KENTSEL DÖNÜŞÜM ve KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLEMLERİNDE VERGİLENDİRME

... konulu sunumlar: "KENTSEL DÖNÜŞÜM ve KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLEMLERİNDE VERGİLENDİRME"— Sunum transkripti:

1 KENTSEL DÖNÜŞÜM ve KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLEMLERİNDE VERGİLENDİRME
Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

2 İNŞAAT SEKTÖRÜNE GENEL BAKIŞ
Bilindiği üzere, inşaat sektörü ülkemizde ekonominin lokomotifi konumundaki sektörlerin başında gelmektedir. Cumhuriyet'in ilk yıllarında demiryolu hatları ile başlayan Türk inşaat sektörü, 2000'li yıllara gelindiğinde rekabet gücümüzün başta gelen örneği haline gelmiştir. Nitekim 2015 yılı verilerine göre dünyanın en büyük 250 müteahhidi arasında 40 Türk firması ile Dünya’da Çin’den sonra ikinci sırada bulunmaktadır. Ayrıca ülkemiz GSYİH büyüme oranı üzerinde bir oranda büyümeye sahip inşaat sektörü direkt olarak istihdama ve dolaylı yoldan bir çok sektöre olan katkısı ve aşağıda son 3 yılda satılan konut sayıları da göz önüne alındığında ekonominin sürükleyici gücü olduğu görülecektir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

3 TÜRKİYE’DE KONUT SATIŞLARI
Türkiye genelinde 2014 yılında , genelinde 2015 yılında ve 2016 Kasım ayı sonu itibariyle adet konut satış sonucu el değiştirdi. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

4 KENTSEL DÖNÜŞÜM Son yıllarda gerek ekonomik ömrünü tamamlamış, gerekse ülkemizin bulunduğu deprem kuşağından kaynaklı depreme dayanıksız riskli binaların hızlı bir şekilde yenilenerek güvenli hale dönüştürülmesini sağlamak için T.C Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın denetiminde kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak bilinen 31 Mayıs 2012 Tarih ve sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” yürürlüğe girmiştir. Bu kanun kapsamında yapılan işlemlere bazı ekonomik teşvikler ve istisnalar sağlanmak suretiyle kentsel dönüşüm yapılmaya başlanmıştır. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

5 İNŞAAT İŞLERİNİN SINIFLANDIRILMASI
TAAHHÜT İŞLERİ ÖZEL İNŞAATLAR 1)TİCARİ AMAÇLI ÖZEL İNŞAATLAR 2)TİCARİ OLMAYAN KENDİ İHTİYACINA YÖNELİK ÖZEL İNŞAATLAR Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

6 TİCARİ AMAÇLI ÖZEL İNŞAATLAR
KENDİ ARSASI ÜZERİNE YAPILAN İNŞAATLAR ARSA (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Arsa Karşılığı Yapılan İnşaattan Konut Yada Ticari Ünite Verilmesi Hasılat Paylaşım Yöntemi Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

7 KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN İNŞAATLAR
KENDİ BİNASI YIKILARAK YAPILAN İNŞAATLAR ARSA (KAT) KARŞILIĞI YADA HASILAT PAYLAŞIM YÖNTEMİ İLE YAPILAN İNŞAATLAR Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

8 KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YADA ARSA (KAT) KARŞILIĞI YAPILAN İNŞAATLARDA ARSA SAHİPLERİNİN VERGİLENDİRME KARŞISINDAKİ DURUMU ARSA SAHİBİ TÜZEL KİŞİ ŞAHIS İnşaat/Gayrimenkul Ticaretiyle Uğraşıyor İnşaat/Gayrimenkul Ticaretiyle Uğraşmıyor İvazsız İktisap İvaz (Satın Alma) Suretiyle İktisap Ticari kazanç (KVK Md 6) İstisna (KVK Md 5/1-e) Kazanç Olarak Değerlendirilmez. (GVK Md 80, 76 No’lu GVK Sirküleri) İktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde satılması durumunda DAK yada Ticari Kazanç (GVK Md 37 ve Mkr Md 80) KDV var. KDV Yok. (KDVK Md 17/4-r) KDV Yok. Eğer GVK 37 kapsamında ise KDV var, Mkr Md 80 ise KDV yok) Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

9 MÜTEAHHİTİN VERGİSEL DURUMU
Müteahhit, yapacağı inşaat sonrası teslim edeceği bağımsız bölümlerden elde edeceği hasılat ile maliyeti arasındaki farkı teslim tarihinin bulunduğu dönemde ticari kazancına intikal ettirir. Teslim ettiği bağımsız bölümler için aşağıda belirtilen oranlar üzerinden KDV hesaplayarak fatura düzenlemesi gerekmektedir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

10 TESLİMLERDE UYGULANACAK KDV
150 m²’ye kadar konutlardan; Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde, Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan, tarihinden itibaren, Yapı Ruhsatının alındığı tarihte; üzerine yapıldığı arsanın Emlak VK’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;  1 TL ile 500 TL arasında %1, 500 TL ile TL arasında %8, 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde %18 oranında KDV uygulanacaktır. 150 m²’nin üzerindeki konutların ’ye kadar teslimi halinde % 8 oranında KDV uygulanacaktır. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

11 TESLİMLERDE UYGULANACAK KDV
BKK’daki şartları (büyükşehir belediyesi, lüks veya birinci sınıf inşaat ya da birim m2 değeri gibi) taşımayan net alanı 150 m2 ‘den küçük konutlar için %1 oranlı KDV uygulaması devam etmektedir. Buna göre örneğin, büyükşehir belediye sınırları dışında, net alanı 150 m2 ‘den küçük bir konutun, inşaat türüne veya arsa birim metrekare değerine bakılmaksızın tesliminde %1 oranında KDV hesaplanacaktır. Aynı şekilde büyükşehir belediyesinde olmakta birlikte lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmamış olan 150 m2 ‘den küçük konutlarda %1 oranında KDV’ye tabi olacaktır. BKK ile yapılan düzenleme sadece 150 m2 ‘den küçük konutlar için geçerli olduğundan, eskiden olduğu gibi, net alanı 150 m2 ‘den büyük konutlar ile metrekaresine bakılmaksızın tüm işyeri teslimlerinde KDV oranı %18 olarak uygulanmaya devam edilecektir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

12 TESLİM, VERGİYİ DOĞURAN OLAY ve FATURANIN DÜZENLENME TARİHİ
KDVK’nun 2/5’inci maddesinde “Trampa iki ayrı teslim hükmündedir.” Denmektedir. Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 4/2’nci maddesi; “Bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her biri ayrı işlem olup, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergilendirilmesi gerekir.” Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim vardır. Birincisi arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi, ikincisi müteahhit tarafından arsa karşılığında arsa sahibine bağımsız bölüm (konut ya da işyeri) teslimidir. İdare bu işlemi arsa ile bağımsız bölümlerin trampa edilmesi olarak değerlendirmektedir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

13 TESLİM, VERGİYİ DOĞURAN OLAY ve FATURANIN DÜZENLENME TARİHİ
Genel olarak vergiyi doğuran olay, gayrimenkulün tapuya tescili veya alıcının kullanımına sunulmuş vaziyette teslimidir. Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhitin arsa karşılığı konut, iş yeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır.” (60 Seri No’lu KDV Sirküleri)  “Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden %1 veya %18 arasında KDV hesaplanması gerekmektedir.” (60 Seri No’lu KDV Sirküleri) Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

14 TESLİM, VERGİYİ DOĞURAN OLAY ve FATURANIN DÜZENLENME TARİHİ
Gayrimenkul satışlarında Katma Değer Vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup gayrimenkulün tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmesinde ise kullanıma tahsis ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir. Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa payı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacaktır. Ancak konutun tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bu dönemde katma değer vergisinin hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

15 Düzenlenecek Fatura Bedeli
KDV Uygulama Genel Tebliği’nin III-B/8.2 bölümünde, arsa karşılığı inşaat işlerinde müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV’nin uygulanacağı belirtilmiştir. 3065 sayılı K.D.V.K.’nun 27’inci maddesinde bedeli bilinmeyen yada bulunmayan mal yada hizmetin bedelinin emsal bedel veya emsal ücretine göre tespit edileceği, söz konusu emsal bedel yada ücretin ise 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit edileceği belirtilmiştir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

16 EMSAL BEDEL 213 sayılı V.U.K.’nun 267’inci maddesinde; “Emsal bedeli, gerçek bedeli olmıyan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tesbit edilemiyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerdir. Emsal bedeli sıra ile, aşağıdaki esaslara göre tayin olunur. Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) Aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan "Ortalama satış fiyatı" ile hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın miktarına nazaran % 25'ten az olmaması şarttır. İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder. (2686 sayılı Kanunun 35'inci maddesiyle değişen fıkra) Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

17 İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar
İnşaat devam etmekte iken satış bedeli olarak yapılan ödemeler karşılığında fatura düzenlenmesine gerek bulunmamakta olup, bedellerin kayıtlara avans olarak intikal ettirilmesi, tapunun tescil ettirildiği tarih veya tapuya tescilinden önce dairelerin hak sahiplerinin kullanımına tahsis edilmediği durumda tahsis edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde gerçek satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeleri gerekmektedir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

18 Hasılat Paylaşımı Yöntemi
Hasılat paylaşımı yöntemi ile inşaat işleri; kişi ya da kurumların arsalarını, müteahhit firmalara arsa üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin satış bedellerinin belirli bir yüzdesi karşılığı devretmeleri olarak tanımlanmaktadır. Arsa sahibi ile müteahhit arasında işe başlama sözleşmesiyle başlayan iş, inşaatı yapacak müteahhit tarafından bağımsız bölümlerin teslimiyle son bulur. İşin tamamlanması ile, arsa sahibi inşaatı yapan firmaya arsa bedelini, inşaatı yapan firma ise arsa sahibine sözleşmede öngörülen oranda inşaat bedelini fatura etmektedir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

19 Hasılat Paylaşımı Yöntemi
Hasılat paylaşımı yönteminde, kurumların aktifindeki arsalarını diğer şartları sağlamış olsalar dahi arsa karşılığı inşaat olarak vermeleri durumunda KVK 5/1-e ve KDVK 17/4-r maddesindeki istisnalardan “taşınmaz ticareti yaptığı” gerekçesiyle faydalandırılmamaktadır. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

20 Harçlar Yönünden(Tapu Harcı)
Tapu harçları 492 sayılı Kanuna ekli (4) sayılı tarifenin (I) numaralı bölümünde 20 madde halinde düzenlenmiştir. Harcın ölçüsü devir eden ve devir alan için ayrı ayrı olmak üzere devir bedeli üzerinden binde 20’dir. Buna göre gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplanır ve ödenir. -Arsa sahibinin, müteahhide arsa payının devrinde, -Müteahidin arsa sahibine daire ve/veya işyeri devrinde, -Müteahidin üçüncü kişilere daire ve/veya işyeri satışında, emlak değerinden az olmamak üzere, satış veya devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere binde 20 (binde yirmi) oranında tapu harcı hesaplanacak ve bu harç söz konusu kişiler tarafından ödendikten sonra tapuda devir ve tescil işlemleri yapılacaktır. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

21 Damga Vergisi Yönüyle İnşaata tahsis olunan arsanın toplam değeri ile arsa sahibi tarafından müteahhide devredilecek kısmın değerine arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek paranın ilavesi sonucu bulunacak değerden yüksek olanından nispi harç ve damga vergisi tahsil edilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan bu nevi sözleşmelerde arsa değerinin dışında başkaca parasal bir yükümlülüğe dair düzenleme olmadığı takdirde arsanın toplam değerinin nispi harç ve damga vergisinin hesabında dikkate alınacağı tabiidir. (Dayanak: 492 sayılı Harçlar Kanunun 46 ve 488 sayılı DVK’nun 6 ncı maddesinin 2 nci fıkrası GİB tarafından TNB ‘ne verilen 10/02/2006 tarih ve 7846 sayılı yazısı-Türkiye Noterler Birliği 31 Nolu genelgesi) Arsa sahibi ve müteahhit firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması halinde matrah; sözleşmeye konu arsanın emlak değeri olan ,00 YTL. ve arsa sahiplerince müteahhide ödenmesi söz konusu olan 0,6 daireye tekabül ettiği belirtilen ,00 YTL. olmak üzere toplam ,00 YTL.olup , bu değer üzerinden binde 0,90 oranında noter harcı ve binde 7,5(2011 için 8,25) nispetinde damga vergisinin aranılması gerekmektedir. ( tarih ve B.07.1.GİB HARÇ/ sayılı özelgesi) Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

22 KENTSEL DÖNÜŞÜM 6306 sayılı Kanun’un 7’nci maddesinin 9’ncu fıkrasında; “Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.” hükmü yer almaktadır. Ayrıca 6306 sayılı Kanunun uygulanmasına dair 15 Aralık 2012 Tarih ve sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan ve ayrıntılı açıklamaları içeren “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği” (6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği) çıkarılmıştır. Bu Yönetmeliğin 16’ncı maddesinde 9’ncu bendinde kentsel dönüşüm kapsamında inşaat işlerine ilişkin uygulanacak muafiyetler belirlenmiştir. Bu maddenin (d) bendinde alınmaması gereken ücretler belirtilmiştir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

23 1) tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları. 2) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları, 3) tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, 80 inci, 84 üncü ve Ek 1 inci maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar, 4) tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi, 5) tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi, 6) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86 ncı, 87 nci, 88 inci ve 97 nci maddeleri ile tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21 inci ve 23 üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak tarihli ve sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret, 7) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

24 KENTSEL DÖNÜŞÜM Gelir ve kurumlar vergisi istisna konusu vergiler arasında sayılmamıştır. Bu nedenle kentsel dönüşümden elde edilen binaların beş yıl içinde satılmasından elde edilecek kazançlar değer artış kazançları olarak vergilenecektir. Yine inşaatı yapan müteaahitler de yukarıda belirtilen genel esaslara göre vergilendirilirler. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

25 ARSA (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE İNŞAAT SÜRECİNDE YAPILAN MUHASEBE KAYITLARI
Malzeme alımları doğrudan inşaat maliyetine kaydedilmeden önce 150 Hesaba kaydedilmelidir / İLK MADDE VE MALZ İndirilecek KDV 320. Satıcılar / Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

26 Malzemenin Kullanımı: İnşaat imalatında kullanılan malzemeler fiilen kullanıldığı anda ilgili inşaat maliyetine kaydedilmelidir / (X) İnşaatı İlk Madde ve Malzeme 150. İlk Madde ve Malzeme / Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

27 730. Şantiye Elektrik Giderleri 191. İndirilecek KDV
İnşaatlarda kullanılan İşçilik ve Genel Üretim Giderleri ilgili hesaplarda izlenmelidir. / 720. İşçilik Giderleri 730. Şantiye Elektrik Giderleri 191. İndirilecek KDV 335. Personele Borçlar 360. Ödenecek Vergi ve Fonlar 361. Ödenecek S.G. Kesintileri 320. Satıcılar / Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

28 Devam Eden İşlerin Bilançoda Gösterilmesi: Bilançolarda; devam eden inşaat maliyetleri 151.Yarı Mamüller Hesabında, bitmiş inşaatlar ise 152.Mamül Mallar Hesabında gösterilmelidir / (X) İnşaatı Maliyeti 711. Direk İ.M.M.Gid. Yansıtma 721. Direk İşçilik Gid. Yansıtma 731. Genel Üretim Gid. Yansıtma Maliyetlerin Yansıtma Kaydı Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

29 ----------------------------/----------------------------------
İnşaat devam etmekte iken satış bedeli olarak yapılan ödemeler karşılığında fatura düzenlenmesine gerek bulunmamaktadır. Bağımsız bölümler tapuya tescil edilip, fiilen kullanıma tahsis edildiği tarihte düzenlenir. / 102. Bankalar 340.Alınan Avanslar / Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

30 Teslim Edildiğinde Yapılacak Muhasebe Kaydı:
  / 120. Alıcılar   Yurtiçi Satışlar 391. Hes. KDV / 340.Alınan Avanslar Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

31 Arsa Payı Maliyetinin Muhasebe Kayıtlarına Alınması
/ Direkt İlk Madde ve Malzeme 320. Satıcılar Gider Pusulası ile Arsa Payı Maliyet Kaydı / İndirilecek KDV Fatura İle Arsa Payı Maliyet Kaydı / Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

32 Satılan Daire Maliyetinin Muhasebe Kaydı
/ S.M.Maliyeti 152. Mamuller / Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

33 ÖRNEK Alp İnşaat A.Ş. ile arsa sahibi Kerem bey arasında yapılan tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin detayları aşağıdaki gibidir; İnşaatın ruhsat tarihi : Teslim Tarihi : Arsa Alanı : m2 Toplam inşaat alanı : m2 Bağımsız bölüm adeti : 200 (180 mesken, 20 ticari ünite) Arsa sahibine verilecek : 80 (%40) Müteahhite kalan : 120 (%60) Bağımsız bölümlerin her biri brüt 100 m2, net 75 m2 İnşaat Alan Detayı; Bağımsız Bölümlere Ait Faydalı Alan : m2 Ortak Alan : m2 Sosyal Tesis : m2 Toplam İnşaat Alanı : m2 Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

34 31.12.2015 tarihli Gider hesapları bakiyesi;
710 D.İ.M.M Gid 720 Direkt İşcilik Giderleri 730 Genel Üretim Giderleri Hs tarihli Gider hesapları bakiyesi; 710 D.İ.M.M Gid 720 Direkt İşcilik Giderleri 730 Genel Üretim Giderleri Hs Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

35 1.30.03.2015’te arsanın hafriyatı alınmıştır.
________________ _______________ 730 Genel Üretim Giderleri Hs TL Kerem Sitesi inşaatı Harfiyat bedeli 191 İndirilecek KDV TL SATICILAR (X Hafriyat Ltd Şti) TL ____________________/__________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

36 2.05.04.2015’te demir ve çimento alınmıştır.
____________________ ____________________ 150 İlk Madde Malzeme Hs TL Merkez Depo Demir Çimento İndirilecek KDV TL Y Ltd.Şti TL Z Ltd.Şti TL _____________________/____________________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

37 3.10.04.2015 tarihinde Hazır Beton firmasından 100 m3 hazır beton alınmıştır.
________________ _________________ 710 D.İ.M.M Gid TL Kerem Sitesi inşaatı Hazır Beton 191 İndirilecek KDV TL Hazır Beton A.Ş TL _________________/_______________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

38 4.15.04.2015 tarihinde demir ve çimentolar inşaatta kullanılmak üzere sevk edilmiştir
______________________ __________________________ 710 D.İ.M.M Gid TL Kerem Sitesi inşaatı Demir Çimento 150 İlk Madde Malzeme Hs TL Merkez Depo TL Demir Çimento __________________________/______________________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

39 tarihli inşaatta çalışan personele ait işçilik ve şantiye elektrik giderlerine ait kayıt ________________ _______________________ 720 Direkt İşcilik Giderleri Genel Üretim Giderleri Hs İnd KDV Ödenecek Vergi ve Fonlar Ödenecek Sos.Güv.Kes Personele Borçlar Elektrik A.Ş ___________________/____________________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

40 6.İnşaat esnasında 1 adet daire satışı
_____________ _______________ 102 Bankalar Z Bankası 340 Alınan Sipariş Avansları ________________/___________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

41 7. 31.12.2015 inşaat maliyetlerinin kaydı
__________________________________/________________________________ Kerem Sitesi D.İ.M.M Gideri TL Kerem Sitesi D.İşçilk Gideri TL Kerem Sitesi G.Ü.G TL Kerem Sitesi D.İ.M.M Gideri TL Kerem Sitesi D.İşçilk Gideri TL Kerem Sitesi G.Ü.G TL Kerem Sitesi Yarı mamuller TL Kerem Sitesi D.İşçilk Gideri TL Kerem Sitesi G.Ü.G TL __________________________________/_______________________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

42 8. 30.11.2016 inşaat bitiş ve arsa sahiplerine teslim
__________________________________/__________________________________ Kerem Sitesi D.İ.M.M Gideri TL Kerem Sitesi D.İşçilik Gideri TL Kerem Sitesi G.Ü.G TL Kerem Sitesi D.İ.M.M Gideri TL Kerem Sitesi D.İşçilik Gideri TL Kerem Sitesi G.Ü.G TL Kerem Sitesi Yarı mamuller TL Kerem Sitesi D.İşçilk Gideri TL Kerem Sitesi G.Ü.G TL 152 Mamuller Hesabı TL Kerem Sitesi Yarı mamuller TL Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

43 __________________________________/___________________________ 710. 10
__________________________________/___________________________ Kerem Sitesi arsa maliyeti TL Arsa Sahipleri TL Arsa sahipleri TL 600 Yurt içi satışlar TL Hesaplanan KDV TL __________________________________/____________________________ Arsa Sahipleri TL Arsa sahipleri TL _________________________________/___________________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

44 __________________________________/__________________________________ Kerem Sitesi Yarı mamuller TL Kerem Sitesi arsa maliyeti yansıtma hesabı TL Kerem Sitesi arsa maliyeti yansıtma hesabı TL Kerem Sitesi arsa maliyeti TL 152 Mamuller Hesabı TL Kerem Sitesi Yarı mamuller TL 620 Satılan mamul maliyeti TL 152 Mamuller TL Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

45 Faydalı Alan İnşaat Maliyeti TL
DAİRE BAZINDA MALİYET No Net m2 Brüt m2 Faydalı Alan İnşaat Maliyeti TL Arsa Payı TL Ortak Alan TL Sosyal Tesis TL Toplam Maliyet TL A-1 75 100 59.250 30.800 8.500 2.250 A-2 45 60 35.550 18.480 5.100 1.350 60.480 D-4 120 150 88.875 46.200 12.750 3.375 Toplam 15.000 20.000 Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

46 KARIN TESPİTİ (Tüm Bağımsız Bölümler 2016 Yılında Satıldığı Varsayımı)
Bu durumda Toplam Satış Hasılatı ile Toplam Maliyet arasındaki fark inşaattan elde edilen karı oluşturmaktadır. Karı 3 yöntemle hesaplayabiliriz; Arsa Maliyeti Dahil Edilmeden Doğrudan Maliyete Göre Arsa Payı Dahil Edilmiş Maliyet Bedeli Esasına Göre Ortalama Satış Fiyatı Esasına Göre Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

47 Arsa Maliyeti Dahil Edilmeden Doğrudan Maliyete Göre Karın Tespiti
A-Müteahhite Kalan Dairelerin Satış Bedeli : TL B-Toplam İnşaat Maliyeti: TL C- Net Kar= (A-B) = TL (Arsa sahiplerine herhangi bir fatura düzenlenmemiştir.) Daire Başı Maliyet: /120 = ,67 TL Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

48 Arsa Payı Dahil Edilmiş Maliyet Bedeli Esasına Göre Karın Tespiti
A-Müteahhite Kalan Dairelerin Satış Bedeli : TL B-Arsa Sahibine Verilen Bölümlere Ait Satış Bedeli: TL C- Toplam Hasılat: TL D-İnşaat Maliyeti: TL E-Arsa Payı : TL F-Toplam Maliyet: TL G- Net Kar= (C-F) = TL Daire Başı Maliyet: /120= Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

49 Ortalama Satış Fiyatı Esasına Göre Karın Tespiti
A-Müteahhite Kalan Dairelerin Satış Bedeli : TL 1 bağımsız bölümün satış bedeli: /120= ,67 TL (her bölüm 100 m2 varsayılarak) B-Arsa Payı : 80* ,67 = ,60TL C- Toplam Hasılat: ,60 TL D-İnşaat Maliyeti: TL E-Arsa Payı : ,60 TL F-Toplam Maliyet: ,60 TL G- Net Kar= (C-F) = TL Daire Başı Maliyet: ,60 /120= ,78 Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

50 Arsa Sahiplerine Teslim Edilen Bölümlere Ait KDV Tutarı
200 Bağımsız Ünitenin % 40’ı Arsa Sahiplerine Verilmiş (80 bağımsız bölümün 72 adeti konut, 8 adeti ticari ünite varsayımına göre) Arsa Maliyeti Dahil Edilmeden Doğrudan Maliyete Göre : Fatura düzenlenmemesi nedeniyle “0” Arsa Payı Dahil Edilmiş Maliyet Bedeli Esasına Göre: TL Ortalama Satış Fiyatı Esasına Göre: TL Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

51 Arsa Sahiplerine Verilen Bağımsız Bölümler İçin Maliyet Bedeli Hesaplanmasında Özel Durumlar
Arsa sahiplerine düzenlenecek faturada emsal bedelin Ortalama Satış Fiyatı esası üzerinden mi yoksa maliyet bedeli esasından mı yada Takdir Komisyonu marifetiyle mi belirleneceği konusunda tereddütler yaşanmaktadır. Ortalama Satış Fiyatı esası, müteahhitin hem fazladan KDV ödemesine, eğer kendisine kalan bölümlerin tamamını satamadıysa erken olarak Kurumlar Vergisi ödemesine ve aynı zamanda başkaca yükümlülüklerle karşı karşıya kalmasına neden olmaktadır. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

52 Hasılat Paylaşımı Yönteminde Muhasebe İşlemleri
/ 120. Alıcılar 600. Yurtiçi Satışlar 391. Hes. KDV 200 Adet Konut Satışı / 151. Arsa Maliyeti 12,000,000 191. İnd KDV 320. Satıcılar 14,160,000 Arsa Payı Bedeli (Hasılatın %40) Arsa sahibi Kurum ise 320. Satıcılar 14,160,000 102. Bankalar 14,160,000 Arsa Sahibine Ödeme 620. S.M.M ,000,000 152. İnşaat Maliyeti 14,000,000 152. Arsa Payı Maliyeti 12,000,000 Satılan 200 Adet Daire Maliyeti Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

53 Teşekkür Ederim. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir