Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

TAŞINMAZ REHN İ Yrd. Doç. Dr. İ smayıl İ SMAYILLI.

Benzer bir sunumlar


... konulu sunumlar: "TAŞINMAZ REHN İ Yrd. Doç. Dr. İ smayıl İ SMAYILLI."— Sunum transkripti:

1 TAŞINMAZ REHN İ Yrd. Doç. Dr. İ smayıl İ SMAYILLI

2 Kavram ve fonksiyonu türleri Taşınmaz rehni “ancak ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabilir” Bunların dışında kişilerin de ğ işik taşınmaz rehni türü yaratması mümkün de ğ ildir. İ potekte alaca ğ ın “teminat” fonksiyonu a ğ ırlık kazanırken, ipotekli borç senediyle, irat senedinde kanun koyucu taşınmazın de ğ erini taşınmazdan ba ğ ımsızlaştırarak, düzenlenen kıymetli evraklar vasıtasıyla bu de ğ erin “piyasada tedavülü”amacını gütmüştür. Fonksiyonu: 1. Kişisel alaca ğ a teminat teşkil etme 2. Arazinin de ğ erini tedavül ettirme

3 Rehin hakları aşa ğ ıdaki şekilde düzenlenmiştir. TMK m Genel hükümler TMK m İ potek TMK m İ potekli borç senedi TMK m İ rat senedi TMK m İ rat senedi ve İ rat Senedinin Ortak Hükümleri TMK m Ödünç senetleri

4 Türleri:  Taşınır ve Taşınmaz rehni  Taşınmaz rehni: 1. İ potek: taşınmaz ipote ğ i, taşınmaz üzerinde, taşınmazın de ğ erine yönelik olarak, alacaklıya alaca ğ ını teminat altına almak maksadıyla tanınan ve kıymetli evraka ba ğ lı olmayan sınırlı bir aynî haktır. 2. İ rat senedi (ayni sorumluluk): irat senedinde taşınmaz de ğ eri ba ğ ımsızlaştırılarak bir kıymetli evraka ba ğ lanarak tedavüle çıkartılır. 3. İ potekli borç senedi: taşınmaz de ğ eri ba ğ ımsızlaştırılarak bir kıymetli evraka ba ğ lanarak tedavüle çıkartılır ve aynı zamanda borçlunun sorumlulu ğ u devam eder.

5 Rehin türüBorçtan sorumluluk Sorumlulu ğ u n kapsamı Borç ilişkisine ba ğ lılık ve fonksiyon İ potek Taşınmaz maliki ve ya 3. bir kişi Hem yüklü taşınmaz, hem de malvarlı ğ ı ile Soyut borç ilişkisine dayanır İ potekli borç senedi Taşınmaz maliki ve ya 3. bir kişi Hem yüklü taşınmaz, hem de malvarlı ğ ı ile Soyut borç ilişkisine dayanır. Taşınmazın de ğ eri, net sermaye olarak kıymetli evrak piyasasında dolaşımı sa ğ lanır. İ rat senedi Sadece taşınmaz olabilir. Sadece yüklü taşınmaz Soyut borç ilişkisine dayanır. Taşınmazın de ğ eri, net sermaye olarak kıymetli evrak piyasasında dolaşımı sa ğ lanır.

6 Taşınmaz Rehnine Hakim Olan İ lkler Belirlilik ilkesi(2/1) I. Teminat konusu alaca ğ ın miktarının Türk parası ile tapuda gösterilmesi gerekir İ stisna: MK II. Tapuya kayıtlı taşınmaz olması III. Bir alaca ğ ın birden fazla taşınmaza teminat teşkil etmesi Kural: yük paylaştırılır İ stisna: toplu, kollektif (müteselsi) rehin 1. Taşınmazlar aynı kişiye aitse 2. Taşınmaz malikleri müteselsil borçlu iseler. Soru: Rehinli alacaklı istedi ğ i taşınmazı paraya çevirebilir mi?

7 Kuruluş şekline göre rehin hakları : 1) Taşınmaz rehni i. Tescile tabi taşınmaz rehni ii. Tescil tabi olmayan taşınmaz rehni  Do ğ rudan do ğ ruya kanundan do ğ an rehin  Dolayı olarak kanundan do ğ an rehin 2) Taşınır rehni  Teslime ba ğ lı taşınır rehni  Teslimsiz taşınır rehni 3) Alacak rehni

8 Kamuya açıklık ilkesi(2/2)  Taşınmaz Rehninin kazanılması: 1. Tescille kazanma: a. Kazanma sebebi: i. Taşınmaz rehin sözleşmesi ii. Ölüme ba ğ lı tasarruf iii. Malikin tek taraflı tasarrufu iv. Kanun hükmü v. Mahkeme kararı b. Tescilin icrası 2. Tescil dışı kazanma

9  Kamu kurum ve kuruluşları (Ordu Yardımlaşma Kurumu dahil), bankalar, Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatiflerince açılacak tüm kredilere karşılık teminat gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde resmi senet tanzim edilmeksizin alacaklı ile borçlu ve varsa kefilleri arasında yapılan kredi veya borç sözleşmelerine istinaden, tapu sicil müdürlüklerince tapuya tescil edilir.

10 Rehne konu olabilecek taşınmazlar I. Taşınmazın Tapuya Kayıtlı Olması II. Taşınmazın Ba ğ ımsız Olması III. Taşınmazın Belirli Olması 1. Genel İ potek Müessesesinin Yasak Olması 2. Taşınmazın Bir Kısmının İ potek Edilememesi IV. Birlikte Mülkiyet Konusu Taşınmaz Üzerinde İ potek 1. Paylı Mülkiyette İ potek  Payın İ pote ğ inden Sonra Taşınmazın Bütününün İ pote ğ i  Taşınmazın Tamamı Üzerinde İ potek Kurulduktan Sonra Payın İ pote ğ i 2. Elbirli ğ i Mülkiyetinde İ potek

11 Taşınmaz rehninin sona ermesi I. İ pote ğ in Teminat Altına Aldı ğ ı Alaca ğ a Ba ğ lı Olarak Sona Ermesi II. İ pote ğ in Teminat Altına Aldı ğ ı Alacaktan Ba ğ ımsız Olarak Sona Ermesi 1) İ pote ğ in Terkinle Sona Ermesi 2) İ pote ğ in Mahkeme Kararı ile Sona Ermesi 3) İ pote ğ in Taşınmazın Tamamen Yok Olması Sebebiyle Sona Ermesi 4) İ pote ğ in Taşınmazın Kamulaştırılması Sebebiyle Sona Ermesi 5) İ pote ğ in Sürenin Dolması Sebebiyle Sona Ermesi 6) İ pote ğ in Taşınmazın Cebr ȋ İ cra Yoluyla Satışı Sebebiyle Sona Ermesi

12 Yargıtay uygulaması  Yargıtay’ın, süreli ipoteklerde sürenin alaca ğ ın muaccel olmasından önce dolması halinde, ipote ğ in geçerli olarak kalmaya devam edece ğ i ve süre dolmuş olmasına ra ğ men ipote ğ in paraya çevrilebilece ğ i görüşünü benimsedi ğ i görülmektedir.  Fakat doktrinde Yargıtay’ın bu uygulamasının sadece muacceliyyet tarihinin belirli olan anapara ipotekleri yönünden yerinde oldu ğ u, üst sınır ipotekleri bakımından bunun geçerli olmayaca ğ ı ileri sürülmektedir.

13 Sıra düzeni  Bir taşınmazın üzerinde birden fazla sınırlı aynî hakkın kurulması mümkündür. Zira sınırlı aynî hakların kapsamı ve sahiplerine sa ğ ladıkları yetkileri birbirinden farklıdır. Bu sebeple, hak sahiplerinin hem kendi aralarında, hem de malik ile aralarında olan ilişkilerinde sahip oldukları yetkilerin kapsamının belirlenmesi için, sınırlı aynî hakların bir sıra düzenine t ȃ bi tutulması gereklidir.  Sıra düzeni, taşınmaz üzerinde aynı anda bulunan sınırlı ayn ȋ hakların birbiriyle olan ilişkilerini ve bu hakların sa ğ ladı ğ ı yetkilerin kullanılmasına, hukuk düzeni tarafından getirilen sınırlama ve düzenlemeleri ifade eder.  Taşınmaz üzerinde tesis edilen rehin haklarının belirlenmesi ile ilgili Kara Avrupa Hukukunda iki farklı sitem hâkim bulunmaktadır. Bunlardan birincisi, Roma ve Müşterek Hukukta benimsenen ve Fransız ve Alman Hukukunda da uygulanan ilerleme sistemidir. İ kincisi ise, Germen Hukukundan gelen sabit dereceler sistemidir.

14 Sabit derceler sistemi  İ lerleme sistemi ve sabit dereceler sistemi  Sabit derecek sisteminin temel özelliklerini taşınmaz ipote ğ i bakımından şu şekilde sıralanabilir 1. Taşınmazın de ğ erinin bir kısmı ile alaca ğ a teminat teşkil etmesi. 2. İ pote ğ in sırasının ba ğ lı bulundu ğ u dereceye göre belirlenmesi 3. Derecelerin ba ğ ımsızlı ğ ı 4. Derecelerin saklı tutulabilmesi

15 Sabit dereceler sisteminin hükümleri 1. Rehnin sırası ve sa ğ ladı ğ ı teminat ba ğ lı bulundu ğ u dereceye göre belirlenir. 2. Malik önde gelen dereceyi saklı tutarak sonra gelen derece üzerinde rehin kurabilir. 3. Boşalan rehin derecesi boş kalır. İ stisnalar: Kanundan ve sözleşmeden do ğ an boş dereceye ilerleme hakkı 1. MK 872 taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda 2. MK 877/I ve 878 kamu kurum ve kuruluşların araziyi iyileştirmesi 3. Sözleşme ile ilerleme hakkı tanınabilir:  Boşalan dereceye ilerleme hakkının sonuçları  III kişilere karşı etkisi

16 Yabancı para üzerinden Taşınmaz Rehni MK m. 851 Şartları: 1. Borcun kredi sözleşmesinden kaynaklanması gerekir 2. Kredi yabancı para ve ya yabancı paraya endeksli bir ölçüyle verilmesi gerekir 3. Bir kredi kuruluşu tarafından verilmesi 4. Rehin yükünün yabancı para ile belirlenmesi Soru: MK m. 851 hükme uymamanın sonuçları nedir?

17 Teminat ilkesine ilişkin hükümler  Bir taşınmaz ipote ğ i ile teminat altına alınan alaca ğ ın, zamanında ifa edilmemesi dolayısıyla, ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda, teminat kapsamına hangi de ğ erlerin girip girmedi ğ inin tespiti önem arz etmektedir.  Hangi de ğ erler paraya çevrilerek ipotekli alacaklının alaca ğ ı karşılanabilir. Teminat kapsamına dair hükümler. 1. Taşınmaz 2. Eklenti 3. Bütünleyici parça 4. Kira parası 5. Sigorta tazminatı

18 Taşınmaz de ğ erinin korunmasına dair hükümler MK  Taşınmaz de ğ eri azalmasında malik kusurlu ise 1. Eski hale getirme ve yeterli teminat isteme 2. Karşılanmayan kısmın ödenmesi talep edebilir. 3. Para çevrilmesi isteyebilir Malik haksız fiil hükümleri çerçevesinde sorumludur.  Taşınmaz maliki kusurlu de ğ ilse Kural olarak : rehinli alacaklı korunmamaktadır. İ stisna: Malikin elde etti ğ i tazminat aşmayacak miktarda ek tazminat veya ödeme isteyebilir.

19 İ pote ğ in alacak bakımından kapsamı Taşınmaz ipote ğ i ile teminat altına alınan alacak, ifa zamanı geldi ğ inde ifa edilmezse, hak sahibi alaca ğ ını taşınmazın de ğ erinden elde etme imkânına sahiptir. Burada öncelikli olarak, taşınmazın hangi oranda borç için teminat teşkil etti ğ inin belirlenmesi gerekir. 1. Anapara borcu 2. Temerrüt (Gecikme) Faizi 3. Anapara (Kapital) Faizleri 4. Takip Masrafları (Giderleri) 5. Ceza ȋ Şart 6. Taşınmazın Korunması İ çin Yapılan Makûl Masraflar((mk 876) 7. Di ğ er Zararlar

20 Üst sınır ipote ğ in kapsamına hangi alacaklar girer  MK m.851. alaca ğ ın belirsiz oldu ğ u durumlarda Soru: Hangi alacaklar belirsiz?  Takip sonucu belirli hale gelecek alacaklar belirsiz  Do ğ muş ve do ğ acak bütün alacaklar belirsiz  Alacak belirli olmakla birlikte ‘yeniden teminat sa ğ lama’ koşulu varsa belirsiz Soru: faiz oranın sözleşmede belirlenmemiş olması alaca ğ ın belirsiz olmasına sebep olur mu?

21  Birleşik faizlerde alacak miktarı belirsiz  Faiz dışında yan alacakların belirsiz olması belirlili ğ i etkilemez. Bu durumda her iki ipotek türü kurulabilir.  Para dışında her hangi bir yapma verme edimi edimin teminat altına alınması durumunda alacak belirsiz. Neden ?  Periyodik(dönemsel) edimler üst sınır ipote ğ i ile teminat altına alınabiler.

22 İ pote ğ in kurulabilmesi  İ pote ğ in teminat altına aldı ğ ı alaca ğ ın hukuki sebebinin mevcut ve belirli olması zorunludur. Fakat ilişkiden henüz do ğ mamış fakat do ğ ması kesin ve ya muhtemel alacaklar teminat altına alınabilir. MK m. 881/f.1  Örne ğ in: cari hesap şeklinde işleyen kredi ilişkileri

23 Taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi  Temelllük Yasa ğ ı: Borcun ifa edilmemesi halinde, alacaklıya rehin konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap etme yetkisi veren her türlü sözleşme hükümsüzdür MK 873.  Buna "lex comissaria yasa ğ ı" denilmektedir.  Muaccel olduktan sonra taraflar anlaşarak mülkiyete alacaklıya devredebilirler.  İ nançlı temlik ve geri alım hakkı  Birleşme durumunda taşınmaz üzerindeki ipote ğ in durumu(MK m )

24 İ POTEK  İ potek, halen mevcut veya ileride do ğ ması muhtemel olan bir alaca ğ ı teminat altına alan bir taşınmaz rehin çeşididir MK 881.  Mevcut bir alacak için Miktarı belli alacaklar için Anapara ipote ğ i  Mevcut olmayan alacaklar için à Miktarı belli olmayan Azami mebla ğ ipote ğ i (üst sınır ipote ğ i) tesis edilir MK 851.  Bütün ayni haklar gibi ipotek de tapu kütü ğ üne tescil ile do ğ ar MK 856. Tescilin geçerli olabilmesi ise, "geçerli bir iktisap sebebi"ne ilaveten "geçerli bir borç ilişkisi" nin bulunmasına ba ğ lıdır.

25 İ potek  Taşınmaz ipote ğ i, taşınmaz üzerinde, taşınmazın de ğ erine yönelik olarak, alacaklıya alaca ğ ını teminat altına almak maksadıyla tanınan ve kıymetli evraka ba ğ lı olmayan sınırlı bir aynî haktır.  Taşınmaz rehnine ait özellikler ipotek içinde geçerlidir.  Ayrıca ipotekle teminat altına alınan alacak için zamanaşımı süresi işlemez.

26 Özellikler 1. Alaca ğ a Ba ğ lı (Fer’ ȋ ) Bir Hak Niteli ğ i  Rehin hakkı niteli ğ i itibariyle alaca ğ a ba ğ lı bir haktır 2. Sınırlı Aynî Hak Niteli ğ i  taşınır ve taşınmaz eşya üzerinde kurulan bütün rehin hakları sınırlı bir aynî hak olarak kabul edilir. 3. Mutlak Hak Niteli ğ i  Rehin hakkı mutlak bir haktır. Bu yönüyle ipotek hakkı de herkese karşı ileri sürülebilir. 4. Zamanaşımının kesilmesi

27 İ potek alaca ğ a ba ğ lı olması  Do ğ muş ve do ğ acak alacaklar teminat altına alınabilir.  İ potek tescille kurulur. Tescil ipote ğ in varlı ğ ına karine oluşturur.  İ potek hakkı ile teminat altına alınan alacak birbirinden ayrılması mümkün de ğ ildir.  Alacak tapu siciline güven ilkesinden yararlanmaz.  Alaca ğ ın devri ona ba ğ lı olan ipotek hakkının da devrine sebep olur.  İ pote ğ in alaca ğ a ba ğ lı olmasının rehnin sona ermesine etkisi

28 İ potekte kişisel sorumluluk ve teminata ilişkin hükümler 1. Alacaklı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapması gerekir. 2. Kişisel sorumlu olan borçlu ile taşınmaz maliki ayrı kişiler olabilir. 3. Kişisel sorumlulu ğ u bulunmayan malik (MK m. 884) borcu ödeyerek taşınmazın paraya çevrilmesini önleyebilir. (halefiyet) 4. Muacceliyet ihbarı her ikisine yapılması gerekir.

29 İ potekli taşınmazın devri ve bölünmesi  Borçlunun kişisel sorumlulu ğ u devam eder.  Bölünme: 1. Bölünme ile elde edilen bütün parsellerin mülkiyeti aynı kişiye aitse ipotek yükü bölünmeden her bir parsel üzerinde devam eder. 2. Bölünme ile elde edilen bütün parsellerin mülkiyeti müteselsil sorumlulu ğ u bulunmayan ayrı kişilere aitse anlaşma yoksa, ipotek yükü parsellerin de ğ eri ile orantılı bölüştürülür. 3. Alacaklı ödemeyi kabul etmiyorsa 1 yıl içinde ödemeyi kabul edebilir. 4. Paylı mülkiyette bulunan taşınmaz üzerinde ipotek tesis edildikten sonra paylar bölünmüşse paylar üzerinde ipotek devam eder 5. Bölünme halinde parsel elde eden III kişi sadece ayni sorumlulu ğ u söz konusudur.

30 Rehinli Taşınmazın De ğ erinin Korunması  Rehinli taşınmazın de ğ erinin azalması, rehinli alacaklının haklarını tehlikeye düşürece ğ inden MK rehinli alacaklıya, rehin konusu taşınmazın de ğ erinin korunmasını, borçludan talep ve bunun için gereken önlemleri alma yetkisi tanımıştır. Malikin Kusuru Varsa: a)Gereken önlemlerin alınması: Hakime başvurabilir MK 865/1. (Alacaklı gereken önlemlerin, borçlu tarafından alınması ve gerekli uyarıların yapılması için hakime başvurabilir. ) b)Kanuni rehin hakkı: c)Ek teminat ve eski hale getirme: Alacaklının talebi üzerine hakim, borçluya rehinli taşınmazın de ğ erinin eski hale iadesini veya ek teminat gösterilmesini "ihtar eder ve ek süre verir". MK 866. Malikin Kusuru Yoksa: Malikin bir kusuru olmaksızın, rehinli taşınmazın de ğ eri azalmışsa, alacaklı ancak malik bunun karşılı ğ ında bir tazminat almışsa, malik ve borçludan bu oranda ek teminat gösterilmesini veya ödemede bulunmasını talep edebilir. Böyle bir tazminat almamışsa herhangi bir talepte bulunamaz MK 867. Önlem alabilir. Kanuni rehin hakkı vardır. 

31 Yeni Malikin Borcu Yüklenmesi  İ potekle yükümlü taşınmaz malikinin de ğ işmiş olması, borç ve ipotek ilişkisinde bir de ğ işiklik meydana getirmez. MK 888. Ancak bunun aksi kararlaştırılabilir.  Yeni malik borçlu ile yaptı ğ ı borçtan kurtarma taahhüdü ile borcu üzerine almış ise bu durumun alacaklıya bildirilmesinden itibaren "1 yıl" içinde alacaklı hakkını evvelki borçluya karşı muhafaza etti ğ ini, yazılı olarak beyan etmemiş ise, evvelki borçlu borçtan kurtulur.  Yeni malikin bu şekilde borcu yüklenmesi, ipote ğ i, sona erdirmez. Ancak yeni malikin taşınmazı ipotekten kurtarma hakkı vardır MK 885.

32 Kanuna Dayanan İ potek  Taşınmaz ipote ğ i genellikle sözleşme ile kurulmasına ra ğ men, bazen kanun ȋ bir düzenleme de ipotek hakkının do ğ masına sebep olabilir.  Kanun ȋ ipotek hakkı, taşınmazlarla ilgili alaca ğ a sahip olan kimselere, şartlar gerçekleşti ğ inde söz konusu taşınmazdan alaca ğ ını tahsil etme yetkisi tanımaktadır.  Tescile tabi ve tescile tabi olmayan

33 Tescile Tabi Kanuni İ potek Hakları a-Taşınmazını satan satıcının satış bedeli (semen) alaca ğ ı için b-Elbirli ğ i mülkiyetin paylaşılmasından mirasçılar ve ortaklar lehine, di ğ er mirasçı ve ortaklar aleyhine do ğ an alacaklar için c-Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı ve di ğ er işlerden dolayı alacaklı olan alt yüklenici ve zanaatkarlar lehine MK 893. Böyle bir kanuni ipotek hakkından önceden feragat geçersizdir. d-Ölünceye kadar bakma alacaklısına, bu amaçla temlik etti ğ i taşınmaz üzerinde satıcı gibi kanuni ipotek hakı tanınmaktadır BK 513. e-Kat mülkiyetinde bir kat malikinin mahkeme kararı ile tesbit edilmiş gider borcu için, di ğ er kat malikleri lehine tescile ba ğ lı kanuni ipotek hakkı. f-Üst hakkı üzerinde rehin hakkına sahip alacaklıların, üst hakkı sona erince arsa üzerindeki kanuni ipotek hakkı MK 826. g-Taşınmaz malikinin üst hakkı sahibine karşı irat alaca ğ ı için kanuni rehin hakkı


"TAŞINMAZ REHN İ Yrd. Doç. Dr. İ smayıl İ SMAYILLI." indir ppt

Benzer bir sunumlar


Google Reklamları