KORUNACAK ALANLARDA KİRA DEĞERLEMESİ

SİNAN YILDIZ MALİYE UZMANI

Taşınmaz Mal Bilgi Kaynakları Taşınmaz Bilgi Kaynbakları Tapu Sicili Kadastro İmar Planı ve Yapı Projeleri

Mülkiyet Hakkı ve Kapsamı Türk Medeni Kanununda mülkiyet hakkı kavramı kullanma, yararlanma ve tasarruf haklarının tamamının kullanımı olarak ifade edilmiştir. ‘Bir şeye malik olan kimse, Hukuk düzeni sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.’

Değer Kavramı Değer TDK’ ya göre aşağıdaki şekillerde ifade edilmiştir. Bir şeyin önemini belirlemeye yarayan soyut ölçü, bir şeyin değdiği karşılık, kıymet. Bir şeyin para ile ölçülebilen karşılığı, bedel, kıymet, paha, valör. Üstün nitelik, meziyet, kıymet. Üstün, yararlı nitelikleri olan kimse. matematik Bir değişkenin veya bilinmeyenin sayı ile anlatımı. Bir ulusun sahip olduğu sosyal, kültürel, ekonomik ve bilimsel değerlerini kapsayan maddi ve manevi ögelerin bütünü.

Değerlemenin Kaynak Unsuru Toprak Ekonomistler tarafından da üretim faktörlerinden biri olarak nitelendirilen toprak, değerlemeye esas teşkil eden ana unsurdur. Taşınmaz değeri kavramı, toprak değeri kavramının oluşturduğu algının zamana göre değişmesiyle ortaya çıkmıştır. Toprağın ne olduğundan çok onun nasıl bir değer ortaya çıkardığı konumuzla daha yakından ilgilidir.

Rant Kavramı Rant sözcük anlamı olarak, sahibinin emeği olmadan elde ettiği getiri anlamına gelir. Pratikte kira geliri olarak kullanılmaktadır. İktisat biliminde rant, kiradan farklı olarak, topraktan elde edilen getiri anlamında kullanılmıştır. Toprak rantını ilk ortaya atan David Ricardo’ya göre; hiçbir toprak kendiliğinden bir gelir sağlamaz. Geliri sağlayan topraklar arasındaki verim farklılığıdır. Klasik rant kuramcılarına göre verimsiz toprak sahiplerinin elde ettiği fayda minimum fiyat . Rant toprak verimliliğine göre değişir.

Kentsel Rant- Konum, Kent merkezine olan uzaklık. Fiyatın Temeli olarak rant Topraktan elde edilen artı getiriye rant diyorduk. Elde edilen bu getiri piyasa koşullarında değişime esas olacak şekilde belli bir değere ulaşabiliyorsa bu durumda fiyat kavramı ortaya çıkacaktır. Yani rant sahipleri piyasa koşullarında belli bir fiyat üzerinden elde ettikleri rantı değiştirmeye razı olacaklardır. Toprak Fiyatı= Toprak Rantı*100 100

Değer Nedir Satın alınmak üzere sunulan bir malın veya hizmetin alıcı ve satıcıları tarafından sonuçlandırılmasıdır. Fiyat bu durumda değerin anlık karşılığı olmaktadır. Bir malın değeri, her zaman durağan olmayıp, zamandan zamana, durumdan duruma ve hatta inceleme görüşüne göre değişmektedir. Değerlemede görülen bu değişimlerin, hem değeri belirleyen ve hem de onun sonuçlarını kullanan kişiler tarafından sürekli göz önünde tutulması gerekir. Bu noktada özellikle aşağıdaki iki husus önem arz eder. Amaç bilinmeden malın değeri saptanamaz. Bir değerleme sonuçları, amaç bilinmeden doğru olarak yorumlanamaz.

Piyasa – Pazar Değeri (Market Value) Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği varsayımı altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım- satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutar.

Pazar Değeri-Pazar Dışı Değer Pazar değeri objektif bir değerleme kavramıdır. Pazar Değeri Esaslı Mülk Değerlemesinde İşlemlerin geçekliği pazarın, Pazar dışı faktörler tarafından sınırlandırılmadığı varsayılır. Mülkün en verimli ve en iyi kullanımı esas alınır Emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımları kullanılarak değerleme gerçekleştirilir. Bu yaklaşımlarda elde edilen veri ve kriterler pazardan elde edilmelidir.

Pazar Dışı Esaslı Mülk Değerlemesinde Varlığın pazar koşullarında alınıp satılmasından ziyade ekonomik fayda ve fonksiyonları ya da normal ve tipik olmayan pazar koşulları göz önünde bulundurulur. Kullanım değeri, işletme değeri, yatırım değeri, sigorta değeri, hurda değeri, tasfiye değeri gibi değerlerden hangilerinin kullanıldığı belirtilmelidir. Makul ölçüde bir değer tahmininde bulunmak için yeterli miktarda veri analiz edilmelidir.

Bazı Değer Kavramları Rayiç Bedel: Emlak vergisi kanununa göre rayiç bedel, beyan tarihindeki normal alım satım bedelidir. Yine EVK göre vergi değeri; emlak vergisi konusuna giren bina ve arazinin bildirim tarihindeki normal alım satım bedelidir. Sigorta değeri, taşınmazın hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma maliyetidir. Yatırım değeri; taşınmazın ileride getireceği gelirlerden sağlanacak karın bu güne dönüşümüdür. Kayıtlı Değer, taşınmazın muhasebe kayıtlarında ya da bilançosunda gösterilen değeri. Maliyet değeri; Yapılı bir taşınmazın değerleme günündeki yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değerdir.

En Verimli ve En İyi Kullanım Kavramı (EVEİK) Bir mülkün fiziksel olarak mümkün olan, haklılığı kabul edilen, yasal olarak izin verilmiş, finansal olarak gerçekleştirilebilir, ve değerlenmekte olan mülkün en iyi değere sahip olmasını sağlayan, en olası kullanımıdır. Değerlemeci mülkün Pazar değerini, iyileştirilmiş haliyle, en verimli ve en iyi kullanımını göz önüne alarak takdir etmesi gerekir.

Aşağıdaki sorular ile en etkili ve en verimlilik analizi sağlanabilir Kullanım makul ve olası bir kullanım mı? Kullanım yasal mı veya yasallaştırılma imkanı var mı? Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu? Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirilebilir mi?

Değerleme Varlıkların değerinin ölçülmesi suretiyle değer takdir edilmesi sürecidir. Varlıkların değeri ancak tahmin ve takdir edilebilir.Bu durum değerleme sonucu bulunacak değerin sübjektif olması sonucunu doğurur. Dolayısıyla değer kişisel, mekânsal ve zamansal bir olgu niteliği taşımaktadır. Değerleme ; belirsiz koşullar altında tahmin yapma sanatıdır. Değerleme çoğu zaman belirsizlikler, varsayımlar ve kısıtlamalar altında yapılır.

Değerleme Standartları Mülk ve sermaye piyasalarının bütünleştirilmesi açısından değerleme standartları önem arz etmektedir. Bu hedefi gerçekleştirme amacı Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi tarafından uluslararası değerleme standartları ortaya konulmuştur. Standartların amaçlarından bazıları şunlardır. Değerleme raporlarında şeffaflığı sağlamak, Hukuki davaların çözümüne yardımcı olmak, Vergi sorunlarının çözümüne yardımcı olma, Mülk piyasalarının çözümüne katkıda bulunma, Değerleyiciler için bir rehber fonksiyonu icra edilme

SPK Tebliği SPK Başkanlığı, 01.05.2006 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayınladığı Seri VIII. No: 45 sayılı Sermaye Piyasalarında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ ile Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca tapılan değerlemelerde değerlemeyi yapanların, Uluslararası Değerleme Standartlarına aynen uymak ve bunları uygulamak zorunda olduklarını belirtmiştir.

MEVZUATIMIZDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ Kamulaştırma Yasası (KY) (RG tarih: 08.11.1983, sayı: 18215), Bu yasa, ülkemizdeki taşınmaz karşılıklarının belirlenmesi konusunu en ayrıntılı içeren yasadır. Kamu İhale Yasası 4734 sayılı Kamu İhale Yasası (KİY) (RG tarih: 22.01.2002, sayı: 24648), kamu hukukuna bağlı olan, kamunun denetimi altında bulunan ya da kamu kaynağı kullanan kurum ve kuruluşların yapacakları ihalelerde uygulanacak ilke ve yöntemleri belirlemektedir.

Kadastro Yasası 21.06.1987 tarihinde kabul edilen 3402 sayılı Kadastro Yasası, 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Yasası ile 766 sayılı Tapulama Yasası yerine çıkarılmıştır Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Yasası 22.11.1984 tarihinde kabul edilen 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Yasası (RG tarih: 01.12.1984, sayı: 18592) 2.1.7. İmar Yasası 03.05.1985 tarihinde kabul edilen ve 3194 sayılı İmar Yasası (RG tarih: 09.05.1985, sayı: 1874984)

Kat Mülkiyeti Yasası 23.06.1965 tarihinde kabul edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasa Vergi Usul Yasası 10.01.1961 tarih ve 10703-10705 sayılı Resmi Gazetelerde yayımlanmış 213 sayılı Vergi Usul Yasası Emlak Vergisi Yasası 11.08.1970 tarih ve 13576 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 1319 sayılı Emlak Vergisi Yasası (EVY) Gelir Vergisi Yasası Harçlar Kanunu 17.07.1964 tarihli ve 11756 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 492 sayılı Harçlar Kanunu, Sermaye Piyasası Kurulu Ve Sermaye Piyasası Kanunu

DEĞERLEME SÜRECİ Değerleme Sürecinin Aşamaları Sorunun Tanımı Veri Toplama ve Data Analizi En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi Arsa Değerinin Tahmini Üç Değerleme Yönteminin Kullanulması Göstergeler Arası Denkliğin Sağlanması ve Nihai Değer Tahmini Değerleme Raporunun Hazırlanması

DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI Değerleme süreci için 3 yaklaşım kabul edilmektedir. Bunlar: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Gelir İndirgeme Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ Bu yöntemde değerlemesi yapılmak istenen mülk, açık piyasada satışı yapılan benzer mülklerin satışıyla karşılaştırılır. Veriler mevcut olduğunda değerin takdirinde kullanılan en doğrudan ve sistematik yaklaşımdır. Veriler yetersiz ise, emsal karşılaştırma yönteminin uygulanabilirliği sınırlandırılabilir. Bu yöntemde değerleyici karşılaştırma unsurları arasındaki farklılıkları kendi yapacağı makul değişmelerle düzeltme yoluna gitmelidir.

Emsal taşınmaz fiyatları tapu dairelerinden, yerel emlak ofislerinden öğrenilebilir. Ancak çoğu zaman yerel emlakçıların piyasada alıcı durumda olmaları ve düşük harç ödemek için tapuda taşınmaz satış fiyatlarının düşük gösterilmesi gibi nedenlerle yeterli piyasa verisi toplama güçlüğü ortaya çıkmaktadır. Emsal taşınmazların değerinin tespit edilmesinde taşınmaza emsal olacak diğer taşınmazların doğru bir şekilde tespit edilmesi çok önemlidir. Örneğin üzerinde rehin bulunan ya da icra yolu ile satılan bir taşınmaz serbest piyasa koşullarında değeri tespit edilecek bir taşınmaza emsal olamaz. Öte yandan emsal taşınmazların konu olduğu iktisadi işlem yakın bir zamanda gerçekleşmiş bulunmalıdır. Çünkü zaman kavramı enflasyon ve faiz gibi maliyet unsurlarını içinde barındırmaktadır. Ülkemizde de uzun vadeli faiz ve enflasyon oranları incelendiğinde bu oranların çok daha ciddi bir maliyet unsuru oldukları görülecektir.

Emsal Yönteminde Kullanılan Karşılaştırma Unsurları Taşınmaz Mülkiyet Hakları Satış ve Finansman Koşulları Satın Alma Sonrası Masraflar Pazar Koşulları Konum Fiziksel Özellik Ekonomik Özellik Kullanım Zaman

GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI Gelir yöntemi, kiralanan konutlar, ticari mağazalar, oteller ve iş hanları gibi gelir getiren yapılı taşınmazların değerlemesinde kullanılır. Bu yaklaşım; taşınmaz malın değerini, doğrudan toprak ve yapının getireceği vergi öncesi gelire bağlar (Castle, 1994). Gelir yöntemiyle üzerinde yapı bulunan bir taşınmaz değerinin belirlenmesinde ana ölçüt, ileride elde edilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, diğer yapısal tesisler ve donatılar ile arsa payından oluşur. Arsanın sürekli olarak kullanılma olasılığına karşın, bir yapının kullanılma süresi kısıtlıdır. Bundan dolayı değer belirlemede arsa, yapı ve diğer tesislerin net gelir payları ayrı ayrı belirlenmelidir (Açlar, 1989).

Bu nedenle bu yöntem tam olarak kantitatif veya matematiksel bir yöntem olmayıp kalitatif değerlemeleri de gerektirmektedir. Gelir yaklaşımında bir arsa üzerindeki yapılı gayrimenkulün değerlemesi sırasında ele alınacak gelir gayrimenkulün net geliridir. Net gelire ulaşma sırasında ele alınan gelir ve gider kavramları aşağıda özetlenmiştir.

Potansiyel Brüt Gelir Boşluk ve Kira Kayıpları (-) Muhtelif Diğer Gelirler (+) Efektif (Fiili) Brüt Gelir Faaliyet Giderleri (-) Net Faaliyet Geliri Borç Servisi (-) Vergi Öncesi Nakit Akımı Gelir Vergisi (-) Vergi Sonrası Nakit Akımı

Gelir ve Gider Kavramları Potansiyel Brüt Gelir: Gayrimenkulun tüm birimlerinin dolu olması ve kira gelirlerinin tamamen toplanabilmesi halinde sağlayacağı yıllık kira geliri toplamıdır. Fiili (Efektif) Brüt Gelir :Potansiyel brüt gelirden boşluk ve toplama kayıplarının çıkarılması ile oluşan gelir. İşletme Giderleri: Gayrimenkulu iyi halde tutmak ve gelir elde etmeye devam etmek amacıyla yapılan harcamalardır. Gelir vergisi, ipotek kredisi taksit ve fazileri işletme gideri kapsamında yer almaz. İşletme giderleri sabit giderler, değişken giderler, yerine koyma ödeneği olarak ifade edilebilir.

Net Nakit akımı, borç servisi, vergi sonrası nakit akımı kavramları

Kapitalizasyon Oranı Kapitalizasyon Oranı=Net Gelir / Gayrimenkul Değeri Arsa Kap. Oranı=Yapı Gelir Payı / Yapı Değeri GM Değeri= Yapı Değeri + Arsa Değeri

Yıllık Borç Servisi=Kredi Taksitlerinin Yıllık Toplamı Borç Kapsama Oranı =Yıllık Net İşletme Geliri/ Yıllık Borç Servisi Yıllık Borç Servisi=Kredi Taksitlerinin Yıllık Toplamı Kredi Değer Oranı= Kredi Tutarı / GM değeri Brüt Kira Çarpanı= Piyasa Fiyatı/Yıllık Brüt Kira Geliri

Maliyet Yöntemi Konut, ticari ve endüstriyel amaçlı taşınmazların değerlemesinde kullanılabilecek bu yöntemle yapı, yapısal tesis ve donatılar ile arsa payından oluşan taşınmazın değerleme günündeki maliyet bedeline ulaşmak amaçlanır. Arsa değeri kural olarak karşılaştırma yöntemi ile belirlenir. Yapı değeri, yapı ve yapısal tesislerin değerleme günündeki niteliklerine göre saptanan değerleri toplamıdır. Elde edilen maliyet değerinden yıpranma miktarının çıkarılması ile taşınmazın sürüm değerine ulaşılır (Açlar, 1989)

Herhangi bir uygulamada maliyet yaklaşımı; araziyi satın alıp, gecikmeden kaynaklanan herhangi bir anormal gider olmaksızın yeni bir mülk inşa etmenin maliyetlerini veya aynı kullanımı elde etmek amacıyla eski bir mülkü uyarlamanın maliyetlerini tahmin ederek değeri belirler. Arazinin maliyeti, toplam inşaat maliyetine eklenir. (Uygulanabilen durumlarda girişimcilik teşviki veya geliştirmecinin kar/zarar tahmini de genelde inşaat maliyetlerine eklenmektedir.) Maliyet yaklaşımının kullanımındaki amaç; normalde yeni olan belirli bir mülk için pazarın ödeyeceği meblağın üst limitini belirlemektedir. Maliyet yaklaşımı; önerilen inşaatın, özel bir amaca yönelik mülklerin ve pazarda sıkça el değiştirmeyen diğer mülklerin pazar değerlerinin tahmininde çok kullanışlıdır.

Maliyet Yaklaşımı Varsayımları Karşılanabilir emsal değer bilgisi yoktur. Alışılagelmiş tipten bir GM değildir. Gelir üreten bir GM değildir.

Maliyet Yöntemi Uygulama Aşamaları 1) GM üzerinde bulunan arsa değerinin tespiti 2) Yapının değerleme tarihindeki dolaysız(direkt) maliyetlerin tespiti 3) Yapının değerleme tarihindeki dolaylı(endirekt) maliyetlerin tespiti 4) Binanın yıpranma payının (birikmiş amrt.) tespiti 5) Binanın nitelik ve özelliklerine göre indirim ve ilavenin (zemin kat, deniz manzarası) tespiti DEĞER=1+2+3-4(-+)5

Yıpranma Oranı Tespiti Fiziksel Yıpranma: Yapı malzemelerinin ömrünü doldurdukça meydana gelen yıpranmadır. Fonksiyonel Yıpranma: Yapı tarzının zamanın koşul ve ihtiyaçlarına cevap veremez hale gelmesi, demode olması, ile oluşan yıpranmaya denir. Çevresel (Dışsal) Yıpranma: Gürültü, su ve hava kirliliği, ağır trafik, suç yüzdeleri gibi nedenlerden meydana gelen yıpranma

Yapıda Oluşan Amortismanın Hesaplanması Piyasadan Çıkarma Yöntemi: Bu yönteme göre yıpranma oranı, amortisman miktarının yeni yapılandırma maliyetine bölünmesiyle elde edilir. Emsal satışlar bol olduğunda kullanılması uygundur. Yaş Ömür Yöntemi: Yapının her yıl doğrusal olarak yıprandığı varsayılır. Taşınmazlarda meydana gelen yıpranmaların ne kadarının fiziksel, işlevsel ve çevresel nedenlerle olduğu üzerinde durmaz. Yapının tüm bileşenlerinin her yıl aynı oranda yıprandığını varsayar. Efektif yaşın ekonomik ömre oranlanması ile bulunur.

Pratikte Bina Maliyetleri Pratikte Hazine taşınmazlarında bina maliyetleri 1319 sayılı Kanuna göre hesaplanır. Yapı yaklaşık birim maliyetleri ise farklı bir husustur. http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2013/04/20130424-14.htm

Pazar Değeri Esaslı Yöntemleri Emsal Karşılaştırma Y. Çevresindeki diğer taşınmazlarla karşılaştırma yapmayı esas alır. Anlaşılma kolaylığı açısından tercih edilir. Karşılaştırılabilecek emsal taşınmaz bulunmadığında kullanımı güçtür. Emsal olarak kullanılabilecek mülk sayısı arttıkça mülkün değer tespiti gerçek değerine yaklaşır. Gelir İndirgeme Y. Taşınmazdan beklenen gelirlerin bu günkü değerinin belli bir iskonto oranı ile hesaplanmasına dayanır. Mülkün değerinin enflasyon etkiside dikkate alınarak hesaplandığı yöntemdir. İskonto oranı olarak kullanılacak faiz oranının tespiti zordur. İndirgenecek gelirlerin tespiti tahmine dayandığından her zaman sağlıklı olmayabilir. Maliyet Y. Mülk üzerindeki bina değerlerinin birim maliyet yardımıyla hesaplanması yöntemidir. Eski mülk değerlemesi yapılırken maliyet bedelinden amortismanların düşülmesi veya olumlu değer artışlarının eklenmesi gerekir. Piyasa koşullarındaki hızlı değişimi dikkate almaz.

Değerlemenin Raporlanması Uluslararası Değerleme Standartlarına göre rapor değerleme raporunda yer alması gereken asgari şartlar aşağıda ifade edilmiştir. Değerleyicinin kimliği ile rapor tarihi Müşterinin kimliği Talimatlar, değer takdirinin tarihi, değerlemenin amacı ve niçin kullanılacağı Değerin tip ve tanımı ile birlikte değerlemenin temeli Değerlendirilecek varlıkların mahiyeti, tasarruf hakkı ve yerleri Araştırmanın tarihi ve boyutu Değerleme çalışmasının kapsam ve boyutu

Varsayımlar ve kısıtlayıcı durumlar ile özel alışılmamış varsayımlar Değerlemecinin meslek ehliyeti ve imzası

BENİ DİNLEDİĞİNİZ İÇİN TEŞEKKÜR EDERİM