www.karadenizymm.com www.karadenizymm.com Şubat 2016
özgeçmiş Ahmet TOK, YMM-Kurucu Ortak, Karadeniz YMM A.Ş. İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Kamu Yönetimi 1994-1998 Halkbank Memur 1999-2000 Maliye Bakanlığı Vergi Denetmeni 2000-2010 Doğu Akdeniz Kalkınma Ajansı İç Denetçi 2010-2011 Doğu Karadeniz Kalkınma Ajansı İç Denetçi 2011-2015
SUNUM İÇERİK Vergilendirme açısından inşaat türleri Özel inşaat Taahhüt şeklindeki inşaat Yıllara sari inşaat Özel inşaat sınıfı içerisinde arsa karşılığı inşaat işleri Arsa karşılığı inşaat işlerinde sürecin işleyişi Alış ve satış belgelerinin düzenlenme sistematiği Arsa sahibi ile faturalaşma; Ne zaman? Hangi bedel? Arsa karşılığı inşaat işlerinde muhasebeleştirme 150 m2 nin altındaki konut teslimlerinde KDV iadesi Sorular, cevaplar www.karadenizymm.com Şubat 2016
BEKLENTİLER? www.karadenizymm.com Şubat 2016
www.karadenizymm.com Şubat 2016
VERGİSEL YÖNDEN İNŞAAT ÇEŞİTLERİ www.karadenizymm.com Şubat 2016
VERGİLENDİRME YÖNÜNDEN İNŞAATLAR ÖZEL İNŞAAT KENDİ ARSASI ÜZERİNE BAŞKASININ ARSASI ÜZERİNE(ARSA KARŞILIĞI) İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ YILLARA SARİ İNŞAAT (GVK 42) YILLARA YAYGIN OLMAYAN www.karadenizymm.com Şubat 2016
ÖZEL İNŞAATLAR Şahsi kullanımı için ya da ticari kazanç için Veya servetini değerlendirmek için Genelde daire, dükkan Bir üretim söz konusu Muhasebeleştirme de buna göre yapılır (150, 151 ve152 nolu hesaplar) www.karadenizymm.com Şubat 2016
TAAHHÜT Genelde kamuya Ticari kazanç gayesiyle Konut, baraj, yol, köprü, tünel, altyapı tesisleri vs. Üretimden ziyade bir hizmet işi (taahhüt kapsamında başkasına üretim hizmeti) Muhasebe kayıtları da buna göre tutulur (740 Hizmet Üretim Maliyeti) www.karadenizymm.com Şubat 2016
TAAHHÜT www.karadenizymm.com Şubat 2016 TAAHHÜT İŞLERİ ÖR:işe başlama 03.12.2015 işi tamamlama (geçici kabul) 07.07.2016 YILLARA SARİ ÖR: işe başlama 02.03.2016 iş bitiş (geçici kabul) 11.11.2016 YILLARA SARİ OLMAYAN www.karadenizymm.com Şubat 2016
YILLARA SARİ İNŞAAT (GVK 42) İnşaat ve onarım işi olacak Birden fazla takvim yılına sirayet edecek Taahhüde dayalı olacak (kamu ya da özel farketmez) Özel vergileme rejimi: iş isterse beş yıl sürsün iş bitmeden beyan yok. Kazanç işin bitiminde beyan edilecek. www.karadenizymm.com Şubat 2016
YILLARA SARİ İNŞAAT (GVK 42) Taahhüt olduğu için bir hizmet işidir Muhasebe kayıtları da buna göre tutulur (740 Hizmet Üretim Maliyeti) İş bitiminde beyan edilecek vergiye mahsuben hakediş ödemelerinden % 3 stopaj yapılır www.karadenizymm.com Şubat 2016
BAŞKASININ ARSASI ÜZERİNE (KAT KARŞILIĞI) ÖZEL İNŞAATLAR KENDİ ARSASI ÜZERİNE BAŞKASININ ARSASI ÜZERİNE (KAT KARŞILIĞI) www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA YA DA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA YA DA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ-TANIM Arsa/Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, arsa sahibinin devredeceği arsa payı karşılığında , müteahhidin ,kendi malzeme ve imkanlarıyla inşaat yapması, sonunda kararlaştırılacak bağımsız bölümleri arsa sahiplerine devretmeyi taahhüt ettiği iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdir. www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA YA DA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ-YÖNTEM Vekalet yönt. Sözleşmedeki paylaşıma göre arsa sahibi ve müteahhid adına arsa üzerinde tapuda kat irtifakı kurulması Arsanın müteahhide tamamen devri Arsa sahibi güvende İkisi de güvende Müteahhid güvende www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Tamamen günümüz ekonomik koşullarının bir sonucudur. Sektörde bu yönde bir teamül oluşmasına ve sık başvurulan bir yöntem olmasına rağmen vergi kanunlarında ayrıca düzenlenmemiştir. Gelir idaresince çıkarılan tebliğ, sirküler ve özelge ile uygulamaya yön verilmekte www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ KDV uygulama Genel Tebliği Ancak daha öncesinde; 30 seri nolu KDV Genel tebliği 119 seri nolu KDV Genel Tebliği(indirimli orana tabi işlemlerde iade) 60 nolu KDV Sirküleri özelgeler www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 37' nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınaî faaliyetlerden doğan kazancın ticari kazanç olduğu ve aynı maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır. www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Kurumlar Vergisi Kanununun 1’ inci maddesinin 2’inci fıkrasına göre Kurum kazancı, gelir vergisinin konusuna giren gelir unsurlarından oluşur. www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Arsa karşılığı inşaat sistemi Hızlı nüfus artışı Artan konut talebi Hızlı kentleşme Müteahhid yönünden finansman sıkıntısı Arsa sahibi yönünden servetin değerlendirilmek istenmesi arsa sahiplerinin inşaat yapacak sermaye, teknik donanım ve organizasyona sahip olmamaları Bu işe bir pratik çözüm www.karadenizymm.com Şubat 2016
www.karadenizymm.com Şubat 2016 başlangıç Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi İnşaat Projesinin Çizimi Belediyeden İnşaat Ruhsat İzni Arsanın tapu dairesinde müteahhide devri ya da adına kat irtifakı kurulması İnşaatın başlaması ve tamamlanması SGK’ dan ilişiksiz belgesi alınması Yapı kullanım (iskan) ruhsatı çıkarılması Kat irtifak tapularının kat mülkiyetine dönüştürülmesi son www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Birden fazla takvim yılına sirayet etse bile taahhüde dayalı olmadığı için yıllara sari iş kapsamına girmez Arsa sahibi ile müteahhid arasında sözleşme olması taahhüt olduğunu göstermez zira sözleşme işin müteahhid tarafından arsa sahibi nam ve hesabına yapılmasından ziyade iki tarafın zarar görmemesi için işin süresi, kalitesi ve daire dükkan gibi bağımsız birimlerin nasıl paylaşılacağı gibi hususları belirler. www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Maliye’nin bu mevzudaki görüşü ve öteden beri uygulaması
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Trampa işlemidir İki ayrı teslim sözkonusudur Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi Müteahhid tarafından arsa sahibine arsaya karşılık olarak yapılan bağımsız birimlerin (daire, işyeri) teslimi www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Maliye yukarıda açıkladığımız görüşü ilk kez 30 seri no.lu KDV G.T. ile belirtmiş daha sonra 60 nolu KDV sirküleri ile aynı görüşü tekrarlamış ve en son KDV Uygulama GT ile korumuştur. www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ (Vergiyi Doğuran Olay) Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. (60 No.lu KDV Sirküleri) www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ (Vergiyi Doğuran Olay) Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir. Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir. (60 No.lu KDV Sirküleri) www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ (KDV Karşısındaki durumu) Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir. Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır. (60 No.lu KDV Sirküleri) www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ (KDV Karşısındaki durumu) Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir. Öte yandan, her iki teslimde de işlem bedelinin emsaline göre açıkça düşüklük göstermesi halinde KDV Kanununun 27/3 üncü maddesine göre işlem yapılacağı tabiidir. (60 No.lu KDV Sirküleri) www.karadenizymm.com Şubat 2016
HASILAT PAYLAŞIMLI İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLENDİRME VE BELGE DÜZENİ Uygulamada "hasılat paylaşımı", "gelir paylaşımı" vb. şekillerde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinde düzenlenen "arsa karşılığı inşaat" olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu çerçevede; - Bağımsız birimlerin üçüncü şahıslara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü şahıslara fatura düzenlenecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimin niteliğine göre % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir. - Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhide arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir. Arsa tesliminin, KDV'nin konusuna girmemesi veya KDV'den istisna edilmiş olması halinde bu teslimde KDV hesaplanmayacaktır. www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE SÜREÇ AKIŞI
www.karadenizymm.com Şubat 2016 başlangıç Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi İnşaat Projesinin Çizimi Belediyeden İnşaat Ruhsat İzni Arsanın tapu dairesinde müteahhide devri ya da adına kat irtifakı kurulması İnşaatın başlaması ve tamamlanması SGK’ dan ilişiksiz belgesi alınması Yapı kullanım (iskan) ruhsatı çıkarılması Kat irtifak tapularının kat mülkiyetine dönüştürülmesi son www.karadenizymm.com Şubat 2016
SATIŞI YAPILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLER İÇİN FATURA, İNŞAAT TAMAMLANIP İSKANI ALINDIKTAN SONRA DÜZENLENİR www.karadenizymm.com Şubat 2016
Topraktan satışlarda kat irtifak tapusu verilmiş olsa bile satış faturası düzenlenmez. Buna karşılık devir bedeli olarak gerçek alım satım bedeli gösterilmeli ki ileride fatura ile tapudaki bedel arasında fark oluşmasın. Önemli! www.karadenizymm.com Şubat 2016
Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, mevzuatımız gereği, resmi şekilde tapu müdürlüğü ya da noter kanalıyla yapılması halinde geçerlilik kazanacaktır. Aksi hallerde sözleşme mutlak butlanla batıl olup hukuki bir değer ifade etmeyecektir.Arsanın emlak vergisi değeri üzerinden sözleşmenin damga vergisinin ödenmesine dikkat edilmeli. İnşaat projesinin çizimi Sözleşme düzenlendikten sonra inşaatın projesi çizdirilir Belediyeden İnşaat Ruhsat İzni Proje ve diğer evraklarla birlikte Belediyeye başvurulur ve inşaat ruhsatı alınır . Sözleşmede eğer arsa müteahhide devredilmişse ruhsat müteahhid adına çıkar. Arsa sahibi müteahhide arsayı devretmeyip vekalet vermişse ve inşaat vekaletle yürütülecekse o zaman ruhsat arsa sahibi adına çıkar. Bu sefer de ruhsat alımında yapılan masraflar ve sonradan yapı denetim vb. gibi masrafların müteahhid tarafından gider konusu yapılıp yapılamayacağı sorunu ortaya çıkar. Maalesef bu konuda Maliyenin görüşü negatif yöndedir Arsanın tapu dairesinde müteahhide devri ya da adına kat irtifakı kurulması Sözleşmede yapılan paylaşıma göre arsa sahibi ve müteahhid adına tapuda kat irtifak tapuları çıkartılır. Ancak arsa faturasının bu aşamada düzenlenmemesine dikkat etmek lazım. Arsa faturası, müteahhid çevre düzenlemesiyle birlikte inşaatı bitirip inşaatın toplam maliyetini ortaya çıkardıktan sonra bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına düşenleri arsa sahibi adına fatura ettiğinde eş zamanlı olarak düzenlenir. www.karadenizymm.com Şubat 2016
İnşaatın başlaması ve tamamlanması Projeye göre inşaatın yapımına başlanır. Bu süre zarfında müteahhit ve arsa sahibi daire satışlarına başlar. Ancak tahsil edilen paralar için fatura düzenlenmez. Alınan sipariş avanslarına kayıt yapılır. Fatura düzenlenmesi için inşaatın tamamlanıp maliyetlerin ortaya çıkması ve dairenin alıcının kullanımına sunulması yani teslimi beklenmelidir. SGK’ dan ilişiksiz belgesi alınması İnşaat bittikten sonra müteahhit SGK ‘dan ilişiksiz belgesi alır. Bu yapı kullanım belgesinin alınması için şarttır. Yapı kullanım (iskan) ruhsatı çıkarılması SGK ilişiksi belgesi ve diğer evraklarla birlikte Belediyeye yapı kullanma ruhsatı için başvurulur. İlke olarak satılan daireler alıcının kullanımına iskan ruhsatının alınmasından sonra verilir. Çünkü dairenin elektrik ve su bağlantısı için iskan ruhsatı gereklidir. Bu nedenle daire satışlarında fatura iskan ruhsatından sonra kişinin kullanımına verildiği tarihten itibaren azami 7 gün içinde düzenlenmesi gerekir. Kat irtifak tapularının kat mülkiyetine dönüştürülmesi Tapuda alıcılar adına devir yapılırken müteahhit adına düzenlenmiş kat irtifak tapuları alıcı adına kat mülkiyetine dönüştürülür. Daha önceden alıcının kullanımına sunulmuş ancak faturası düzenlenmemiş ya da unutulmuş dairelere ilişkin faturaların en geç tapuya tescil tarihinden itibaren 7 gün içinde düzenlenmesi gerekir. www.karadenizymm.com Şubat 2016
Yoğunluklu olarak hafriyat, nakliye faturası Satışlar olabilir ancak fatura (tapuda devir yapılsa dahi) düzenlenmez Tahsil edilen paralar avanslar hesabına kayıt edilir 150,710,720,730 a kayıt, dönem sonunda 151 yarı mamullere aktarım KABA İNŞAAT Bu aşamada yoğun olarak beton, kum, çimento, tuğla faturası Satışlar olabilir ancak fatura (tapuda devir yapılsa dahi) düzenlenmez. Tahsil edilen paralar avanslar hs. kayıt edilir 150,710,720,730 a kayıt, dönem sonunda 151 yarı mamullere aktarım İNCE İŞÇİLİK bu aşamada ise boya, kapı pencere, dolap, seramik fayans, parke vb. faturası Satışlar olabilir ancak fatura (tapuda devir yapılsa dahi) düzenlenmez. Tahsil edilen paralar avanslar hs. kayıt edilir 150,710,720,730 a kayıt, dönem sonunda 151 yarı mamullere aktarım KULLANIMA HAZIR İnşaat tamamlanmış, çevre düzenlemesi bitmiş, maliyetler oluşmuş Alıcı kullanmaya başlamışsa (yapı iskan ruhsatı çıkmışsa) SATIŞ FATURASI düzenlenir. 151 yarı mamullerden 152 mamuller hesabına aktarım ARSA SAHİBİ İLE KARŞILIKLI FATURALAŞMA www.karadenizymm.com Şubat 2016
T.C. MALİYE BAKANLIĞI Gelirler Genel Müdürlüğü TARİH : 22/05/1998 SAYI : B.07.0.GEL.0.52/5279-45-112/19201 KONU : Gayrimenkul teslimlerinde vergiyi doğuran olay hk. MANİSA VALİLİĞİNE (Defterdarlık : Gelir Müdürlüğü) İLGİ : 19.01.1998 tarih ve 443 sayılı yazınız. İlgide kayıtlı yazınız ekinde yer alan ....... Yapı Kooperatifi Başkanlığına verilen ..... tarih ve .... sayılı özelgeniz ile ilgili olarak aşağıdaki açıklamaların yapılmasına gerek duyulmuştur. Söz konusu özelgenizin son parağrafında vergiyi doğuran olayın, gayrimenkulün tapuda devir işlemi sırasında meydana geldiği belirtilmektedir. Bilindiği gibi 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1. maddesinde, Türkiye'de yapılan ve ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetlerin katma değer vergisine tabi olacağı hüküm altına alınmıştır. Aynı Kanunun 2/1. maddesinde teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olarak tanımlanmıştır. Buna göre gayrimenkul teslimlerinde vergiyi doğuran olay; gayrimenkulün tasarruf hakkının devredildiği tarihte meydana gelmektedir. Bu gibi durumlarda vergiyi doğuran olayın, tapuda devir işleminden önce de meydana gelebileceği tabiidir. Bilgi edinilmesini ve konunun buna göre değerlendirilerek yapılmasını rica ederim. www.karadenizymm.com Şubat 2016
Gerçekte Müteahhit tarafından üstlenilen ancak arsanın arsa sahibi adına tescilli olmasından dolayı arsa sahibi adına düzenlenen Yapı denetim vb gibi masrafların gider kaydı ve KDV’si: Bu tür faturalar gider olarak kaydedilemez, KDV si indirim konusu yapılamaz, iadeye konu edilemez. Eğer müteahhid, katlanmış olduğu bu türden masrafları deftere kaydedip iadeye konu etmek istiyorsa, inşaat işini vekaletle yürütmek yerine en başta arsa sahibi ile anlaşmayı ona göre yapıp sözleşmeye göre kendine kalacak bağımsız bölümlere ilişkin arsa üzerinde kat irtifakı tesis etmesi ve arsanın tapusunu üzerine alması gerekmektedir. www.karadenizymm.com Şubat 2016
SÖZLEŞMEDEKİ İFADE-TAVSİYE EDİLEN “Mal sahibi, sözleşme hükümlerine göre yapımcı firmanın uhdesinde kalan dairelerin ve diğer ticari vasıfta mekanların tapu dairesi nezdinde gerekli ferağını vermeye ve yapımcı firma da bahis konusu arsa üzerine bu sözleşme esasları dairesinde bina inşa etmeyi ve bu iş için mal sahibinden bir bedel talep etmemeyi karşılıklı olarak tamamen kabul ve taahhüt ederler.” www.karadenizymm.com Şubat 2016
GİB, İstanbul VDB’nin 22/06/2011 tarih ve B. 07. 1. GİB. 4. 34. 16 GİB, İstanbul VDB’nin 22/06/2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 40-811 sayılı özelgesi “…………Faturanın düzenlenmesinde fatura bedelinin kimin tarafından ödendiği hususu önemli olmayıp, fatura malı satın alan veya kendisine iş yapılan gerçek kişi veya tüzel kişi adına düzenlenmelidir. Ayrıca, ticari kazancın tespitinde dikkate alınacak giderlerin indirim konusu yapılabilmesi için giderlerin tevsike esas belgelerle belgelendirilmesi ve bu belgelerin mükellef adına düzenlenmesi gerekmektedir. Aynı Kanunun "Mükellef ve Vergi Sorumlusu" başlıklı 8'inci maddesinin üçüncü fıkrasında, "Vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamaz." hükmüne yer verilmiştir. Bu hüküm ve açıklamalara göre, yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında bir hizmet akdi bulunmasından dolayı, faturanın yapı denetim şirketince hizmet verdiği inşaat ruhsatı olan arsa sahibi adına düzenleneceği tabiidir. Dolayısıyla, ödenen hizmet bedellerine ilişkin (ödeme müteahhit tarafından yapılsa dahi) yapı sahibi adına düzenlenen belgeler müteahhit tarafından gider belgesi olarak kullanılamayacağından faturada yer alan tutarın da gider veya maliyet olarak indirimi mümkün değildir.” www.karadenizymm.com Şubat 2016
GİB, İstanbul VDB’nın 23/01/2012 tarih ve B. 07. 1. GİB. 4. 34. 17 GİB, İstanbul VDB’nın 23/01/2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.17.01-KDV15 madde-249 sayılı özelgesi “……..Bu hüküm ve açıklamalara göre, mükellefiyet ve vergi sorumluluğu ile ilgili özel sözleşmeler vergi idaresini bağlamayacaktır. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca arsa sahibi adına düzenlenen yapı denetim hizmet fatura bedellerinin arsa sahibi adına ödenmesi durumunda, bu faturalarda gösterilen bedellerin firmanız tarafından indirim konusu yapılması mümkün bulunmadığı gibi bu tutarın iadeye konu edilmesi de mümkün bulunmamaktadır.” www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİ İLE MÜTEAHHİD ARASINDA BELGELENDİRME NE ZAMAN? HANGİ BELGE? HANGİ BEDEL? KDV DURUMU? www.karadenizymm.com Şubat 2016
www.karadenizymm.com Şubat 2016 başlangıç Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi İnşaat Projesinin Çizimi Belediyeden İnşaat Ruhsat İzni Arsanın tapu dairesinde müteahhide devri ya da adına kat irtifakı kurulması İnşaatın başlaması ve tamamlanması SGK’ dan ilişiksiz belgesi alınması Yapı kullanım (iskan) ruhsatı çıkarılması Kat irtifak tapularının kat mülkiyetine dönüştürülmesi son www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİ İLE MÜTEAHHİD ARASINDA BELGELENDİRME Müteahhid çevre düzenlemesi de dahil inşaatı bitirip maliyetleri tamamen ortaya çıkardıktan sonra arsa sahibine devredeceği daire ve işyerlerinin faturasını düzenleyebilir. Eş zamanlı olarak arsa sahibi de müteahhidin düzenlediği bedel üzerinden arsa faturasını (veya gider pusulası) düzenler www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİ İLE MÜTEAHHİD ARASINDA BELGELENDİRME Müteahhid tarafından arsa sahibine teslim edilen bağımsız birimlerin emsal bedeli üzerinden fatura düzenlenir ve fatura üzerinden bağımsız birimlerin niteliğine göre % 1 (150 m2 nin altında konutlar için) yada % 18 (işyeri ve 150 m2 nin üzerindeki konutlar için) KDV hesaplanır (60 nolu KDV sirküleri) www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİ İLE MÜTEAHHİD ARASINDA BELGELENDİRME Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde arsa sahibi tarafından müteahhid adına kendisine teslim edilen bağımsız birimlerin emsal bedeli üzerinden fatura düzenlenir ve genel oranda (%18) KDV hesaplanır www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİ İLE MÜTEAHHİD ARASINDA BELGELENDİRME Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde müteahhid tarafından arsa sahibine teslim edilen bağımsız birimlerin emsal bedeli üzerinden arsa sahibi adına gider pusulası düzenlenir ancak KDV hesaplanmaz www.karadenizymm.com Şubat 2016
Emsal Bedeli ve Emsal Ücreti (VUK Md 267) Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tesbit edilemiyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerdir. Emsal bedeli sıra ile, aşağıdaki esaslara göre tayin olunur. Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) Aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan "Ortalama satış fiyatı" ile hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın miktarına nazaran % 25'ten az olmaması şarttır. İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder. (2686 sayılı Kanunun 35'inci maddesiyle değişen fıkra) Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak suretiyle yapılır. Takdir edilen bedellere mükelleflerin vergi mahkemesinde dava açma hakkı mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz. www.karadenizymm.com Şubat 2016
FARKLI BİR GÖRÜŞ (Maliyenin aksine arsa sahibine düzenlenecek faturanın arsa sahibine teslim edilecek bağımsız birimlerin emsal bedelinden ziyade arsanın emsal bedelinden yola çıkılarak düzenlenmesi gerektiği ile ilgili) İdarenin bize göre yanılgısı; olaya müteahhitin arsa sahiplerine yaptığı teslim yönünden bakıyor olması ve yapılan teslimi tüm unsurlarıyla birlikte konut teslimi olarak değerlendirmesinden kaynaklanmaktadır. Bu tür bir yaklaşım ve değerlendirme olayın gerçek mahiyetiyle örtüşmemektedir. www.karadenizymm.com Şubat 2016
FARKLI BİR GÖRÜŞ Bize göre olaya arsa sahibinin müteahhite teslim ettiği arsa payının emsal bedelinin ne olduğu yönüyle bakılması gerekmektedir. Karşılıklı teslimde bilinmeyen arsa payının bedelidir. Burada açıklığa kavuşturulması gereken husus, müteahhit bu arsayı satın alsaydı ne kadar BEDEL ödemesi gerekirdi sorusunun cevabıdır. Bu cevap Gelir İdaresi Başkanlığınca 09.09.2011 tarih ve 1553 sayılı özelge ile verilmiştir. Sözkonusu özelge hükmüne göre; www.karadenizymm.com Şubat 2016
FARKLI BİR GÖRÜŞ “Müteahhit açısından arsa maliyet bedelini arsa payı karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır.” www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİNE VERİLECEK BAĞIMSIZ BİRİMLERİN EMSAL BEDELLERİNİN HESAPLANMASI Emsal bedel olarak VUK Md 267 de yazılı ikinci sıra: Maliyet bedeli esasının dikkate alınması gerekir. Birinci sıra:ortalama fiyat esasının uygulanması imkansızdır zira daire ve işyerlerinin özellikleri projeden projeye değişiklik göstermekte ayni cins ve neviyi yakalamak söz konusu olmamaktadır. www.karadenizymm.com Şubat 2016
ÖRNEK UYGULAMALAR www.karadenizymm.com Şubat 2016
2 adet villa. Biri arsa sahibine biri müteahhide. İnşaat maliyeti 1 2 adet villa. Biri arsa sahibine biri müteahhide. İnşaat maliyeti 1.000.000-150 m2 üstü www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİNE VERİLECEK BAĞIMSIZ BİRİMLERİN EMSAL BEDELLERİNİN HESAPLANMASI ÖRNEK UYGULAMA-1 Arsa sahibi ile müteahhid arasında yapılan sözleşme gereği 100’er m2 den 20 daireli bir inşaat yapılmış ve inşaat bitiminde daireler % 50-50 oranında paylaşılmıştır. Toplam inşaat maliyeti 2.000.000 TL yi bulmuştur. Müteahhit kendine düşen dairelerin herbirini ortalama 250.000 TL den satmıştır www.karadenizymm.com Şubat 2016
ÖRNEK 1 İSTENENLER Birim m2 inşaat maliyeti? Herbir dairenin inşaat maliyeti? Herbir dairenin arsa payı maliyeti? Herbir dairenin arsa payı dahil toplam maliyeti? Arsa sahibine teslim edilecek daireler için belge düzeni ve ne zaman ve hangi bedel üzerinden? 151 ve 152 ye yapılacak kayıtlar? Müteahhidin karı? www.karadenizymm.com Şubat 2016
TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ ARSA MALİYETİ BİNA İNŞA MALİYETİ TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİNE BIRAKILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE İSABET EDEN İNŞAAT MALİYETİ ARSA MALİYETİ ARSA SAHİBİNE BIRAKILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE İSABET EDEN İNŞAAT MALİYETİ www.karadenizymm.com Şubat 2016
MÜTEAHHİDE KALAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN MALİYETİ BİNA İNŞA MALİYETİ www.karadenizymm.com Şubat 2016
Bu hesaplamayı 151 de birikenleri 152 ye atmadan önce yap www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİNE VERİLECEK BAĞIMSIZ BİRİMLERİN EMSAL BEDELLERİNİN HESAPLANMASI 1 ad dairenin arsa payı maliyeti= Arsa sahibine verilen bağımsız bölümlerin inşaat maliyeti / Mükellefe kalan daire sayısı =1.000.000 TL / 10 ad =100.000 TL www.karadenizymm.com Şubat 2016
Teslim edilen daire sayısı 10 ad ARSA SAHİBİNE DÜZENLENECEK FATURA (müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir. 60 no.lu KDV Sirküleri) Teslim edilen daire sayısı 10 ad 1 ad dairenin arsa payı dahil toplam malyt 200.000 TL 10 ad dairenin arsa payı dahil toplam maliyeti 2.000.000 TL VUK 267 de parekn satışlar için % 10 kar KDV hariç tutar 2.200.000 TL KDV 22.000 TL Toplam tutar 2.222.000 TL www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİNE DÜZENLENECEK FATURANIN KAYDI Arsa sahibine düzenlenecek faturada sadece KDV tahsil edilecektir. Kayıtlarda sadece KDV nin gösterilmesi yeterlidir. 120 ALICILAR 22.000 391 HESAPLANAN KDV 22.000 Arsaya karşılık arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlere ilişkin kayıt www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİNE VERİLECEK BAĞIMSIZ BİRİMLERİN EMSAL BEDELLERİNİN HESAPLANMASI Arsa sahibi gerçek usulde mükellef değilse müteahhid tarafından fatura yerine gider pusulası düzenlenecek ve KDV hesaplanmayacak Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde arsa sahibi tarafından müteahhid adına aynı tutar üzerinden fatura düzenlenecek ve genel oranda (%18) KDV hesaplanacak www.karadenizymm.com Şubat 2016
MÜTEAHHİTE KALAN DAİRELERİN MALİYETİ Müteahhide kalan dairelerin maliyetinin toplam inşaat maliyetine eşit olacağı tabiidir. Örneğimizde müteahhide 10 daire düşmüştü. 1 ad dairenin arsa payı dahil maliyeti 200.000 TL idi. 10x200.000=2.000.000 TL = 20 dairenin yani inşaatın toplam maliyetidir.(20x100.000=2.000.000) www.karadenizymm.com Şubat 2016
152 MAMULLERE KAYIT Örneğimizdeki 20 dairelik binada 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 no.lu daireler arsa sahibinin 10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20 no.lu daireler müteahhidin diyelim. O zaman 151 den 152 ye yapılacak kayıt: 152 Mamuller 2.000.000 152.01 …ada ….parsel inşaatı 152.01.01- 11 no.lu daire 200.000 152.01.02-12 no.lu daire 200.000 …………. ………… 151 YARI MAMULLER 2.000.000 DİKKAT! 152 ye kayıt yaparken arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümleri artık dikkate alma. Sadece müteahhide kalanları kaydet www.karadenizymm.com Şubat 2016
İki belgeye ilişkin Tek kayıt AÇIKLAMA 151 YARI MAMULLER 2.000.000 (inşaat maliyeti) Arsa sahibi adına düzenlenen fatura (1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 no.lu dairelere ilişkin) 2.200.000 Arsa maliyetine ilişkin gider pusulası 2.200.000 TL 152 MAMULLER (11,12,13,14,15,16,17,18,19,20 no.lu daireler) 2.000.000 İki belgeye ilişkin Tek kayıt 120 ALICILAR 21.000 BORÇ 391 HESAPL.KDV 21.000 ALACAK www.karadenizymm.com Şubat 2016
SATIŞLARIN MUHASEBESİ VE MÜTEAHHİT KARI 11 no.lu daireyi satmış olsun 102 BANKALAR 252.500 600 YURTİÇİ SATIŞLAR 250.000 391 HESAPLANAN KDV 2.500 620 SAT. MAMUL MALİYETİ 200.000 152 MAMULLER 200.000 152.01.11-11 no.lu daire www.karadenizymm.com Şubat 2016
ÖRNEK UYGULAMA-2 X müteahhid arsa karşılığı inşaat işi yapmış ve inşaat sonucunda 40 daire ve 4 dükkan hazır hale gelmiştir. Müteahhid sözleşmede daire ve dükkanların % 40 ‘ını arsa sahibine bırakmayı taahhüd etmiştir. Tam payedilmeyen 2. dükkan yerine müteahhid tarafından arsa sahibine 200.000 TL ödeme yapılmıştır. İnşaatın toplam maliyeti 12.000.000 TL dir Daireler 140 ar m2, dükkanlar ise 250 şer m2 dir. www.karadenizymm.com Şubat 2016
ÖRNEK 2 İSTENENLER Birim m2 inşaat maliyeti? Her bir dairenin inşaat maliyeti? Her bir dairenin arsa payı maliyeti? Her bir dairenin arsa payı dahil toplam maliyeti? Arsa sahibine teslim edilecek daireler için belge düzeni ve ne zaman ve hangi bedel üzerinden? 151 ve 152 ye yapılacak kayıtlar? Müteahhidin karı? www.karadenizymm.com Şubat 2016
Arsa sahibine kalan daire 12 (40*%30) Arsa sahibine kalan dükkan 1 Konut adedi 40 Dükkan adedi 4 Arsa sahibine kalan daire 12 (40*%30) Arsa sahibine kalan dükkan 1 Bölüşülemeyen dükkan bed.olarak arsa sah.ver.nakit 200.000 TL Müteahhide kalan daire 28 (40*%70) Müteahhide kalan dükkan 3 Dairelerin m2 si 140 Dükkanların m2 si 250 İnşaat toplam m2 6.600 (140*40)+(250*4) İnşaat toplam maliyeti 12.000.000 TL Birim m2 inşaat maliyeti 1.818 TL (12000000/6600) 1 ad daire arsa payı maliyeti 109.080 TL(12*140*1818/28) 1 ad daire inşaat maliyeti 254.520 TL(140*1818) 1 ad daire toplam maliyeti 363.600 TL 1 ad dükkan arsa payı maliyeti 151.500 TL(1*250*1818)/3 1 ad dükkan inşaat maliyeti 454.500 TL (250*1818) 1 ad dükkan toplam maliyeti 606.000 TL www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİNE DÜZENLENECEK FATURA 1 1 ad dairenin arsa payı dahil toplam maliyeti 363.600 TL 2 12 ad dairenin arsa payı dahil toplam malyt 4.363.200 TL 3 1 ad dükkanın arsa payı dahil toplam malyt 606.000 TL 4 Arsa sahibine ver. dükkan ve dair. top mal. 4.969.200 TL 5 VUK 267 de parekn satışlar için% 10kar 496.920 TL 6 Paylaşılam. dükkan için nakit ver. tutar 200.000 TL 7 KDV hariç tutar (4+5+6) 5.666.120 TL 8 KDV 203.983 TL 9 Toplam tutar (7+8) 5.870.103 TL www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİNE DÜZENLENECEK FATURA DAİRELERİN KDV’si =4.363.200+(4.363.200*%10)=4.799.520 4.799.520*% 1 =47.995 TL DÜKKAN KDV’si =606.000+(606.000* % 10)=666.600 666.600* % 18 =119.988 TL Paylaşılamayan dükkan için nakit verilen tutar ve KDV si (bu tutarın emsal bedel dahil tutar olduğu varsayılmış bu nedenle üzerinden ayrıca % 10 kar hesaplanmamıştır) 200.000*%18=36.000 TL www.karadenizymm.com Şubat 2016
ARSA SAHİBİNE DÜZENLENECEK FATURANIN KAYDI Arsa sahibine düzenlenecek faturada sadece KDV tahsil edilecek, Kayıtlarda sadece KDV nin gösterilmesi yeterlidir. 120 ALICILAR 203.983 391 HESAPLANAN KDV 203.983 Arsaya karşılık arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlere ilişkin kayıt www.karadenizymm.com Şubat 2016
MÜTEAHHİTE KALAN DAİRELERİN MALİYETİ Müteahhide kalan 28 ad daire ve 3 ad dükkanın maliyetinin, toplam inşaat maliyeti ile paylaşılamayan dükkan için nakit verilen 200.000 TL nin toplamından oluşacağı tabiidir. www.karadenizymm.com Şubat 2016
DANIŞTAY GÖRÜŞÜ Danıştayın arsa sahibine arsa karşılığında yapılan daire dükkan teslimlerinin KDV ye tabi olmadığına dair çok sayıda kararı mevcuttur. Gerekçe olarak; Bunun gerçek bir satış işlemi olmadığı, Trampa olarak ta nitelendirilemeyeceği, arsa sahibi bakımından servetin değerlendirilmesi niteliğinde olduğu…. www.karadenizymm.com Şubat 2016
KENDİ ARSASI ÜZERİNE İNŞAAT YAPANLARDA ARSA MALİYETİ Kendi arsası üzerine inşaat yapılması durumunda arsanın maliyet bedeli, genellikle satın alma tarihindeki maliyet bedeli olmakta, bu bedele tapu harcı, alışta ödenen komisyon vb giderler eklenmektedir.Bununla birlikte eski yıllarda (15-20 hatta 30-40 yıl önce) alınmış arsalarda maliyet bedelini esas almak arsa maliyetini sembolik tutarda bırakmaktadır. Bu konuda yargının görüşü “inşa edilen binanın maliyet bedelinin belirlenmesinde, arsanın alış bedelinin değil, son verilen emlak vergisi beyannamesinde beyan edilen vergi değerinin esas alınması gerektiği ” biçimindedir. www.karadenizymm.com Şubat 2016
TAŞINMAZ SATIŞLARINDA KV İSTİSNASI Kurumlar Vergisi Kanunun (KVK) 5/1 (e) maddesine göre kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların % 75'lik kısmı kurumlar vergisinden istisnadır. 1 Seri No.lu KVK Genel Tebliği’nin 5.6.2.4.1. “Taşınmazlar ile iştirak hisselerinin para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası ve kamulaştırılması” bölümünde aşağıdaki açıklamalara yer verilmiştir. “İstisna uygulanabilmesi için taşınmazlar ile iştirak hisselerinin satılması ve bu işlemden bir kazanç elde edilerek, satan kurumun mali yapısında bir iyileşmenin olması gerekmektedir. Bu nedenle, söz konusu aktif kalemlerin para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası gibi işlemler istisna kapsamına girmemektedir. Kat karşılığında arsa devrinde olduğu gibi, bir mal veya hakkın başka bir mal veya hak ile değiştirilmesini ifade eden trampa işlemlerinde de söz konusu istisna hükmü uygulanmayacaktır.” Buna göre; arsa satışından elde edilecek kazanç için KVK 5/1 (e) istisnasından faydalanılamayacak olup, kazancın tamamı kurumlar vergisine tabi olacaktır. www.karadenizymm.com Şubat 2016
TAŞINMAZ SATIŞLARINDA KDV İSTİSNASI Kurumların aktifinde 2 tam yıl süreyle kalan arsaların müteahhitlere kat karşılığı teslimi KDV den istisna (Gelir İdaresi Başkanlığı, İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının 11/08/2012 tarih, B.07.1.GİB.4.35.17.01-35-02-747 sayılı özelgesi) www.karadenizymm.com Şubat 2016
NET ALAN HESABINDA DANIŞTAYDAN AYKIRI ÇIKIŞ Danıştay 4. Dairesi son zamanlarda inşaat sektöründen gelen net alanın hesabı konusunda itirazları haklı bularak, Tebliğin ilgili bölümünün yürürlüğünü oyçokluğuyla durdurdu (Danıştay 4. Dairesi’nin 10.12.2014 tarihli ve E.2014/4835 sayılı Kararı). Bu konuda top artık Maliye Bakanlığında. www.karadenizymm.com Şubat 2016
NET ALAN HESABINDA YARGIDAN AYKIRI GÖRÜŞ Danıştay Dördüncü Dairesi’nin 10.12.2014 tarih ve E.2014/4835 sayılı yürütmeyi durdurma kararının özeti şu şekildedir: “KDVoranlarınınbelirlendiğiKararnamede,kararkapsamındakimalvehizmetleritanımlamayaMaliyeBakanlığıyetkilikılınmışisede,davalıidarenindüzenlemeyetkisininyasadavekararnameninuygulanmasıveaçıkyetkiverilmesidurumundausuleilişkinhususlarıbelirlemeylesınırlıolmalı,KDVoranıBakanlarKuruluKararıile%1’eindirilenmalvehizmetlerintanımvekapsamı,genelhukukkurallarıiçindevegenelkabulgörenuygulamalardabelirlendiğişekildeelealınmalıdır.Netalanı150m2’yekadarolankonutuntanımlanmasında,bukonudateknikdüzeydedüzenlemevetanımlamayetkisiveyeterliliğibulunanÇevreveŞehircilikBakanlığıtarafındanyayımlananPlanlıAlanlarTipİmarYönetmeliği’nindikkatealınmasıgerekir.BuhusustateknikbilgiveuzmanlığıolmadığıgörülenMaliyeBakanlığı’naKDVoranlarınınbelirlendiğiKararnameylehernekadartanımlamayetkisiverilmişsede,buyetkisınırsızolmayıpuzmankuruluşlardangörüşalınmasıveyabu www.karadenizymm.com Şubat 2016
NET ALAN HESABINDA YARGIDAN AYKIRI GÖRÜŞ konudateknikdüzeydedüzenlemevetanımlamayetkisibulunankurumlarındüzenlemelerindenyararlanılması“İdarelerintakdiryetkilerinegirenişlemleritesisederkenmutlakvesınırsızhareketedemeyeceklerineilişkinidarehukukuilkesi”ninbirgereğiolup,builkeyeaykırıdüşendavakonusudüzenlemedehukukiuyarlıkgörülmemiştir.” DanıştayVergiDavaDaireleriKurulu,MaliyeBakanlığı'nınKonutlardaNetAlanHesabıylaİlgiliOlarakDanıştay4.DairesiTarafındanVerilenYürütmeyiDurdurmaKararınaKarşıYaptığıİtirazıReddetti! MaliyeBakanlığı,DanıştayVergiDavaDaireleriKurulu'naitirazbaşvurusundabulunarak,KDVGenelUygulamaTebliği’ndeyeralandüzenlemesininKanunauygunolduğunusavunmuşveDanıştay4.Dairesitarafındanverilenyürütmeyidurdurmakararınınkaldırılmasınıtalepetmiştir. DanıştayVergiDavaDaireleriKuruluise,25.3.2015tarihliveYD.İtirazNo:2015/5sayılıKararıile,MaliyeBakanlığı'nınyürütmenindurdurulmasıkararınakarşıitirazdilekçesindeilerisürdüğüiddiaları,kararınkaldırılmasınıgerektirecekniteliktebulmayarak,itiraztalebinireddetmiştir www.karadenizymm.com Şubat 2016
MALİYET MUHASEBESİ (İNŞAAT MUHASEBESİ) www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAAT MUHASEBESİ Başkası nam ve hesabına (taahhüd) yapılmayan, kendi nam ve hesabına yapılan inşaat işleri bir üretim işidir ve maliyet muhasebesini ilgilendirir www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAAT MUHASEBESİ Maliyet muhasebesi 7/A seçeneği Bir önceki yıl aktif veya net satışlar toplamı, belirlenen (2015 yılı için aktif toplamı 2.345.800TL veya net sat. Topl. 4.691.300 TL yi aşanlar 2016 yılında 7/A) tutarı aşan üretim ve hizmet işletmeleri maliyet hesaplarını 7/A seçeneğine göre tutmak zorundadırlar. 7/B seçeneği Bir önceki yıl aktif toplamı veya net satışlar toplamı belirlenen tutarların altında kalan üretim ve hizmet işletmeleri ile ticaret işletmeleri ise 7/A veya 7/B seçeneklerinden herhangi birini seçebilirler. www.karadenizymm.com Şubat 2016
7/A SEÇENEĞİNDE HESAPLAR 7 MALİYET HESAPLARI (7/A SEÇENEĞİ) 70 MALİYET MUHASEBESİ BAĞLANTI HESAPLARI 700. MALİYET MUHASEBESİ BAĞLANTI HESABI 701. MALİYET MUHASEBESİ YANSITMA HESABI 71 DİREKT İLKMADDE VE MALZEME GİDERLERİ 710. DİREKT İLKMADDE VE MALZEME GİDERLERİ 711. DİREKT İLKMADDE VE MALZEME YANSITMA HESABI 712. DİREKT İLKMADDE VE MALZEME FİYAT FARKI 713. DİREKT İLKMADDE VE MALZEME MİKTAR FARKI 72 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ 720. DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ 721. DİREKT İŞCİLİK GİDERLERİ YANSITMA HESABI 722. DİREKT İŞÇİLİK ÜCRET FARKLARI 723. DİREKT İŞÇİLİK SÜRE (ZAMAN) FARKLARI 73 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 730. GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 731. GENEL ÜRETİM GİDERLERİ YANSITMA HESABI 732. GENEL ÜRETİM GİDERLERİ BÜTÇE FARKLARI 733. GENEL ÜRETİM GİDERLERİ VERİMLİLİK FARKLARI 734. GENEL ÜRETİM GİDERLERİ KAPASİTE FARKLARI 74 HİZMET ÜRETİM MALİYETİ 740. HİZMET ÜRETİM MALİYETİ 741. HİZMET ÜRETİM MALİYETİ YANSITMA HESABI 742. HİZMET ÜRETİM MALİYETİ FARK HESAPLARI www.karadenizymm.com Şubat 2016
7/A SEÇENEĞİNDE HESAPLAR 75 ARAŞTIRMA VE GELİŞTİRME GİDERLERİ 750. ARAŞTIRMA VE GELİŞTİRME GİDERLERİ 751. ARAŞTIRMA VE GELİŞTİRME GİDERLERİ YANSITMA HESABI 752. ARAŞTIRMA VE GELİŞTİRME GİDER FARKLARI 76 PAZARLAMA SATIŞ YE DAĞITIM GİDERLERİ 760. PAZARLAMA SATIŞ VE DAĞITIM GİDERLERİ 761. PAZARLAMA SATIŞ VE DAĞITIM GİDERLERİ YANSITMA HESABI 762. PAZARLAMA SATIŞ VE DAĞITIM GİDERLERİ FARK HESABI 77 GENEL YÖNETİM GİDERLERİ 770. GENEL YÖNETİM GİDERLERİ 771. GENEL YÖNETİM GİDERLERİ YANSITMA HESABI 772. GENEL YÖNETİM GİDER FARKLARI HESABI 78 FİNANSMAN GİDERLERİ 780. FİNANSMAN GİDERLERİ 781. FİNANSMAN GİDERLERİ YANSITMA HESABI 782. FİNANSMAN GİDERLERİ FARK HESABI www.karadenizymm.com Şubat 2016
7/B SEÇENEĞİNDE HESAPLAR 79 GİDER ÇEŞİTLERİ (7/B SEÇENEĞİ) 790. İLKMADDE VE MALZEME GİDERLERİ 791. İŞÇİ ÜCRET VE GİDERLERİ 792. MEMUR ÜCRET VE GİDERLERİ 793. DIŞARIDAN SAĞLANAN FAYDA VE HİZMETLER 794. ÇEŞİTLİ GİDERLER 795. VERGİ, RESİM VE HARÇLAR 796. AMORTİSMANLAR VE TÜKENME PAYLARI 797. FİNANSMAN GİDERLERİ 798. GİDER ÇEŞİTLERİ YANSITMA HESABI 799. ÜRETİM MALİYET HESABI www.karadenizymm.com Şubat 2016
www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME - 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ Dolaylı hammadde ve yardımcı malzemeler, - Üretimde kullanılan sabit kıymetlerin amortisman giderleri (Binalar, makineler, taşıt araçları, demirbaşlar vb.), - Üretimde kullanılan iktisadi kıymetlere ait vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülükler, - Enerji ve yakıt giderleri, (elektrik, kömür, akaryakıt, doğalgaz vb.) - Aydınlatma, ısıtma ve havalandırma giderleri, - Bakım ve onarım giderleri, www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME 150 Dönem içinde kullanıldıkça Dönem sonunda 710 151 üretim süreci tamamlandığında Mamul maliyetine 730 720 710 Dönem sonlarında yarı mamullere; 780 770 760 750 Dönem sonlarında sonuç yani gelir tablosu hesaplarına 152 151 630 631 632 660 www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME ÖRNEK: 10 DAİRELİK İNŞAAT 2012 DE BAŞLADI VE 2015 YILINDA TAMAMLANDI (üretimle ilgili direkt giderler) Dönem 2012 2013 2014 2015 Dönem içinde 150,710,720,730 151 152 Dönem sonunda 151 152 www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME Maliyet muhasebesinde devam eden, henüz tamamlanmamış inşaat bilançoda ……………nolu hesapta görünür. www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME Maliyet muhasebesinde tamamlanmış inşaat bilançoda …….nolu hesapta görünür. www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME Maliyet muhasebesinde, üretimde kullanılmayıp stokta kalan başka bir ifadeyle artan inşaat malzemeleri ……………nolu hesapta görünür www.karadenizymm.com Şubat 2016
2012 2013 2014 2015 BOYA-KAPI PENCERE-SERAMİK-WC LAVABO VB 1.500.000 İŞÇİLİK 150.000 150 İLK MADDE MALZEME BORCUNA 1.500.000 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ BORCUNA 100.000 150 YE ALINAN İNŞAAT MALZEMESİ DÖNEM İÇİNDE KULLANILDIKÇA 710 DİREKT İLK MADDE MALZEME HS BORCUNA DÖNEM SONLARINDA 151 YARI MAMULLERE ; YİNE 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ YIL SONUNDA 151 YARI MAMULLER HS ATILIR ÇEVRE DÜZENLEMESİ 50.000 İŞÇİLİK 10.000 150 İLK MADDE MALZEME BORCUNA 50.000 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ BORCUNA 10.000 150 YE ALINAN İNŞAAT MALZEMESİ DÖNEM İÇİNDE KULLANILDIKÇA 710 DİREKT İLK MADDE MALZEME HS BORCUNA DÖNEM SONLARINDA 151 YARI MAMULLERE ; YİNE 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİİNŞAAT BİTİMİNDE 151 YARI MAMULLER HS ATILIR İNŞAAT BİTİMİNDE 151 YARI MAMULLER 152 MAMULLER HS ATILIR VE İNŞAAT TOPLAM MALİYETİ ÇIKARILMIŞ OLUR PROJE ÇİZİM MASRAFI 10.000 YAPI RUHSAT MASRAFI 15.000 730 GENEL ÜRETİM GİD BORCUNA 25.000 YIL SONUNDA 151 YARI MAMULLERE KAZI-HAFRİYAT MASRAFI 150.000 BETON-DEMİR-TUĞLA-KUM VB MASRAFI 1.200.000 İŞÇİLİK 100.000 150 İLK MADDE MALZEME BORCUNA 1.200.000 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ BORCUNA 100.000 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 150.000 150 YE ALINAN İNŞAAT MALZEMESİ DÖNEM İÇİNDE KULLANILDIKÇA 710 DİREKT İLK MADDE MALZEME HS BORCUNA DÖNEM SONLARINDA 151 YARI MAMULLERE ; 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ YIL SONUNDA 151 YARI MAMULLER HS ATILIR www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME Yarı mamul 2012 25.000 2013 1.475.000 2014 3.075.000 2015 3.135.000 Mamul www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME İnşaat bitti, maliyetler oluştu. Artık bu zamana kadar satılmış (siparişi alınmış) ya da satılacak daireler için satış faturası düzenlenebilir. (KDV ihmal edilmiştir) 100 KASA 600 YURT İÇİ SATIŞLAR 620 SATILAN MAMULLER MALİYETİ 152 MAMULLER www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME Maliyetlerin sıkı takibi için 150,151,152, 710,720,730 nolu hesaplar için yardımcı hesaplar (alt hesaplar) açılır. Örneğin 150 ilk madde malzeme 150.01 Gedikkaya ….ada….parsel inşaatı 150.02 Teyyaredüzü …ada…parsel inşaatı www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME İnşaat bitti, maliyetler oluştu. İnşaat toplam maliyeti inşaat toplam m2 sine bölündü, birim m2 inşaat maliyeti bulundu, birim maliyetten yola çıkılarak herbir bağımsız bölümün m2 siyle çarpımı sonucu herbir bağımsız bölümün maliyeti hesaplandı. 152 mamuller 152.01 Gedikkaya ….ada….parsel inşaatı 152.01.01 Gedikkaya ….ada….parsel inşaatı 1 nolu daire www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME Satış işlemi 100 kasa 340 alınan sipariş avansları 600 yurtiçi satışlar 600.01 Gedikkaya ….ada….parsel inşaatı 600.01.01 Gedikkaya ….ada….parsel inşaatı 1 nolu daire www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME Satılan dairelerin maliyet kaydı 620 satılan mamul maliyeti 620.01 Gedikkaya ….ada….parsel inşaatı 620.01.01 Gedikkaya ….ada….parsel inşaatı 1 nolu daire 152 mamuller 152.01 Gedikkaya ….ada….parsel inşaatı 152.01.01 Gedikkaya ….ada….parsel inşaatı 1 nolu daire www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME İşletmenin kendi ihtiyacı için inşa ettiği (ofis, dükkan, fabrika, depo gibi) ve duran varlık hesabına alacağı inşaata ilişkin maliyetler inşaat süresince 258 YAPILMAKTA OLAN YATIRIMLAR hesabına İnşaat bitiminde ise 252 BİNALAR hesabına atılır www.karadenizymm.com Şubat 2016
ADIM ADIM İNŞAAT MUHASEBELEŞTİRME Yıllara sari inşaat işlerinde Dönem içinde katlanılan maliyetler 740 HİZMET ÜRETİM MALİYETİ hesabına Dönem içinde tahsil edilen hakedişler 350 YILLARA YAYGIN İNŞAAT ONARIM HAKEDİŞ BEDELLERİ hesabına Dönem sonunda; 740 nolu hesapta biriken tutarlar 170 YILLARA YAYGIN İNŞAAT VE ONARIM MALİYETLERİ hesabına İş bitiminde 170 nolu hesapta biriken tutarlar 622 SATILAN HİZMET MALİYETİ hesabına 350 nolu hesapta biriken tutarlar 600 YURTİÇİ SATIŞLAR hesabına www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ KDV uygulama genel tebliği’nin III-B-3 Bölümünde anlatılmakta www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ İade talep edilebilmesi için aşılması gereken limit (indirimli oran-KDV 29/2) 2014…..17.700 TL 2015…..19.500 TL 2016……20.600 TL YMM raporu ile alınabilecek azami iade sınırı (indirimli oran-KDV 29/2) 2014…..814.000 TL 2015…..896.000 TL Belirtilen limitin üstünde iade talep edenlerin iade talepleri vergi inceleme raporu sonucuna göre yerine getirilir. YMM ile tam tasdik sözleşmesi olanlar bu limitlere bakılmaksızın iadelerini YMM raporu ile alabilirler. www.karadenizymm.com Şubat 2016
Tarih 15 Aralık 2015 10 tanesi 2013 de satıldı İade talep zamanı geçmiş. En geç 2014 kasım KDV bey. İle nakden/mahsuben talep edilmesi gerekirdi Bu 10 daireye ilişkin en erken 2016 nın Ocak , en geç ise 2016 nın Kasım beyannamesi ile nakden/mahsuben talep edilebilir. Ayrıca 2015 yılı içinde sadece mahsuben talep edilebilir Bu 20 daireye ilişkin yüklenilen KDV ler en geç 2015 Aralık KDV beyannamesiyle nakden/mahsuben talep edilebilir www.karadenizymm.com Şubat 2016
3.5. İade Taleplerinin Beyannamede Gösterilmesi 3.5.1. Yılı İçinde İade Taleplerinin Beyannamede Gösterilmesi Yılı içindeki mahsuben iade taleplerinde “İstisnalar ve Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler” kulakçığındaki "Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler" tablosundan 406 kodlu satır seçilecek, satırın "Teslim ve Hizmet Bedeli" sütunu ile "İadeye Konu Olan KDV" sütununa Tebliğin (III/B-3.1.1.) bölümüne göre belirlenen iade tutarı yazılır. (KDV UYGULAMA GENEL TEBLİĞİ) www.karadenizymm.com Şubat 2016
3.5. İade Taleplerinin Beyannamede Gösterilmesi 3.5.2.Yıllık İade Taleplerinin Beyannamede Gösterilmesi Yılı içinde mahsuben iade edilemeyen vergiler için izleyen yılda yapılacak iade taleplerinde, “İstisnalar ve Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler” kulakçığındaki "Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler" tablosundan 439 kodlu satır seçilecek ve bu satırın "Teslim ve Hizmet Bedeli" sütununa önceki yıldaki toplam işlem bedeli, "İadeye Konu Olan KDV" sütununa Tebliğin (III/B-3.1.2.) bölümündeki açıklamalara göre belirlenen iade tutarı yazılır. (KDV UYGULAMA GENEL TEBLİĞİ) www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ Net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimleri %1 KDV’ye tabi olup,indirimli orana tabi işlemler kapsamındadır. KDV Kanununun 29/2. maddesine göre, indirimli orana tabi işlemler nedeniyle yüklenilip indirilemeyen KDV’lerin Bakanlar Kurulu tarafından ilgili yıl için belirlenen asgari iade tutarını aşan kısmı, mükelleflere yılı içinde mahsuben, yılı geçtikten sonra da nakden ve mahsuben iade edilmektedir. İadeye ilişkin usul ve esaslar son olarak KDV Genel Uygulama Tebliği ile belirlenmiştir. www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ Yılı İçinde Talep Edilen Mahsuben İade Tutarlarının Hesaplanması İndirimli orana tabi işlemleri bulunan mükellefler,bu işlemleri nedeniyle yüklendikleri ve indirim yoluyla telafi edemedikleri için yılı içinde mahsuben iadesini talep edecekleri KDV tutarını aylar itibarıyla ve kümülatif olarak hesaplarlar. İade talebinin, ilgili vergilendirme dönemleri itibarıyla indirimli orana tabi tüm işlemleri kapsaması gerekmekte olup,işlemlerin ayrıştırılıp sadece bir kısmına yönelik hesaplama yapılması ve bu şekilde iade talep edilmesi mümkün değildir www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ Hesaplama aşağıdaki şekilde yapılacaktır: -Hesaplamaya her yılın Ocak ayı itibarıyla başlanır. Ay içindeki iade hakkı doğuran işlemin bünyesine giren vergiden, işlem dolayısıyla (%1) veya (%8) oranı uygulanarak hesaplanan KDVdüşülür ve ay içi itibarıyla “iadeye esas KDV” tutarına ulaşılır.Bu tutar Ocak ayı devreden KDV tutarı ile karşılaştırılır. Karşılaştırmada devreden vergi tutarı olarak, şayet aynı dönemde iade talep edilmiş ise iadesi talep edilen tutar düşülmeden önceki devreden vergi tutarı dikkate alınır. Beyannamede sonraki döneme devreden vergi yer almıyorsa o dönem için dönem sonu iade hesabı “sıfır” kabul edilir. Sonraki döneme devreden vergi mevcutsa ve iadeye esas KDV tutarını (yüklenilen KDV-hesaplanan KDV farkı) aşıyorsa iadeye esas KDV tutarı, aşmıyorsa devreden vergi tutarı “İade Edilebilir KDV” olarak kabul edilir. Bu tutar ilk ay sonu itibarıyla iade edilebilir KDV tutarıdır. www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ Şubat ayında indirimli orana tabi işlemin bünyesine giren vergiden, işlem dolayısıyla hesaplanan vergi düşülerek Ocak ayında yapıldığı gibi ay içi iadeye esas KDV tutarına ulaşılır. Bu tutar, Ocak sonu iade edilebilir KDV tutarı ile toplanır ve toplam Şubat sonu devreden vergisi ile karşılaştırılır. Karşılaştırmada devreden vergi tutarı olarak, şayet aynı dönemde iade talep edilmiş ise iadesi talep edilen tutar düşülmeden önceki devreden vergi tutarı dikkate alınır. Karşılaştırma Ocak ayındaki gibi yapılarak, Şubat sonu“ İade Edilebilir KDV” tutarına ulaşılır. Bu tutar, iadeye hak kazanılan iki aylık kümülatif KDV tutarıdır. Şubat ayında indirimli orana tabi işlem yoksa Şubat içi iadeye esas KDV de olmayacağından devreden vergi ile karşılaştırma Ocak sonu iade edilebilir KDV esas alınarak yapılır. Yıl içerisinde yapılacak tüm iade taleplerinde, önceki dönemlerde iade talebinde bulunulup bulunulmadığına bakılmaksızın, ilgili yıl için belirlen en alt sınır ve iadesi talep edilen tutarlar dikkate alınmadan iadenin talep edildiği her bir döneme kadar yukarıda belirtildiği şekilde kümülatif bir hesaplama yapılması gerekmektedir www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ İndirimli Orana Tabi İşlemlerde Azami İade Tutarı İndirimli orana tabi teslim veya hizmetle ilgili olarak yüklenilen vergi ile söz konusu işlemler üzerinden hesaplanan vergi arasındaki farkın, -%1oranına tabi işlemler için işlem bedelinin %17'sini, -%8'e tabi işlemler için ise işlem bedelinin %10'unu Aşan kısmı,iade hesabına dahil edilmeyecektir. Azami iade tutarının belirlenmesinde iade talebinde bulunulan döneme kadar yapılan toplam işlem bedeli dikkate alınır, ay içi hesaplamalarda azami iade edilebilir tutarın aşılması bu durumu değiştirmez. Ancak işlemin bünyesine doğrudan giren harcamalara ilişkin olarak yüklenilen verginin, azami iade tutarını aşması halinde, mükellefin iade talebi, aşan kısım için münhasıran vergi inceleme raporu sonucuna göre yerine getirilir www.karadenizymm.com Şubat 2016
İzleyen Yıl İçerisinde Talep Edilen Nakden/Mahsuben İade Tutarlarının Hesaplanması Yılı içinde mahsuben iade edilemeyen verginin izleyen yıl içinde nakden veya yukarıda belirtilen borçlara mahsuben iadesinde, yılı içinde mahsuben iade edilen tutarlar dikkate alınmadan aylar itibarıyla kümülatif hesaplama yapılır, bulunan tutardan yılı içinde mahsuben iadeler düşülür, kalan tutarın işlemin yapıldığı yıl için belirlenen iade edilmeyecek alt sınırı aşan kısmının nakden veya mahsuben iadesi, izleyen yılın Ocak-Kasım vergilendirme dönemlerine ilişkin KDV beyannameleri ile talep edilebilir. İadesi talep edilebilir tutar, izleyen yılın Ocak vergilendirme döneminden iadenin talep edildiği döneme kadar verilen beyannamelerde yer alan devreden vergi tutarları ile karşılaştırılır. İadenin talep edildiği döneme ait karşılaştırmada devreden vergi tutarı olarak iadesi talep edilen tutar düşülmeden önceki devreden vergi tutarı dikkate alınır. www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ Buna göre; -Devreden vergi tutarı, izleyen yılın Ocak vergilendirme döneminden iadenin talep edildiği döneme kadar bütün dönemlerde iadesi talep edilen tutarı aşıyorsa,talep edilen tutarın tamamı iade edilebilir. -Devreden vergi tutarı, izleyen yılın Ocak vergilendirme döneminden iadenin talep edildiği döneme kadar herhangi bir dönemde iadesi talep edilebilir tutarı aşmıyorsa, iadenin talep edildiği döneme kadar verilen beyannamelerde yer alan en düşük devreden vergi tutarı iade edilebilir tutar olarak dikkate alınır. -İzleyen yılın Ocak vergilendirme döneminden iadenin talep edildiği döneme kadar aradaki dönemlerden herhangi birisinde ödenecek vergi çıkması halinde, iade talep edilemez. Yıllık iadelerde azami iade tutarının belirlenmesinde, iade talebinde bulunulan yıldaki toplam işlem bedeli esas alınır, ay içi hesaplamalarda azami iade edilebilir tutarın aşılması bu durumu değiştirmez www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ İzleyen yıl içerisinde iade talebinde bulunulabilmesi için işlemin yapıldığı yıl içerisinde hiç iade talebinde bulunulmamış yada iade talep edilmekle birlikte talep edilen tutarların iadesi gerçekleşmemiş olmalıdır. İade Hesabına Dahil Edilecek-Edilmeyecek Yüklenim KDV’ler İndirimlioranatabiişlemlerdendoğaniadetutarınınhesaplanmasında, -Önce işlemin bünyesine doğrudan giren harcamalar nedeniyle yüklenilen vergiler dikkate alınır, -Daha sonra ilgili dönem genel yönetim giderleri için yüklenilen vergilerden pay verilir. -Bu şekilde hesaplanan tutarın, azami iade edilebilir vergi tutarının altında kalması halinde, en fazla aradaki farka isabet eden tutar kadar ATİK dolayısıyla yüklenilen vergilerden iade hesabına pay verilebilir. İndirimli orana tabi olmayan teslim ve hizmetler ile indirimli orana tabi işlemlerle ilgisi bulunmayan giderler dolayısıyla yüklenilen vergiler iade hesabına dâhil edilmez www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ -Ankastre ürünlü mobilyalı olarak konut teslimlerinde; buzdolabı, fırın, davlumbaz, bulaşık makinesi, mobilya, vestiyer, televizyon ve benzeri eşyalar eklenti mahiyetinde olduğundan, bunların teslimi konut tesliminden bağımsız bir teslim olarak değerlendirilecek, sözkonusu eşyaların temininde yüklenilen KDV, iade hesabına dâhil edilemeyecektir. -Konutun inşasına yönelik harcamalar (arsa bedeli dâhil), genel yönetim giderleri ve ATİK’lerden işleme isabet eden paya ilişkin yüklenilen KDV’lerin hesabına dahil edilecektir. -Konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir. Ancak arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı, perde duvarı,site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen vergilerin iade hesabına dâhil edilmesi mümkündür. www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ Stoklarda yer alan mallara ilişkin yüklenilen vergiler gerçekleşen indirimli orana tabi işlemlere ilişkin iade hesabına dahil edilmeyecek, satış işleminin gerçekleştirildiği döneme ait iade hesabında dikkate alınabilecektir. -ATİK’ler nedeniyle yüklenilen vergilerden, sözkonusu iktisadi kıymetlerin indirimli orana tabi işlemlerde kullanılması kaydıyla, iade hesabına pay verilmesi mümkündür. -İndirimli orana tabi işlemin gerçekleştiği dönem içinde veya öncesinde bu işlemle ilgili olarak yapılan mal ve hizmet alımlarına ait fatura ve benzeri belgelerin, belge düzenleme süresi içerisinde olmakla birlikte, indirimli orana tabi işlem gerçekleştikten sonra düzenlenmesi veya zamanında düzenlenen belgenin işlemin gerçekleştiği vergilendirme döneminden sonra temin edilmesi halinde, bu belgelerde yer alan KDV tutarları, işlemin gerçekleştiği vergilendirme dönemi iade hesabına düzeltme beyannamesi verilmek suretiyle dahil edilebilir. Bu durumda iade, YMM Raporu ile talep edilmişse, raporda gerekçeleriyle birlikte açıklanır. İade YMM Raporu ile talep edilmemiş ise mükelleften yazılı izahat istenir, izahatın yeterli görülürse bu tutarlarda iade edilir. www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ Yılı İçerisindeki Mahsup Taleplerinin Yerine Getirilmesi Vergilendirmedönemleriitibarıyla5.000TL’yiaşmayanmahsuptaleplerivergiincelemeraporuveteminataranmaksızınyerinegetirilir.5.000TLveüstündekimahsuptalepleri,vergiincelemeraporuveyaYMMRaporunagöreyerinegetirilir.Taleptutarının5.000TL’yiaşankısmıkadarteminatgösterilmesihalindeilgilibelgelerintamamlanıpteminatınverildiğitarihitibarıylamahsuptalebigeçerlikkazanırveteminat,vergiincelemeraporuveyaYMMRaporuileçözülebilir. İadetalebi;mahsubeniadeninvergiincelemeraporunagöresonuçlandırılmasıdurumundaiadetalepdilekçesininverildiğitarihitibarıyla,YMMRaporuiletalepedilmesihalindeiseYMMRaporununibrazedildiğitarihitibarıylageçerlikkazanır www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ Yılı İçinde Mahsup Edilemeyen Vergilerin İadesi İndirimlioranatabiişlemlerdendoğaniadealacağınınyılıiçindemahsubeniadeedilemeyenkısmı,izleyenyıliçindemükellefinisteğinebağlıolaraknakdenveyamahsubeniadeedilebilir. İadetalebienerkenizleyenyılınOcakdönemineaitolupŞubatayıiçindeverilecek,engeçKasımdönemineaitolupAralıkayıiçindeverilecekKDVbeyannameleriileyapılabilecektir.Üçaylıkvergilendirmedöneminetabiolanmükelleflerdeiadetalebienerkenizleyenyılınilküçaylık,engeçüçüncüüçaylıkvergilendirmedönemlerineaitbeyannamelerleyapılabilecektir. İndirimlioranatabiişlemlereilişkinolupindirimyoluylatelafiedilemeyenyüklenilenvergitutarları,yılıiçindemahsupedilenvergilerdikkatealınmadan,işlemlerinyapıldığıyılıntamamıiçinyıllıkolarakveAralıkdönemisonuitibarıylahesaplanır. Bututardan,yılıiçindemahsupedilenvergilerdüşüldüktensonrakalankısmınişlemingerçekleştiğiyıliçinbelirlenenaltsınırı(2013yılıiçin17.000TL.,2014yılıiçin17.700TL’yi)aşankısmı"İadeEdilebilirKDV"olarakhesaplanır.Bututar,izleyenyılınOcakvergilendirmedönemindeniadenintalepedildiğivergilendirmedöneminekadararadakidönemlereaitdevredenvergitutarlarıilekarşılaştırılmaksuretiyle“iadeedilecekKDVtutarı”belirlenir. www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ Bu şekilde hesaplanan KDV alacağının 5.000TL’yi aşmaması halinde nakden ve/veya mahsuben iade talepleri vergi inceleme raporu, teminat ve YMM Raporu aranılmadan yerine getirilir. İade talebinin 5.000TL ve üstünde olması halinde 5.000TL'yi aşan kısmın nakden ve/veya mahsuben iadesi vergi inceleme raporu, YMM Raporu veya teminat karşılığında yerine getirilir. İade talebi; -Vergi inceleme raporu sonucuna göre talep edilmiş ise mahsuben iade taleplerinde vergi inceleme raporu dışındaki diğer belgelerin tamamlanmış olması koşuluyla iade talep dilekçesinin verildiği tarih itibarıyla; nakden iade taleplerinde vergi inceleme raporunun vergi dairesi kayıtlarına intikal ettiği tarihte, -Nakden/mahsuben iadenin YMM Raporu ile talep edilmesi halinde, belgelerin tamamlanıp YMM Raporunun eksiksiz olarak ibraz edildiği tarihte, -Nakden/mahsuben iadenin teminat karşılığı talep edilmesi halinde ise teminatın gösterilip belgelerin tamamlandığı tarihte, Geçerlik kazanır. www.karadenizymm.com Şubat 2016
İNŞAATLARDA KDV İADESİ VİR sonucuna göre yapılan mahsuben iade taleplerinde, diğer belgelerin tamamlanması koşuluyla VİR beklenmeksizin iade yapılacaktır. Yılı içerisinde mahsup edilemeyen KDV’nin iadesi için izleyen yılda ayrıca bir iade talebinde bulunulması gerektiğinden, yılı içinde mahsuben iadeye yönelik olarak düzenlenen YMM Raporunun izleyen yıl talep edilecek nakden/mahsuben iade için geçerliliği bulunmamaktadır. İzleyen yıl içerisinde yapılacak nakden/mahsuben iade talebi için ayrıca bir YMM Raporu düzenlenmesi gerekmektedir. 5.000TL’yi aşan tutarlar için teminat gösterilmesi halinde teminatın gösterilip belgelerin tamamlanmasından sonra nakden ve/veya mahsuben iade talepleri yerine getirilir, teminat vergi inceleme raporu veya YMM Raporu ile çözülür. YMM Raporlarında, iadenin talep edildiği yıl için belirlenen limitler geçerli olur. Örneğin; 2013 yılında gerçekleşen işlemlerle ilgili olarak 2014 yılı içerisinde yapılacak iade taleplerinde 2014 yılı için YMM Raporu ile azami alınabilecek iade tutarına ilişkin limitler geçerli olacaktır. 2014 yılı için belirlenen tutar 814.000TL dir. www.karadenizymm.com Şubat 2016
SORULAR-CEVAPLAR www.karadenizymm.com Şubat 2016
TEŞEKKÜRLER ahmettok@karadenizymm.com 0 505 378 55 07 www.karadenizymm.com Şubat 2016