Adem AYGÜN adem_aygun@milliemlak.gov.tr MİLLİ EMLAK MEVZUATI Adem AYGÜN adem_aygun@milliemlak.gov.tr.

Adem AYGÜN adem_aygun@milliemlak.gov.tr
MİLLİ EMLAK MEVZUATI Adem AYGÜN

1.BÖLÜM KAMU MALLARI

I.KAMU MALLARI A. KAVRAM Türk Hukukunda kamu mallarını ifade etmek için kullanılan terimlerde birlik yoktur. Kamu hizmetlerinde kullanılan bu malların tümünü ifade etmek üzere “devlet malları”, “devlet emlâki”, “idare malları”, “idare emlâki”, “milli emlâk”, “kamu malları”, hazine malları” gibi deyimler kullanılmaktadır. Danıştay; İdare Hukuku ilkelerine göre, kamunun kullanma ve yararlanmasına ait olan veya bu amaca tahsis edilen eşya ve mallarla bir kamu hizmetinin unsuru ve ayrılmaz parçası sayılabilecek olan malları kamu malı olarak kabul etmektedir.

B. DEVLET MALININ TÜRLERİ
1. Kamu Malları a) Kamu Mallarının Türleri (1) Sahipsiz Mallar Sahipsiz mallar için kullanılan “sahipsiz” sıfatı, özel hukuk anlamında bir sahiplerinin bulunmadığını belirtmek için kullanılmaktadır. Bu tür malların nihai sahibi devlettir. Sahipsiz mallar herkesin doğrudan doğruya ortak yararlanmasına doğal nitelikleri gereği açık olan mallardır. İnsanların bu malları ortak kullanmaları için tahsis işlemine (idari) gerek yoktur. Medeni Kanunun 715 inci maddesinde; “Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz” denilerek, sahipsiz malların neler olduğu belirtilmiştir. Buna göre; tarıma elverişli olmayan yerler, kayalar, tepeler, dağlar ve onlardan çıkan kaynaklar sahipsiz mallardır.

Ancak sahipsiz mallar maddede sayılanlar ile sınırlı değildir
Ancak sahipsiz mallar maddede sayılanlar ile sınırlı değildir. Anayasada kıyılar, ormanlar ile tabii servetler ve kaynaklar da özel mülkiyete konu olmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden sayılmaktadır sayılı Kadastro Kanununun 16 ncı maddesinin (C) bendinde “Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, istisnalar saklıdır” denilerek Medeni Kanunun 715 inci maddesindeki ifade tekrarlanmıştır. Kadastro Kanununun 18. maddesinde ise söz konusu yerlerin hangi durumlarda tescile tabi olabilecekleri düzenlenmiştir. Anılan maddede; “Yukarıdaki maddelerin hükümleri dışında kalan ve tescile tabi bulunan taşınmaz mallar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit olunur” denilmektedir. Bu genel belirlemeden sonra, nitelikleri açısından farklılık arz eden sahipsiz malları farklı başlıklar altında incelemek gerekir.

a- Tarıma Elverişli Olmayan Araziler
Tarıma elverişli olmayan arazi, üzerine ekim, dikim, bakım, yetiştirme yapılamayan veya doğrudan doğruya tabiattan yararlanmak suretiyle bitki ve hayvan üretimine elverişli olmayan veya ıslah yolu ile üretime elverişli hale getirilemeyen arazi olarak tanımlanabilir. Tarıma elverişli olmayan arazi içine kayalar, tepeler, dağlar gibi kanunda sayılan yerler yanında çukurlar, akarsu yatakları, taş denizi, bataklık, buzullarla kaplı alanlar ile meşelik, çalılık, pırnallık, fundalık gibi alanlar girmektedir. b- Yararı Kamuya Ait Sular Genel sular, su kütle birikintilerinin doğal olarak ortaya çıktığı ve yeryüzünü kapladığı biçim ve görünümlerdir. Bunlar; denizler, göller ve akarsulardır. Genel sular yer altında da olabilir. Medenî Kanun ve 167 sayılı Yeraltı Suları Hakkında Kanun uyarınca yeraltı suları devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz mallardandır ve herkesin yararlanmasına açık mallardandır.

c- Kıyılar Anayasanın 43’üncü maddesine göre; “Kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Deniz, göl ve akarsu kıyılarıyla, deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir. Kıyılarla sahil şeritlerinin kullanılış amaçlarına göre derinliği ve kişilerin bu yerlerden yararlanma imkân ve şartları kanunla düzenlenir.” Kıyılar ile sahil şeritlerinin koruma ve toplum yararlanmasına açık kamu yararına kullanma esaslarını tespit etmek amacıyla 3621 sayılı Kıyı Kanunu yürürlüğe konulmuştur.

Anayasanın 43’üncü maddesi ile 3621 sayılı Kıyı Kanununun 01. 07
Anayasanın 43’üncü maddesi ile 3621 sayılı Kıyı Kanununun tarih ve 3830 sayılı Kanunla eklemeler yapılan 5’inci maddesine göre; kıyılardan yararlanma ve kıyılar ile ilgili genel esas ve ilkeler şunlardır: - Kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. - Deniz, göl ve akarsu kıyıları ile deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden yararlanmada, öncelikle kamu yararı gözetilir. - Kıyılar, herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açıktır. - Kıyıda ve sahil şeridinde planlama ve uygulama yapılabilmesi için kıyı kenar çizgisinin tespiti zorunludur. - Kıyı kenar çizgisinin tespit edilmediği yerlerde talep olduğunda, talep tarihini izleyen üç ay içinde kıyı kenar çizgisinin tespiti zorunludur.

- Sahil şeritlerinde yapılacak yapılar, kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir.
- Yaklaşma mesafesi ve kıyı kenar çizgisi arasında kalan alanlar, ancak yaya yolu, gezinti, dinlenme, seyir ve rekreatif amaçlarla kullanılmak üzere düzenlenebilir. - Sahil şeritlerinin derinliği, 100 metreden az olmamak üzere, sahil şeridindeki ve sahil şeridi gerisindeki kullanımlar ve doğal eşikler dikkate alınarak belirlenir. - Taşıt yolları, sahil şeridinden kara yönünde yapı yaklaşma sınırı gerisinde kalan alanda düzenlenir. - Sahil şeridinde yapılacak yapıların kullanım amacına bağlı olarak yapım koşulları yönetmelikte belirlenir.

Kıyılarla İlgili Bazı Kavramlar:
1) Kıyı Çizgisi Deniz, tabiî ve sun’î göl ve akarsularda, taşkın durumları dışında, suyun karaya değdiği noktaların birleşmesinden oluşan çizgiye denir. 2) Kıyı Kenar Çizgisi Deniz, tabiî ve sun’î göl ve akarsularda, kıyı çizgisinden sonraki kara yönünde su hareketlerinin oluşturduğu kumluk, kayalık, çakıllık, taşlık, sazlık, bataklık ve benzeri alanların doğal sınırıdır. 3) Kıyı Kıyı kenar çizgisi ile kıyı çizgisi arasındaki alandır.

4) Dar Kıyı Kıyı Kenar çizgisi ile kıyı çizgisinin çakışmasıyla oluşan kıyıdır. 5) Sahil Şeridi Kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alanın adıdır. 6) Toplumun Yararlanmasına Açık Yapı Mevzuata göre tespit ya da tasdik edilmiş kural ve ücret tarifelerine uygun biçimde, getirdiği kullanımdan belirli kişi ya da topluluklara ayrıcalıklı kullanım hakkı tanımaksızın yararlanmak isteyen herkese eşit ve serbest olarak açık bulundurulan ve konut dokunulmazlığı olmayan yapılardır.

7) Rekreatif Alan Halkın eğlence ve dinlenme ihtiyaçlarını karşılamaya dönük, açık olarak düzenlenen oturma ve yemek yerleri, yemek pişirme yerleri, çeşmeler, oyun ve açık spor alanları, açık gösteri alanları, yeşil bitki örtüsü bulunan alanlardır. 8) Günübirlik Turizm Tesisleri Kamping ve konaklama üniteleri bulunmayan, duş, gölgelik, soyunma kabini, WC, kafe bar, pastane, lokanta, çayhane, açık spor alanları, spor tesisleri, golf alanları, açık gösteri ve eğlence alanları, lunapark, fuar, su oyunları parkı ve özellik taşıyan el sanatları ürünlerinin 20 metre kareyi geçmeyen sergi ve satış ünitelerini içeren yapı ve tesislerdir.

9) Kruvaziyer Liman tarih ve sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanan Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğe tarih ve sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanan Yönetmelikle eklenen hükme göre; organize turlar ile seyahat eden kişilerin taşındığı yolcu gemilerinin (Kruvaziyer gemilerin) bağlandığı, günün teknolojisine uygun yolcu gemisine hizmet vermek amacıyla liman hizmetlerinin (Elektrik, jeneratör, su, telefon, internet ve benzeri teknik bağlantı noktaları ve hatlarının) sağlandığı, yolcularla ilgili gümrüklü alan hizmetlerinin görüldüğü, ülke tanıtımı ve imajını üst seviyeye çıkaracak turizm amaçlı (Yeme içme tesisleri, alış veriş merkezleri, haberleşme ve ulaştırmaya yönelik üniteler, danışma, enformasyon ve banka hizmetleri, konaklama üniteleri, ofis binalar) fonksiyonlara sahip olup, kruvaziyer gemilerin yanaşmasına ve yolcuları indirmeye müsait deniz yapıları ve yan tesislerinin yer aldığı limandır. 10) Sosyal ve Teknik Alt Yapı Tesisleri tarih ve sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelikle eklenen hüküm gereğince; kıyıda yapılaması zorunlu olan yapı ve tesislere hizmet veren ve kıyının kamu yararına kullanılmasını sağlayan dalgakıran, kontrol kulesi, trafo, su deposu, çekek rampası, biyolojik ve kimyevî arıtma sistemi, pis su ve sintine boşaltma istasyonu, elektrik, su, sağlık ünitesi, PTT, fax, TV teçhizatı, yağ ve çöp toplama konteynerleri, yangın şebekesi veya itfaiye tesisi, lift sistemi, saniter üniteleri, otopark, yaya yolları, meydan, yeşil alan, çocuk bahçesi ve parktır.

c- Kıyılardaki Tapulu Yerler:
Anayasa, 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve tarih ve sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanan Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik hükümlerine göre. Kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve kamu malıdır. Bu nedenle, kıyılarda özel mülkiyet olmadığından, tapuya tescilli taşınmaz mal da söz konusu değildir. Kıyıda, gerçek kişiler ile kamu ve özel hukuk kişilerinin tapulu malı var ise, bu tapu kayıtlarının terkin edilmesi gerekir. Yönetmeliğin 10’ıncı maddesi hükmü gereğince, kıyıda kalan özel mülkiyete konu arazilerle ilgili tapu işlemleri defterdarlıklarca yürütülecektir. d- Denizi Doldurmak: 3621 sayılı Kıyı Kanununun 7’inci maddesi ile Yönetmeliğin tarih ve sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanan Yönetmelikle değişik 14’üncü maddesi gereğince; denizlerde, içme ve kullanma suyu kaynağı olmamak kaydı ile tabiî ve sun’î göllerde ve akarsularda; sadece kamu yararının gerektirdiği hâllerde, daha uygun alternatifler bulunmaması veya kıyı alanının yetersizliği nedeni ile ve uygulama imar planı kararıyla doldurma ve kurutma yoluyla arazi kazanılabilir.

Planların hazırlanması, incelenmesi, doldurma ve kurutma işlemlerinin gerçekleştirilmesi aşamalarında, ekolojik dengenin korunması, deniz, tabiî ve sun’î göl ve akarsularla bunların çevrelerinin ve bu çevredeki canlı hayatın olumsuz etkilenmemesi esastır. Doldurma ve kurutma yapacak ilgili idarenin talebi valiliğe iletilir, valiliğin uygun bulması durumunda, talep Bayındırlık ve İskân Bakanlığına iletilir. Bu Bakanlıkça uygun bulunması halinde, ilgili idare tarafından uygulama imar planı hazırlanarak 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre planın yürürlüğe konulması sağlanır. Ancak bu planlar; turizm bölge, alan ve merkezlerinde (2634 sayılı Kanunun 4957 sayılı Kanunla yapılan değişiklik hükümlerine göre; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezlerinde) yapılıyor ise, Turizmi Teşvik Kanununun 7’inci maddesi gereğince Kültür ve Turizm Bakanlığınca onaylanması gerekir. Doldurma ve kurutma işlemleri, onaylanmış uygulama imar planlarına uygun olarak yapılır. Bu şekilde oluşan arazi, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır, özel mülkiyet konusu yapılarak tapuya tescil edilemez.

d- Ormanlar Anayasanın 169’uncu maddesine göre; “Devlet ormanlarının mülkiyeti devrolunamaz. Devlet ormanları kanuna göre, Devletçe yönetilir ve işletilir. Bu ormanlar zamanaşımı ile mülk edinilemez ve kamu yararı dışında irtifak hakkına konu olamaz.” Ormanlar 6831 sayılı Orman Kanunu hükümleri çerçevesinde yönetilmekte ve işletilmektedir.

e- Tabii Servet ve Kaynaklar Anayasanın 168’inci maddesine göre; “Tabii servetler ve kaynaklar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bunların aranması ve işletilmesi hakkı Devlete aittir. Devlet bu hakkını belli bir süre için gerçek ve tüzel kişilere devredebilir. Hangi tabii servet ve kaynağın arama ve işletmesinin Devletin gerçek ve tüzel kişilerle ortak olarak veya doğrudan gerçek ve tüzel kişiler eliyle yapılması, kanunun açık iznine bağlıdır. Bu durumda gerçek ve tüzel kişilerin uyması gereken şartlar ve Devletçe yapılacak gözetim, denetim usul ve esasları ve müeyyideler kanunda gösterilir.” Anayasada tabii servet ve kaynakların kapsamı belirtilmemekle birlikte madenler, petrol yatakları, tuzlar ile şifalı sıcak ve soğuk maden suları bu kapsamdadır.

(2) Orta Malları Orta malları, herkesin ya da bir kısım halkın doğrudan kullanmasına veya yararlanmasına özgülenmiş mallardır. Örneğin yollar, köprüler, meydanlar, pazar ve panayır yerleri herkesin; meralar, harman yerleri, suvat ve eyrek yerleri, baltalıklar ve mezarlıklar ise bir kısım köy ya da belde halkının yararlanmasına ayrılmış orta mallarıdır. Kadastro Kanununun 16/B bendine göre; “Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi paralı veya parasız kamunun yararlanmasına tahsis edildiği veya kamunun kadimden beri yararlandığı belgelerle veya bilirkişi veya tanık beyanı ile ispat edilen orta malı taşınmaz mallar sınırlandırılır, parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve bu gibi taşınmaz mallar özel siciline yazılır. Bu sınırlandırma tescil mahiyetinde olmadığı gibi bu suretle belirlenen taşınmaz mallar, özel kanunlarında yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla özel mülkiyete konu teşkil etmezler. Yol, meydan, köprü gibi orta malları ise haritasında gösterilmekle yetinilir.” Yukarıda belirtilen madde metninden de anlaşılabileceği gibi, orta mallarının bir bölümü tahsis yolu ile bir bölümü de geleneksel olarak kadimden beri kamunun yararlanmasına sunulmuştur.

(3) Hizmet Malları Kamu hizmetlerine hizmetin bir parçasını oluşturacak şekilde tahsis edilmiş olan mallar hizmet mallarıdır. Örneğin üniversite binaları, adliye binaları, müzeler ve hastane binaları hizmet mallarıdır. Kadastro Kanununun 16/A bendine göre; “Kamu hizmetinde kullanılan, bütçelerinden ayrılan ödenek ve yardımlarla yapılan resmî bina ve tesisler, (Hükümet, belediye, karakol, okul binaları, köy odası, hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgâh, cami, genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları) kayıt, belge veya özel kanunlarına göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye, köy veya mahalli idare birlikleri tüzel kişiliği adlarına tespit olunur.” Bu tür malların tapuya tescilli olmaları onların kamu malı olma durumunu değiştirmemektedir. Bu mallar, nitelikleri değiştirilmedikçe ya da bir hizmete bağlı olma durumları devam ettiği sürece diğer kamu malları gibi alınıp satılamazlar ve özel mülkiyete konu olamazlar. Bir tahsis kararı ile hizmet malına dönüştürülen taşınmaz, tahsis kararı kaldırılmadıkça kamu malı niteliğini taşır.

b) Kamu Mallarının Özellikleri
Kamu mallarının özellikleri şunlardır: -Kamu malları devir ve ferağ edilemez. Ancak; hizmet malları, kamu hizmetini yürütecek başka bir kamu tüzel kişisine devir ve ferağ edilebilir. -Bunlar üzerinde kanunlarla tanınan özel durumlar dışında medenî hukuk tasarrufunda bulunulamaz. -İcra ve İflâs Kanunu gereğince haczedilemezler. -Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla edinilemezler. -Kamu hizmet malları dışında tapuya tescil edilemezler. -Kamulaştırma Kanununun 30’uncu maddesine göre kamulaştırılamazlar. -Diğer mallara göre özel bir korumaya tâbi tutulmuşlardır. Vergi, resim ve harçlardan muaf tutulması, özel mallara göre kamu malına zarar verene daha fazla ceza verilmesi gibi.

2. Devletin Özel Malları Devletin özel malları, kamu hizmetlerinin görülmesine, kamu malları gibi doğrudan doğruya değil de sağladıkları gelirle dolaylı yoldan katkı sağlayan mallardır. Devletin özel malları kamu kurum ve kuruluşlarının tamamının sahip oldukları malları ifade eder. Devletin özel mallarıyla kamu mallarını ayırt edebilmek konusundaki en önemli ölçüt özel malların bir kamu hizmetine tahsis edilmemiş olmasıdır. Yani özel mülkiyete tabi bir taşınmaz mal kamu hizmetine tahsis edilirse Devletin özel malı olmaktan çıkar ve kamu malları arasında bulunan hizmet malına dönüşür. Bir hizmet malı da kamu hizmetine tahsisinin kaldırılmasıyla Devletin özel malı haline gelir. Özellikle Devlet anlayışında olagelen değişiklikler ve diğer etkenler sonucu devletin sosyo- ekonomik yaşama müdahale etme gereği artınca kamu harcamalarında görülen artışla birlikte Devletin mal sahibi olma gereksinimi de artmıştır. Bu amaçla Devlet özel mal da edinmektedir. Devletin özel mallarıyla kamu malları farklı hukuki düzenlemelere tabi tutulmuşlardır.

2.BÖLÜM MÜLKİYET

II. MÜLKİYET REJİMİ VE ARAZİ KAYIT SİSTEMİ
A. MEDENİ KANUNDAN ÖNCEKİ DURUM 1858 tarihli Arazi Kanunnamesinin kabulüne kadar olan devrede geçerli olan toprak mülkiyeti anlayışı, kural olarak İslam mülkiyet anlayışıdır. Ancak ilerde de görüleceği gibi, Osmanlı devrinde mahalli ve milli örf ve gelenekler göz önünde tutularak padişahların irade ve fermanlarıyla özellikle miri arazide örfi bir hukuk düzeni oluşturulmuştur. Osmanlı Devletinde Arazi Rejimi Mülkiyetleri Açısından Osmanlı Toprak Sistemi -Devletin mülkiyetindeki topraklar (Miri Arazi) -Özel Mülkiyet Sayılabilecek Topraklar -Vakıf Topraklar Bu sınıflamada daha sonra Arazi Kanunnamesi ile ayrı bir sınıf olarak belirtilmiş olan metruk ve mevat arazide miri arazi kapsamında değerlendirilmiştir.

Arazi Kanunnamesi bir giriş (üç bab) ve bir sonsöz bölümlerine ayrılmış olan 132 maddeden ibaret bir kanundur. Arazi Kanunu araziyi; -Mülk Arazi, -Miri Arazi, -Vakıf Arazi, -Metruk Arazi, -Mevat Arazi, şeklinde beş çeşide ayırmıştır (Md.1). a) Mülk Arazi Mülk arazi, ona malik olan kimseye en geniş anlamı ile kullanma, yararlanma hakkı veren ve mülkiyet hakkına ilişkin mutlak tasarruf yetkisi sağlayan bir arazi çeşididir ki, malik, toprağın hem mülkiyetine ve hem de ona tasarruf etmenin mutlak ve inhisarı yetkisine sahip bulunmaktadır. Bu çeşit araziye "Arazi-i Memlüke" de denilmektedir. b) Metruk Arazi Bugün orta malları olarak nitelediğimiz bu arazi türünü Arazi Kanunnamesi 5. maddesinde "...ammenin istifadesine terk olunmuş yerlerle bir köy ve kasaba veya birden fazla köy ve kasaba ahalisine terk ve tahsis olunmuş yerlerdir" olarak tanımlamıştır.

c) Mevat Arazi Arazi Kanununun tespit ettiği arazi çeşitlerinden biri de, Mevat Arazidir. Kimsenin tasarrufu altında bulunmayan ve kamunun yararına terk ve tahsis kılınmamış olan boş yerlere “Mevat Arazi” denilmektedir. Mevat arazi, tarıma elverişli olmayan arazi karakterinde olduğu içindir ki ölü topraklar, çorak veya hali yerler olarak da ifade edilmektedir. d) Vakıf Arazi Genel bir deyimle; “Vakıf, sosyal yardım amacıyla bir malın, bir hayır işine tahsisidir”. Diğer bir deyişle; “Vakıf, menfaatleri insanlara ait olmak üzere ve bir zaman suretiyle bağlı kalınmaksızın mülk bir malı temlik ve temellükten haps ve meneylemektir.“ Vakıflar amaçlarına idarelerine ve vakfedilen arazinin mülkiyetine göre sınıflandırılabilir. Burada sadece vakfedilen arazinin mülk olup olmamasına göre vakıflar ikiye ayrılır; (1) Sahih Vakıflar Mülk arazinin maliki tarafından muayyen bir gayeye tahsisinden doğan bu vakıflar fıkıh ahkamına tabidir. Bu ebedi bir tahsistir ve arazinin mülkiyet hakkı da devredilmiştir.

(2) Gayri Sahih (İrşadı) Vakıflar
Bizzat padişahın veya onun yetkili kıldığı, Devlet memurunun izni ile bir kısım miri arazinin gelir ve menfaatinin, kuru mülkiyeti (rakabe) devlette kalacak biçimde vakıflaştırılması yani bir amaca tahsis edilmesi demektir. e) Miri Arazi Tamamı devlet mülkiyetindeki topraklar miri arazi veya memleket arazisi olarak adlandırılmaktadır. B. MEDENİ KANUNDAN SONRAKİ DURUM Eşya Hukuku kişilerin bir eşya üzerindeki egemenlik ve tasarruflarının nitelik ve türlerini, onların bu hâkimiyetlerini dolayısıyla diğer şahıslarla olan ilişkilerini düzenleyen Medeni Hukukun dördüncü kitabıdır. Dördüncü kitabın başlığı “Eşya Hukuku” olup bu bölümün kısımları; Mülkiyet Sınırlı ayni haklar Zilyetlik ve tapu sicilidir.

1. Mülkiyet a) Mülkiyet Kavramı Mülkiyet hukuki anlamda, bir eşya üzerinde kanun sınırları içinde mutlak bir egemenlik yetkisi veren ve herkese karşı ileri sürülebilen bir haktır. Anayasamızın Kişinin Hakları Ve Ödevleri bölümünde yer alan Mülkiyet Hakkı başlıklı 35’inci maddesine göre; herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz. Medeni Kanunun 683’üncü maddesine göre; bir şeye malik olan kimse hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.

b) Mülkiyet Hakkının Konusu
Mülkiyet hakkının konusunu maddi şeyler oluşturur. Bir başka ifadeyle maddi nitelikte olmayan şeyler mülkiyet hakkının konusuna girmezler. Buna göre 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu anlamında kişilerin fikir ve sanat eserleri üzerindeki hakları mülkiyet hakkının konusunu oluşturamazlar. c) Mülkiyet Hakkının Kapsamı Mülkiyet hakkı sadece konusu olan asıl eşyayı değil, bu eşyanın bütünleyici parça ile eklentisini de kapsar. (1) Bütünleyici Parça Medeni Kanunun mülkiyet hakkını tayin eden 684. maddesinde, “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.” hükmü yer almaktadır. Yine aynı maddenin ikinci fıkrası bütünleyici parçayı şöyle tanımlamaktadır: ” Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.” Bu tanıma göre bir şeyin bütünleyici parça olabilmesi için, iki şarttan birinin gerçekleşmesi gerekmektedir. Şöyleki, ya bir şey asıl şeye sıkı bir maddi bağlantı ile bağlanmıştır ve maddeten asıl şeyden ayrılması ancak asıl şeyin yok edilmesi, zarara uğratılması veya yapısının değiştirilmesi ile mümkün olabiliyordur.

(2) Doğal Ürünler Medeni Kanunun 685. maddesiyle ” Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.” hükmü getirilmiştir. Medeni Kanunun 685. maddesine göre doğal ürünler nitelikleri itibariyle iki türlüdür. 1- Dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler: Bunlar bir şeyin belli süreler içinde yahut mevsim itibariyle meydana getirerek alınması, asıl şeyin verimine zararlı olmayan ürünlerdir. Örneğin; ağaçların meyveleri, koyunun sütü ve yünü. 2- Bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimler: Bunların zaman zaman tekarı aranmaz. Adetin o şeyden elde edilmesini uygun görmesi yeterlidir. Bunlar bir ormanın ağaçları gibi organik şeyler veya taş ve maden gibi organik olmayan şeyler de olabilir. Bir madenden cevher veya bir ocaktan taş çıkarıldığı zaman bunların yerine yenisi oluşmaz. Fakat adetin ondan elde edilmesini uygun gördüğü ölçüde, bunlar da doğal ürün sayılmıştır.

(3) Eklenti Medeni Kanunun 686. maddesinin ikinci fıkrası eklentiyi şöyle tanımlamaktadır: ”Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.” Görüldüğü gibi, bütünleyici parça bağımsız bir mal olarak varlık arz etmedikleri halde, bir şeyin eklentisi bağımsız mal vasfını korumaktadır. Buna karşılık asıl şeyin taşınır veya taşınmaz mal olması mümkündür. Eklenti ilişkisi ancak iki mal arasında söz konusu olur. Ancak taşınır eşya eklenti niteliğini taşıyabilir. Dolayısıyla taşınmaz malların eklenti niteliği taşımaları söz konusu değildir. Taşınır bir şeyin eklenti sayılması için Kanunun aradığı şartlar dış bağlantı ve özgülenmedir.

Eklenti ve bütünleyici parça arasındaki esas farkları belirtmekte fayda vardır.
Bütünleyici parça hem taşınır hem de taşınmaz mal olabilir. Oysa, eklenti sadece menkul eşyadır. Bütünleyici parça bağımsız bir eşya vasfı taşımadıkları, ayrı bir mülkiyet konusu olamadıkları halde, eklenti asıl şeyden bağımsız bir hukuki varlık olarak mülkiyet konusudur. Asıl şey üzerinde yapılacak tasarruflardan bütünleyici parçayı ayrı tutmak mümkün olmadığı halde, bir şeye ait yapılacak tasarruflarda o şeyin eklentisi ayrı tutulabilir. Bu durumun taşınmaz mal rehininde büyük önemi vardır. Medeni Kanunun 862/1. maddesi bunu, “Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar.” şeklinde ifade etmiştir. Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar (MK. md. 686/1). Asıl şeyin haczi eklentiyi de kapsar. Haczedilen eklentideki hak sahibi kişinin (intifa hakkı, hasılat kiracısı gibi) istihkak davası hakları saklıdır.

d) Mülkiyetin Türleri Tek Mülkiyet : Mülkiyet hakkı tek kişiye aitse tek mülkiyetten söz edilir. Toplu Mülkiyet : Mülkiyet hakkı bir kişiye değil, birden çok kişiye aitse toplu mülkiyet ya da birlikte mülkiyetten söz edilir. Bunun iki türü vardır. Bunlar “paylı mülkiyet” ile “elbirliği mülkiyeti” dir. i)Paylı Mülkiyet Medeni Kanun paylı mülkiyeti tarif etmemiştir. Medeni Kanunun 688. maddesinin ilk fıkrasına göre ” Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” Medeni Kanunun paylı mülkiyet hükümlerini ve bu hükümleri açıklayan çeşitli görüşleri göz önünde tutarak paylı mülkiyet kavramını tespite yarayacak unsurları şöyle sıralayabiliriz: * Paylı mülkiyette, bu mülkiyete tabi şey bir bütün olarak tek bir mülkiyet konusudur. Söz konusu mülkiyet hakkı tek şahıs mülkiyetinden farklı olarak tek şahsa değil, birden çok şahsa ait bulunmaktadır. * Birden çok şahıs söz konusu mülkiyetin bir payına (hissesine) sahip bulunmaktadır.

Paylı Mülkiyetin Kurulması
Paylı mülkiyet hukuki muamele, resmi makamın tasarrufu veya doğrudan doğruya kanun gereği kurulabilir. Örneğin, bir kimse tek başına malik olduğu halde diğer şahıslara hisse temlik ederse hukuki muamele ile müşterek mülkiyet tesis edilmiş olur. Medeni Kanunun 647. maddesi, İmar Kanunun 18. maddesi, 2510 sayılı İskan Kanunun 17. maddesi, 3402 sayılı Kadastro Kanunun 15/2. maddesi ile kanun gereği paylı mülkiyet kurulmuş olmaktadır. Pay oranı Paylı mülkiyetteki pay oranları, bu mülkiyetin meydana gelmesini gerektiren hukuki muamele ile belli edilir ve tapu kütüğüne yapılan tescilde buna dayanır. Bu itibarla yapılan hukuki işlemde ve buna dayanan tescilde pay oranları gösterilmemiş ise ortaklara ait paylar birbirine eşit sayılır (MK. md. 688/2).

Paydaşların kendi payları üzerindeki tasarrufları
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (MK.md.688/3). Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, kendi payları üzerinde tasarrufta bulunmak yetkisine sahip olduklarından, diğer paydaşların onayını almaya gerek ve ihtiyaç duymadan paylarını devredebilir, rehnedebilir veya her birinin payı alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Ancak, paydaşlardan birinin veya bir kaçının paylarının temliki halinde, diğer paydaşların önalım hakları mevcuttur.

ii) Elbirliği Mülkiyeti
Elbirliği mülkiyeti, ortak mülkiyetin diğer bir türü olup Kanunun 701. maddesinde düzenlenmiştir. Paylı mülkiyetten başlıca farkı, birden çok kişinin aralarında önceden mevcut bir hukuki ilişki bağından oluşması veya kanundan doğmuş olmasıdır. Paylı mülkiyetle arasındaki farkları; Ortak mülkiyetlerin oluşumu, Paylı mülkiyette payın, maddi olarak değilse bile itibari bir miktar olarak belli olmasına karşılık, elbirliği mülkiyetinde payların belli olmayışı, Maliklerin belli olmayan payları üzerinde tek başına tasarruf yetkilerinin bulunmayışıdır. iia) Elbirliği Mülkiyetin Oluşumu -Kanunda öngörülen: Elbirliği mülkiyetin oluşumuna neden saydığı hukuki olayların başında miras paylaşımı gelir. -Sözleşmeden doğan: Elbirliği mülkiyetin meydana gelmesinin sebebi olan ortaklar arasındaki sözleşmeler çeşitlidir. Evlilikte mal ortaklığını kabul eden eşlerin kişisel servetleri silinmekte ve mahfuz mallar dışındakiler birbirleri içinde kaynayarak ortak bir servet haline gelmektedir. Ayrıca, hısımlar terekedeki paylarının tamamını veya bir kısmını bırakmak veya ortaya başka mallarda koymak suretiyle aralarında aile şirketi kurabilirler.

iib) Elbirliği Mülkiyetinde Ortakların Durumu Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir (MK. md. 702/1). Elbirliği mülkiyette ortaklardan hiçbiri sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece diğerlerinin onayı olmadan mülkiyetin konusu olan malın tümü veya bir payı üzerinde tasarrufta bulunamaz. Çünkü mülkiyetin bu çeşidinde ortakların hakkı belli bir paya değil, malın tamamına ilişkindir. Medeni Kanunun 702. maddesinin ikinci fıkrası (743 sayılı Kanun md. 630/2), “Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.” şeklindedir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 14/3. maddesinde; ”İştirak halinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakları vardır.” hükmü bulunmaktadır.

iic) Elbirliği Mülkiyetin Sona Ermesi
Medeni Kanunun 703. maddesi (743 sayılı Kanun md. 631), ”Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.” şeklindedir. Devir: Elbirliği halinde tasarruf edilen mal, bütün ortakların oybirliğiyle devredilebilir. Topluluğun dağılması: Ortaklar arasındaki kişisel ilişkinin ortadan kalkması, elbirliği mülkiyetin sona ermesinin diğer bir sebebidir (Örneğin, mal ortaklığı rejimini kabul eden eşlerden birinin ölümü veya boşanmaları, adi şirketlerde ortaklık amacının ortadan kalkması gibi). Ancak bu sebeplerin varlığı, elbirliği mülkiyetinin kendiliğinden sona ermesi demek değildir. Bu, ortakların dağılmayı istemelerinin sebebini oluşturmaktadır. Paylı mülkiyete geçilmesi: Ortakların miras yoluyla kendilerine kalan malları, elbirliği mülkiyetinden çıkarılarak kanuni paylarının gösterilmesini, yani paylı mülkiyet esaslarına göre paylarının belli edilmesini sulh hakiminden istemeleri ve mahkeme kararı veya oybirliğiyle paylı mülkiyete geçilmesi durumlarında söz konusu olur. (Yeni düzenleme: Kadastro kanunu ek madde 3 ile: mirasçılardan birinin isteği üzerine Kadastro Müdürü de elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürebilecektir.)

(3) Taşınmaz Mülkiyeti (i) Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu Medeni Kanunun 704’üncü maddesine göre, taşınmaz mal mülkiyetinin konusunu şunlar oluşturur: - Arazi - Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar - Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler 1-Arazi: Medeni Kanunun 704. maddesi araziyi taşınmaz saymış, 998. maddesi (743 sayılı Kanun md. 911) ise tapu siciline taşınmaz olarak kaydedileceğini belirtmekle yetinmiştir. 2-Bağımsız ve sürekli haklar: Medeni Kanunun taşınmaz niteliğinde saydığı ve tapu sicilinde ayrı bir sayfa kaydını öngördüğü bu hakların arazi gibi maddi varlıkları yoktur. Bunlar aslında irtifak haklarının belli çeşitlerinden olup bir takım sosyal ve özellikle ekonomik zorunlulukların sonucu olarak bağımsız ve sürekli bir nitelik kazanan haklardır. Medeni Kanunun 998. maddesine göre bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz olarak kaydedilmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması koşulu getirilmiştir.

3-Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler: 634 sayılı Kanunun birinci maddesi, “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.” şeklindedir. (ii) Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanımı Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması değişik ayrımlara tabi tutulmaktadır. (iia) Aslen Kazanma - Devren Kazanma Taşınmaz mülkiyeti, mülkiyet hakkının daha önceden başkasına ait olup olmamasına bakılmaksızın, doğrudan doğruya kazanılmışsa aslen kazanma söz konusudur. Kamulaştırma, cebri icra, kazandırıcı zamanaşımı taşınmaz mülkiyetinin aslen kazanılması halleridir. Devren kazanma ise taşınmaz mülkiyetinin bir kimseden bir başkasına devir yoluyla geçirilmesidir. Devir ve temlik amacı güden sözleşmeler (satım, bağış, trampa gibi) gereğince mülkiyetin devri, miras yoluyla intikaller devren kazanma halleridir.

(iib) Tescille Dayanan Kazanma - Tescilsiz Kazanma
Tapu kütüğüne yapılacak olan tescil, mülkiyetin kazanılmasında kurucu nitelik taşır (MK. md. 705/1). Bir başka ifadeyle tescil yapılmadan tapuya kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir. Tescile dayanan kazanma taraflar arasında bu kazanmaya yol açan haklı ve geçerli bir kazanma sebebinin varlığını gerektirir. Bu sebep illete (sebebe) bağlı bir hukuksal işlemdir. Kazanım sebebi geçerli değilse, tapuda yapılan tescil yolsuz bir tescildir. Bu durumda yolsuz tescille taşınmaz mülkiyeti devredilmiş olamaz. Taşınmazın maliki şeklen mevcut olan bu tescilin, yani tapudaki yolsuzluğun düzeltilmesini isteyebilir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında asıl olan tescile dayanan kazanmadır. Bu husus Medeni Kanunun 705. maddesinin ilk fıkrasında (743 sayılı Kanun md. 633) “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.” şeklindeki hükümle ifade edilmiştir. Ancak bu kural mutlak olmayıp tescilsiz kazanma halleri de vardır.

Tescilsiz kazanma halleri Medeni Kanunun 705
Tescilsiz kazanma halleri Medeni Kanunun 705. maddesinin ikinci fıkrasında (743 sayılı Kanun md. 633/2) sayılmıştır. Bunlar; - Miras, - Mahkeme kararı, - Cebri icra, - İşgal, - Kamulaştırmadır. Bu hâllerde, malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Ancak tescilsiz kazanma halleri bu maddede öngörülenlerle sınırlı değildir. Örnek; Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz taşınmaz malların imar ve ihya edilerek nizasız ve fasılasız yirmi yıl zilyedlikle kazanılması (3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 14).

İşgal: Medeni Kanunun 707. maddesinde düzenlemiştir
İşgal: Medeni Kanunun 707. maddesinde düzenlemiştir. Bu maddeye göre, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. Yeni Arazi Oluşması : Kanunun 708. maddesine (743 sayılı Kanun md. 636) göre birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir. Arazi Kayması: Kanunun 709. maddesi (743 sayılı Kanunun md. 637) genel olarak arazi kaymasını düzenlemektedir. Bu madde, “Arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır.” şeklindedir.

iic)Zamanaşımı Yoluyla Kazanma
1) Olağan Zaman Aşımı Yoluyla: Haklı bir sebep yok iken, tapu sicilinde malik sıfatıyla kayıtlı bir taşınmaz malı aralıksız ve davasız on yıl müddetle ve iyi niyetle elinde bulunduran kimsenin, bu hakkı kazanabilmesi için sürenin geçmesine, olağan zaman aşımı denilmektedir. Medeni Kanunun 712’inci maddesinde düzenlenmiştir. 2) Olağanüstü Zaman Aşımı Yoluyla: Tapu sicilinde kayıtlı olmayan bir taşınmaz malı veya tapu sicilinde malikinin kim olduğu anlaşılamayan ya da 20 yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş bir kimsenin uhdesinde kayıtlı bulunan bir taşınmaz malı, davasız ve aralıksız 20 yıl müddetle ve malik sıfatıyla elinde bulundurmuş olan bir kimsenin, o taşınmaz malın kendi mülkü olması için geçmesi gereken süreye, olağanüstü zaman aşımı denilmektedir. Medeni Kanunun 713’üncü maddesinde düzenlenmiştir. Yukarıdaki koşulların gerçekleşmesiyle zilyet mülkiyet hakkına değil; ancak, taşınmaz malın adına tescilini istemek üzere dava hakkına sahip olmaktadır.. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Medeni Kanunun 714’üncü maddesi gereğince; kazandırıcı zaman aşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında, Borçlar Kanununun zaman aşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.” Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanımının şartları üç grupta toplanabilir. 1) Taşınmazın zamanaşımı ile mülkiyet kazanımına elverişli bir taşınmaz olması. 2) Mülkiyeti kazanacak kişinin, bu taşınmazın Kanunun aradığı şartlarla bir süre zilyet olması. 3) Zilyedin mahkemeye müracaatı üzerine mahkemece yapılacak ilanı müteakip işleyecek itiraz süresi içinde malikin mülkiyetini ileri sürerek itiraz etmemiş olması. Bu şartlar gerçekleştiği takdirde zilyet, taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur ve mahkeme zilyet adına mülkiyetin tesciline karar verir.

iii) Taşınır Mal Mülkiyeti
iiia) Taşınır Mal Mülkiyetinin Konusu Medeni Kanun 762. maddesinde taşınır mülkiyetinin konusu belirtilmiştir. Buna göre nitelikleri itibarıyla taşınabilen maddî şeyler ile edinmeye elverişli olan ve taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmeyen doğal güçler taşınır mülkiyetinin konusunu oluşturur. iiib) Taşınır Mülkiyetinin Kazanımı Menkul mal kazanımı bakımından devren kazanım ve aslen kazanım ayırımı yapılır. Devren iktisap: Mülkiyetin bir kişiden diğerine geçtiği hallerde devren kazanım söz konusu olur. Devren kazanım ya kazanan kişinin bu hususta anlaşmaları sonucu olur ya da onların iradeleri dışında miras intikali durumunda ortaya çıkar.

Aslen kazanım: Taşınır mülkiyetinin aslen kazanımı hallerinde bir kimse ya evvelce hiç kimsenin mülkiyetine tabi olmayan bir mal üzerinde mülkiyet hakkı kazanmaktadır ya da bir kimse mülkiyet hakkını kazanırken diğeri kaybetmekte fakat bir intikal söz konusu olmamaktadır. Sahiplenme: Bir kimsenin sahipsiz taşınır bir malda malik olma arzusu ile zilyetlik tesis etmesidir. Böylece o kimse bir malın mülkiyetini kazanır (M.K. md. 767) İşleme yolu ile kazanım (hukuki tağyir): Bir kimse başkasına ait bir şeyi işler veya başka bir şekle sokarsa emeğin değeri işlenen eşyanın değerinden fazla ise yeni mal işleyenin, aksi halde yani emeğin değeri işlenen şeyin değerinden fazla değilse meydana gelen şey eşyanın sahibinin mülkiyetine tabi olur (MK. md. 775). Bulunmuş eşya: 769. maddenin kenar başlığı, yürürlükteki 693. maddenin kenar başlığında kullanılan "Lükata" teriminin eskiliği ve herkes tarafından kolaylıkla anlaşılamayacak olması sebebiyle arılaştırılarak "Bulunmuş eşya" şekline dönüştürülmüştür.

Definenin mülkiyetini kazanımı: Define bilimsel değere sahip ise devlete, değil ise gömüldüğü veya saklandığı taşınmazın veya taşınırın malikinin olur (MK. md. 772). Bilimsel değeri olan eşyanın mülkiyetinin kazanımı: Bilimsel değeri olan sahipsiz doğal şeyler ile eski eserlerin bulunması hâlinde özel kanun hükümleri uygulanır (MK. md. 773). Düşen veya sürüklenen şeyler: Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle veya rastlantı sonucunda taşınır mallar veya hayvanlar kimin egemenlik alanına girerse, o kimse kaybolan eşyayı bulanın haklarına sahip ve yükümlülüklerine tâbi olur (MK. md. 774/1). Taşınır Mülkiyetinin Zamanaşımıyla Kazanımı Medeni Kanun 777. maddesinin birinci fıkrası şu hükmü koymuştur: ”Başkasının taşınır bir malını davasız ve aralıksız beş yıl iyi niyetle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kimse, zamanaşımı yoluyla o taşınırın maliki olur.”

2. Sınırlı Ayni Haklar Bu kısım “İrtifak hakları ve Taşınmaz yükü”, “Taşınmaz rehni” ve “Taşınır rehni” başlıklarını taşıyan üç bölümden oluşmaktadır. a) Sınırlı Ayni Hak Kavramı Mülkiyet, hak sahibine en geniş yetkiler temin eden bir ayni hak olduğu halde sınırlı ayni haklar bu yetkilerden bir kısmını temin etmektedir. Bunlar ya hak sahibine hakkın konusu eşyayı kullanma (intifa hakkı) ya hakkın konusu taşınmazda oturma ya hakkın konusu taşınmazdan geçme (geçit hakkı) ya da hakkın konusu eşyayı paraya çevirip alacağını elde etme (rehin hakkı) gibi yetkilerdir. Görüleceği üzere, sınırlı ayni haklarda mülkiyet hakkındaki hak ve yetkilerden bir kısmı sınırlı olarak bulunmaktadır. b) Sınırlı Ayni Hakların Konusu Mülkiyet hakkının konusu olabilen eşyalar sınırlı ayni hakların da konusu olabilirler. Buna göre sınırlı ayni hakların konusu taşınmazlar kadar taşınırlar da olabilir. Ancak Medeni Kanun ekonomik yaşantının zorunlulukları nedeniyle alacak hakları ile diğer haklar üzerinde de rehin ve irtifak hakların kurulabileceğini kabul etmektedir (MK. md. 794, 820, 954).

c) Sınırlı Ayni Hakların Türleri
Medeni Kanunda eşya üzerinde sağladıkları hak ve yetkilerin kapsam ve niteliklerine göre sınırlı ayni haklar üç grupta toplanmıştır: İrtifak Hakları ( MK. md ) Taşınmaz Yükü (MK. md ) Rehin Hakları ( MK. md ) (1) İrtifak Hakları İrtifak hakkı, bir taşınmaz maldan özel bir nedene dayanarak yararlanmaya imkan veren sınırlı bir ayni haktır. Medeni Kanunun 779. maddesinde irtifak haklarının konusu düzenlenmiştir. Buna göre irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine oluşturulan bir yüktür ve yüklü taşınmazın sahibini, irtifak hakkına malik olan kimse tarafından kullanmaya ait bazı tasarruflara razı olmaya veya mülkiyete özgü olan bazı hakların kullanılmasından kaçınmaya zorunlu tutar. Görüldüğü üzere, irtifak hakkı sahibine kullanma ya da yararlanma hakkı verirken malike de katlanma ya da kaçınma ödevi yüklemektedir.

Medeni Kanunda irtifak hakkı türleri ismen sayılmak suretiyle belirlenmiştir. Medeni Kanuna göre irtifak hakları şunlardır: * Taşınmaz İrtifak Hakkı Şahsi İrtifak Hakları İntifa Hakkı Oturma Hakkı Üst Hakkı Kaynak Hakkı * Diğer İrtifak Hakları

ia) Taşınmaz İrtifak Hakları
Medeni Kanunun 779. maddesinde düzenlenen taşınmaz irtifaklarında da bir taşınmaz yararına olmak üzere başka bir taşınmaza bir sorumluluk yükletilmesi söz konusu olmaktadır. Sorumluluk yüklenen taşınmaz maliki, diğer taşınmaz malikinin bazı müdahalelerine katlanmak zorunda kalır yahut da mülkiyetten doğan bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmağa mecbur olur. Taşınmaz irtifak hakkı kurulmuş olursa taşınmazların el değiştirmesinin önemi kalmaz. Kim malik olursa hizmet eden taşınmazdan o yararlanacak veya öbürünün yararlanmasına katlanacaktır. Taşınmaz irtifak hakkı belli bir malik aleyhine veya lehine değil, taşınmaz lehine veya aleyhine olacaktır. Taşınmaz irtifak haklarının içeriği olumlu ya da olumsuz olabilir. Olumsuz irtifak hakları, malikin yükümlü taşınmaz üzerinde bazı belirli yetkilerini kullanmasına engel teşkil eder. Bu tür irtifak haklarında taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının kapsamındaki eşyayı belirli bir tarzda kullanma yetkisini kullanması, hak sahibi lehine ortadan kaldırılmıştır.

ib) Taşınmaz İrtifak Haklarının Kurulması
Kural olarak taşınmaz irtifak haklarının kurulması için resmi senede ve tapu kütüğünde tescile ihtiyaç vardır (MK. md ). Ayrıca, irtifak hakkı 780. maddeye göre zamanaşımıyla, yolsuz tescil edilmişse on yıl süreyle ve iyi niyeti korumakla kazanılır. i)Taşınmaz irtifak hakları; Şahsi İrtifak Hakları Şahsi irtifak hakları da eşya üzerinde kurulan ayni haklardandır. Şahsi deyimi sadece bu gibi irtifak haklarını kazanmak için taşınmaz maliki olmaya gerek olmadığını ifade etmektedir. Şahsi irtifak haklarını üç grupta incelemek mümkündür. - Devir ve intikalleri asla mümkün olmayanlar, - Devir ve intikalleri kural olarak mümkün olanlar, - Devir ve intikalleri kural olarak mümkün olmayanlar. İntifa hakkı; belirli bir gerçek veya tüzel kişiye, hakkın konusunu teşkil eden mülkiyeti bir başkasına ait bir eşya üzerinde tam olarak yararlanma yetkisini veren ayni bir hak olarak tanımlanabilir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa başkasına devredilebilir ama mirasçılara geçmez.

Oturma (Sükna) Hakkı: Oturma hakkı aslında intifa hakkının özel bir şekli olup bir binada veya onun bir bölümünde konut olarak yararlanma hakkıdır. Tapu memuru tarafından düzenlenen senet ve tapuya tescil ile doğar (MK. md. 823). Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Oturma hakkını kiradan ayıran önemli neden ise kira sözleşmesinin şahsi bir hak oluşuna karşılık oturma hakkının ayni bir hak oluşu ve böylece konut ihtiyacını güvenli bir şekilde sağlamasıdır. Üst Hakkı: Medeni Kanunun 726. ve 826. maddelerinde üst hakkı ile ilgili hükümlere yer verilmiştir. 726. maddede, bir arsanın altında veya üstünde yapılan yahut onunla devamlı bir suretle birleştirilen inşaat ve imalatın tapu siciline irtifak hakkı olarak tescil edilmek üzere başka bir malikin mülkü olabileceği ve bir evin katlarının üst hakkı oluşturulmasına konu olmayacağı belirtilmiştir. Medeni Kanunun 826. maddesi, “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.” şeklindedir. 726. ve 826. maddeler birlikte değerlendirildiğinde üst hakkı; sahibine, kendi mülkiyetinde olmak üzere, başkasına ait bir arsanın üstünde veya altında mevcut inşaat ve imalatta bulunmak veya mevcut inşaat ve imalatı yerinde (olduğu gibi) bırakmak yetkisini veren bir hak olarak tanımlanabilir. Kaynak Hakkı: Medeni Kanunun 756. maddesinde; kaynağın arazinin bütünleyici parçası olduğu, mülkiyetinin arazinin mülkiyeti ile beraber kazanılacağı, başkasının arazisindeki kaynaktan yararlanmanın irtifak hakkı kurularak tapu siciline kayıt ile mümkün olduğu belirtilerek yer altı sularının bu kapsamda olmadığı ve bunların yararının topluma ait sular olduğu vurgulanmıştır. Mecra Hakkı: Mecra kural olarak elektrik, gaz, su gibi akıcı şeylerin nakil ve dağıtımı amacına yönelik teknik tesisatı ifade eder.

(2) Taşınmaz Yükü Medeni Kanunun 839. maddesinde taşınmaz yükü; bir taşınmaz malikinin mülkü dolayısıyla o taşınmaz karşılık olmak üzere diğer bir kimse lehine bir şey yapmaya veya vermeye mecbur tutulması olarak tanımlanmıştır. Bu tanımdan da anlaşılacağı gibi, taşınmaz maliki diğer irtifak haklarından farklı olarak bir şey yapmak ya da bir şey vermek borcu altına girmektedir. Taşınmaz mükellefiyetinin konusu olan taşınmaz bu borcun teminatı olmaktadır. Örnek: Taşınmazında bağ bulunan malikin, bir şarap fabrikasına her yıl belli miktarda üzüm teslim etme borcuna karşılık şarap fabrikası maliki lehine kendi taşınmazı üzerinde bir taşınmaz yükü tesis edebilir. Yapmama (kaçınma) şeklindeki borçlar taşınmaz yükünün konusuna girmezler.

(3) Rehin Hakları Bir borç ilişkisinde alacaklı, alacağının daha güvenceli hale getirmek için teminat isteyebilir. Borçlunun alacaklıya verebileceği iki tür teminat söz konusu olabilir. Bunlar şahsi teminat ve ayni teminattır. Şahsi teminatta borç ödenmediği takdirde, alacaklı, borçlu yanında sorumlu tutabileceği bir başka kişi elde etmektedir. Borç ödenmeyince alacaklı, borcun ifasını bu kişiden talep edebilir. Kefalet şahsi teminatın en yaygın şekli olup Borçlar Kanununda düzenlenmiştir (BK. md. 496 vd.). Ayni teminatta borç ödenmediği takdirde alacaklı, borçlu yanında bir başka borçluya değil, paraya çevirebileceği bir eşyaya (ayına) sahiptir. Rehin, borçlunun borcuna karşı gösterilen bir ayni teminat olup borç ödenmediği takdirde, alacaklıya rehin konusunu paraya çevirterek alacağını tahsil edebilme yetkisini veren alacağa bağlı fer’i nitelikte sınırlı bir ayni haktır. Rehin hakları rehnin konusuna göre taşınır (menkul) rehni ve taşınmaz rehni olarak ikiye ayrılmaktadır. Haklar üzerinde kurulan rehin, taşınır rehinleri arasında sayılmaktadır.

(i) Taşınmaz Rehni Taşınmaz Rehninin Konusu Taşınmaz rehni Medeni Kanuna göre taşınmaz mal sayılan arazi, bağımsız ve sürekli haklar ya da Medeni Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanununa göre bir binanın kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulabilir. Taşınmaz Rehniyle İlgili Genel İlkeler Medeni Kanun bütün taşınmaz rehinlerinde geçerli olan bazı genel ilkeler belirlemiştir (MK. md ). Bu ilkelere aşağıda yer verilmiştir. -Belirlilik İlkesi: Taşınmaz rehninin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için hem alacağın hem de bu alacak için rehnedilen taşınmazın belirli olması zorunludur (MK. md. 851 ve 853). -Açıklık İlkesi: Tapu sicillerinin açıklık ilkesi taşınmaz rehni için de geçerlidir. Buna göre hiç kimse tapuya tescil edilmiş bir taşınmaz rehnini bilmediğini iddia edemez, bu bilgisizliğinde iyiniyetli olduğunu ileri süremez.

-Sabit Derece İlkesi: Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkı kurulabilir. Kanunun 872. maddesi,” Sonraki sıralarda kurulmuş bir rehin hakkından önce gelen bir rehin mevcut değilse veya borçlu önceki bir rehin senedi üzerinde tasarruf etmemişse ya da önceki sırada bulunan rehinli alacak, o derece için tescilde belirtilen miktardan az ise; taşınmazın paraya çevrilmesinde satış bedeli, boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır.” şeklindedir. -Resmi Yazılı Şekil İlkesi: Taşınmaz üzerinde ayni hakların kurulmasına ilişkin tüm hukuksal işlemler kural olarak resmi yazılı geçerlilik koşuluna bağlıdır (MK. md. 856/II). -Tescil İlkesi: Tapu siciline hakim olan tescil ilkesi taşınmaz rehninin kurulmasında da geçerlidir. Taşınmaz rehni kural olarak tapuya tescil ile kazanılır. -Teminat İlkesi: Taşınmaz mal rehni bir ayni teminat türüdür. Borç ödenmediği takdirde alacaklının taşınmaza malik olacağına ilişkin anlaşmalar geçerli değildir.

Taşınmaz Mal Rehninin Türleri
Medeni Kanun taşınmaz mal rehninin üç türünü öngörmüştür (MK. md. 850). Bunların sayıları sınırlı olup bu üç taşınmaz rehni dışında bir yenisinin kurulması mümkün değildir. -İpotekli Borç Senedi : Burada Türk Ticaret Kanunun öngördüğü kıymetli evrak gibi elden elde dolaşması mümkün olan bir senet söz konusudur. Taşınmaz teminat gösterilmek suretiyle maliki tarafından bir borç senedi düzenlemekte ve bu senet karşılığında borç alınmaktadır. Borç ödenmediği takdirde alacaklı taşınmazı paraya çevirerek alacağını tahsil edebilmektedir. Ancak, taşınmazı alacağı karşılayamadığı takdirde borçlunun borçtan dolayı kişisel sorumluluğu devam etmektedir. -İrat Senedi: İrat senedi, ipotekli borç senedinden farklı olarak taşınmazın sadece senetteki alacak miktarıyla sınırlı olarak sorumlu olduğu bir kıymetli evraktır. O halde burada taşınmaz maliki rehin olarak gösterilen taşınmazın karşılamadığı borçtan dolayı kişisel olarak sorumlu tutulamayacaktır (MK. md. 903). İrat senedi de elden ele dolaşabilen bir kıymetli evraktır. - İpotek: İpotek, borcun ödenmemesi halinde alacaklının paraya çevirmek suretiyle alacağını tahsil etme hakkına sahip olduğu, taşınmaz üzerinde kurulan ve alacaklı ile ipotek veren kişi arasındaki bir rehin sözleşmesine dayanan ya da kanundan doğan asıl borç ilişkisinin fer’i nitelikteki sınırlı bir ayni haktır.

Hazinenin Özel Mülkiyeti ile Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Taşınmaz Mallar Üzerinde Tesis Edilebilecek İrtifak Hakları Kamu yararı amaçlı irtifak hakkı tesisi, Turizm amaçlı irtifak hakkı tesisi, Eğitim amaçlı irtifak hakkı tesisi, Sağlık amaçlı irtifak hakkı tesisi, Yatırımları teşvik amaçlı irtifak hakkı tesisi, Fuarcılık ve sergileme amaçlı irtifak hakkı tesisi, Sosyal amaçlı irtifak hakkı tesisi, Kalkınmada öncelikli yörelerde yapılacak sanayi yatırımlarını teşvik amaçlı irtifak hakkı olarak Yönetmelikte sıralanmıştır.

Tapu Sicili Taşınır mallarda zilyedliğin fonksiyonunu taşınmaz mallarda tapu sicili görür. Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hak durumunu göstermek üzere, Devlet tarafından tutulan resmi bir sicildir. Her ilçe bir tapu sicil bölgesidir.

Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler
(1) Tescil İlkesi Taşınmazlar üzerindeki ayni haklar ancak tapuya tescil ile kazanılabilir, değiştirilebilir (MK. md. 705, 1021,1022). Ancak, bu kural mutlak bir kural olmayıp bunun bazı istisnaları mevcuttur. Bu istisnai hallerde taşınmaz üzerindeki ayni haklar tapudaki tescil işleminden önce kazanılabilmektedir. Bunlar tescilsiz iktisap halleridir (miras, kamulaştırma, işgal, cebri icra ve mahkeme kararıyla iktisap). (2) Sebebe Bağlılık (illiyet) İlkesi Taşınmaz üzerinde bir ayni hakkın kazanılabilmesi için tapu siciline tescil yeterli değildir. Bu tescilin, ona esas teşkil eden geçerli bir hukuksal işleme dayanması gerekir. Bir başka ifadeyle tapuda yapılan tescil işleminin geçerliliği, buna neden olan esas hukuksal işlemin (satış, bağışlama gibi) geçerliliğine bağlıdır. (3) Tapuya Güven İlkesi Tapu sicilleri devlet tarafından tutulan resmi sicillerdir. Bu nedenle bu sicillerdeki bir kayda güvenen kişilerin bu güvenleri korunmaktadır. (4) Devletin Sorumluluğu İlkesi Tapu sicilleri Devlet tarafından tutulan resmi siciller olduğundan, bu sicillerin yanlış tutulmasından dolayı doğan bütün zararlardan devletin sorumlu olduğu kabul edilmiştir (MK. md. 1007). (5) Aleniyet İlkesi Tapu sicilleri aleni sicillerdir. Tapudaki tescil işlemiyle ilgisi olduğunu kanıtlayan her ilgili kişi taşınmazla ilgili sicili ve evrakı incelebilir. Bunun sonucu olarak da hiç kimse tapudaki bir kaydın varlığından haberdar olmadığını, bilmediğini iddia edemeyecektir (MK. md. 1020).

b) Tapu Sicilleri Kadastrosu yapılmış yerler ile yapılmamış yerlerde tutulan tapu sicilleri birbirinden farklıdır. (1) Kadastrosu yapılmış yerlerdeki tapu sicilleri Bu konu, yeni Medeni Kanununun “sicilin unsurları” başlığı altında düzenlenmiştir. Ana Siciller -Tapu kütüğü :Taşınmaz üzerindeki ayni haklar ancak bu kütüğe tescil ile doğarlar. -Kat mülkiyeti kütüğü: Kanunun maddesiyle, “Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır.” hükmü getirilmiştir. -Yevmiye defteri ve belgeler: 4721 sayılı Kanunun maddesiyle bu konu da Medeni Kanunda düzenlenmiştir. Buna göre tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhâl yevmiye defterine yazılır. Bu işlemlerin dayanağı olan belgeler, özenle sıraya konulur ve saklanır. -Plan: Plan ile ilgili hüküm 4721 sayılı Kanunun maddesinde belirtilmiştir. Bu maddeye göre “Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plân esas alınır. Plânların nasıl hazırlanacağı tüzükle belirlenir.

Yardımcı Siciller Bu konu 4721 sayılı Kanunda değil, Tapu Sicil Tüzüğünde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler aşağıda açıklanmıştır. -Mal Sahipleri Sicili : Taşınmaz mal maliklerinin adı, soyadı ikametgahı ve sahip oldukları taşınmaz malların ada, parsel, sayfa numarası ile mahalle veya köylerinin yazıldığı sicildir. -Aziller Sicili :Vekaleten azillerin vekalet verenin soyadının baş harfine göre kaydedildiği sicildir. -Düzeltmeler Sicili :Yevmiye defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin sebepleri ile yazıldığı sicildir. - Kamu Orta Malları Sicili : Mera, yaylak, kışlak gibi kamu orta mallarının yazıldığı sicildir. Sicilde söz konusu orta mallarının hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu da belirtilir. Tapu Kütüğüne Kaydı Yapılacak Taşınmazlar 4721 sayılı Medeni kanunun 998 inci maddesi tapu siciline kaydedilecek taşınmazları belirtmiştir. Buna göre; -Arazi -Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, -Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler tapu sicilinde gösterilebilir.

Tapu Sicilinde Yapılacak İşlemler
-Kayıt: Kayıt, taşınmazın tapu kütüğüne geçirilmesi işlemidir. Bu kayıt işleminden sonra taşınmazla ilgili tüm işlemler taşınmazın kayıtlı olduğu tapu kütüğü sayfasına yapılır. Kayıt taşınmazın ilk kez tapu kütüğüne yazılması olduğu halde, tescil daha sonradan aynı taşınmazla ilgili olarak yapılan tapu sicili işlemdir. -Tescil: Tescil, tapu kütüğünde taşınmaza ait sayfaya o taşınmaz üzerindeki ayni hakların yazılmasını ifade eden özel teknik bir tabirdir. Bir ayni hak tapu siciline ya taşınmaza sahife açılırken ya da açıldıktan sonra tescil edilir. -Tadil : Tadil müstakil bir kayıt tarzı değildir. Gerçekten bir tadil ya bir terkin ya da bir tescil tarzında tezahür eder. Şayet tadil, konusu olan hakkı kısıtlıyorsa bir nevi terkin mahiyetindedir. Eğer tadil, konusu olan hakkı genişletiyorsa bir tescil mahiyetindedir. -Terkin : Terkin, bir tescilin çizilerek hükümsüz hale getirilmesidir. Terkin ya bir ayni hakkı sona erdirmek için veya gerçeğe uymayan bir tescili gerçeğe uydurmak için yapılır.

-Şerh: a)Şahsi Hakların Şerhleri 1- Medeni Kanunda belirtilenler -sözleşmeden doğan önalım hakkı -sözleşmeden doğan alım hakkı -sözleşmeden doğan geri alım hakkı -Rehinli alacaklının boş dereceye ilerleme hakkı. -Arsa payı karşılığı inşaat 2- Borçlar Kanununda belirtilenler - Bağışlamadan rücu hakkı, - Adi kira, - Hasılat kirası. 3- Özel kanunla kabul edilen - Satış vaadi sözleşmesi. b)Tasarruf Yetkisine Ait Tahditlerin Şerhi c) Geçici Tescillerin Şerhi -Beyanlar: Tapu sicili işlemlerinde beyanlar, tapu kütüğünün diğer sütunlarında yer almayan fakat iş güvenliği açısından tapu kütüğü yoluyla alenileştirilmesinde yarar olan bazı hukuksal ilişki ve fiili durumlardır. Beyanlar hanesine kayıt edilebilecek hususlar değişiktir. Örnek olarak taşınmazın teferruatı, kanunen tesis edilen daimi geçit hakları, fiili ehliyet kısıtlamaları gösterilebilir.

3.BÖLÜM EDİNİM

III.DEVLETİN MAL EDİNMESİ
tarih ve 178 sayılı Maliye Bakanlığı’nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 13 üncü maddesine göre, Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin yönetimi görev ve yetkisi Milli Emlak Genel Müdürlüğüne aittir. Hazine, kamu hizmetlerinin yürütülmesi amacıyla ihtiyaç doğrultusunda taşınır ve taşınmaz edinebildiği gibi bazı hallerde ihtiyacı olmadığı halde zorunlu olarak mal edinebilmektedir. Buna göre Hazinenin mal edinme yöntemlerini şöyle sıralayabiliriz: A. Taşınır ve taşınmaz satın alınması, B. Taşınmazların trampa edilmesi, C. Teferruğ (Tefevvüz) yoluyla taşınmaz edinme, D. Kamulaştırma, Devletleştirme, İstimval E Antlaşmalar ve Kanunlar gereğince Devlete mal intikali,

A.TAŞINIR VE TAŞINMAZ SATIN ALINMASI
İdare, görevlerini yerine getirmek için ihtiyaç duyduğu taşınır ve taşınmazları, özel şahıslar gibi satın alma suretiyle elde edebilir. Ancak Devlet, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinden farklı bir satın alma prosedürüne tabidir. B. TAŞINMAZLARIN TRAMPA EDİLMESİ İdarenin mal edinme yollarından birisi de trampadır. Trampa, belli bir malın mülkiyetinin başkasına ait bir malın mülkiyetiyle değiştirilmesidir. Trampa yolu ile taşınmaz edinilmesinde, düzenleyici hükümler aşağıda açıklanmıştır. 1. Borçlar Kanunu Hükümleri Borçlar Kanununun 232 nci maddesine göre trampanın satım hükümlerine tabi olacağı düzenlenmiştir. Anılan maddede “Satım hükümleri trampada da tatbik olunur. Şöyle ki, trampa edenlerden her biri, taahhüt ettiği şeye nazaran satıcı ve kendisine verilmesi taahhüt olunan şeye göre alıcı hükmünde tutulur” denilmektedir. Dolayısıyla her iki taraf hem alıcı hem de satıcı durumundadır.

2. 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu Hükümleri
2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 1 inci maddesi ile genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin trampa işlerinin bu Kanuna tabi olacağı hüküm altına alınmıştır. Ancak 2886 sayılı Kanuna göre yapılmakta olan trampa ihalelerinde, taşınmazın birinin değerinin, diğerine göre en çok ne kadar olacağı konusuna yer verilmemiştir. (HAZİNE TAŞ. İD. HK YÖNETMELİK) Trampa ihalesinin bedel ve miktarı ne olursa olsun Kanunun 51 inci maddesinin (g) bendine istinaden pazarlık usulüyle yapılacağı belirlenmiştir.

3. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu Hükümleri
Kamulaştırma Kanununa göre yapılan trampa, nitelik olarak trampa olmakla beraber hukuksal sonuçları itibariyle farklı bir durum söz konusudur. Trampa yoluyla kamulaştırmada trampa edilen mal kamulaştırılmış mal hükmündedir ve onun sonuçlarına tabidir. tarih ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 26 ncı maddesinde; "Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz" hükmündedir.

D-TEFERRUĞ-TEFEVVÜZ Teferruğ, satın alınan bir taşınmazın tapuda devir işleminin yapılmasıdır. Tefevvüz ise bir ihalede bir taşınmazın belli bir bedel karşılığında bir kimsenin üzerinde kalmasıdır. Mali hukukumuzda ise teferruğ ve tefevvüz kelimeleri aynı anlamda kullanılmakta, Hazinenin bir taşınmazı mülkiyetine geçirmesidir. Genel olarak Devlet ihtiyaç duyduğu takdirde mal edinir. Ancak bazı hallerde kanundan doğan zorunlu bir edinim vardır. Teferruğun amacı devletin bir alacağının tahsilinin sağlanması veya devlete ait bir malın ucuza satılmasının önlenmesi ve Hazine haklarının korunmasıdır. Hazinenin teferruğ suretiyle mal edinme yolları; Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun Hükümleri (BU YOLLA ALINAN TAŞINMAZLAR 1 YIL GEÇMEDEN SATILAMAZ) Taşınmazların Teferruğu Devlet, kamu alacağını (VERGİ, RESİM HARÇ GİBİ) başka yollarla tahsil edemez ise, borçlunun taşınmazlarını haczedebilir. Haczedilen taşınmazlar aynı Kanunun 90 ıncı maddesinde belirtilen komisyonca satılır. Bu satış sırasında mal bedelinin %75'ine kadar teklif gelirse, en yüksek bedeli verene mal satılır. Taşınmaz satılamazsa, 7 gün sonra bir kez daha satışa çıkarılır. Kanunun 98 inci maddesi gereğince, ikinci artırmada da satış olmaz ise, bu tarihten itibaren 1 yıl içinde en az bir defa daha satışa çıkarılır. Taşınmaz yine satılamaz ise, alacaklı idarenin talebi ve satış komisyonunun kararıyla, taşınmazın belirlenmiş rayiç bedelinin %50’si üzerinden teferruğ edilir. Teferruğ işleminden sonra, takip ve teferruğ masrafları düşülür ve kalan bedel borca mahsup edilir. Teferruğ edilen taşınmaz teferruğ kararı tarihinden itibaren 1 yıl müddetle satışa çıkarılamaz. Borçlu, satış komisyonunun teferruğ kararı tarihinden başlayarak 1 yıl içinde kamu alacağını gecikme zamları ile birlikte ödediği takdirde taşınmaz kendisine verilir. Ferağ masrafı borçluya aittir. Teferruğdan Vazgeçme Durumu Kanunun 98 inci maddesi gereğince satış komisyonunca, alacaklı idarenin isteği üzerine teferruğ kararı verilmeden önce biçilen rayiç bedelin %75’i veya fazlası ile dışarıdan istekli çıkarsa alacaklı idare teferruğdan vazgeçer.

2. 2004 Sayılı İcra Ve İflas Kanunu Hükümleri
Devletin sözleşme, haksız fiil ve haksız iktisaptan doğan alacakları 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre takip ve tahsil edilmektedir. Hazineye olan borcunu ödemeyen borçlunun taşınmazı, Hazinece ipotek edilmiş veya üzerine haciz koydurulmuş olabilir. Bu durumda, alacağın tamamının tahsili için ipotek veya haczin paraya çevrilmesi gerekecektir. Söz konusu işlemlerde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri uygulanır. 2004 sayılı Kanunun 129 uncu maddesi; “Gayrimenkul üç defa bağırıldıktan sonra en çok arttırana ihale edilir. Şu kadar ki artırma bedeli gayrimenkul için tahmin edilmiş olan kıymetin en az yüzde altmışını bulmak ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklılar o gayrimenkul ile temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olmak ve bundan başka paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını tecavüz etmek şarttır. Yukarıdaki fıkrada yazılı miktar elde edilmemişse gayrimenkul en çok artıranın taahhüdü saklı kalmak üzere artırma ilanında gösterilen müddet sonunda en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen kıymetinin yüzde kırkını bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi lazımdır. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşer.” hükmündedir. Buna göre birinci artırmada taşınmaza istekli çıkmadığı gibi ikinci artırmada da taşınmazın satışını temin için bütün tedbirlere başvurulduğu halde yine istekli çıkmaz veya pek az pey sürerse Hazine artırmaya iştirak eder. Ancak bu artırmada Hazinenin süreceği pey için, taşınmaza 2886 sayılı Kanunun 9 uncu maddesinde yazılı mercilere başvurulmak suretiyle bedel takdir edilmeli/ettirilmeli ve tahmin edilen bu bedelin de % 40 oranında ve herhalde Hazine alacak ve masraflarını geçmemek şartıyla Hazinece bir pey sürülerek ihaleye iştirak edilmesi gerekir. Hazinenin süreceği peyden fazlaya istekli çıkarsa Hazine artırmadan çekilir. İstekli çıkmadığı takdirde sürülen pey üzerinde Hazine adına teferruğ edilir.

3. Hazinenin Hissedar Bulunduğu Taşınmazın Satışı Suretiyle Teferruğ
Paylı mülkiyet Medeni Kanunumuzun 688 inci maddesine göre; birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olması halidir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Kanunun 698 inci maddesinde hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebileceği belirtilmekte ve 699 uncu maddesinde paylaşma biçimi düzenlenmektedir. Şöyle ki; “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.” Paylı mülkiyetin giderilmesi dolayısıyla yapılacak satışlar da 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre mahkemeler aracılığıyla yapılmaktadır. Taşınmaz açık artırma ile satılırken devlet yönünden bazı sakıncalı durumlar ortaya çıkabilir. Taşınmaz ya değerinden daha düşük bir bedelle satılma durumunda kalabilir ya da hiç alıcı çıkmaz ve ortaklık devam edebilir. Bu sakıncaları önlemek için Devlet de artırmaya girer ve kendi payının değerini kurtarabilecek bir bedele kadar fiyat yükseltmeye çalışır. Bu bedelle başka alıcı çıkmadığı takdirde malı teferruğ etmiş olur. Burada devlet elde ettiği bu malı herhangi bir sınırlamaya bağlı olmaksızın istediği gibi kullanabilir ya da satabilir. Açılan paydaşlığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları sonucu mahkemelerce satışına karar verilerek icra dairelerince satışa çıkarılan taşınmaza az değer biçilmişse, taşınmaz bu değerin %40’ına satılabilmektedir. Bu ihalelere Hazine katılarak taşınmazın düşük bedelle satışını önler, gerekli görülürse taşınmaz mal satın alınır, yani teferruğ edilir.

E. KAMULAŞTIRMA, DEVLETLEŞTİRME, İSTİMVAL
1. Kamulaştırma a) Anayasanın İlgili Maddesi Anayasanın, 4709 sayılı Yasa ile değişik 46’ncı maddesinde, “Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.” hükmü yer almaktadır. Anayasanın aynı maddesinde taksitle ödeme de düzenlenmiştir. Buna göre; tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri, iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması, turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenmesi taksitle yapılabilir ve bu süre beş yılı aşamaz. b) 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu Kamulaştırmanın Tanımı Kamulaştırma kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek karşılığının peşin ödenmesi şartıyla bir taşınmaz malın malikinin rızasına bakılmaksızın zorla alınarak kamu mülkiyetine geçirilmesidir. Tanımda anlaşılacağı gibi; - Kamulaştırmada kamu yararı olması, - Kamulaştırmada bedelinin peşin ödenmesi - Kamulaştırmada mal sahibinin rızası aranılmaması, unsurları mevcuttur.

Kamulaştırma Şartları
Kamulaştırma Kanununun 4650 sayılı Yasa ile değişik 3. maddesine göre; idareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerde ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler. Bakanlar Kurulunca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzel kişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir. Bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz. Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır, taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli, her halde peşin ödenir. İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanılamaz. İrtifak hakkı kurulması Kanunun 4. maddesine göre; taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu taktirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.

Kamu yararı kararı verecek merciler
Kanunun 5. maddesine göre kamu yararı verecek merciler şunlardır : Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri ; Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık, Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu, Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni, İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu, Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları, Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu, Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu, Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları, Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

Onay Mercii Kanunun 6. maddesine göre kamu yararı kararları; Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezinde valinin, İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin, Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün, Yükseköğretim Kurulu kararları, kurul başkanının, Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının , Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın, Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, onayı ile tamamlanır. Bakanlıklar veya Bakanlar kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

Kamulaştırmadan önce yapılacak işlemler ve idari şerh
İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idarisine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. İdare tarafından şerh tarihinden itibaren 6 ay içinde Kanunun 10. maddesine göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğine bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir. 1)Satın alma usulü Kamulaştırma Kanununun 4650 sayılı Yasa ile değişik 8. maddesine göre İdareler, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacakları kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygularlar. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanununun 11. maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet taktir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak ve bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istendiği resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından bu yazının tebliği tarihinden itibaren 15 gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşılmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödemeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazı ile bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ vermesi halinde, kamulaştırma bedeli kendisine ödenir. Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedelin tespitine karşı itiraz davaları açılamaz. Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde Kanunun 10. maddesine göre işlem yapılır.

ii) Kadastro görmemiş yerlerde tespit işlemi
Kanunun 9. maddesine göre; idare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine 8 gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar. Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi ile birlikte görev yaparlar. iii) Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili Kamulaştırma Kanununun 4650 sayılı Yasa ile değişik 10. maddesine göre; kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılmaması halinde idare, 7. maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8. madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3. maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Mahkeme idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunmayanlara, Tebligat Kanununun 28. maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.

Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise, bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır. Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar. Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşmamaları halinde hakim en geç 10 gün içinde keşif ve 30 gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek Kanunun 15. maddesinde sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır. Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, Kanunun 11. maddesindeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını 15 gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma gününü beklemeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.

Taraflar bedelde anlaşmamaları halinde gerektiğinde hakim tarafından 15 gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaştığı veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak veya Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilmemiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10. maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye 15 gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına veya hak sahibinin tespit edilmediği durumlarda, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır. Hak sahibinin tespit edilmediği durumlarda mahkemece kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır. Kanunun 14. maddesinde belirtilen süre içinde, kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır. Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin davetiye ve ilanda açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmiş ise, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

Dava Hakkı Kamulaştırma Kanununun 4650 sayılı Yasa ile değişik 14. maddesi gereğince kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından Kanunun 10. maddesi gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılmayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açabilir. İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır. İdare, kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren 30 gün içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir. Tarafların anlaşmasıyla vazgeçme ve devir Kamulaştırma Kanununun 4650 sayılı Yasa ile değişik 22. maddesine göre; kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra taşınmaz malların kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmaması halinde, keyfiyet idarece mal sahibi veya mirasçılarına Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulur. Bu duyurma üzerine mal sahibi veya mirasçıları, aldığı kamulaştırma bedelini 3 ay içinde ödeyerek taşınmaz malını geri alabilir. Mal sahibinin geri alma hakkı Kanunun 23. maddesine göre; kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22 inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir. Doğmasından itibaren 1 yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.

2) Trampa yolu ile kamulaştırma
Kanunun 26. maddesine göre; Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz. 3) Acele kamulaştırma Kamulaştırma Kanununun 4650 sayılı Yasa ile değişik 27. maddesine göre; 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece 7 gün içinde o taşınmaz malın Kanunun 10. maddesi esasları dairesinde ve Kanunun 15. maddesi uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına kanunun 10. maddesine göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.

4) Bir idareye ait taşınmaz malın diğer idareye devri
Kamulaştırma Kanununun 4650 sayılı Yasa ile değişik 30. maddesine göre; kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz. Taşınmaz mala, kaynak veya irtifak hakkına ihtiyacı olan idare, Kanunun 8. maddesi uyarınca bedelini tespit eder. Bu bedel esas alınarak ödeyeceği bedeli de belirterek mal sahibi idareye yazılı olarak başvurur. Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya 60 gün içinde cevap vermez ise anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idari dairesince 2 ay içinde kesin karara bağlanır. Taraflar bedelde anlaşamadıkları taktirde alıcı idare, devirde anlaşma tarihinden veya Danıştay kararının tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde, Kanunun 10. maddesinde yazılı usule göre mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini ister. Mahkemece, Kanunun 10. maddesinde öngörülen usule göre kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak mal sahibi idareye verilmek üzere belirleyeceği bir bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için alıcı idareye 15 gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere uzatılabilir. Alıcı idare tarafından kamulaştırma bedelinin mal sahibi idare adına bankaya yatırıldığına dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın alıcı idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin mal sahibi idareye ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır. Bu suretle devir alınan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz. Aksi taktirde devreden idare, Kanunun 23. maddesi uyarınca taşınmaz malı geri alabilir. Bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilir.

2. Devletleştirme a)Anayasada yer alan hükümler Anayasanın 47. maddesine göre; Kamu hizmeti niteliği taşıyan özel teşebbüsler, kamu yararının zorunlu kıldığı hallerde Devletleştirilebilir. Devletleştirme gerçek karşılığı üzerinden yapılır. Gerçek karşılığın hesaplanma tarzı ve usulleri kanunla düzenlenir. b)3082 Sayılı Kamu Yararının Zorunlu Kıldığı Hallerde, Kamu Hizmeti Niteliği Taşıyan Özel Teşebbüslerin Devletleştirilebilmesi Usul Ve Esasları Hakkında Kanun (1) Devletleştirme şartları Anılan Kanunun 2. maddesine göre; Özel teşebbüsler, ancak aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi halinde devletleştirilebilir. a) Devletleştirilecek özel teşebbüsün yaptığı hizmet veya üretimin ülke çapında kamu ihtiyacına hitap etmesi, b) Bu hizmet veya üretimin, kontrol, rekabet, ikame veya başka yollardan sağlama imkanının bulunmaması, c) Hizmet veya üretimin yavaşlatılması veya durdurulması halinde kamunun büyük zarar görmesi.

(2) Devletleştirme kararı, kararın ilan ve tebliği
Anılan Kanunun 3. maddesine göre; Kamu hizmeti niteliği taşıyan ve özel teşebbüslerin kamu yararının zorunlu kıldığı hallerde, devletleştirilmesi kanunla düzenlenir. (3) Devletleştirme karşılığı Anılan Kanunun 4. maddesine göre; Devletleştirme, bu Kanunda belirtilen esaslara göre kamu hizmeti niteliği taşıyan özel teşebbüsün, devletleştirme kararının Resmi Gazetede ilan edildiği tarihteki gerçek karşılığı üzerinden hesaplanacak bedeli, nakden ve peşin olarak veya o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilecek miktardan az olmamak üzere en fazla beş yıl içinde eşit taksitlerle ödenmek suretiyle yapılır. Taksitle ödeme öngörülen hallerde taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren Devlet borçları için kabul edilen en yüksek faiz haddi hesaplanır. Devletleştirilmesine karar verilen özel teşebbüsün en son bilançosunda kayıtlı net aktif değerinin yüzde yirmibeşi devletleştirme kararının Resmi Gazete ile ilanından itibaren 10 gün içinde, bu Kanunda belirtilen esaslara göre tespit olunacak gerçek devletleştirme karşılığından mahsup edilmek üzere ve herhalde peşin olarak hak sahibi adına milli bankalardan birine yatırılır. 3. İstimval Devletin olağanüstü bazı hallerde başvurduğu mal edinme yollarındandır. İstimval de idare; bazı taşınır malların mülkiyetini ya da kullanma hakkını, taşınmaz malların da yalnızca kullanma hakkını iktisap edebilir.

E. ANTLAŞMALAR VE KANUNLAR GEREĞİNCE DEVLETE MAL İNTİKALİ
a. Antlaşmalarla Hazinenin Mal Edinmesi Lozan antlaşmasının imza edildiği tarihten sonra Hükümetimizle Yunanistan, Fransa, Rusya, Arnavutluk, Bulgaristan, İngiltere, Irak, Yugoslavya, Birleşik Amerika Devletleri ve Mısır Hükümetiyle birçok anlaşmalar imza edilmiştir. Bu anlaşmalar vatandaşlığımızdan ayrılan veya vatandaşlığımıza giren özel kişilerin mülkiyet bakımından hukukunu yakından ilgilendirdiği gibi, bir kısmı, Hükümetimize taşınmaz mallar intikalini gerektiren hükümlerde ihtiva etmektedir. b.Medeni Kanun Hükümleri Medeni Kanun hükümleriyle düzenlenen gaiplik, kayyımlık ve miras hususlarında Kanunda ön görülen şartların gerçekleşmesi durumunda Hazineye mal intikali gerçekleşmektedir. (1) Gaiplik Gaiplik bir kişinin hukuken ölü sayılması demektir. Kişinin hukuken ölü sayılması, mallarının ve mirasçılarının belirlenmesi açısından önemlidir. (YAPILACAK İLAN SÜRESİNDE HAKSAHİBİ ÇIKMAZSA MAHKEME GAİPLİĞE KARAR VERİR.) (2) Kayyımlık Hukuki anlamda kayyım belli bir malın yönetilmesi ya da belli bir işin yapılması için görevlendirilen kimse demektir sayılı Kanunda da Kayyımlık müessesi düzenlenmiş ve “yönetim kayyımı” ve “temsil kayyımı” adı altında iki tür kayyım tanımı yapmıştır. (3) Gaiplik Ve Kayyımlık Müessesesi İle Hazineye Mal İntikali Medenî Kanunun 588’inci maddesine göre; sağ olup olmadığı bilinmeyen bir kimsenin mal varlığı veya ona düşen miras payı on yıl resmen yönetilirse ya da mal varlığı böyle yönetilenin yüz yaşını doldurduğu süre geçerse, Hazinenin istemi üzerine, o kimsenin gaipliğine karar verilir. Gaiplik kararı verilebilmesi için gerekli olan ilân süresinde hiçbir hak sahibi ortaya çıkmazsa, aksine hüküm bulunmadıkça, gaibin mirası Devlete geçer. Devlet, gaibe veya üstün hak sahiplerine karşı, aynen gaibin mirasını teslim alanlar gibi geri vermekle yükümlüdür.

(4) Devletin Mirasçılığı
Mirasçı, ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bulunan bir kimsenin mirasının intikal ettiği hakiki veya hükmi şahıstır. Ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş olması dolayısıyla malvarlığı mirasçılara intikal eden kimseye “miras bırakan”, miras bırakanın malvarlığına ise “tereke” veya “miras” denir. Kanunumuz iki türlü mirasçılık kabul etmiştir. Bunlardan biri doğrudan doğruya kanundan doğan mirasçılıktır ki buna “Yasal mirasçılık” denir. Diğeri ise murisin ölüme bağlı bir tasarrufundan, yani iradesinden doğan mirasçılıktır ki buna da “iradi mirasçılık” adı verilir. Kanuni mirasçılar murisin kan hısımları, evlatlığı, sağ kalan eşi ve Devlettir. Kan hısımları arasında mirasçılık zümrelere göre tayin olunur ki buna “parantel sistemi” denir. Parantel sistemi nesillerin birbirini takip etmesi esasına dayanır. Parantel bir kimse ile ondan inen nesilleri ifade eder. M.K.'na göre ilk üç parantelde yer alan mirasçılar kanuni mirasçıdır ve bu üç parantelde hiç mirasçı yoksa keza eşi de kendisinden önce ölmüş ise ve nihayet muris herhangi bir kimseyi de mirasçı tayin etmemiş ise miras Hazineye kalır. Türk Medeni Kanununun 501’nci maddesine göre, mirasçı bırakmaksızın vefat eden kimsenin mirası Devlete geçer. Miras bırakanın mirasçısı bulunup bulunmadığı veya mirasçıların tamamı bilinmiyorsa, sulh hâkimi uygun araçlarla ve bir ay ara ile iki defa ilân yapıp hak sahiplerini son ilândan başlayarak en geç bir yıl içinde mirasçılık sıfatlarını bildirmeye çağırır. İlân süresinde kimse başvurmazsa ve sulh hâkimi de hiçbir mirasçı tespit edememişse, miras sebebiyle istihkak davası açma hakkı saklı kalmak üzere miras Devlete geçer. (T.M.K. Md:594) T.M.K.’nun 631’nci maddesine göre; Mirasın Devlete geçmesi hâlinde sulh mahkemesi, re'sen terekenin resmî defterini düzenler. Devlet, deftere yazılan borçlardan sadece miras yoluyla edindiği değerler ölçüsünde sorumludur.

(5) Tüzel Kişiliğin Sona Ermesi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 54’ncü maddesine göre; Tüzel kişinin malvarlığı, kanunda veya kuruluş belgesinde başka bir hüküm bulunmadıkça ya da yetkili organı başka türlü karar vermedikçe, en yakın amacı güden kamu kurum veya kuruluşuna geçer. (6) Yeni Arazi Oluşumu Türk Medeni Kanununun 708. maddesi asli iktisap yollarından biri olan “yeni arazi oluşumuna” ilişkindir. Bu yolla sadece Hazine mülkiyet kazanabilir. 708’ci maddeye göre; “Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.” Bu madde hükmünden anlaşılacağı üzere deniz, göl veya nehir sahillerinde gerek suların çekilmesi gerekse akıntıların getirdiği kum veya balçık gibi şeylerin birikmesi ile meydana gelen arazi Devlete ait olacaktır. Dolma, birikme veya mecra değiştirme gibi olaylar yüzünden meydana gelen arazi üzerinde Devletin mülkiyet iktisap edebilmesi için bu arazinin ziraata elverişli olması şart değildir. Herhangi bir suretle istifadeye elverişli olması yeterlidir.

(7) Medeni Kanunun 769, 770, 771’nci Maddeleri (Bulunmuş Eşya)
4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 769’cu maddesine göre; Kaybedilmiş bir şeyi bulan kimse, malın sahibine, sahibini bilmiyorsa kolluk kuvvetlerine, köylerde muhtara bildirmek veya araştırma yapmak ve gerektiğinde ilân etmek zorundadır. Bulunan şey önemli ölçüde değerli ise, her hâlde kolluk kuvvetlerine veya muhtara bildirmek gerekir. Eğer bulunmuş eşya kamu hizmeti gören bir resmi daire veya müessesede bulunmuş ise bulan eşyayı bulan şahıs o eşyayı denetim ve gözetim ile görevli olanlara teslim etmek zorundadır. Denetim ve gözetim ile görevli olanlar durumu ilan etmekle ve kolluk kuvvetlerine veya köylerde muhtara bildirmekle yükümlüdür. Bu durumda ilandan, kolluk kuvvetlerine veya muhtara haber verme tarihinden itibaren geçen 5 sene içinde bulunmuş eşyanın sahibi çıkmazsa bulunmuş eşya o kamu kurum veya kuruluşuna kalacaktır. Yani kurum veya kuruluş genel bütçeye dahil ise bulunmuş eşya (satılmış ise bedeli ) Hazineye kalacaktır. (8) Medeni Kanunun 772 ve 773’ncü Maddeleri (Define ve Bilimsel Değeri Olan Eşya) Türk Medeni Kanunun 772’nci maddesi; “Bulunmalarından çok zaman önce gömülmüş veya saklanmış olduğu ve duruma göre artık malikinin bulunmadığı kesin olarak anlaşılan değerli şeyler, define sayılır. Bilimsel değer taşıyan eşyaya ilişkin hükümler saklı kalmak üzere define, içinde bulunduğu taşınmaz veya taşınır malın malikinin olur. Defineyi bulan kimse, değerinin yarısını aşmamak üzere uygun bir ödül isteyebilir.” şeklindedir. Söz konusu Kanunun 773’ncü maddesi ise; “Bilimsel değeri olan sahipsiz doğal şeyler ile eski eserlerin bulunması hâlinde özel kanun hükümleri uygulanır.” şeklindedir. Bu maddelerde bahsedilen bilimsel değeri olan eşya ve definenin ne olduğu, bu konudaki araştırma kazı ve aramaların nasıl yapılacağı, kazıyı yapanların, keşfedenlerin, yer sahibinin ve Devletin haklarının neler olduğu tarih ve 2863 sayılı “Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu” ve bu Kanuna dayanılarak çıkarılan tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Ve Tabiat Varlıklarının Tespit Ve Tescili Hakkında Yönetmelik” ile tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Define Arama Yönetmeliğinde” düzenlenmiştir.

c.3402 Sayılı Kadastro Kanunu
3402 Sayılı Kadastro Kanununun 13 ila 17 maddelerinde tapuda kayıtlı olan, tapuda kayıtlı olmayan ve ihya yoluyla meydana getirilen taşınmaz malların kadastro işlemi uygulanırken kimlerin adına tescil edileceğini, ayrıca kamu mallarının nasıl bir işleme tabi olacağını düzenlemektedir. 18. maddeye göre ise; tescile konu olabilecekken 13 ila 17. maddeler uyarınca hiç kimse adına tescil edilmeyen taşınmaz malların ve tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit edilir. Kadastro Kanununun 16. maddesi kamu mallarının tespitinin nasıl yapılacağını hükme bağlamaktadır. Maddenin (A) fıkrasına göre; Kamu hizmetinde kullanılan, bütçelerinden ayrılan ödenek veya yardımlarla yapılan resmi bina ve tesisler, (Hükümet, belediye, karakol, okul binaları, köy odası, hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgah, cami, genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları) kayıt, belge veya özel kanunlarına göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye, köy veya mahalli idare birlikleri tüzelkişiliği adlarına tespit olunur.

4.BÖLÜM YÖNETİM

IV. HAZİNE MALLARININ YÖNETİMİ
A.TESPİT İŞLEMLERİ 1. Tespit Tespit kavramı, Milli Emlak açısından; Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malların mahalline gidilerek, fiili durumlarının belirlenmesidir. B. TAHLİYE VE EL ATMANIN ÖNLENMESİ Sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun ve Yönetmeliğinde Yer Alan Hükümler 3091 sayılı Kanunun amacı, gerçek veya tüzel kişilerin zilyet bulunduğu taşınmazlarla kamu idareleri, kamu kurumları ve kuruluşları veya bunlar tarafından yönetilen veya Devlete ait veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlere veya yararı kamuya ait olan taşınmazlara yapılan tecavüz veya müdahalelerin idari makamlar tarafından önlenmesi suretiyle tasarrufa ilişkin güvenliği ve kamu düzenini sağlamaktır. Kanunun 4 üncü maddesine göre, ilgililer, tecavüz veya müdahalenin yapıldığını öğrendikleri tarihten itibaren altmış gün içinde, valilik veya kaymakamlığa başvuruda bulunurlar. Ancak, tecavüz ve müdahalenin oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara başvuruda bulunulamaz. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle menfaati umuma ait olan taşınmazlara yapılan tecavüz ve müdahalelerde süre aranmaz. Başvurular üzerine vali veya vali yardımcıları, ilçede kaymakamlar gerekli soruşturmayı yaptırırlar. Kanunun 7 nci maddesine göre, soruşturma sonucu verilen kararlar, yargı yolu açık olmak üzere kesindir. Kararlar, Kanunun 8 inci maddesine göre ilgililere tebliğ edilir. Tecavüz ve müdahale ile ilgili kararlar, Kanunun 9 uncu maddesi gereğince, karar vermeye yetkili amirce görevlendirilecek infaz memuru tarafından, taşınmazın yerinde, teslim suretiyle yerine getirilir.

2. 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu ve İlgili Yönetmelik
3091 sayılı Kanunda öngörülen zaman aşımı nedeniyle işgal ve tecavüzü önlenemeyen taşınmazların tahliyesi tarihli ve 2886 sayılı Kanunun 75 inci maddesi ile bu Kanunun 74 üncü maddesi gereğince çıkarılan Yönetmeliğin 89 UNCU maddesine göre sağlanır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesi gereğince, işgal edilen taşınmaz, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir. Bu hükmün uygulanmasında zamanaşımı bulunmamaktadır. MADDE 89 – (1) Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlardan süresi dolduğu hâlde tahliye edilmeyen, sözleşmesi feshedilen veya herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın fuzuli olarak işgal edilen Hazine taşınmazlarının tahliyesi; hasat sezonu, iş ve hizmetlerin mevsimlik faaliyet dönemi de dikkate alınarak defterdarlık veya malmüdürlüğünün talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç onbeş gün içinde sağlanarak, taşınmaz İdarece görevlendirilecek memurlara boş olarak teslim edilir. (2) Üzerinde sabit tesis bulunan taşınmazların tahliyesinden ve teslim alınmasından sonra, eski kiracısı veya fuzuli şagiline bu tesisler kendilerine ait ise yıktırılıp enkazının en geç otuz gün içinde götürülmesi, aksi hâlde masrafları kendisinden tahsil edilmek üzere yıkım ve enkaz götürme işinin İdarece yapılacağı tebliğ olunur. Verilen bu süre sonunda tesis yıktırılıp enkaz götürülmediği takdirde masrafları bilahare eski kiracı veya fuzuli şagilden alınmak üzere bu işlem İdarece yapılır. (3) Men’i müdahale ve kal ile ilgili yargı kararlarının icra dairelerince, vali veya kaymakam tarafından verilen tecavüzün önlenmesi ile ilgili kararların infaz memurlarınca uygulanması sırasında gerekli olan araç, gereç ve personel kamu idarelerinden sağlanır. Bunun mümkün olmaması durumunda yıkım işlemi, 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa göre ihale edilir.

B. ECRİMİSİL İŞLEMLERİ 1. Ecrimisilin Tanımı ve Mevzuatımızdaki Yeri a) Ecrimisilin Tanımı Ecrimisil: Hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, İdarece talep edilen tazminattır. Fuzuli Şagil(işgalci): Kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, Hazine taşınmazının zilyetliğini, yetkili İdarenin izni dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilerdir. Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen Hazine taşınmazlarından süresi dolduğu hâlde tahliye edilmeyen, sözleşmesi feshedilen veya herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın fuzuli olarak işgal edildiği tespit edilen Hazine taşınmazlarının tahliyesi; hasat sezonu, iş ve hizmetlerin mevsimlik faaliyet dönemi de dikkate alınarak defterdarlık veya malmüdürlüğünün talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç 15 gün içinde sağlanarak, taşınmaz İdarece görevlendirilecek memurlara boş olarak teslim edilir. Ayrıca tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde Taşınmaz Tespit Tutanağı’na dayanılarak, tespit tarihinden geriye doğru 5 yılı geçmemek üzere bedel tespit komisyonunca ecrimisil tespit ve takdir edilir.

Takdir edilen ecrimisiller, takdir tarihinden itibaren 15 gün içinde ecrimisil ihbarnamesi düzenlenerek fuzuli şagile elden veya iadeli taahhütlü mektupla tebliğ edilir. Ecrimisil işlemine karşı, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde ilgili İdareye dilekçeyle müracaat edilerek düzeltme talebinde bulunulabilir. Düzeltme talepleri, talep tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde bu amaçla oluşturulacak komisyonlarca karara bağlanır ve sonucu karar tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde düzenlenecek Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesi ile ilgilisine tebliğ edilir. Ecrimisil; Ecrimisil İhbarnamesinin , düzeltme talebinde bulunulmuş ise Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesinin ilgilisine tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde muhasebe birimlerine ödenir. Ecrimisil ihbarnamesinin veya ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali için tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Dava açılmış olması ecrimisil alacağının tahsilini engellemez. Ancak Mahkeme yürütmeyi, durdurma kararı verdiyse dava sonuçlanıncaya kadar tahsilat işlemleri durur. Mahkemenin yürütmeyi durdurma kararının kaldırılmasına karar vermesi halinde ise tahsilat işlemlerine devam edilir.

Ecrimisilin süresi içerisinde peşin ödenmesi halinde yüzde 15 indirim uygulanır.
Ecrimisil ihbarnamesine yapılan itiraz veya açılan dava ile ecrimisil düzeltme ihbarnamesine açılan dava İdarece yapılan ve resen düzeltilmesi gereken hatalara ilişkin ve bu hata İdarece düzeltilir ise; bu durumda da açılan davadan kayıtsız ve şartsız olarak feragat edilmesi halinde yüzde 20 indirim uygulanır. Ecrimisil borçlusunun ödeme güçlüğü nedeniyle yazılı olarak talep etmesi hâlinde ecrimisil, en az yüzde 25’i peşin, kalan kısmı ise İdarenin uygun göreceği taksit zamanlarında ve en fazla 3 yıl içinde taksitler hâlinde ödenebilir. Alacağın kalan kısmına kanunî faiz uygulanır. Ecrimisil alacağının vade tarihine kadar peşin ödenmemesi halinde dava açma süresi geçtikten sonra tamamı, taksitlendirildiği halde taksitlerinden birinin vadesinde ödenmemesi durumunda ise kalan kısmı gecikme zammı uygulanmak suretiyle 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilmek üzere vergi dairelerine veya gelir servislerine intikal ettirilir. Vergi daireleri veya gelir servisleri kendilerine intikal ettirilen ecrimisil alacaklarını tahsil ederek sonuçlarını millî emlak birimlerine bildirirler.

b) Ecrimisil ile Kira Arasındaki Farklar
Bazen, ecrimisil ile kira birbirine karıştırılmakta ve aynı şeylermiş gibi mütalaa edilmektedir. Ancak, bunlar aynı şeyler olmayıp aralarında farklar bulunmaktadır. Bu farklar aşağıdaki şekilde sıralanabilir: a- Kira, devlet mallarının bir idare şeklidir. Ecrimisil ise Devlet mallarının idare şekli değildir. Aslolan kira ile idaredir. b- Kirada sözleşme söz konusudur. Ecrimisilde ise bir sözleşme yoktur. Yani, mal sahibinin rızası olmadan malın işgal edilmesi halinde istenen tazminattır. c- Kira, geleceğe yöneliktir. Ecrimisil ise geçmişe yöneliktir. d- Genel olarak kira alacakları, zamanında ödenmediği takdirde 4049 sayılı Kanunla değişik 2004 sayılı İcra İflas Kanunu hükümlerine göre tahsili sağlanır. Zamanında ödenmeyen ecrimisil alacakları ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine istinaden takip edilir. e- Kira nedeniyle ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözümü için adli yargıya gidilirken, ecrimisil nedeniyle ortaya çıkan anlaşmazlıklarda ise idari yargıya gidilecektir (Bu konuda uyuşmazlık mahkemesinin tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayımlanan, tarih 88/2 E, 89/1 K. sayılı ilke kararı mevcuttur).

Ecrimisilde Zamanaşımı
Ecrimisilde uygulanacak zamanaşımını tahakkuk zamanaşımı ve tahsil zamanaşımı olarak iki başlık altında incelemek gereklidir 1) Tahakkuk Zamanaşımı (Danıştay Kararına ve Borçlar K. Genel süresine göre 10 yıldır) Borçlar Kanununun 140. maddesinde; “Müruru zaman; dermeyan edilmediği surette hakim, müruru zamanı kendiliğinden nazarı itibare alamaz.” hükmü yer almaktadır. Bu durumda zamanaşımı süresi dolmuş olsa dahi, ecrimisil tahakkuk ettirilip istenebilir. Fuzuli şagil zamanaşımını ileri sürmediği müddetçe ecrimisil alacağının tahsili gerekir. 2) Tahsil Zamanaşımı (6183 e göre 5 yıldır) 6183 sayılı Kanunun 102 maddesi; “Amme alacağı, vadesinin rastladığı takvim yılını takip eden takvim yılının başından itibaren 5 yıl içinde tahsil edilmezse zamanaşımına uğrar. Para cezalarına ait hususi kanunlarındaki zamanaşımı hükümleri mahfuzdur. Zamanaşımından sonra mükellefin rızaen yapacağı ödemeler kabul olunur.” şeklindedir.

C.TAHSİS İŞLEMLERİ Genel Hükümler Bir şeyi birine veya bir yere ayırma olarak tanımlanan tahsis, Hazine taşınmazları açısından ayrı bir anlam taşımaktadır. md 47 Taşınmaz tahsisi “Kamu idareleri, kanunlarında belirtilen kamu hizmetlerini yerine getirebilmek için mülkiyetlerindeki taşınmazlarla Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri, birbirlerine ve köy tüzel kişiliklerine bedelsiz olarak tahsis edebilirler. Tahsis edilen taşınmaz, amaç dışı kullanılamaz. Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlarla Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri tahsis etmeye, kamu ihtiyaçları için gerekli olmayanların tahsisini kaldırmaya Maliye Bakanlığı; diğer taşınmazları tahsis etmeye ve tahsisini kaldırmaya ise maliki kamu idaresi yetkilidir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin esas ve usuller Maliye Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelikle belirlenir. Kanunlardaki özel hükümler saklıdır.” 2- Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis Ve Devri Hakkında Yönetmelik

sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 13/d maddesi ile “Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin tahsisine ilişkin görev ve yetki Maliye Bakanlığına (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) verilmiştir. sayılı Genel Tebliğ, 10/10/2006 tarihli ve sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanan Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmeliğe dayanılarak hazırlanmıştır. Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin tahsis işlemleri, söz konusu yönetmelik hükümlerine uygun olarak yürütülür. Tahsisin Konusu Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların kamu hizmetlerinin görülebilmesi için bedelsiz olarak kullanıma verilmesidir. Tahsis Yetkisi; Hazineye ait ve DHTA yerlerin tahsis işlemlerini Milli Emlak Genel Müdürlüğü yapar. Genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin hizmetleri için gerekli olup, mülkiyeti Hazine dışındaki idarelere ait olan taşınmazların tahsis talepleri, ilgili idarelerce doğrudan mal sahibi idareye yapılacak ve bu taşınmazların tahsis işlemleri kendileri tarafından gerçekleştirilecektir. Maliye Bakanlığı taşra birimleri için gerekli olup, mülkiyeti Hazine dışındaki kamu idarelerine ait taşınmazlarla ilgili tahsis işlemleri ise, malmüdürlükleri, defterdarlıklar ve Gelir İdaresi Başkanlığı taşra birimleri tarafından yürütülecektir. Gelir İdaresi Başkanlığı taşra birimi olmayan yerlerde ise bu işlemler, defterdarlıklar ve malmüdürlüklerince yürütülecektir.

Tahsis Yapılabilecek Kuruluşlar;
Kamu idareleri, kanunlarında belirtilen kamu hizmetlerini yerine getirebilmek için mülkiyetlerindeki taşınmazlarla Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri, birbirlerine ve köy tüzel kişiliklerine bedelsiz olarak tahsis edebilirler. Tahsis süresi Buna göre taşınmaz mal üzerinde bina ve tesis yapımı söz konusu ise talep sahibi kuruluşa öncelikle iki yıla kadar ön tahsis yapılmakta olup, bu süre içerisinde yapılacak bina ya da tesisin yatırım projesinin hazırlanması, yatırım programına alınması ve inşaata başlanılması gerekmektedir. Bu hususların yerine getirildiğine dair belge ve bilgilerle birlikte yeniden tahsis talebinde bulunulması halinde ön tahsis, kesin tahsise dönüştürülmekte ve ön tahsis süresi içinde bu hususlar yerine getirilmediği takdirde ön tahsis işlemi herhangi bir yazışmaya gerek kalmaksızın kalkmış sayılmaktadır.

D.KİRA İŞLEMLERİ 1.Giriş 178 sayılı Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin tarihli ve sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5177 sayılı Kanunla değişik 13 üncü maddesinin (b) bendinde “Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı, kiralanması, trampası ve üzerinde sınırlı aynî hak tesisi, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve bu yerler için gerekli görülen hallerde kullanma izni verilmesi işlemlerini yapmak” görevi Maliye Bakanlığına (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) verilmiştir.

2. Borçlar Kanununun Kiralamaya İlişkin Hükümleri
a) Kiranın Tanımı Kira genel olarak bir bedel karşılığında bir şeyin kullanılmasının veya ondan yararlanılmasının başka bir şahsa bırakılmasıdır. Borçlar Kanunu’nda kira iki kısımda düzenlenmiştir. Kira sözleşmelerinin biri “adi kira”, diğeri ise “hasılat kirası” dır. Adi kira; öyle bir sözleşmedir ki, kiraya veren, onunla kiracıya, kira parası karşılığında bir nesnenin kullanılmasını bırakma borcu altına girer.(B.K:md.248) Hasılat kirası; öyle bir sözleşmedir ki, onunla kiraya veren, kiracıya, ürün veren bir mesken veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerinin devşirilmesini, bir kira parası karşılığında, bırakma borcu altına girer. Kira, para ya da devşirilecek ürün veya verimlerin bir payı olabilir; bu ikinci duruma ortakçı kirası denilir. Ortakçı kirasında, kiraya verenin ürünler üzerindeki hakkı saptanırken bölgesel töreye uyulur.(BK.md.270)

b)Kira Sözleşmesinin Unsurları
1- Kiracıyla kiralayan arasında bir anlaşma olmalıdır. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi iki tarafın karşılıklı rızasına dayanır. 2- Kira konusu bir mal veya hak olmalıdır. 3- Belli bir kira bedeli belirlenmiş olmalıdır. Bu unsurlardan birinin bulunmaması halinde bir kira sözleşmesinin varlığından söz edilemez. c)Kira Sözleşmelerinde Şekil Borçlar Kanununa göre, kira sözleşmeleri belli bir şekil şartına bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olması zorunlu değildir. Ancak, kira sözleşmesinin varlığının ispat edilmesi açısından yazılı yapılması uygundur.

d) Kira Sözleşmesinden Doğan Hak ve Borçlar
1)Kiraya Verenin Hak ve Borçları a)Kiraya Verenin Hakları -Kira parasının ödenmesini istemek, -Kira alacağına karşı eşyayı hapsetmek. b)Kiraya Verenin Borçları -Kira konusu eşyayı kullanmaya elverişli olarak eksiksiz teslim etmek, -Sözleşme süresince eşyayı kullanmaya elverişli halde bulundurmak, -Kiralanan şey üzerinde üçüncü kişilerin hak ileri sürmeleri durumunda buna karşı kiracıya teminat vermek ve zarar doğmuşsa ödemek. 2)Kiracının Hak ve Borçları a)Kiracının Hakları -Âdi kirada kiracı o şeyi kullanmak; hâsılat kirasında kiralananı işletmek ve semerelerinden yararlanmak, b)Kiracının Borçları -Kiralananı iyi halde korumak için gereken önlemleri almak, -Kiraladığı şeyi kiralama amacında kullanmak, -Kiralanan şeyde kimlerin oturacağı sözleşme ile belirlenmiş ise buna uymak, -Kiralanan şeyde esaslı onarıma zorunluluk bulunduğu yahut bir üçüncü şahsın o şey üzerinde hak iddia ettiği takdirde durumu hemen kiralayana bildirmek, -Kira bedelini kararlaştırılan şekilde ödemek, -Kira süresi sonunda kiralananı kiralayana iade etmek.

e)Kira Sözleşmelerinde Süre
Borçlar Kanununda kira sözleşmeleriyle ilgili bir süre kısıtlaması getirilmemiştir. Dolayısıyla Borçlar Kanununa göre kira sözleşmeleri belli süreli olabileceği gibi süresiz de olabilir. f) Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi (1) Süresi Belirli Kira Sözleşmelerinde Sona Erme Sözleşmede kiranın sona ereceği bir tarih belirtilmişse, söz konusu sözleşmede belirtilen tarihte kira kendiliğinden hiçbir işleme gerek kalmaksızın sona erer. Bu durumda fesih ihbarına gerek yoktur. (2) Süresi Belirsiz Kira Sözleşmelerinde Sona Erme Sözleşmede süre belirtilmemişse hem kiracı hem de kiralayan fesih ihbarı ile belli bir süre vererek sözleşmeyi sona erdirebilir. 1- Fesih; hem belirli hem de belirsiz süreli olsun sözleşme hükümlerinin taraflarca hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi veya gecikmelerle yerine getirilmesi halinde ortaya çıkan bir sözleşmeyi sona erdirme halidir. 2- Fesh-i ihbar; süresi belli olmayan kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi yöntemidir. 3- Önemli sebeplerden dolayı fesh-i ihbar; bu yol sadece belirli süreli gayrimenkul kiraları için geçerlidir. Belirli bir süre için yapılmış olan gayrimenkul kirasında, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren sebepler ortaya çıktığı takdirde taraflardan biri diğerine tazminat vermek ve kanuni mehillere uymak şartıyla kira sözleşmesinin feshini talep edebilir. 4- Kira bedelinin ödenmemesi halinde; kira sözleşmesi feshedilebilir. 5- Kiracının ölümü halinde; kiracının gerek mirasçıları, gerek kiralayan, bir yıl ve daha uzun süreli kiralamada kanuni sürelere uymak şartıyla sözleşmeyi feshedilebilirler.

4. 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununa Göre Kiralama
Bu Kanunun 1 inci maddesinde Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin, kira işlerinin bu Kanun hükümlerine göre yürütüleceği belirtilmiştir. Kanunun 53 üncü maddesinde de “Bütün ihaleler bir sözleşmeye bağlanır. Sözleşme idare adına ita amiri tarafından imzalanır. Bu Kanunda belirtilen özel hallerde sözleşme yapılması zorunlu değildir” hükmü bulunmaktadır. Bu nedenle bu Kanun uyarınca yapılan kira işlemlerinde sözleşme düzenlenmesi bir zorunluluktur. 5. Hazineye Ait Taşınmazların Kiraya Verilmesi Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların kiraya verilmesi işlemleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile bu Kanun 73 ve 74 üncü maddesine dayanılarak çıkarılan Yönetmelikler ile kira işlemlerini düzenleyen Milli Emlak Genel Tebliğlerinde belirtilen hükümlere göre yürütülür. Kira işlemleri ile ilgili 2886 sayılı Kanunda yer almayan konularda Borçlar Kanununun ilgili hükümleri uygulanır.

a) Kiraya Verilemeyecek Taşınmazlar
Hazinenin veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallardan, çeşitli nedenlerle kiraya verilmeleri uygun görülmeyenler 300 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde de belirtilmiştir. (1) Bir kamu hizmetine tahsisli taşınmaz mallar Bir kamu hizmetine tahsis edilen Hazinenin özel mülkiyetindeki ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar, tahsis amacına uygun olarak kullanıldığı müddetçe kiraya verilemezler. Ancak, bir kamu hizmetine tahsisli olan bina niteliğindeki bir taşınmaz malın, belirli bir bölümünün, büfe, kantin, çay ocağı vb. olarak kiraya verilebilmesi, bu kuralın istisnasını oluşturmaktadır. (2) Dince kutsal sayılan yerler 6570 sayılı Kanunun 1. maddesinin son fıkrasında; “mabetler kiraya verilemez ve ibadethane haricinde hiç bir iş içinde kullanılamaz” denilmektedir. Bu hüküm uyarınca camiler, kiliseler, havralar, türbeler ve benzeri mabetler kiraya verilemezler.(Camilerin müştemilatını oluşturan ticari üniteler kiralanabilir) (3) Askeri yasak bölgeler içinde kalan taşınmaz mallar 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununa göre; belirlenen bölge içindeki yerlerin kiraya verilmesi mümkün değildir. (4) Kamu hizmetleri için gerekli olan taşınmaz mallar Herhangi bir kamu hizmeti için gerekli olan taşınmaz malların kiraya verilmesi mümkün değildir. (5) Kıyı tanımına giren yerler Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin l3. maddesinde belirtilen yerler hariç, kıyı tanımına giren yerlerin kiraya verilmesi uygun görülmemiştir. (6) tarih ve 3083 sayılı kanun uyarınca Tarım Reformu Genel Müdürlüğünün emrine geçen taşınmaz mallar (7) tarih ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirler ve Yapılacak Yardımlara Dair Kanuna tabi yerler sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında kalan yerler 2863 sayılı Kanun kapsamında olmakla birlikte Kültür Bakanlığının izin verdikleri yerlerde kiralama işlemi yapılabilecektir. (8)Ormanlar

b)Kiraya Verilebilecek Taşınmazlar
Yukarıda belirtilenlerin dışında kalan Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmaz malların kiralanması yetki ve görevi Genel Müdürlüğümüze ve Valiliklere (Defterdarlık) aittir. c)Kiralama Yöntemleri Hazinenin özel mülkiyetindeki veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmaz mallar; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte belirtilen ihale usullerine göre yapılmaktadır. d) İhale Usulleri (1) Açık Teklif Usulü Devlet İhale Kanunu’nun 45 inci maddesine göre; tahmini bedeli her yıl Genel Bütçe Kanunu ile tespit edilecek tutarı geçmeyen Hazinenin özel mülkiyetindeki ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların kiralanması açık teklif usulü ile yapılır. (2) Kapalı Teklif Usulü Devlet İhale Kanunu’nun 36 ncı maddesine göre; tahmini bedeli, yılı içinde yayımlanan bütçe kanunu ekindeki (i) cetvelinde, açık teklif usulü için tespit edilen parasal tutarı geçen Hazinenin özel mülkiyetindeki ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların kiraya verme ihalelerinin kapalı teklif usulü ile yapılması zorunludur. (3) Pazarlık Usulü 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 51/g maddesine göre, kullanışlarının özelliği, idareye yararlı olması veya ivediliği nedeniyle açık veya kapalı teklif usulü ile ihalesi uygun görülmeyen Hazinenin özel mülkiyetindeki veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar, pazarlıkla kiraya verilebilir. Kanunun 51/g maddesine göre pazarlık usulü ile kiraya verilebilecek yerler, Yönetmeliğin 65 inci maddesinde ve buna ilave olarak 300 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde belirtilmiştir.

e) Yönetmeliğe Göre Pazarlık Usulü ile Kiraya Verilebilecek Yerler:
1- Tarıma elverişli araziler, 2- Büfe, kantin, çay ocağı gibi yerler, 3- Turizm yatırımı yapılacak yerler, 4- Geçici iş ve hizmetler için kullanılacak taşınmazlar, 5- Tarihi ve bedii değeri olan taşınmazlar. f) 300 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine Göre Pazarlık Usulü ile Kiraya Verilebilecek Yerler: 1- Kamu hizmetine tahsisli taşınmazlar içinde bulunan büfe, kantin, çay ocağı ve benzeri ticari üniteler. 2- Turizm yatırımı yapılacak yerler. 3- Geçici iş ve hizmetler için kullanılacak taşınmazlar. 4- Tarihî ve bediî değeri olan taşınmazlar. 5- Kamu kurum ve kuruluşları tarafından kiralanması talep edilen taşınmazlar. (Protokol karşılığı kiralanması talep edilen yerler dahil ) 6- Birlikte kullanılacağı parselin maliki veya kiracısı tarafından kiralanması talep edilen ve bu parselle bütünlük arz eden, müstakil kullanımı mümkün olmayan taşınmazlar (apartman önleri, ticari işletme ile bütünlük arz eden yerler vb.) 7- Sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiren eski kiracısı tarafından kiralanması talep edilen taşınmazlar (otoparklar hariç). 8- Hazineye ait olmakla birlikte diğer kamu kurum ve kuruluşları tarafından kiraya verilen ve kiracıları tarafından kiralanması talep edilen taşınmazlar. 9- Projeye dayalı organize hayvancılık faaliyetlerinde kullanılmak üzere kiralanması talep edilen taşınmazlar. 10- Reklam levhası konulmak üzere kiralanması talep edilen taşınmazlar. Kanunun 51 inci maddesinin (g) bendine göre pazarlık usulü ile kiraya verilir.

g) Kira İhalelerinin Onayı
Bakanlıktan veya valilikten önceden alınan izne uygun olarak, Kanun hükümlerine göre, ihalesi yapılan taşınmazların, kiraya verilmesine ilişkin ihale komisyonu kararlarının, Kanunun 31 inci maddesi gereğince, ita amirlerince, 15 işgünü içinde onaylanması veya iptal edilmesi gerekmektedir. Yine Yönetmeliğin 40 ıncı maddesi uyarınca; komisyonların verdiği ihale kararlarından, her yıl genel bütçe kanununa bağlı (İ) cetvelinde, merkez ilçeler için tespit edilen parasal sınıra kadar olan ihaleler defterdarın, diğer ilçeler için tespit edilen parasal sınıra kadar olan ihaleler kaymakamın, bu parasal sınırı aşan ihaleler ise, Bakanlığın onay veya ret kararları ile kesinleşmektedir. Mahallî ita amirlerinin parasal yetki sınırını aşan taşınmaz kiraya verme ihaleleri, onay için Bakanlığa bildirilecektir. Onay isteme yazıları, valiliklerce veya vilayet araya girmeden kaymakamlıklarca doğrudan Bakanlığa faks yoluyla bildirilecektir. h) Kira Süresi Kanunun 64 üncü maddesinin birinci fıkrasında; "Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz. Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür." hükmü yer almaktadır.

ı) Geçici Teminat Geçici teminat, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 25 inci maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre yıllık kira bedelinin %3’ü oranında geçici teminat alınması gerekmektedir. Ancak, 4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde; Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin kiralanması, satışı, sınırlı ayni hak tesisi veya ön izin verilmesi ihalelerinde tahmini bedelin % 3'ünden az olmamak üzere % 30'una kadar geçici teminat alınabileceği hükme bağlanmıştır. 300 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde yapılan düzenlemelerle, Kiralama ihalelerinde tahmini kira bedelinin % 3 (yüzdeüç)’ünden az olmamak üzere % 30 (yüzdeotuz)'una kadar geçici teminat alınabilir. 19/6/2007 tarihli ve sayılı Resmî Gazete’de yayımlananarak yürürlüğe giren Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğe göre yapılacak ihalelerde, tahmin edilen bedelin yüzde onundan az olmamak üzere yüzde otuzuna kadar, işin niteliğine göre ita amirince belirlenecek miktarda geçici teminat alınır. Ancak, tarıma elverişli arazilerin topraksız veya az topraklı çiftçilere kiraya verilmesinde geçici teminat alınmayabilir.

i) Kesin Teminat Taahhüdün sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirilmesini sağlamak amacıyla kiracıdan bir yıllık ihale bedeli üzerinden % 6 oranında kesin teminat alınır. Kiracı, kesin teminatı yatırmadığı takdirde protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulur ve varsa geçici teminatı Hazineye gelir kaydedilir. j) Kira Bedellerinin Tahsili Kira bedelleri şartname ve sözleşmede belirtilen süre ve tutarlar üzerinden tahsil edilir. Süresinde ödenmeyen kira bedelleri sözleşmeden doğan bir alacak olduğu için 2004 sayılı İcra İflas Kanunu hükümleri uyarınca tahsil edilir. k) Kira Artış Oranları 19/6/2007 tarihli ve sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ile Bir yıldan uzun süreli kira, irtifak hakkı ve kullanma izni sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında, tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında arttırılır.

6. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
a) Kiracının Ölümü b) Kiracının İflas Hali c) Müşterinin Ağır Hastalığı, Tutukluluk Veya Mahkumiyeti Hali d) İdareden izinsiz olarak sözleşmenin devredilmesi e) Diğer Sebepler 7. Sözleşme Feshi Kanunun 62 nci maddesi ile Yönetmeliğin 50 nci maddesi gereğince sözleşme yapıldıktan sonra kiracının taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, 1. Düzenlenen kira sözleşmesi feshedilecek, 2. Fesih tarihi itibariyle varsa ödenmemiş kira bedelleri 6183 sayılı Kanuna göre hesaplanacak gecikme zammı ile birlikte tahsil edilecek, 3. Kiracıdan bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat alınacak, 4. Kesin teminat kiracının borcuna mahsup edilmeksizin, Hazineye gelir kaydedilecek, 5. Söz konusu taşınmaz kiracıdan teslim alınacaktır. Kira sözleşmelerinin feshi işlemleri, söz konusu taşınmazın kiraya verilmesine onay veren makamca (Bakanlık veya Valilik) yapılacaktır.

11.Özellik Arz Eden Kiralama İşlemleri
a) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Topraksız Veya Yeterli Toprağı Olmayan Çiftçilere Kiraya Verilmesi 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 74. maddesine istinaden çıkarılan Yönetmeliğin 66. maddesinde, “Tarıma elverişli araziler özel mevzuatında belirtilen esaslar çerçevesinde Yönetmeliğin 8. maddesindeki esaslara göre tespit edilen bedel üzerinden Yönetmeliğin 10. maddesinde gösterilen komisyonca topraksız ve az topraklı çiftçilere verilir” hükmü getirilmiştir. Yürürlükteki kanunlara göre yönetim ve tasarrufu Bakanlığa ait tarım arazilerinin topraksız ve yeterli toprağı olmayan çiftçilere kiraya verilmesi 300 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde düzenlenmiştir. Kiracılarda Aranacak Şartlar Kiralama talebinde bulunanlarda aşağıdaki şartlar aranır. a) Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak, b) Medenî hakları kullanma ehliyetine sahip olmak, c) Çiftçi olmak, d) Aile başkanı olmak, e) En az üç yıldan beri sürekli olarak o köyde ya da beldede ikamet etmek (Ancak, 2510 sayılı İskân Kanunu ile ek ve değişikliklerine göre tarımsal yerleşime tabi tutulanlarda üç yıllık oturma şartı aranmaz) f) Topraksız veya yeterli toprağı olmamak.

(6) Kira Süresi Kira sözleşmeleri, 5 yıla kadar düzenlenebilir. Ancak arazi üzerinde ekim yapmadan ayrı olarak bağ ve bahçe gibi dikim işleri de yapılmak istenirse, bu süre 10 yıla kadar uzatılabilir. (7) Kira Bedelinin Ödenmesi ve Yıllık Kira Artışları Yıllık kira bedeli yılı içinde ekilen ürün mevsiminin özellikleri dikkate alınarak sözleşmede belirlenecek tarihlerde tahsil edilir. Kira bedelleri vadesinde ödenmediği takdirde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunda öngörülen gecikme zammı ile birlikte hüküm almaya gerek kalmaksızın tahsil edilir. "Taşınmaz Mal Kira Şartnamesi"nin 7 nci maddesinde; İlk yıl kira bedelinin ihale bedeli olduğu, takip eden yıllar kira bedellerinin ise bir önceki yıl kira bedelinin Devlet İstatistik Enstitüsünce yayımlanan Toptan Eşya Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında artırılması suretiyle bulunacağı belirtilmiştir. Ancak Toptan Eşya Fiyatları Endeksi (TEFE) kaldırıldığından, yerine Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) kullanılacaktır. (8) İhale Usulü Kiracılarda aranacak şartlar, öncelik sırası ve bir çiftçiye verilebilecek arazi miktarları açısından yapılan değerlendirme sonucunda hak sahibi olduğu tespit edilenlere, tarım arazileri, Kanunun 51 inci maddesinin (g) fıkrası hükmü gereğince pazarlık usulüne göre kiraya verilir.

b) Milli Eğitim Bakanlığına Tahsisli Ve Bu Bakanlığa Bağlı Okul Ve Kurumlardaki Kantin, Açık Alan, Salon Ve Benzeri Yerlerin Kiraya Verilmesi Mülkiyeti Hazineye ait olup Milli Eğitim Bakanlığına tahsisli ve bu Bakanlığa bağlı okul ve kurumlardaki kantin, açık alan, salon ve benzeri yerlerin ticari, eğitsel, kültürel, sosyal ve sportif etkinliklerde kullanılmak üzere Millî Eğitim Bakanlığının gözetim ve denetiminde okul aile birliklerince işletilmesi veya işlettirilmesine ilişkin esaslar Okul Aile Birliği Yönetmeliğinde düzenlenmiştir. (1) İhale Usulü Söz konusu alanların okul aile birliğince kiralanmasının talep edilmesi halinde, okulun bulunduğu yerdeki defterdarlık veya malmüdürlüğünce 2886 sayılı Kanunun 51/g maddesi gereğince pazarlık usulüyle okul aile birliğine kiraya verilmektedir. (2) Kira Süresi Okul Aile Birlikleri ile sözleşmeler 5 (Beş) yıllık dönemler halinde düzenlenir.

e) Balıkçı Barınaklarının Kiraya Verilmesi
Balıkçı barınaklarının kiraya verilmesine ilişkin işlemler 13/12/1996 tarihli ve sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanarak yürürlüğe giren Balıkçı Barınakları Yönetmeliğine göre yürütülmektedir. Balıkçı barınakları sınırları, yüzölçümü, üst yapı tesislerinin gösterildiği vaziyet planıyla birlikte, Bakanlık ile Ulaştırma Bakanlığının olumlu görüşlerine dayanılarak, Maliye Bakanlığınca öncelikle balıkçı barınağının mülki idare sınırları içerisinde bulunan ve ortakları orada ikamet eden, en az on iki aydan beri faaliyette bulunan, münhasıran su ürünleri ile iştigal eden ve otuz günlük ilan süresi içerisinde kiralamak için müracaat eden su ürünleri kooperatif veya kooperatif birliklerine, on yıldan az ve yirmi beş yıldan fazla olmamak üzere açık pazarlık usulüyle kiraya verilir. İhalede geçici teminat dışında tahmini bedelin % 30 u oranında ek teminat alınır. İhale komisyonuna kararlara katılmaksızın Tarım İl Müdürlüğünce görevlendirilen bir temsilci iştirak eder.

F.İRTİFAK HAKKI VE KULLANMA İZNİ İŞLEMLERİ
1.Giriş Ayni haklar; bir şey üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen bir haklardır. Mülkiyet hakkı, intifa hakkı ve rehin hakları bunlara örnek gösterilebilir. Ayni haklar üç unsuru ihtiva etmektedir: Ayni hak eşya üzerinde söz konusudur. Ayni hak eşya üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet sağlar. Ayni hak eşya üzerinde sağladığı hakimiyet dolayısıyla herkese karşı ileri sürülebilen bir haktır. Ayni haklar, mal üzerinde hak sahibine sağladıkları yetkiye göre iki büyük gruba ayrılırlar: Hakkın sağladığı yetki en geniş şekilde ise, bu ayni hak mülkiyet hakkıdır ve sahibine hakkın konusu olan şeyden kullanma, semerelerinden yararlanma ve malı tüketme ve tasarruf etme yetkilerini sağlar. Şayet hakkın sağladığı yetki sınırlı ise, sınırlı ayni hak söz konusu olur. Mülkiyet hakkının karşısında yer alan bu ikinci grup ayni haklar, sahibine mülkiyette bulunan yetkilerden birini veya ikisini sağlar. Sınırlı ayni haklar sağladıkları sınırlı yetki açısından üç gruba ayrılmaktadır. Bunlar; taşınmaz yükü, rehin ve irtifak haklarıdır.

İrtifak hakkı; bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi sağlayan ayni bir haktır. Ayni hak olarak herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir etkiye sahiptir. Fakat hak sahibine eşya üzerinde sınırlı bir hakimiyet sağlar. İrtifak hakkının içeriği yalnızca eşyadan veya eşyanın özünden elde edilebilecek menfaatlerden yararlanma imkanından ibarettir. İrtifak hakları sınırlı bir ayni hak olduğundan, içeriği mülkiyet hakkının içeriğinden daha dardır. Ayni hak olarak herkese karşı ileri sürülebilir. Hak sahibine mal üzerinde kullanma veya yararlanma yetkisini veya her ikisini de sağlayan haklardır.

2.Türk Medeni Kanununda İrtifak Hakkı ve Çeşitleri:
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 779 ilâ 838 inci maddelerinde irtifak haklarına ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Türk Medeni Kanununa göre irtifak hakkı çeşitleri; A- Taşınmaz irtifak hakları B- Şahsi irtifak hakları 1.İntifa hakkı 2.Oturma (sükna) hakkı 3.Üst hakkı 4.Kaynak hakkı C- Diğer irtifak hakları Şeklinde tasnife tabi tutulmuştur. Türk Medeni Kanununun 779 uncu maddesinde; “Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.” hükmü yer almaktadır. İrtifak hakkının kurulması ve sona ermesine ilişkin hükümler, Türk Medeni Kanununun 780 ilâ 785 inci maddelerinde yer almaktadır. Bu hükümlere göre; irtifak hakkı tesisi için tapu siciline tescil gerekir ve bu hak ile ilgili sözleşmeler resmi şekilde yani tapu sicil müdürü huzurunda yapılmadığı sürece geçerli değildir. Tesis edilen irtifak hakkı genel olarak tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer.

Türk Medeni Kanununun 786 ilâ 793 üncü maddelerinde yer alan hükümlere göre ise; irtifak hakkı sahibinin, hakkını korumak ve ondan yararlanmak için gereken bütün tedbirleri alacağı, taşınmaz malikinin irtifak hakkının kullanılmasını hiçbir suretle men edemeyeceği, irtifak hakkından doğan hak ve borçların tayininde tapu sicilindeki kayıtlara itibar olunacağı, irtifak hakkına malik olan kimsenin, hakkını kullanmakta gereken şeyleri yapmakla mükellef olduğu, irtifak hakkından yararlanan taşınmazın taksim edildiğinde, asıl olan irtifak hakkının her kısımda devamı olduğu, irtifak hakkı yüklenilen taşınmaz taksim olduğunda ise, asıl olan irtifak hakkının her kısımda devam edeceği öngörülmüştür. İntifa hakkı, taşınır ve taşınmazlar ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis edilebilir. Bu hak, aksine hüküm bulunmadığı sürece sahibine, tesis olduğu şeyden tamamıyla yararlanma hakkını verir. Türk Medeni Kanununun 794 ilâ 822 nci maddelerinde düzenlenen intifa hakkı, taşınmazlarda tapu siciline tescil ile tesis edilir. İntifa hakkı taşınmazlarda, tapu sicilinden silinmesi, intifa hakkı sahibinin ölümü ve tüzel kişiliklerde tüzel kişiliğin sona ermesi ile sona erer. Ancak, tüzel kişilerin intifa hakkı süresi yüz yıldan fazla olamaz. İntifa hakkı sona erdiğinde, zilyet malı malikine teslim etmek zorundadır. İntifa hakkı sahibi, zilyetlik, kullanmak ve yararlanmak haklarına sahip olup, malın idaresi de kendisine aittir. Ancak, hak sahibi, haklarını kullanırken iyi bir idarenin gerektirdiği hükümlere uymak zorundadır. Taşınmazın maliki, intifa edilen şeyin haksız veya mahiyetine uygun olmayan kullanımına mani olabilir. İntifa hakkı sahibi, malı olduğu gibi korumaya ve bakmaya, gereken onarımları yapmaya mecburdur. İntifa edilen şeyin, koruma ve işletme masraflarını o şeyin karşılık teşkil ettiği borçlar varsa bunların faizlerini, vergi ve benzeri diğer borçları, intifa eden kimsenin ödemesi gerekir. İntifa hakkı sahibi, intifa edilen taşınmazın tahsis ediliş amacını, malike önemli bir zarar verecek şekilde değiştiremez, özellikle üzerinde intifa hakkı bulunan şeyi ne değiştirilebilir, ne de onu esaslı bir surette tadil edebilir. Türk Medeni Kanununun 823 üncü maddesine göre oturma (sükna) hakkı; bir evde oturmak yahut onun bir kısmını işgal etmek hakkıdır. Medeni Kanunun 826 ilâ 836 ncı maddelerinde ise, üst hakkına ilişkin düzenlemeler yer almaktadır.

Malikin üçüncü kişiye, taşınmazın altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek yetkisi verilmesini öngören hakka üst hakkı denir. Üst hakkının konusu taşınmazlardır. Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadığı takdirde, bu hak başkasına devredilebilir ve mirasçılara geçebilir. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli (müstakil ve daimi) nitelikte ise, üst hakkı sahibinin talebi üzerine, tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilir. Üst hakkı en az otuz yıl için tesis edilmiş ise, sürekli nitelikte sayılır. Üst hakkının tesisine ilişkin resmi senette; üst hakkının kapsamı, hükümleri, özellikle yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, tahsis amacı ve üzerinde yapı bulunmayan alanlardan faydalanmaya ait hususlar yer alır. Bu sözleşme hükümleri, üst hakkını ve yüklü taşınmaz malı iktisap eden herkes için bağlayıcıdır. Üst hakkının süresi sona erince, mevcut yapılar taşınmazın bütünleyici parçası (mütemmim cüz’ü) olur ve malikine kalır. Taşınmazın maliki, aksi kararlaştırmadıkça kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine tazminat ödemez. Üst hakkı tapuya taşınmaz olarak kaydedilmiş ise, sürenin sonunda tapu kütüğünün bu sayfası kapatılır. Bu işlem sonucunda, mevcut rehin hakları, diğer bütün hak, takyit ve yükümlülükler de sona erer. Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir. Medeni Kanunun 837 nci maddesinde kaynak hakkı düzenlenmiştir. Buna göre, başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça başkasına devredilebilir ve mirasçıya intikal eder. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. Diğer irtifak hakları, Medeni Kanunumuzun 838 inci maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; malik taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir. Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır.

H.KAMU KONUTLARI 2. Kamu Konutlarının Türleri Kanunun 3 üncü maddesi ve Yönetmeliğin 5 inci maddesine göre kamu konutları, tahsis esasına göre dört gruba ayrılır. a)Özel Tahsisli Konutlar Kamu Konutları Yönetmeliğine ekli (1) sayılı cetvelde gösterilen ve temsil özelliği olan makam ve rütbe sahiplerine tahsis edilen özel nitelikteki konutlardır. b)Görev Tahsisli Konutlar Yönetmeliğe ekli (2) sayılı cetvelde belirtilen makam ve rütbe sahiplerine, görevlerinin önemi ve özelliği ile yetki ve sorumlulukları gereği tahsis edilen konutlardır. 239 Sıra No.lu Milli Emlak Genel Tebliğine göre; Takdir Komisyonu Başkanı unvanındaki personel de görev tahsisli konut tahsis edilecek unvanlar arasında sayılmıştır. 136 Sıra No.lu Milli Emlak Genel Tebliği ile Bakanlığımız taşra teşkilatında görev tahsisli konut tahsis edilecek görev unvanları düzenlenmiştir. c)Sıra Tahsisli Konutlar Yönetmeliğe ekli (4) sayılı cetvelde gösterilen, hizmet süresi, daha önce kamu konutlarından yararlanma durumu ve süresi, çocuklarının ve bakmakla mükellef olduğu aile fertlerinin sayısı, aile fertlerinin gelir durumu, konuttan yararlanma için bekleme süresi, eşinin de bu Kanun kapsamına giren kurum ve kuruluşlarda çalışan personel olması gibi hususlar dikkate alınarak yönetmelikte belirlenecek puanlama esasına göre tahsis edilen konutlardır. d)Hizmet Tahsisli Konutlar Hudut karakolu, istasyon, haberleşme, gözlem, araştırma, inşaat mahalli gibi, meskun yerlerden uzak, sosyal ve ekonomik zorlukları olan ulaşım ve iskan imkanları kısıtlı yerlerde, normal çalışma saatleriyle sınırlandırılması kabil olmadan görev başında bulundurulması gerekli olan personel ve koruma görevlisi, makam şoförü, kapıcı, kaloriferci gibi personel için inşa veya tefrik edilerek tahsis edilen bina, baraka, prefabrik yapı, şantiye eklentisi, tadil edilmiş veya edilmemiş karavan, kulübe ve benzeri konutlardır.

3. Kamu Konutlarının Tahsisi
Konut tahsisinin yapılmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikte düzenlenmiştir. a)Özel Tahsisli Konutların Tahsis Şekli Yönetmeliğin 7 nci maddesine göre; özel tahsisli konutlar Yönetmeliğe ekli (1) sayılı cetvelde gösterilen makam ve rütbe sahiplerine tahsis edilir. Bu konutların tahsisinde ayrıca tahsis kararı alınmaz, bu göreve seçilme veya atanma yeterlidir. b)Görev Tahsisli Konutların Tahsis Şekli Yönetmeliğin 8 inci maddesine göre; bu konutlar Yönetmeliğe ekli (2) sayılı cetvelde belirtilenlere, cetveldeki sıraya göre, yetkili konut dağıtım komisyonu tarafından tahsis edilir. Ancak (3) sayılı cetvelde (Eşyalı Görev Tahsisli Konutlar) gösterilen makam ve rütbe sahiplerine tahsiste ayrıca tahsis kararı alınmaz, atama kararı aynı zamanda tahsis kararını da kapsar. Merkezde görevli personele, merkez konut dağıtım komisyonunca, görev tahsisli konut tahsisi yapılır. c)Sıra Tahsisli Konutların Tahsis Şekli Yönetmeliğin 9 uncu maddesine göre bu konutlar yönetmeliğe ekli (4) sayılı puanlama cetveli esas alınarak konut dağıtım komisyonunca hak sahiplerine tahsis edilir. Hak sahiplerinin puanlarının eşit olması halinde, hizmet süresi fazla olana, hizmet süresi de eşit ise yetkili ev dağıtım komisyonunca ad çekme yoluyla, konut tahsis edilir. d)Hizmet Tahsisli Konutların Tahsis Şekli Yönetmeliğin 10 uncu maddesine göre bu konutlar yetkili makam tarafından tahsis edilir. Yönetmeliğin 3’üncü maddesine göre yetkili makam; kamu kurum ve kuruluşlarının merkez teşkilatında bulunan en üst amir veya organ ile yetki devrettiği makam veya rütbe sahibini ifade etmektedir. 4. Kamu Konutlarında Oturma Süreleri ve Konut Kira Bedelleri Konutlarda Oturma Süreleri Yönetmeliğin 20 nci maddesine göre; özel, görev ve hizmet tahsisli konutlarda, tahsise esas olan görev veya hizmetin devamınca oturulabilir. Sıra tahsisli konutlarda oturma süresi beş yıldır. Ancak bu sürenin tamamlanmasından sonra, konuttan yararlanacak başka personelin olmaması halinde, belli bir süre verilmeksizin ve şartlı olarak konutta oturmaya devam edilmesine izin verilebilir.

5.BÖLÜM ELDEN ÇIKARMA

V.HAZİNE MALLARININ ELDEN ÇIKARILMASI
A.SATIŞ İŞLEMLERİ 1.Giriş Mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerin başında gelen satış, bir sözleşme sonucu meydana gelir. Satış konusu birçok kanunda düzenlenmiştir. En genel biçimde de tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Özel kanunlarda düzenleme olmayan konularda Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Borçlar Kanununun 182 nci maddesi satım sözleşmesini şöyle tanımlar: ''Satım öyle bir sözleşmedir ki, onunla satıcı, satılan malı alıcının iltizam ettiği (üstlendiği) semen mukabilinde (bedel karşılığında) alıcıya teslim ve mülkiyeti nakletmek borcunu tahammül eder.(yüklenir)'‘ ***Satış sözleşmesinin Unsurları; - Bir eşya olmalı - Bir semen (bedel olmalı) - Anlaşma olmalı 2. Milli Emlak Açısından Taşınmaz Satışı Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında 178 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 13 üncü maddesinin (b) bendinde de; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı Milli Emlak Genel Müdürlüğünün görevleri arasında sayılmıştır. Hazineye ait taşınmazların satışı ile ilgili değişik kanunlarda hükümler bulunmakla birlikte, tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunda Hazineye ait taşınmazların satışına ilişkin genel hükümler yer almaktadır.

3. Satışlarla İlgili Genel Hükümler
a) Bedelin Ödenmesi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 57 nci maddesinde satış ihalelerinde bedelin peşin ödeneceği belirtilmiştir. Ancak 4706 Kanun ile taksitle satış ve sertifika ile ödeme usulleri getirilmiştir. (1)Taksitle Ödeme 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinde, Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin taksitle de ödenebileceği hükmü getirilmiştir. Taksitle ödeme halinde, satış bedelinin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda ve taksitlerle kanunî faizi ile birlikte ödenir. (2)Sertifika İle Ödeme 4706 sayılı Kanunun 6 ncı maddesine göre, tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca, sit alanı ilan edilmiş ve onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilmiş arsa ve arazilerin, Hazineye ait taşınmazlarla değiştirilmesi işlemlerinde, taşınmaz maliklerinin kabul etmesi halinde taşınmazın bedelini gösteren bir belge verilir ve bu belge Hazineye ait taşınmazların satış işlemlerinde ödeme aracı olarak kabul edilir. (yeni belge düzenlenmiyor artık. Düzenlenmiş olanların da 2012 yılı sonuna kadar kullanılması gerekiyor. Aksi takdirde bunlar da iptal edilecek) Belgenin işleme tâbi tutulacağı tarihteki bedeli, belgede yazılı bedele kıymet takdir tarihinden itibaren kanunî faiz uygulanmak suretiyle tespit edilir.

(3) Vergi, Resim ve Harçtan Muafiyet
4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesine göre Hazineye ait taşınmazların satış ve devir işlemleri ve bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan müstesnadır. Satışı yapılan taşınmazlar, satış tarihini takip eden yıldan itibaren beş yıl süre ile emlak vergisine tabi tutulmaz. (4) Katma Değer Vergisinden Muafiyet 4706 sayılı Kanunun 8 inci maddesine göre, Hazineye ait taşınmazların satışlarından Katma Değer Vergisi alınmaz. Çünkü tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1 inci maddesinin 3 üncü fıkrasının (d) bendinde Hazineye ait taşınmazların satışlarında Katma Değer Vergisi muafiyeti getirilmiştir. (5) Geçici Teminat Oranı 2886 sayılı Kanunun 25 inci maddesine göre, isteklilerden, ihale konusu olan işin tahmin edilen bedelinin % 3'ü oranında geçici teminat alınması gerekmektedir. Ancak 4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin kiralanması, satışı, sınırlı ayni hak tesisi veya ön izin verilmesi ihalelerinde tahmini bedelin % 3 ünden az olmamak üzere % 30 una kadar geçici teminat alınabileceği hükmü getirilmiştir.

(6) Alıcı Adına Tescil 2886 sayılı Kanunun 58 inci maddesi göre bedeli kanunda belirtilen süre içinde ödemek şartıyla, müşteri, şartnamede yazılı süre içinde taşınmazları namına tescil ettirmeye mecburdur. Aksi takdirde müşteri, vukua gelecek hasar, zarar, fuzuli işgal ve diğer sebeplerle idareden bir talepte bulunamaz. (7) Belediyelere ve İl Özel İdarelerine Satış Gelirinden Pay Verilmesi 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesine göre, Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil edilen kısmından öncelikle yerinde muhafaza edilemeyen yapıların tasfiyesinde kullanılmak şartıyla % 10'u, ilgili belediyelerin tarihli ve 775 sayılı Kanun hükümlerine göre oluşturulan fon hesabına aktarılır. Kalan kısmından ise ilgili belediyeye % 30, varsa büyükşehir belediyesine % 10 oranında pay verilir. Belediye mücavir alan sınırları dışındaki köylerde bulunan Hazine ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil edilen kısmından, % 25 oranında; dörtte biri ilgili köy tüzel kişiliğine ödenmek ve kalanı diğer köylere götürülecek hizmetlerde kullanılmak üzere, il özel idarelerine pay verilir. Bu paylar tahsilini takip eden ayın yirmisine kadar ilgili idarelerin hesaplarına aktarılır. Belediyelere veya köy tüzel kişiliklerine yapılan satış ve devirlerden elde edilen gelirler ile özel ödenek kaydedilen satış gelirlerinden pay verilmez.

Yabancı Gerçek ve Tüzel Kişilere Satış
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri tarih ve 4916 sayılı Kanunun 19 uncu maddesi ile değişik 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesinde düzenlenmiştir. Yapılan değişikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin ülkemizde taşınmaz mal edinimlerine ilişkin yeni esaslar getirilmiştir sayılı Kanunun 38 inci maddesi ile Tapu Kanununun 36 ncı maddesi yürürlükten kaldırılarak içerdiği hükümler 35 inci maddeye aktarılmıştır. Ayrıca; yabancıların köylerde taşınmaz alabilmesini yasaklayan 442 sayılı Köy Kanununun 87 nci maddesi 4916 sayılı Kanunun 38 inci maddesi ile tamamen yürürlükten kaldırılmıştır. Tapu Kanununun 35 inci maddesinin yeni hali aşağıdaki şekildedir: Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebilirler. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir.

4. 2886 Sayılı Kanuna Göre Satış
tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 1 inci maddesine göre, genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülmesi gerekmektedir. Geçici Teminat sayılı Kanunun 25 inci maddesine göre; isteklilerden, ihale konusu olan işin tahmin edilen bedelinin % 3'ü oranında geçici teminat alınması gerekmektedir. 2-Ancak; 4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde, Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin kiralanması, satışı, sınırlı ayni hak tesisi veya ön izin verilmesi ihalelerinde tahmini bedelin % 3 ünden az olmamak üzere % 30 una kadar geçici teminat alınabileceği hükmü getirilmiştir. 3-Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte: ‘‘Tahmin edilen bedelin % 10 undan az olmamak üzere % 30 una kadar geçici teminat alınır.’’ denilmiştir. Buna göre, Hazineye ait taşınmazların satış ihalelerinde tahmini bedelin % 3 (yüzde üç)’ünden az olmamak üzere % 30 (yüzde otuz)'una kadar geçici teminat alınabilir.

İhale Usulü Kanunun 51/a maddesinde, yer, özellik (askeri birliklerin kuruluş özellikleri dahil) ve nitelikleri itibariyle her yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilecek belli tutarları aşmayan ve süreklilik göstermeyen, bu Kanunun 1 inci maddesinde gösterilen işlerin, (alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri) ihalesinin, pazarlık usulüyle yapılabileceği hükmü yer almaktadır. Ancak Yönetmeliğin 58 nci maddesine göre, Kanunun 51 inci maddesinin (a) bendine göre her yıl merkezî yönetim bütçe kanununda belirtilen parasal sınır içinde kalsa da satış ihalesi pazarlıkla yapılamaz.Buna göre, 2886 sayılı Kanuna göre yapılan Hazineye ait taşınmaz satışlarında, sadece; - Kapalı teklif - Açık teklif usullerine göre ihale yapılması mümkündür. Tahmin edilen bedeli Devlet İhale Kanununun 45 inci maddesine göre her yıl Genel Bütçe Kanunu ile belirlenen parasal sınıra kadar olanlarda açık teklif usulü, bu sınırı geçenlerde kapalı teklif usulü uygulanır. Kanunun 43 ve 49 uncu maddelerine göre, ihalelerde istekli çıkmadığı veya teklif olunan bedel komisyonca uygun görülmediği takdirde, ya yeniden aynı usulle ihale açılır veya idare yararı görüldüğü takdirde, ihalenin bitiş tarihinden itibaren 15 gün içinde iş pazarlıkla yaptırılır. Ancak Yönetmelik uyarınca, Açık ve Kapalı teklif usulüyle yapılan ihalelerde, istekli çıkmadığı veya teklif olunan bedel komisyonca uygun görülmediği takdirde, uygun bir zamanda aynı usulle ihale açılır. Satış ihalesi pazarlıkla yapılmaz. Buna göre, taşınmaz satışlarında pazarlık usulünün uygulanması mümkün olmayıp ihalenin yeniden açık teklif veya kapalı teklif usulü ile yapılması gerekmektedir. Bu kuralın istisnası Diplomatik Site Alanında yabancı misyonlara pazarlık usulü ile arsa satılabilmesidir

B. DEVİR VE TERK İŞLEMLERİ
Devir Ve Terk İşlemlerinin Tanımı Devir, bir malın mülkiyetini veya sorumluluğunu bir başkasına geçiren bir işlem olup, buna göre satış, hibe, trampa gibi mülkiyeti nakleden işlemler veya kira, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi gibi kullanım veya tasarrufu bir başkasına bırakan işlemlerin tümünü kapsamaktadır. Bu devrin, bedelli veya bedelsiz olarak yapılması önem taşımamaktadır. Terk işleminde ise, mülkiyet veya sorumluluğun nakli söz konusu değildir. Ancak, uygulamada Hazine taşınmazlarının mülkiyetinin veya dağıtım ve tasarruf hakkının, kamu tüzel kişileri ile gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine bir kanun hükmüne dayanılarak bedelli veya bedelsiz verilmesine devir veya terk denilmektedir. Buna göre taşınmazın kullanım hakkı ile beraber mülkiyetini de devredilene geçiren işlemler devir, verilen taşınmazı özel mülkiyete konu olmaktan çıkaran ya da tapu sicilindeki kaydın terkinini gerektiren işlemler terk olarak nitelendirilmektedir. a) Devir İşleminin Konusu Devrin konusu, bir taşınmaz olabileceği gibi bazen de taşınmazın veya üzerindeki tesisin işletme hakkının devri söz konusu olabilmektedir ki bu husus ilgili Kanunlarda belirtilmektedir. b) Devre Yetkili Kuruluşlar Devir işlemleri, çeşitli kanunlarda yer alan hükümler uyarınca yapılmakta olup, ilgili Kanunda devre kimin yetkili olduğu belirtilmemiş ise 178 sayılı Kanun Hükmünde Kararname gereğince Hazinenin özel mülkiyetinde ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların devri konusunda Maliye Bakanlığı yetkilidir. ( inci maddede sayılan kurumlar devre yetkilidir. Tahsis ve Devir Yönetmeliği de aynı esasları içerir) c) Devir Bedeli Devir ve terk işleminin bedel karşılığında mı, yoksa bedelsiz olarak mı yapılacağı hususunda ilgili Kanun hükmüne göre hareket edilir. Ancak, ilgili Kanunda bedelli olup olmadığı açıkça belirtilmemiş ise, taşınmaz bedeli karşılığında devir veya terk edilir.

3194 Sayılı Kanuna Göre Terk
a) İmar Kanunun 11inci Maddesine Göre Terk tarih ve 3194 sayılı İmar Kanunun 11 inci maddesine göre; İmar planlarında meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayri menkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler hariç, Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, belediye ve mücavir alan sınırları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde arsası hariç, yalnız binanın halihazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur. Bu suretle edinilen arazi ve arsalar, belediye ve özel idareler tarafından satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur. Bu yerlerin kullanış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip, özel mülkiyete konu hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. • Terk Edilebilecek Taşınmazlar; İmar planlarında meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan; - Hazineye, - Özel idareye, Ait arazi ve arsaların belediye ve özel idarelere terki yapılabilecektir. Bu itibarla, terk edilecek taşınmaz malın imar uygulaması sonucunda özel mülkiyete konu olamayacak ve dolayısıyla tapu kaydının terkini gerekecektir. • Terk Edilemeyecek Taşınmazlar Kanunda sayılan yerlerde olmakla beraber; Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri, ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler devir hükümleri dışında tutulmuştur • Terk Yetkisi Hazine taşınmazlarını terke yetkili kuruluş Maliye Bakanlığıdır. Bu konuya ilişkin esas ve usuller tarih ve 203 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde düzenlenmiştir.

b) İmar Kanununun 18 inci Maddesine Göre Devir Ve Terk
3194 sayılı Kanunun 5006 sayılı Kanunun 1 inci maddesi ile değişik 18 inci maddesine göre; imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri maliklerin veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “Düzenleme Ortaklık Payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümünün % 40’ını geçemez. Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz. Düzenleme ortaklık payları toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. ... her hangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.

6.BÖLÜM MİLLİ EMLAKI İLGİLENDİREN DİĞER KONULAR

VI. MİLLİ EMLAKI İLGİLENDİREN DİĞER KONULAR
B.İMAR MEVZUATI Kanunun amacı yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamaktır. Planlar makro düzeyden mikro düzeye doğru aşağıdaki şekilde sıralanabilir. a)Ülke Ölçeğinde Planlama Ülke bütününde nüfus dağılımları, şehirleşme hız ve özellikleri tespit edilerek düzenli şehirleşme ve dengeli nüfus dağılımı sağlayarak ekonomik ve sosyal plan kararlarının fiziki plana aktarılmasına ülke fiziksel yerleşme düzeni planlaması diyoruz. Büyüklükleri ve özelliklerine göre bölge, alt bölge, metropoliten bölge, metropoliten alan olarak adlandırılan fiziksel mekanlarda üretilecek bu plan kararları, ülke yerleşme düzenini oluştururlar: Ülke fiziksel yerleşme düzeni planları ile yatırımlara zamanlama ve mekan boyutu da getirilerek, ülkenin ekonomik ve sosyal kalkınma planları ile bütünlük sağlamaktadır.

b)Bölge Ölçeğinde Planlama
Nüfus dağılımlar, toplum yararına dengeleyici bölgesel ölçekte tedbirler getiren sürekli gelişmeyi yönlendiren bir üst düzey planlamadır. (1)Bölge Planı Bölge planları; sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanan plandır. Bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır. (2)Çevre Düzeni Planı Kanunda; ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plan olarak tanımlanmıştır. Yönetmelikte ise; konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel-kırsal yapı ve gelişme ile doğal ve kültürel değerler arasında koruma-kullanma dengesini sağlayan ve arazi kullanım kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde, varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen, 1/25000, 1:50000, 1:100000, veya 1: ölçekte hazırlanan, plan notları ve raporuyla bir bütün olan planı, olarak tanımlanmaktadır.

c) Kent Ölçeğinde Planlama
3194 sayılı İmar Kanunu, kentsel alanda kendinden önceki üst düzeydeki bölge planı ve çevre düzeni planına uygun olmak şartıyla imar planlarının hazırlanabileceğini öngörmektedir. (1)Halihazır Haritalar Kentin ya da kasabanın mevcut durumunu, özellikle toprak kullanımını küçültülmüş bir ölçekte gösteren ve imar planlarının üzerine çizildiği haritadır sayılı İmar Kanunu halihazır haritaların belediyeler ve valiliklerce yapılmasını zorunlu tutmuştur. Halihazır haritalar üzerinde kent ve kasabanın gözle görülebilen dere, tepe, nehir orman gibi doğal, karayolu, demiryolu, enerji nakil hattı, her türlü yapı ve tesis, kanal ve benzeri yapay özellikler ve diğer bilgiler gösterilir. (2)İmar Planı Belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli bir çevre oluşturmayı, yaşam kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine ilişkin araştırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleşme ve gelişme eğilimlerini alternatif çözümler oluşturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütlenme ve uygulama ilkelerini içeren pafta, rapor ve notlardan oluşan belgedir. İmar planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere iki aşamadan oluşur.

(3)Nazım İmar Planı Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır. (4)Uygulama İmar Planı Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 3 üncü maddesinde tanımı yapılan diğer plan türleri şunlardır: (5) Revizyon Planı Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen plandır. (6)İlave Plan Yürürlükte bulunan planın ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanan plandır. (7)Mevzii İmar Planı Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, bu Yönetmeliğin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır. (8)Plan değişikliği Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu yararının zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlemeleridir. (9)Islah İmar Planı Düzensiz ve sağlıksız oluşmuş yapı ve topluluklarının veya yerleşme alanlarının, sınırları belli edilmek suretiyle mevcut durumu da dikkate alarak dengeli, düzenli ve sağlıklı duruma getirilmesi amacıyla yapılan imar planıdır.

d)İmar Planları (1)Planlarla İlgili Bazı Kavramlar Belediye Sınırı: Beldenin veya belde sakinlerinin mahalli mahiyette, müşterek ve medeni ihtiyaçlarını düzenlemek ve tasfiye ile sorumlu tüzel kişilik olarak tanımlanan belediyeler, nüfusu 2000 kişinin üzerinde olan yerleşmeler ile nüfusu daha azda olsa il ve ilçe merkezlerinde kurulur. Büyükşehir Belediyeleri: 5216 sayılı Kanunun 3. maddesine göre; Büyükşehir belediyesi en az üç ilçe veya ilk kademe belediyesini kapsayan, bu belediyeler arasında koordinasyonu sağlayan, kanunlarla verilen görev ve sorumlulukları yerine getiren, yetkileri kullanan, idarî ve malî özerkliğe sahip ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan kamu tüzel kişisini ifade eder. Mücavir Alan: İmar Kanunun 5 inci maddesine göre, İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan, belediye sınırlarından itibaren başlayan alanlardır. (2)İmar Planı Yaptırma Zorunluluğu İmar Kanununun 7 nci maddesine göre ise, son nüfus sayımında nüfusu ’i aşan yerleşmelerin imar planlarının yapılmasının zorunlu olduğunu hükme bağlamıştır. Son nüfus sayımında nüfusu ’i aşmayan yerleşmelerde imar planının yapılmasının gerekli olup olmadığına belediye meclisi karar verir.

Terk Edilebilecek Taşınmazlar: (3194/11 e göre)
İmar planlarında meydan, yol, park, yeşil saha, otopark toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan; Hazineye Özel İdareye ait arazi ve arsaların terki yapılabilecektir. Kanunda belediye ve özel idarelere terk öngörülmüş ise de imar planı nedeniyle kamunun ortak kullanımına ayrılmış olması nedeniyle kamunun yaralanmasına terk söz konusudur. Terk Edilemeyecek Taşınmazlar: Kanunda sayılan yerlerden olmakla beraber; Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri, ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler hariç tutulmuş olup, bu gibi yerlerin terki yapılmaz.

3194 Sayılı İmar Kanununun 18’inci Maddesi
3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesine göre; “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez. Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez. İmar Kanunun 18’inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik ile bu maddenin uygulanmasına açıklık getirilmiştir.

i) İmar Kanunun 18’inci Maddesine ilişkin Tanımlar
Düzenleme Sahası: Sınırı belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni, bu sınırlar dışında il idare kurulu kararıyla tespit edilerek düzenlemesine karar verilen sahadır. Düzenleme Sınırı: Düzenlenecek imar adalarının, imar planına göre düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumlarına, yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadet yeri ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır. Düzenleme Ortaklık Payı (D.O.P.): Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumlarına, yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olamayan alanlar ile ibadet yeri, karakol yerleri ile ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden % 40’a kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tespit edilen karşılığı bedeldir. (Daha önce düzenleme ortaklık payı %35 idi. Bu 5006 sayılı Kanunla %40’a çıkarılmıştır.) Umumi Hizmetlere Ayrılan Miktar: Bir düzenleme sahasında Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumlarına, yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olamayan alanlar ile ibadet yeri, karakol yerleri ile ilgili tesisler için ayrılan alanların tümüdür.

C.KIYI MEVZUATI 3621 Sayılı Kıyı Kanununda Geçen Kavramlar Bakanlık: Çevre Ve Şehircilik Bakanlığıdır. Kıyı Çizgisi: Deniz, göl ve akarsularda, suyun taşkın durumları dışında kara parçasına değdiği noktaların birleşmesinden oluşan meteorolojik olaylara göre değişen doğal çizgidir. Tabii ve suni göllerde Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünce belirlenen maksimum su kotu kıyı çizgisini belirler. Kıyı Kenar Çizgisi: Deniz, tabii ve suni göl ve akarsuların, alçak basık kıyı özelliği gösteren kesimlerinde kıyı çizgisinden sonra kara yönünde su hareketlerinin oluşturduğu kumsal ve kıyı kumullarından oluşan kumluk, çakıllık, kayalık, taşlık, sazlık ve benzeri alanların doğal sınırı; dar-yüksek kıyı özelliği gösteren yerlerde ise şev ya da falezin üst sınırıdır. Bu tanımda dikkat edilmesi gereken husus, rüzgarın savurduğu kumlarla oluşan kumluğun kıyı mevzuatı kapsamında olmayacağı, su hareketleriyle oluşan kumluk yine suyun etkisi altındaysa kıyı mevzuatına tabidir. Bu sınır doldurma suretiyle arazi elde edilmesi halinde de değiştirilmez. Kıyı kenar çizgisi tespitine konu olmayan akarsuların, deniz, tabii ve suni göllerle birleştiği yerlerde, kıyı kenar çizgisi; deniz, tabii ve suni göl kıyı kenar çizgisi olarak tespit edilir. Kıyı: Kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasında kalan alandır. a-Dar-Yüksek Kıyı: Plaj ya da abrozyon platformu olmayan veya çok dar olan şev veya falezle son bulan kıyılardır. b-Alçak-Basık Kıyı: Kıyı çizgisinden sonra da devam eden kıyı hareketlerinin oluşturduğu plaj, hareketli ve sabit kumulları da içeren kıyı kordonu lagün gölü, lagün alanları, sazlık, bataklık ile kumluk, çakıllık, taşlık ve kayalık alanları içeren kıyılardır.

Sahil Şeridi: Kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alandır. a-Sahil Şeridinin Birinci Bölümü: KKÇ ’nden itibaren kara yönünde 50 metre genişliğindeki alan olup, sadece açık alanlar, yeşil alan, gezinti alanları, çocuk bahçesi ve rekreaktif kullanımlar ve yaya yolu olarak kullanılabilecek alanlardır. b-Sahil Şeridinin ikinci Bölümü: Sahil şeridinin birinci bölümünden itibaren, kara yönünde en az 50 metre genişliğindeki alan olup, toplumun yararlanmasına açık, günübirlik turizm yapı ve tesisleri, taşıt yolları, açık otoparklar ve arıtma tesislerinin yapılabileceği alanlardır. Toplumun Yararlanmasına Açık Yapı: Mevzuata göre tespit ya da tasdik edilmiş kural ve ücret tarifelerine uygun biçimde, getirdiği kullanımdan belirli kişi ya da topluluklara ayrıcalıklı kullanım hakkı tanımaksızın yararlanmak isteyen herkese eşit ve serbest olarak açık bulundurulan ve konut dokunulmazlığı olmayan yapıdır. Taşıt Yolu : Motorlu taşıt trafiğine açık olan yollardır. Rekreaktif Alanlar : Halkın eğlence ve dinlenme gereksinimlerini karşılamaya dönük, açık olarak düzenlenen oturma ve yemek yerleri, yemek pişirme yerleri, çeşmeler, oyun ve açık spor alanları, açık gösteri alanları ve yeşil bitki örtüsü bulunan alanlardır.

Liman : Gemilerin yolcu indirip-bindirme, yükleme-boşaltma, bağlama ve beklemelerine elverişli yeterli su derinliğine sahip, teknik ve sosyal altyapı tesisleri, yönetim, destek, bakım-onarım ve depolama birimleri bulunan tabii veya suni olarak rüzgar ve deniz tesirlerinden korunmuş kıyı yapılarıdır. tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kıyı Kanununun uygulanmasına Dair Yönetmelikte Değişiklik Yapılması Hakkında Yönetmeliğin 1 inci maddesi ile “Kruvaziyer Liman” tanımı eklenmiş ve aynı maddedeki “Teknik ve Sosyal Altyapı” tanımı aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. Kruvaziyer Liman: Organize turlar ile seyahat eden kişilerin taşındığı yolcu gemilerinin (kruvaziyer gemilerin) bağlandığı, günün teknolojisine uygun yolcu gemisine hizmet vermek amacıyla liman hizmetlerinin (elektrik, jeneratör, su, telefon, internet ve benzeri teknik bağlantı noktaları ve hatlarının) sağlandığı, yolcularla ilgili gümrüklü alan hizmetlerinin görüldüğü, ülke tanıtımı ve imajını üst seviyeye çıkaracak turizm amaçlı (yeme-içme tesisleri, alışveriş merkezleri, haberleşme ve ulaştırmaya yönelik üniteler, danışma, enformasyon ve banka hizmetleri, konaklama üniteleri, ofis binalar) fonksiyonlara sahip olup, kruvaziyer gemilerin yanaşmasına ve yolcuları indirmeye müsait deniz yapıları ve yan tesislerinin yer aldığı limandır." Tersane : Yük ve yolcu (ticari veya turistik amaçlı) gemileri ile teknelerin (ahşap, polyester, fiberglas, çelik) inşa, tadil, bakım ve onarımı için dalgakıranla durgun su temin edilmiş, yüzer havuzlu, teknik ve sosyal altyapısı, yönetim, bakım, onarım ve depolama birimleri de bulunan kıyı yapılarıdır. Yat Limanı : Yatlara güvenli bir bağlama, her yata doğrudan yürüyerek çıkılmasına olanak sağlayan, yeterli derinlikte su bulunan ve yatlara teknik ve sosyal altyapı, yönetim, destek, bakım ve onarım hizmetleri sunan, rüzgâr ve deniz tesirlerinden korunmuş Başbakanlık Denizcilik Müsteşarlığından “İşletme belgesi” almış, turizm belgeli kıyı yapılarıdır. Balıkçı Barınağı : Balıkçı teknelerine hizmet vermek amacı ile dalgakıranla korunmuş, yöre balıkçılarının ihtiyacına yetebilecek kadar havuz ve geri sahaya sahip, bağlama rıhtımları ile suyu, elektriği, ağ kurutma sahası, çekek yeri, deniz ürünlerini geçici depolama ve satış üniteleri bulunan kıyı yapılarıdır. Yat Çekek Yeri : Yatlara; kışlama, güvenli bir şekilde karaya çekme, denize indirme, karada muhafaza, bakım-onarım (tersane ve büyük onarım tesisleri hariç) teknik altyapı ve yönetim hizmetleri sunan kıyı yapılarıdır. Çekek Yeri : Balıkçı tekneleri, küçük tonajlı tekneler veya yatların bakım ve onarımlarının yapılması için karaya alınmalarına imkân sağlayacak donanıma ve bakım ve onarım çalışmalarına yetecek kadar kumsal veya sıkıştırılmış toprak zemin veya katı sıcak asfalt veya betonlanmış meyilli alana sahip olan kıyı düzenlemeleridir.

Kıyı Kenar Çizgisinin Tespiti
Deniz ve göl kıyıları ve sahil şeritleri ile Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliğinde belirtilen akarsulara ait kıyılarda planlama ve uygulama yapılmadan önce kıyı kenar çizgisinin tespit edilerek onaylanması zorunludur. Valiliklerin KKÇ ’ni yıllık programlar dahilinde süratle tamamlamaları esastır. Özel veya tüzel kişilerce talep edilmesi halinde KKÇ ’nin üç ay içinde tespit edilmesi gerekmektedir. Deniz, göl ve akarsularda kamu yararının gerektirdiği hallerde uygulama imar planı kararı ile ekolojik denge de göz önünde bulundurularak doldurma veya kurutma yoluyla arazi kazanılabilir. Bu alanlarda yukarıda belirtilen, kıyıda yapılabilecek yapılar ile park, yeşil alan, açık otopark, çocuk bahçeleri gibi teknik ve sosyal altyapı tesisleri yapılabilir. KKÇ ’nin yeri, doldurma ve kurutma suretiyle arazi elde edilmesi halinde değişmez. (1)Kıyı Kenar Çizgisi Tespit Komisyonlarının Oluşumu K.K.Ç. tespit komisyonları aşağıda belirtilen ve kamu görevlisi olması zorunlu olan beş meslek grubunun her birinden en az bir kişinin katılımı ve ilgili Valiliğin onayı ile oluşur. Yer Bilimci (Jeoloji Mühendisi, Jeolog veya Jeomorfolog): Bölgenin ve incelenen arazinin jeolojik ve jeomorfolojik incelemesini yapar. Zeminin özelliklerini ve oluşum şartlarını ortaya koyarak su hareketlerinin kara yönündeki etkisinin sınırlarını tespit etmeye çalışır. Ziraat Mühendisi: İncelenen arazinin genel olarak florasını belirler. Su hareketlerinin etkin olduğu yerler ile diğer yerler arasındaki bitki örtüsü değişimi ve farkını, tatlı ve tuzlu su etkisinde yetişebilen bitki türlerini, zeminin tarımsal niteliğini ve topraklaşma sınırını tespit ederek bu zeminde yetişebilen bitki türlerini belirler ve su hareketlerinin etkisinin sınırlarını tespit etmeye çalışır. Harita Mühendisi: KKÇ. ’nin tespitinde kullanılacak halihazır haritanın arazinin güncel durumunu yansıtıp yansıtmadığını belirleyerek K.K.Ç. için arazide belirlenen kırık noktaların ölçümü ile harita üzerine aktarılması işleminin yapılmasını ve bunun kontrolünü sağlar. Mimar veya Şehir Plancısı: Gerek arazi incelemelerinde gerekse büro çalışmalarında fiilen bulunarak, konuları ile ilgili görüşleri doğrultusunda KKÇ tespitlerine katılır. İnşaat Mühendisi: Gerek arazi incelemelerinde gerekse büro çalışmalarında fiilen bulunarak, konuları ile ilgili görüşleri doğrultusunda KKÇ tespitlerine katılır.

(2)Kıyı Kenar Çizgisinin Tespiti ve Onayı
Kanunun 7 nci maddesine göre, ( tarihli ve sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanan Yönetmelik ile değişik) Onaylı kıyı kenar çizgisi bulunmayan alanlardaki tespit işlemlerinin valiliklerce bir program dahilinde ve en kısa sürede gerçekleştirilmesi esastır. Valiliklerce yıllık tespit programları hazırlanır. Tespit işlemlerinin Kanun, Yönetmelik ve bu programlara uygun olarak yürütülmesi ve tamamlanması için her türlü önlem alınır. Ancak, ilgililerin tespit talebi halinde, yıllık programda olup olmadığına bakılmaksızın kıyı kenar çizgisi tespiti, bu Yönetmelik esaslarına göre öncelikle yapılır. Kıyı kenar çizgisi tespitleri, muhtemel kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde en az 200 m.lik alanı içeren halihazır haritalar üzerinde pafta bütününde geçirilir. Tespit talepleri, haritaya ilişkin koşulların tamamlanarak valiliğe tesliminden sonra valiliğince 3 ay içinde sonuçlandırılır. Kıyı kenar çizgisi tespiti, talep üzerine yapılmış ise, Bakanlığa gönderilen ozalit paftalar üzerine talep konusu taşınmaz veya taşınmazların mülkiyet sınırları da işlenir. (3)Kıyı Kenar Çizgisinin Onayı Orijinal pafta, bu paftadan çoğaltılmış bir takım ozalit pafta, mahallinde tutulan tutanak ve ölçü işlemleri ile ilgili belgeler valiliğe sunulur. Valilik uygun görüşü ile birlikte bu belgeleri ve konu ile ilgili diğer belgeleri Bayındırlık ve İskan Bakanlığa gönderir. Uygun görülen kıyı kenar çizgileri Bakanlıkça onaylanarak yürürlüğe girer. Onaylı orijinal pafta valiliğe gönderilir. Bakanlıkça uygun görülmeyen kıyı kenar çizgisi paftaları, gerekli düzeltmeler veya yeniden tespit yapılmak üzere valiliğe iade edilir.

Kıyılarda Yapı Yasağı Kıyılarda yapı yasağı buralardan yararlanmaya ilişkin ilkelerle yakın ilişkilidir. Kıyılarda yapı yasağına ilişkin Kıyı Kanunu’nun 6. maddesi de yapı yasağını belirtmeden önce 5. maddedeki “herkesin eşit ve serbest yararlanması” ilkesini tekrar etmiş belki bir anlamda yapı yasağına bir gerekçe vermiştir. Kural olarak kıyılarda hiçbir yapı yapılamaz. Bu kuralın istisnalarını da kanun aynı maddede vermiştir. Ayrıca buralarda yapı yapılamayacağı gibi, duvar, çit, parmaklık, tel örgü, hendek, kazık ve benzeri engeller oluşturulamaz. Kıyı Kanunu’nun bu hükümlerinin temel dayanağının kıyılardan yararlanmaya ilişkin ilkeler olduğunu söylemiştik. Kıyının önüne herhangi bir şekilde engel oluşturulması tabi ki kıyıdan yaralanmayı engelleyecektir ve kabul edilemez.

Kıyıda sadece yapılar yapılmış olması kıyılardan yararlanmayı engellemez, kıyının yapısını değiştirecek kazılar ve buralara dökülecek atıklar da kıyının kullanımına engel olur. Kıyı kanunu 6. Maddesinin 2. ve 3. fıkrasında bunlara ilişkin hükümlere yer vermiştir. Bunlara göre; Kıyılarda yapı yasağının istisnaları vardır. Kıyı kanunu bunları iki kümede toplamıştır: Birinci kümede kıyının kamu yararına kullanımı ve kıyıyı korumak amacına yönelik alt yapı ve tesisler, ikinci kümede ise faaliyetleri gereği kıyıdan başka yerde yapılmaları mümkün olmayan yapı ve tesisler yer alır. Bunların yapılması ancak uygulama imar planı kararı ile olabilir ve bu yapı ve tesisler yapım amacı dışında kullanılamazlar. Ancak Yönetmeliğin 13. m. Göre uygulama imar planı yapılmadan sabit olmayan duş, gölgelik, soyunma kabini, aralarında 150 m. Mesafe olmak ve 6 m²’yi geçmeyen büfe, fosseptik yapımı gerektirmeyen seyyar tuvalet, ahşap iskele yapılabilir. Kıyı Kanunu 7. maddesinde kurutma ve doldurma yoluyla arazi elde edilmesini hükme bağlamıştır. Buna göre, bu işlemler ancak kamu yararının gerektirdiği durumlarda idare tarafından yapılabilir. Buralarda kıyılarda yapılmasına izin verilen yapılar ve yol, açık otopark, park, yeşil alan, ve çocuk bahçeleri gibi teknik ve sosyal altyapı alanları dışında yapı yapılamaz. Bu araziler de devletin hüküm ve tasarrufu altındadır, özel mülkiyet konusu olamaz.

Kıyıda Planlama Ve Yapılanma
(1)Kıyıda Yapılanma Kıyıda yapılabilecek yapılar ve yapılaşma esasları Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 12 ve 13 ncü maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre kıyılarda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılıp onaylanmadan uygulama ve yapılanmaya geçilemez. Kıyıda gerektiğinde ilgili kuruluşların görüşleri dikkate alınarak sadece Kanunun 6 ncı maddesi ve bu yönetmeliğin 13 üncü maddesindeki yapı ve tesislerin inşası amacıyla imar planı yapılabilir. 2634 sayılı Turizmi Teşvik kanununa göre belirlenen turizm bölge, alan ve merkezlerindeki turizme dönük kullanımlar ile aynı alanlarda yer alan sahil şeritlerindeki günübirlik turizm alanlarının veya sahil şeridi dışındaki konaklama tesislerinin tamamlayıcısı ve devamı niteliğinde olan ve bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinin (a) bendinde sayılan yapı ve tesislere ait uygulama imar planları, aynı kanunun 7 inci maddesi uyarınca Turizm Bakanlığı'nca onaylanarak yürürlüğe girer. (Değişik: /12374 R.G.) İkinci fıkra kapsamı dışında kalan uygulama imar planları 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca Bakanlık, valilik veya belediyesince onaylanarak yürürlüğe girer.

13 üncü madde de kıyıda yapılabilecek yapıları sayma yolu ile belirleyerek yoruma yer bırakmadan kesin ve açık biçimde belirlemiştir. Kıyıda onaylı uygulama imar planlarına göre ve çevre kirliliğinin önlenmesine ilişkin tüm önlemler alınmak koşulu ile aşağıdaki yapı ve tesislere yapılabilir: a) Kıyının kamu yararına kullanımına ve kıyıyı korumak amacına yönelik altyapı ve tesisler: İskele, liman, barınak, yanaşma yeri, rıhtım, dalgakıran, köprü, menfez, istinat duvarı, fener, çekek yeri, kayıkhane, tuzla, dalyan, tasfiye ve pompaj istasyonları b) Faaliyetlerinin özelliği gereği kıyıdan başka yerde yapılmaları mümkün olmayan yapı ve tesisler: Tersane, gemi söküm yeri, su ürünlerini üretim ve yetiştirme tesisleri, c) (Değişik /21890 R.G.) Kıyılarda ayrıca uygulama imar planı yapılmadan sabit olmayan duş, gölgelik, soyunma kabini, aralarında en az 150 metre mesafe olmak kaydı ile 6 m² 'yi geçmeyen büfe ve kirletici etkisi olmayan fosseptik yapımını gerektirmeyen seyyar tuvalet ve ahşap iskeleler yapılabilir.

(Ek: /21374 R.G.) a) ve (b) bentlerinde sayılan yapı ve tesis alanlarında, bu kullanımların tamamlayıcısı niteliğinde ve yapılması zorunlu alt ve üst yapı ve tesisleri yapılabilir. Günübirlik turizm yapı ve tesisleri yapılamaz. (Ek: /21890 R.G.) Sahil şeridinin ikinci bölümünde ve sahil şeridi gerisinde kalan özel kullanımlara ait arıtma tesisleri kıyıda yapılamaz. Bu alanlarda sadece kamuya yararlı arıtma tesisleri yer alabilir. Kıyılarda yapılan yapı ve tesisler, yapım amaçları dışında kullanılamazlar. Ek: R.G) Kıyıda kalıp 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca tescil edilen yapılar korunur; bu yapıların kullanım kararları ve yapılaşma şartları, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu tarafından belirlenir ve uygulama imar planları hazırlanırken bu kararlar esas alınır.

(2)Doldurma ve Kurutma Yoluyla Arazi Kazanma ve Üzerine Yapılabilecek Yapılar
Doldurma ve kurutma yoluyla arazi kazanılıp yapı yapılması da mümkündür. Yönetmeliğin 14 ve 15 inci maddelerinde bu konu düzenlenmiştir. (Değişik: /21890 R.G.) Denizlerde, içme ve kullanma suyu kaynağı olmamak kaydı ile tabii ve suni göllerde ve akarsularda; sadece kamu yararının gerektirdiği hallerde daha uygun alternatifler bulunmaması veya kıyı alanının yetersizliği nedeniyle ve uygulama imar planı kararı ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde belirtilen yapı ve tesislerle, Kanunun 7 inci maddesi gereği yapılabilecek kara, deniz, hava ulaşımına yönelik altyapı tesisleri, yeşil alan düzenlemeleri kapsamında park, çocuk bahçesi, açık spor alanları ile açık alan ağırlıklı olmak üzere ve emsali aynı amaçla ayrılan alının %3 unu yüksekliği 5.50 m. yi aşmayan takılıp sökülebilir elemanlarla inşa edilen; lokanta, gazino, çay bahçesi, sergi üniteleri ve idare binalarını içeren fuar, piknik, eğlence alanları düzenlemek amacıyla doldurma ve kurutma işlemi yapılarak arazi kazanılabilir. Planların hazırlanması, incelenmesi ve doldurma ve kurutma işleminin gerçekleştirilmesi aşamalarında, ekolojik dengenin korunması, deniz, tabii ve suni göl ve akarsularla bunların çevrelerinin ve bu çevredeki canlı hayatın olumsuz etkilenmemesi esastır.

Bu gibi yerlerde doldurma veya kurutmayı yapacak ilgili idarenin valiliğe iletilen teklifi, valilik görüşü ile birlikte Bayındırlık ve İskan Bakanlığına gönderilir. Bakanlık, konusuna göre ilgili kuruluşların görüşünü de almak suretiyle teklifi inceler. Uygun bulunması halinde ilgili idare tarafından uygulama imar planı hazırlanır. Bu yerler için yapılacak planlar hakkında İmar Kanunu hükümleri uygulanır. Ancak, bu planlar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan alanlardaki planlar ise, anılan Kanunun 7 nci maddesine göre tasdik edilir. Doldurma ve kurutma işlemleri yürürlükteki mevzuat hükümlerine göre yapılır. Bu araziler Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır, özel mülkiyet konusu olamaz. Bu alanlar üzerinde 6 ncı maddede belirtilen yapılar ile yol, açık otopark, park, yeşil alan ve çocuk bahçeleri gibi teknik ve sosyal altyapı alanları düzenlenebilir.” denilmektedir. 5393 sayılı Belediye Kanununun "Belediye tasarrufundaki yerler" başlıklı 79 uncu maddesinin 2 nci fıkrasında; "Belediye tarafından deniz, akarsu ve gölden doldurma suretiyle kazanılan alanlar, Kıyı Kanunu ve ilgili mevzuata uygun olarak kullanılmak şartıyla Maliye Bakanlığı tarafından belediyelerin, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerinin tasarrufuna bırakılır." hükmü yer almaktadır.

(3)Sahil Şeridinde Yapılanma
(Değişik: /21374 R.G.) Bu Yönetmeliğin 16 ncı maddesine göre belirlenen sahil şeritlerinde uygulama imar planı olmaksızın hiçbir yapı ve tesis yapılamaz. (Ek: /21890 R.G.) Sahil şeridinin ikinci bölümünde veya sahil şeridi gerisinde kalan alanlarda yer alan özel yapı ve tesislere ait arıtma tesisleri sahil şeridinin birinci bölümünde yer alamaz. Bu tür arıtma tesisleri ait oldukları tesislerin mülkiyetinde ve kamuya terk edilmesi gerekli olmayan alanlarda inşa edilebilir. (Değişik: /21890 R.G.) Sahil şeridinin ikinci bölümünde sadece onaylı uygulama imar planında belirlenmiş toplumun yararlanmasına açık günübirlik turizm tesisleri, bu Yönetmeliğin 13 ve 14 üncü maddesinde belirtilen yapı ve tesisler ile ilgili kıyı ve deniz güvenliğini sağlamak amacıyla lojman, konaklama ve benzeri tesisler içermek üzere inşa edilecek karakol ve bu gibi güvenlik yapıları yer alabilir. Onaylı uygulama imar planı bulunan sahil şeritlerinde; kıyıyı geçişi engelleyecek şekilde oluşturulmuş duvar, çit, parmaklık, tel örgü, hendek, kazık ve benzeri engellerin derhal kaldırılması, ilgili valilik ve belediyelerce sağlanır. Sahil şeridinde inşaat ruhsatı verilebilmesi için onaylı uygulama imar planı hükümlerine uygun olarak 3194 sayılı İmar Kanunu ve Yönetmeliklerine göre işlem yapılarak imar parsellerinin oluşturulması ve kamuya açık alanların kamu eline geçmesi şarttır. İnşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni ile ilgili işlemler 3194 sayılı İmar Kanunun Hükümlerine göre yürütülür. Sahil şeridinde inşaata başlanabilmesi için yapılacak toplumun yararlanmasına ayrılmış yapı olduğunu tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesi zorunludur.

E. YABANCILARIN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ EDİNMESİ
2644 sayılı Tapu Kanunu 3.maddesi ile “Varlıkları T.C. hükümetince tanınmış olan yabancılara ait dini, ilmi, hayri müesseselerin fermanlara ve hükümet kararlarına dayanarak sahiplendikleri taşınmazlar belgelerin sınırları dışına çıkmamak ve hükümetin izni alınmak koşuluyla müesseselerin tüzel kişilikleri adına tescil olunabilir.” şeklinde hüküm konularak yabancı tüzel kişilerin önceden edinmiş oldukları taşınmazları adlarına tescili kabul edilmiş ancak yabancıların mülk edinmesine imkan veren 35. maddesinde yalnızca gerçek kişilere yer vermek suretiyle tüzel kişilere yeniden mal edinmelerine müsaade edilmemiştir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi tarih ve E.2605 K.3529 sayılı kararında; ”Varlıkları Lozan Antlaşmasıyla kazanılmış hak olarak tanınan yabancı tüzel kişilerin yalnız durumlarının olduğu gibi korunacağı Antlaşma ile kabul edilmiş ve o zamanki durumun korunması için benzeri Türk tüzel kişilerine tanınan hakların bu tüzel kişilere verileceği hükme bağlanmıştır. Bu çeşit müesseselerin eski hallerini genişletmelerini devlet anlaşma ile kabul etmemiştir. Tapu Kanununun 3. maddesiyle yabancı tüzel kişilerin yeniden taşınmaz mal edinemeyecekleri hükmünü koymuştur.” denilerek bu yasak teyit edilmiştir. Ancak daha sonra çıkarılan Turizmi Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu, Bankalar Kanunu ve Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu ile bu genel esasa istisna getirilmiştir. Genellikle yabancı kamu tüzel kişilerine, yabancı devlet ülkesinde taşınmaz edinme hakkı tanınmamıştır. Bir devletin diğer bir devlet ülkesinde taşınmaz edinme hakkına sahip olması o ülkenin mülki bütünlüğüne aykırı olduğu gibi, siyasi kapitülasyonlara da neden olabilir. Bununla beraber bir ülkede bulunan elçilik ve konsolosluklara ait binalar bunun istisnasını teşkil eder. Tapu Kanununun 35 inci maddesinde yapılan değişiklikle, tüm yabancı ticaret şirketlerinin karşılıklı olmak ve kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak koşuluyla Türkiye’de taşınmaz edinmeleri mümkün hale getirilmiştir. Yabancı bir devlet ile ülkemiz arasında ticaret şirketleri yönünden karşılıklılığın bulunup bulunmadığı Dışişleri Bakanlığından sorulmak suretiyle belirlenmektedir. Ayrıca yabancı gerçek kişiler lehine bir sınırlı ayni hak tesis edileceği sırada karşılıklılık şartının aranmayacağı kuralı yabancı ticaret şirketleri için de getirilmiştir. ayrıca 442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesi tamamen yürürlükten kaldırılmıştır.

Tapu Kanununun 35. maddesinin yeni hali aşağıdaki şekildedir:
Madde 35- (Yeniden Düz.:29/12/ /1md.) Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez.

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir. Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır. (Değişik yedinci fıkra: 3/7/ /1 md.) Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebilirler. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde, ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dâhilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur. Valiliklerce, merkez ilçe ve ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünde meydana gelen değişiklikler takip eden yılın Ocak ayı sonuna kadar komisyona bildirilir.

(Değişik sekizinci fıkra: 3/7/2008-5782/1 md
(Değişik sekizinci fıkra: 3/7/ /1 md.) Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır. Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinebilmeleri için iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. -Karşılıklı olmak, -Kanun yoluyla getirilmiş sınırlayıcı hükümlere uymak,

1. Mütekabiliyet Esası (Karşılıklı İşlem)
Karşılıklılığın kanuni ve fiili olmasının yanında yeni düzenlemede karşılıklılık ilkesinin birebir uygulanması yerine, yabancı devletin kendi vatandaşlarına veya kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esası getirilmiştir. Mütekabiliyet esası, en az iki devlet arasında uygulanan ve her birinin ülkelerinde diğerinin vatandaşına aynı mahiyetteki hakları karşılıklı tanımalarını ifade eder. Bu ilke anlaşma ile tanıma yanında iç mevzuat bakımından bir engel koymama biçiminde yazılı hukukta yer alabilir. Uygulamada mütekabiliyet esasının varlığını kabul etmek için idari karar ve istisnai kanunlarla Türk uyruklular için mülkiyet ve miras haklarının kısmen veya tamamen sınırlanıp sınırlandırılmadığının diğer bir ifade ile fiili durumun tespiti gereklidir.

2. Mütekabiliyet Esasının İstisnaları
Yukarıda belirttiğimiz gibi yabancıların ülkemizde taşınmaz mal edinmeleri konusunda asıl olan mütekabiliyet esasının varlığıdır. Ancak gerek kanunlarımız ve gerekse taraf olduğumuz uluslararası antlaşmalar bu kurala bazı istisnalar getirmiştir. Bunlar; a) Vatansızlar (Haymatlos) Vatansız, hiç bir devlete vatandaşlık bağı ile bağlı olmayan ve herhangi bir devletin kanunlarına göre vatandaş sayılmayan kimsedir. Hukukumuzda vatansızların taşınmaz mal edinmelerine imkan tanıyan bir hüküm bulunmamaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün tarih ve 2834 sayılı yazılarında “Hiç bir devletin tabiiyet ve himayesinde bulunmayan vatansızların ülkemizde taşınmaz edinmeleri konusunda bir hüküm bulunmamakta ise de uluslararası hukuk kuralları bakımından bunların bazı haklardan mahrum oldukları ve İnsan Hakları Beyannamesinde mülkiyet hakkına yer verildiği Dışişleri Bakanlığından bildirilmiş olmasına göre bunların taşınmaz edinmeleri mümkündür” denilerek vatansızların mütekabiliyet esasına tabi olmadan taşınmaz mal edinebilecekleri belirtilmiştir. Maliye Bakanlığı Baş Hukuk Müşavirliği ve Muhakemat Genel Müdürlüğünün tarih ve sayılı yazısında Türkiye’de yabancı statüsüne tabi kişilerin taşınmaz iktisap edebilmeleri temelde mütekabiliyet şartına bağlıdır. Haymotlos olan (...) hiç bir vatandaşlık hakkına sahip olmadığı gibi, yabancı statüsündeki kişilerin Türkiye’de yararlanabileceği haklardan da yararlanamayan bu kişilerin mütekabiliyet şartı gerçekleşmediğinden (...) Türkiye’de taşınmaz edinmelerinin mümkün olmadığı belirtilerek aksi bir görüş sergilenmiştir. Türkiye’nin de taraf olduğu tarihli “Vatansız Kişilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme” hükümleri ile vatansız kişiler hukuki açıdan yabancılar ile eşit tutulmuştur. Bu durumda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yazısında belirtildiği şekilde vatansızların taşınmaz edinmeleri mümkündür.

b) Mülteciler 2510 sayılı İskan Kanununun 3. maddesi “Türkiye’de yerleşmek maksadı ile olmayıp bir zaruret ilcasile muvakkat oturmak üzere sığınanları” mülteci olarak tanımlamıştır. Türkiye’nin 1961 yılında onayladığı ve tarihinde Cenevre’de imzalanan Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme”nin 7/2. maddesinde bütün mültecilerin akit devletlerin ülkesinde üç sene ikametten sonra kanuni mütekabiliyet şartından muaf olacakları belirtilmiştir. O halde mülteci sıfatıyla üç yıl Türkiye’de bulunanlar mütekabiliyet şartına bağlı olmaksızın taşınmaz edinebilirler. Ayrıca sözleşmenin 8. maddesi ile “Yabancı bir devlet vatandaşlarının şahıs, mal veya menfaatleri aleyhine ittihaz edilecek tedbirler bakımından akit devletler bu gibi tedbirleri mezkur devletin resmen vatandaşı olan mülteciye sırf bu vatandaşlığa müsteniden tatbik edemezler” hükmü getirilmek suretiyle mülteciler korunmuştur. c) Muhacirler Muhacirler çeşitli nedenlerle bağlı bulunduğu ülkeyi terk ederek yerleşmek amacıyla başka bir ülkeye giden kişilere denir. Kimlerin muhacir olacağı İskan Kanununun 3. maddesine göre; Türkiye’ de yerleşmek maksadıyla gelmek, Türk soyundan olmak ve Türk kültürüne bağlı olmak gereklidir. Ülkemize bu şekilde gelen kişiler Bakanlar Kurulu Kararı ile Türk vatandaşı olurlar.

F.KADASTRO 1.Tanım Kadastro faaliyetleri, toprağın, arazinin arz üzerindeki fiziki ve hukuki durumlarının belirlenme çalışmalarının bütünü ile bunların kayıt düzenini ihtiva etmektedir. a)Kadastro 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanununun 1 inci maddesine göre, kadastro; taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarının belirlenmesi faaliyetidir. Ülkemizde kadastro, Medeni Kanunun öngördüğü tapu sicilini tesis etmenin bir aracı ve bu amaca yönelik faaliyet olarak icra edilmektedir. Kadastro, taşınmaz malların hukuki durumlarını ve geometrik biçimlerini belirleyen bir tekniktir. b)Kadastro Bölgesi Her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçelerinin idari sınırları içinde kalan yerlere kadastro bölgesi denir (3402 S.K. m.2). 766 sayılı Kanunun 3 üncü maddesinde, tapulama işleri için her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçeleri birer bölge, her bucak merkezi ile her köy birer birlik sayılmıştı. c)Kadastro Çalışma Alanı Kadastro bölgesindeki her köy ile belediye sınırları içinde bulunan mahallelerden her birine Kadastro Çalışma Alanı denir (m.4/1). 2613 sayılı Kanunda mıntıka, 766 sayılı Kanunda ise birlik esas alınmıştı sayılı Kanun mıntıka ve birlik kavramlarını Kadastro Çalışma Alanı kavramında birleştirmiştir.

d)Kadastro Ekibi En az iki kadastro teknisyeni, mahalle veya köy muhtarı ile üç bilirkişiden oluşan topluluğa Kadastro Ekibi denir (m. 3/1). e)Kadastro Komisyonu Kadastro Müdürünün veya yardımcısının başkanlığında, bir kadastro üyesi ve itirazın mahiyetine göre Kontrol Mühendisinden veya Tasarruf Kontrol Memurundan oluşan başlıca görevi itirazlı tutanakları incelemek ve karara bağlamak olan Komisyona Kadastro Komisyonu denir (m.3/VIII). a) Kadastro Bölgeleri ve Çalışma Alanları ile İlgili Esaslar Kadastrosuna başlanacak bölgeler en az 1 ay önceden Resmi Gazetede, Radyo ve Televizyonda, bölge merkezi ve bağlı bulunduğu ilde, varsa yerel gazetede ilan olunur ve ayrıca alışılmış vasıtalarla duyurulur (md.2)

b) Kadastro Ekibi ve Komisyonun Kuruluş Şekli
En az 2 kadastro teknisyeni, mahalle veya köy muhtarı ile üç bilirkişiden oluşur. Muhtarın diğer bir kadastro ekibi ile çalışması veya herhangi bir sebeple hazır bulunmaması halinde, yerine kanuni vekili katılır. Belediyesi olan yerlerde belediye meclisi, köylerde köy derneği tarafından en geç 15 gün içinde 6 bilirkişi, çalışma alanında birden çok ekibin görev yapması halinde her ekip için ayrıca 3 bilirkişi seçilir. Seçilen bilirkişilerin 40 yaşını bitirmiş olması ve kısıtlı veya yüz kızartıcı bir suçtan kesinleşmiş mahkumiyeti bulunmaması gerekir. Bilirkişilerin zamanında seçilememesi veya bilirkişiliklerine mani hallerin bulunması halinde, bölgenin mülki amiri tarafından aynı sayıda bilirkişi belirlenir. Seçilen bilirkişiler kadastro ekibinin çalışması sırasında; Kendisine, eşine, usul ve füruuna, kardeşine, kardeşinin çocuklarına ve eşinin usul ve füruuna ait tespitler ile bunların hak iddia ettiği tespitlerde ve ayrıca hak iddia edenlerden biri ile kendisi veya usul ve füruu arasında davası bulunanlara ait tespitlerde de bilirkişi olarak dinlenemezler. Bilirkişiliğe mani yukarıdaki haller, kadastro teknisyeni, muhtar ve diğer görevliler ile bunların yerine kaim olanlar hakkında da uygulanır.

(3)Bilirkişilerin seçimi
i)Karar organları tarafından seçilmesi Bilirkişiler, belediye meclisi veya köy derneğince salt çoğunlukla seçilir. Çoğunluk sağlanamadığı takdirde toplantı ertesi güne bırakılır; İkinci toplantıda bulunanların çoğunluğu ile seçilir. Seçim sonuçları köylerde köy karar defterinde, belediyelerde ise bu konuda alınacak meclis kararında belirtilir. ii)Mülki amir tarafından belirlenmesi Bilirkişilerin süresi içinde seçilememesi veya bilirkişiliklerine engel sebeplerin bulunması ya da köy veya mahalle sınırlarının değişmiş olması nedeniyle seçilen bilirkişilerin taşınmaz mallar hakkında yeterli bilgi verememeleri halinde, 3402 sayılı Kanunun 3/5 inci maddesi gereğince Kadastro Müdürünün talebi ile mülki amir tarafından o köy veya mahalleden ya da mücavir veya yakın köy ve mahallelerden istenilen sayıda bilirkişi belirlenir.

(5) Kadastro Çalışma Alanı, İlanı ve İtiraz
Kadastro Müdürü, kadastrosuna başlanacak mahalleyi veya köyü, en az 15 gün önce bölge merkezi ile çalışma alanı ve komşu köy, mahalle ve belediyelerde alışılmış vasıtalarla duyurulur. Bu duyuruda çalışma sınırlarının tespitine hangi gün ve saatte başlanacağı belirtilir. Kadastro çalışma alanı sınırında orman bulunduğu takdirde; Durum çalışmaya başlamadan 2 ay önce Orman Genel Müdürlüğüne bildirilir. Bu yerlerin orman sınırlaması ve orman sınırları dışına çıkarma işlemleri 6831 sayılı Orman Kanunu hükümlerine göre orman kadastro komisyonlarınca tespit ve haritasına işaretlenerek tutanakları ile birlikte kadastro ekiplerine teslim edilir. Bu yerlerin ölçü ve harita işlemleri yukarıdaki sınırlar esas alınarak kadastro ekiplerince ikmal edilir. 2 ay içinde kadastro komisyonlarınca orman sınırlarının belirlenememesi halinde kadastro çalışma alanı sınırları kadastro ekiplerince belirlenir ve çalışmalar bu kanun hükümlerine göre yürütülür. Kadastro ekiplerince bu şekilde tespit ve ilan edilen yerlerde orman kadastro işlemleri de ikmal edilmiş sayılır. Orman Kadastrosu kesinleşmiş yerlerde bu sınırlara aynen uyulur. Kadastro teknisyenlerince tespit edilen sınıra 7 gün içerisinde Kadastro Müdürlüğü nezdinde itiraz edilebilir. Kadastro müdürü, bu itirazı inceleyerek 7 gün içerisinde karara bağlar ilgililer hazırsa tefhim, (Tefhim; verilmiş olan kararın veya hükmün taraflara hakim tarafından sözle bildirilmesi) değilse derhal tebliğ edilen bu karara karşı 7 gün içerisinde Kadastro Mahkemesine itiraz edilebilir. Bu itiraz, duruşmasız ve gerektiğinde mahallinde inceleme yapılarak, 15 gün içinde kesin karara bağlanır. Ancak; tespit edilen bu sınıra karşı kesinleşmiş mahkeme kararı var ise aynı konuda itirazda bulunulamaz. Kadastro çalışma alanı içinde, ilk parsel için kadastro tutanağının düzenlenmesinden sonra idari teşkilat ve taksimatta yapılan değişiklik, başlanan kadastroyu durdurmaz.

iii) Kadastro Çalışma Alanında Mahalli Milli Emlak Teşkilatınca Yapılacak İşlemler
Kadastrosu yapılacak mahalle veya köyün, Defterdarlık veya Malmüdürlüğüne duyurulması üzerine Hazine hukukunun korunması için mahalli Milli Emlak Teşkilatının da çalışmalara başlaması gerekmektedir. Bu nedenle;- Milli Emlak Esas ve İlişkili Defter, özel idarelerde bulunan Arazi Tahsis Defterleri, belediyelerde bulunan Vergi Defterleri, şayet tapu dairelerinden temin edilebilirse; Bina Mükellefleri Hesap Defteri, Arazi Hülasa Defteri ve Vukuat Defterinden faydalanılarak Hazine mülkiyetindeki veya Hazine ile ilişikli taşınmaz malların bir listesini çıkarmak olmalıdır. Bu liste "Kadastro Teknisyenliği" elinde bulunan ve kadastrosu yapılacak yere ait kayıtları içeren "Tapu ve Vergi Kayıt Defteri" ile karşılaştırılacak Hazinenin mülkiyetinde bulunan veya Hazine ile ilişkisi bulunan tüm taşınmaz mallara ilişkin kayıtların bu defterde yer alıp almadığı kontrol edilmelidir. Yapılacak karşılaştırmada; Hazine mülkiyetindeki veya Hazine ile ilişikli taşınmaz mallardan söz konusu deftere yazılmayanların bulunduğu anlaşılırsa, bunların deftere yazılmaları sağlanmalıdır.

iv) Dava Listesi ve Diğer Belgelerin Alınması
Kadastro Müdürü, çalışma alanında işe başlamadan önce mahalli hukuk mahkemesinde, bu alandaki taşınmaz mallar hakkında görülmekte olan kadastro ile ilgili davalarla hükme bağlanmış olup da henüz kesinleşmeyen davaların listesini alır ve bunu çalışma alanı ile ilgili tüm tapu, vergi, harita ve diğer, belge örnekleri ile birlikte kadastro teknisyenliğine verir. Listenin müdür tarafından alınmasından sonra o çalışma alanında bulunan taşınmaz mallar hakkında mahalli hukuk mahkemelerine açılan davalar, derhal Kadastro Müdürüne bildirilir. Bu halde de Kadastro Müdürü, yukarıdaki fıkra hükmü uyarınca işlem yapar. Kadastro Müdürü bu listedeki davalı taşınmaz malların tespiti yapıldıktan sonra, bunlarla ilgili tutanakları, bir hafta içinde Kadastro Mahkemesine gönderir ve durumdan listenin alındığı mahalli mahkemeyi haberdar eder.

c) Sınırlandırma Ve Tespit İşleri
(1)Mevki veya Ada İlanı Kadastro teknisyenleri, kadastrosuna başlayacakları mevki veya adaları en az 7 gün önceden alışılmış vasıtalarla ilgili köy veya mahallede ilan ettirir. Çalışmalara 3 aydan fazla ara verilmesi halinde ilan yenilenir. (2)Taşınmaz Malların Sınırlandırılması Kadastro çalışma alanındaki taşınmazlarla ilgili belgelerin mahalline uygulanması, taşınmazın sınırlandırılması ve hak sahibinin tayini yetkisi kadastro teknisyenlerine aittir. Ancak, teknisyenler harita, tapu ve vergi kayıtları ile diğer belgeleri inceler ve mahalline uygularken, en az üç bilirkişinin ve muhtarın bilgilerinden yararlanırlar. Bilirkişilerin bilgi ve beyanlarıyla bir kanaate varamadıkları takdirde, bunların beyanlarına bağlı olmaksızın kadastro teknisyenlerinin diğer kimsenin bilgi ve tanıklıklarına başvurmaları da mümkündür. Ancak, bilirkişilerin bilgi ve beyanlarına uymayan tespitlerde, yapılan tespitin kayıt ve belgelere dayandırılması ve ayrıca sebeplerin kadastro tutanağında açıklanması zorunludur.

Kadastro teknisyenleri arasında görüş ayrılığı bulunduğu veya tarafların dayandıkları kayıt ve belgeler aynı kuvvet ve mahiyette görüldüğü takdirde sorunu çözümlemeye yetkili merci kadastro komisyonudur. Bu nedenle teknisyenlerin tutanağı gerekçeleri ile birlikte komisyona göndermeleri gerekir. Kadastro çalışma alanı sınırı içinde veya bitişiğindeki taşınmazlar ile kadastro tutanağı düzenlenmeyen yerlerin kadastroya tabi olduğu yolunda iddia vaki olursa, bu durumda tahdit ve tespitinin yapılması ve tutanak düzenlenmesi, iddiaların belirtilerek kadastro komisyonuna gönderilmesi gerekir. Bu hükme göre, bir kişi esasen tescil ve sınırlandırmaya tabi olmayan ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalık bir alan içindeki bir yeri imar ve ihya etmiş ise sınırlandırma yapılacak, tutanak düzenlenecek ve son sözü söylemek üzere tutanak kadastro komisyonuna tevdi edilecektir. Keza yine Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan dağlık bir bölgede mer'a iddiası olabilir. İşte bu durumlarda 3402 sayılı Kanunun 7/IV maddesine göre işlem yapılması gerekir. Sınırlandırma çalışmalarında Maliye Bakanlığı ile Orman Genel Müdürlüğünün gözlemci olarak bir memur bulundurmaları mümkündür. Taşınmazlar yukarıda belirtildiği gibi sınırlandırıldıktan sonra, bunun kadastral harita veya büyütülmüş fotoğraf ve röperli kroki üzerinde gösterilmesi ve ihtilaflı sınırların belirtilmesi gerekir.

i) Tapulu Taşınmaz Malların Sınırlandırılması
Hazineye ait tapu kayıtlarının zemine uygulanması Hazine hukukunun korunması açısından çok önemlidir. Hazineye ait tapu kayıtlarının uygulanması konusu dikkatle izlenilmelidir. Şahıslara ait tapu kayıtları harita, plan ve krokiye dayanmakta ve bunların yerine uygulanması mümkün bulunmakta ise bunlardaki sınıra itibar olunur. Keza harita, plan ve krokiye dayanmayan tapu kaydında ve diğer belgelerde belirtilen sınırlar zemine uygulanabiliyor ve bu sınırlar içinde kalan yer hak sahibi tarafından kullanılıyor ise yine bu kayıt ve belgelerde gösterilen sınırlara itibar edilmesi gerekmektedir. Ancak harita, plan ve krokiye dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar değişebilir ve genişletilmeye elverişli nitelikte ise sınıra değil, bu kayıt ve belgelerde belirtilen miktara itibar olunmalıdır.

ii)Tapusuz taşınmaz malların sınırlandırılması
3402 sayılı Kanunun 14/1 maddesi hükmüne göre: "Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal çekişmesiz ve aralıksız en az 20 yıldan beri malik sıfatıyla zilyedliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir". 3402 Sayılı Kanunun 18/II maddesinde ise; "Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile, kanunları uyarınca devlete kalan taşınmaz mallar tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez." hükmü yer almaktadır.

Tapusuz bir taşınmaz malın zilyedlikle iktisap edilebilmesi için gerekli koşullar şunlardır:
- Taşınmaz mal, orta malı hizmet malı, orman ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup bir kamu hizmetine tahsis edilen yerlerden veya kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallardan olmamalıdır. - Zilyed, taşınmaz mal üzerindeki zilyedliğini çekişmesiz ve aralıksız olarak en az 20 yıldan beri malik sıfatıyla sürdürmüş olmalıdır. - Zilyedlikle iktisap koşullarından biri olan malik sıfatıyla zilyedlik ise, zilyedin kendi zilyedliğinden daha üstün bir zilyedliği tanımamasıdır. Bu nedenle Hazineye kira ödeyen bir kişinin zilyedliği malik sıfatıyla olmadığından, taşınmaz malı zilyedlikle iktisap etmesi mümkün olmayacaktır. Burada malik sıfatıyla zilyed olmak yeterli görülmekte iyi niyet aranmamaktadır. - Zilyedliğin ispatlanmasında deliller miktara göre değişmektedir.

Bu sayılanlara ilişkin olarak bazı kavramların açıklanması aşağıda belirtilmiştir:
Orta Malı: Mer'a yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi kamunun ortak yararlanmasına tahsis edilen veya kadimden (başlangıcı bilinmeyen zamandan) beri bu şekilde kullanıla gelen yerlere orta malları denir. (3402 S.K. m.16/B) Bir yerin orta malı sayılabilmesi için ya bir tahsis işlemine ya da kadimden beri bu şekilde kullanıla gelmesine ihtiyaç bulunmaktadır. Mer'a: Bir veya birkaç köy veya beldeye ayrı ayrı veya ortak olarak, hayvanlarını otlatmaları ve otundan yararlanmaları için tahsis edilen veya öteden beri bu amaçla kullanıla gelen arazidir. Yaylak ve Kışlaklar: Yaylak, sıcak mevsimde hayvanların yayılması için daha yüksek olan yerlerdeki otlaklardır. Kışlak, soğuk mevsimlerde hayvanların kırılmaması için barındıkları otlaklardır. Bir yerin yaylak ve kışlak olması için tahsis işlemi ile kadimden beri kullanma unsurları zorunludur. Otlak: hayvanların yayılıp otlayabileceği müsait genişlikteki yerlerdir. Hizmet Malı: Kamu hizmetlerinde kullanılan taşınmaz mallardır. (Hükümet konakları, askeri binalar, karakol ve okul binaları gibi)

Kanunlar uyarınca devlete kalan taşınmaz mallar: Bu taşınmaz malların bazıları şunlardır:
- Emvali Metruke Kanunları gereğince Devlete intikal eden taşınmaz mallar, (Bu kanunların kapsamına giren bir taşınmazın kişi adına tespit ve tescil edilebilmesi için noter onaylı satış senedi ibrazı zorunludur.) - Mübadil Rumlara ait taşınmaz mallar, - Batıya nakledilenlere ait taşınmaz mallar, - 431 sayılı Hilafetin ilgasına ve Hanedan-ı Osmani'nin Türkiye Cumhuriyeti Memaliki Haricine Çıkarılmasına Dair Kanun gereğince Devlete kalan taşınmaz mallar, - MK. m.448 gereğince devlete intikal eden taşınmaz mallar, - MK. m.636 gereğince yeni oluşan arazi, Zilyed, taşınmaz mal üzerindeki zilyedliğine çekişmesiz ve aralıksız olarak en az 20 yıldan beri malik sıfatıyla sürdürmüş olmalıdır.

Aralıksız zilyedlik ise, 20 yıllık süre içerisinde zilyedliğin kaybedilmemiş olması demektir. Zilyedlik kaybedildiği takdirde kazandırıcı zamanaşımı kesilir ve bu tarihten itibaren yeniden işlemeye başlar. Yargıtay kararlarına göre şu hallerde zilyedlik aralıklıdır (aralıksız değildir); -Köyden göçüp giden, taşınmazla hiçbir ilişkisi kalmayan ve başkalarının zilyedliğine göz yuman kimsenin zilyedliği aralıksız değildir. -Verimsiz ve köye uzak olduğu için terk etme halinde zilyedlik aralıklıdır. Şu hallerde ise zilyedlik aralıksızdır; -Bir yerin doğal olaylar nedeniyle su altında kalmış olması, -Bazı yıllar nehrin taşarak taşınmazın su altında kalmış bulunması, -Kişi memur olmakla beraber, zaman zaman arazi ile ilgilenmesi ve taşınmaz ile ilgisini kesmemesi.

Zilyedlikle iktisap koşullarından biri olan malik sıfatıyla zilyedlik ise, zilyedin kendi zilyedliğinden daha üstün bir zilyedliği tanımamasıdır. Bu nedenle Hazineye kira ödeyen bir kişinin zilyedliği malik sıfatıyla olmadığından, taşınmaz malı zilyedlikle iktisap etmesi mümkün olmayacaktır. Burada malik sıfatıyla zilyed olmak yeterli görülmekte ve iyi niyet aranmamaktadır. Ayrıca (MK.m.909) uyarınca, aralarında hukuki bir bağ ve bitişiklik bulunmak şartı ile son zilyed, kendisinden önceki zilyedlerin sürelerini kendi zilyedliği süresine ekleyebilmektedir. Zilyedliğin ispatlanmasında deliller miktara göre değişmektedir. Sulu arazide 40, kuru arazide 100 (bu miktarlar dahil) dönüme kadar olan taşınmazlar üzerindeki zilyedliğin belge, bilirkişi veya tanık beyanı ile ispatı yeterli görülmektedir. Burada sulu araziden, Devletçe sulanan arazi kastedilmektedir. Sulu veya kuru arazi ayırımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır. (3/7/2005- m.14/II.) 4342 sayılı Mera Kanununun 7 inci maddesinin üçüncü fıkrası gereği 3402 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılacak işlemlerde Kadastro Komisyonlarına konu uzmanı Ziraat Mühendisi dahil edilir. (3/7/2005- m.14/III.) Sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönümden fazla olan taşınmaz mallarda bu miktarları aşan kısmın zilyedi adına tespit edilebilmesi için 3402 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinde belirtilen belgelerden birinin varlığı gerekmektedir.

(3) Sınırlandırma İşlemlerinde Milli Emlak Memurunun Görevlendirilmesi
Kadastroda, taşınmaz malların sınırlandırılması çalışmalarına, kadastro bölgesinde görevli bir Milli Emlak Memurunun gözlemci olarak katılması sağlanmalıdır. Kadastro bölgesinde birden fazla ekibin görev yapması halinde her ekip için bir memur görevlendirilmelidir. Milli Emlak memuru sayısının yetersizliği halinde gözlemci olarak görev yapacak yeteri kadar memur diğer Maliye memurları arasından İlde Defterdar İlçelerde Malmüdürü tarafından seçilerek görevlendirilmelidir. d) Kadastro Tespiti Ve İtiraz Kadastro teknisyenleri, hazır bulundukları takdirde mal sahipleri ile diğer ilgililerin huzurunda, varsa harita, tapu ve vergi kayıtları ile diğer belgeleri, en az üç bilirkişi ile muhtarın bilgilerinden yararlanarak inceler ve mahalline uygular. Kadastro teknisyenleri elde ettikleri bilgi ve buna ilişkin kanaatlerini her taşınmaz için düzenleyecekleri kadastro tutanağına yazarak taşınmazı sınırlandırmış ve Kanunun 13 vd. maddelerinde gösterilen esaslar dairesinde hak sahiplerini tayin etmiş olurlar.

(1) Tapuda Kayıtlı Taşınmaz Malların Tespiti
Bu durumda hak sahibinin tayini 3402 sayılı Kanunun 13 üncü maddesine göre yapılır. i) Kayıt sahibi veya mirasçıları zilyed bulunuyorsa; - Kayıt sahibi zilyed ise tespit kayıt sahibi adına yapılır. - Kayıt sahibi ölmüş olup da mirasçıları zilyed ise tespit, mirasçıları adına yapılır. - Kayıt sahibi ölmüş ve mirasçıları belirlenemezse tespit, ölü olduğu belirtilmek suretiyle kayıt sahibi adına yapılır.

ii) Kayıt sahibi veya mirasçılarından başkası zilyed bulunuyorsa;
- Kayıt sahibi veya mirasçılarının kadastro teknisyeni huzurunda muvafakat beyanında bulunmaları halinde zilyed adına tespit yapılır. Noter tarafından tespit ve tevsik edilen muvafakat beyanı varsa düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri teknisyen huzurunda yapılmış muvafakat hükmündedir. - Zilyed, taşınmazı kayıt malikinden veya mirasçılarından veya temsilcilerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az 10 yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyed bulunduğu takdirde zilyed adına tespit yapılır. Burada da noter tarafından tespit ve tevsik edilen muvafakat beyanı veya düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri teknisyen huzurunda yapılmış muvafakat hükmündedir. - Kayıt sahibi 20 yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş veyahut tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise, çekişmesiz ve aralıksız 20 yıl süre ile ve malik sıfatıyla zilyed bulunan kimse adına tespit yapılır.

(2) Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmaz Malların Tespiti
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlardaki hak sahipliğinin tayini 3402 sayılı Kanunun 14 üncü maddesine göre yapılır. Buna göre "Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alın içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az 20 yıldan beri malik sıfatıyla zilyedliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık bayanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir. Sulu veya kuru toprak ayrımı, 3083 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılır. Taşınmaz malın, yukarıdaki fıkranın kapsamı dışında kalan kısmının zilyedi adına tespit edilebilmesi için, birinci fıkra gereğince delillendirilen zilyedliğin ayrıca aşağıdaki belgelerden birine dayandırılması lazımdır. tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları, Tasdikli irade suretleri ile fermanlar, Muteber mütevelli, sipahi, mültezim, temessük veya senetleri, Kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazine-i hassa senetleri veya muvakkat tasarruf ilmuhaberleri, Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları, Mülkname, muhasebatı atika kalemi kayıtları, Mubayaa, istihkam ve ihbar hüccetleri, Evkaf idarelerinden tapuya devredilmemiş tasarruf kayıtları"

Sulu arazinin tercih edilmesi halinde;
- Eğer şahıs, 2 parça sulu araziyi tercih ederse toplam 40 dönüm olacağından hiç kuru arazi iktisap edemeyecektir. - Sulu araziden 30 dönümlük parçayı tercih ederse, bu durumda 10 dönümlük sulu arazi karşılığı kuru arazi hakkı bulunmaktadır. Buna göre 10x2,5=25 dönümlük kuru arazi alabilecektir. Kalan kısım Hazinenin olacaktır. Kuru arazinin tercih edilmesi halinde; - Eğer A şahsı, 3 parça kuru arazinin tamamını tercih ederse, 100 dönümlük hakkını kullanmış olacağından hiç sulu arazi iktisap edemeyecektir. - A şahsı kuru araziden iki parçayı yani, toplam 40 dönümlük alanı tercih ederse, bu durumda 60 dönümlük kuru arazi karşılığı olan 60:2,5=24 dönüm sulu araziyi zilyedlik yolu ile iktisap edebilecektir. Buna göre, geriye kalan sulu arazi Hazinenin olacaktır. (2,5 katsayısı 40 ve 100 arasındaki sabit orandır.) Ayrıca bu örnekle ilgili olarak değişik tercihler yapılabilir ve buradan değişik iktisap şekilleri ortaya çıkabilir.

x) Kadastro Tespitine İtiraz
Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra kadastro ekibi çalışma alanında işlerini bitirinceye kadar tespitlere itiraz edilebilir. (m.9/1) İtiraz, kadastro teknisyenliğine veya Kadastro Müdürlüğüne yapılır. Bu durumda itirazla ilgili tutanak veya ekleri en geç 10 gün içinde Kadastro Komisyonuna intikal ettirilir (m.9/II). İtiraz sadece uygulanan belgelerin geçerliliği hakkında yapılabilir. Bir belgeye dayanmayan itirazlar incelenmez (m.9/III). İtiraz edenin ilan süresi içinde dava açmak hakkı saklıdır (m.9/IV). xi) Kadastro Tespitleri Sırasında İtiraz süresi: İtiraz Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra kadastro ekibinin çalışma alanında parsellerin sınırlandırma ve tespit işlerini bitirdiğine ve ölçülecek taşınmaz mal kalmadığına dair tutanağın düzenlendiği tarihe kadar yapılabilir. xii) Kadastro askı cetvellerinin ilan edilmesinden sonra Burada öncelikle tespitlerine itiraz edilen taşınmaz mallar hakkında Kadastro Komisyonunun Hazinenin itirazı doğrultusunda tespit yapılıp yapılmadığına bakılmalıdır. Şayet, Hazinenin itirazı doğrultusunda tespit yapılmışsa bu durumda herhangi bir işlem yapılmayacağı ve tespitin bu şeklide kesinleşmesinin bekleneceği tabidir. Ancak kadastro komisyonunca Hazine aleyhine tespit yapılan taşınmaz mallar ile itiraz edilmesi gerektiği halde itiraz edilmediği bir Milli Emlak Müdürünün veya Malmüdürünün incelemesi sonucunda tespit edilen taşınmaz mallar hakkında 30 günlük askı ilan süresi içerisinde kadastro mahkemesinde tespite itiraz davası açmak gerekecektir.

xii)Kadastro tutanaklarının kesinleşmesi ve 10 yıllık hak düşürücü süre
12. MADDE (DEĞİŞİK HALİ) 30 günlük ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir. Kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları; kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç 3 ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir. Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.(Ek cümle: 25/2/ /2 md.) Bu hüküm, iddia ve taşınmazın niteliğine yahut Devlet veya diğer kamu tüzel kişileri dahil, tarafların sıfatına bakılmaksızın uygulanır. Kadastrosu tamamlanan çalışma alanı içerisinde kalan eski tapu kayıtları, işleme tabi kayıt niteliğini kaybederler. Bu kayıtlara dayanılarak kadastro ve tapu sicil müdürlüklerinde işlem yapılamaz. Kesinleşmemiş tutanaklar herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, iddia ve taşınmazın niteliğine bakılmaksızın, taşınmazı tescil tarihinden itibaren 20 yıl müddetle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranlar ile bunların akdi ve kanuni halefleri açılmış ve açılacak olan davalarda medeni kanunun tapuya itimat prensibinden yararlanırlar.

xiv)Dava açmaya ve dava takibine yetkililer
4353 sayılı Kanuna göre (Baş Hukuk Müşavirliği ve Muhakemat Genel Müdürlüğünün Vazifelerine, Devlet Davalarının Takibi Usullerine Dair Kanun) Hazine Avukatı bulunan yerlerde dava açmaya ve açılmış davaları takibe Hazine Avukatlarının yetkili olduğunda duraklama yoktur. Kadastro Kanununun 31 inci maddesine göre: "Kamu kurum ve Kuruluşları taraf olduğu işlerde; avukatlarıyla, avukatları bulunmadığı takdirde daire amiri veya daire amirinin yetkili kılacağı memurlarca temsil edilir." Buna göre, Hazine Avukatı bulunmayan yerlerde Kadastro ile ilgili davaların, daire amiri olan illerde, Defterdar, Milli Emlak Daire Başkanı, ilçelerde Malmüdürü yahut bunların bulunmadığı yerlerde veya izinli oldukları zamanlarda kanuni vekilleri tarafından açılması mümkün olduğu gibi, bu kişilerin yetkili kılacağı memurlar tarafından açılması ve izlenmesi de imkan dahilindedir.

xvi)Teknik hataların düzeltilmesi
Kadastroları kesinleşmiş taşınmaz mallarda ortaya çıkacak teknik hataların nasıl giderileceği Kanunun 41 inci maddesinde ele alınmıştır. “Değişik birinci fıkra:22/2/2005 – 5304/9 md.)Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hatalar, ilgilinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce re’sen düzeltilir. Düzeltme, taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde, yapılan düzeltme kesinleşir. (2) (Değişik: 22/2/ /9 md.)Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların re’sen düzeltilmesine kadastro müdürlükleri yetkilidir. Bu maddenin uygulanmasında, 12 nci maddede belirtilen hak düşürücü süre aranmaz.” Bu yolla düzeltilmesi mümkün olan hatalar, ölçü, tersimat, hesaplama hatası gibi teknik hatalar olup, vasıf ve mülkiyet değişikliği hatalarının bu yolla düzeltilmesi mümkün bulunmamaktadır. Ayrıca bu şekildeki hataların düzeltilmesi bir süreye bağlı değildir.

xvii)Komisyon İncelemesi
Komisyon kendisine intikal eden işlerle itirazlı tutanakları, intikal tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde veya gerekçe gösterilmek suretiyle kadastro ekibinin çalışma alanındaki faaliyetleri sona erinceye kadar incelemek zorundadır (m.10/I). Bu incelemeler sonucunda eski tutanağın yerine kaim olmak üzere hak sahibini belirleyici yeni bir tutanak düzenlenir. Gerektiğinde bilirkişilerin ve muhtarın bilgilerinden yararlanılabilir (m.10/II) Belgeye karşı şahit dinlenmez. Komisyon, tam üye sayısı ile toplanarak oy çokluğu ile tespit yapar, sonuç askı ilanı ile ilgililere duyurulur (m.10/III). Aynı kuvvet ve mahiyetteki belgelerin uygulanmasında sonuca varılamayan veya çözümü kanunlarla mahkemelerin taktirine bırakılan konular, Kadastro Komisyonu tarafından gerekçe gösterilmek suretiyle tutanak ve ekleri ile birlikte Kadastro Mahkemesine devredilebilir (m.10/IV).

e) Kadastro Komisyonunun Görevi
-Kadastro teknisyenleri arasında görüş ayrılığı olduğu veya tarafların dayandığı kayıt ve belgelerin aynı kuvvet ve mahiyette görülmesi nedeniyle Kadastro Kanununun 7/3 maddesi gereğince çözümlenmek üzere gönderilen işlere, -Çalışma alanı sınırı içinde veya bitişiğindeki taşınmaz mallar ile dışında toplu olarak bulunan taşınmaz mallardan kadastro tutanağı düzenlenmeyen yerlerin, kadastroya tabi olma yolunda iddia bulunduğu takdirde, Kadastro Kanununun 7/4 maddesi uyarınca düzenlenen tutanakların geometrik ve hukuksal durumlarının çözümlenmesine, -Kontrol elemanları ile kadastro teknisyenleri arasında Kadastro Kanununun 8 inci maddesinde açıklanan konularda görüş ayrılığı bulunması nedeniyle bu aykırılığın giderilmesine, -Kadastro Kanunun 9 uncu maddesi uyarıca kadastro tespitlerine yapılan itirazlara, -Kadastro yapılan yerlerde, son beyan dönemi emlak vergisi değeri belli olmayan taşınmaz mallara, kadastro ve dava harcı ile yargılama giderlerine esas olmak üzere kıymet takdir edilmesi işlerine bakar.

f) Kadastro Sonuçlarının İlanı
Kadastro Müdürü, kadastro tutanaklarına göre yapılan tespitlere dayanarak askı cetvellerini düzenler; bu cetvelleri ve pafta örneklerini, müdüriyette ve ayrıca muhtarın çalışma yerinde 30 gün süre ile ilan ettirir; itirazı olanların ilan süresi içinde Kadastro Mahkemesinde dava açabileceklerini belirtir. Bu ilanda kadastro harçları da gösterilir (m.11/1). Kadastro müdürü bu işlemleri, kadastro ekibinin çalışma alanındaki işini bitirdiği tarihten itibaren en geç 3 ay içerisinde yapmak zorundadır. (m.11/2) Kadastro müdürü, Genel Müdürlüğün iznini alarak, kadastrosu henüz tamamlanmayan çalışma alanlarında mahalle, bucak, merkez ve köyde bir ada veya mevkiden daha küçük olmamak üzere kadastro çalışmaları sonuçlanan taşınmaz mallara ait kısmi ilanı yukarıdaki esaslara göre yapabilir. (m.11/3) Bu Kanun gereğince yapılan ilanlar, ilgili gerçek kişilere, kamu ve özel hukuk tüzel kişilerine şahsen tebliğ edilmiş sayılır (m.11/4).

Kamu Malları Kadastro Kanunu, "Kamu Malları" başlığı altındaki 16ncı maddesinde aynı nitelikte olmayan kamu mallarını kendi bünyesinde tasnif gereğini duymuştur. Sözü edilen maddede; Kamunun ortak kullanmasına veya bir hizmetinin görülmesine ayrılan yerlerle Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlerden: - Kamu hizmetinde kullanılan bütçelerinden ayrılan ödenek veya yardımlarla yapılan resmi bina ve tesisler, (Hükümet, belediye, karakol, okul binaları, köy odası, hastane veya sağlık tesisleri, kütüphaneler, kitaplık, namazgah, cami, genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile kaplanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları) kayıt belge veya özel kanunlara göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye, köy veya mahalli idare birlikleri tüzel kişiliği, adlarına tespit olunur.

- Mera yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi paralı veya parasız kamunun yararlanmasına tahsis edildiği veya kamunun kadimden beri yararlandığı belgelerle veya bilirkişi veya tanık beyanı ile ispat edilen orta malı taşınmaz mallar sınıflandırılır. Parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve bu gibi taşınmaz mallar özel siciline yazılır. Bu sınırlandırma, tescil mahiyetinde olmadığı gibi bu suretle belirlenen taşınmaz mallar, özel kanunlarında yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla özel mülkiyete konu teşkil etmezler. Yol meydan, köprü gibi orta malları ise haritasında gösterilmekle yetinilir. - Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, istisnalar saklıdır. - Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ormanlar, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde, özel kanunları hükümlerine tabidir" denilmiştir.

Maddeye göre, kamu malları; Hizmet malları, orta malları, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan mallar olarak nitelendirilmiştir. 1- Hizmet Malları: Kamu hizmetlerine hizmetin bir parçasını oluşturacak şekilde tahsis edilmiş olan mallar hizmet mallarıdır. Örneğin üniversite binaları, adliye binaları, müzeler ve hastane binaları hizmet mallarıdır. Kadastro Kanununun 16/A bendine göre; “Kamu hizmetinde kullanılan, bütçelerinden ayrılan ödenek ve yardımlarla yapılan resmî bina ve tesisler, (Hükümet, belediye, karakol, okul binaları, köy odası, hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgâh, cami, genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları) kayıt, belge veya özel kanunlarına göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye, köy veya mahalli idare birlikleri tüzel kişiliği adlarına tespit olunur.” Bu tür malların tapuya tescilli olmaları onların kamu malı olma durumunu değiştirmemektedir. Bu mallar, nitelikleri değiştirilmedikçe ya da bir hizmete bağlı olma durumları devam ettiği sürece diğer kamu malları gibi alınıp satılamazlar ve özel mülkiyete konu olamazlar. Bir tahsis kararı ile hizmet malına dönüştürülen taşınmaz, tahsis kararı kaldırılmadıkça kamu malı niteliğini taşır.

2- Orta malları: Orta malları, herkesin ya da bir kısım halkın doğrudan kullanmasına veya yararlanmasına özgülenmiş mallardır. Örneğin yollar, köprüler, meydanlar, pazar ve panayır yerleri herkesin; meralar, harman yerleri, suvat ve eyrek yerleri, baltalıklar ve mezarlıklar ise bir kısım köy ya da belde halkının yararlanmasına ayrılmış orta mallarıdır. Kadastro Kanununun 16/B bendine göre; “Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi paralı veya parasız kamunun yararlanmasına tahsis edildiği veya kamunun kadimden beri yararlandığı belgelerle veya bilirkişi veya tanık beyanı ile ispat edilen orta malı taşınmaz mallar sınırlandırılır, parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve bu gibi taşınmaz mallar özel siciline yazılır. Bu sınırlandırma tescil mahiyetinde olmadığı gibi bu suretle belirlenen taşınmaz mallar, özel kanunlarında yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla özel mülkiyete konu teşkil etmezler. Yol, meydan, köprü gibi orta malları ise haritasında gösterilmekle yetinilir.” Yukarıda belirtilen madde metninden de anlaşılabileceği gibi, orta mallarının bir bölümü tahsis yolu ile bir bölümü de geleneksel olarak kadimden beri kamunun yararlanmasına sunulmuştur.

3- Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler:
Medeni Kanunun 715’inci maddesine göre; sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tabi bulunmaktadır.

g) İmar-İhya İhya, arazi rejiminin müesseseleşmiş bir edinme yoludur. Arazi Kanununun, mevat arazi türünden saydığı tarıma elverişli olmayan ve kamunun yararına tahsisli bulunmayan toprakların, toprağa ihtiyacı olanlar tarafından izin alınarak açılıp tarıma elverişli bir hale getirilmeleri mümkündür. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 17 nci maddesi; "Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tescil ve tespit edilir. “İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz." demekte ve böylece, bundan önceki mevzuatımızda ihya ile ilgili hükümlerin karışımından oluşan bir düzenleme getirmiş bulunmaktadır.

Bu düzenleme ile ilgili uygulamada göz önünde tutulacak hükümlere gelince;
Devletin hüküm ve tasarrufunda olup kamu hizmetine tahsis edilmemiş olmak Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler, Medeni Kanunun 641 inci ve Kadastro Kanununun 16/C bendinde belirtilmiştir. Bu maddelere göre, kural olarak özel mülkiyet konusu olmayan bu nitelikteki gayrimenkullerin saklı tutulan istisnalarından biri, Kadastro Kanununun 17 inci maddesinde görülmektedir. Tarıma elverişli olmakla beraber, tapu dışı kalmış ve bu suretle Devletin hüküm ve tasarrufu altında sayılan sahipsiz gayrimenkullerin kazandırıcı zamanaşımı zilyedliğiyle iktisabı mümkün görülmüş ve bu husus, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun gün ve 10/12 sayılı kararında ifadesini bulmuştur. 17 nci madde ise, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup, tarıma elverişli olmayan ve bir kamu hizmetine tahsisli bulunmayan yerleri masraf ve emek harcayarak imar ve ihya edenleri gözetmiştir. 17 nci madde, bu suretle imar ve ihya edilen yerlerin iktisabında da 14 üncü maddenin öngördüğü çekişmesiz, aralıksız ve en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyedlik şartını aramıştır.

Sözü edilen madde de, imar ve ihya yoluyla edinilebilecek gayrimenkullerin yüzölçümü ile ilgili açık bir hükme yer vermemiştir. Ancak, 14 üncü maddedeki şartların gerçekleşmiş bulunması arandığına göre, aynı çalışma alanında sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm sınırının bu tür iktisaplarda da geçerliği söz konusu olmak lazımdır. Nitekim, Taşınmaz malların Sınırlandırma, Tespit ve Kontrol işleri Hakkındaki Yönetmeliğin 13/2 nci maddesinde, bu yolla belgesiz olarak edinilecek gayrimenkullerin bir çalışma alanı içindeki yüzölçümünün sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönümü geçemeyeceğine değinilmiştir.

TEŞEKKÜRLER adem_aygun@milliemlak.gov.tr

Adem AYGÜN adem_aygun@milliemlak.gov.tr MİLLİ EMLAK MEVZUATI Adem AYGÜN adem_aygun@milliemlak.gov.tr.

Benzer bir sunumlar

... konulu sunumlar: "Adem AYGÜN adem_aygun@milliemlak.gov.tr MİLLİ EMLAK MEVZUATI Adem AYGÜN adem_aygun@milliemlak.gov.tr."— Sunum transkripti:

Benzer bir sunumlar

Proje hakkında

Geri bildirim

Giriş

Sosyal ağ üzerinden giriş yapmak:

Adem AYGÜN adem_aygun@milliemlak.gov.tr MİLLİ EMLAK MEVZUATI Adem AYGÜN adem_aygun@milliemlak.gov.tr.

Benzer bir sunumlar

... konulu sunumlar: "Adem AYGÜN adem_aygun@milliemlak.gov.tr MİLLİ EMLAK MEVZUATI Adem AYGÜN adem_aygun@milliemlak.gov.tr."— Sunum transkripti:

Benzer bir sunumlar

Proje hakkında

Geri bildirim