İNŞAAT SEKTÖRÜNDE VERGİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI

... konulu sunumlar: "İNŞAAT SEKTÖRÜNDE VERGİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI"— Sunum transkripti:

1 İNŞAAT SEKTÖRÜNDE VERGİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI
ME.Ü. SOSYAL BİLİMLER MYO MUHASEBE PROGRAMI ÖĞRETİM GÖREVLİSİ TOLGA UYSAL

2 ÖZEL (YAP-SAT) İNŞAATLAR
Özel inşaat faaliyetini, inşaat taahhüt faaliyetinden ayıran temel özellik, Gerçek ya da tüzel kişilerin kendi adlarına konut, işyeri vb. yapıp satmalarıdır. Özel inşaat işletmeleri satın aldıkları veya kat karşılığı temin ettikleri arsa üzerine, ilk madde ve malzeme, çeşitli makine ve aletlerle, enerji ve emek kullanmak suretiyle ortaya yapılar çıkarmaktadırlar. Bu yapılar, Apartman, işyeri, vb olarak tanımlansa da sonuç itibariyle bir mamuldür. Bu nedenle özel inşaat işletmelerin kullandığı maliyet muhasebesi hesapları, diğer mamul üreten işletmeler ile aynıdır.

3 ÖZEL İNŞAAT FAALİYETİNDE VERGİLENDİRME
Özel inşaatlarda üretim genelde birden çok dönemi kapsamasına rağmen 42.m kapsamında değerlendirilmez. Özel vergilendirme sistemi geçerli değildir, genel vergilendirme sistemi geçerlidir. GVK’na göre gayrimenkul alım-satımı ve inşaat işiyle sürekli uğraşanların elde ettiği kazanç ticari kazançtır. Dolayısıyla vergilendirmede genel hükümler geçerlidir. Geçici vergi mükellefiyeti vardır, Ticari kazancın ortaya çıkması için satışın gerçekleşmesi ve inşaatın tamamlanması gerekir. (Bu iki unsur birlikte gerçekleşmelidir.) Ticari kazanç satış ile maliyet arasındaki olumlu farktır.

4 ÖZEL İNŞAAT FAALİYETİNDE VERGİLENDİRME
Esasen Vergiyi doğuran olay fiilen “tasarruf hakkının” devridir. Bu durumda her ne kadar satış sözleşmesi veya fiilen ödeme olsa bile iktisap (edinim, kazanım) fiilen teslim tarihi olacaktır. Tapu tescilinden önce tasarruf hakkı (kullanılabilirlik) kat malikine geçmişse kazanç açısından vergiyi doğuran olay gerçekleşmiştir. İskan alınmamış olsa bile tapu tescili veya gayrimenkulün fiilen kullanıma tahsisini takiben 7 gün içerisinde fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Ancak uygulamada inşaat henüz tamamlanmadan hatta inşaat başlamadan bile satışların yapıldığı görülmektedir. Bu durumda “özel satış vaadi sözleşmesi ile” alınan paralar avans niteliği taşır. Avanslarda fatura düzenleme zorunluluğu yoktur. Buna rağmen fatura düzenlenirse KDV hesaplanmak zorundadır.

5 ÖZEL İNŞAAT FAALİYETİNDE VERGİLENDİRME
KDV açısından vergiyi doğuran olay ise bilindiği üzere mal teslimi/hizmet ifasıdır. Teslim gayrimenkulün tapu devri ya da kullanım hakkının devri ile gerçekleşecektir. Dolayısıyla inşaat tamamlanmadan yapılan satışlarda KDV doğuran olay gerçekleşmemektedir. Tekrar belirtmek isterim ki fatura düzenlenmesi halinde KDV hesaplanması gerekmektedir. Alınan paralar avans hesabında muhasebeleştirilmesi uygun olacaktır.

6 Teslimlerde KDV ve KDV İadesi
150 m²’nin altında dairelerde % 1, 150 m² ve üstü daire - m² bakılmaksızın işyerlerinde %18, İndirimli Orana Tabi Teslimlerden Doğan KDV İADESİ KDVK 29.m göre indirimli orana tabi işlemlerden doğan ve mükellefin üzerinden atamadığı KDV belli şartlar dahilinde iade olunur. İade KDV talep edilmesi için teslim yapılmalıdır. Zira 74 KDV GT iade hakkı için indirimli orana tabi işlemin gerçekleşmesini şart koşmuştur.

7 İade KDV’nin Hesabı Kasım 2006 döneminde 20 dairelik apartman inşaatına başlanmıştır. Bu dairelerin 10 tanesi 100 m² lik, diğer 10 tanesi 180 m² lik dairelerdir. Haziran 2008 döneminde inşaat tamamlanmıştır. yıllarında inşaat nedeniyle yüklenilen KDV YTL olsun. Haziran 2008 döneminde 10 adet 100 m² lik daire tanesi YTL + % 1 KDV bedeline satıldığını kabul edelim. Haziran döneminde iade KDV tutarı şöyle hesaplanabilir; Toplam üretim = 10 daire x 100 m² + 10 daire x 180 m² = m² İnşaat süresince yapılan inşaat ile ilgili yüklenilen KDV = YTL 1 m²’ye düşen yüklenilen KDV payı = YTL/2.800 m² =38,50 YTL/ m² 100 m² daireye düşen yüklenilen KDV payı YTL 100 m² 10 daireye düşen yüklenilen KDV payı YTL

8 İade KDV’nin Hesabı Haziran 2008 dönemi;
Satış tutarı = YTL = YTL Tahsil Edilen KDV YTL İndirimli Orana Tabi Dairelere Düşen KDV yükü = YTL İade Söz Konusu Olabilecek KDV = – = YTL Devreden KDV = – = YTL İade Alınabilecek KDV Tutarı = YTL

9 İnşaat Maliyetinin Unsurları
DİREKT İLK MADDE VE MALZEME GİDERİ DİREKT İŞÇİLİK GİDERİ GENEL ÜRETİM GİDERİ SİPARİŞ MALİYET SİSTEMİ ESASLI MALİYET MUHASEBESİ ORGANİZASYONU OLUŞTURULMALIDIR.

10 Özel İnşaatlarda Fiili Maliyet Sistemine Göre Maliyet Hesap Akışı (7/A)

11 ARSA TEMİNİ Arsalar, üzerinde inşaat yapılan arazi parçalarıdır. Arsalar inşaatın bünyesine doğrudan girmektedir, Bu nedenle arsalar inşaat maliyetinin temel bir unsurudur. Arsalar özel inşaat işletmeleri için ilk madde ve malzeme olarak kabul edilir. Arsa temin yöntemlerinden birincisi, üzerine inşaat yapılacak arsaların inşaat öncesi kendi adlarına alınmış olması gerekmektedir.

12 ARSA ALIMI VE İLG. GİD. MUH.
“A” İnşaat A.Ş, Ayşe Zengin’den içerisinde eski bir bina bulunan arsayı tarihinde TL bedelle satın almıştır. Arsa üzerinde inşaata hemen başlanacaktır. B A 150- İMM H ,00 01- … Ada .. Parsel Arsa 001. Arsa Bedeli 102- BANKALAR H ,00  

13 SATIN ALINAN ARSANIN MALİYETİ
VUK 270. Madde gereği Gayrimenkullerde, maliyet bedeline, mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden (düzlenmesinden) oluşan giderler ilave edilir. Noter, mahkeme, kıymet takdiri, yıkım giderleri, komisyon giderleri ile Emlak Alım vb. vergi ve harç bedellerini maliyet bedelini ithal etmekte veya genel giderler arasında göstermekte mükellefler serbesttirler. Maliyete eklemeyi öneriyoruz. Satın alınan bu arsalar 150- İMM H. bekletilir. İnşaata başlandığında ise arsa maliyeti üretim maliyetine intikal ettirilmesi gerekmektedir.

14 ARSA TEMİNİNDE KDV KDV uygulaması arsanın sahibine göre değişmektedir. Arsa bir kooperatife ya da şirketin aktifine kayıtlı ise veyahut arsa alım satım işi süreklilik arz ediyorsa KDV söz konusu olmaktadır. (KDV oranı % 18) Dolayısıyla işletmenin aktifine kayıtlı olmayan, bir şahısa ait arsanın müteahhide teslimi devamlılık arz etmemesinden dolayı KDV konusuna girmemektedir.

15 ARSA İLE İLGİLİ İŞLEMLERİN MUHASEBESİ
tarihinde arsa üzerindeki eski binanın yıkım işi “Z” ’ye yaptırılmış ve oluşan fatura bedeli nakit ödenmiştir. B A 150- İMM H ,00 01- … Ada .. Parsel Arsa 002. Eski Bina Yıkım Gideri 191- İND. KDV H ,00 KASA H ,00

16 ARSA İLE İLGİLİ İŞLEMLERİN MUHASEBESİ
tarihinde arsa üzerindeki eski binanın yıkımı nedeniyle ortaya çıkan malzemeler YTL de KDV hesaplayarak 0230 no lu fatura ile satılmıştır. B A 100- KASA H ,00   İMM H ,00 01- … Ada .. Parsel Arsa 002. Eski Bina Yıkım Gideri 391- HESAPLANAN KDV H ,00 Böylece Arsa Maliyeti TL olmaktadır.

17 Arsanın Üretim Maliyetine Yüklenmesi
B A 710- DİREKT İMM G. H. XXX 150- İMM H. XXX Arsanın inşaat maliyetine yüklenmesi

18 İnşaatlarda Üretim Maliyeti Unsuru Olarak Taşeron Giderleri
Özel inşaat işletmeleri ürettikleri yapının uzmanlık isteyen bölümlerini taşeronlara yaptırtabilirler. Taşeronlara yaptırılan işler içinde hem işçilik hem malzeme giderleri bulunabilmektedir. Taşeronların düzenledikleri faturalarda gösterdikleri işçilik giderleri direkt işçilik gideri, malzeme giderleri de türüne göre DİMMG veya GÜG olarak kayıtlanmalıdır. İşin tamamlanmasından önce taşeronlara yapılan ödemeler ise avans niteliği taşır ve 159. Verilen Sipariş Avansları Hesabında izlenir. (179. Taşeronlara Verilen Avanslar Hesabı Kullanılmaz.)

19 Taşeron Giderlerin Muhasebeleştirilmesi
Örnek: A inşaat işletmesi, MERSİN Apartmanı inşaatının fayans işi için Z Ltd. Şti. ne 500 TL avans vermiştir. Z Ltd. Şti. fayans işini tamamlamış, YTL malzeme, 500 YTL işçilikten oluşan + %18 KDV de içeren faturayı düzenleyerek işletmeye teslim etmiştir. Avans mahsup edildikten sonra kalan tutar nakit olarak ödenmiştir 159. VERİLEN SİP. AVNS. HS ,00 02.Taşeron “Z” 100. KASA HESABI ,00 720- DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ HS ,00 Taşeron İşçilikleri 710. DİREKT İ.M.M. GİDERİ HS ,00 Taşeron Fayans Mlz. 191. İNDİRİLECEK KDV HS ,00 159. VERİLEN SİP. AVNS. HS ,00 100. KASA HESABI ,00

20 İŞÇİLİK İLE İLGİLİ ÖZEL DURUMLAR
Örnek: A İnşaat işletmesinde, MERSİN Apt. İnşaat işini şantiye alanını sel basması nedeniyle 10 günlük çalışma yapılamamıştır. Bu süreye isabet eden işçi ücretleri ise …. YTL dır. B A   680- ÇAL. KISIM GİD. Ve ZAR.H ……. 01- Okul İnşaatı Boş İşçilik 381- GİD.TAH. H ……. 01.Ücret Tahakkukları   Böylece olağandışı nedenlerden kaynaklı gider, üretim maliyetine eklenmemiş olacaktır.

21 İŞÇİLİK İLE İLGİLİ ÖZEL DURUMLAR
Örnek: “A” inşaat işletmesi Apartman, Villa, ve İş hanı inşaatı olmak üzere 3 adet inşaatının yapımı devam etmektedir. Bu inşaatlara gerekli malzemeler iletilmediği için, işçiler 2’ şer gün çalışmamışlardır. Toplam 6 günlük işçi ücretleri …… YTL olsun 730- GENEL ÜRETİM GİD. H …… DÖNEM TOPLAMI 1-Endirekt İşçilik Giderleri 600- Boş Zaman İşçiliği 381- GİD.TAH. H ….. 01.Ücret Tahakkukları Böylece işletmenin önleyebileceği bir nedenden kaynaklı gider üretim maliyetine ilave edilmiş olacaktır.

22 Genel Üretim Gideri Direkt ilk madde ve malzeme ve direkt işçilik giderleri dışında kalan üretimle ilgili tüm giderler “Genel Üretim Giderleri” başlığı altında toplanabilir. GÜG üretimle doğrudan ilgili olmayan fakat üretimin sürdürülmesi için zorunlu olan giderlerden oluşurlar. Bir inşaat için şantiye binası, gerekli makineler, şantiye şefleri, B.O hizmetleri vb. olmadan sadece DİMM ve D.İşçilik ile inşaat yapımının sürdürülmesi olanaksızdır. DİMMG, DİŞÇG ve taşeronlara yaptırılan işler dışında kalan her türlü inşaat üretimi ile ilgili giderler GÜG olarak kabul edilir. GÜG’leri üretim maliyetlerine doğrudan doğruya yüklenemeyen giderler olmakla birlikte inşaat sektörü gereği GÜG’lerinin önemli bir kısmının hangi inşaat ile ilgili olduğu bilinebilir. Bu durumda bu tür GÜG’leri dağıtıma tabi tutulmazken, ortak giderler varsa (birden çok inşaata kullanılan kamyon, iş makineleri vb.) dağıtım yoluyla inşaat maliyetleri arasında dağıtılmalıdır.

23 GÜG - Endirekt Madde ve Malzeme
Çivi, Tel, Kaynak ve lehim malzemeleri Boya ve badana malzemeleri Patlayıcı malzemeler Araç yedek parçaları, Akaryakıt (mazot-yağ) Sıhhi tesisat malzemeleri Marangoz malzemeleri Diğer tesisat malzemeleri Küçük el aletleri (çekiç-keser-mala vb.) Isıtma malzemeleri (kömür vb.)

24 GÜG - Endirekt İşçilik Hazırlama ve temizlik işçilik ücretleri
Kamyon şoförlerinin ücretleri İş makinesi operatörlerinin ücretleri Yemekhane, yatakhane görevlilerinin ücretleri Şantiye şeflerinin maaşları Kıdem tazminatları Geçici çalışanların ücretleri Sosyal yardımlar (yemek-yakacak vb.) Eğitim ve Sağlık yardımları (ilaç, tedavi vb.) Fazla çalışma, tatil ve izin ücretleri.

25 GÜG - Diğer Giderler Dışarıdan sağlanan fayda ve hizmetler: Elektrik giderleri, Su giderleri, Danışmanlık giderleri vb. Çeşitli Giderler: Tesis makine ve cihazların sigorta giderleri, Kamyon kira giderleri, Tesis, makine ve alet kiraları, Çalışanların özel sigorta giderleri vb. Vergi Resim ve Harçlar: Tapu harçları, Damga vergileri, Gümrük vergileri, Belediye rüsumları, Motorlu taşıtlar vergisi, İşgaliye harçları, Bina ve arazi vergileri, Gider yazılan İndirimi mümkün olmayan KDV  Amortisman Giderleri: Üretimde yararlanılan MDV yıpranma payları amortisman giderlerini oluşturur.

26 Dağıtımı Gerekmeyen GÜG
Örnek: Kara inşaat işletmesi Kara Apartmanı inşaatının Projesini Tam Mühendislik Şirketine hazırlatmıştır. Bunun için ,00 YTL ,00 YTL KDV den oluşan fatura ödenmiştir. (Ya da inşaat izni için belediyeye yapılan ödemeler) 730-GENEL ÜRETİM GİDERLERİ HS ,00 01. Direkt GÜG (Dağıtıma Tabi Olmayan GÜG) 10. Kara Apartmanı İnşaatı 312. Proje Giderleri (512. Belediye Harç Ödemesi) 191. İND.KDV HS ,00 100-KASA H ,00 Proje Gideri  

27 Maliyetlere Dağıtımı Gereken GÜG
Örnek: Kara inşaat işletmesi A,B,C inşaatlarında kullandığı kamyon için 2007 üretim döneminde ayrılan amortisman miktarı ,00 YTL. dır GENEL ÜRETİM GİDERLERİ HS , Yılı Dağıtıma Tabi Endirekt Gid.Top. 614-Kamyon Amortismanı 257-BİRİKMİŞ AMORT. HS , Kamyon Amortismanı İş makineleri amortismanın kaydı Bu giderin dağıtıma tabi tutulması ve ilgili inşaat maliyetlerine yüklenmesi gerekir.

28 Örnek GÜG Dağıtımı Örnek: Kara inşaat işletmesinde A,B,C olmak üzere 3 adet inşaatı söz konusudur Yılı üretim dönemi inşaat kamyon gideri YTL dağıtım anahtarı olarak gün sayısı temel alınacaktır. İnşaatlar Gün Sayısı Ayaz İnşaatı Yükleme Oranı = TL/360 gün Kale İnşaatı = 40 YTL/Gün Deniz Villası 180 Ayaz İnşaatının aldığı pay = 72 Gün * 40,00 YTL/Gün = TL Kale İnşaatının aldığı pay = 108 Gün * 40,00 YTL/Gün = TL Deniz Villasının aldığı pay = 180 Gün * 40,00 YTL/Gün = TL

29 GÜG Dağıtımına İlişkin Muhasebe Kaydı
730.GÜG. H ,00 10.Ayaz İnşaatı 201.Endirekt Malzeme Payı 730.GÜG H ,00 20.Kale İnşaatı 201. Endirekt Malzeme Payı Deniz Villaları ,00 730-GENEL ÜRETİM GİDERLERİ HS ,00 Yılı Dağıtıma Tabi Endirekt Gid.Top. 614-Kamyon Amortismanı

30 Yıl sonu (Üretim Dönemi Sonu) Muhasebe Kayıtları
710.D.İ.M.M.G.H xxx 720.D.İŞÇ.G.H xxx 730.G.Ü.G.H. xxx 151.Y.M.-ÜRETİM H xxx 711.D.İ.M.M.G.YANS.H. xxx 721.D.İŞÇ.G.YANS.H. xxx 731.G.Ü.G.YANS.H. xxx -Giderlerin Üretim Maliyetine Yansıtılması- xxx xxx

31 İnşaatın Tamamlanması ve Satışı
152.MAMULLER H. XXX 151. YM-ÜRETİM H. XXX İnşaatın Tamamlanması İLG. AKTİF H. XXX 600. Y.İ.S.H. XXX 391.HES.HDV H. XXX Satış 620.SATILAN MAMUL MALİYETİ H. XXX Satılan MM

32 KAT KARŞILIĞI İNŞAATLAR
Danıştay kat karşılığı arsa verilmesine değinen kararlarında, “arsa karşılığı inşaat sözleşmesi” tanımını kullanmaktadır. Yargıtay ise arsa sahibi müteahhit ilişkisine, “arsa payı karşılığında anahtar teslimi bina yapımı ve gayri menkul satış vaadi esasında bina inşa sözleşmesi” demektedir. Kat (arsa) karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde “istisna akdi” ile “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” olmak üzere iki tür sözleşmeyi içeren karma nitelikli bir sözleşme olarak kabul edilmektedir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, taşınmazın satışını vaat eden konumunda, yüklenici (müteahhit) ise bu taşınmazı almayı vaat eden durumundadır. Bu yönden bakıldığında sözleşme, “taşınmaz satış vaadi” niteliği taşımaktadır. Ancak yüklenici, taşınmazın alımı için para ödemek yerine, binanın bir kısmını arsa sahibine verecektir. Bu yönden bakıldığında ise sözleşme, “istisna akdi” niteliği taşımaktadır.

33 Arsa Devrinin Zamanı Genellikle arsanın mülkiyeti, müteahhide, inşaat bitiminde devredilir. Devir zamanı, taraflarca sözleşme ile serbestçe belirlenebilir. Ancak en yaygın uygulama, arsa devrinin, inşaat bitiminde yapılmasıdır.

34 Arsa Sahibi Gerçek Kişilerin Arsa Karşılığında Elde Ettiği Konut Ve İşyerlerinin Satışının Vergilendirilmesi GVK 37/4 maddesine göre gayrimenkul alım satımı ile sürekli uğraşılmasından doğan kazançlar ticari kazançtır. Devamlılık unsuru bulunmayan alım satımlardan elde edilen kazançlar GVK Değer Artış Kazancı olarak sayılmıştır. Buna göre; (5615 sayılı Kanunla değişik. 01/01/2007’den geçerli olmak üzere) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) GVK’nun mükerrer 81 ‘inci maddesinde ise, değer artış kazancının safi tutarının; Kat karşılığı inşaat işleri nedeniyle elde edilecek bağımsız bölümlerin satış tutarından, teslim edilen arsanın maliyet bedeli ile arsa sahibinin teslim dolayısıyla yaptığı diğer giderler ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacak tutar değer artış kazancı olarak dikkate alınacaktır.

35 Arsa Sahibi Gerçek Kişilerin Arsa Karşılığında Elde Ettiği Konut Ve İşyerlerinin Satışının Vergilendirilmesi Mali İdarenin görüşünü belirten İstanbul Defterdarlığı tarafından verilmiş olan bir çok muktezada, arsa sahibinin arsasının üzerine kat karşılığı inşaat yapılması, gayrimenkulün vasfını değiştireceği gibi, inşaat sonucu, arsa sahibine teslim edilen daire ve işyeri gibi gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin tapuya tescil veya fiilen teslim alınma tarihinin yeni bir iktisap (edinme) olarak dikkate alınması gerektiği şeklindedir. Danıştay Vergi Dava Daireleri’nce E:2004/51 ve K:2004/80 sayılı Karar’da, bir kişinin kat karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olması servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi olduğundan, dairelerin, arsanın iktisap tarihinden dört yıl geçtikten sonra satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı olmayacağına hükmedilmiştir.

36 İktisap Tarihine İlişkin Farklı Görüşler
Örneğin 2002 yılında iktisap edilen arsanın müteahhitte 2005 yılında teslim edildiği 2007 yılında katların teslim alındığı, katların topluca 2008 yılında aynı kişiye satıldığı durumunda; Danıştay’ın Görüşü: Vergiye Tabi Değil Maliye’nin Görüşü: Vergiye Tabi Görüldüğü gibi arsa karşılığı inşaat işleri vergi hukukumuzda çözüme kavuşturulamayan konulardan bir tanesidir. Konunun çözümünün ancak yapılacak yasal düzenlemelerle olacağı açıktır.

37 Maliyenin Görüşüne göre kat karşılığı edinilen daire ve işyerlerinin vergilendirilmesi şu şekilde olacaktır; İktisap tarihinden itibaren dört yıl geçtikten sonra aynı kişiye gayrimenkullerin topluca satılmasından doğan kazanç “değer artışı kazancı” olarak vergilendirilmeyecektir. Tamamının iktisap tarihinden itibaren dört yıl içinde topluca satışından doğan kazanç, “değer artışı kazancı” olarak vergilendirilecektir. Bir kısmının iktisap tarihinden itibaren dört yıllık süre içerisinde aynı kişiye, farklı tarihlerde veya aynı tarihte farklı kişilere satılması toplu veya tek olarak, diğer kısmının bu dört yılı takip eden yıllarda topluca veya tek olarak satılması durumunda, elde edilecek kazanç “ticari kazanç” hükümlerine göre vergilendirilecektir. (Elden çıkarıldığı ay hariç TEFE artırım) Kat karşılığı edinilen dairelerin, herhangi bir “elden çıkarma” işlemi olmadığı sürece, vergiyi doğuran olay gerçekleşmediğinden, vergilendirilecek bir kazanç da söz konusu olmayacaktır.

38 Kat karşılığı İşlerde Belge Düzeni
Arsa Sahibi: Gerçek kişiler fatura düzenlemezler. Nitekim 30 Seri No lu KDV GT’nde bu yönde bir düzenleme “…. arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmayacaktır” bulunmaktadır. KDV'nin konusu ticari,sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyetleri çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerdir. İşletme ya da kooperatifler arsanın fiilen teslimi veya tapu tescili tarihinden itibaren 7 gün içerisinde fatura düzenlenmelidir.

39 Kat karşılığı İşlerde Belge Düzeni
Müteahhit: Arsa karşılığında arsa sahibine verilen birimlerin teslimleri satış niteliği taşır ve KDV’ne tabidir ve Arsa karşılığı kat teslimlerini izleyen 7 gün içerisinde fatura kesilmelidir.

40 Aktife Kayıtlı Arsanın Kat Karşılığı Tesliminde KDV Matrahı Ne Olmalıdır?
Mali İdarenin Görüşü: “Arsanın bir kısmının müteahhit adına tapu siciline tescil edilmesi durumunda tescilin yapıldığı tarihte, tescil yapılmaksızın arsanın müteahhide verilmesi durumunda arsanın inşaata başlanmak üzere fiili teslim tarihinden itibaren 7 gün içinde emsal değer üzerinden fatura düzenlenmesi gerekmektedir. (Emsal değer takdir esasına göre belirlenmelidir.)

41 ARSA KARŞILIĞI KAT TESLİMLERİNDE KDV MATRAHININ HESABI VE MUHASEBESİ
Kat karşılığı teslimler; ticari faaliyet kapsamındadır, satış niteliği taşır ve KDV’ne tabidir. Müteahhit tarafından ise kat karşılığı yapılan daireler için, tapuya tescil edildiği tarihte veya tapuya tescilinden önce kullanıma tahsis edilmesi halinde kullanıma tahsis tarihinden itibaren 7 gün içinde emsal değeri üzerinden fatura düzenlenmesi gerekmektedir.” KDVK 27/1’ de belirtildiği üzere; Bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrah işlemin mahiyetine göre emsal bedelidir. Arsa karşılığı inşa edilen birimlerin tesliminde de KDV matrahı, emsal bedeli olmalıdır. Nitekim Danıştay’ın bu yönde kararları da mevcuttur.

42 KDV MATRAHININ BELİRLENMESİNDE EMSAL BEDELİN HESABI
Emsal bedel mükellef tarafından KDVK 27/3’ e göre; KDVK 27/4 ve VUK 267.m. Baz alınarak düzenlenecektir. KDVK 27/4’te ise KDV matrahının belirlenmesi hususunda emsal bedelin tayininde G.İ.G. ve G.G. mamule düşen hissenin eklenmesi konusunda düzenleme bulunmaktadır. (İnşaat süresince) VUK 267.M. Göre; Emsal bedeli İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave edilmelidir. Dolayısıyla arsa karşılığı yapılan konut, işyeri vb. teslimlerinde KDV matrahı maliyet bedelinin çıkarılması mümkün olduğu için VUK 267. maddesinin ikinci sırasında belirtilen “maliyet bedeli esasına” göre yapılacaktır.

43 KAT KARŞILIĞI ÜRETİM-TESLİM MUHASEBESİ
İnşaat Tarihi: Ocak 2007-Aralık 2007 Toplam 200 m² lik 10 daireden oluşan bina için toplam üretim maliyeti ( ) YTL dır. Dönem G.Y.G YTL 4 daire arsa karşılığı verilecektir. Arsa payı hariç birim m² maliyeti = YTL / m²= 210 YTL/m² 1 adet daire maliyeti = 200 m² * 210 YTL/m² = YTL- (Arsa payı hariç) Arsa Maliyeti = 800 m² x 210 YTL/ m² = YTL

44 KAT KARŞILIĞI ÜRETİM-TESLİM MUHASEBESİ
151. YARI MAMULLER-ÜRETİM H ( ) İnşaat Giderlerinin Maliyete Yansıtılması Arsa payı dahil m² maliyeti = TL / m² = 350 YTL / m² Müteahhide ait olan dairelerin maliyeti = 200 m² * 350 YTL / m² = ,00 YTL/daire (Arsa payı dahil) Arsa mal. 1 dairede meyd. get. artış = ,00 – ,00 = YTL

45 KAT KARŞILIĞI ÜRETİM-TESLİM MUHASEBESİ
710. DİREKT İ.M.M. GİDERİ H 11. Arsa 320. SATICILAR H 25. Arsa Sahibi “B” Arsa Maliyeti 151. YARI MAMULLER-ÜRETİM H Müt. Elinde kalan dairelere (28.000*6) 711. DİREKT İ.M.M.G.YANSITMA H Arsa Maliyetinin Elde Kalan Birimlere Etkisi 152. MAMULLER H 151. YARI MAMULLER-ÜRETİM H İnşaatın Tamamlanması

46 KAT KARŞILIĞI ÜRETİM-TESLİM MUHASEBESİ
KDV’nin hesaplanması Arsa Maliyeti YTL KDVK 27/4 gereği yapılan ilave YTL* VUK 267 gereği yapılan ilave YTL** KDV Matrahı YTL KDV (%18) YTL *= /2.000 m²* 800m² = TL **= *0,05 = TL

47 KAT KARŞILIĞI ÜRETİM-TESLİM MUHASEBESİ
102. BANKALAR H 320. SATICILAR H 25. Arsa Sahibi “B” 391. HESAPLANAN KDV H 600. YURT İÇİ SATIŞLAR H 03. Arsa Karşılığı Teslim Arsa Karşılığı Daire Teslimi 620. SATILAN MAMLULLER MALİYETİ H 02. Arsa Karşılığı Birimlerin Maliyeti 152. MAMULLER H ( ) 4 x Arsa Karşılığı Teslim Dairelerin Maliyeti

48 Kat Karşılığı İşlerde Arsa Sahiplerine Yapılan Taşınma Desteği ve Kira Yardımının Kazançtan İndirimi
KVK 8. maddesiyle - GVK 40. maddesinde yer alan giderler kazançtan indirilebilmektedir. Ticari kazancın elde edilmesi, işle ilgili olması, tutarının işin önemine uygun olması ve tabii ki bu durumda arsa sahibi ile yapılan sözleşmeye istinaden bu tür ödemelerin yapılması halinde kazançtan indirilmesi mümkündür.

49 Yapı Denetim Hizmetlerinde KDV Tevkifatı
4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Kabul Tarihi : MADDE 5. - Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında akdedilir. Yapı denetimi hizmetleri için yapı denetim kuruluşlarına ödenecek Asgarî hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyetinin % 3'üdür. Yapım süresi, iki yılı aşan yapılarda, bu oran, her altı ay için % 10 artırılır, iki yıldan kısa süren yapılarda ise her altı ay için % 5 azaltılır. Yapı denetim kuruluşu, KDV hariç yaptığı hizmetlerden dolayı yapı sahibinden başka ad altında ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz. 99 Seri No’lu KDV GT ile Tüm KDV mükellefleri yapı denetim hizmetleri satın almalarında yapacakları KDV ödemesinden 1/2 oranında tevkifat yapması gerekmektedir.

50 Yapı Denetim Hizmet Bedeli Ödemesi
Örnek : YAPI A.Ş., Sahil Binasının Yapı denetim hizmeti ile ilgili ATA yapı denetim ile anlaşmıştır. Bu kapsamda KDV Hariç YTL, KDV oranı % 18 üzerinden ödeme yapmıştır. İşlem Bedeli Hesaplanan KDV Toplam Tevkif Edilecek KDV (1/2) Tahsil Edilecek Toplam Tutar

51 Muhasebesi Yapı A.Ş. İnşaat Firmasının Kaydı;
730. GENEL ÜRETİM GİDERLERİ H ,00 01.Dağıtıma Tabi Olamayan GÜG 20.Sahil Apt. 191. İNDİRİLECEK KDV H ,00 10. Doğrudan Yüklenilen KDV 450,00 20. Sorumlu Yüklenilen KDV 450,00   BANKALAR H ,00 360. ÖDENECEK VERGİ VE F. H ,00 20. Sorumlu Olarak Ödenecek KDV Yapı Denetim Hizmeti Alımı ve KDV Stopajı

52 KATILIMINIZ İÇİN TEŞEKKÜR EDERİZ…

53 Kısmi Tevkifat Kapsamına Dahil Olan İşlemler Ve Tevkifat Oranları (Mayıs 2007)
Yemek servisi, bahçe ve çevre bakımı……………….1/2 Danışmanlık ve denetim hizmetleri………………….1/2 Özel güvenlik hizmetleri…………………………….4/5 Temizlik hizmetleri………………………………….2/3 İşgücü hizmetleri……………………………………9/10 Bakır ürünlerde……………………………………..9/10 Hurdadan Elde Edilenler Dışındaki Bakır Külçelerinin Teslimlerinde………………………………………9/10 Yapı Denetim Hizmetleri…………………………..1/2 Yapım İşleri………………………………………..1/6 Diğer Hizmetler……………………………………1/3 Fason Olarak Yapt. Tekstil ve Konf. İşl...…………2/3

54 Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde KDV Uygulaması
İşletmenin aktifine kayıtlı olmayan yani bir şahsın mülkiyetindeki arsanın müteahhide kat karşılığı teslim edilmesi ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler olarak kabul edilmemesinden dolayı KDV konusuna girmemektedir. Buna karşın arsa karşılığında arsa sahibine verilen birimlerin teslimleri satış niteliği taşır ve KDV’ne tabidir. Ancak buradaki temel sorun KDV matrahının ne olacağıdır. KDVK 27/1’ de belirtildiği üzere arsa karşılığı inşa edilen birimlerin tesliminde de KDV matrahı emsal bedeli olmalıdır. Danıştay’ın kararı da bu yöndedir.

55 KOOPERATİFLERİN ARSA TESLİMİ KARŞILIĞINDA KAT ALIMI VE ORTAKLARA TESLİMİ
5520 SAYILI KVK İLE KAT KARŞILIĞI ARSA TESLİMİ ORTAK DIŞI İŞLEM SAYILMAMAKTADIR. KOOP. ÜST BİRLİĞİNE ÜYE OLMA ZORUNLULUĞU KVK GÖRE YOKTUR. KUR. VER. MUAFİYETİ VARDIR. KOOP ARSA ALIMINDA KDV BİLİNEN DURUM KOOP. ARSA TESLİMİ EMSAL BEDEL ÜZERİNDEN KDV TABİDİR. MÜT. KOOP. KAT TESLİMİ EMSAL BEDEL ÜZERİNDEN KDV TABİDİR. KOOP. ARSA KARŞILIĞI MÜT. EDİNDİĞİ DAİRELERİ ORTAKLARINA TESLİMİ KDV’DEN İSTİSNADIR. KOOP. ARSA KARŞILIĞI MÜT. EDİNDİĞİ İŞYERLERİNİ ORTAKLARINA TESLİMİ % 18 KDV TABİDİR. KOOP. ARSA KARŞILIĞI MÜT. EDİNDİĞİ KATLARI ORTAKLARI DIŞINDAKİLERE TESLİMİ KDV TABİDİR.

56 Özel inşaat sahiplerinin ücretle çalıştırdığı inşaat işçileri,
193 Sayılı GVK’na göre; Özel inşaatınızda çalıştırdığınız işçilere yapacağınız ücret ödemelerinin gerçek ücret geliri kapsamında tarafınızca tevkif yoluyla vergilendirilmesi ve yapılan tevkifatların muhtasar beyanname ile beyan edilerek ödenmesi mümkün olmayıp, söz konusu kişilere yapacağınız ücret ödemelerinin diğer ücret kapsamında değerlendirilerek vergilendirilmesi gerekmektedir.

57 ASGARİ İŞÇİLİK Asgari işçilik uygulaması nedeniyle, asgari işçilik tutarı kadar işçiliğin kuruma bildirilmiş olması ve bu tutar üzerinden prim ödemesinin yapılmış olması gerekir. Bu durumda kurumca ilişiksiz belgesi (borcu yoktur) verilir. Özel bina inşaatlarında, belediyelerin iskan ruhsatı vermeleri için ilişiksiz belgesinin belediyelere teslim edilmesi gerekmektedir.

58 ASGARİ İŞÇİLİK genelge ile tarihinden geçerli uygulama geçilmiştir. Buna göre şöyledir; a-Başladığı yıl biten inşaatın maliyetinin hesaplanmasında o yıl için belirlenen birim m2 maliyeti, esas alınır. B-Başladığı yıldan sonraki yıllarda biten inşaatın maliyetinin hesabında ise biten yıldan önceki yıla ait m2 maliyet bedeli esas alınır. Birim m2 maliyeti bakanlıkça açıklanır. İşlerdeki asgari işçilik oranları, asgari işçilik tespit komisyonunca yayınlanan tebliğ ile belirlenmiştir. (bu konuda 1999 da yayımlanan sayılı genelge yürürlükten kaldırılmıştır.)

59 Betonarme, Mesken, I. Sınıf
Başlangıç: 2005, Bitiş: 2008 Toplam üretim 1000 m2 x 322,66 = TL Betonarme asgari işçilik % 9 % 25 eksiltilmiş oran, % 9 – (%9 x 0,25) = % 6,75 Asgari İşçilik Tutarı = x % 6,75 = ,55 TL Bu tutarın altında işçilik beyan edilmiş ise fark üzerinden prim ödenecektir. İşsizlik sigortası bu uygulamada dikkate alınmayacaktır.

60 Arsa Sahibi Gerçek Kişilerin Arsa Karşılığında Elde Ettiği Konut Ve İşyerlerinin Vergilendirilmesi
İstanbul VDB’nın B.07.1.GİB /GVK-Mük.80 sayılı diğer bir mukteza ile aşağıdaki şekilde açıklamıştır. “Gayrimenkul alım-satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında, alım-satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağı açıktır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü, muamelenin çokluğudur. Muamelenin çokluğu, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında artarda satılmasıdır.

61 Kat Karşılığı İnşaatın Tesliminde Fatura Ne Zaman Kesilmeli, KDV Matrahı Ne Olmalıdır?
Ayrıca Mali idarenin 12/12/2005 tarihli muktezasına göre arsa bedeli müteahhidin arsa sahibine teslim edeceği bağımsız bölümler için yapılan harcamaların toplamından oluşmaktadır. Bu bedelin tespit edilebilmesi için ise inşaatın tamamlanması gerekmektedir. Aynı mali idarenin muktezasına göre ise, inşaat tamamlanmadan bağımsız bölümlere isabet eden kısmın emsal değeri, arsa bedelini oluşturmaktadır. Burada bahsedilen emsal değerin nasıl tespit edilmesi gerektiğine ilişkin ise herhangi bir açıklama söz konusu değildir. Mülkiyet geçmesi için karşılıklı eş zamanlı teslim gerekmektedir. İnşaat tamamlanmadan önce yapılan teslim emanet olarak kabul edilir ve emanet vermede KDV doğmaz. Kat tesliminde de tasarruf edilebilir kat teslimi olmadan KDV doğmamaktadır.

62 ARSA KARŞILIĞI KAT TESLİMLERİNDE KDV MATRAHININ HESABI VE MUHASEBESİ
Kat karşılığı teslimler; ticari faaliyet kapsamındadır, satış niteliği taşır ve KDV’ne tabidir. KDVK 27/1’ de belirtildiği üzere; Bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrah işlemin mahiyetine göre emsal bedelidir. Arsa karşılığı inşa edilen birimlerin tesliminde de KDV matrahı, emsal bedeli olmalıdır. Nitekim Danıştay’ın bu yönde kararları da mevcuttur. Danıştay 11. Dairesinin bir kararında “Arsa karşılığı arsa sahibi gerçek kişilere yapılan işyeri teslimlerinde KDV matrahı, V.U.K.’un 267. maddesine göre takdir komisyonunca belirlenen emsal bedelidir.”denilmektedir.

63 İnşaat tamamlandığında ise 252-BİNALAR Hesabına devredilir.
ÖZEL (YAP –SAT) İNŞAAT İŞLETMELERİNİN KENDİ İHTİYAÇLARI İÇİN BİNA İNŞA ETMELERİ Özel inşaat işletmeleri kendi ihtiyaçları için inşaat yapmaları durumunda bu inşaat maliyetlerini, inşaat tamamlanıncaya kadar 258-YAPILMAKTA OLAN YATIRIMLAR Hesabında takip etmelidirler. İnşaat tamamlandığında ise 252-BİNALAR Hesabına devredilir.

64 Emsal Bedel Danıştay 11. Dairesinin bir kararında “Arsa karşılığı arsa sahibi gerçek kişilere yapılan işyeri teslimlerinde KDV matrahı, V.U.K.’un 267. maddesine göre takdir komisyonunca belirlenen emsal bedelidir.”denilmektedir.

65 İnşaat Tamamlanmadan Yapılan Satışlar
Danıştay Dördüncü Daire, Tarih : Esas No : 1995/921, Karar No : 1996/606 Henüz inşaat tamamlanmadan maliyet bedelinin tespiti mümkün olmayacağından, satılan kısımların tapuya tescili daha önceki tarih olsa bile, inşaatın bitim tarihinin vergiyi doğuran olay olarak kabul edilmesinin hakkaniyete uygun olacağı, bu durumda inşaat bitmeden yapılan satış işleminden elde edilen gelirin avans olarak değerlendirilmesi gerekir. İnşaat halinde satılan daireler için tahsil edilen miktarlar avans olduğundan, gelir inşaatın bittiği yılla elde edilmiş sayılır.

66 Maliyenin Görüşü: Buna göre arsa sahipleri paylaşım sözleşmesine göre kendilerine kalacak olan bağımsız bölümleri inşaat faaliyeti devam ederken kat irtifaklı arsa tapusu veya arsadan hisse satışı olarak satmaları halinde tapu devrini yaptıkları tarihte verginin doğmuş alacağını ve bu tarih itibariyle beyan edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bunun nedenini de arsa sahibinden tapuyu devir alan yeni sahibinin kat irtifaklı bağımsız bölümü sözleşmeye uygun olarak müteahhitten teslim alacak hale geldiği belirtilmektedir. Bu görüşe katılmak mümkün değildir. Şöyle ki, müteahhitlerde iflas edebilir, işi yarım bırakabilir, ölebilir, konkordato ilen edebilir, ticari faaliyetini durdurabilir, ruhsatı iptal edilebilir, inşaat süresiz durdurulabilir, inşaatın yapıldığı bölge sit alanı ilan edilebilir vb. birçok sebep neticesinde yeni alıcıya konut teslim edilmediği taktirde bunun sorumlusu arsa sahibidir. Bu da vergiyi doğuran olay gerçekleşmeden, ileride varsayıma dayalı gerçekleşecek verginin tahsil edilmesi anlamına gelir ki bu durum Anayasa ve vergi kanunlarına aykırıdır.

67 GİB Özelgesi ( Tarih ve sayılı özelge) “... müteahhitlerin kendi namlarına yaptıkları inşaatlarda, inşaatın bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden yapılan satışlarla, bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından, alınan bedeller ise avans niteliği taşıdığından fatura düzenlenmesi ve katma değer vergisi uygulanması söz konusu olmayacaktır.” ( Tarih ve sayılı özelge)  06/04/ sayılı diğer bir özelgede de;  “… Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa payı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacak. Ancak konutun tapuya tecilinden önce kişinin kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bu dönemde katma değer vergisinin hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir. Başka bir anlatımla, arsa sahibi ile üçüncü şahıs arasında yapılan bu alım-satım sözleşmesinde; Alıcı satın almak istediği konuta ait Kat İrtifaklı Tapuyu devir almakla konuta ait kat irtifaklı arsa tapusu üzerine haciz, tahdid, şerh vb. konması VEYA BAŞKA KİŞİLERE SATIŞININ ÖNLENMESİ AMACIYLA ve ileride mağdur duruma düşmemek için (şekli olarak) kendini güvence altına almak amacıyla kat irtifaklı arsa tapusunu alıyor. Burada Alıcının gerçek niyeti kat irtifaklı arsa tapusu almak değil, anahtar teslimi konut satın almaktır. Fiili durum konut teslimdir. Alıcaya arsa satışı DEĞİLDİR.

68 Kat İrtifakı Tapusunun Kat Mülkiyetine Dönüşmesi
Kat mülkiyeti tapusunun alınabilmesi için, \"cins tashihi\" yani \"cins düzeltilmesi\" gerekiyor. Tapudaki arsa vasfı \"daireye yani bağımsız bölüme\" dönüşecek. Bunun için; binde 15 cins tashihi harcının, ödenmesi istenmektedir.