İCRA ve İFLAS KANUNU GÖRE İPOTEK TAKİBİ VE TAŞINMAZ SATIŞI (PARAYA ÇEVİRME) İrfan MURAT Ankara 22. İcra Müdürü.

... konulu sunumlar: "İCRA ve İFLAS KANUNU GÖRE İPOTEK TAKİBİ VE TAŞINMAZ SATIŞI (PARAYA ÇEVİRME) İrfan MURAT Ankara 22. İcra Müdürü."— Sunum transkripti:

1 İCRA ve İFLAS KANUNU GÖRE İPOTEK TAKİBİ VE TAŞINMAZ SATIŞI (PARAYA ÇEVİRME)
İrfan MURAT Ankara 22. İcra Müdürü

2 satIşa İlİşkin 6352 sayIlI kanunun getİrdİği yenİLİkler
1.İİK 106. maddede yapılan değişiklikle taşınır mallarda bir yıl olan satış isteme süresi altı aya, taşınmaz mallarda iki yıl olan satış isteme süresi bir yıla indirilmiştir.(Yürürlük tarihi 5 Ocak 2013) 2.İİK 110. maddede yapılan değişiklikle hacizli malın satılması yönündeki talebin bir defa geri alınabileceği kabul edilmiştir.(Yürürlük tarihi 5 Temmuz 2012)

3 satIşa İlİşkin 6352 sayIlI kanunun getİrdİği yenİLİkler
3. İİK 112. maddenin birinci fıkrasında yapılan değişiklikle, menkuller için 1 aylık satış süresi 2 aya, yine İİK 123. maddenin 1. fıkrasında yapılan değişiklikle taşınmazlar için 2 aylık satış süresi 3 aya çıkartılmıştır. (Yürürlük ) 4.İİK 114. ve diğer maddelerde elektronik ortamda teklif verilerek de artırmaya iştirak edileceği düzenlenmiştir.(Yürürlük )

4 satIşa İlİşkin 6352 sayIlI kanunun getİrdİği yenİLİkler
5. İİK 115. v.d. Maddelerdeki değişiklikle menkuller için için 1. satış gününde muhammen bedelin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacakları geçmesi, yine en az on gün sonra(15 GÜN OLMASI ÖNERİLİR.) ikinci artırmanın yapılacağı ve bu artırmada da 1. satış günündeki şartların aranacağı,(yürürlük ) Elektronik teklif vermenin birinci ihaleden on gün önce başlayacağı, ihalenin tamamlanacağı önceki gün sonunda sona ereceği, Birinci ihaleden sonraki 5. gün ikinci ihale için elektronik teklif verme süresinin başlayacağı

5 satIşa İlİşkin 6352 sayIlI kanunun getİrdİği yenİLİkler
6. Taşınmazlar için de yine 1. ihalenin muhammen bedelin yüzde elli ve rüçhanlı alacakları geçmesi, 2. satışın da 1. ihaledeki şartlarla en az yirmi gün sonra(25 GÜN SONRA OLMASI ÖNERLİR) yapılacağı , Elektronik teklif verme süresinin birinci ihaleden yirmi gün önce başlayacağı, ihaleden önceki gün sona ereceği, ikinci ihale için elektronik teklif verme süresinin ise birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlayacağı(yürürlük )

6 satIşa İlİşkin 6352 sayIlI kanunun getİrdİği yenİLİkler
Bu durumda tarihinde önceki verilen satış kararlarında eski kanun hükümleri, bu tarihten sonraki satış kararlarında ise yeni kanun hükümleri uygulanacaktır Yine İİK 106 maddedeki haczin düşmesiyle ilgili hükümler itibariyle yürürlüğe gereceğinden, tarihinde konulan bir hacizle ilgili olarak menkuller için 1 yıl taşınmazlar için 2 yıllık süre uygulanacaktır.

7 satIşa İlİşkin 6352 sayIlI kanunun getİrdİği yenİLİkler
Elektronik teklifi örnek olarak bir taşınmaz satışında uygulayalım. Satış Talep Karar Tarihi: 1. satış günü: 2. satış günü: 1. ihale için elektronik teklif verme süresi: tarihinde başlayıp, Saat:00.00’de biter. İkinci ihale için ise tarihinde başlayıp Saat: 00.00’da biter.

8 satIşa İlİşkin 6352 sayIlI kanunun getİrdİği yenİLİkler
Elektronik ortamda teklifte bulunmak için menkul ve taşınmaz malın muhammen kıymetinin yüzde yirmisi oranında teminat gösterilmek zorunludur. KANUN LAFZINDAKİ BELİRSİZLİKTEN DOLAYI 2. SATIŞ GÜNÜNÜN; MENKULLERDE 1. SATIŞTAN EN AZ 15 GÜN SONRA, TAŞINMAZLARDA İSE 1. SATIŞTAN EN AZ 25 GÜN SONRA YAPILMASI ÖNERİLİR.

9 İPOTEK c) İPOTEK; Doğmuş yada doğacak bir alacağın güvence altına alınabilmesi için alacaklı ile borçlu veya taşınmaz maliki üçüncü şahıs arasında tapu dairesinde yazılı olarak tesis edilen, taraflar arasındaki bu ipotek tesis beyanının tapu kütüğüne işlenerek tescil edildiği, borçlunun belirlenen süre içinde borcunu ödemediği takdirde alacaklının alacağını garanti altına alan bir işlemdir

10 ANA PARA İPOTEĞİ İpotek akit tablosunun resmi örneği kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeriyorsa ANAPARA İPOTEĞİ alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip yapar. İpotek akit tablosu, ipotek tesisi hakkında tapu dairesince tarafların isteğine uygun olarak düzenlenen resmi senettir. Eğer ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı niteliğinde değilse ipotek bir cari hesap veya kredi açma sözleşmesinin teminatı olarak verilmişse alacaklının ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız takip yapması gerekir. Bu halde borçluya İcra emri değil ödeme emri tebliğe gönderilir.

11 ANAPARA İPOTEĞİ Ana para (karz) ipoteğinde tapu sicilinin rehinler hanesinde yazılmış olan anaparanın yanında, takip giderleri, yasal sınırlamalara uygun olarak sözleşmedeki faizleri teminat altına alır. İpotek, borçlunun taşınmazı üzerine tesis edilmiş ise borçlunun sorumluluğu sadece taşınmaz ile sınırlı olmayıp borcun tamamı ile sorumluluğu devam eder, taşınmaz borç toplamından daha az bir değere satılırsa borçlunun bu ipotekli taşınmazından başkaca taşınır veya taşınmaz mallarının haczi için rehin açığı belgesi ile borçlu hakkında alacaklı tarafından yeni bir icra takibi yapılabilir. Ayrıca ipotek takibi ile birlikte ipotek miktarını aşan kısım için genel haciz yoluyla tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla borçlu hakkında ilamsız takipte yapılabilir

12 ÜST SINIR-LİMİT İPOTEĞİ
ipoteğin kurulması anında mevcut olmayan ancak ileride oluşacak veya oluşması muhtemel bir alacağın taraflarca belirlenen limit içinde taşınmazla güvence altına alınmasıdır. Bu haliyle üst sınır ipoteğinde, ipoteğin tesisi anında asıl alacak ortada yoktur, ileride oluşacak veya oluşması muhtemeldir. İleride oluşacak ve oluşması muhtemel asıl alacak taraflarca belirlenen limit dahilinde taşınmaz güvencesine alınmaktadır. Bu nedenledir ki ileride vücut bulacak ana borç, ana borca eklenecek faizler, icra takip giderleri tamamı belirlenen limit dahilinde kalmaktadır.

13 ÜST SINIR-LİMİT İPOTEĞİ
Asıl borçlu ile beraber borçtan şahsen sorumlu olmayan ipotekli taşınmaz malikine ihbar yapılmadıkça, ipotek borçlusu bakımından borç muaccel hale gelemez. Muaccel hale gelmemiş bir borç için de icra takibi yapılamayacaktır. Bu husus, takip koşuludur. Zira, İİK'nın 149/b madde hükmünde de alacağın muaccel olması aranmıştır.

14 ÜST SINIR-LİMİT İPOTEĞİ
İpotek, borçlunun borcundan dolayı üçüncü şahsın taşınmazı veya üçüncü şahısların taşınmazları üzerine konulmuş ise her ne kadar borçlu borcun tamamından sorumlu ise de üçüncü şahıs yalnız ipotek bedeli ile sorumludur. İpotek resmi senedinde yazılı ipotek bedelini ödemekle sorumluluktan kurtulur. İpotekli taşınmaz satılarak paraya çevrilmiş ise üçüncü şahıs ipotekten başkaca borçtan sorumlu tutulamaz

15 ZORUNLU TAKİP ARKADAŞLIĞI
İcra müdürü, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmazın üçüncü şahıs tarafından rehin edilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir. İİK 149

16 İPOTEK TAKİBİ İpotek takibine başlayabilmek için mutlaka ipotek belgesi ve akit tablosunun (resmi senet) aslı veya tapudan onaylı bir örneğinin takip talebine eklenmesi gerekmektedir, iik 148. Md. İpotek akit tablosunun (resmi senet) ibraz edilmediği takdirde takibi alan icra müdürü ipoteğin ana para ipoteğimi yoksa üst sınır (limit) ipoteğimi olduğunu tespit edemez. Takibe konu ipoteğin ana para ipoteğimi yoksa üst sınır (limit) ipoteğimi olduğu ancak akit tablosunun (resmi senet) incelenmesi sonucu anlaşılabilir

17 İPOTEK TAKİBİ İİK Maddesinde tapu idaresinden verilmiş resmi bir örneğinin denilmekle, takip yapmak için mutlaka belge aslının veya tapu idaresi tarafından onaylanmış bir örneğinin takip talebine eklenmesini zorunlu kılmıştır. Yasa maddesi gereğince tapudan onaylanmamış bir fotokopi ile takip yapılması mümkün değildir

18 İCRA EMRİ Alacaklının, alacak hakkı ve rehin hakkı bir ilam veya ilam niteliğinde bir belge ile tespit edilmişse, alacaklı rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapabilir. Burada ilamların icrasına dair hükümler kıyasen uygulanacaktır (m.150/h).

19 İCRA EMRİ Rehin alacaklısı icra memuru nezdinde takip talebinde bulunur. Gayrimenkul rehninde takip talebi ile birlikte ipotek akit tablosu da ibraz edilmelidir. Memur, borçluya ve rehinli malın maliki 3.kişiye icra emri gönderir. Gayrimenkullerde, ipotek akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiği ve alacağın muaccel olduğu görülürse, icra memuru borçluya ve 3. şahsa birer icra emri gönderir (m.149).

20 İCRA EMRİ İİK.nun 150/1 maddesinde "...ipotek akit tablosu, kayıtsız şartsız bir para borcunu ihtiva etmese dahi, krediyi kullandıran taraf, krediyi kullanan tarafa ait cari hesabın kesilmesine veya kısa-orta-uzun vadeli kredi hesabının muaccel kılınmasına ilişkin hesap özetini veya gayri nakdi kredinin ödenmiş olması nedeniyle tazmin talebinin noter marifetiyle krediyi kullanan tarafa gönderildiğine dair, noterden tasdikli bir sureti icra müdürüne ibraz ederse icra müdürü, bu kanunun 149. maddesi gereğince işlem yapar" hükmü gereğince icra emri gönderilir.

21 İCRA EMRİ GÖNDERMEK İÇİN ARANMASI GEREKEN ARTLAR
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip talebi icra müdürüne ibraz edildiğinde, icra müdürü icra emri gönderilebilmesi için öncelikle ipoteğin kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı olup olmadığına, (ipotek akit tablosunda-resmi senette FBK “fekki bildirilinceye kadar” yazıyorsa noterden ihtarname gönderip göndermediğine bakar, ihtarname göndermiş ise,

22 İCRA EMRİ GÖNDERMEK İÇİN ARANMASI GEREKEN ŞARTLAR
ipotek akit tablosunda-resmi senette gibi bir tarih yazıyor ise bu tarihin geçip geçmediğine bakar, bu tarih geçmiş ise, ipotek akit tablosunda-resmi senette 6 ay, 1 yıl, 10 yıl gibi bir süre yazılmış ise bu sürenin ipotek tesis tarihinden itibaren dolup dolmadığına bakar, bu süre dolmuş ise) ipotek borcunun muaccel olup olmadığına bakar, muaccel olduğunu anladığında borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından ipotek verilmiş veya taşınmaz üçüncü şahsa geçmiş ise bunlara ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra emri düzenleyerek tebliğe gönderir.

23 İLAMLI TAKİP İcra emri İcra emri ilamlı takipte olduğu gibidir ancak şu hususlar farklıdır (m.149) - Ödeme süresi, 30 gündür. - Süresinde borç ödenmez ve icranın geri bırakılması hakkında bir karar getirilmezse alacaklının, rehnedilmiş malın satışı isteyebileceği ihtar edilir.

24 İLAMLI TAKİBE İTİRAZ Borçlu borcun ödendiği veya ertelendiğini iddia ediyorsa, icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını isteyebilir (m.149a/I) icranın geri bırakılmasında İİK m.33/I,II ve IV uygulanır. Buna göre borçlu itiraz sebeplerini, borcun ödenmiş olduğunu, ertelendiğini yahut zamanaşımına uğradığını, yalnız m.33/I ve II deki belgelerden biriyle ispatlayabilecektir.

25 İLAMLI TAKİBE İTİRAZIN SONUÇLARI
İcra emrine itiraz edilmesi ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan bu takibi durdurmaz. Takibin durdurulabilmesi için itiraz edenin icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına ilişkin bir karar alması ve bu kararı takip dosyasına ibraz etmesi gerekmektedir. İcra mahkemesi tarafından itiraz süresinde dahi olsa icranın geri bırakılmasına ilişkin bir karar verilmediği takdirde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takibe devam edilir ve taşınmaz açık arttırma yoluyla satılarak paraya çevrilir, ihale kesinleştiğinde de gerekli ödeme yapılır

26 İLAMSIZ TAKİP 149 uncu maddede yazılı haller dışındaki muaccel alacaklar için icra müdürü, borçluya ve varsa taşınmazın sahibi üçüncü şahsa aşağıdaki kayıtlara uygun olmak üzere 60. maddeye göre birer ödeme emri gönderir. 1. Ödeme müddeti otuz gündür. 2. Yedi gün içinde itiraz olunmaz ve 1 numaralı bentde yazılı müddet içinde borç ödenmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir.

27 ZORUNLU TAKİP ARKADAŞLIĞI
ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını havi değil ise, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız takip yoluna başvurulmalıdır. Borçlu ve ipotek veren üçüncü kişinin zorunlu takip arkadaşı olmaları nedeniyle borçlu ve ipotek veren taşınmaz maliki hakkında birlikte takip yapılarak ödeme emri gönderilmesi gerekir. Sadece ipotek veren taşınmaz maliki hakkında takip yapılması yasaya aykırıdır.

28 ÖDEME EMRİNDEKİ İHTARATLAR
Ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren (30) gün içinde borcu ödemeniz; borca karşı bir itirazınız varsa tebliğ tarihinden itibaren (7) gün içinde yazılı veya sözlü olarak (ipotek hakkına itiraz edilemez mad. 150) icra dairesine bildirmeniz; borcun bir kısmına itirazınız varsa o kısmın cihet ve miktarını açıkça göstermediğiniz takdirde itiraz etmemiş sayılacağınız; senet altındaki imzayı inkâr ediyorsanız ayrıca ve açıkça bildirmeniz, aksi takdirde senetteki imzayı kabul etmiş sayılacağınız; süresi içinde itiraz edilmez ve borç ödenmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği ihtar olunur. (İİK m.149/b) Örnek 9

29 ÖDEME EMRİNE İTİRAZ Borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazda bulunabilirler. Ancak, rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. İpoteğin iptali hakkında dava açılması halinde 72. madde hükümleri kıyasen uygulanır.

30 ÖDEME EMRİNE İTİRAZ Borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra müdürlüğüne müracaat ederek takibe veya borcun tamamına itiraz ederse icra müdürü tarafından takibin durdurulmasına karar verilmesi gerekir. Borcun tamamına değilde bir kısmına itiraz yapıldığında itiraz edilen kısım için takibin durdurulmasına, itiraz edilmeyen kısım için takibin devamına karar verilir. İtiraz edilmeyen kısım ödenmediği takdirde satış dahil tüm işlemlere devam edilir.

31 KİRACILARA haber verme
Rehin, kiraya verilmiş bir taşınmaz ise icra müdürü, alacaklının talebi üzerine takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları da takipten haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini emreder. Kiracı ihtara rağmen kira paralarını icra dairesine yatırmazsa hakkında 356. madde hükmü kıyasen uygulanır. Şu kadar ki, bu şekilde işlem yapılması 132 ve 135 inci maddelerdeki hakları ortadan kaldırmaz. İİK 150-b

32 Tapu MÜDÜRLÜĞÜNE haber verme
İcra müdürü, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine haber vermeye mecburdur. Tapu memuru, keyfiyeti taşınmazın siciline şerh verir. Taşınmazın bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz. İİK 150-C

33 Tapu MÜDÜRLÜĞÜNE haber verme
İpoteğin paraya yoluyla takibe başlandığında icra müdürü hemen (takibin kayıt işlemleri ile birlikte kesinleşmesini beklemeden) tapu sicil müdürlüğüne yazı yazarak ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlandığını bildirir. Bunun üzerine tapu sicil müdürlüğü 150/c şerhi de denilen ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin başlatıldığına dair şerhi tapu siciline işler. Bu şerh ile birlikte taşınmaz malikinin tasarruf hakkı kısıtlanır.

34 MÜKELLEFİYET LİSTESİ İİK.m.128 gereğince taşınmazın tapu kaydında mükellefiyet bulunması halinde icra müdürü bir mükellefiyet listesi düzenler. Tapu kaydındaki hacizler ve ipotekler mükellefiyet olmadığından, mükellefiyet listesinde gösterilmez. Yalnızca haciz ve ipotek şerhlerinin bulunması halinde mükellefiyet listesi düzenlenmesine gerek yoktur. Mükellefiyet kabul edilebilmesi için o hak nedeniyle taşınmazın değerinde azalma olmalıdır. Oysa, haciz ve ipotek nedeniyle taşınmazın değeri düşmez.

35 KIYMET TAKDİRİ Taşınmazın maliki borçluya İİK.nun 103.maddesi gereğince gerekli tebligatın yapılması ve sürenin dolması yani taşınmaz haczinin kesinleşmesi, İpotek takibinde takip kesinleşmeden kıymet takdiri yapılabilir Taşınmazın en son tapu kaydı tüm takyidatları ile birlikte istenmeli ayrıca imar ve çap durumunun istenmesi,.

36 KIYMET TAKDİRİ 2499 SPK Kanununun 38/A Md gereğince konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde yapılacak kıymet takdiri aynı Kanunun 22. Md. 1. Fıkar r. Bendi gereğince yetki verilmiş kişi ve kurumlara yaptırılır. İİK 128/a Md.

37 KIYMET TAKDİRİ Taşınmazın kıymet takdir işleminin yapılması ve kıymet takdir raporunun tapu kaydındaki tüm ilgililere tebliğ edilmesi, Kıymet takdir raporunun tüm ilgililere tebliğinden sonra yasal 7 günlük itiraz süresinin tüm ilgililer açısından dolarak kıymet takdirinin kesinleşmesi gerekir.

38 KIYMET TAKDİRİ İcra müdürü taşınmazın kıymet takdir raporunu borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak suretiyle tebliğ edilir.İİK 127. Md.

39 KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ
Kendisine kıymet takdirinin tebliğ edilmesi gereken borçlu, haciz koydurmuş alacaklılar ve diğer ipotekli alacaklılar kıymet takdiri raporunun kendilerine tebliğinden itibaren yedi günlük sürede icra mahkemesine başvurarak kıymet takdirine yönelik itiraz ve şikayetlerini bildirebilirler. Yetkili icra hakimliği taşınmazın kıymet takdirinin yapıldığı yer icra dairesinin bağlı olduğu icra hakimliğidir. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen ortaklığın giderilmesi kararına dayalı olarak yapılacak satış nedeniyle satış memurluğunca yaptırılan kıymet takdirine itiraz ve şikayetlerin ise ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesine yapılması gerekir.

40 KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ
Kıymet takdiri iki yıl süre ile geçerlidir. Bu iki yıllık sürenin başlangıcı bilahere kesinleşmek kaydıyla kıymet takdirinin yapıldığı tarihtir. Yani icra müdürü tarafından taşınmazın başına kıymet takdiri için gidildiği gün sürenin başlangıç günüdür. Kıymet takdirine itiraz edilmiş ise bu kez süre icra hakiminin (ortaklığın giderilmesi yoluyla satışlarda sulh hukuk hakiminin) taşınmazın başında yaptığı keşif tarihi sürenin başlangıç tarihidir. Kıymet takdirine şikayet yoluyla yapılan itirazlar üzerine verilen kararlar kesin olup temyiz edilemez. Mahkemece yasa yolu açık olmak üzere karar verilmesi bu kararın kesin hüküm taşımasını engel teşkil etmez.

41 Paraya çevİrme müddetİ
Alacaklı, taşınmaz rehninin satışını da aynı tarihten itibaren nihayet bir sene içinde isteyebilir. İpotek takibinde satış yukarıdaki fıkrada gösterilen müddetler içinde istenmez veya talep geri alınıp da bu müddetler içinde yenilenmezse takip düşer. İİK. 150/e Md. 78 inci maddenin 2. fıkrası hükmü rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takipte de kıyasen uygulanır.

42 TAŞINMAZ İHALESİ Madde-129-Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra en çok arttırana ihale edilir. Şu kadar ki arttırma bedeli taşınmaz için tahmin edilmiş olan kıymetin %60 ( tarihinden itibaren %50) ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklılar o taşınmaz ile temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olmak ve bundan başka paraya çevirme ve paylaştırma masraflarına tecavüz etmek şarttır.

43 TAŞINMAZ İHALESİ Yukarıdaki fıkrada yazılı miktar elde edilememişse taşınmaz en çok arttıranın taahhüdü saklı kalmak üzere arttırma ilanında gösterilen müddet sonunda en çok arttırana ihale edilir. Şu kadar ki, arttırma bedelinin malın tahmin edilen kıymetinin %40’ını ( tarihinden itibaren %50) bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi lazımdır. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşer.

44 SATIŞ VE PAYLAŞTIRMA MASRAFLARI
Haciz masrafları Kıymet takdiri için yapılan masraflar (Yol harcı bilirkişi ücreti ve tebligat masrafları) Satış masrafları (Gazete ilanı ve tebligat masrafları ve yol harcı. Aynından doğan vergi borcu (Aynından doğan vergi borcunun rüçhanlı alacaklardan olduğu ve satış masraflarına dahil edilmesi gerektiği Yargıtay 12. HD tarih ve E K. Talih UYAR İİK Şerhi 6. Cilt Sayfa

45 İHALENİN FESHİ VE FARKIN TAHSİLİ
İİK maddesi gereğince, ihale alıcısı ihale bedelini hemen veya kendisine icra müdürü tarafından süre verilmiş ise bu sürenin sonunda nakit olarak ödemek zorundadır. İhale bedeli hemen veya süre verildiğinde bu süre içinde ödemediği takdirde icra müdürü tarafından ihalenin kaldırılmasına karar verilmelidir. Bu maddeye göre ihalenin iptali yetkisi icra müdürüne ait olup bu madde nedeniyle mahkemece ihalenin feshine karar verilemez. Ancak icra müdürünün kararına karşı icra hakimliğine işlemi şikayet yoluna gidilebilir.

46 TAŞINMAZ İHALESİ Yasal süresi içinde icra hakimliğinde (ortaklığın giderilmesinde sulh hukuk mahkemesinde) ihalenin feshi davası açılmış olması icra müdürünün (satış memurunun) İİK.nun 133.maddesine dayanarak verilen süre içinde ihale bedelinin yatırılmaması nedeniyle ihalenin feshine karar vermesine engel teşkil etmez. İcra hakimliğinde açılan ihalenin feshi davasını ihalenin İİK.nun 133.maddesi gereğince icra müdürü tarafından feshedilmekle konusuz kaldığından reddine karar veremez.

47 TAŞINMAZ İHALESİ KDV ve Damga Vergisini ödeme yükümlülüğü ihale kesinleşmekle doğar ve ihale bedeli üzerinden alınması gerekir. Bu nedenle icra müdürlüğünce ihalenin kesinleşmesinden sonra ihale alıcısına anılan vergileri ödemesi için süre verilmesi ve verilen bu süre içinde ödenmemesi durumunda tarihli ve 1/5 sayılı İBK gereğince ihalenin icra müdürlüğünce (satış memurluğunca) kaldırılmasına karar verilmesi gerekir. Tellaliye harcının mükellefi borçlu olup, ihalenin kesinleşmesi halinde oluşan satış bedeli üzerinden alınması gerekir. Ancak şartnamede ve ilanda, alıcıdan alınacağı yazılmış ise alıcı tarafından yatırılması gerekir. Bu durumda damga vergisi KDV nin ödenmesi ile ilgili kural, tellaliye harcı içinde aynı şekilde uygulanır.

48 TAŞINMAZ İHALESİ Taşınmaz üzerinde ipotek sahibi olan veya haciz koyduran alacaklının taşınmazı ihale ile satın alması ve kendisinden önce gelen başka alacaklı bulunmaması halinde, alacağı oranında satış bedelini ödemekten kaçınabilir. Öte yandan, ortaklığın giderilmesi yolu ile yapılan satışlarda da alıcının hissedar veya bir kısım hissedar olması halinde alıcıların hisselerine düşen kısım düşülerek, artan kısmı yatırmaları istenmelidir.

49 TAŞINMAZ İHALESİ Bu madde hükmü gereğince verilen satış İİK.nun 129.maddesine uygun olması gerekmektedir. Satış ilanının sadece gazete ile yayınlanması ile yetinilir, taraflara ve ilgililere satış ilanının tebliğine gerek yoktur. Bu madde İcra Müdürü tarafından RE’SEN uygulanır.

50 TAŞINMAZ İHALESİ İİK.nun 133.maddesi gereğince verilen satışta taşınmaz satılamaz veya ihale edildiğinde ihale alıcısı ihale bedelini yatırmadığı için icra müdürü tarafından ihalenin kaldırılmasına karar verir ancak bu durumda ikinci en çok pey sürene teklif edilmez. Talep halinde İİK.nun 123 vd. maddelerine göre yeniden satış yapılması gerekir. Bu satış yeni bir satış olduğundan satış ilanının tüm ilgililere tebliği gerekir

51 TAŞINMAZ İHALESİ Madde-135- Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için 134.maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur

52 TAŞINMAZ İHALESİ İhalesi yapılan taşınmaz kullanım alanı 150 m2.yi geçmeyen bir konut ise KDV oranı % 1’dir, kullanım alanı 150 m2.yi geçen konutlar ile diğer tüm taşınmazların KDV oranı % 18’dir. KDV ihale bedeli üzerinden tahakkuk ettirilir.

53 TAŞINMAZ İHALESİ Satış dosyası izale’i şuyu (ortaklığın giderilmesi) dosyası olup taşınmaz hissedarlardan birine ihale edilmiş ise ihale alıcısı hissedarın (mahkemece yapılan tevzii cetveli göz önüne alınarak) taşınmazdaki hissesi düşüldükten sonra satın aldığı hissenin ihale bedeli dosyaya tahsil edilir, KDV satın aldığı bu hisse bedeli üzerinden tahakkuk ettirilir.

54 TAŞINMAZ İHALESİ Damga vergisi ve tellaliye resmi ihale bedelinin tamamı üzerinden tahakkuk ettirilir. İzalei Şüyuu satışlarında ihale alıcısı kendi hissesine düşen tellaliye bedelini ayrıca ödeyecektir. 9

55 Muvakkat rehin açIğI belgesİ
İpotekli veya rehinli malın kıymet takdiri yapılır ve yapılan bu kıymet takdiri kesinleştiğinde, kıymet takdiri yapılan malın değeri ipotek veya rehin alacağını karşılamayacağı anlaşılırsa, yani ipotekli veya rehinli malın (merhunun) değeri ipotek veya rehin alacağından daha az olduğu tespit edilirse, alacaklı veya vekilinin talebi üzerine kesinleşen kıymet takdirindeki değer ile rehin veya ipotek bedeli arasındaki eksik miktar için alacaklıya muvakkat (geçici) rehin açığı belgesi verilir.

56 Muvakkat rehin açIğI belgesİ
Muvakkat (geçici) rehin açığı belgesini alan alacaklı aynı takip dosyasından borçlunun menkul, gayrimenkul malları ile üçüncü şahıslardaki hak ve alacaklarının haczini isteyebilir. Başka yerlerdeki malların haczi için ilgili icra müdürlüklerine talimat yazılmasını isteyebilir. Başka dosyalardan konulan hacizlere iştirak edebilir. Alacaklının muvakkat rehin açığı belgesine dayanarak haciz koyduğu mallar ancak rehinli veya hacizli mallar satıldıktan sonra satılabilir. Rehin veya ipotek alacaklısı rehinli veya ipotekli malın satışı yapılıp ihalesi kesinleşmeden muvakkat rehin açığı belgesine dayanarak haciz koyduğu malların satışını isteyemez.

57 REHİN AÇIĞI BELGESİ İpotekli taşınmazın satışından sonra ihale bedeli ipotek/rehin alacağının tamamını karşılamadığı takdirde ipotek/rehin alacaklısının talebi üzerine bakiye alacağı için ipotek/rehin alacaklısına kesin rehin açığı belgesi düzenlenerek verilir. İhale bedeli ilk sıradaki rehin alacaklısının alacağının tamamını karşılamadığı takdirde ilk sıradaki rehin alacaklısı bakiye alacağı için ikinci ve daha sonra sıralardaki rehin alacaklıları ise rehin alacaklarının tamamı için rehin açığı belgesi düzenlenmesini istediğinde icra müdürü tarafından kendilerine kesin rehin açığı belgesi düzenlenerek verilir.

58 REHİN AÇIĞI BELGESİ Kesin rehin açığı belgesini alan alacaklı bu belgeyi aldığı tarihten itibaren bir yıl içinde icra takibi yaptığı takdirde kendisinden herhangi bir harç alınmadığı gibi borçluya da ödeme veya icra emri gönderilmeden talep edilen mallarının haczi işlemine başlanılır. Bir yıllık süre geçtikten sonra icraya konulduğu takdirde harç ödenmesi gerektiği gibi asıl takip (kesin rehin açığı belgesinin alındığı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi) ilamlı yapılmış ise icra emri, ilamsız yapılmış ise ödeme emri gönderilmesi gerekmektedir. Bu durumda haciz işlemlerine ancak takip kesinleştikten sonra başlanabilir.

59 İİK 153. TAKİP (FEK TAKİBİ) İpotek borçlusunun öncelikle ipotek alacaklısı hakkında İİK.nun 153. maddesi gereğince Örnek No: 1 ile takip talebinde bulunması ( Takip talebinde bulunan ipotek borçlusundan başvurma harcı alınır) , ipotek akit tablosunun tapudan verilmiş tasdikli bir suretinin icra dairesine vermesi ve ipotek bedelini de dosyaya depo etmesi gerekir. İpotek akit tablosunda faiz istenmişse bu husus göz önüne alınarak faiz hesaplanacaktır. İcra dairesi tapuya yazı yazarak ipoteğin tesisinden itibaren tüm hareketlerini gösterir tapu kaydı ile ipotek borçlusunun kayıtlı son adresinin gönderilmesini ister.

60 İİK 153. TAKİP (FEK TAKİBİ) İcra Dairesi, ipotek borçlusunun bu işleri tamamlamasından sonra ipotek alacaklısına, ipoteği çözmesi ve borçlu tarafından dosyaya depo edilen parayı alması için tebliğden itibaren on beş günlük bir mühlet verir. Verilen mühlet içinde ipotek alacaklısı ipoteği çözmediği ve parayı almadığı takdirde dosya ipotek borçlusunun talebi üzerine icra dairesinin bağlı bulunduğu İcra Hakimliğine gönderilir. İcra Hakimi öncelikle ipotek bedelinin icra dosyasına yatırılıp yatırılmadığına ve ipotek alacaklısına usulüne uygun olarak muhtıra tebliğ edilip edilmediğine bakar

61 İİK 153. TAKİP (FEK TAKİBİ) İpotek bedeli icra dosyasına depo edilmiş ve ipotek alacaklısına usulüne uygun olarak tebligat yapılarak tebliğden itibaren 15 günlük süre dolmuş ise İcra mahkemesi ipotek borçlusu tarafından depo edilen paranın alacaklının müracaatında kendisine ödenmek üzere icra dosyasında saklanmasına ve ipotek kaydının kaldırılmasına karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir.