Nisan 2012 KONUT PİYASASINDA İHTİYAÇ VE ALICI PROFİLİNE GÖRE HEDEF KİTLE VE KONUMLANDIRMA © KÜRŞAT TUNCEL

Konut sahipliği oranı düşük değil ancak nitelik çok düşük… Konut sahipliği oranı %62 ancak fiziksel koşulları yetersiz konutların oranı %42 ısınma koşulları yetersiz konut oranı %43 20+ yaş üstü konutların oranı %60 Tadilat ihtiyacı olan konut oranı %40 Uygunsuz yapılaşma koşullarındaki konut oranı (iskan ruhsatsız) %70

1000 kişi başına üretilen konut miktarı 5.6 Hane halkı büyümesi kaynaklı talep karşılanamıyor… Toplam hane sayısı 18m. 2023 beklentisi 23.5m. Ort. Hane halkı büyüklüğü 4 Yıllık ikamete açılan konut sayısı 400.000 Ort. konut büyüklüğü 147 m2 Ort. konut fiyatı 78.000 TL Ort. konut m2 maliyeti 524 TL 1000 kişi başına üretilen konut miktarı 5.6

3.500.000 konut hane halkı artışı kaynaklı Gelecek 7 yılda 7m. konuta ihtiyaç olacak oysa mevcut üretim temposu bunu karşılayamıyor… 3.500.000 konut hane halkı artışı kaynaklı Göç kaynaklı 1.000.000 konut 800.000 konut yenileme kaynaklı Kentsel dönüşüm kaynaklı 1.500.000 konut 2018 yılına kadar 7.000.000 konuta ihtiyaç duyulacak bunun için yılda 1.000.000 konut üretilmeli ancak yıllık üretim ilk kez 2011’de 500.000 ortalamalardan 817.000 ‘e yükselecek (2010 ruhsatları)

20-40 yaş arası nüfus %33 24m. kişi Nüfus artış hızı konut talebini belirleyen en temel faktör ancak yaş dağılımı çok önemli… Türkiye nüfusu 73m. İstanbul nüfusu 13m. Doğum hızı %0,17 Ortalama çocuk sayısı 2 En çok doğum yapılan yaş aralığı 20-34 Ortalama yaş 29 29 yaşından küçük nüfus %50 20-40 yaş arası nüfus %33 24m. kişi Gelecek 10 yılda 11m. kişi bu kitleye katılacak

Ukra’nın mevcut müşterilerinin yaş profili 20-40 yaş arası yoğunluk beklentisini teyit ediyor… 20-25 yaş %8,74 25-30 yaş %15,86 30-35 yaş %22,01 35-40 yaş %15,70 20-40 yaş arası Ukra müşterileri toplamı %62,31 40+ müşterilerin oranı %37,6

Türkiye’de evlilikler ve boşanmalar konut talebinde en önemli belirleyicilerden birisi durumunda… Evlilik yaş ortalaması E/26 K/23 Yıllık evlilik sayısı 550.000 yıllık artış hızı %0,8 Evlilikte yeni ev açma oranı %66 Yıllık boşanma sayısı 120.000 yıllık artış hızı %6 Her 5 evlilikten 1’i boşanmayla sonuçlanıyor Boşanmaların %40’ı ilk 5 sene içinde oluyor

yoksulluk sınırı ortalama Resmi verilere göre gelir dağılımı oldukça sorunlu ancak Türkiye gerçeği çok farklı… Gelir Dilimi en alt %20 %20 %20 %20 %20 en üst Gelirden Pay %5.6 %10.3 %15.1 %21.5 %47.6 yoksulluk sınırı ortalama Ortalama yıllık hane halkı geliri 21.200 TL Ortalama şehirde hane halkı aylık geliri 1.890 TL Yoksulluk sınırı altındaki nüfus %18

Resmi verilere göre konut satın alabilme potansiyeline sahip nüfus çok sınırlı… Konut dışı ödemeler borçluluk oranı %60 Borçlu nüfusun %29’u borçlarını çevirmekte zorlanıyor Tatil yapamayan nüfus oranı %87 Ani harcamaları karşılayamayan nüfus oranı %62 Mobilya yenileyemeyen nüfus oranı %82 Borçluluk nedeniyle nüfusun ancak %15’inin 11m. kişinin konut satın alma potansiyeli var bu da nüfusun en üst %20 diliminin dahi (14.6m. kişi) altında

Resmi verilere göre konut ödemeleri çok düşük seviyelerde… Tüketim harcamaları içinde ; gıda %19, sigara-alkol %3.4, ayakkabı-giyim %4.4, konut ve kira %33.8, ev eşyası %5.2, sağlık %2.4, ulaşım %11.9, haberleşme %4.2, eğlence %2.5, eğitim %2.8, lokanta otel %6.2, diğer %4.3 Ort. Şehir hane halkı aylık tüketimi 1.890 TL Ort. Şehir hane halkı konut-kira harcaması 640 TL Açlık sınırı 300 TL Yoksulluk sınırı 850 TL Gelir kaynakları %45 maaş ve ücret %22 teşebbüs gelirleri %4 gayrimenkul %3 menkul

En zengin %20 nüfus aylık 3500 TL gelire sahip Resmi verilere göre yanlızca en zengin %20 konut alma potansiyeline sahip… 2 ve 3ncü %20 gelir grupları yoksulluk sınırı altında 29m. kişi yoksul 4üncü %20 gelir grubu aylık 1800 TL altında gelire sahip yani konut satın alabilme potansiyeli yok ? En zengin %20 nüfus aylık 3500 TL gelire sahip aylık ödenebilir konut taksidi oranı 1/3 ise bu grup ayda 1200 TL konut taksidi ödeyebilir durumda

Gelir beyan oranlarının düşüklüğü resmi satın alma gücü verilerinin yanlış sonuç vermesine neden oluyor… En zengin %20’nin aylık resmi geliri 3.500 TL Üst gelir grubunda ort. gelir beyan oranı %25 Tahmini gerçek aylık geliri 14.000 TL Alt gelir grubu ort. gelir beyan oranı %75 Tahmini gerçek aylık geliri 1.000 TL Böylece 2nci %20 gelir grubunun aylık gelirinin 3.500 -4.000 TL olabileceği ve bu grubun aylık 1.400 TL’na kadar konut taksidi ödeyebileceği görülüyor

Düşük gelir gruplarında konut sahipliği düşük değil; problem sayısal değil niteliksel… %SES A B C1 C2 D E %1.5 %12.2 %23.3 %31.8 %23.3 %7.9 A-B-C1 gelir grupları konut sahipliği 9m. C2-D-E gelir grupları konut sahipliği oranı %65 B gelir grubunun 1/3’ünün 2.nci evi var A gelir grubunun 1/3’ünün 2.nci evi var A gelir grubu konut sahipliğinin en düşük olduğu grup C1 gelir grubu araç sahiplik oranı %50

Konut sahipliği oranı düşük gelir gruplarında da yüksek; problem sayısal değil niteliksel… Grubu 14.6 14.6 14.6 14.6 14.6 milyon kişi %SES A B C1 C2 D E %1.5 %12.2 %23.3 %31.8 %23.3 %7.9 1.1 8.9 17 23.2 17 5.7 milyon kiş Konut _________ %134 ___________ _________ %65 __________ Sahipliği Konut Adedi ________ 9m. _____________ ___________ 7.5m. _______

%21’i satın alma kararında çevre ve arkadaşına güveniyor Konut alıcılarının öncelikleri değişiyor… 1 depreme dayanıklılık 2 lokasyon 3 fiyat 4 inşaat firmasının güvenilirliği 5 yatırım değeri %47’si markalı konutları tercih ediyor %25’i internet haber ve emlak sitelerinden bilgi alıyor %21’i satın alma kararında çevre ve arkadaşına güveniyor %9’u gazeteye güveniyor Yalnızca %5’i yasal ve teknik detayları soruyor! Genel eğilim 3+1 konut, 140-150 m2- kuzey cephe Satın alma süreci 15 – 17 ay arası sürüyor Projelerin isimlerinin etkisi yok Konut satın almada moda faktörü öne çıkıyor

ING Bank ve Bilgi Üniversitesi araştırmasına göre… Konut alımı için en çok istenen tip konut 3+1 ve fiyatı için 135.000 TL olması uygun görülüyor Aylık taksidinin 1.334 TL’nı geçmemesi talep ediliyor Kredi kullanım oranının %50’nin altında olması isteniyor Kredi vadesinin ortalama 73 ay olması isteniyor

VE SONUÇ… ! Konut satışında üst gelir grubunun (A) konut sahipliği oranı düşük…burada halen potansiyel var, proje üretirken niş, katma değeri yüksek ve butik projeler ile yüksek kar marjı sağlanabilir ama kitle sınırlı olduğundan ciro hacmi sınırlı olacaktır. ! B gelir grubunda konut sahipliği oranı ve hane halkı borçluluk oranı çok yüksek, ödeme gücü teorik olarak var olan bu grubun reel ödeme gücü borçlarından dolayı sınırlı ve doyum oranı yüksek. ! Yüksek ciro hacimleri için en büyük potansiyel B alt ve C1’in üst kısımlarında var, burada %10-12’lik bir yeni satış potansiyeli var, ancak fiyata aşırı hassas bu kitlede kar marjı düşük dolayısıyla yüksek hacimli projeler yapmak gerekir.