İHALE VE İHALENİN FESHİ

... konulu sunumlar: "İHALE VE İHALENİN FESHİ"— Sunum transkripti:

1 İHALE VE İHALENİN FESHİ
İhalenin feshini talep edebilecek olanlar (İİK m.134/2); - Satış isteyen alacaklı, - Borçlu, - Tapu sicilindeki ilgililer, - Pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler. (Dava dilekçesinde Türkiye’de bir adres bildirmek zorundadırlar.(İİK m.134/2) Menkul malların ihalesinde haciz alacaklısının ihalenin feshi davası açma imkanı sınırlıdır. «Satışı yapılan menkul hakkında, ihaleden önce kendi dosyasından satış isteminde bulunmayan haciz alacaklısının, ihalenin feshi davası açmasına yasal imkan yoktur.» (Yargıtay 12.HD., , E.501, K.3636) Gayrimenkul mallarda haciz alacaklıları ihalenin feshi davası açabilir. Kendi dosyalarından satış talep etmelerine gerek bulunmamaktadır. Taşınmazın hissedarları –hissesi satışa konu edilmeyen- tapu sicilindeki ilgililerden sayıldığı için ihalenin feshi davası açabilirler. (Yargıtay 12.HD., , E K.6680)

2 Müflisin kendisi ihalenin feshi davası açabilir. (Yargıtay 12.HD., 23.02.2004, E.25598, K.3655)
İflas masasına alacak kaydı yaptırmış olan alacaklılar ihalenin feshi davası açamaz. (Yargıtay 12.HD., , E.22346, K.23326) İhale alıcısı malın esaslı unsurlarında hataya düştüğünü ileri sürerek, öğrenme tarihinden itibaren 7 gün içinde ve her halükarda 1 yıl içinde ihalenin feshi davası açabilir. (İİK m.134/7) Fabrika gibi içinde eklenti (teferruat) bulunan taşınmazlar paraya çevrildiğinde mutlaka koruma önlemi alınması değerlendirilmelidir. (İİK m.150/g, İİK m.92/3, MK. m.865) Kıymet takdirinde ve satış ilanında yer alan eklentilerin teslim sırasında taşınmazda bulunmaması ihalenin feshine neden olabilecektir. (MK.m.865 «Malik, rehinli taşınmazın değerini düşüren davranışlarda bulunursa; alacaklı, hakimden bu gibi davranışları yasaklamasını isteyebilir. Alacaklıya, gerekli önlemleri almak üzere hakim tarafından yetki verilebileceği gibi; gecikmesinde tehlike bulunan hallerde alacaklı, böyle bir yetki verilmeden de gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir. Alacaklı, önlem için yapmış olduğu giderleri malikten isteyebilir ve bu alacakları için taşınmaz üzerinde, tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkına sahip olur.)

3 Herkes ancak kendisi ile ilgili olan bir hususu ileri sürerek ihalenin feshini talep edebilir. Örneğin, bir haciz alacaklısı borçluya satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmediğini iddia ederek ihalenin feshini isteyemez. (Yargıtay 12.HD., , E K.19669) Mahkeme dahi satış ilanının borçluya usulüne uygun tebliğ edilmediğini resen değerlendirip ihalenin feshi sebebi yapamaz. (Yargıtay 12.HD., , E.15516, K.18078) Malın aynına ilişkin davada konulanlar hariç olmak üzere, ihtiyati tedbir şerhi ilgilileri ihalenin feshi davası açamaz. Aile konutu şerhi sahibi olan eş ihalenin feshini talep edemez. «Borçlunun eşinin, tapu kaydındaki ayni hak doğurmayan «aile konutu şerhi»ne dayalı olarak «ilgili» sıfatıyla İİK’nun 134. maddesine göre, ihalenin feshini isteyemeyeceğine..» (Yargıtay 12.HD., , E.5195, K.9980) Satış tarihi itibarıyla haczi düşmüş olan haciz alacaklısı ihalenin feshi davası açamaz. Satışa konu mal hakkında istihkak davası açan üçüncü kişi ihalenin feshini talep edemez. Satış yapılan dosyanın borçlusu olmayan kefil ihalenin feshi davası açamaz.

4 İhalenin feshine karar verilebilmesi için İİK m
İhalenin feshine karar verilebilmesi için İİK m.134/7 gereğince “zarar unsurunun” gerçekleşmesi gerekir. Bu bir dava koşuludur. Dolayısıyla ihaleye çıkartılan mal muhammem bedele yakın veya onun üzerinde satılmış ise ortada zarar unsuru bulunmadığından ihalenin feshine karar verilemez. (İİK.m.134/7 – “İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.) (Yargıtay 12.HD., , 2013/7693 E. – 2013/14984) Kıymet takdir raporu usulüne uygun tebliğ edilmemiş ve fesin davasında taşınmazın muhammem bedeline yönelik bir itiraz varsa, mahkeme davada keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak zarar unsurunun gerçekleşip gerçekleşmediğine karar verebilir. (Yargıtay 12.HD., , E.5845, K.9271) İhale alıcısı kendisine verilen süre içerisinde satış bedelini yatırmazsa icra memuru ihale kararı kaldırır (İİK m.133) ve taşınmazı yeniden satışa çıkartır. Bu ilanın ilgililere tebliğ edilmesine gerek yoktur. Gazetede satış gününden 7 gün önce yayınlanması yeterlidir.

5 İcra müdürünün ihaleyi kaldırma yetkisinin bu hal ile sınırlı olup olmadığı konusunda farklı Yargıtay kararları bulunmaktadır. «İcra Müdürü ancak İİK’ nun 133. maddesinde belirtilen koşulun gerçekleşmemesi halinde ihaleyi kaldırır. Bir başka anlatımla icra müdürünün ihaleyi kaldırma yetkisi 133. madde ile sınırlıdır. Bunun dışında borçluya yapılan tebligatın usulsüz olup olmadığının inceleme yetkisi yoktur. Satış ilanının tebliğ edilmemiş olması veya usulsüz tebliğ edilmiş bulunması, ancak ilgilisi tarafından İcra mahkemesine açılacak ihalenin feshi davasında incelenir.»  (Yargıtay 12.HD., , E.20837, K.6111) «Adreste bulunmama nedeni tevsik edilmeden yapılan tebligat Tebligat Yasasının 21. maddesine aykırıdır. İcra Dosyasında mevcut tebligat bu açıklamalar ışığında incelendiğinde davacının adreste bulunmama nedeninin tevsik edilmediği, dolayısıyla tebligatın Tebligat Yasası 21. maddeye aykırı olduğu görülmektedir. İcra Müdürü tebligatın Tebligat Yasası hükümlerine uygun olarak tebliğ edilip edilmediğini denetlemekle yükümlüdür.» (Yargıtay 4.HD., , E. 8860,K.344)

6 İhaleden sonra borcun ödenmesi – ihalenin kesinleşmesinden önce dahi- ihalenin feshi nedeni değildir. (Yargıtay 12 HD., , E.16982, K.31153) Kıymet takdiri aşamasındaki eksikler veya hatalar, rapor kesinleşmiş olsa dahi sonradan ihalenin feshi sebebi yapılabilir. (Yargıtay 12.HD., , E.320, K.6656) Bununla birlikte ayrık kararlar da vardır. Ayrık kararlar genelde kıymet takdir raporunun usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olmasına rağmen itiraz edilmemiş olduğu, rapora icra mahkemesinde yapılan itirazın yasal süre içerisinde gerekli masrafların yatırılmamış olması nedeniyle reddedildiği veya ortada zarar unsurunun bulunmadığı durumlara ilişkindir. (Yargıtay 12.HD., , E.34765, K.2224) Yargıtay özellikle ortada zarar unsuru yoksa, yani taşınmaz değerinin üzerinde satılmış ise bir takım eksiklikleri göz ardı edebilmektedir. Bu nedenle, satışa hazırlık aşamasında fark edilen hataların ileride ihalenin feshine neden olmasından endişe ediliyor, ancak satışın durdurulup bu eksikliklerin tamamlanması da arzu edilmiyorsa, ihalenin muhammem bedel üzerinden gerçekleşmesine çalışılması ve bu suretle dava koşulu olan zarar unsurunun oluşmamasının sağlanması değerlendirilebilir.

7 Yargıtay bir kısım kararlarında, kıymet takdir raporu usulüne uygun tebliğ edilmemiş olmasına rağmen satış ilanının ilgiliye usulüne uygun olarak tebliğ edildiğini, ilgilinin kendisine tebliğ edilen bu satış ilanı ile taşınmazın kıymet takdirine ilişkin hususlara vakıf olduğunu, tebliğden itibaren 7 gün içinde buna herhangi bir itirazının bulunmadığını, bu sebeple de ihaleden sonra kıymet takdirine ilişkin hususları ihalenin feshi sebebi olarak ileri süremeyeceği kabul etmektedir. (Yargıtay 12.HD., ,E.34096, K.15724) Borçlu taşınmazın değerinin düşük belirlendiği gerekçesiyle kıymet takdir raporuna itiraz etmiş, icra mahkemesi tarafından düzenlenen raporda ise daha düşük bir bedel belirlenmiş ise taşınmaz hangi bedel üzerinden satışa çıkartılacağı uygulamada tereddüt uyandırmaktadır. Yargıtay’ın konuya ilişkin görüşü böyle bir durumda icra mahkemesinin şikayeti reddetmesi ve icra müdürlüğü tarafından düzenlettirilen rapordaki değer üzerinden taşınmazın satışa çıkartılması yönündedir. (Yargıtay 12.HD., , E.35958, K.3330) Kıymet takdir raporunun geçerlilik süresi 2 yıldır. Bu süre satış gününe göre hesaplanır, satış karar tarihine göre değil. Sürenin başlangıcı rapor tarihi değil, taşınmazın fiilen görüldüğü tarihtir.(Yargıtay 12.HD., , E E., K K.)

8 Kural olarak 2 yıl geçmedikçe taşınmazın yeniden kıymet takdirinin yapılması talep edilemez. İmar durumu değişiklikleri ve doğal afet durumları hariç. (İİK m.128/a) Kıymet takdirine icra mahkemesinde itiraz verilmiş ve bu itiraz düzenlenen yeni bir rapora istinaden red edilmiş ise 2 yıllık süre yine de icra müdürlüğü nezdinde düzenlenen rapor tarihinden itibaren başlar. İçinde teferruat niteliğinde menkuller bulunan bir taşınmazın kıymet takdiri yaptırılırken sadece tapu sicil müdürlüğüne tescil edilen teferruat niteliğindeki menkullerin değil, fiilen taşınmaz içerisinde bulunan mülkiyeti borçlu firmaya ait tüm menkullerin kıymet takdirinin yaptırılması gerekir. Çünkü bunlar da ipoteğin güvencesi altındadırlar. İpotek resmi senedinde/teferruat listesinde yer alan veya fiilen taşınmazda yer alan teferruat niteliğindeki menkul mallar üçüncü şahıslar tarafından haczedilerek muhafaza altına alınmak istendiğinde, İİK m.83/c gereğince, söz konusu menkullerin taşınmazdan ayrı olarak haczedilemeyeceği yönünde şikayet yapılarak muhafaza işlemine engel olunmalıdır. (İİK m.83/c «Taşınmaz rehni ipotek akit tablosunda sayılı bulunan eklenti taşınmazdan ayrı olarak haczedilemez.»

9 Ekonomik birliktelik içerisinde bulunan taşınmazların birlikte satışa çıkartılması gerekir. (Örneğin birden fazla parsele yayılmış fabrika binası, farklı bağımsız bölümlerden oluşan otel vs) Dolayısıyla, kıymet takdiri raporunda taşınmazlar arasında ekonomik birliktelik bulunup bulunmadığı mutlaka irdelenmelidir. Satışa çıkarılan taşınmazda eklenti niteliğinde teşvikli mal varsa icra müdürlüğü bu malların kıymetini ayrıca takdir ettirir. Satıştan önce ilgili kurumlardan bu mallar üzerindeki vergi, resim, harç gibi yükümlülükler sorulur. Satış isteyen alacaklının talebi üzerine bu mallar satış dışında tutulabileceği gibi, üzerlerindeki vergi, resim, harç gibi malın aynından kaynaklanan kamu alacakları dikkate alınarak 129 uncu madde hükümlerine göre taşınmazla birlikte ihale de edilebilir. (İİK m.128/2) «Haczedilen malların ipotek listesinde belirtilmemiş olması onun teferruat niteliğinde olup olmadığının incelenmesine engel değildir….. Şayet yapılacak inceleme sonucunda şikayete konu malın teferruat niteliğinde olduğu belirlenirse, İİK’in 83/c maddesi ve TMK’nın 862/1 maddesi uyarınca rehin kapsamında kalacağından haczi mümkün değildir.» (Yargıtay 12 HD., , E.8522, K.17344)

10 İcra mahkemesinin sınırlı bir yargılama yetkisi bulunduğundan kararları kural olarak maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez. Yargılama esnasında maddi gerçeği aramaktan çok, takip hukuku çerçevesinde uyuşmazlığı çözüme ulaştırmayı amaçlar. Doktrinde icra mahkemesinin istihkak davalarında, İİK m.89/4 gereğince açılan tazminat davalarında ve ihalenin feshi davalarında verdiği kararların maddi anlamda kesin hüküm teşkil ettiği ileri sürülmektedir. Bununla birlikte Yargıtay son dönemde verdiği kararlarında, ihalenin feshi konusunda icra mahkemesinin verdiği kararın kesin hüküm teşkil etmediğini, açtığı ihalenin feshi davası reddedilen ilgilinin aynı gerekçelerle sonradan genel mahkemede tapu iptal davası da açabileceğini, bu suretle ihaleye ilişkin eksiklik veya hataları iddia yeniden dava konusu yapabileceğini kabul etmektedir. «Hemen belirtilmelidir ki, taşınmazının usulsüz takip ve buna bağlı olarak yapılan ihale ile elinden çıktığını iddia eden tarafın başvuracağı yollardan birisi yukarda açıklanan şekilde ihalenin feshi şikayetini yapmaktır. Ancak, bunun yanında ihale sonucu edinilen mülkiyete dayalı tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek, tapu iptal ve tescil davası açmasına da yasal bir engel bulunmamaktadır.» (Yargıtay HGK., , E.1-321, K.382)

11 Satış isteme sürelerine riayet edilmemesi mutlak ihalenin feshi nedeni olarak kabul edilmektedir. «Yasanın 150/e maddesindeki hükmü emredici nitelikte olup, mahkemece re’sen gözetilmesi gerekir. Öte yandan, takibin düştüğü tarihten sonra yapılan işlemler yok hükmünde olacağından bu tarihten sonra yapılan ihalenin de sırf bu nedenle feshi gerekir.» (Yargıtay 12.HD., , E.25497, K.33225) A) Hacizde satış isteme süreleri (İİK m.106); - Menkul mallarda kesin haciz tarihinden itibaren 6 ay - Gayrimenkul mallarda kesin haciz tarihinden itibaren 1 yıl (İhtiyati haciz sonrası başlatılan icra takibine itiraz üzerine itirazın iptali davası açılmışsa, satış isteme süreleri, kesinleşme tarihinden itibaren değil mahkemenin karar tarihinden itibaren işlemeye başlar – İİK m.264/son) B) Rehinde satış isteme süresi (İİK m.150/e); - Menkul rehninde, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 6 ay (Ödeme emrine itiraz edilirse itiraz tarihinden itirazın iptaline ilişkin hükmün kesinleşmesine kadar geçen süre hesaba katılmaz) -İpotekte, ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl -Ödeme süresi dikkate alınmaz- (İpotek takiplerinde ipotek verenin borçtan şahsen sorumlu olmayan üçüncü kişi olması halinde takipten önce kendisine M.K.m.887 gereğince usulüne uygun mucceliyet ihbarının yapılmış olmasına özel önem gösterilmelidir. – Bu ihbar kat ihtarı ile de yapılmış sayılır.)

12 Hacizde :Yasal süresi içerisinde satış istenmez ise haciz düşer.(İİK m.110)
Menkul Rehni ve İpotekte: Yasal süresi içerisinde satış istenmez ise takip düşer. (İİK m.150/e) Alacaklı satış talebini geri almışsa (satışı durdurmuşsa) hiç satış talep etmemiş gibi süreler hesaplanır. İhale fesh edilmişse, satış isteme süreleri fesih tarihinden itibaren baştan başlamaz. İlk satış talep tarihi esas alındığında satış talep edebilmek için ne kadar süre kaldıysa, ihalenin feshi kararının kesinleşmesinden itibaren ancak o süre içinde yeniden satış talep edilebilir. (Örneğin - menkul bir mal için- Haciz Tarihi: Satış Talep Tarihi: , İhalenin Feshi Kararının Kesinleşme Tarihi: ise ihale fesh olduğunda yeniden satış ancak tarihine kadar talep edilebilir) Alıcı çıkmadığı için satış düşmüşse, satış isteme süreleri satışın düştüğü tarihinden itibaren baştan başlamaz. İlk satış talep tarihi esas alındığında satış talep edebilmek için ne kadar süre kaldıysa, ihalenin feshi kararının kesinleşmesinden itibaren ancak o süre içinde yeniden satış talep edilebilir.

13 Yasal süre içerisinde satış talep etmek yeterli değildir
Yasal süre içerisinde satış talep etmek yeterli değildir. Aynı zamanda satış için gerekli avansın da yatırılması gerekir. İcra müdürü tarafından verilecek olan karar gerekli gider 15 gün içinde yatırılmazsa o mal üzerindeki haciz kalkar. (İİK m.110) –satış talep etmek için daha süre olsa dahi- Kıymet takdiri talebinde bulunup avans yatırmak satış talep etmek anlamına gelmez. İcra müdürü satış şartları oluşmadığından satış talebini reddederse (örneğin rehinli aracın yakalanamamış olması, taşınmazın kıymet takdir raporunun kesinleşmediği vs) satış isteme sürelerinin durup durmayacağı konusunda Yargıtay kararları çelişkilidir. Ancak son zamanda satış talep edip avans yatırmanın yeterli olduğu yönünde kararlar verilmektedir. «Somut olayda tarihindeki satış talebinin icra müdürlüğünce kabul edildiği ancak tarihinde alacaklı vekilinin talebi üzerine satışın düşmesine karar verildiği tarihli satış talebinin, icra müdürlüğünce satış aşamasında olmadığından, reddedildiği, takiben dosyaya satış avansının alınmasına karar verildiği ve alacaklı tarafından tarihinde 500 TL satış avansının dosyaya yatırıldığı anlaşılmıştır. Bu durumda alacaklı tarafından, hacizden itibaren 2 yıllık süre dolmadan satış talep edilerek bir miktar satış avansı dosya yatırıldığından İİK’nun maddelerinde düzenlenen sürenin dolmadığı anlaşılmaktadır.» (Yargıtay 12.HD., , E.7949, K.10881) «Şikayet olunanın satış istemi, icra müdürünce şartların oluşmadığından bahisle reddedilmiş ve bu kararın kaldırılması için İcra mahkemesine başvurulmamıştır. Reddine karar verilen bir istemin yasaya uygun bir satış istemi olarak kabulüne yasal olanak bulunmamaktadır.» (Yargıtay HGK., , E , K.722)

14 Haricen yapılan borç taksitlendirme anlaşmaları (protokoller) satış isteme sürelerini durdurmaz. (İİK m.111/3) Bunların satış isteme sürelerini durdurması isteniliyorsa icra dosyasında yapılması gerekir. Kıymet takdirine yapılan itirazlar satış isteme süresini durdurmaz. Kıymet takdir raporuna itiraz davası devam ediyor olsa dahi yasal süresi içerisinde satış talep edilmelidir. İstihkak davası devam ettiği müddetçe satış isteme süreleri işlemez. (İİK m.97/8) Doktrinde bu hükmün icra mahkemesi tarafından takibin talikine karar verilmesi halinde uygulanacağı, takibin devamına karar verilmiş ise bu hükmün uygulanmayacağı ileri sürülmekte ise de Yargıtay bir ayrım yapmaksızın anılan hükmü uygulamaktadır. İtirazın iptali davası devam ederken borçlu itirazını icra dairesinde geri alırsa, satış isteme süreleri itirazın iptali davasında davanın konusunuz kaldığına ilişkin karar verildiği tarihten itibaren değil, icra müdürlüğünde itirazın geri alındığı tarihten itibaren yeniden işlemeye başlar. İİK m.107 «Her alacaklı mensup olduğu derece namına satış talebinde bulunabilir. 100 üncü maddenin son fıkrası mucibince hacizleri evvelki dereceden artacak bedeller için muteber olan alacaklılardan her biri dahi mensup olduğu derece namına satış isteyebilir.»

15 İhalenin alacağa mahsuben yapıldığı durumlarda tahsil harcı ihale bedeli üzerinden ödenmez.
Tahsil harcı ödenirken; Emlak vergi borcu/motorlu taşıtlar vergisi Tellaliye Satış masrafları, Tapu satım harcı (ödenmiş ise) Menkul mal satışlarında yedieminlik ücreti, gibi satış bedelinden öncelikle ödenmesi gereken, ancak alacağa mahsuben ihale yapıldığı için alacaklı tarafın uhdesinde kalan harç ve masrafların ihale bedelinden düşülmesi ve bakiye kalan matrah üzerinden tahsil harcının hesaplanması gerekir.

16 Harçlar Kanunu m.123/3 «….bankalar, yurt dışı kredi kuruluşları ve uluslararası kurumlarca kullandırılacak kredilere, bunların teminatlarına ve geri ödenmelerine ilişkin işlemler (yargı harçları hariç) bu Kanun'da yazılı harçlardan müstesnadır." Tapu harçları yargı harcı olmadığından alacağa mahsuben bankaya yapılan ihalelerde bankadan tapu harcı alınmaması gerekir. Ancak Yargıtay Harçlar Kanunu m.123/3 hükmünün belli bazı istisnai krediler için uygulanabileceği görüşündedir. «Yasa koyucu, finansman sıkıntısı çeken bankalar, yurtdışı kredi kuruluşları ve uluslararası kurumların, müşterilerine kullandırmak amacıyla sendikasyon kredisi gibi büyük miktarlı kredilere kendi portföylerinde yer vererek yurt içi veya yurt dışı kredi kuruluşlarından finansman desteği alabilmelerini kolaylaştırmak ve kredi maliyetlerini azaltmak amacıyla bu nitelikteki kredilerin temini ve bunların teminatları ile geri ödemelerine ilişkin işlemlerden harç alınmayacağını öngörmüştür. Yasa koyucu anılan maddede; bankalar, yurt dışı kredi kuruluşları ve uluslararası kurumlarca kullandırılmak üzere temin edilen kredilere ait bazı işlemlerden harç alınmayacağını belirttiğine göre; bankaların, kendi öz kaynaklarından veya diğer kredi kurumlarından temin ettikleri kredileri, genel kredi sözleşmesiyle gerçek veya tüzel kişilere teminatlı veya teminatsız olarak kullandırmaları halinde, 492 sayılı Kanunun değişik 123 /son maddesindeki istisnadan faydalanmaları olanaklı değildir.» (Yargıtay HGK, , E , K.7)

17 Katma değer vergisi ihale alıcısına ait bir vergidir
Katma değer vergisi ihale alıcısına ait bir vergidir. Satış bedelinden ödenmez. İhale kesinleştikten sonra ödenir. İhale fesh edilirse ödenmez. 150 m2’ den büyük konutlarda ve metrekareye bakılmaksızın tüm işyerlerinde %18, 150 m2’den düşük konutlarda %1 olarak uygulanır. 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereğince, büyükşehir belediye sınırları içerisindeki 150 m2 den küçük kimi konutların birim metrekare maliyet değerine göre KDV oranının %8 veya %18 olabileceği dikkate alınmalıdır. KDV ile ilgili ihtilaflar vergi mahkemelerinin değil, icra mahkemesinin görev alanına girer. (Uyuşmazlık Mahkemesi, , E.182, K.321) KDV ödenmeyecek haller; - Gayrimenkulün kredi alacağına mahsuben bankaya ihale edilmesi (3065 S.K. m.17/4-r) halinde ihale alacaklı banka yönünden KDV’den istisnadır. (Satış ilanında istisnaya yer verilmez) - Satışa konu edilen taşınmaz gayrimenkul bir şirkete ait ve iki yıldan fazladır bu şirketin aktifinde yer alıyorsa ihale tüm alıcılar yönünden KDV’den istisnadır. (Satış ilanında bu istisnaya yer verilmemesi, ihaleye katılımı azaltıcı bir eksiklik olduğundan ihalenin feshi nedeni olabilir.) (Satışa konu taşınmaz gayrimenkul ticareti ile uğraşan bir firmanın ticari amaçla elinde bulundurduğu bir taşınmaz ise istisna uygulanmaz)

18 Tellaliye ihale bedeli üzerinden hesaplanır
Tellaliye ihale bedeli üzerinden hesaplanır. Tahsil harcında olduğu gibi satış bedelinden ödenmesi gereken masraflar ihale bedelinden düşülerek hesaplanmaz. Tellaliye harcının sorumlusu malı satılan borçludur. (2464 S.K m.68) Bu nedenle, ilan ve şartnamede tellaliye harcının ihale alıcısından talep edileceğine yer verilmemelidir. Tellaliye harcı Harçlar Kanunun gereği değil, 2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu gereğince tahsil edildiğinden, Harçlar Kanunu’nun 123/3 maddesinde yer alan istisnanın uygulanma imkanı bulunmamaktadır. İhalenin kesinleşmesiyle tellaliye harcı ödeme yükümlülüğü doğar. İhalenin kesinleşmesinden sonra icra müdürlüğünce ödeme için süre verilmeden ihalenin feshine karar verilemez. ( tarihli ve 1/5 sayılı İBK) Çağrılmasına rağmen tellal ihaleye gelmezse icra memuru bu durumu satış tutanağına geçirir ve herhangi bir üçüncü kişiyi tellal olarak görevlendirir. – Kendisi ve ihaleye iştirak edenler dışındaki bir üçüncü kişiyi-

19 «Tellaliye harcı, 2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu'nun 67
«Tellaliye harcı, 2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu'nun 67. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; gerçek veya tüzel kişiler tarafından her ne suretle olursa olsun her çeşit menkul ve gayrimenkul mal ve mahsul satışı tellallık harcına tabidir. Aynı Kanunun 68. maddesinde ise; "tellallık harcını, mal ve mahsullerini satan gerçek veya tüzel kişilerin ödemekle mükellef oldukları" hüküm altına alınmıştır. Bu bağlamda ihalenin feshedilmesi halinde, tellaliye harcının iade edileceği konusunda yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Somut olayda, ihale sırasında tellaliye hizmeti verilmiş ve bu hizmetinin gereği olarak da tellaliye harcı alınmıştır. İhalenin feshedilmiş olması bu hizmetin yapılmadığı sonucunu doğurmayacağından ihalenin feshi halinde tellaliye harcının iadesi istenemez.» (Yargıtay 12.HD., , E.33352, K.406) «Yine 2464 sayılı yasa ile malını satan gerçek veya tüzel kişinin tellaliye harcı mükellefi kabul edilmesi ve matrahın da satışın gayri safi tutarı üzerinden hesaplanması gereği karşısında satışın gerçekleşmesi ve ihalenin kesinleşmesi halinde satış bedeli üzerinden bir defaya mahsus olmak üzere alınacağının kabulü gerekir. İhalenin feshi kararının kesinleşmesi üzerine alıcı daha önce ödemiş olduğu tellaliye resmini de kural olarak geriye isteyebilir. Ancak ihale alıcısının kusuru ( mesela ihaleye fesat karıştırılmış olması ) nedeni ile feshedilmiş ise alıcı tellaliye resmini geri isteyemez.» (Yargıtay 12.HD., , E.5210, K.6175)

20 Konut finansmanından kaynaklanan alacakların güvencesini teşkil etmek üzere alınan  ipotekler için yapılan takiplerde; Taşınmazların kıymet takdirlerinin ancak gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kurumlarca yapılabileceği, İhalenin feshi davasının reddi halinde hükmedilen %10 para cezasının %20 olarak uygulanacağı,   Gönderilen icra emrine karşı icranın geri bırakılması talebinde bulunan ve bu talebi reddedilen borçlunun kararı temyiz etmesi halinde satışı durdurmak için ödeyeceği teminatın %30 olarak uygulanacağı,   Tahsil harcının ¼ oranında uygulanacağı,  Yapılacak olan ihalelerin gerek Banka gerekse üçüncü kişiler yönünden damga vergisi ve katma değer vergisinden istisna olduğu,  göz önünde bulundurulmalıdır.

21 Tellaliye harcı satış bedelinden öncelikle ödenir ise de masraf değil harç olduğundan karşılama prensibinde göz önünde bulundurulmaz. Dolayısıyla asgari ihale bedeline eklenmesi gerekmez. (İİK m.129) Emlak vergi borcu/ motorlu taşıtlar vergisi satış bedelinden öncelikle ödenir ise de masraf değil vergi olduğundan karşılama prensibinde göz önünde bulundurulmaz. Dolayısıyla, asgari ihale bedeline eklenmesi gerekmez. (İİK m.129) Kıymet takdir için yapılan masraflar, satış için yapılan masraflar (ilan, tebligat vs.), paylaştırma masrafları karşılama prensibinde göz önünde bulundurulur. Birden fazla taşınmaz için tek bir kıymet takdiri ve satış ilanı düzenlenmiş ise satış masrafları taşınmazların muhammem bedeline oranlanarak asgari ihale bedeli saptanır. İhale bedelinin satış isteyen alacaklının alacağına rüçhanı olan alacakları karşılaması zorunludur. (Rehinli alacaklar) Rehinli alacaklılar karşılama prensibinde bu alacağın göz önünde bulundurulmamasına birinci ihale gününden önce muvafakat verebilirler. Muvafakat yazısında rehin hakkından vaz geçilmediğinin, satış neticesinde elde edilecek bedelden öncelikle kendilerine pay ayrılması gerektiğinin belirtilmesinde yarar bulunmaktadır.

22 İİK m.129 «Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir.» Satışa konu malın muhammem bedelinin %50’si ile satış isteyen alacaklının alacağına rüçhanı olan alacak tutarından hangisi fazla ise ihale bedelinin onu karşılaması yeterlidir. Her ikisinin toplamını karşılaması gerekmez. Menkul satışlarında yeddi eminlik ücreti karşılama prensibinde göz önünde bulundurulur. (Yargıtay 12.HD., , E.17721, K.24968) Satış isteyen alacaklı karşılama prensibinde göz önünde bulundurulması gereken masraflara ilişkin alacak hakkından vazgeçerse, asgari ihale bedelinin altında kalındığı gerekçesiyle ihalenin feshine karar verilemez. (Yargıtay 12.HD., , E.4981, K.12319)

23 Menkul mallarda; icra memuru ayrıca karar vermediyse satış ilanının tebliğine gerek yoktur. Gazete ilanıyla yetinilir. (Yargıtay 12.HD., , E.14157, K.24108) Gayrimenkul mallarda; İİK m.127 «İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması hâlinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz, gazetede veya elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer.» -Takibin tüm borçlularına, -Haciz alacaklılarına, -İpotek alacaklılarına, -Tapu kaydından anlaşılan ilgililere (intifa hakkı, irtifak hakkı, kira şerhi vs.) -Taşınmaz hisseli ise tüm hissedarlara, vefat etmiş iseler mirasçılarına, -İhtiyati tedbir şerhi ilgililerine, Müflisin ihalenin feshi davası açma hakkı var ise de kendisine satış ilanı gönderilmesine gerek yoktur. İflas idaresine tebligat yapılması yeterlidir.

24 Vekil aracılığıyla takip edilen işlerde tebligat vekile yapılır
Vekil aracılığıyla takip edilen işlerde tebligat vekile yapılır. (Tebligat Kanunu m.11) Vekaleten tesis edilen ipoteklerdeki adres bilgisinin vekile ait olabileceğine İİK m.148/a uygulaması bakımından dikkat edilmelidir. Borçlu vekili icra dosyasına vekalet ibraz etmemiş, ancak müvekkili için takipten doğan herhangi bir işlem için icra mahkemesine şikayette bulunmuşsa (örneğin kıymet takdirine itiraz etmişse) tebligatın vekile gönderilmesi gerekir. (Yargıtay 12.HD., , E.15070, K.28251) Tebligat Kanunu m.32 «Tebliğ usulüne aykırı yapılmış olsa bile, muhatabı tebliğe muttali olmuş ise muteber sayılır.» Ancak bu maddenin uygulanabilmesi için usulsüz de olsa bir tebliğin varlığı gerekir. Hiç tebligat çıkartılmamış veya çıkartılan tebligat bila dönmüş ise bu madde uygulanmaz. Borçlunun veya vekilinin ihalede hazır bulunması, kendilerine usulüne uygun bir şekilde satış ilanı tebliği konusundaki zorunluluğuna riayet etmemenin yarattığı hukuki sakıncayı ortadan kaldırmaz. Hasma tebligat yapılamaz. (Tebligat Kanunu m.39) (Örneğin, ipotek borçlusuna gönderilen satış ilanının aynı adreste oturuyor olsa dahi asıl borçluya tebliğ edilemez)

25 Satıştan önce satışın durdurulmasını isteyen borçlunun satıştan sonra satış ilanının kendisine usulüne uygun tebliğ edilmediğini ileri sürmesi mümkün değildir. (Yargıtay HGK, , E , K.505) Satış ilanının borçluya satıştan makul bir süre önce tebliğ edilmiş olması gerekir. Satıştan 1-2 gün önce yapılan tebliğlerde makul süre koşuluna riayet edilmiş olmaz. İpotek borçlusunun Mernis kayıtlarında adresi varsa İİK m.148/a hükmünden yararlanılarak ipotek resmi senedindeki adresine T.K. m.35 gereğince tebligat yapılamaz. (Yargıtay 12 HD., , E.6315, K.20870) İhtiyati tedbirin mahiyeti ilgili mahkemeden sorulmalıdır. İhtiyati tedbir kararı para alacağı için açılmış olan bir dava kapsamında konulmuş ise tedbir kararı cebri icra yoluyla satışa engel değildir. Yargıtay, ihtiyati tedbir kararında cebri icra yoluyla satışı engelleyen bir ifade bulunmaması halinde, cebri icra yoluyla ihale yapılabileceği kanaatindedir. Ancak, ihtiyati tedbir kararı gayrimenkulün aynına yönelik bir dava kapsamında verilmiş ise tedbir kararında cebri icra yoluyla satışı engelleyici bir ifade olmasa dahi ilgilinin ihalenin feshi davası/tapu iptal davası açma hakkı bulunduğundan, tedbirli davranılması uygun olur. (Yargıtay 12.HD., , E.22335, K.5578)

26 İİK m.150/b «Rehin, kiraya verilmiş bir taşınmaz ise icra memuru, alacaklının talebi üzerine takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları da takipten haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini emreder. Şu kadar ki, bu şekilde işlem yapılması 132 ve 135 inci maddelerdeki hakları ortadan kaldırmaz. Kiracı ihtara rağmen kira paralarını icra dairesine yatırmazsa hakkında 356 ncı madde hükmü kıyasen uygulanır.» M.K.m.863 «Kiraya verilmiş taşınmaz üzerindeki rehnin kapsamına, borçluya karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya borçlunun iflâsının ilânından başlayarak rehnin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri de girer. Rehin hakkı, kiracılara karşı ancak cebrî icra yoluyla takibin kendilerine bildirilmesi veya iflâs kararının ilânından sonra ileri sürülebilir. Rehinli taşınmaz malikinin henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerinde yaptığı hukukî işlemler ile diğer alacaklılar tarafından koydurulan hacizler, kira alacaklarının muaccel olmalarından önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlamış olan rehinli alacaklılara karşı geçerli değildir.» İİK m.150/b gereğince tahsil edilen kira bedelleri limit ipoteklerinde limitten düşülür.

27 Taşınmazdaki mükellefiyet varsa (kira şerhi, intifa hakkı, irtifak hakkı vs.) mükellefiyet listesi düzenlenerek ilgililere tebliğ edilmelidir. Ayrıca bu mükellefiyete satış ilanında yer verilir. Kıymet takdir raporunda, mükellefiyetin taşınmazın değerine etkisi olup olmadığı irdelenmiş olmalıdır. (İİK m.128/2) İpotek bir mükellefiyet değildir. Taşınmazda ipotek varsa mükellefiyet listesi düzenlenmez. İpotek satış ile birlikte ihale bedeli üzerine kayar. Ancak, ipotek ile teminat altına alınmış alacak muaccel halde değil ise ihale alıcısına intikal edeceğinden mükellefiyet listesi düzenlemesi gerekir. (İİK m.125 «Taşınmaz rehinle temin edilmiş muaccel borçlar, müşteriye devredilmeyip satış bedelinden tercihan ödenir.») Satışa çıkartılan taşınmazda ipotekten sonra tesis edilmiş bir mükellefiyet varsa, ipotek alacaklısının İİK m.132 gereğince taşınmazın o mükellefiyetten ari olarak satışa çıkartılması talep etmesi gerekir.

28 İhale başlamadan, elektronik ortamda verilmiş herhangi bir teklif olup olmadığı sorgulanmalı, neticesi tutanağa geçirilmeli ve teklif varsa ihalenin açılış limiti buna göre belirlenmelidir. Müşterek ipotekli taşınmazlar birlikte satış talep edilmeli, muhammem bedeli en yüksek olan taşınmaz için satış saati önce verdirilmelidir. –İpotek limiti karşılandığında satışlara devam edilmeyeceğinden- MK.m.854 «Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hallerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re'sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır.» - Aksine sözleşme ipotek resmi senedinde kararlaştırılabilir- (Yargıtay 12.HD., , E.12606, K.12979) Satış şartnamesi hazırlanarak en geç birinci ihale gününden 10 gün öncesi icra müdürlüğünde herkesin göreceği şekilde hazır bulundurulmasına, konu hakkında askı tutanağı düzenlenmesine. (İİK m.125)

29 Birinci ihale gününden en geç 1 ay önceki tarihte gazete ilanı yapılmış olmalı ve satış öncesinde gazete icra dosyasına ibraz edilmelidir. (İİK m.126) İçtihat değişikliklerinden etkilenmemek için mümkün olduğu müddetçe idari tatil günlerine, mesai saati dışı saatlere (öğlen tatili dahil) satış gün ve saati alınmamaya çalışılmalıdır. İştirak için belirlenen limite kadar olmak üzere, pey ileri sürenden hemen sonra yeni pey ileri sürülmelidir. – İhale alıcısı ihale bedelini yatırmadığında ondan sonra en yüksek pey ileri sürmüş olan alıcıya teklif yapılacağından- İhale tutanağında; -İhalenin yapıldığı yer, gün ve saate, -İhalenin başlama ve bitiş saatlerine, -İcra memurunun, tellalın, ihale alıcısının isim ve imzasına, -İhale alıcısının adresine, TC kimlik numarasına -İhaleye iştirak için teminat alınmış ise alınan teminata ilişkin bilgilere, -İhale bedeline, -İhale alıcısından sonra gelmek üzere en çok pey sürmüş olan ihale alıcısının isim, imzası, TC kimlik numarası ve adresi ile ileri sürdüğü pey tutarına, -Bakiye ihale bedeli için ihale alıcısına ne kadar süre verildiğine, -KDV, Tellaliye, Damga Vergisi yatırılacaksa bunlar için ne kadar süre verildiğine, -bu sürenin ihalenin kesinleşmesini müteakip ….gün şeklinde olmasına özen gösterilmelidir.

30 Harçlar ile ilgili hatırlatmalar;
- Takibi olmadan ipotek alacaklısına ödeme yapılacaksa, %2,7 oranında tahsil harcı, %2 oranında cezaevi harcı tahsil edilir. H.K. eki 1.Sayılı Tarife «Takip talebi bulunmayan alacaklılara İcra ve İflas Kanununun 125 inci maddesinin 3 üncü fıkrası gereğince ödenen paralardan yüzde 2,7» - İcra dosyasına yatan para çekilirken baştan yatırılan peşin harç mahsup edilir. H.K. m.29/2 «Peşin harçlar takip sonunda alınacak asıl borca mahsup olunur.» - Takipten sonra işleyen faiz alacakları için yapılacak ödemelerden tahsil harcı alınmaz. H.K. m.20 «İcra takiplerinde takipten sonra işleyecek olan faizler, harcın hesabında nazara alınmaz.» Öncelikli olduğu anlaşılan alacaklıya (ipotek veya 1.sırada hacizli) alacağa mahsuben ihale yapılabilir. Taşınmaz üzerinde başkaca alacaklıların haczi veya ipoteği varsa alacaklı icra memuru sıra cetveli yapmak zorundadır. (İİK m.140) Düzenlenen sıra cetveli neticesinde kendisine ihale yapılan alacaklının öncelikli olmadığı anlaşılırsa icra memuru alacaklıya ihale bedelini yatırması için süre verir. Sıra cetveli düzenlenmeden icra memuru, başka takyidatların da bulunduğu gerekçesiyle alacağa mahsuben taşınmazı alan alacaklıdan ihale bedelini yatırmasını isteyemez.

31 Sıra cetveli düzenlenmeden icra memuru, başka takyidatların da bulunduğu gerekçesiyle alacağa mahsuben taşınmazı alan alacaklıdan ihale bedelini yatırmasını isteyemez. (Yargıtay 12.HD., , E.32102, K.6955) Sıra cetveline genel mahkemede itiraz davası açıp kazanan alacaklı doğrudan – kendisi hangi sırada olursa olsun- sırasına itiraz ettiği alacaklının yerine geçer. Birden fazla alacaklı genel mahkemede sıra cetveline itiraz ederse, bu alacaklılar sıralarına ve dava açma tarihlerine bakılmaksızın sırasına itiraz edilen alacaklıya düşen payı garameten paylaşılırlar. (Yargıtay 23.HD., , E.4289, K.5859) İcra taşınmazın verimli çalışması için ihalenin feshi davası devam ederken gerekli tedbirleri alabilir. Bu tedbirler arasında taşınmazın ihale alıcısına teslimi dahi olabilir.