MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ GÜZ YARI YILI

... konulu sunumlar: "MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ GÜZ YARI YILI"— Sunum transkripti:

1 MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ 2014-2015 GÜZ YARI YILI
INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ DOÇ.DR. İBRAHİM YİTMEN

2 İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE SÖZLEŞME DOKÜMANLARI

3 İNŞAAT SÖZLEŞMESİ Sözleşme, iki parti (müşteri ve yüklenici) arasında imzalanan, yükleniciyi belirlenen şartlar ile iş yapması ve müşteriyi de buna karşılık ödeme yapması için bağlayan bir belgedir. İnşaat Sektöründe Sözleşmeler iki başlık altında kategorize edilebilir: Rekabetçi İhale Sözleşmeleri Müzakereli Sözleşmeler INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

4 REKABETÇİ İHALE SÖZLEŞMELERİ
Rekabetçi sözleşmeler: Birim Fiyat Sözleşmeleri Götürü Bedel Sözleşmeleri Birim Fiyat Sözleşmeleri Toplam maliyet = tahmini miktar X teklif birim fiyati (Teklif, birim işe dayalı fiyattır) Avantajları Ödemeler kolayca hesaplanabilir Yapım işinde değişiklik serbestliği Teklif verenlerin fiyatı tamamıyla aynı temele dayanır Plan ve şartnamelerin detaylı bir şekilde tamamlanmasına gerek yoktur. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

5 GÖTÜRÜ BEDEL SÖZLEŞME İhale teklifi belirlenen işlerin toplam miktarına göre hazırlanır. Çizimlerin ve şartnamelerin detaylı bir şekilde tamamlanması gereklidir. Birim Fiyatlar, fiyatlandırma için değil de yapılacak işlerin listesini göstermek için sağlanır. Avantajları Detaylı muhasebe ve ölçüm işlemlerinden arınmıştır. Malsahibi işin kesin maliyetini bilir. İş doğrudan yükleniciye verilir ve yüklenici karını artırmak için işleri en kısa sürede tamamlamaya çalışır. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

6 Götürü Bedel Sözleşmelerin Dezavantajları
Yapım aşamasındaki proje değişiklikleri sorunlara neden olur. Planlar ve şartnameler tam olarak hazırlanmış olmalı ve her detayı içermelidir. Yüklenici daha ucuz işçilik ve malzeme kullanma eğilimindedir. Götürü Bedel Sözleşmeler iyidir: İş kapsamı çok büyük olmadığı zaman İş tam olarak detaylı bir şekilde tanımlandığı zaman İnşaat ile ilgili risk olmadığı zaman (öngörülmeyen sorunlar) Yapım aşamasında çok fazla değişiklik gerekmediği zaman Diğer taraftan, Götürü Bedel ve Birim Fiyat Sözleşmeleri bir sözleşme kapsamında kullanılabilir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

7 MÜZAKERELİ SÖZLEŞME Teklif Fiyatı = Maliyet + Kar
Ayni zamanda Maliyet + Sözleşmeler olarak da bilinirler. Teklif Fiyatı = Maliyet + Kar Kar uzmanlık ücreti olarak, ihale konusu ve müzakerelere ilişkin olarak belirlenir. Bu tür sözleşmeler yararlıdır: Planlar ve şartnameler tam olarak hazırlanmamış ise İnşaat maliyetini kesin olarak belirlemede belirsizlikler var ise Yapım aşamasında muhtemel değişiklik istekleri var ise Acil durum veya savaş durumunda INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

8 MÜZAKERELİ SÖZLEŞME TÜRLERİ
Maliyet + Maliyet yüzdesi sözleşmeleri (bazı ülkelerde yasa dışı) Maliyet + Sabit Ücret Sözleşmeleri Maliyet + Sabit Ücret + Kar paylaşımı Sözleşmeleri Maliyet + Azalan ölçekte Ücret Sözleşmeleri e) Maliyet + Garantili Tavan Fiyat Sözleşmeleri INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

9 a) Maliyet + Maliyet yüzdesi sözleşmeleri
(bazı ülkelerde yasa dışı) Büyük dezavantajlar içerir: Yüklenici ücretini artırmak için yapım maliyetini yukarı çekme eğilimindedir – mal sahibi büyük risk alır. b) Maliyet + Sabit Ücret Sözleşmeleri Dezavantajlar: Mal sahibi, artan yapım maliyeti nedeniyle risk alır. Sözleşme, yüklenicinin yapım maliyetini düşürmesi için cesaretlendirici değildir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

10 c) Maliyet + Sabit Ücret + Kar paylaşımı Sözleşmeleri
Eğer yüklenici tahmini maliyeti düşürürse, karında bir artış sözkonusu olur. Yüklenici yapacağı tasarrufdan %25 ile %50 arasında pay alır. En iyi Müzakereli Sözleşmelerden birisidir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

11 d) Maliyet + Azalan ölçekte Ücret Sözleşmeleri
Yüklenici Yapım maliyeti Ücreti, gerçekleşen yapım maliyeti ile azalan ölçekte ücret oranına göre değişir. Ancak, yükleniciye asgari bir ücret garanti edilir. Yüklenicinin yapım maliyetini düşürmesi için cesaretlendirme vardır. Müşteriler (malsahibi) tarafından tercih edilir. Örneğin, Yapım Maliyeti Yüklenici Ücreti 6.0x ,000 YTL 5.5x ,000 YTL 5.0x ,000 YTL INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

12 e) Maliyet + Garantili Tavan Fiyat Sözleşmeleri
Yüklenici, yapım maliyetinin azami bir toplam değeri aşmayacağını garanti eder. Yüklenici, maliyeti aşan tutar için bir ödeme alamaz. Sözleşmeler, tavan fiyatı belirlemek için eksiksiz plan ve şartnameleri gerektirir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

13 Anlaşmazlık Kaynakları (Maliyet + Sözleşmeleri)
Yüklenici genel giderleri Ekipman amortismanı Anlaşmazlık kaynaklarının her zaman yüklenici maliyet tutarlarına sayılmasına çalışılması Gerçekte yapılan işlerin maliyeti olarak yüklenici tarafından ödenmesi ve sözleşme dokümanına dahil olmaları gerektiği Yeni ekipman satın alımı müzakere halindedir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

14 SÖZLEŞME DOKÜMANLARI Bir yapım işleri sözleşmesi:
Proje çizimleri: Yapım işlerinin ölçekli olarak boyutlarını, kotlarını gösterir. Şartnameler: Yapım işlerinin tarifidir. Malzemelerin ve işçiliklerin kalitesini ve test yöntemlerini açıklar. Metraj-Keşif; Çizimlere göre yapım işlerinin tahmini miktarlarını ve tutarlarını gösterir. İş kalemleri cinsine ve yerine göre sınıflandırılmıştır. Genel İdari Şartname; Mal sahibi, mühendis, yüklenicinin yükümlülüklerini ve sorumluluklarını tanımlar. Ödeme şartlarını, sigorta ve diğer konuları açıklar. Fiyat teklifi: Yapım işleri için yüklenicinin verdiği resmi fiyat teklifi. Niyet Mektupları; Tarafların niyetlerini ve kabul ettikleri konuları içeren yazılardır. Yasal Anlaşmalar; Her iki taraf (malsahibi ve yüklenici) tarafından imzalanan ve niyetlerini onayladıklarını gösteren anlaşmalardır. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

15 YAPIM İŞLERİ SÖZLEŞMELERİ YÖNTEMLERİ
1. Rekabetçi İhale Sözleşmeleri Yapım işlerinin tüm aşamaları için standart bir sözleşme türü yoktur. Ancak, tüm sözleşmeler şunları içerir: Giriş: Anlaşmanın tarihi ve tarafların kimler olduğu Maddeler: (standartlaştırılabilir) Sözleşme konusu ve bedeli Kısaltılmış terimler İşin Süresi (başlama ve bitiş tarihleri) Teminatlar İş Programları Yükleniciye yapılacak ödemeler

16 YAPIM İŞLERİ SÖZLEŞMELERİ YÖNTEMLERİ
İşveren’in (mal sahibi) yükümlülükleri Yüklenicinin yükümlülükleri Mühendisin görev ve sorumlulukları İşin kontrolü Risk ve sigortalar Yüklenici ve taşeron ilişkileri İş miktarının artması veya eksilmesi Sözleşmenin feshi Geçici ve Kesin kabul c) Sözleşmenin yürürlüğe girmesi- tarafların imzası ve şahitler. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

17 YAPIM İŞLERİ SÖZLEŞMELERİ YÖNTEMLERİ
2. Müzakereli Sözleşme(Yüklenici seçimi) Yüklenici seçimi özellikle önemlidir. Yüklenici seçiminde dikkate alınacak faktörler: İlgili konuda geçmiş deneyiminin olması Adil ve saygın, performansta mükemmeliyete sahip olması Personelin kalifiye ve deneyimli olması Yönetim kayıtlarının ve alt-yüklenicilerinin koordinasyonunun olması Döner sermayesinin olması Tesis ve ekipmanlarının olması Yılda belirli bir iş hacminin olması Tamamlanmamış işlerin devam ediyor olması Mevcut iş kapasitesinin olması INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

18 YAPIM İŞLERİ SÖZLEŞMELERİ YÖNTEMLERİ
Sözleşme Şartları İşin tanımı ve sözleşme bedeli İşin süresi Mal sahibi, mühendis ve yüklenicinin sorumlulukları Geri ödenebilir direkt maliyet ve genel giderlerin tanımı İşçilik ve malzemeler Tesis kiralama veya satın alma için temin işlemleri Alt yükleniciler Geri ödeme yöntemleri Değişiklikler Fesih Muhasebe sistemi ve kontrolü INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

19 ŞARTNAMELER Çizimler yapım işlerinin boyutlarını ve miktarlarını gösterirken, şartnameler kalite ve standartları tanımlar. Şartnameler mühendisler, sözleşmeler de hukukçular tarafından hazırlanır. Şartnamelerin belirli olması genel olmaması beklenir. Şartnamenin, aşağıdaki özellikleri içermesi gerekir: INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

20 ŞARTNAMELER a) Dengeli yapı: tüm gereksinimlerin istenilen sonuçlarla tutarlı olması b) Belirli şartlar Talimatları içermesi , önerileri değil «mantıklı» veya «en iyi kalite» gibi kesin olmayan kelimeler kullanılmamalı Günlerin çalışma veya takvim günü olarak belirlenmesi c) Kesinlik Kesin olmayan ve yanlış bilgilerden kaçınılmalı Tekrar eden cümleler hata kaynağıdır. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

21 ŞARTNAMELER d) Uygulanabilirlik e) Anlaşmazlık şartlarının önlenmesi
Mümkün olduğunca standart ölçüler ve normlar kullanılmalıdır. Uygulanabilir olmayan şartlar yüklenicinin kendisini korumak için ilave güvenlik faktörü koymasına neden olur. e) Anlaşmazlık şartlarının önlenmesi Uyuşmazlıklar hata kaynaklarıdır. f) Adillik Yükleniciyi ağır ve adil olmayan şartlara zorlamayın Yükleniciden zorlukları gizlemeyin. Risk yapım maliyetini artırır. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

22 ŞARTNAME TÜRLERİ 1. Genel (İdari) Şartlar 2. Teknik Şartlar
Tüm işlerle ve standartlara uygun malzemelerle ilgilidir. İşlerin kontrolü ve çizimlerin uygun gösterimi ile ilgilidir. a) Çizimler (eğer yüklenici hazırlayacak ise) Kesin olmalıdır Çizim tekniklerine uygun olmalıdır Detaylar hazırlanmalıdır b) İş sırası: Yüklenici tarafından belirlenir Gerektiğinde işlerin sırası değiştirilebilir INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

23 ŞARTNAME TÜRLERİ c) İş programı d) Malzemelerin Kontrolü
Periyodik ilerleme raporları mühendise sunulur Süre uzatımı olması durumunda yeni güncel iş programı hazırlanır. d) Malzemelerin Kontrolü Yüklenici, testler için gerekli numuneleri temin etmeli ve masrafları (ulaşım, test v.b) kendisine ait olmak üzere tüm testleri yaptırmalıdır. e) Alan Yapım işleri ve malzeme depolama için alan açıkça yazılmalıdır. f) Bilgi Su, elektrik ve enerji kaynakları ve maliyetleri ile ilgili bilgiler verilmelidir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

24 ŞARTNAME TÜRLERİ g) Mühendis için sağlanan imkanlar
Yüklenici, tüm giderleri karşılayarak mühendisler için şantiye ofisi kurmak durumundadır. İşin başlangıcından itibaren kaç hafta sonra bu imkanların hazır olacağı belirtilmelidir. h) Garantiler Tamamlanmış iş, özel bir dönem boyunca (genellikle işin kabulünden bir yıl sonrasına kadar) kusurlarından arınmış olmalıdır. i) Mal sahibinin kullanım hakkı Mal sahibinin işin tamamlanan bölümlerini kullanması için kullanım hakkı belirtilmelidir. Mal sahibi tarafından kabul edilen bu bölümlerin sorumluluğu yüklenici üzerinden çıkacaktır. ŞARTNAME TÜRLERİ INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

25 2. Teknik Şartlar Teknik şartlar üç kısıma ayrılır:
Bu kısım işin kalite şartlarını içerir ve yapım aşamasında denetim ve testler için teknik şartları kapsar. Teknik şartlar üç kısıma ayrılır: Malzeme şartnameleri İşçilik şartnameleri Performans şartnameleri a) Malzemeler için Şartnameler Malzemeler özelliklerine göre belirtilmelidir. Malzeme üzerinde test türü tanımlanmış olmalıdır. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

26 İşçilik için Şartnameler
Yöntemden ziyade sonucun açıkça belirtilmesi Sonuçlar üzerindeki toleransların belirlenmesi Belirli amaçlar için gerekli inşaat yöntemleri veya prosedürlerin tanımlanması Yüklenicinin işlerin koordinasyonundaki yöntemi için sınırlamalar veya kısıtlamalar Yapılan işin veya komşu malının korunması için önlemler Denetim ve test yöntemleri c) Performans için Şartnameler Testler için sağlanan koşullar Denetimler için sağlanan koşullar Dayanıklılık için garantiler INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

27 METRAJ-KEŞİFLER Metraj-Keşifler, sözleşme kapsamındaki her tür aktivite için yapılacak iş miktarlarını tanımlayan bir belgedir. Miktarlar kesin olarak çizimlerden ölçülür İş yapıldığında, miktarlar gerçek miktarların ölçülmesi ile değiştirilir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

28 İŞ KALEMLERİ Büyük ölçekli işler için gruplara ayrılır
Her grup değişik konu başlıklar altında toplanır: Yıkım İşleri Kazı ve Dolgu Boru serme Yollar Beton (yerinde dökülen) Betonarme donatılar Kalıp İşleri Prekast beton işleri Tuğla İşleri Duvar İşleri Su Yalıtım İşleri Çelik ve demir İşleri Çatı İşleri Marangozluk İşleri Zemin Kaplama İşleri Doğrama (Alu, PVC) İşleri Sıva İşleri Boya & çit işleri Elektrik İşleri Sıhhi Tesisat Cam İşleri

29 İŞ KALEMLERİ İş kalemlerini alt bölümlere ayırın.
Örneğin, bir köprü inşaatı şöyle bölümlere ayrılabilir: İskele Köprü ayakları Üst yapı Yaklaşım yolları ve yüzey kaplamaları Diğer işler Her iş kalemi için diğer bir gruplama yapılabilir: Kazı İşleri Alt toprağın sıkıştırılması Betonarme Donatılar Kalıp İşleri Beton İşleri v.b INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

30 Alt bölümlere ayırırken dikkat edilmelidir ( büyük ölçekli bir iş için çok detaylı aktivitelere ayırmamak gerekir). Ör: Büyük bir yol inşaatı projesinde bazı yan yol tarafında menholler vardır. Eğer hemen hemen aynı iseler, alt kalemlere bölerek iş kalemi sayısını artırmayınız. Örneğin Menholler için kazı işleri Menhol tabanı için beton işleri Menhol duvarı için tuğla işleri Kaplama işleri Ama sadece tek bir kalem olarak da ifade edilebilir: «Çizimlerde gösterildiği gibi menholleri inşa ediniz" INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

31 İŞ KALEMLERİNİN NUMARALANMASI
Bazı kalemler eksik olabilir veya değişiklikler yapılır. Eğer iş kalemleri doğrudan numaralandırılırsa, yenileri eklemek zor olur. Tüm numaralar değişecektir. Sona doğru yeni iş kalemleri eklenebilir fakat uygun olmaz. Buna rağmen en iyi yöntem her iş kalemi grubu için farklı ön harf kullanmaktır. Örneğin, Kazı İşleri: Al, A2 v.b. Beton İşleri: Bl, B2 v.b Eğer herhangi bir bölüme bir iş kalemi eklenecekse, doğru bölümün sonuna eklenebilir. Sonda genel bir özetten sonra bölümlerin özeti gereklidir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

32 MALİYET TAHMİNİ Kesin maliyet tahmini hemen hemen imkansızdır.
Maliyet sadece tahmin edilir. Maliyet tahmini, farklı sınıftaki işlerin örneğin tuğla serimi, kalıp işleri v.b maliyetini hesaplamaktır. Maliyet tahmini aşağıdaki harcamaların hesaplanmasını içerir. İşçilik malzeme Tesis ve Genel giderler INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

33 İŞÇİLİK MALİYETLERİ: Zorluklar:
Sorumlu ustabaşı, değişik türdeki işler için her gün her adam tarafından harcanan süreleri zaman çizelgesine işler. Belirli bir iş için girilen saatlere göre fiyatlandırma yapılır. Böylelikle belirli bir iş için işçilik maliyeti hesaplanır. Zorluklar: Genel giderlerin hesaplamaları Diğer maaş ödemelerinin örneğin süre denetimcisi, gece bekçisi, surveyan, depocu değerlendirilmesi. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

34 MALZEME MALİYETLERİ Belirli bir iş için malzeme maliyetlerini hesaplamada ortaya çıkan zorluklar. Fatura malzemenin esas kısımlarınsan gelir. Değişik iş kısımları için metraj listesi fiyatlandırmaya yardım eder. Kalıp ve iskele işlerindeki zorluklar v.b INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

35 TESİS MALİYETLERİ Tesis giderlerinin dağılımı oldukça kolaydır, bir tesisin sahip olma ve işletme maliyeti hesaplanabilir veya kira ücretleri kullanılabilir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

36 GENEL GİDERLER Şantiye giderleri
Genel usta başlarının, mühendislerin, şantiye saymanının, temsilcinin v.b, maaşları, telefon, su, gaz harcamaları. Şantiye giderleri haftadan haftaya gerçekleşen aktivitelerin miktarına göre değişebilir. Elde edilen maliyetler toplam maliyeti hesaplamak için metraj listesine girilir. Nasıl? İşler tamamlandıktan sonra yeni aktivitelerin fiyatlandırılması için maliyetler gerçek maliyetlerle değiştirilir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ