KAMULAŞTIRMA NEDİR? İdarenin (Kamu Kuruluşlarının) kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin yapılması ve yürütülmesi için gerekli.

... konulu sunumlar: "KAMULAŞTIRMA NEDİR? İdarenin (Kamu Kuruluşlarının) kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin yapılması ve yürütülmesi için gerekli."— Sunum transkripti:

1 KAMULAŞTIRMA NEDİR? İdarenin (Kamu Kuruluşlarının) kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin yapılması ve yürütülmesi için gerekli taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını bedellerini nakden ve peşin ödemek suretiyle (istisna olarak eşit taksitlerle) mülkiyetine geçirmesidir. İdareler ( Kamulaştırma yetkisine sahip kamu tüzel kişileri) yeterli ödenek temin etmedikçe kamulaştırma işlemine başlayamazlar. İhtiyaca göre taşınmaz malın mülkiyeti yerine taşımazın belirli bir kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.

2 KAMULAŞTIRMA KANUNU AMAÇ VE KAPSAM
Madde 1- Bu Kanun; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler Özel kanunlarına dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzelkişileri adına yapılacak kamulaştırmalarda da, bu Kanun hükümleri uygulanır.

3 KAMULAŞTIRMA ŞARTLARI
Madde 3- İdareler,kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları.kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.

4 KAMU YARARI KARARI VERECEK MERCİLER 1
Madde 5- Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır : a-)Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri; 1-)3.üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık, 2-)Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu, 3-)Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni, 4-)İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni, 5-)Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, 6-)Yükseköğrenim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yüksek Öğretim Kurulu,

5 KAMU YARARI KARARI VERECEK MERCİLER 2
7-)Üniversite,Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu,Atatürk Kültür,Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları, 8-)Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurul, 9-)Bir il sınırları içindeki birde çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, 10-)Aynı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu, 11-)Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu, b-)Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi,bunların olmaması halinde yetkili idare organları, c-)Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin,özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise;yönetim kurulları veya idare meclislerinin,yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy,belediye,özel idare veya bakanlık.

6 ONAY MERCİİ Madde 6-Kamu yararı kararı :
a-)Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları,ilçelerde kaymakamın,il merkezlerinde valinin, b-)İlçe idare kurulları,il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları,valinin, c-)Üniversite yönetim kurulu kararları,rektörün, d-)Yükseköğretim Kurulu kararları,Kurul başkanının, e-)Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu Yönetim kurulu kararları,genel müdürün, f-)Atatürk Kültür,Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim kurulu kararları,Yüksek Kurum Başkanının, g-)Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları,denetimine bağlı oldukları bakanın, h-)Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına;köy,belediye veya özel idarece verilen kararlar,valinin, Onayı ile tamamlanır. Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur.Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

7 KAMULAŞTIRMADA ÖNCE YAPILACAK İŞLEMLER VE İDARİ ŞERH:
KAMULAŞTIRMADA ÖNCE YAPILACAK İŞLEMLER VE İDARİ ŞERH: Madde 7- Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde bu şerh tapu idaresince resen sicilde silinir (Madde 7 : Şerh tarihinden itibaren iki yıl içerisinde 13 üncü maddeye göre tebligata başlanılmamış ise bu şerh sicilden silinir sayılı Yasadaki hüküm)

8 SATIN ALMA USULÜ: Madde 8– İdarelerin, bu kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11’nci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahallî emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmî taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukukî ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırkbeş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10 uncu maddesine göre işlem yapılır.

9 BİLİRKİŞİ NEDİR Bir davada çözümü yargıç tarafından bilinmeyen özel ve teknik bilgi gerektiren hallerde oy ve görüşüne başvurulan kişi yada kişilere bilirkişi denir. Bilirkişi incelemesi yasaların düzenlemesine yada yargıcın takdirine göre yaptırılır. Hukuki konularda bilirkişiye başvurulamaz. Özel ve teknik bilgi yasalarda gösterilir,(kamulaştırma bilirkişiliği gibi) yada yargıç tarafından çekişmenin konusuna göre takdir edilir. ( tıp,kimya,trafik,vs Yasaların düzenlediği bilirkişilik Resmi bilirkişiliktir. RESMİ BİLİRKİŞİLİK A= Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulu B= Adli Tıp Kurumu C= Yüksek Sağlık Şurası D= Orman Bakanlığı E= Kamulaştırma bilirkişiliği

10 kamulaştırma BİLİRKİŞİLİĞİ
Kamulaştırma yasasının 15.maddesinde düzenlenmiştir. Madde 15- Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğine bağlı ihtisas odalarının her biri tarafından, üyelerinin oturdukları yeri gözönünde bulundurarak her il için onbeş ila yirmibeş, ayrıca il merkezleri için il, ilçeler için ilçe idare kurullarınca bu bölgelerde oturan ve mühendis veya mimar olan taşınmaz mal sahipleri arasından onbeş bilirkişi her yıl Ocak ayının ilk haftasında seçilerek isim ve adreslerini bildiren listeler valiliklere verilir. Bilirkişi olarak görev yapacakların nitelikleri ve çalışma esasları, Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği’nin görüşü alınmak suretiyle Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın birlikte hazırlayacakları bir yönetmelikle belirlenir. Valilikçe onanan listelerden, odalar tarafından seçilenler il merkezi ve ilçelerdeki asliye hukuk mahkemelerine, idare kurulları tarafından seçilenler de seçildikleri yerin asliye hukuk mahkemelerine bildirilir.

11 Madde 15 – (Değişik: 3/11/2016-6754/39 md.)
Bu Kanun uyarınca mahkemelerce görevlendirilen bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurulları tarafından hazırlanan listelerden seçilir ve bunlar hakkında Bilirkişilik Kanunu ve 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili maddeleri uygulanır. Kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur. Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunludur. Gayrimenkul değerleme uzmanları bakımından, bilirkişiliğe kabul için aranan temel eğitim alma ve fiilen beş yıl görev yapma şartları; yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar bakımından ise fiilen beş yıl görev yapma şartı aranmaz ve bu uzmanlar kayıtlı oldukları bilirkişilik bölge kurulunun yargı çevresiyle sınırlı olmaksızın görevlendirilir. Bilirkişilerin uzmanlık alanları, kamulaştırılacak taşınmazın niteliği göz önüne alınarak belirlenir. Bilirkişi kurulu, taşınmaz malın değerini 11 inci ve 12 nci maddelerde yer alan hükümlere göre tayin ve takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir. Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.

12 6754 Sayılı Bilirkişilik Kanunu ile Kamuluştıma Kanununun 15
6754 Sayılı Bilirkişilik Kanunu ile Kamuluştıma Kanununun 15.maddesinde Yapılan Değişiklik MADDE sayılı Kanunun 15 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "MADDE 15- Bu Kanun uyarınca mahkemelerce görevlendirilen bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurulları tarafından hazırlanan listelerden seçilir ve bunlar hakkında Bilirkişilik Kanunu ve 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili maddeleri uygulanır. Kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur. Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6/12/2012 tarihli ve sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunludur. Gayrimenkul değerleme uzmanları bakımından, bilirkişiliğe kabul için aranan temel eğitim alma ve fiilen beş yıl görev yapma şartları; yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar bakımından ise fiilen beş yıl görev yapma şartı aranmaz ve bu uzmanlar kayıtlı oldukları bilirkişilik bölge kurulunun yargı çevresiyle sınırlı olmaksızın görevlendirilir. Bilirkişilerin uzmanlık alanları, kamulaştırılacak taşınmazın niteliği göz önüne alınarak belirlenir. Bilirkişi kurulu, taşınmaz malın değerini 11 inci ve 12 nci maddelerde yer alan hükümlere göre tayin ve takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir. Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur."

13 TMMOB bağlı Mimar ve Mühendisler Kamulaştırma ile ilgili olarak 3 ayrı dava türünde bilirkişi olarak görevlendirilirler. 1- Kamulaştırma Bedelinin artırımı ve Bedelinin indirilmesi davaları 2- Kamulaştırma Bedelinin tespiti ve tescili davaları 3- Kamulaştırmasız el atma nedeni ile a-Tazminat (Bedel) davaları b-El atmanın önlenmesi davaları (meni müdahale)

14 Kamulaştırma Mevzuatı:
6830 sayılı Yasa ile tarihinden tarihine kadar; 2942 sayılı Yasa ile tarihinden tarihine kadar; tarihinden günümüze kadar da 2942 sayılı Yasada değişiklik yapan 4650 sayılı Yasa ile düzenlenmiştir. 6830 sayılı Yasada ve 2942 sayıl Yasada dava açma hakkı taşınmazı kamulaştırılan mal sahibine (Malik’e) aittir. Açılan bu davaya kamulaştırma bedelinin artırılması davası diyoruz. Kamulaştırmayı yapan idarede takdir komisyonunca belirlenen kamulaştırma bedelinin yüksek olduğu gerekçesi ile kamulaştırma bedelinin indirilmesi davası açabilir. 2942 sayılı Yasayı değiştiren 4650 sayılı Yasa ile taşınmaz malikinin kamulaştırma bedelinin artırılması davasını açma hakkı kaldırılmıştır. Bu düzenleme ile kamulaştırmayı yapan idare ile taşınmazı kamulaştırılan malikin (kişinin) uzlaşmaları esası getirilmiş, uzlaşılamaması halinde taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescilinin sağlanması amacıyla dava açma hakkı kamulaştırmayı yapan idareye verilmiştir. 4650 sayılı Yasanın getirdiği en büyük değişiklik daha önceden aktif durumda olan taşınmaz malikinin pasif duruma geçmesidir.

15 05.05.2001 tarihinden sonra 4650 sayılı Yasaya göre açılan BEDEL TESPİT VE TESCİL DAVALARI:
Bu davaları kamulaştırmayı yapan idare açmaktadır. Uygulamada; “Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası” olarak nitelendirilmektedir. Kamulaştırmayı yapan idare; Kamulaştırma Kanunun 7 ve 8 maddesine göre topladığı bilgi ve belgeleri bedel tespiti ile ilgili belgelerle birlikte mahkemeye başvurarak Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve idare adına taşınmazın tescili davasını açar. Yasa idarenin açacağı bu davayı süreye bağlamamıştır. *Bedel tespit ve tescil davalarında değerlendirme Tarihi Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davalarında değerlendirme tarihi DAVANIN AÇILDIĞI TARİHTİR Bu husus Kamulaştırma yasasının 15/son maddesinde (BİLİRKİŞİLERCE YAPILAN DEĞER TESPİTİNDE,İDARECE BELGELERİN MAHKEMEYE VERİLDİĞİ GÜN ESAS TUTULUR) şeklinde açıklanmıştır. İdare, belgeleri aynı yasanın 10. maddesine göre davayı açarken mahkemeye sunmak zorundadır. Taşınmazın niteliği değerlendirme tarihine göre belirlenecektir

16 KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN MAHKEMECE TESBİTİ VE İDARE ADINA TESCİLİ
Madde 10- Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare,7. maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8. inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle,bu bedelin,peşin veya kamulaştırma 3.üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü,dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, tarihli ve sayılı Tebligat Kanununun 28.inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat sureti ile bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır.Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.

17 Madde 10- Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta; a-)Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer,mevkii,pafta,ada,parsel numarası,vasfı,yüzölçümü, b-)Malik veya maliklerin ad ve soyadları, c-)Kamulaştırmayı yapan idarenin adı, d-)14.üncü maddede öngörülen süre içerisinde,tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri, e-)Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği, f-)14.üncü maddede öngörülen süre içerisinde,kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların,dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde,kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği, g-)Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı, h-)Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri,tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği, Belirtilir.

18 10.madde Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise,bu mahalli gazetelerden birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır. Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim,taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder.Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim,taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar. Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim,en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek,15.inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar.Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkarılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

19 Madde 10- Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, 11 inci maddedeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler.Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder.Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır.Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır. Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hakim tarafından on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporlarıyla beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırma bedelidir. Tarafların anlaştığı veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak veya kamulaştırma bu kanunun 3.üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10.uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir.

20 Madde 10- Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda,ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır. Bu maddede öngörülen işlemler,mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır. Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece,kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.

21 Madde 10- Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal,tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir. Bu tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz mal nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz.Ancak, tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir. 14.üncü maddede belirtilen süre içinde,kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece,idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır. Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin davetiye ve ilanda açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş ise, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

22 10.Madde Açıklaması : 8.madde uyarınca anlaşmayla satın alınamayan taşınmazın kamulaştırma bedeli mahkemece belirlenecektir.Yetkili ve görevli mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.Bedel tespiti ve tescil davası kamulaştırmayı yapan idarece açılacaktır.Dava bir tespit davası olduğu için maktu harca tabidir.Tapu maliki ancak maddi hata davası yada kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açabilir.İdari yargıda açılacak kamulaştırma işlemine karşı iptal davası ile adli yargıda açılacak maddi hata davaları taşınmaz mal sahibi tarafından 10.maddeye göre açılan bedel tespiti ve tescil davasının duruşma gününün kendisine tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde açılmak zorundadır.Bedel tespit davasının kabulü ve tescil kararı verilmesi mahkemece tespit edilen bedelin idare tarafından belirtilen bankaya yatırılmasına bağlıdır. Bedel yatırılmaz ise tespit davası ret edilecek tescil kararı da verilemeyecektir. Bedel yatırılması halinde verilecek tespit kararına karşı temyiz yolu açıktır.Tescil kararı ise kesindir.

23 10.Madde Açıklaması : 8.maddeye göre anlaşma ile satın alma gerçekleşmez ise idarece, bedel tespiti ve tescili davası açılacağı belirtilmiş ancak 10.maddeye göre bu davanın açılması için bir süre gösterilmemiştir.Mahkeme idarenin başvurusu üzerine başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için duruşma günü belirleyerek duruşma gününü dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneğini de eklenerek taşınmaz mal malikini meşruhatlı davetiye ile yada ilanen tebligat yoluyla duruşmaya katılmaya çağıracaktır.meşruhatlı davetiyede yada ilan yoluyla yapılacak tebligatta belirtilecek hususlar maddede açıkça gösterilmiştir.Mahkemelerce uygulamada bu hususa fazlaca dikkat edilmemekte örneğin tespit edilen bedelin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı ya gösterilmemekte yada belirtilen banka ile aşamada paranın yatırıldığı banka farklı olabilmektedir. Maddede belirtilen kamulaştırmanın ve belgelerin özetinin taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise bu gazetelerin birinde ve Türkiye genelinde yayınlanan gazetelerin birinde en az bir defa yayınlanması gereği de uygulamada tam olarak yerine gelmemektedir.Çoğunlukla ilanın birisinin yapılması ile yetinilmektedir.

24 10.Madde Açıklaması : Maddede belirtilen duruşma ve keşifler için gösterilen sürelerin öneri niteliğinde olduğu kabul edilmelidir.Uygulamada bu sürelere uyup,mahkemenin iş durumuna hakim ve personel sayısına bağlı olarak aşılabilmektedir. Bilirkişi kurulu 15. maddedeki değişiklikle 3 kişiden 5 kişiye çıkartılmıştır. Ayrıca yapılacak keşifte taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu muhtar da hazır olacaktır.Ayrıca muhtarın beyanı ne konusunda alınacaktır,muhtarın hangi uzmanlığından yararlanılacaktır maddede açıkça belirtilmemiştir. Bilirkişi incelemesi 11. maddede belirtilen yöntemlerle olacaktır.Taşınmaz arazi ise zirai gelir metoduna arsa ise emsal incelemesine, yapı ise resmi birim fiyatlarına göre değer biçilecektir.Görüldüğü gibi 4650 sayılı yasa ile değer biçme yönteminde herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.

25 10.Madde Açıklaması : Yapılacak keşif sonucu bilirkişi kurulu ; taşınmazın değerini,idarece belgelerin mahkemeye verildiği günü (tespit davasının açıldığı günü ) esas alarak belirleyecektir. Bilirkişi raporuna tarafların itirazı halinde, başka bir deyişle tarafların bedelde anlaşamaması halinde hakim gerektiğinde 15 gün içinde raporlarını düzenlemeleri kaydıyla yeni bir bilirkişi kurulu görevlendirecektir.Maddedeki “gerektiğinde” kelimesi hakime değerlendirme yetki ve görevini yüklemektedir. Hakim itiraz edilen raporun usul ve yasaya uygun olduğu kanısına varır ise yeni bir inceleme yapmaksızın hüküm kurabilir.Yeni bilirkişi kurulunun görevlendirilmesi ise herhalde yeni keşif yapılması olarak anlaşılmalıdır.Yasada bu husus açık değildir.Ancak en fazla iki bilirkişi incelemesi ile bedelin tespiti yapılmalıdır.

26 10.Madde Açıklaması : Taraflarca üzerinde anlaşılan bedel yada anlaşma olmaması halinde yapılan bilirkişi incelemeleri sonucunda hakimin takdir edeceği bedelin kamulaştırma kanununun 2. maddesinin 3. fıkrasındaki durum hariç peşin ve nakit olarak hak sahibine ödenmek üzere, davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığının makbuzunun ibraz edilmesi için mahkemece idareye 15 gün mehil verilir. .Bu süre bir defaya mahsus olmak üzere uzatılabilir.Uzatma süresi belirtilmemiştir.Herhalde ikinci bir 15 gün süre verilmelidir.Paranın bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde taşınmazın idare adına tesciline ve belirlenen kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilecektir.Bu karar Tapu Dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilecektir.Uygulamada bloke edilen paranın hak sahibine ödenmesi, kararın kesinleşmesi şartına bağlanmakta bankaya ödeme yazısı yazılmamaktadır.Ödeme şarta bağlanamaz.Bloke para hak sahibine derhal ödenmelidir.Hak sahibinin tespit edilemediği durumda kamulaştırma bedelinin ileride belirlenecek hak sahibine ödenmek üzere üçer aylık vadeli hesaba yatırılması suretiyle nemalandırılması ilkeside getirilmiştir.

27 Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları
Madde inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın; a-)Cins ve nevini, b-)Yüzölçümünü, c-)Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, d-)Varsa vergi beyanını, e-)Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, f-)Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceğine gelirini, g-)Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, h-)Yapılarda, kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, i-) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler. Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle Belirtilir.Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

28 f-)Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri hesaplanır. Arazi Kavramı Üzerinde tarım yapılan taşınmaz parçalarıdır. Arazilerde; 2942 sayılı Yasanın 11-1/F maddesi gereğince değerlendirme tarihindeki (kamulaştırma tarihi) mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri hesaplanmak suretiyle değeri bulunur. Arazide ne ekilip biçiliyor ne yetiştiriliyor ise bu ürün gelirine göre hesaplama yapılmalıdır. Geleceğe yönelik varsayımlı kullanıma göre araziye değer biçilemez. Değerlendirme tarihinde taşınmaz kuru tarım arazisi ise kuru tarıma göre sulu ise sulu tarıma göre değeri biçilmelidir. Arazinin kıymeti taşınmazın fiilen ekilebilir ürünün hesaplanan brüt gelirinden üretim masraflarının çıkarılması ile bulunan net gelirinin (rantının) kapital faizine bölünmesi ile bulunur. Ürünün verim miktarı, kg değeri ve üretim masrafları resmi kurumlardan alınmalıdır. Yargıtay uygulamasına göre Kapital faizi Türkiye Genelinde %3 ile %15 arasında değişmektedir. Arazi niteliğindeki taşınmazın bulunan m2 değerine sayılı Yasanın 11-1/ İ bendi gereğince objektif unsur eklenebilir. Taşınmazın konumu, yerleşim alanlarına yakınlığı, yola yakınlığı gibi unsurlar kabul edilebilir. Objektif unsur ile eklenen miktarın oranı her olay için ayrı ayrı Yargıtay ca denetlenir. Genel olarak taşınmazın değerini (%100 ünü) aşan oranda objektif unsur eklenmelidir. Genel olarak gerekçeleri açıklanan ve kabul gören durumlarda %50 oranına kadar objektif unsur 5. Hukuk Dairesince onanmaktadır.

29 Tarım arazisi ile ilgili rapor düzenlenirken; münavebe ürünlerinin
yıllık dekara verim miktarları resmi kurumlardan asgari ve azami miktarları ile getirtilmelidir. Bilirkişi kurulu raporunda genellikle ortalama değer esas alınmalıdır. Ortalama verim miktarından ayrılma nedenleri açıkça belirtilmelidir. Münavebe Ürünlerinin DEĞERLENDİRME YILINDAKİ hasat dönemine ait toptan satış fiyatı da ilgili resmi kuruluştan getirtilmelidir. Taban fiyatı açıklanan ürünlerde ise; değerlendirme yılına ait toptan ilgili kuruluştan sorulmalıdır. Tahıl fiyatı D.M.O den, fındık fiyatı, Fisko Birlikten gibi.. Uygulamada Çoğu Ürünün fiyatı İl ve İlçe Tarım Müdürlüklerinden sorulmaktadır. Bildirilen fiyatlara Bilirkişilerce uyulmalıdır. RESMİ VERİLERE UYULMAMASI BOZMA NEDENİDİR.

30 ARAZİ KAVRAMI Arazinin tamamı üzerinde meyve ağaçları var ise; taşınmaza kapama meyve gelirine göre değer biçilir. Ağırlıklı ağaç cinsi esas alınmalıdır. Bir taşınmaza kapama meyve gelirine göre değer biçilirken, taşınmaza kapama niteliği vermeyen diğer ağaçlara ayrıca değer biçilmez. Bir taşınmaza kısmen kapama meyve gelirine göre, kısmen de ekilebilecek ürün gelirine göre değer biçilebilir. Tarım arazisi üzerinde, taşınmaza kapama meyve bahçesi niteliği kazandırmayacak sayıdaki ağaçlara yaş,cins ve verim durumlarına göre maktuen değer biçilir.Zeminin değeri ise ekilebilecek ürün gelirine göre belirlenecektir. Taşınmaza SULU TARIM ARAZİSİ olarak değer biçilmiş ise; taşınmazın sulu niteliği taşınmaz içerisindeki su kuyusundan kaynaklanıyorsa, su kuyusuna ayrıca değer biçilemez.

31 g-)Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri hesaplanır. Hangi taşınmazlar arsadır? 1-) 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde bulunan taşınmazlar arsadır. a-)1/1000 plan içerisinde uygulamaya girerek düzenleme ortaklık payı kesilmek suretiyle planda yerini alan taşınmazlar imar parselidir. b-)1/1000 plan içerisinde olmakla birlikte henüz uygulamaya girmeyen Düzenleme Ortaklık Payı kesilmeyen taşınmazlar Kadastral parsellerdir. 2-) Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 1996/3 – 1998/1 sayı ve günkü içtihadı birleştirmesi sonucu: a-) Nazım İmar Planı kapsamında; b-) Belediye ve mücavir alan sınırları içersinde; c-) Etrafı meskun (yerleşim alanı); d-) Ulaşım ve alt yapı hizmetlerinden (Belediye hizmetleri) yararlanan ya da istendiğinde yararlanabilecek konumda olan; e-) Plansız bölgede olsa bile b-), c-) ve d-) şıklarındaki koşulları taşıyan, yani plansız bölgede olmakla birlikte Belediye mücavir alanı içerisinde belediye hizmetlerinden yararlanan (ya da yararlanabilecek konumda olan) ve etrafı meskun olan taşınmazlar arsa niteliğindedir.

32 g-)Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri hesaplanır. Bu bent de sayılan unsurlardan birinin olmaması taşınmaza arsa vasfını kaybettirir. Belediye hizmetlerinden yararlanma şartı ile; yol, su, elektrik, düzenli otobüs seferlerinin olması anlatılmaktadır. Kanalizasyon eksikliği şartlar arasında alınmamıştır. Taşınmazın etrafının Meskun olmasından maksat ise taşınmazın yakın çevresinde yapılaşmanın başlamasıdır. Arsaları imar parseli ve kadastral parseller olarak iki başlık altında inceleyebiliriz. İmar parseli Uygulama imar planı içersinde olup “Düzenleme ortaklık payı” kesilmiş taşınmazlardır. Düzenleme Ortaklık payı: İmar kanunun 18 maddesinin 2. ci fıkrası gereğince düzenlemeye tabi tutulan taşınmazların dağıtımı sırasında yüzölçümlerinden yeteri kadar alan düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışı olarak kesilebilir. Buna Düzenleme Ortaklık Payı diyoruz. Düzenleme ortaklık payı taşınmazların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %40 ını geçemez. Bu oran tarihinden önce %35 dir.

33 g-)Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri hesaplanır. Düzenleme ortaklık payları; 1-)Milli Eğitim Bakanlığına bağlı İlk ve Orta öğretim Kurumları 2-)Yol, meydan 3-)Park, otopark 4-)Çocuk bahçesi, yeşil saha 5-)İbadet yeri ve karakol gibi kamu hizmetleri ve ilgili tesisleri olarak kullanılmalıdır. Başka amaçla Düzenleme Ortaklık Payı Kesilemez. Her hangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı kesilmez. Ancak; bu hüküm bir kez düzenleme ortaklık payı kesilen taşınmazın yeniden imar düzenlemesine tabi tutulmasına (yeniden kesinti yapılmamak kaydı ile) engel değildir. Her hangi bir parselden bir miktar saha kamulaştırılırsa, Düzenleme Ortaklık Payı Kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Kadastral parsel İmar kanunun 18. maddesi uyarınca henüz düzenlemeye tabi tutulmayan diğer bir deyişle Düzenleme Ortaklık Payı ayrılmamış (düşülmemiş) taşınmazdır.

34 D.O.P. Emsal karşılaştırmasında dikkate alınması
Taşınmaz ve emsal kadastral parsel ise : Taşınmazın tespit edilen değerinden Düzenleme Ortaklık Payı nedeniyle indirim yapılmaz. Taşınmaz kadastral, emsal imar parseli ise : Taşınmazın tespit edilen bedelinden %40 a kadar Düzenleme Ortaklık Payı indirilmelidir. Taşınmaz ve emsal imar parseli ise : Taşınmaz imar parseli, emsal kadastral parsel ise : Emsalin kadastral parsel olarak bulunan değerine Düzenleme Ortaklık Pay oranı kadar ekleme yapılmalı, böylece emsalde imar parseli haline getirilmelidir. Yukarıda belirtilen esaslara göre D.O.P. İle ilgili indirim ve ilaveler Taşınmazın yüzölçümünden de yapılabilir.

35 Arsalara Değer Biçme Yöntemi
Arsalara; Kamulaştırma Kanunun 11-1/g maddesi uyarınca Kamulaştırma gününden (değerlendirme gününden) önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre karşılaştırma yapılmak suretiyle değer biçilir. Yasada belirtilen bu tanım; içtihatlarla genişletilerek bugünkü hale getirilmiştir. Emsal satışın; alıcı ve satıcısı, satış tarihi,satış değeri, yüzölçümü ve niteliği Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtilmelidir. Emsal satışları taraflar (davacı-davalı) bildirir. Mahkeme ayrıca kendiliğinden (resen) emsal getirtebilir. Tarafların ve mahkemenin temin ettiği emsaller bilirkişi kurulunca yeterli kabul edilmez ise; kurul kendiliğinden de emsal satış bularak inceleyebilir. Ancak bu emsal satışın tapu kayıt örneği mutlaka dosyaya eklenmelidir. Emsal incelemesine esas alınacak alım satımlar özel amaçlı olmamalıdır. Kural olarak değerlendirme tarihinden sonraki alım satımlar incelemeye alınamaz.

36 Arsalara Değer Biçme Yöntemi
Ayrıca aşağıdaki alımlar ÖZEL AMAÇLI olup EMSAL ALINAMAZ 1-) Kamulaştırma nedeniyle yapılan alımlar 2-) Banka alımları 3-) Hastane, İş Merkezi, Özel Dershane gibi özel amaca dönük Anonim Şirket alımları, her A.Ş. alımı özel amaçlı kabul edilemez. Amacına bakılmalıdır. 4-) Artık parsel alımları (30 m2 lik parsel inşaat ruhsatı almak amacıyla bitişik parsel malikince satın alındı.) 5-) Aynı tahkikte aynı taşınmazın paydaşları arasında yapılan ve birbirinden çok farklı değerler belirleyen alımlar. 6-) Yakın akrabalar arasındaki (baba-oğul-kardeş vs.) muvazaalı alım-satımlar. 7-) Gayrimenkul satış vaadi senedi ile yapılan alım satımlar. Emsal alımın mutlaka; tapu da satış işlemi yapılmış olmalıdır. Tapuda işlem görmeyen alımlar emsal alınamaz.

37 En iyi Emsal satışlar (Kural) olarak
1-) Özel kişiler arasında piyasa koşullarına uygun olarak serbestçe yapılan alım satımlar. 2-) İhale yöntemi ile yapılan alımlar 3-) Taşınmazın yakın tarihli kendi alımı Emsaller zorunluluk olmadıkça tercihen benzer yüzölçümlü, birbirine yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihine yakın tarihli alım-satımlar olmalıdır. Benzer yüz ölçüm: Taşınmazımız büyük yüz ölçüm ise çok küçük yüzölçümlü taşınmazla mukayese edilmemelidir. Örnek taşınmaz 5000 m2 Emsal:50 m2 tam terside olmamalıdır. Yakın Bölgeden Emsal : Büyük Kentlerde zorunluluk olmadıkça emsal ile dava konusu taşınmaz aynı semtten (mahalle, ilçe) alınmalıdır. Genel olarak ise; taşınmaz ile emsal birbirine yakın bölgelerden alınmalı ve bu yakınlık ölçekli ya da ölçeksiz bir krokide gösterilmelidir. Raporlarda da açıkça yazılmalıdır. Değerlendirme tarihine yakın tarihli satış gören emsal: Zorunluluk olmadıkça değerlendirme tarihine yakın tarihlerde yapılmış alım satımlar alınmalıdır. Normal ölçekli bir il ve ilçede özellikle büyük kentlerde değerlendirme tarihine yakın tarihte yapılmış özel amaçlı olmayan alım satım bulunması doğaldır. (Değerlendirme tarihi Emsalin alım tarihi: olmamalıdır.)

38 Emsallerin taşınmazla karşılaştırılması
Değerlendirme gününden önceki özel amaçlı olmayan emsal satışlar yukarıda açıklandığı şekilde temin edildikten sonra taşınmaz ile her emsalin eksik ve üstün yönleri birbirleri ile karşılaştırılmalı sonucuna göre değer biçilmelidir. Öncelikle emsal taşınmazın kendi satış tarihindeki çıplak arsa m2 birim değeri bulunmalıdır. Taşınmazın üzerinde yapı vs. var ise bunların değeri satış bedelinden düşülür, böylece bulunan çıplak arsa değeri, taşınmazın yüzölçümüne bölünür ve bu suretle arsanın kendi satış tarihindeki m2 birim bedeli bulunur. Bulunan bu bedel Devlet İstatistik Enstitüsü endeksleri uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihine güncellenir, bu değer taşınmazın değerlendirme tarihindeki m2 birim bedelidir.

39 TOPTAN EŞYA FİYATLARI ENDEKSİ (1994=100) AYLIK GENEL İNDEKS SAYILARI
YIL/AY OCAK ŞUBAT MART NİSAN MAYIS HAZİRAN TEMMUZ AĞUSTOS EYLÜL EKİM KASIM ARALIK 1994 61,9 66,7 71,4 91,7 99,5 102,2 104,7 108 112,8 119,8 126,6 134,7 1995 148,5 159 167,8 176,4 179,7 182 186,1 190,3 199,1 206,5 213,8 223,1 1996 244,8 259,1 277,3 299,7 312,1 320,6 328,2 340,6 358 377,6 396,9 412,5 1997 435,8 462,8 490,7 517,9 544,8 563,4 593,1 624,6 663,7 708 747,6 787,7 1998 839,1 877,4 912,7 949,3 980,2 995,5 1020,7 1045,3 1101,2 1146,8 1185,7 1215,1 1999 1258,6 1301 1352,9 1424,4 1469,9 1496,5 1556 1606,8 1700,8 1780,1 1852,7 1979,5 2000 2094 2179,3 2246,8 2300,5 2339,5 2346,4 2370,5 2393 2448,3 2516,7 2577,2 2626 2001 2686,8 2757,6 3035 3470.8 3689.6 3795.6 3920.6 4059.5 4276.7 4564.5 4755.5 4951.7 2002 5157.4 5289.5 5387,9 5485,5 5508,4 5572 5720,7 5842,8 6024,6 6213,3 6314,3 6478,8 2003 6840,7 7055,7 7281,8 7410 7364 7222,2 7183,5 7169,4 7173,3 7213,4 7336,2 7382,1 2004 7576,5 7700,6 7862,2 8070,5 8067,8 7982,7 7861,6 7923,5 8069,7 8330,1 8392,7 8403,8 2005 8328,42 8326,55 8503,6 8675,43 8467,64 8677,15 8655,06 8804,91 8950,24 9009,11 8805,2 8785,74 2006 8957,94 8980,93 9003,2 9177,76 9432,06 9811,35 9896,12 9822,13 9799,14 9843,68 9814,95 9802,74 2007 9797,71 9890,38 9986,64  10066,38 10105,89 10095,11  10101,16  10187,78 10291,22 10277,84 10369,52 10385,32 

40 YAPILARA DEĞER BİÇME YÖNTEMİ
Yapılara resmi birim fiyatlarına göre yıpranma payı düşülerek değer biçilir. Kamulaştırmasız el atma ve bedel tespiti davalarında kural olarak enkaz bedeli düşürülmez. İstisnası; Eğer yapı sahibi yapının enkazını götürmüş ise söz konusudur. Resmi birim fiyatı her yıl için Bayındırlık Bakanlığınca belirlenmektedir. Resmi birim fiyatları bir yıl boyunca geçerlidir. Ancak Dairemiz yılın birinci ayı ile onikinci ayı arasında değerlendirme ayına göre enflasyon farkının ödenebileceğini kabul etmektedir. Yapılara özelliklerine uygun sınıflarına göre değer biçilir. Binanın yaşına göre yıpranma payı düşülmelidir. Binanın ekstra özellikleri var ise bunları raporda ayrıntılı gösterilmek suretiyle ilave edilebilir. Örnek : lambri, antika özellik, şömine parke vs. Bedel tespit davasında yapının alanı ölçülerek hesaplama yapılır. Yüzölçümde idarenin tespitine aynen uymak zorunluluğu yoktur. Ancak idare 1 bina için dava açmışsa 3 bina vardır denilerek hesaplama yapılmamalıdır. Fabrika kamulaştırılmalarında yapı bedeli yanı sıra, araç ve gereçlerin, makineleri, montaj masrafları nakliye bedeli ve montaj bedeli hesaplanmalıdır. Kat mülkiyetli yapıların değeri; Arsa değeri + tüm yapı değeri hesaplanıp bağımsız bölümü kamulaştırılan kişinin arsa payına bölünerek bulunur.

41 İRTİFAK KAMULAŞTIRMASI
Kamulaştırma kanunun 11/3 maddesi “Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.” şeklinde düzenlenmiştir. Maddeden de anlaşılacağı üzere bir taşınmaz üzerinden irtifak hakkı geçirilirse (enerji nakil hattı, boru hattı, kanalizasyon hattı gibi) taşınmazın değerinde bir azalma olacaktır. İrtifak hakkı geçen taşınmazın mülkiyeti taşımaz sahibi üzerinde kalmakta irtifak hakkı da taşınmazın tapu kaydına şerh edilmektedir. Taşınmazın irtifak hakkı geçirilmeden (kurulmadan) önceki değeri taşınmazın gerçek değeridir. İrtifak hakkı kurulmasından sonra ise taşınmazın değerinde belirli bir oranda azalış olacaktır. İşte irtifak hakkının karşılığı;taşınmazda meydana gelen değer azalışıdır. Diğer bir değişle; Taşınmazın irtifak hakkı kurulmasından önceki değeri ile irtifak hakkı kurulmasından sonraki değeri arasındaki fark irtifak hakkı karşılığıdır. İrtifak hakkı daimi ve geçici olmak üzere 2 türlü kurulabilir.

42 Daimi irtifak hakkı 1-Öncelikle taşınmazın irtifak hakkı kurulmadan önceki tam değeri hesaplanır m2 lik bir taşınmazımız olsun bunun m2 sinden Enerji nakil hattı geçirilsin, oluşturulan 2000 m2 lik (enerji nakil hakkı) irtifak hakkının karşılığını belirlememiz için öncelikle taşınmazın tümünün değerini hesaplarız. Taşınmazın niteliğine göre (arazi ve arsa) tüm değeri bulunmalıdır. 2-Kurulan irtifak hakkı nedeni ile taşınmazdaki değer düşüklüğü oranı hesaplanmalıdır. Bu değer düşüklüğü taşımazın tüm değerinde belirli bir oranda olacaktır. Bu oran; kural olarak(taşınmazın tamamında meydana gelecek değer düşüklüğü oranı) taşınmazın niteliği, yüzölçümü, geometrik durumu ve geçirilen irtifak hakkına konu tesisin güzergahı nazara alınarak belirlenir.

43 İrtifak hesaplamasında dikkat edilecek hususlar
İrtifak hakkı tesis edilen taşınmazda daha önceden başka irtifak hakkı geçirilmiş ise; ilk tesis edilen irtifak hakkı nedeniyle taşınmazdaki değer kaybı hesaplanıp taşınmazın tüm değerinden çıkarılır. Bu şekilde belirlenen taşınmaz bedelinden dava konusu irtifak hakkının neden olacağı değer kaybı hesaplanır. Taşınmazın irtifak hakkı tesis edilen bölümünde,bu tesis sırasında yıkılan yapı, muhtesat, veya kesilen ağaç , zarar gören ürün var ise bunların bedelleri ayrıca hesaplanarak, irtifak hakkı tesisi nedeniyle taşınmazda meydana gelecek değer kaybına eklenmelidir. Taşınmaz üzerinde yapı var ise; taşınmazın tüm zemin değeri ve yapının değeri ayrı ayrı hesaplanır. Her ikisinin toplamı taşınmazın tüm değeridir. Bu toplam değer deki , tesis edilen irtifak hakkının neden olacağı değer kaybı hesaplanacaktır. Yapıya ayrı, zemine ayrı değer kayıp oranı hesaplanamaz.

44 Arazilerde irtifak hakkı hesabı
İrtifak geçen alan için belirlenecek irtifak hakkı bedeli, bu alanın (irtifak geçen bölümün) tamamı kamulaştırılmış olsaydı bulunacak bedelin %35 ini geçemez. İrtifak kurulan alan x 35 = Değer Taşınmazın tüm alanı düşüklüğü oranı Örnek: 2000 m2 x 35 = 7 (%7) 10000 m2

45 Arsalarda irtifak hakkı hesaplanması
Araziler için belirttiğimiz açıklamalar %35 yerine, % 50 uygulaması ile aynen geçerlidir. İrtifak kurulan alan x 50 = Değer düşüklüğü Taşınmazın tüm alanı oranı Örnek: 2000 m2 x 50 = 10 (%10) 10000 m2

46 DİKKAT : Bu oranlar %35 ve %50 genel uygulamaya bir düzen getirilmek amacıyla kabul edilmektedir. Kesin değildir. Genellikle üst sınır olarak kabul edilmelidir. Taşınmazın niteliği, yüzölçümü, geometrik durumu ve irtifak hakkına konu tesisin güzergahına göre daha az alınabilir. Taşınmazda aynı anda mülkiyet kamulaştırması ve irtifak hakkı kamulaştırması birlikte yapılır ise taşınmazın tüm değeri hesaplanırken mülkiyet kamulaştırması yapılan bölüm çıkarılır. Örnek: 200 m2 pilon yeri (Mülkiyet Kamulaştırması) 2000 metre Enerji nakil hattı (irtifak kamulaştırması) 10000 m2 taşınmazın tümü Bu durumda = 9800 m2 Taşınmazın mülkiyet kamulaştırmasından sonra kalan tüm alanı olup irtifak karşılığı hesaplanırken taşınmaz m2 değil 9800 m2 olarak kabul edilecektir.

47 Sonuç: Taşınmazın irtifak öncesi değeri
- Taşınmazın irtifak sonraki değeri Daimi irtifak hakkı karşılığı YTL- (Arsa tüm değeri) YTL- (İrtifak tesisinden sonraki değer) YTL- (irtifak karşılığı) Diğer bir deyişle taşınmazın irtifak hakkı nedeniyle uğradığı değer kaybı oranı %10 dur.

48 OBJEKTİF DEĞER ARTIRICI UNSURLAR ( K.K.11-1/İ )
Arazi olarak net gelir esasına göre değeri tespit edilen taşınmaza 2942 sayılı Yasanın 11-1/İ bendine göre objektif değer artırıcı unsur nedeniyle ekleme yapılabilir. Objektif değer artırıcı unsur: Taşınmazın yerleşim yerlerine, yola yakınlıkları, belediye hudutlarında veya mücavir alanında olup olmamaları. İmar sınırlarına uzaklıkları gibi nedenler. Objektif değer artırıcı unsur raporda açıklanmalı, soyut anlatım yerine somut olarak işlenmelidir. Yerleşim yerine uzaklığı açıkça yazılmalıdır. Sadece ‘yakın’ demek yeterli değildir. Objektif artırıcı unsur oranı inandırıcı, makul ölçülerde olmalıdır. Objektif artış oranı taşınmazın gerçek değerini yükseltmek amacıyla yapılmamalıdır. Kesin kural olmamakla birlikte; Genel uygulamada objektif unsur oranı taşınmazın değerinin %100 ünü aşmamalıdır. Arsa değerlendirilmesinde taşınmazın değeri emsal karşılaştırılması ile tespit edileceğinden Objektif unsur eklenemez.

49 Taşımaz malın değerinin tespitinde dikkate alınmayacak unsurlar
1-) Kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün neden olacağı değer artışları dikkate alınamaz. Yolu olmayan taşınmaz kamulaştırma sonucu yola kavuşuyorsa değerine yola kavuşması nedeniyle ekleme yapılamaz. Üniversite, alışveriş merkezi vs için kamulaştırma yapılması halinde bu nedenlere dayanılarak taşınmazın değerine ekleme yapılamaz. 2) Taşınmazın ilerisi için düşünülen kullanma şekline göre getireceği kar dikkate alınmaz. Kamulaştırılan yerin ileride imarlı hale gelebileceği ve bu nedenle gelir getireceği belirtilerek ekleme yapılamaz.

50 KISMEN KAMULAŞTIRMA Madde 12-
Kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri; a-)Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın 11.inci maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır. b-) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde,kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek,kamulaştırılan kısmın ( a ) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır. c-)Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a ) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır. Şu kadar ki, ( c ) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. ( b ) ve ( c ) bentlerinde sözü edilen bedelin düşüş ve artış miktarları, 11.inci maddede belirtilen esaslara göre bedel takdiri suretiyle tespit olunur. Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde;kesilen bina,ihata duvarı,kanalizasyon, su,elektrik Havagazı kanalları,makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanların eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur.Bu masraf ve bedeller ( b ) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde göz önünde tutulmaz.

51 12. MADDENİN AÇIKLAMASI Bir taşınmaz kısmen kamulaştırılabilir. Kamulaştırılan bölümün değerinin hesaplanması doğaldır. Kısmi kamulaştırmadan arta kalan kesimi değerinde meydana gelebilecek değişikliklerinde hesaplanması gerekir. Kamulaştırma kanunun 12. ci maddesi bu durumu 4 ayrı şekilde düzenlemiştir. 1-Kısmi Kamulaştırmada; arta kalan kesimin değerinde her hangi bir değişiklik olmaması, 2-Kısmi kamulaştırmada; artan kesimin değerinde eksilme olması, 3-Kısmi kamulaştırmada; artan kesimin değerinde artma olması, 4-Kısmi kamulaştırmada; artan kesimin işe yaramaz hale gelmesi,

52 ARTAN KESİMİN DEĞERİNDE DEĞİŞİKLİK OLMAMASI
12. ci maddenin (a) fıkrası: “Kamulaştıramayan kısmın değerinde kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o taşınmazın ( malın) 11. ci madde de belirtilen esaslara takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.” Şeklinde düzenlenmiştir. Kısmi kamulaştırmadan artan bölümün niteliği, yüzölçümü, geometrik durumu ve sair etkenler nazara alındığında değerinde her hangi bir değişiklik olmaması durumunda sadece kamulaştırılan kısmın bedeli hesaplanmalıdır. Kısmi kamulaştırma nedeniyle, kamulaştırılan bölümün değerine herhangi bir ekleme ya da eksiltme yapılmayacaktır. Hesaplama arsa ise emsal karşılaştırılması yapılarak, arazi ise net gelirine göre yapılacaktır.

53 KISMİ KAMULAŞTIRMADAN ARTAN BÖLÜMDEKİ DEĞER EKSİLMESİ
Kamulaştırma kanunun 12. maddesinin (b) fıkrasında “kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır. Yapılan kısmi kamulaştırma nedeni ile kamulaştırmadan artan bölümün yüzölçümü küçülmüş olabilir, geometrik durumu bozulabilir, birden çok parçaya bölünebilir, imar durumun da olumsuz değişiklik olabilir. Bu ve benzer değişiklikler kamulaştırmadan artan kısmın değerini olumsuz etkileyecek değerinde bir oran dahilinde eksilme olacaktır. Eksilen bu değer hesaplanıp kamulaştırılan bölümün tespit edilen değerine eklenecektir. Bu şekilde bulunan taşınmaz değeri; kısmen kamulaştırılan taşınmazın değeridir. Eksilme miktarının tespitinde sınır yoktur. Açıklamayı formül haline getirirsek. Kamulaştırılan kısma biçilen değer. + Kamulaştırmadan artan kısımdaki değer düşüklüğü Kamulaştırılan kısmın kamulaştırma karşılığı

54 ARSALARDA ARTAN KISIMDA DEĞER AZALIŞI
İMARLI Arsada kısmi kamulaştırma yada el atma halinde arta kalan bölümde yüzölçümüne,geometrik şekline ve imar durumuna göre değer azalışı olabilir. KADASTRAL arsalarda yakın tarihlere kadar 5. Hukuk Dairesi artan bölümün ileride imar uygulaması sırasında başka parsellerle şuyulandırılacağı gerekçesi ile artanda değer kaybı verilmesini kabul etmemekte idi. Ancak son dönemde Dairece kadastral parselin artan kısmında yüzölçümü,geometrik şekli ve imar durumu dikkate alınarak değer kaybı kabul edilmektedir. İMAR PLANINDA özgülendiği amaca dönük olarak kısmen el atılan taşınmazın başka koşul aranmaksızın tüm değeri verilir.Örneğin Planda okul alanı ise kısmen el atılsa bile tüm bedel verilir. İMAR PLANINDA özgülendiği amaca uygun olarak idarece el atılan taşınmazda; idare sonradan el atmadan vazgeçse bile planda değişiklik yapmadıkça bedelini ödemek zorundadır. Örneğin,plan gereği okul olarak el attığı taşınmazda planda değişiklik yapılmadıkça el atmayı kaldırsa bile bedelini ödeyecektir.

55 KAMULAŞTIRMADAN ARTANDA DEĞER ARTIŞI OLMASI
Kamulaştırma kanunun 12. ci maddesi kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise artış miktarı tespit edilerek kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır. Şu kadar ki: (c) bendi gereğince yapılarak indirme kamulaştırma bedelinin %50 sinden fazla olamaz, şeklinde düzenlenmiştir. Taşınmazın kamulaştırılan kısmına biçilen değer - Kamulaştırılan kısım dışındaki bölümde meydana gelen değer artışı Kamulaştırılan kısmın kamulaştırma karşılığı

56 Değer artışı, taşınmazın kısmen kamulaştırması sonucu yapılan kamulaştırma nedeniyle olmalıdır.
Taşınmaz kuru tarım arazisi iken yapılan sulama kanalı kamulaştırması sonucu arta kalan kesimi sulu hale gelmiş ise bu artan bölümde değer artışı olacaktır. Yolu olmayan taşınmaz kısmı kamulaştırma sonuç yola kavuşmuş ise yol nedeniyle taşınmazın arta kalan kısmında değer artışı olacaktır. Otobanlarda ise değer artışı olmayacaktır. Kısmi kamulaştırma ile taşınmaz üzerindeki yapı ve ihata duvarının bir kısmı, kanalizasyon ve elektrik vs kamulaştırma nedeniyle zarar görmüş ise eski hale getirilmeleri için yapılacak giderler hesaplanarak kamulaştırılan bölümün bedeline eklenir.

57 KISMİ KAMULAŞTIRMADA ARTAN BÖLÜMÜN İŞE YARAMAZ HALE GELMESİ
Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise,kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.

58 GÜÇLÜ DELİL Aynı taşınmazın paydaşları tarafından aynı değerlendirme tarihi için tespit edilen ve kesinleşen bedel ile yine aynı sokakta birbirine bitişik ya da yakın parsellerin tespit edilen ve kesinleşen bedelleri kesin hüküm olmamakla birlikte birbirleri için güçlü delilden ayrı bir değer belirlenecek ise bu gerekçeleri ile açıklanmalıdır

59 BİLİRKİŞİ RAPORUNDA BULUNMASI GEREKEN ASGARİ BİLGİLER
TAŞINMAZIN : Cins ve nevi,yüzölçümü Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ve bunların ayrı ayrı değerleri Taşınmaz ve emsallerin vergi beyanına esas değerleri ve bunların birbirlerine oranları İdarece yaptırılan kıymet takdiri Arazi ise GELİR METODUNA göre hesaplanmış değeri Arsa ise EMSAL KARŞILAŞTIRMASINA göre hesaplanmış değeri Yapı var ise RESMİ BİRİM FİYATLARINA göre yıpranma payı indirilmiş değeri İmar verileri, özgün kullanım şekli,değerini etkileyen bütün hak ve yükümlülükleri,üzerindeki ayni ve şahsi irtifak haklarını Varsa değer tespitinde etkili olacak diğer OBJEKTİF UNSURLARI Yukarıda sıralanan bütün unsurlar ayrı ayrı gerekçeleriyle ayrıntılı bir şekilde, taşınmazın özgün özelliklerine göre açık ve net olarak belirtilmelidir.