Nevzat ÖZTÜRK Yeminli Mali Müşavir İNŞAAT TÜRLERİ, VERGİLEMESİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI GÜNCEL VERGİ KONULARI Nevzat ÖZTÜRK Yeminli Mali Müşavir 02/12/2015 NEVŞEHİR Nevzat ÖZTÜRK

İNŞAAT TÜRLERİ, VERGİLEMESİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

EKONOMİDE İNŞAATIN ÖNEMİ VE AĞIRLIĞI İnşaat sektörü, Ülkemiz ekonomisinin en önemli 3 sektöründen biridir. İhracat, turizm ve inşaat, ülke ekonomisine yön veren, ivme kazandıran, yarattığı katma değer ve istihdama olumlu katkısı bakımından devamlı olarak desteklenmesi gereken sektörlerdir. Ağustos/2014 - Ağutos 2015 arasında geçen 1 yıllık süreçte SATILAN YENİ KONUTLARIN DEĞERİ 100 MİLYAR TL, İKİNCİ EL KONUTLARIN DEĞERİ 80 MİLYAR TL olarak tahmin ediliyor. Son bir yılda sadece KONUTA GİDEN PARA 180 MİLYAR TL dolayında. Milli gelirimiz cari fiyatla 1.9 trilyon dolayında. Sadece KONUT ALIMLARINA GİDEN PARA MİLLİ GELİRİMİZİN YÜZDE 10’una yaklaşmış durumda. Bu rakama AVM, ticari yapılar ve altyapılar için yapılan harcamalar eklendiğinde inşaat harcamalarının milli gelir içindeki payının ne kadar büyük olduğu görülüyor. - 2014 yılının ilk 10 ayında ülke genelinde 926 bin konut satılmışken, 2015 YILInın aynı döneminde 1 MİLYON 40 BİN KONUT SATILDI. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

EKONOMİDE İNŞAATIN ÖNEMİ VE AĞIRLIĞI - 2015 yılının ilk 10 ayında satılan konutların 473 bini ilk el, 567 bini ikinci el satış. Satılan her iki evin biri yeni konut. -  On ayda yapılan toplam satışların 309 bini ipotekli (taksitli) satış. 675 bini peşin satış. Kabaca satılan her 3 evin 1’i taksitli, 2’si peşin satılıyor. Konut satışlarının yaklaşık yüzde 20’si İstanbul’da. İSTANBUL’DAN SONRA SIRASIYLA ANKARA, İZMİR, ANTALYA, BURSA, MERSİN, ÇANAKKALE, KOCAELİ, TEKİRDAĞ, KAYSERİ KONUT SATIŞLARININ EN CANLI OLDUĞU İLLER. -  İstanbul’da her ay ortalama 9 bin - 9 bin 500 yeni konut, bir o kadar da ikinci el konut satılıyor.  - Merkez Bankası Konut Fiyatları artış Endeksi’ne göre Ağustos 2014’den Ağustos 2015’e kadar geçen sürede konut fiyatları yüzde 18.2 oranında artmış. Konut fiyatlarındaki bu inanılmaz artış karşısında konuta talebin düşmesi gerekirken, talep artıyor. Daha çok konut satılıyor. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

EKONOMİDE İNŞAATIN ÖNEMİ VE AĞIRLIĞI Konut normal olarak ihtiyaç için satın alınır. Ama şimdilerde bankalardaki mevduat faizinin enflasyonun gerisinde kalması, dolar ve altın fiyatının aşırı dalgalanması karşısında birikimi olanlar, “NASIL OLSA FİYATI DAHA DA ARTACAK” diyerek konut satın alıyorlar. Bunun sonucu, konut talebi canlılığını koruyor, birikimler konuta gidiyor. Yani, inşaat her zamanki gibi canlılığını ve cazibesini devam ettiriyor. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT KAVRAMI VE ÇEŞİTLERİ İnşaat; “Malzeme ve işçilik kullanmak suretiyle, meydana getirilen bir gayrimenkulün yapı kısmına ilişkin faaliyetlerin tümü” olarak tanımlanabilir. Gayrimenkul literatüründe inşaat; - Menkul inşaat ve - Menkul olmayan (taşınmaz) inşaat olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Menkul İnşaat : Sürekli kalmak amacı olmaksızın, belirli bir hizmete ayrılmak üzere meydana getirilen inşaattır. Örneğin; kulübeler, barakalar, yazlık sinema ve tiyatro sahneleri, panayırlarda inşa olunan tezgâhlar, bayramlar nedeniyle inşa olunan tribünler vb. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT KAVRAMI VE ÇEŞİTLERİ Menkul Olmayan (Taşınmaz) İnşaat: Menkul olmayan inşaat, insan eliyle toprağa bağlı olarak ve devamlı kalmak amacıyla meydana getirilmiş bulunan ve ekonomik değer taşıyan yapılardır. Bunlar, menkul inşaat dışında kalan ve toprağa doğrudan doğruya veya vasıtalı bir şekilde bağlı olan inşaattır. Örnek: Köprüler, yollar, meydanlar ve binalar. Bu gruba giren inşaatlar, özellikleri ve yapımındaki gerekli uzmanlık ve teknik nedenler dolayısıyla üç bölümde toplanabilir: - Konutlar, - İşyeri, fabrika binası ve ek tesisleri, otel, hastane, okul, spor tesisleri vb. ticari, sınaî, sosyal ve kültürel yapılar, - Yol, köprü, baraj, liman, hava­alanı vb. özel uzmanlık isteyen inşaatlar. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT KAVRAMI VE ÇEŞİTLERİ Vergi Uygulamaları Yönünden İnşaatlar İse; - Özel inşaatlar; - Taahhüt şeklindeki inşaatlar, olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. 1) Özel İnşaatlar - Satış amaçlı inşaatlar, - Şahsi Amaçlı, Kiralama Amaçlı, Kendi Gereksinimi İçin Yapılan İnşaatlar 2) Taahhüt Şeklindeki İnşaatlar Taahhüt, kendi nam ve hesabına gerçek ve tüzel kişilere karşı, sözleşmeli veya sözleşmesiz olarak bir işin yapılmasını veya bir malın teslimini üstlenmek demektir. Normal taahhüde dayanan inşaat işlerinin hizmet ifalarından farklı ve belirgin bir özelliği bulunmamaktadır. Bunlara örnek olarak taahhüt şeklindeki inşaat yapım işleri ile yıllara yaygın inşaat ve onarma işleri verilebilir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT TÜRLERİ 1-Yap-Sat Olarak Bilinen Özel İnşaat İşleri (Mamül Üretim İşleri) 2-İnşaat Taahhüt İşleri (Hizmet Üretim İşleri) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

1-YAP-SAT OLARAK BİLİNEN ÖZEL İNŞAAT İŞLETMELERİ Belirgin Özellikleri: -Kıymet(mamul) üretim işletmeleridir. -Üreten/müteahhit, üretilen üründen (mesken, işyeri) mutlaka pay alır. Yani, kısmen ya da tamamen kendi nam ve hesabına çalışır. -Vergilendirilmesi “genel hükümlere” tabidir. İşin birden fazla yıl sürmesi bu durumu değiştirmez ve dönemsellik ilkesi hükümleri uygulanır. Yani, her yılın geliri o yıl sonuç hesaplarına aktarılarak dönem kazancıyla ilişkilendirilir. -Üretilen mamullerin satışından elde edilen gelire “satış bedeli” denir. Üretim sürecinde kullanılan muhasebe kodları; 150-152-710-720-730’lu hesaplardır. Dönem sonunda tamamlanmamış yapılar için maliyetler; 151- Yarı Mamuller-Üretim hesabına aktarılır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

2- İNŞAAT TAAHHÜT İŞLETMELERİ Belirgin Özellikleri : -Hizmet üretim işletmeleridir. Hizmet üretimi sırasından kullanılan malzemelerin kimin tarafından tedarik edildiği sonucu değiştirmez. Yani iş sadece işçilikten ibaret olabileceği gibi malzeme dahil de olabilir. -Üreten/müteahhit, üretilen üründen (mesken, işyeri, yol, köprü, baraj, sulama kanalı vb.) hiçbir şekilde pay almaz. Taahhüt ettiği işi yapar. Yani, başkasının adına çalışır. -Vergilendirilmesi; iş aynı yıl içinde bitirilmesi halinde “genel hükümlere”, diğer durumda “özel hükümlere” tabidir. Özel hükümler olarak bilinen GVK’nın 42,43,44 maddeleri dönemsellik ilkesinin istisnası olarak kabul edilir. Üretim sürecinde 170 ve 350 muhasebe kodları kullanılır. -Üretilen mamul karşılığında elde edilen gelire “hak ediş” ya da “istihkak bedeli” denir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAATIN VERGİ SORUNLARI Gayrimenkul ve inşaat işlerinin vergilendirilmesi konusu geçmişten bugüne süregelen, Vergi İdaresi ile Mükellefler arasında ihtilaflara neden olan konuların başında gelmektedir. Vergi İdaresi’nin gayrimenkul ve inşaat işlerinin vergilendirilmesine yönelik kafasının karışık olması, yeterli ve düzenli, sağlam ve yıllar boyu değişmeden uygulanabilecek bir yasal düzenleme yapamaması da, sektörde yaşanan sıkıntıları artırmaktadır. Ülkemizin en önemli sektörü olan inşaat sektörünün sorunlarının doğru olarak anlaşılması, çağın gereklerine ve vergi yoluyla haksız rekabete neden olunmadan adaletli bir şekilde çözümlenmesi, doğru bir vergilemenin de amacı olmalıdır. İnşaat sektörünü en karlı sektör olarak görerek, üzerine gidilmesi ülkemize herhangi bir menfaat sağlamayacak, aksine zarar verecektir. Demek ki, öncelikle sektörde yaşanan sorunlar ve problemler sektör temsilcileriyle masaya yatırılmalı ve günün koşulları da dikkate alınarak çözümler üretilmeli, bu konuda yeni düzenlemeler yapılmalı, yaşanan her olayın yargıya taşınması bu şekilde engellenmelidir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ NASIL VERGİLENİYOR? İnşaat işlerinde ; - Gelir/Kurumlar Vergisi, - KDV, - Tapu Harcı, - Damga Vergisi, - Diğer Vergi ve Harçlar (Bina inşaat harcı, parselasyon harcı, zemin açma ve toprak hafriyatı harcı, ifraz ve tevhid harcı, plan ve proje tasdik harcı, yapı kullanma izin harcı, itfaiye harcı, yol harcamalarına katılma payı, kanalizasyon harcamalarına katılma payı, su tesisleri harcamalarına katılma payı vb.) olmak üzere çok sayıda vergi ve harç bulunmaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ KAZANCI AYRIMI 1) GELİR/KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN Gelir Vergisi Kanununda özel inşaat işlerinin vergilendirilmesine yönelik düzenlemeler, Kanunun 37, mükerrer 80 ve mükerrer 81. maddelerinde yer almaktadır. - Söz konusu 37. maddede, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde edilen kazançların ticari kazanç olarak vergilendirileceği hükme bağlanmıştır. Ticari kazancı belirleyen temel unsur faaliyetin sermaye ve emekten oluşan bir organizasyona dayanması ve bu organizasyonun işlemlerindeki devamlılıktır. - Mükerrer 80. maddede ise değer artış kazançları tanımlanmış, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70. maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artış kazancı sayılacağı hüküm altına alınmıştır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAATTA TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ KAZANCI AYRIMI Aynı maddede, "elden çıkarma" deyiminin, “yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını” ifade ettiği, bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 2015 yılı için 10.600 TL.sinin gelir vergisinden müstesna olduğu ayrıca belirtilmiştir. - Mükerrer 81. maddede ise, değer artışında safi kazancın, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacağı, mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu'nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki (2006 yılından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) dikkate alınacaktır.) artış oranında artırılarak tespit edileceği, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olmasının şart olduğu hükme bağlanmıştır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAATTA TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ KAZANCI AYRIMI Bu iki hükümden de fark edileceği üzere, değer artış kazançları, - Belirli kaynaklara bağlanması mümkün olmayan, Belirli dönemlerde (periyodik olarak) meydana gelmeyen, Devamlı değil arızi olan - ve çoğu zaman bir teşebbüs sonucu olmaksızın, kişilerin bazı mal varlıklarında kendiliğinden meydana gelen kazanç ve iratlardır. Bu gelir türünü diğerlerinden ayıran en önemli özellik, devamlılık göstermeyen gelirlerin bu kapsamda değerlendirilmiş olmasıdır. Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 81. maddesinde yer alan ve değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilen malların büyük çoğunluğu gayrimenkul (taşınmaz) nitelikli olup, gayrimenkuller, Türk Medeni Kanununda "Taşınmaz" olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAATTA TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ KAZANCI AYRIMI Bunlar, Türk Medeni Kanununun 704. maddesinde; - Arazi, - Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, - Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak sayılmıştır. Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın "değer artış kazancı" olarak mı, yoksa “ticari kazanç”mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde İLK ÖNEMLİ UNSUR "FAALİYETTEKİ DEVAMLILIK”tır. İKİNCİ ÖNEMLİ UNSUR "SATIŞIN HANGİ AMAÇLA YAPILDIĞI“dır. Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAATTA TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ KAZANCI AYRIMI Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde en önemli unsur, "TİCARİ BİR ORGANİZASYONUN VARLIĞI"dır. a) TİCARİ ORGANİZASYON 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 3. maddesinde, anılan Kanunda düzenlenen hususlarla bir ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem ve fiillerin ticari iş niteliğinde olduğu hükme bağlanmış, 11. maddesinde ise ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletme olarak tanımlanmıştır. Aynı Kanunun 12. maddesinde ise tacir, bir ticari işletmeyi kısmen de olsa kendi adına işleten kişi olarak tanımlanarak, bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimsenin de fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılacağı hükme bağlanmıştır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAATTA TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ KAZANCI AYRIMI Ayrıca, anılan Kanunun “Ticari iş karinesi” başlıklı 19. maddesinin (2) numaralı fıkrasında “Taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılır.” hükmüne yer verilmiştir. Gelir Vergisi Kanununda ticari faaliyetin tanımı yapılmamış olmakla birlikte, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç sayılacağı hükme bağlanarak ticari kazanç kapsamında değerlendirilen bazı kazanç türleri bentler halinde sayılmıştır. Bu çerçevede, ticari faaliyetin tanımı yapılırken Türk Ticaret Kanununun ticari iş ve tacire ilişkin hükümleri ile Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanca ilişkin hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Esasen TİCARİ FAALİYET; emek-sermaye karışımı bir organizasyona bağlı olarak piyasa ekonomisi içerisinde bedel karşılığı gerçekleştirilen alım-satım, imalat, inşaat veya hizmet ifası gibi faaliyetler olarak tanımlanabilir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAATTA TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ KAZANCI AYRIMI Bir faaliyetin; - Ticaret siciline kayıt olmak suretiyle icra edilmesi veya - Ticari muhasebe tutmayı gerektirecek hacim ve önemde olması ya da - Faaliyetin özelliğine göre işin; sermaye veya yer tahsisi, personel istihdamı, reklam ve tanıtım gibi pazarlamaya yönelik işlemlere girişilmesi, dış kaynak temini, işe mahsus makine ve araç tedariki gibi suretlerle yürütülmesi hallerinde, sayılan bu unsur ve şartların tümü veya bir kısmı yerine getirilmek suretiyle ticari organizasyon, şekli ve maddi unsurları ile kurulmuş olmaktadır. Dolayısıyla, ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açık bir şekilde varlık gösterdiği durumlarda yürütülen faaliyetin ticari mahiyette olduğu tabiidir. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin ticari mahiyetini belirleyen ve aynı zamanda TİCARİ ORGANİZASYONUN DEVAMLILIK UNSURUNUN DA GÖSTERGESİ OLAN OBJEKTİF ÖLÇÜ, MUAMELEDE ÇOKLUK OLUP OLMADIĞIDIR. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAATTA TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ KAZANCI AYRIMI Devamlılık unsuru, bir hesap dönemi içinde aynı veya ayrı faaliyet alanlarında ticari mahiyet arz eden işlemlerin birden fazla yapılmasını ifade etmektedir. Ancak, aynı hesap döneminde tek işlem nedeniyle kural olarak ticari faaliyetin devamlılık unsurunun oluştuğunu kabul etmek mümkün olmamakla birlikte, faaliyetin ticari bir organizasyon gerektirmesi durumunda devamlılık unsurunun her hâlükârda mevcut bulunduğu kabul edilmektedir. Diğer taraftan, ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde faaliyetin ticari mahiyette olup olmadığının doğru şekilde tespiti için devamlılık unsurunun varlığı tek başına yeterli olmayıp, yürütülen faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için devamlılıkla birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde; - Kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, - Yürütülen faaliyetin hacim ve önemi itibarıyla şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAATTA TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ KAZANCI AYRIMI b) ŞAHSİ İHTİYAÇ KAPSAM VE SINIRI Ticari bir organizasyon çerçevesinde yürütülen faaliyetlerden elde edilen kazançların tamamı ticari kazanca ilişkin hükümler çerçevesinde vergilendirilmektedir.Faaliyeti yürütenlerin kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması, söz konusu emek-sermaye karışımı organizasyon çerçevesinde icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurlarıyla açıkça tespit edilemediği durumlarda ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmekle birlikte, devamlılık arz eden muamelelerin hangi amaçla yapıldığı da önem taşımaktadır. Dolayısıyla, her olayın kendi özelliği içerisinde ayrıca değerlendirilmesi, buna bağlı olarak şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacı taşıyan faaliyetlerden elde edilen kazançların ticari kazanç olarak değerlendirilmemesi gerekmektedir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE KDV ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE KDV 2) KDV YÖNÜNDEN 3065 sayılı KDV Kanununun 1/1. maddesine göre, Türkiye’de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki mal teslimleri ve hizmet ifaları KDV’ye tabi bulunmaktadır. GVK.nın ilgili hükümleri incelendiğinde, özel inşaat faaliyetleri ticari kazanç- değer artış kazancı aralığında yer almaktadır. KDV açısından bakıldığında, - Ticari kazanç kapsamına giren inşaat faaliyetleri KDV’ye tabidir. - Değer artış kazancı kapsamına giren inşaat faaliyetleri ise verginin konusuna girmediğinden, KDV’ye tabi bulunmamaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KENDİ ARSASI ÜZERİNE İNŞAAT YAPANLAR KENDİ ARSASI ÜZERİNE İNŞAAT YAPANLAR Kendi arsası üzerine inşaat yapanların vergilendirilmesi konusu; - Gerçek kişilerin kendi arsası üzerine inşaat yapması, - Tüzel kişilerin kendi arsası üzerine inşaat yapması Olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Gerçek kişilerin kendi arsası üzerine inşaat yapmaları konusu ise; - Kişilerin gayrimenkul ticareti ile uğraşması, - Kişilerin gayrimenkul ticareti ile uğraşmaması Olarak ikiye ayrılmaktadır.   Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KENDİ ARSASI ÜZERİNE İNŞAAT YAPAN TÜZEL KİŞİLER - Aktifine kayıtlı arsası üzerine inşaat yapan şirketler açısından inşa edilen bağımsız bölümler, imal edilen emtia niteliğindedir. - İnşaat sürecinde katlanılan inşaat giderleri ile arsanın maliyeti bağımsız bölümlerin ya da binanın maliyeti olarak kabul edilecektir. İnşaatın başka bir müteahhit veya taşerona yaptırıldığı durumlarda ise, bununların düzenlediği hakediş faturaları ve diğer giderler ile arsa maliyeti toplam maliyet olarak dikkate alınıp, muhasebeleştirilecektir. İnşaatın başkasına yaptırıldığı ve yapılan işin birden fazla yıla sirayet ettiği durumlarda müteahhit ve taşeronlara yapılan hakediş ve avans ödemelerinden % 3 stopaj yapılmalıdır. - İnşa edilen bina ya da bağımsız bölümler satmak amacıyla inşa edilmiş ise, bunlar tamamlandıktan sonra 153-Ticari Mallar hesabına alınacak, kendi kullanımları için yapılmışsa 252-Binalar hesabına alınarak muhasebeleştirilecektir. - Bu şekilde inşa edilerek muhasebe kayıtlarına satılmak ya da kullanılmak üzere alınan bina ya da bağımsız bölümler satılmadığı sürece, herhangi bir şekilde kurumlar vergisine tabi olmayacaktır. Tek fark, 153-Ticari Mallar hesabına alınanlar için amortisman ayrılamayacak, şirket kullanımları için 252-Binalar hesabına alınanlar için amortisman ayrılacaktır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNİN VERGİ KANUNLARI KARŞISINDAKİ DURUMU -Özel inşaat ya da yap sat şeklinde işle uğraşarak; kendi nam ve hesabına çalışan, ürettiği taşınmazlardan kısmen ya da tamamen pay alan işletmeler, bu işi sürekli yapıyorsa gelirlerinin unsuru TİCARİ kazancın konusuna girer. -İnşaatın işletme tarafından; başkasına ait bir arsanın üzerine kat karşılığı yapılması veya kendine ait bir arsa üzerine yapması ya da kendine ait bir arsa üzerine başkasına yaptırması sonucu değiştirmez. Yapılan iş özel inşaat işidir ve vergilendirilmesi ticari kazanç çerçevesinde genel esaslara tabidir. -Örneğin, inşaat müteahhitliği işi ile uğraşan A şahsı; kendine ait olmayan bir arsaya kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca taşınmaz imal edebilir ya da 3. kişilere imal ettirebilir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir Nevzat ÖZTÜRK

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNİN VERGİ KANUNLARI KARŞISINDAKİ DURUMU -Bu durumda A şahsının faaliyeti her iki durumda da özel inşaat işidir ve genel hükümlere göre vergilendirilir. Ancak, A şahsının imalat için 3. kişilere verdiği inşaat işi aynı yılda bitmiyorsa; bu iş, işi yapan 3. kişiler için taahhüt işidir. Vergilendirilmesi de GVK’nın 42. maddesinde belirtilen özel hükümlere tabidir. -Öte yandan, vergi mükellefi olmayan gerçek kişilerin; kişisel servetlerinden olan arsaları üzerine kendi ihtiyaçları için imalat yapmaları halinde mükellefiyet tesis ettirmelerine gerek yoktur. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Arsa karşılığı inşaat işleri; - Arsasına parası ve sermayesi olmadığı için kendi imkanları ile inşaat yapamayan veya başka müteahhitler aracılığıyla arsasına inşaat yaptırmak isteyen veya inşaat için para harcamak istemeyen arsa sahipleri ile, - Arsa satın almak istemeyen ya da arsaya parasını bağlamayıp bunu inşaatın yapımında kullanmak isteyen müteahhitler için geliştirilmiş, karşılıklı anlaşmaya dayalı bir inşaat modelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi), (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi); arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, müteahhidin, arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa paylarına karşılık olarak arsa üzerine bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bir yapı meydana getirmeyi ve sonunda bu bağımsız bölümlerden belirlenmiş olanları arsa sahibine devretmeyi taahhüt ettiği sözleşme türüdür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapılan işlerde, arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide devretme, müteahhit ise bunun karşılığında inşa edeceği bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine devretme taahhüdünde bulunmaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Bu suretle, arsa sahibi arsanın tamamı veya bir bölümünü devrederek, her hangi bir harcama yapmadan bina yada bağımsız bölüm sahibi olmakta, müteahhit ise inşaatın en büyük maliyet kalemini oluşturan arsa için başlangıçta herhangi bir ödeme yapmadan inşaatını yapmaktadır. Ülkemizde bu kadar yaygın olarak kullanılmasına rağmen bu inşaat modeli ile ilgili olarak gerek Türk Hukuk Sisteminde, gerekse vergi mevzuatında bugüne kadar kanun düzeyinde özel bir düzenleme yapılmamış, konu ilgili kanunların genel çerçevesi içerisinde değerlendirilerek yorumlanmış ve yorumlanmaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ MALİYE BAKANLIĞI’NIN GÖRÜŞÜ VE UYGULAMASI (KDV GENEL UYGULAMA TEBLİĞİ– 60 SIRA NO.LU KDV SİRKÜLERİ) Arsa Karşılığı İnşaat İşinde İki Ayrı Teslim Söz Konusudur. - Birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya işyeri karşılığı müteahhide arsa teslimi; - İkincisi ise, arsaya karşılık olarak müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi Ticari İşletmeye Dahil Olmayan Arsa Payları Kendi arsası üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamak suretiyle inşaat yaptıran kimselerin arsasını veya arsa paylarını müteahhide inşaat başlamadan veya inşaat devam ederken tapuda devretmesi halinde satış işlemi gerçekleşmiş olacağından, arsanın iktisap tarihi ile satış tarihi arasındaki sürenin beş yılı aşmaması durumunda arsa satışından doğan kazanç GVK.nın değer artışı kazancına ilişkin hükümleri çerçevesinde vergilendirilecektir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden inşaatın başlangıcında arsanın ayrıca tapuda devri olmaksızın müteahhitçe yapılan inşaat işine tahsis edilmesi halinde, arsanın satışından söz edilemeyeceğinden ve henüz sözleşme gereği karşılıklı edimler yerine getirilmediğinden arsa sahibi açısından bu aşamada değer artış kazancının doğması söz konusu olmayacaktır. Uygulamada sıklıkla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında arsanın inşaatın başlangıcında tapuda devri yapılmamakta, inşaatın tamamlanmasını müteakip sözleşme gereği arsa sahibinin payına düşen bağımsız bölümlerin arsa sahibine devri (tapuda tescil ile veya fiili kullanıma bırakmak suretiyle) ile eş zamanlı olarak müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının da müteahhide devri gerçekleştirilmektedir. Bu durumda, arsa paylarının inşa edilen bağımsız bölümlerle takas/trampa edilmek suretiyle elden çıkarılması söz konusu olduğundan, arsa değer artışı kazancı da karşılıklı edimlerin gerçekleştiği bu tarih itibarıyla elde edilmiş olacaktır. Arsa sahibinin, gerçek usulde vergi mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide teslimi veya ticari bir işletmeye dahil olmayan arsaların kat karşılığı müteahhide teslimi KDV’nin konusuna girmediğinden, KDV’ye tabi değildir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Ticari İşletmeye Dahil Olan Arsa Payları Kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden ticari işletme bünyesindeki bir arsanın inşaat faaliyetine tahsis edilmesi durumunda ise arsanın inşaat başlamadan veya inşaat devam ederken tapuda devri nedeniyle doğacak kazanç ticari kazanç (kurum kazancı) olarak vergilendirilecektir. Arsanın ticari bir işletmeye dahil olması halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi prensip olarak KDV’ye tabidir. Ancak, ana faaliyet konusu gayrimenkul ticareti ve kiralaması olmayan Kurumlar Vergisi mükellefi şirketlerin aktiflerinde en az iki tam yıl süreyle bulunan arsalarını kat karşılığı müteahhitlere vermeleri işlemi ise, KVK’nın 5/1-e maddesinde yer alan aynı kapsamlı istisnadan faydalanamasalar dahi, KDV K’nın 17/4-r maddesine göre KDV’den istisnadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Müteahhitçe Arsa Sahibine Konut ya da İşyeri Teslimi Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan işyeri ve/veya konut teslimleri KDV’ye tabidir. Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV hesaplanması gerekir. Peki, Emsal Bedel Nasıl Tespit Edilecek? Fatura Hangi Bedel Üzerinden Düzenlenecek? Arsa karşılığı inşaat işlerinde emsal bedelin tespiti hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından çok önemli olup, yapılacak vergilendirmeyi de doğrudan etkilemektedir. Çünkü, - Arsa Sahibi Açısından; arsasının devrinden doğacak vergilemede arsanın satış bedeli, arsası karşılığı alacağı bağımsız bölümleri satması halinde yapılacak vergilemede de bağımsız bölümlerin maliyet bedeli, bu bedel olacaktır. Müteahhit Açısından ise, inşa ettiği binanın arsa maliyetinde yine bu emsal bedel esas alınacaktır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Müteahhit açısından kendisine kalan bağımsız bölümlerin maliyet bedeli, yapılan inşaat faaliyeti nedeniyle üstlenilen maliyetlerin toplamından oluşmaktadır. TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ: İnşaatı Yapanlar Tarafından Arsa Sahibine Verilen Bağımsız Bölümlerin İnşası İçin Yapılan Harcamalar + Kendilerine Ait Bağımsız Bölümler İçin Yapılan Harcamalar MÜTEAHHİDİN TOPLAM ARSA MALİYETİ: İnşaatın Toplam Maliyetinin Arsa Sahibine Verilen Bağımsız Bölümlere İsabet Eden Kısmı + Arsa Sahibine Daire Teslimi Dışında Yapılan Nakit Veya Kira Ödemeleri Bu durumda müteahhidin kazancı, inşası tamamlanarak arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümler için kesilen faturada yer alan tutar ile kendisine ait dairelerin satış bedeli toplamından, toplam inşaat maliyetlerinin düşülmesi sonucu hesaplanacaktır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Örneğin; Ahmet Bey sahibi olduğu arsayı LALE Ltd. Şti.ne kat karşılığı vermiş olup, yapılan sözleşmeye göre toplam 20 adet inşa edilecek dairenin 8 adedi kendisine verilecektir. İnşaata ilişkin veriler ve maliyetler aşağıdaki gibidir: Toplam Daire Sayısı 20 Müteahhide Kalan Daire (Lale Şti) 12 Ahmet Bey ‘e Verilen Daire 8 Toplam İnşaat Maliyeti 3.600.000 TL. 1 Adet Dairenin İnşaat Maliyeti (3.600.000/20) 180.000 TL. 1 Adet Dairenin Arsa Payı Maliyeti (3.600.000/20) x 8 /12 120.000 TL. 1 Dairenin Toplam Maliyeti 300.000 TL. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Buna göre söz konusu inşaatın toplam maliyet tablosu ve arsa sahibi müteahhide dağılımı aşağıdaki gibi olmaktadır: Yapılan Harcama Toplam Maliyet (TL) Ahmet Bey’e Düşen (TL) LALE Ltd. Şti. ye Düşen (TL) İnşaat Maliyeti 3.600.000 1.440.000 2.160.000 Arsa Maliyeti 2.400.000 960.000 TOPLAM 6.000.000 Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Uygulamada, karşılıklı olarak düzenlenecek faturada (gider Pusulası) hangi bedelin gösterileceği konusunda ciddi tartışmalar bulunmaktadır. Bu konuda Maliye Bakanlığı’nın görüşü arsa payı dahil emsal bedelin tespiti ve faturalaşmanın bu tutar üzerinden yapılması gerektiği doğrultusundadır. 60 Sıra No.lu KDV Sirkülerinde; arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek fatura veya müteahhit tarafından düzenlenecek gider pusulasında, arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedelinin (arsa payı dahil) gösterileceği, aynı tarihte eş zamanlı olarak müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturanın da bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden düzenleneceği belirtilmiştir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Dolayısıyla, arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, hem arsa teslimi hem de arsanın karşılığı olarak yapılacak teslimler açısından, müteahhidin arsanın karşılığını oluşturan konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle eş zamanlı olarak gerçekleşmektedir. Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşir. Tapuya tescilden önce konut ve işyerlerinin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda vergiyi doğuran olay, bu tarihte gerçekleşmektedir. YARGI ORGANLARININ GÖRÜŞÜ - Arsanın Gerçek Kişiye Ait Olması Danıştay, bugüne kadar verdiği kararlarda konuyu Maliye Bakanlığı uygulamasının tam aksi yönünde değerlendirmiş, - Kişinin kat karşılığı arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olmasının servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi olduğu, trampa olarak değerlendirilemeyeceği, Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ - Gerek arsa karşılığında arsa sahibine yapılan teslimlerin gerekse bu şekilde elde edilen taşınmazların arsa sahipleri tarafından satışının ticari mahiyette olmaması nedeniyle KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşündedir. (Dn. 4. D.nin 9.4.2013 tarih ve E.2012/9089, K.2013/2111, 7.2.2013 tarih ve E.2012/6722, K.2013/547, 21.11.2013 tarih ve E. No:2010/3166 K. No : 2013/8525 sayılı Kararları. - Arsanın Ticari Bir İşletmeye Dahil Olması Danıştay, - Arsanın ticari bir işletmeye dahil olduğu veya - Arsa alım-satımını devamlı ve meslek haline getirerek yapan kişilere ait olduğu durumda, gerek arsa tesliminin gerekse arsanın karşılığı olarak müteahhitçe yapılan konut veya iş yeri teslimlerinin KDV’ye tabi olduğu görüşündedir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ ARSA SAHİPLERİNİN ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNİN DEĞER ARTIŞ KAZANCI YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRİLMESİ Ticari Bir İşletmeye Dahil Olmayan Arsa Payının Durumu Kendi arsası üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamak suretiyle inşaat yaptıran kimselerin arsasını veya arsa paylarını müteahhide inşaat başlamadan veya inşaat devam ederken tapuda devretmesi halinde satış işlemi gerçekleşmiş olacağından, arsanın iktisap tarihi ile satış tarihi arasındaki sürenin beş yılı aşmaması durumunda arsa satışından doğan kazanç Gelir Vergisi Kanununun değer artışı kazancına ilişkin hükümleri çerçevesinde vergilendirilecektir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden inşaatın başlangıcında arsanın ayrıca tapuda devri olmaksızın müteahhitçe yapılan inşaat işine tahsis edilmesi halinde, arsanın satışından söz edilemeyeceğinden ve henüz sözleşme gereği karşılıklı edimler yerine getirilmediğinden, arsa sahibi açısından bu aşamada değer artış kazancının doğması söz konusu olmayacaktır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Uygulamada sıklıkla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında arsanın inşaatın başlangıcında tapuda devri yapılmamakta, inşaatın tamamlanmasını müteakip sözleşme gereği arsa sahibinin payına düşen bağımsız bölümlerin arsa sahibine devri (tapuda tescil ile veya fiili kullanıma bırakmak suretiyle) ile eş zamanlı olarak müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının da müteahhide devri gerçekleştirilmektedir. Bu durumda, arsa paylarının inşa edilen bağımsız bölümlerle takas/trampa edilmek suretiyle elden çıkarılması söz konusu olduğundan, arsa değer artışı kazancı da karşılıklı edimlerin gerçekleştiği bu tarih itibarıyla elde edilmiş olacaktır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ ÖRNEK: Bay (E), 10/8/2009 tarihinde satın aldığı arsayı, 20/1/2012 tarihinde kat karşılığı olarak tapuda devir olmaksızın müteahhide teslim etmiş olup, inşaatın tamamlanmasını müteakip almış olduğu bağımsız bölümler ise, 5/8/2015 tarihinde tapuya tescil edilmiştir. Bağımsız bölümlerin tapuya tescil edildiği 5/8/2015 tarihi aynı zamanda Bay (E) tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlere isabet eden arsa paylarının da elden çıkarıldığı tarih olup, arsa iktisap tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra elden çıkarılmış olduğundan, arsa payının devrinden kaynaklanan kazanç değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Ticari Bir İşletmeye Dahil Olan Arsa Payının Durumu Arsa ticari bir işletmeye dahilse veya arsa sahibi gayrimenkul alım satımını bir meslek haline getirerek devamlı olarak yapıyorsa, arsa teslimi ticari faaliyet olarak değerlendirilecek, kayıtlı değeri ile fatura tutarı arasındaki fark, ticari kazanç olarak değerlendirilerek vergilendirilecektir. Fatura tutarı üzerinden ayrıca KDV hesaplanacaktır. Arsa tesliminin KDVK 17/4-r maddesinde düzenlenen istisna kapsamına girdiği durumlarda KDV hesaplanmayacaktır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Arsa Karşılığı Alınan Bağımsız Bölümlerin Satışı Maliye Bakanlığı’nın Görüşü Maliye Bakanlığı kat karşılığı alınan gayrimenkulleri yeni bir iktisap olarak kabul etmekte ve değer artışı kazancının tespitinde gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği tarihi, fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise bu tarihi esas almaktadır. 1) Arsa karşılığı alınan gayrimenkullerin toplu olarak bir defada satılması halinde, satış işlemi iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapılmışsa değer artış kazancı olarak değerlendirilmekte, 5 yıl geçtikten sonra yapılmışsa değer artış kazancı kapsamında da vergilendirilmemektedir. Her iki satış işlemi de ticari olmadığından, KDV’ye tabi tutulmayacaktır. 2) Gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber; Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ - Aynı kişiye farklı tarihlerde, - Farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, - Değişik kişi ve tüzel kişilere değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, - Bir kısmının teslim alındığı yıl içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden yılda satılması ise ticari faaliyet olarak kabul edilmekte ve vergilendirilmektedir. Öte yandan, bu şekilde yapılan satışlar; - Devamlı olarak gayrimenkul alım - satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, yapılacak olan bu satışlar üzerinden KDV hesaplanacağı, - Vergi mükellefiyetinin ilk satıştan itibaren tesis edileceği hususları da gözden kaçırılmamalıdır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Danıştay’ın Görüşü «Kişinin kat karşılığı arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olması servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesidir. Olayda, ticari bir organizasyon ve devamlılık olmaksızın davacının 1998 yılında satın aldığı bir arsa için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak suretiyle maliki olduğu dairelerin satışı ile elde ettiği kazanç servetin şekil değiştirmesi niteliğini haizdir. Dolayısıyla, ihtilaflı dönemde davacının elde ettiği gelirin ticari kazanç olarak kabul edilmesi ve KDV’ye tabi tutulması mümkün değildir.» (Dn. 4. D.nin 7.2.2013 tarih ve E.2012/6722, K.2013/547 sayılı Kararı) «Davacının satışını yaptığı taşınmazların büyük bir çoğunluğunun davacının sahip olduğu arsanın kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile müteahhide verilmesi sonucu elde ettiği bağımsız bölümler ve arsa sahibi olması nedeniyle yaptığı devirler olduğu görülmektedir. Dolayısıyla, alım ve satımların ticari amaç dışında sahip olduğu servetin değerlendirilmesine yönelik olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Davacının ticari amaç ile taşınmaz alım-satımı yaptığına yönelik başkaca bir inceleme ve tespitte yapılmamıştır. Bu durumda, tesis edilen mükellefiyetin iptaline ve dolayısıyla mükellef olmayan davacı adına yapılan cezalı tarhiyatın kaldırılması gerekir.” (Dn. 4. D.nin 9.4.2013 tarih ve E.2012/9089, K.2013/2111 sayılı Kararı) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ “Davacının satışını yaptığı taşınmazların büyük bir çoğunluğu, sahip olduğu arsaların kat karşılığı inşat ve satış vaadi sözleşmesi ile müteahhide verilmesi sonucu elde ettiği bağımsız bölümler ve arsa sahibi olması nedeniyle yaptığı devirlerdir. Dolayısıyla, alım ve satışların ticari amaç dışında sahip olduğu servetin değerlendirilmesine yönelik olduğu ve diğer bir ifadeyle servetin nitelik değiştirmesinden ibaret olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Esasen davacının ticari amaç ile taşınmaz alım-satımı yaptığına yönelik bir inceleme ve tespitte yapılmamıştır. Bu durumda, davacının gayrimenkullerin satışından elde edilen kazanç ticari kazanç olduğu ve KDV’ye tabi bulunduğu gerekçesiyle davanın reddedilmesinde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.” (Dn. 4. D.nin 16.05.2013 tarih ve E. 2012/3743, K. 2013/3494 sayılı Kararı) Görüldüğü gibi, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE MALİYE BAKANLIĞI’NIN GÖRÜŞÜ İLE DANIŞTAY’IN KARARLARI TABAN TABANA ZITTIR. Mükellefler aşağıdaki 3 durumla karşı karşıya kalmaktalar ve bir karar vermek zorundadırlar: Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Birinci Yol: Maliye Bakanlığı ile ters düşüp cezalı tarhiyatla karşı karşıya kalmamak bakımından KDV Genel Uygulama Tebliği ve 60 Sıra No.lu KDV Sirkülerine göre, arsa payının müteahhide tesliminde ve bağımsız bölümlerin arsa sahibine tesliminde ayrı ayrı KDV hesaplanır ve beyan edilir. İkinci Yol: Danıştay’ın kararları çerçevesinde her iki teslim için de KDV hesaplanmaz ve beyan edilmez. Bu konuda yapılacak cezalı tarhiyata karşı, dava açılır. Üçüncü Yol: Maliye Bakanlığı’nın görüşü doğrultusunda KDV hesaplanır, ancak Danıştay Kararları gerekçe gösterilerek ihtirazi kayıtla beyan edilerek, dava açılır. Kazanılması halinde de söz konusu KDV tutarları iade olarak geri talep edilir. Ancak, bu konuda karar verilirken şu hususa da dikkat edilmesi gerekir. KDV Kanununun 29/2. maddesi uyarınca indirimli orana tabi teslimler nedeniyle yüklenilen ve indirim yolu ile giderilemeyen KDV’ler mükelleflere iade edilmektedir. Danıştay’ın kararı esas alındığında, KDV’ye tabi tutulmayan teslimler nedeniyle yüklenilen KDV tutarlarının indiriminin yapılamayacağı ve iadesinin istenilemeyeceği göz önüne alınmalı, meydana gelecek kazanç kaybı dikkate alınarak, karar verilmelidir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Müteahhide Düşen Daire ve Ofislerin Arsa Sahibi Tarafından Satışı Halinde, Arsa Sahibine Bir Vergi Yükümlülüğü Doğar Mı? Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhide düşen bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurularak arsa sahipleri tarafından müteahhidin göstereceği üçüncü şahıslara satışının yapılması halinde, arsa sahiplerine bu satışlar nedeniyle herhangi bir vergi yükümlülüğü doğup doğmayacağı konusunda tereddütlerle karşılaşılmaktadır. Vergi Usul Kanununun 3/B maddesinde; vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin yemin hariç her türlü delille ispatlanabileceği, vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan şahit ifadesinin ispatlama vasıtası olarak kullanılamayacağı, iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan ve olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa ait olduğu hükme bağlanmıştır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Arsa sahibiyle yapılan sözleşmenin Genel Şartlar bölümünde, arsa sahiplerine kaç adet daire verileceği ve bu dairelerin hangi daireler olduğu belirtilerek, diğer dairelerin müteahhide bırakılacağı ifade edilmektedir. Ayrıca, sözleşmeye dairelerin paylaşım listesi eklenmekte, bu listede hangi dairelerin kime düştüğü belirtilmektedir. 1) Tapuda arsa sahipleri adına kayıtlı olmakla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhide düşen daire ve ofislerin tapu mevzuatı gereği arsa sahipleri tarafından üçüncü kişilere satışı işlemleri ve hasılatlarının müteahhidin kazancı olarak dikkate alınması gerekmektedir. Söz konusu bağımsız bölümleri arsa sahipleri tarafından üçüncü kişilere tapuda devir işlemi arsa sahipleri yönünden gerçek bir satış işlemi olarak değerlendirilemeyeceğinden, arsa sahipleri adına gelir vergisi yönünden herhangi bir vergileme yapılmayacaktır. 2) Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat işine karşılık olarak müteahhide devredilmesi gereken gayrimenkullerin, arsa sahiplerince müteahhit tarafından gösterilecek olan üçüncü şahıslara devredilmesi olayında, söz konusu devirler arsa sahipleri tarafından satış işlemi olarak kabul Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ edilemeyeceğinden, bu işlemlerin esas olarak müteahhit tarafından satış işlemi olarak kabul edilmesi ve satışa ilişkin faturanın da müteahhit tarafından alıcı adına satış bedeli üzerinden düzenlenmesi gerekmektedir. Bu durumda, arsa sahiplerinin, müteahhidin göstereceği üçüncü kişilere devredilecek taşınmazlar için fatura düzenleme yükümlülüğü de bulunmamaktadır. 3) Gayrimenkul devir ve iktisabına yönelik tescil işlemi karşılığında tapu harcı tahsil edilmekte olup tapu harcı, tescili yapılan gayrimenkulün devrinin tapuya tescili sırasında doğmaktadır. Buna göre, söz konusu gayrimenkullerin arsa sahiplerince müteahhide devredilmeksizin göstereceğiniz üçüncü kişilere satışı durumunda, tapuda yapılacak her bir tescil işlemi için 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrasına göre tapu harcı aranılması gerekmektedir. Tapu harcı burada doğal olarak arsa sahipleri adına tahakkuk edecek olup, ödemesi sözleşmeye göre müteahhit tarafından yapılacaktır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ - Arsanın Kurumlar Vergisine Tabi Kurumların Aktifinde Yer Alması Halinde Durum Arsa karşılığı inşaat işlerinde arsanın verilip karşılığında daire/işyeri alınması işlemlerinin aslında satıştan bir farkı bulunmamaktadır. Ancak, vergi uygulamasında bu durum trampa olarak değerlendirilmektedir. Kurumların arsalarını kat karşılığı vermeleri işlemi Kurumlar Vergisi Kanununu 5/1-e maddesinde düzenlenen ve kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların % 75'lik kısmını istisna tutan düzenlemeden faydalanamamaktadır. Ayrıca, taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar da istisna kapsamı dışında olduğundan, yine bu kurumlarda arsalarını kat karşılığı vermeleri halinde söz konusu istisnadan faydalanamamaktadır. Ancak, ana faaliyet konusu taşınmaz ticareti ve kiralanması olmayan kurumların arsalarını kat karşılığı vermeleri halinde, KDV Kanununun 17/4-r maddesinde düzenlenen istisnadan faydalanmaları ve arsa satışlarının KDV’den istisna olması mümkün bulunmaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

1-Arsanın Bir Ticari İşletmenin Aktifine Kayıtlı Olması Halinde: ÖZEL İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE ARSA SAHİBİNİN VERGİLENDİRİLMESİ 1-Arsanın Bir Ticari İşletmenin Aktifine Kayıtlı Olması Halinde: Arsa bir ticari işletmenin aktifine kayıtlı ise; KDVGUT uyarınca arsa sahibi müteahhide isabet eden taşınmazların arsa payı devrinden dolayı fatura düzenlemeli ve düzenlediği faturada KDV hesaplamalıdır. Zira, burada iki ayrı teslim(trampa) vardır. Teslimlerden biri arsa sahibi tarafından müteahhide isabet eden taşınmazlara ait arsa paylarının teslimidir. Müteahhit açısından teslim ise, arsa maliyeti olarak arsa sahibine verdiği bağımsız bölümlerdir.(KDVK md. 2/5: Trampa iki ayrı teslim hükmündedir) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir Nevzat ÖZTÜRK

TRAMPA NEDENİYLE FATURALAŞMA ZAMANI (VERGİYİ DOĞURAN OLAYIN VUKU BULDUĞU TARİH) Arsa sahibinin, arsasını müteahhidin kullanımına sunarak inşaat yapılmasına izin vermesi ile müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği bağımsız bölümler için fatura düzenleme zamanı öteden beri duraksamaya konu olmuştur. Ancak, 60 seri nolu KDVK sirküleri ile konuya açıklık getirilmiştir. Buna göre; arsa sahibi ile müteahhit trampadan dolayı karşılıklı ve eş zamanlı olarak faturalaşacaktır. Yani, arsa sahibinin fatura düzenleme zamanı; inşaat yapması için arsayı müteahhidin kullanımına sunduğu tarih değil, müteahhit tarafından bitirilen inşaattan arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin teslim tarihidir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

TRAMPA NEDENİYLE FATURALAŞMA ZAMANI (VERGİYİ DOĞURAN OLAYIN VUKU BULDUĞU TARİH) Örnek: AB Şirketi, yatırım amacıyla toplam 600.000 TL tutarına aldığı 2.000 m2 büyüklüğündeki arsayı, müteahhit A’ya kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği 14.04.2010 tarihinde teslim etmiştir. Sözleşmeye göre inşaa edilen bağımsız bölümlerin %40’ı arsa sahibi olan AB şirketinin uhdesinde kalacak, geri kalan bağımsız bölümlerin %60 da müteahhit A’ya devredilecektir. Müteahhit, inşaatı 20.11.2015 tarihinde bitirerek “yapı kullanma izin belgesini” almıştır. Burada, arsa sahibinin arsa tesliminden dolayı fatura düzenleme tarihi; arsayı müteahhidin kullanımına sunduğu 14.04.2010 tarihi değildir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

TRAMPA NEDENİYLE FATURALAŞMA ZAMANI (VERGİYİ DOĞURAN OLAYIN VUKU BULDUĞU TARİH) Bilindiği üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre “yapı kullanma izin belgesinin” alındığı tarih, inşaatın bittiği tarih olarak kabul edilir. Bu itibarla, müteahhit A; arsa sahibi AB şirketine isabet eden bağımsız bölümlere, emsal bedelden KDV hesaplamak için iskan ruhsatının(yapı kullanma izin belgesinin) alındığı tarih olan 20.11.2015 tarihinden itibaren, belge düzenleme süresi olan 7 gün içinde fatura düzenlemelidir. İşte, arsa sahibi AB şirketi de aynı süre içinde ve eş zamanlı olarak müteahhit A’ya arsa payı devrinden dolayı fatura düzenlemelidir. (VUK/328: Devir ve trampa satış hükmündedir) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA PAYI DEVRİNDE MATRAH NASIL TESPİT EDİLİR Arsa payı devrinde vergi ve cezaya muhatap olmamak için fatura zamanı kadar fatura tutarının mahiyeti de önemlidir. Müteahhide devredilen arsa payının değeri; müteahhit tarafından arsa sahibine emsal bedelden düzenlenen fatura tutarıdır. Yukarıdaki örneğimizde müteahhit A, arsa sahibi AB şirketine isabet eden %40 bağımsız bölüm payı için KDV hariç 800.000 TL tutarında fatura düzenlemiş olsun. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA PAYI DEVRİNDE MATRAH NASIL TESPİT EDİLİR Bu durumda, AB şirketi; yatırım amacıyla toplam 600.000 TL tutarına aldığı arsasının müteahhide isabet eden %60’lık kısmını 800.000 TL tutarına satmıştır.(müteahhidin faturasıyla aynı) Burada arsa sahibinin yevmiye kaydı yaparken arsa maliyetinin yani 600.000 TL tutarının tamamının kayıtlardan çıkarmayacağı hususuna dikkat edilmelidir. Zira, arsa payının %40’ında hala AB şirketinin uhdesinde kalan taşınmazlar bulunmaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA PAYI DEVRİNDE MATRAH NASIL TESPİT EDİLİR Öyleyse %60 arsa payı satışının hasılatı 800.000 TL ise arsa maliyetinin %60 da (600.000*0,60=) 360.000 TL’dir. AB şirketinin arsa satışı yevmiye kaydı şöyle olacaktır; 120-Alıcılar Hs. 944.000 250- Arsa ve Araziler Hs. 360.000 391-Hesaplanan KDV Hs. 144.000 679-Diğer Olağandışı Gel. Ve Kar. Hs. 440.000 -AB şirketinin arsa payı satış kaydı Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA PAYI KARŞILIĞI ALINAN TAŞINMAZLARIN KAYDI Örneğimizde, AB şirketi arsasının %60’nı 800.000 TL karşılığındaki taşınmazlarla takas etmiştir. Arsanın geri kalan %40 oranına denk gelen (600.000*0,40=) 240.000 TL tutarındaki iktisap maliyeti ise kendine kalan taşınmazların maliyet unsuru olarak durmaktadır. Yatırım amacıyla alınarak kat karşılığı müteahhide verilen arsadan dolayı iktisap edilen yeni taşınmazların toplam maliyeti (800.000+240.000=) 1.040.000 TL tutarına denk gelmektedir. Muhasebe kaydını yaptığımızda; Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA PAYI KARŞILIĞI ALINAN TAŞINMAZLARIN KAYDI 252-Binalar Hs 1.040.000 01.Arsa hariç taşınmaz maliyetleri 800.000 02.Taşınmazların arsa maliyeti 240.000 191-İndirilecek KDV Hs. 8.000 (müteahhidin düzenlediği faturadaki KDV) 250-Arsa ve Araziler Hs. 240.000 320-Satıcılar Hs. 808.000 KDV dahil müteahhit faturası Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA PAYI DEVRİNİN KV VE KDV İSTİSNASI KARŞISINDAKİ DURUMU Kurumlar Vergisi Yönünden: Bilindiği üzere, KVK’nın 5/e. maddesine göre, kurumlar vergisi mükelleflerinin; en az iki yıl(730 gün) süreyle aktiflerinde bulundurdukları taşınmazları satmaları halinde elde ettikleri kazancın %75’i kurumlar vergisinden istisnadır. Taşınmaz ticaretiyle veya kiralamasıyla uğraşanların, bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satılmasından elde edilen kazançlar ise kapsam dışıdır. Ayrıca, satış bedeli satışı takip eden 2. yılın sonuna kadar tahsil edilmelidir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN 1 Seri nolu KVGT’nin (5.6) bölümünde; istisnanın uygulanabilmesi için taşınmazların satılması ve bu işlemden bir kazanç elde edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu taşınmazların PARA karşılığı olmaksızın devri, temliki ya da trampası gibi işlemlerin istisna kapsamına girmediği, kat karşılığında arsa devrinin de söz konusu istisna kapsamında değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir. Görüleceği üzere, ilgili tebliğ hükümlerine göre, arsa devrinden elde edilen kazançta istisna uygulaması yoluna gidilmeyecektir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN KDVK’nın 17/4-r maddesine göre; ticaretini yapanlar hariç kurumların en az 2 tam yıl (730 gün) süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışı suretiyle devir ve teslimi KDV’den istisnadır. Görüleceği üzere, kurumlar vergisi istisnasında olduğu gibi nakdi tahsilat şartı, KDV istisnasında yoktur. Ancak, yine de kat karşılığı arsa devri teslimlerinde KDV istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı konusunda görüş birliği yoktur. Şahsi görüş olarak, KV’de yer alan hükümlerin KDV’ye de teşmil edilemeyeceği ve KDV istisnasının uygulanacağı düşünülmektedir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

2-ARSANIN MÜKELLEF OLMAYAN BİR GERÇEK KİŞİNİN ŞAHSİ SERVETİ OLMASI HALİNDE VERGİLENDİRİLMESİ Arsa, bir şahsi işletmenin aktifine kayıtlı değilse ve arsa sahibi arsa alım satım işiyle sürekli olarak uğraşmıyorsa; arsa tesliminde katma değer vergisi yoktur. Çünkü, bahse konu teslim; KDVK’nın 1. maddesinde sayılan ticari, sınai, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim değildir. Örneğin miras yoluyla kalan ya da şahsi servet olarak satın alınan bir arsanın kat karşılığı müteahhide devrinde KDV yoktur. Dolayısıyla eş zamanlı ve karşılıklı faturalaşma da yoktur. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Aktife Kayıtlı Olmayan Arsa Payı Devrinin Değer Artış Kazancı Yönünden Değerlendirilmesi: Aktife kayıtlı olmayan ve şahsi varlık şeklindeki arsaların kat karşılığı müteahhide devrinde vergileme; arsanın İKTİSAP TARİHİNE ve İKTİSAP ŞEKLİNE göre farklılık arz etmektedir. Eğer arsa; ivazsız (miras yoluyla, bağış şeklinde) olarak iktisap edilmişse, iktisap tarihi ne olursa olsun hiçbir şekilde değer artış kazancının konusuna girmez.(GVK Md:Mükerrer 80/6) Eğer arsa, satın alma yoluyla iktisap edilmişse; değer artış kazancının konusuna girip girmediği İKTİSAP TARİHİ ile SATIŞ TARİHİ arasında geçen zaman aralığına göre tespit yapılır. Satın alma tarihi ile satış tarihi arasında geçen zaman aralığı 5 yıl ve üzeri ise arsa payı satışından ne kadar kazanç elde edilirse edilsin, bu kazanç verginin konusuna girmez.(01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilen taşınmazlarda süre 4 yıl olarak dikkate alınır) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Örnek 1: Konfeksiyon işiyle uğraşan Ahmet bey, 30. 07 Örnek 1: Konfeksiyon işiyle uğraşan Ahmet bey, 30.07.2007 tarihinde şahsi varlık olarak toplam 375.000 TL tutarına bir arsa satın almış ve bu arsayı 05.08.2012 tarihinde 650.000 TL tutarına B müteahhitlik şirketine satmıştır. İktisap(satın alma) tarihi ile satış tarihi arasında geçen zaman aralığı 5 yılın üzerinde olması nedeniyle; Ahmet beyin bu arsa satışından elde ettiği kazanç verginin konusuna girmemektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; arsanın ticari işletmenin aktifinde kayıtlı olmamasının yanında Ahmet Beyin taşınmaz ticaretiyle de uğraşmamasıdır. Eğer Ahmet Bey, bahse konu arsayı satın alma sırasında konfeksiyon işletmesinin aktifine kaydetseydi ya da kendisi konfeksiyon işinin yanı sıra sürekli olarak arsa alım satım işiyle uğraşsaydı; bu arsanın alış tarihi ile satış tarihi arasında geçen süre kaç yıl olursa olsun elde edilen kazanç TİCARİ kazanç olarak verginin konusuna girecekti. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA PAYI DEVRİNDE DEĞER ARTIŞ KAZANCI ÖRNEK 2: Leyla hanım 21.10.2009 tarihinde toplam 400.000 TL tutarına satın aldığı arsayı 12.12.2009 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide vermiştir. Sözleşmeye göre imal edilen yapıların %35’i arsa sahibine verilecek, geri kalan %65 oranına denk gelen yapı alanı ise müteahhide devredilecektir. Müteahhit, 20.12.2012 tarihinde inşaatı bitirmiş ve iskan ruhsatını alarak kendine isabet eden yapıların tamamını 23.12.2012 tarihinde tapudan üzerine almıştır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

2 Müteahhidin emsal bedelden arsa sahibinin payı olan %35’lik yapılar için düzenlediği fatura tutarı toplam 550.000 TL’dir. (buradaki %35 oranından kasıt arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin m2 toplamının, inşa edilen toplam bağımsız bölümlerin m2 alanına oranıdır) Leyla hanımın arsa payı devrinden dolayı vergi kazancı var mı? Varsa nasıl hesaplanacak? Vergiyi doğuran olay ne zaman vuku bulmuştur? Leyla hanım kendine isabet eden arsa payındaki bağımsız bölümleri satması halinde vergileme var mı? Varsa gelirin unsuru ve vergileme zamanı nedir? Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA PAYI DEVRİNİN VERGİLEMESİ -Arsanın iktisap tarihi : 21.10.2009 -Kat karşılığı sözleşme tarihi : 12.12.2009 -İnşaat bitiş tarihi : 20.12.2012 -Tapu tescil tarihi : 23.12.2012 Arsanın iktisap tarihi (21.10.2009) ile müteahhide isabet eden taşınmazların tapudan devir tarihi (23.12.2012) arasından geçen zaman aralığı 5 yıl dolmadan gerçekleşmiştir. Bu nedenle, Leyla hanımın arsa payı devri değer artış kazancının konusuna girer. Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih, arsa payının tapudan devir tarihidir.(Satış tarihi; müteahhide tapudan devir tarihi ya da müteahhit adına 3. kişilere tapudan satış tarihidir.) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

DEĞER ARTIŞ KAZANCI NASIL HESAPLANACAK -İktisap bedeli toplamı :400.000 TL -İktisap bedelinin müteahhide devredilen kısmının maliyet(400.000*0,65) :260.000 TL -Satış bedeli toplamı :550.000 TL Değer artış kazancı hesaplanırken; buradaki (550.000-260.000=) 290.000 TL dikkate alınmaz. Bunun için öncelikle maliyet güncellemesi yapılır. Daha sonra, satış sırasındaki (varsa) masraflar düşülür. Ortada bir kazanç kalıyorsa istisna kısmı da düşülerek matrah bulunur. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

MALİYET GÜNCELLEMESİ (ENDEKSLEME) Bilindiği üzere, GVK mük. md. 81’e göre; değer artış kazancından vergi, SAFİ değer artışından alınır. Safi değer artışını bulmak için; satış bedelinden maliyet(iktisap) bedeli ve satış sırasında yapılan giderler, ödenen vergiler ve harçlar düşülür. Maliyet bedeli tespit edilirken ise, maliyet güncellemesi yapılarak elden çıkarılan ay hariç ÜFE oranında iktisap bedeli artırılır. Ancak, endekslemenin yapılabilmesi için maliyet artış oranının EN AZ %10 olması şarttır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

DEĞER ARTIŞ KAZANCININ TESPİTİ Örneğimize dönersek; Leyla Hanımın sattığı arsasının maliyet güncellemesine gidilip gidilmeyeceğini tespit edelim. -İktisap tarihinden BİR ÖNCEKİ AY (eylül/2009) ÜFE endeksi:161,92 -Satış tarihinden BİR ÖNCEKİ AY(kasım/2012) ÜFE endeksi :209,53 -ÜFE artış oranı :Kasım-2012/Eylül-2009=209,53/161,92=1,2940 (%29,40) Artış oranı %10’nun üzerinde olduğu için maliyet bedeli %29,40 oranında artırılarak güncellenecektir. Leyla hanımın arsa payı devrinin güncellenmiş maliyeti (260.000*1,2940=) 336.440 TL’dir. Arsa payı satış bedeli ise 550.000 TL idi. Öyleyse, değer artış kazancı tutarı (550.000-336.440=) 213.560 TL’dir. Bu tutardan varsa satış sırasında yapılan giderler ve tapu harçları düşülecek ve safi değer artış bulunacaktır. Beyanname sırasında ise safi değer artışından istisna tutarı düşülerek matraha ulaşılacaktır. (istisna tutarı 2012 kazançlarında 8.800 TL’dir.) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

DEĞER ARTIŞ KAZANCI Mükellef olmayan ve şahsi mülkündeki arsasını kat karşılığı sözleşme gereğince müteahhide devreden Leyla hanımın, arsa payı devrinin vergilemesi vergi idaresinin görüşüne göre yukarıdaki örnekte olduğu gibidir. Yani, sözleşme uyarınca müteahhide devredilen taşınmazlara isabet eden arsa payı devri eğer aradan 5 yıl geçmemişse vergilendirilir. Öte, yandan arsa payı devrinden dolayı sözleşme uyarınca kendine kalan daire/işyeri gibi bağımsız bölümlerin satılması halinde de kazanç varsa bu da vergilendirilir. Örneğin, Leyla hanım yapılan inşaatın kendine isabet eden %35’lik kısmını 5 yıl içinde satması halinde değer artış kazancı hesaplamak zorundadır. Burada maliyet bedeli, müteahhidin emsal bedelden hesapladığı faturada yer alan meblağdır. İktisap tarihi ise arsanın iktisap tarihi değil, bağımsız bölümlerin cins değişikliğinin tapuya tescil tarihidir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

YARGININ GÖRÜŞÜ Danıştay tarafından verilen kararlara göre; mükellef olmayan kişilerin arsalarını kat karşılığı vermelerinin servetin değerlendirilmesi hükmünde olduğu, arsa payı devrinin verginin konusuna girmediği belirtilmektedir. Yine, arsa payı devrinden dolayı alınan taşınmazların satışında da İKTİSAP TARİHİ yönünden vergi idaresi ile yargı organları farklı düşünmektedir. Vergi idaresine göre, arsa payı devrinden dolayı alınan taşınmazların iktisap tarihi, yeni yapıların tapuya tescil tarihidir. Ve 5 yıllık süre bağımsız bölümlerin tapuya tescil tarihi ile başlar. Yargı ise, süre hesaplamasında cins değişikliğinin olduğu tarihe bakmamakta, bunun yerine süreyi hesaplarken arsanın satın alma tarihi ile arsa payı devrinden dolayı alınan bağımsız bölümlerin satış tarihi arasında geçen süreye bakmaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir Nevzat ÖZTÜRK

YARGININ GÖRÜŞÜ Leyla hanım örneğine dönersek; Leyla hanım arsayı 21.10.2009 tarihinde almıştır. Karşılığında müteahhitten 23.12.2012 tarihinde bağımsız bölümler almıştır. Yargıya göre, arsa payının müteahhide devredilen kısmı için vergileme yoktur. Yine, diyelim ki Leyla hanım müteahhitten aldığı daireleri 2012 yılında sattı. Bu dairelerin iktisap tarihi 23.12.2012 tarihi değil, kaynağı olan arsanın iktisap tarihi olan 21.10.2009 tarihidir. Dolayısıyla, arsanın iktisap tarihi ile dairelerin satış tarihi arasında 5 yıl geçmemişse yargı organları da vergilemeyi kabul etmektedir. Ancak, artık maliyet bedeli arsanın iktisap bedeli değil, müteahhidin düzenlediği faturadaki emsal bedeldir. Eğer, Leyla hanım daireleri, (müteahhitten teslim aldığı tarihten değil) arsayı satın aldığı tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra satsaydı herhangi bir vergileme de olmayacaktı. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

GÜNCEL Malum olduğu üzere, Maliye Bakanlığı son zamanlarda Gelir Vergisi Kanununda yeni düzenlemelere gidileceğini, yeni vergiler ve zamlar olmamakla birlikte İSTİSNA ve MUAFİYETLERİN alanının olabildiğince daraltılacağını ilan etmiştir. Bu itibarla, yeni yapılacak düzenlemelerde değer artış kazancındaki iktisap tarihi ile satış tarihi arasındaki süre olan 5 yılın da tamamen kaldırılacağı ve süre ne olursa olsun, kazanç doğmuşsa vergilendirme yoluna gidileceği anlaşılmaktadır. Bu itibarla, Leyla hanım örneğindeki idarenin görüşü göz ardı edilmemelidir. Arsa karşılığı alınan taşınmazların, iktisap tarihi olarak arsanın iktisap tarihi değil, bağımsız bölümler için iskan ruhsatının alış tarihinin esas alınması gerektiği yönünde Danıştay kararları da vardır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİ Vergi idaresi 25.03.2011 tarihine kadar, miras yoluyla, yani ivazsız (karşılıksız) olarak iktisap edilen arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesi halinde arsa payı devrinin verginin konusuna girmemekle birlikte, devir karşılığı müteahhitten alınan bağımsız bölümlerin satışının yeni bir iktisap olduğundan bahisle vergilendirmekte idi. Leyla hanım örneğimizde, Leyla hanıma arsa miras yoluyla kalmış olsaydı, müteahhide devredilen arsa payı vergilendirilmemekte ancak alınan daire veya işyerlerinin 5 yıl içinde satışı vergilendirilmekte idi. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİ Ancak, vergi idaresi 25.03.2011 tarihli ve GVK-76/2011-2 sayılı sirküleri ile görüş değiştirdi. Buna göre; ivazsız olarak iktisap edilen taşınamazın üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan bağımsız bölümlerin, daha sonra satılması halinde elde edilen gelir, değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. Burada, miras yoluyla kalan arsanın cins tashihi(değişikliği) yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde “ivazsız iktisap edilme” niteliğinin değişmeyeceği, dolayısıyla alınan bağımsız bölümlerin satılmasının da verginin konusuna girmeyeceği belirtilmiştir. Örneğin, Bayan A’ya miras yoluyla kalan arsa üzerine kat karşılığı sözleşme uyarınca kalan bağımsız bölümlerin satışı halinde; satılan taşınmaz sayısı ve satış tarihi ne olursa olsun verginin konusuna girmeyecektir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİ Vergi idaresinin yukarıdaki 2011-2 sayılı sirküleri, sadece miras yoluyla kalan arsa dolayısıyla alınan bağımsız bölümlerin satışının vergilendirilmeyeceği ile ilgilidir. Dolayısıyla, satın alma yoluyla iktisap edilen ve kat karşılığı verilen arsaların hem arsa paylarının 5 yıl içinde devri, hem de arsa payı karşılığı alınan bağımsız bölümlerin 5 yıl içinde satışı verginin konusuna girmektedir. Burada idare ile vergi yargısının süre ve maliyet bedeli konusunda farklı görüşte olduğunu yukarıda açıklamıştık. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE MÜTEAHHİTLERİN VERGİLENDİRİLMESİ Özel inşaat işleri, mamul üretim faaliyetidir. İşin, birden fazla yıl sürmesi, arsanın işletmeye ait olması ya da kat karşılığı yapılması vergi ve muhasebe uygulamaları açısından genel esaslara tabi olmasını etkilemez. İnşaat işi, belli bir kronolojiye göre devam eder. Öncelikle; ruhsat alım işi sürecinde projelendirme işleri, akabinde hafriyat işleri, daha sonra inşaatın kaba tarif edilen kısmı için gerekli demir ve hazır beton gibi sarf malzemeleri, daha sonra da inşaatın ince tabir edilen kısmı yapılır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

SATIN ALINAN ARSA ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT Eğer inşaat satın alınan arsa üzerine yapılıyorsa; arsa alımı ve arsanın ruhsat aşamasından sonra üretim sürecine dahil edilmesi gerekir. İşletme, inşaat için 340.000 TL tutarına arsa satın alarak inşaata başlarsa, arsa alımı ve arsanın üretim sürecine katılmasına ilişkin muhasebe kaydı şöyledir; 250-Arazi ve Arsalar Hs. 340.000 102- Bankalar Hs. 340.000 ---------------------------------------------------------------------------- 151-Yarı Mamuller Üretim Hs. 340.000 250-Arazi ve Arsalar Hs. 340.000 (Arsa alımı ve üretim sürecine katılması) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir Nevzat ÖZTÜRK

SATIN ALINAN ARSA ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT Arsa alımında dikkat edilmesi gereken husus; arsanın tapu tescili sırasında gösterilen satın alma bedeli(tapu harç matrahı) ile defter kayıt değeri arasında uyumsuzluk olmamasına dikkate edilmelidir. Bir eksiklik halinde vergi dairesine tapu harcıyla ilgili düzeltme beyanı verilmelidir. Aksi halde, arsa maliyeti yönünden idare ile sorunlar yaşanabilir. Öte yandan, mükellef olmayanlardan arsa alımı için tapu senedi yetmekle birlikte, idare ile sorun yaşamamak için tevkifatsız olarak “gider pusulası” düzenlemek yerinde olacaktır. Arsa alımı tapuya tescil edildiği için ödemenin banka yoluyla yapılması şartı da yoktur. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

BAŞKALARININ ARSASI ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT Müteahhitler, kendilerine ait arsa yoksa finansman durumundan dolayı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenleyerek başkalarına ait arsa üzerine inşaat yapmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli olması için noter tasdikli olmalıdır. Ayrıca, arsa sahibine bağımsız bölüm dışında kira yardımı veya ilave nakdi ödemeler yapılacaksa, bu hususlara da sözleşmede açıkça yer verilmelidir. Aksi takdirde, ilave ödemeler yönünden maliyet kaydı sırasında ispatlama vasıtası olarak done sıkıntısı çekilecektir. Kat karşılığı işlerde, arsayla ilgili defterlere herhangi bir kayıt yapılmaz. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI Özel inşaat işi, bir imalat faaliyeti olması nedeniyle yapılan harcamalar yerine göre aşağıdaki hesaplara kaydedilir; --------------------------------------------------- 710-Direkt İlk Madde ve Malz. Gid. Hs. 720-Direkt İşçilik Giderleri Hs. 730-Genel Üretim Giderleri Hs. 100,101,102,103,120- İlgili uygun hesaplar Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI Örneğin, imalat sırasında yapılan demir, hazır beton, proje harcamaları 710(direkt ilk madde malzeme) nolu hesaba, imalatta çalışan işçiler için yapılan harcamalar 720(direkt işçilik) nolu hesaba, şantiyede kullanılan elektrik harcamaları da 730(genel üretim) nolu hesaba kaydedilir. İş eğer, dönem sonunda bitmemişse, yukarıda yer alan hesaplar; yansıtma hesapları vasıtasıyla 151-Yarı Mamuller-Üretim Hesabına aktarılır. Böylece, dönem sonunda o iş için toplam ne kadar harcama yapıldığı görülebilir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI Özel inşaat işi birden fazla yıl sürdüğü için o işle ilgili yapılan harcamaların dönem sonunda “170-Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Maliyetleri Hesabına” aktarılması doğru değildir. İşin, bir yılda bitmemesi, o işi tek başına yıllara sari inşaat işi yapmaz. Aynı zamanda taahhüde dayanması ve üretilen üründen hiçbir pay almadan, yapılan hizmet karşılığı sadece hakediş alınmasını da gerektirir. Oysa, özel inşaat işlerini müteahhitler kendi nam ve hesaplarına yapmaktadırlar. Karşılığında da hakediş değil, satış bedeli tahsil etmektedirler. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI Özel inşaat harcamalarının; muhasebe kaydının doğru hesaba kaydedilmesinin yanında, yapılan harcamaların hangi inşaatın bünyesine girdiğinin de doğru olarak muhasebeleştirilmesi önemlidir. Özellikle aynı anda birden fazla inşaat yapan ve bunları farklı zamanlardan bitiren, farklı tarihlerde satanların; bahse konu inşaatların gerçek maliyetinin doğru olarak tespiti vergilemede çok önemlidir. Bu nedenle, her bir inşaat için ayrı dosya açılmalı, her bir inşaat alt hesaplarda ayrı ayrı kodlanmalıdır. Böylece, gerek farklı tarihlerdeki satışların maliyeti, gerekse eğer katma değer vergisi iadesi istenecekse; iade edilecek katma değer vergisinin doğru olarak tespit edilmesine olanak sağlanacaktır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI Müteahhit açısından arsa maliyet bedelini arsa payı karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI Müteahhit, arsa iktisap edip üzerine inşaat yapacağına, başkalarına ait arsaya inşaat yapmakta ve karşılığında da arsa sahibine bağımsız bölümler vermektedir. Arsa sahibine verilen bağımsız bölümler için yapılan harcamalar müteahhit açısından arsa maliyetidir. Örneğin, toplam 10 meskenlik bir inşaatın 3’ü arsa sahibine, geri kalan 7’si de müteahhide aitse; müteahhit 7 mesken sahibi olmak için 10 meskenin imalat maliyetine katlanmıştır. Öyleyse, 7 mesken sahibi olmak için 10 meskenin imalat maliyetine katlanan müteahhit, bu maliyetlerinin tamamını da yasal defterlerine kaydettiğine göre, bahse konu maliyetlerin içinde arsa maliyetini ayrıştırmak ne işe yarayacaktır. Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa maliyetini bulmanın gelir ya da kurumlar vergisi açısından hiçbir pratik faydası yoktur. Çünkü, örneğin yukarıdaki örnekte müteahhit 10 mesken için toplam 1.000.000 TL tutarında harcama yapsın. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI 10 meskenin 3’ünü arsa sahibine verdiğine göre, kendisine kalan 7 meskenin birim maliyeti (1.000.000/7=) 142.857,14 TL’dir. Görüleceği üzere, eşit büyüklükte olduğunu varsaydığımız meskenlerin arsa maliyeti dahil birim maliyetini kolaylıkla bulabiliriz. Maliyet açısından, GV veya KV yönünden başkaca yapılacak bir işlem yoktur. Zira, arsa sahibine verilen dairelerin toplam maliyeti (demir, çimento, beton, kapı vb) belgeli olarak yasal defterlere kaydedildiğinden, arsa maliyetini bularak tekrar yasal defterlere kaydetmek mükerrer maliyete yol açacak ve vergi idaresi tarafından eleştiri konusu yapılacaktır. Öyleyse, arsa maliyetini toplam maliyet içinden ayrıştırmak ne için gereklidir? Arsa maliyetinin toplam maliyet içindeki payını bulmak sadece arsa sahibine EMSAL BEDELDEN KDV hesaplamak için gereklidir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI Örneğimizde, 10 mesken için 1.000.000 TL harcama yapılmış ve meskenlerin 3’ü arsa sahibine verilmiştir.(Meskenlerin büyüklükleri farklı ise toplam maliyet inşaat alanına bölünerek m2 maliyet bulunur. Sonra da her meskenin büyüklüğü ile m2 maliyeti çarpılarak sonuca ulaşılır) A-Toplam İnşaat Maliyeti :1.000.000 TL B-Birim üretim maliyeti(A/10) : 100.000 TL C-Arsa Maliyet(B*3) : 300.000 TL D-Arsa maliyeti dahil birim maliyet:(B+(C/7) : 142.857,14 TL Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI Örneğin yukarıda bölümlerinde açıklandığı üzere, arsa maliyeti dahil birim maliyeti; toplam inşaat maliyetini müteahhide isabet eden dairelere bölerek kolayca 142.857,14 TL olarak bulmuştuk. Yeni, hesaplamada ise arsa maliyetini de bulduk ve artık arsa sahibine emsal bedelden fatura düzenleyebiliriz. Ancak, emsal bedelin ne olduğu konusundaki ayrıntılı tartışmalara girmeden yukarıda arsa maliyetine hesaplama yapacağız. (VUK 267. emsal bedel) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI VUK 267/2’ye göre, emsal bedel toptan satışlarda maliyet bedeli+%5 fazlası, Perakende satışlarda ise maliyet bedeli+%10 fazlası şeklinde açıklanmıştır. Uygulamada, arsa sahibi mükellef ise toptan satış, mükellef değilse perakende satışmış gibi hesaplama yapılmaktadır. Örneğimizde arsa sahibi mükellef olmasın. Bu durumda 150 m2’nin atındaki 3 mesken tesliminde dolayı müteahhit şöyle fatura düzenler. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA FATURASININ DÜZENLENMESİ 3 adet mesken bedeli :330.000 (300.000)+(300.000*0,10) Hesaplanan KDV(%1) : 3.300 Toplam Fatura Bedeli :333.300 “Not: Bu fatura arsa payı faturası olup, arsa sahibine KDV hesaplamak için düzenlenmiştir. “ Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA SABİNE FATURA DÜZENLEME ZAMANI VE FATURANIN DEFTER KAYDI Daha önce de ifade ettiğimiz üzere, müteahhidin arsa sahibine fatura düzenleme zamanı; daireleri arsa sahibinin fiili kullanımına terk ettiği tarihte veya her halde yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihi takip eden en geç 7 gün içinde fatura düzenlemek zorundadır. Zira, yapı kullanma izin belgesi, İmar Kanunu’na göre; inşaatın bittiği tarihi gösterir. Eğer arsa sahibi de mükellefse, arsa payı faturası için müteahhitle eş zamanlı fatura düzenleyecektir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA PAYI FATURASININ DEFTER KAYDI Müteahhit, arsa sahibine KDV için düzenlediği faturayı yasal defterlere nasıl kaydedeceği de önem arz etmektedir. Uygulamada arsa payı faturasını hem maliyet, hem de hasılat kaydederek defter kayıtları ve mali tablolar düzenlenmektedir. Bazen, vergi incelemeleri sırasında sadece hasılat tutarının kaydedildiği, bazen de tam tersi arsa maliyeti mantığı ile sadece maliyet kaydedildiği görülmektedir. Sadece hasılat, ya da sadece maliyet kaydı DOĞRU OLMAYAN bir kayıttır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA PAYI FATURASININ DEFTER KAYDI Öte yandan, hem hasılat hem de maliyet kaydı; vergisel anlamda sorun yaratmaz. Ancak, mali tabloların “gerçek durumunu” ve mali tabloların “oran analizini” yapanları yanıltabilir. Örneğimizdeki, müteahhit 330.000 TL tutarındaki arsa sahibi faturasının yanında kendisine isabet eden 7 daireyi de toplam 1.260.000 TL tutarına satmış olsun. Arsa sahibine düzenlediği faturayı da hem hasılat, hem de maliyet kaydetmiş olsun. Toplam maliyetin 1.000.000 TL olduğunu biliyoruz. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Olayın gelir tablosundaki karşılığı şöyledir; -Yurtiçi satışlar Toplamı(1.260.000+330.000) :1.590.000 TL -Satışların Maliyeti Toplamı(1.000.000+330.000) :1.330.000 TL -Brüt Kar Toplamı(1.590.000-1.330.000) : 260.000 TL -Karın Maliyete Oranı(260.000/1.330.000) :%19,54 -Karın Hasılata Oranı(260.000/1.590.000) :%16,35 Görüleceği üzere, arsa sahibine düzenlenen faturanın hem hasılata hem de maliyete kaydına göre; ciro ve maliyetler fiktif olarak artmakta karlılık oranları da değişmektedir. Tarafımızca önerilen yöntem ise, arsa sahibine düzenlenen faturadaki meblağlardan sadece Hesaplanan KDV tutarını yasal defterlere kaydetmek ve beyannamede “İlave Edilecek KDV” satırında göstermektir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA PAYI FATURASININ DEFTER KAYDI Bu yöntemle, aynı veriler ışığında müteahhidin hasılatını, maliyetini ve karlılık oranlarını hesapladığımızda matrah aynı kalmakla birlikte karlılık oranları değişmektedir. Şöyle ki; -Yurtiçi satışlar Toplamı :1.260.000 TL -Satışların Maliyeti Toplamı :1.000.000 TL -Brüt Kar Toplamı(1.260.000-1.000.000) : 260.000 TL -Karın Maliyete Oranı(260.000/1.000.000) : % 26,00 -Karın Hasılata Oranı(260.000/1.260.000) : % 20,63 Görüleceği üzere, arsa faturasını hem hasılat, hem maliyet kaydettiğimizde kazanç tutarı değişmemekle birlikte karlılık oranı %26,00’dan %19,54’e düşmektedir. Aynı şekilde, karın ciroya oranı da %20,63’ten %16,35’e düşmektedir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA SAHİBİNE DÜZENLENEN FATURADAKİ KDV KAYDI Bu durumda, vergi idaresinin, özellikle iade isteyen mükelleflerin yasal defter ve belgelerini temin etmeden sadece gelir tablosundaki oranlardan hareketle değerlendirme yapması halinde; arsa sahibine düzenlenen faturadaki meblağları hem hasılat, hem de maliyet kaydetmek mükellefler aleyhine olacaktır. Tarafımızca arsa sahibine düzenlenen faturaların sadece, KDV yönünden değerlendirmeye tabi tutulması önerilir. Bu durumda arsa sahibine düzenlenen faturanın defter kaydı şöyle olacaktır; ----------------------------------------------------------------- 120-Alıcılar Hs 3.300 391-Hesaplanan KDV 3.300 ------------------------------------------------------------------- 770-Genel Yönetim Giderleri Hs. 3.300 -KKEG 120- Alıcılar Hs. 3.300 ----------------------------------------------------------------------- Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA SAHİBİNE DÜZENLENEN FATURADAKİ KDV KAYDI Yukarıdaki kayıtta görüleceği üzere, sadece KDV ile ilgili kayıt yapılmıştır. Faturadaki KDV’yi kat karşılığı sözleşme hükümleri uyarınca arsa sahipleri genellikle ödemez. Öyleyse, 120-Alıcılar Hesabı Açık hesap olarak kalacağından, bahse konu meblağ yukarıdaki kayıtta olduğu gibi kanunen kabul edilmeyen gider(KKEG) olarak dikkate alınır ve kapatılır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA SAHİBİNE FATURA DÜZENLEME TARTIŞMASI Vergi idaresi, gerek KDVGU tebliği, gerekse 60 seri nolu KDV sirkülerine göre; arsa ve karşılığındaki bağımsız bölüm teslimlerinin iki ayrı teslim hükmünde olduğunu, bu nedenle fatura düzenlemeyi zorunlu kılmıştır. Ancak, fiili alanda özellikle mükellef olmayan arsa sahiplerine fatura düzenlemenin zorunlu olmadığını, zira bu teslimlerin KDV’nin konusuna girmediğini beyan eden yargı kararları vardır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA SAHİBİNE FATURA DÜZENLEME TARTIŞMASI Yargı kararlarına göre hareket ederek arsa sahibine fatura düzenlemeyen müteahhitlerin; eğer KDV iadesi istemeleri halinde arsa sahiplerine teslim ettikleri meskenler için yüklendikleri KDV’yi iade tutarına dahil etmemeleri, hatta indirim konusu yapmamaları gerekir. Zira, KDVK’nın 30/a maddesine göre, “vergiye tabi olmayan” teslimler için yüklenilen vergiler indirim konusu yapılamaz. Aynı kanunun 58. maddesi uyarınca bu vergiler ancak maliyete dahil edilir. Öte yandan, arsa sahibine düzenlenen faturadaki KDV oranıyla ilgili de farklı görüşler vardır.İdare, 60 seri nolu KDV sirküleriyle iradesini açıkça beyan etmiştir. Buna göre; arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin mahiyeti ne ise ona göre %1 veya %18 oranında KDV hesaplanacaktır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT BİTMEDEN YAPILAN SATIŞLAR VE VERGİLEMESİ İnşaat bitmeden; topraktan veya yapım aşamasında yapılan ve tapuya kat irtifakı olarak tesis ettirilen satışlar için fatura düzenlenmez. Çünkü, henüz vergiyi doğuran olay vuku bulmamıştır. Bu satışlardan dolayı alınan bedeller ise “340-Alınan Sipariş Avansı” hükmündedir. Alınan avans, ne KV/GV’nin ne de KDV’nin konusuna girer. Ancak, inşaat bitmeden fatura düzenlenmişse, KDVK’nın 10/b maddesi uyarınca faturadaki KDV’nin beyanı zorunludur. Ancak, GV veya KV yönünden matrah beyanı zorunlu değildir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE FATURA DÜZENLEME ZAMANI Taşınmaz inşaat bitmeden tapu tescili yoluyla satılmışsa; alıcının fiilen kullanmaya başladığı tarihten veya her halükarda iskan ruhsatını takip eden 7 gün içinde fatura düzenlenmelidir. Taşınmaz inşaat bittikten ve iskan ruhsatı alındıktan sonra satılmışsa; satışın tapuya tescilini takip eden 7 gün içinde fatura düzenlenmelidir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞLARINDA TAPU HARÇLARI Harçlar Kanunu’nun 63. maddesine göre; taşınmaz satışlarında(kat irtifakı veya kat mülkiyeti şeklinde olması fark etmez) hem alıcının hem de satıcının emlak vergi değerinden az olmamak üzere GERÇEK SATIŞ BEDELİ üzerinde binde 20 (%2) oranında tapu harcı ödemesi gerekir. (%2 oranı 22 eylül 2012 tarihinden sonraki işlemler içindir, bu tarihten önceki oran %o 16,50’dir.) Eğer, harç eksik ödenirse, aradaki fark kadar harç, gecikme fazil ve %25 oranındaki vergi ziyaı ile birlikte istenir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞLARINDA TAPU HARÇLARI Görüleceği üzere, tapu harcı; gerçek satış bedeli ile emlak vergi değerinden HANGİSİ DAHA YÜKSEKSE o bedel üzerinden ödenir. Uygulamada, tapu harçları, özellikle kat irtifaklı satışlarda henüz fatura düzenlenmediği için emlak vergi değerinden ödenmektedir. Bu yöntem, yanlış olup; tarafları cezalı harç ödemekle karşı karşıya getirir. Öte yandan, tapu harcında matrah; KDV hariç satış bedelidir. (Bakınız 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu iç genelgesi) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

TAŞINMAZ SATIŞLARINDA KDV ORANLARI 31.12.2012 tarihine kadar alınan YAPI RUHSATINA istinaden yapılan taşınmaz satışlarında KDV oranı ikili bir yapı arz ederken, 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan YAPI RUHSATLARINA istinaden yapılan taşınmaz satışlarında KDV oranı 3’lü bir yapı arz eder olmuştur.(bakınız KDVK md.28, BKK:2012/4116 md. 7 ve 12) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

31.12.2012 TARİHİNDEN ÖNCE ALINAN YAPI RUHSATLARINA GÖRE KDV ORANI Bir müteahhit, inşaatıyla ilgili yapı ruhsatını 31.12.2012 tarihine kadar almışsa(ikili yapı); -Net alanı 150 m2’ye kadar olan mesken satışlarında KDV oranı %1’dir.(meskenlerin satıldığı/satılacağı tarihin önemi yoktur. Önemli olan ruhsat tarihidir.) Net alanı 150 m2’nin üzerindeki mesken satışları ile büyüklüğü ne olursa olsun işyeri ve arsa satışlarında KDV oranı ise %18’dir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

01.01.2013 TARİHİNDEN SONRA ALINAN YAPI RUHSATLARINA GÖRE KDV ORANI Büyükşehir olmayan yerlerde eski sistem devam edecektir. Ancak büyükşehirlerde yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden sonra alınmışsa; -Ruhsatın alındığı tarihte, üzerine lüks veya 1. sınıf olarak yapı yapılan arsanın m2 bazında emlak vergi değeri; 0-499 TL aralığında olmanın yanında net alanı da 150 m2’nin altındaki konutta %1, 500-999 TL aralığında olmanın yanında net alanı da 150 m2’nin altındaki konutta %8, 1.000 TL ve üzerindeki konutta %18, 150 m2’nin üzerindeki konutta ve tüm işyerlerinde arsanın birim emlak vergi değeri ne olursa olsun %18, oranında KDV hesaplanır. (kentsel dönüşüm kapsamında yapılan konutların 150 m2’nin altında olanları ise eskiden olduğu gibi %1 oranındaki KDV’ye tabidir) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM 1) MALİYE BAKANLIĞI’NIN DÜZENLEMESİ -Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri, -Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar, -Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler, -İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler, -Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, -Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık, -Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM Bloklar arası mesafeler içindeki sosyal alanlar altında kalan otoparkların bina içerisinde yapılan garaj olarak değerlendirilmesi ve faydalı alana dahil edilmemesi gerekir. (MB.nin 30/06/2011 tarihli ve 65722 sayılı özelgesi). Akıllı bina projelerinde dairelere paylaştırılarak her kata yapılacak elektrik ve tesisat odaları, faydalı alan dışında değerlendirilecek olup konutlara ilişkin faydalı alanın tespitinde dikkate alınmasına gerek bulunmamaktadır. (GİB İzmir VDB.nin 19/4/2013 tarihli ve 21152195-130- 242 sayılı özelgesi) Çok katlı binalarda yapılan son katlardaki dubleks daire olarak tabir edilen konutların faydalı alanının hesaplanmasında, bu konutların tamamen açık alan niteliğinde olan teras kısmının hesaplamaya dahil edilmemesi gerekir. (MB.nin 14/7/2008 tarihli ve 55/5528-2591/70791 sayılı Özelgesi) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM Bir konuttaki balkonların 2 m2’si faydalı alan dışında olduğundan, projede yer alan çatı teraslarının (çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve tavanı olmayan gökyüzüne açık olan terasların) bir konuta ait olması halinde 2 m2’si, herhangi bir konuta ait olmaması halinde ise tamamı faydalı alan dışında değerlendirilecektir. (MB.nin 3/5/2012 tarihli ve B.07.1.GİB.4.34.17.01-KDV.29-1525 sayılı özelgesi) Tek katlı olarak yapılacak olan konutlarda müşterek kullanım söz konusu olmadığından, bu konutların büyüklüğü hesaplanırken kömürlük, depo, kalorifer deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, çamaşırlık ve garaj gibi yerlerinde faydalı alan içerisinde değerlendirilmesi ve 150 m2’lik net alanın hesabında dikkate alınması gerekir. Bu kapsamda, garaj, mekanik oda ve pergoleye ait alanları 150 m2’lik net alanın hesabında dikkate alınacaktır. (GİB. İstanbul VDB.nin 3/12/2012 tarihli ve 39044742-130 sayılı özelgesi) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM İnşa edilecek konutlarda yer alacak olan fransız balkonun istisna olan (2 m2)'si düşüldükten sonra kalan kısmı faydalı alan kapsamında meskenin net kullanım alanına dahil edilecektir. Ancak, çok katlı mesken inşaatında imar yasası gereğince bulunması zorunlu olan yangın merdiveni ve bu merdivene meskenlerden ulaşılmayı sağlayan yangın kaçış koridoru ise faydalı alan dışında olduğundan, net kullanım alanına dahil edilmeyecektir. (GİB. Adana VDB.nin 7/9/2012 tarihli ve B.07.1.GİB.4.01.16.02-2011-2694-KDV-92 sayılı özelgesi) İki katlı bir evin iki katı da ayrı ayrı kullanılabilecek yapıda ise, 150 m2’lik net alanın hesabında her kat ayrı ayrı, her iki kat birbirini tamamlayıcı ve birbirine bağlı ise 150 m2’lik net alanın hesabında (dubleks dairelerde olduğu gibi) iki katın toplam alanı dikkate alınacaktır. Bahçeli konut satışlarında 150 m2’lik alanın hesabında bahçe göz önünde bulundurulmayacak, konutun bağımsız olarak kullanılmaya esas her bir bölümü tek başına dikkate alınacaktır.  Konutu çevreleyen arsa ve arazi, bu konutla birlikte değerlendirilecek ve konutun tabi olduğu oranda KDV’ye tabi olacaktır. Konutla birlikte değerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklüğü ise mahalli örf ve adete göre tespit edilecektir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM 2) ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NIN DÜZENLEMESİ Bağımsız bölüm net alanına ilişkin düzenleme Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesine 01.06.2013 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere eklenen 41 numaralı bent hükmü ile hayata geçirilmiş olup, 01.06.2013 tarihinden itibaren konutlarda 150 m2’lik net alan hesabı bu yeni düzenlemeye göre yapılmaktadır. Söz konusu bent hükmü aynen aşağıdadır:   “41. Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.” 3) PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİ’NDEKİ DÜZENLEMENİN MALİYE BAKANLIĞI DÜZENLEMESİNDEN FARKI Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 01.06.2013 tarihinden itibaren söz konusu Yönetmeliğin 16. maddesinde yaptığı yeni düzenlemeyle, konutlarda net alan hesabını tamamen değiştirmiş, KDV Tebliği uyarınca net alan hesabına dahil edilen bir çok alanı (Balkon, teras kat, otopark, kat ve çatı bahçesi, kömürlük, depo vb.), net alan hesabının dışına çıkarmıştır. Yeni hesaplama yöntemi, KDV Tebliği’ndeki hesaplama şekline göre net alanı 150 m2’nin üzerinde olan birçok konutun net alanının 150 m2’nin altında kalması sonucunu doğurmakta, konutlara uygulanacak KDV oranını da % 18’den % 1 veya 8’e indirmektedir. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre; - Bağımsız bölüm net alanı; bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır.   Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM - Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dâhil edilmemektedir. - Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar (depo ve kömürlük gibi), otoparklar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmemektedir. - Genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansör boşlukları net alan hesabına dahil edilmemektedir. - Fransız balkonlar ve teraslar konut net alanının hesabında dikkate alınmamaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM 2) DANIŞTAY KDV UYGULAMA GENEL TEBLİĞİ’NİN NET ALAN HESABI İLE İLGİLİ BÖLÜMÜNÜN YÜRÜRLÜĞÜNÜ DURDURDU, BUNA YAPILAN İTİRAZI REDDETTİ Konutlarda 150 m2’lik net alan hesabı; - Uygulanacak KDV oranının tespiti ve - KDV iadesi talep edilip edilemeyeceği yönünden büyük önem taşımaktadır. Çünkü, net alanı 150 m2’nin altında kalan konut teslimleri indirimli oranda (% 1, % 8) KDV’ye tabi olduğundan, bu konutların inşası nedeniyle yüklenilip indirilemeyen KDV’ler, KDV Kanunu’ nun 29/2. maddesine göre müteahhitlere nakden veya mahsuben iade edilmektedir. Konutlardaki indirimli KDV oranı uygulaması alıcılara % 7 ila 17 arasında bir fiyat avantajı, müteahhitlere ise KDV iadesi ile indirimli orandan kaynaklanan fiyat avantajı nedeniyle daha fazla konut satma imkanı sağlamaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM Konutlardaki indirimli KDV oranı uygulamasında öteden beri süre gelen en önemli problem, 150 m2’lik net alanın hesabına ilişkindir. Bunun nedeni ise, bu konuda yetkili iki merci olan Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 150 m2’lik net alan hesabının birbirinden farklı olmasından kaynaklanmaktadır. Her iki Bakanlığın bu konuda iki farklı ve birbirine zıt “net alan” düzenlemesi bulunmaktadır.  Maliye Bakanlığı’nın 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde yer alan ve daha sonra tüm KDV Tebliğlerini yürürlükten kaldıran birleştirilmiş KDV Genel Uygulama Tebliği’ne aynen aktarılan net alan hesabı, yaklaşık 47 yıl önce yayımlanan Halk Konutu Standartları ile 3 Seri No.lu Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği’ne dayanmaktadır. Her iki düzenleme de bugün güncel ve yürürlükte değildir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın net alan hesabı ise Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16/41. maddesinde yer almakta olup, uygulama bu bent hükmünde belirtilen açıklamalar çerçevesinde yürütülmektedir.  Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM Ancak, Maliye Bakanlığı’nın Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ni değil de, güncelliğini ve geçerliliğini yitirmiş olan Halk Konutu Standartları’nı esas alan düzenlemesinde ısrar etmesi, uygulamada 150 m2’lik net alan hesabı konusunda yaşanan tereddütleri yinelemiş, müteahhitleri geçmişten bugüne yaşadıkları bir ikilemle yine baş başa bırakmıştır. Aslında birleştirilmiş KDV Tebliği’nin Gelir İdaresi Başkanlığı web sayfasında yayımlanan taslak şeklinde, net alan hesabının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre yapılacağı hususunda açıklamalara yer verilmiş, fakat Tebliğin Resmi Gazete’de yayımlanan son şeklinde bilinmeyen bir nedenle bu açıklamalar çıkarılmış, yerine önceki düzenleme aynen konulmuştur.  Bu durum ise, net alan hesabı konusunda yaşanan sorunun aynen devam etmesine neden olmuştur. İnşaat sektörünün önde gelen şirketlerinin üye olduğu bir dernek tarafından Maliye Bakanlığı düzenlemesinin Yönetmeliğe aykırı olduğu gerekçesiyle, KDV Tebliği’nin ilgili bölümünün yürürlüğünün durdurulması ve iptali için dava açıldı. Danıştay 4. Dairesi, inşaat sektörünün talebini haklı bularak, Tebliğin ilgili bölümünün yürürlüğünü durdurdu. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM Danıştay Dördüncü Dairesi’nin 10.12.2014 tarih ve E.2014/4835 sayılı yürütmeyi durdurma kararının özeti şu şekildedir: “KDV oranlarının belirlendiği Kararnamede, karar kapsamındaki mal ve hizmetleri tanımlamaya Maliye Bakanlığı yetkili kılınmış ise de, davalı idarenin düzenleme yetkisinin yasada ve kararnamenin uygulanması ve açık yetki verilmesi durumunda usule ilişkin hususları belirlemeyle sınırlı olmalı, KDV oranı Bakanlar Kurulu Kararı ile % 1’e indirilen mal ve hizmetlerin tanım ve kapsamı, genel hukuk kuralları içinde ve genel kabul gören uygulamalarda belirlendiği şekilde ele alınmalıdır. Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutun tanımlanmasında, bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi ve yeterliliği bulunan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin dikkate alınması gerekir. Bu hususta teknik bilgi ve uzmanlığı olmadığı görülen Maliye Bakanlığı’na KDV oranlarının belirlendiği Kararnameyle her ne kadar tanımlama yetkisi verilmişse de, bu yetki sınırsız olmayıp uzman kuruluşlardan görüş alınması veya bu Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi bulunan kurumların düzenlemelerinden yararlanılması “İdarelerin takdir yetkilerine giren işlemleri tesis ederken mutlak ve sınırsız hareket edemeyeceklerine ilişkin idare hukuku ilkesi”nin bir gereği olup, bu ilkeye aykırı düşen dava konusu düzenlemede hukuki uyarlık görülmemiştir.” Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, Maliye Bakanlığı'nın Konutlarda Net Alan Hesabıyla İlgili Olarak Danıştay 4. Dairesi Tarafından Verilen Yürütmeyi Durdurma Kararına Karşı Yaptığı İtirazı Reddetti!  Maliye Bakanlığı, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu'na itiraz başvurusunda bulunarak,  KDV Genel Uygulama Tebliği’nde yer alan düzenlemesinin Kanuna uygun olduğunu savunmuş ve Danıştay 4. Dairesi tarafından verilen yürütmeyi durdurma kararının kaldırılmasını talep etmiştir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu ise, 25.3.2015 tarihli ve YD. İtiraz No:2015/5 sayılı Kararı ile, Maliye Bakanlığı'nın yürütmenin durdurulması kararına karşı itiraz dilekçesinde ileri sürdüğü iddiaları, kararın kaldırılmasını gerektirecek nitelikte bulmayarak, itiraz talebini reddetmiştir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

150 M2’LİK NET ALANIN HESABINDA SON DURUM Peki Şimdi Ne Olacak? Kişisel görüşümüz, Maliye Bakanlığı’nın Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ndeki düzenlemeye uyma konusunda daha önce oluşan olumlu iradesini dikkate alarak, mevcut görüşünden vazgeçip, net alan hesabının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre yapılması gerektiği konusunda yeni düzenleme yapması gerektiği doğrultusundadır. Çünkü, net alan hesabı teknik bir konu olup, bu husustaki yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda bulunmaktadır. Bu nedenle, Maliye Bakanlığı’nın güncelliğini yitirmiş düzenlemesinde ısrar etmemesi gerektiği görüşündeyiz. Ancak, Maliye Bakanlığı yetkilileri bu konuda yeni bir düzenleme yapmak için Danıştay'ın esastan vereceği kararı beklediklerini ifade etmektedirler. Danıştay'ın bir an evvel bu konuyla ilgili esastan vereceği karar, sektörü rahatlatmasının yanında uygulamada oluşan boşluğu da giderecektir. Yaptığımız görüşmelerde, bu konudaki Kararın 2016 yılının ilk 3 ayı içerisinde verileceği belirtilmiştir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNDİRİMLİ ORANA TABİ İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İADESİ KDVK’nın 28. maddesi uyarınca; indirimli oranda (%1 veya %8) yapılan teslim ve hizmetlerin bünyesine giren vergilerin, işlemin gerçekleştiği dönemde hesaplanan vergilerle telafi edilememesi halinde, bünyeye giren bu vergilerin Bakanlar Kurulunca belirlenen sınırı aşan kısmı yılı içinde mahsuben, takip eden yıl içinde ise mahsuben ya da nakden iade edilebilecektir. Teslim yılını takip eden bir yıl içinde iadesi istenmeyen iade alacağı, daha sonraki yıllarda istenemez.(Ayrıntılı açıklamalar KDVGUT’de yer almaktadır) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ Örneğin; AB şirketi 2013 yılında başladığı net alanları 150 m2’nin altında olan 19 meskenlik inşaatı 2014 yılında bitirmiş ve bunun 9 adedini ekim/2014 döneminde satmıştır. Geri kalan meskenlerden 7 adedini de mart/2015 döneminde satmıştır. Şirketin, 3 adet meskeni ise 2015 dönem sonu itibariyle hala stoklarda durmaktadır. Bu örnekte, AB şirketi 2014 yılının ekim döneminde sattığı 9 adet meskenden dolayı yüklendiği KDV’leri hesaplanan vergilerle Telafi edemediği kısmı, 2014 yılı içinde borçlarına mahsuben isteyebilir.(meblağ; 5.000 TL tutarını aşıyorsa vergi incelemesi ile veya YMM İade Raporu ile alabilir) Veya takip eden yıl içinde (en geç aralıkta verilecek kasım/2015 dönemi beyannamesi ile) MAHSUBEN veya NAKDEN isteyebilir. İade tutarının beyannamede gösterilmesi yeterlidir. Dilekçe, daha geç de verilebilir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ AB şirketi, mart 2015 döneminde sattığı 7 adet meskenden dolayı yüklendiği ama başka faaliyetlerinden dolayı hesaplanan vergilerle telafi edemediği vergiyi de aynı şekilde mart-aralık/2015 dönem aralığında mahsuben isteyebilir. Takip eden yılın en geç kasım/2016 dönemi beyannamesiyle ise ister mahsuben, isterse nakden isteyebilir. Burada dikkat edilmesi gereken hususlar; Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ -Satılmamış meskenler için yüklenilen vergi tutarı ne kadar olursa olsun iadesi istenemez. İade talebi için teslim şarttır. İade talebi için tamamının satılması beklenmez. Farklı yıllarda satılan meskenler için iade talebi; topluca ve bir defada yapılamaz. Her teslim yılındaki satışların bünyesine giren vergiler kendi yılında mahsuben veya takip eden yılda nakden veya mahsuben istenebilir. Örneğimizde, 2014 yılında satılan meskenler için yüklenilen vergiler, 2015 yılında satılan meskenler için yüklenilen vergilerle birlikte; 2016 yılında istenemez. Çünkü, 2016 yılına gelindiğinde 2014 yılındaki teslimler için iade talebi artık hak düşürücü süreye dönüşmüştür. 2016 yılında sadece 2015 yılındaki teslimler için iade istenebilir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ Ancak, örneğimizde; 2015 yılı içinde, 2014 yılındaki teslimler için nakden ya da mahsuben iade istenebileceği gibi, yine 2015 yılı içinde bu yılda yapılan teslimler için mahsuben iade talebinde bulunulabilir. İade hesaplaması sırasında; sadece indirimli orana tabi teslimler için hesaplanan vergiler ile bu teslimler için yüklenilen vergiler mukayese edilir. Aradaki fark, “iadeye esas KDV”dir. “İadeye esas KDV” ile teslim dönemindeki “Sonraki Dön. Dev. KDV” mukayese edilir. Küçük olanı “iade edilebilir KDV” olur. Bu hesaplama her dönemde, bir önceki dönemi de kapsayacak şekilde kümülatif olarak yıl sonuna kadar yapılır. İade tutarının hesaplanması sırasında, genel orana tabi teslimler için hesaplanan KDV ile yine bu teslimlerin bünyesine giren yüklenilen KDV kesinlikle dikkate alınmaz. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ İndirimli orana tabi teslimlerin bünyesine girse bile; teferruat mahiyetindeki harcamalara isabet eden KDV’ler iade hesabına dahil edilmez. Örneğin, havuz için yapılan harcamalar, davlumbaz, beyaz eşya, vestiyer gibi konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar için ödenen KDV iade tutarında gösterilmez. Yine, zorunlu olmayan bahçe düzenlemesi, oyun parkı, çim ekimi gibi harcamalar için ödenen vergiler de iade hesabında dikkate alınmaz. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT TAHHÜT İŞLERİ VE VERGİLEMESİ Kamu İhale Kanunu’nda tanımı yapılan; “yapım” işi mahiyetindeki inşaat taahhüt işleri başladığı yılda bitirilebileceği gibi bitmesi birden fazla yıla da sarkabilir. İnşaat taahhüt işi; ister başladığı yılda bitirilsin, isterse birden fazla yıl sürsün HİZMET ÜRETİM işidir. İşi yapan, yapılan üründen pay almaz, hizmet bedeli (hakediş) alır. Aynı yılda biten taahhüt işleri, genel vergileme rejimine tabidir, hakediş bedelleri üzerinden ödemeyi yapanca %3 oranında stapoj kesintisi yapılmaz. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

YAPIM İŞLERİNDE KDV TEVKİFATI Ancak, yapım işi ister aynı yılda bitirilsin, isterse birden fazla yıl sürsün eğer KDVGUT’de sayılan “BELİRLENMİŞ ALICILARA” yapılıyorsa alıcılar tarafından 2/10 oranında KDV tevkifatı yapılır. KDV mükellefleri belirlenmiş alıcılar arasında sayılmamıştır. Yine, ilgili tebliğ ile belediyeler belirlenmiş alıcılar arasından çıkarılmıştır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

YAPIM İŞLERİNDE KDV TEVKİFATI -Yapım işi, malzeme ve işçilik olarak bölünebilir olsa bile KDV tevkifatı toplam ödeme tutarı üzerinden yapılacaktır. Örneğin, Nevşehir SMMM Odası ya da Nevşehir Ticaret Odası yönetim binasına giydirme cephe yaptırsa; toplam ödeme tutarı üzerinden hesaplanan KDV’nin 2/10’unu sorumlu sıfatıyla keserek 2 nolu KDV beyannamesi ile beyan edecektir.(kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları belirlenmiş alıcılar arasında sayılmıştır) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT İŞİNDE İŞİN BAŞLAMA ZAMANI -Sözleşmede yer teslimi öngörülmüş ise YERİN TESLİM TARİHİ, -Sözleşmede yer teslim tarihi belirtilmemiş ise sözleşmede belirtilen İŞİN FİİLEN BAŞLANGIÇ tarihi, -Sözleşmede bunların hiçbiri belli değilse, SÖZLEŞME TARİHİ işin başlangıç tarihi kabul edilir. İşin başlangıç tarihi, bazen taahhüt işinin yıllara sari olup olmadığına, dolayısıyla tevkifatı ve vergilemeyi de etkilemektedir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT İŞİNDE İŞİN BİTİŞ ZAMANI -Geçici ve kesin kabule tabi olan işlerde; geçici kabulün yapıldığını gösteren TUTANAĞIN İDARECE ONAYLANDIĞI tarihtir. Örneğin, geçici kabul tutanağı 26.12.2015 tarihinde düzenlenmesine rağmen, bu tutanağın onay tarihi 03.01.2016 ise işin bitiş zamanı 2016 yılıdır. Ve vergilendirilmesi de bu yılda yapılır. -Geçici ve kesin kabul usulüne tabi olmayan işlerde; İŞİN FİİLEN TAMAMLANDIĞI(alıcının tasarrufuna sunulduğu) veya FİİLEN BIRAKILDIĞI tarihtir. (örneğin iş, işveren tarafından feshedilirse bu kararın yükleniciye tebliğ tarihi işin bitiş tarihidir.) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT TAAHHÜT İŞİ Bir işin yıllara sari inşaat işi olması için ille de kamu kurumlarına yapılmasını gerektirmez. Yine, yıllara sari inşaat işi malzeme dahil yapılabileceği gibi, sadece işçilik şeklinde de yapılabilir. Örneğin, A müteahhidinin özel inşaatının sadece kaba yapı tabir edilen bölümünü yapan BC şirketi işe; 2015 yılında başlayıp 2016 yılında bitirmişse, iş yıllara yaygın inşaat işidir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİNDE VERGİ TEVKİFAT GVK md. 94 ve KVK md.15’e göre; avans ödemeleri dahil istihkak (hakediş) bedelleri üzerinden %3 oranında tevkifat yapılır. İş sonradan yıllara sari hale gelirse, yıllara sari hale geldiği yılbaşından itibaren ödenen hakedişlerden tevkifat yapılır. İş, ek sözleşme ile yıllara sari hale gelirse, sözleşme tarihinden itibaren yapılan hakedişlerden tevkifat yapılır. Kesilen bu vergi, işin yapıldığı dönemin değil, işin bittiği yılın kazancından mahsup edilir. Bitmemiş(devam eden) işten kesilen tevkifat; cari dönem kazancından mahsup edilirse GVK 121 ve KVK 34. maddeleri hilafına uygulama yapılmış olur. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

YILLARA YAYGIN İNŞAAT VE ONARIM İŞİNİN VERGİLENDİRME ZAMANI Vergilemede dönemsellik ilkesine istisna bir düzenleme olan GVK’nın 42. maddesine göre; birden fazla yıla sirayet eden(yayılan) inşaat ve onarma işlerinde kar veya zarar işin bittiği yıl kesin olarak tespit edilir ve ve TAMAMI o yılın geliri(veya zararı) sayılarak beyan edilir. Ancak, iş bittikten sonra tahsil edilen hasılat ve yapılan harcamalar; hangi yılda tahsil edilmişse veya hangi yılda gider yapılmışsa o yılın kazancıyla ilişkilendirilir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ORTAK GENEL GİDERLERİN DAĞITILMASI -Yapılan birden fazla işin tamamı yıllara yaygın iş ise; ortak giderler işlerin harcama tutarlarının toplam harcamaya oranı ne ise; genel giderler de aynı oranda dağıtılır. Örnek; iki iş için yapılan toplam yönetim gideri 50.000 TL olsun. -1.İşin toplam harcama tutarı :600.000 TL -2.İşin toplam harcama tutarı :400.000 TL Toplam harcama tutarı :1.000.000 TL 1. İşin toplam harcama içindeki payı (600/1.000=) %60 olduğuna göre, giderlerin de %60’ı(50.000*0,60=30.000) 1. işe aittir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ORTAK GENEL GİDERLERİN DAĞITILMASI Uygulamada yıllara sari inşaat işi ile kazancı dönemsel tespit edilen işler birlikte yapılmaktadır. Böyle durumlarda; ortak giderlerden pay verirken yıllara sari işte HARCAMA tutarı, normal işte HASILAT tutarı toplanarak oranlama yapılır. Yıllara sari işin Harcama tutarı : 250.000 TL Normal işin hasılat tutarı : 1.000.000 TL Harcama toplamı+hasılat toplamı : 1.250.000 TL Bu durumda ortak giderlerin (1.000.000/1.250.000) %80’i normal işe isabet eden kısımdır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

YILLARA SARİ İNŞAAT İŞİNDE DAMGA VERGİSİ OLAYI İnşaat işiyle ilgili yapılan sözleşmeler ister kamu ile yapılsın isterse özel sektör arasında yapılsın damga vergisine tabidir. Ancak, hakedişler kısmında işin kamuya yapılması ile özel sektöre yapılması halinde farklılık arz eder. A) İş resmi dairelere yapılıyorsa; resmi daireler tarafından (avanslar dahil) yapılan ödemelere ilişkin hakediş faturasındaki meblağdan damga vergisi kesilir.(DVK 1 sayılı tablo IV/1-a) B) Yıllara sari iş, resmi dairelere yapılmıyorsa düzenlenen hakedişler üzerinden damga vergisi hesaplanmaz, ödenmez. Ancak, istihkak sahibi yaptığı hizmet karşılığı tahsilat yaptığını MAKBUZA bağlarsa, yani iş sahibine MAKBUZ düzenlerse binde 6,6 damga vergisi ödemek zorundadır. (Dayanak: DVK’nın 1 sayılı tablosunun IV-1.b bölümü) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞİNİN ORTAKLIK ŞEKLİNDE YAPILMASI A) ADİ ORTAKLIKLAR: Ortaklık isteğe göre GVK’daki “adi ortaklık” şeklinde kurulabileceği gibi, mükellefler TALEP ederlerse KVK’daki “iş ortaklığı” şeklinde de kurulabilirler. Bu iki ortaklık şeklinin vergileme rejimi tamamen FARKLIDIR. Gelir vergisi kanununun uygulandığı adi ortalıkta; KDV ve muhtasar beyanname yönünden mükellef ORTAKLIĞIN KENDİSİDİR. Ancak, kazanç yönünden; ortaklardan her biri kendi payına isabet eden kazancı, KENDİ YILLIK BEYANNAMESİNDE “TİCARİ” kazanç olarak beyan eder. Örneğin, X kurumun inşaat işini yapan eşit hisseye sahip A gerçek kişisi ile AB Şirketi, işten elde edilen 400.000 TL tutarındaki kazancı kendi yıllık beyanlarına hisseleri oranında (200 yüz bin TL) dahil ederler. Eğer, işten zarar edilmişse, zararlar da ortakların hisseleri oranında kendi beyannamelerine aktarılır. Yasal defterler ise adi ortaklık adına tutulacağı tabidir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANI B) İŞ ORTAKLARI : KVK’nın 2/7. maddesine göre, diğer kurumlar vergisi mükelleflerinin kendi arasında veya şahıslarla belli bir işin birlikte yapılmasını ortaklaşa yüklenmek ve kazancı paylaşmak amacıyla kurdukları ortaklıkları, TALEP ETMELERİ halinde kurumlar vergisi mükellefi olarak tesis ettirebilirler. Eğer, kuruluş aşamasında böyle bir talep AÇIKÇA belirtilmezse; vergi dairesi mükellefiyeti adi ortaklık şeklinde tesis ettirir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANI Kurumlar vergisi mükellef olan iş ortaklığı, elde edilen kazanç üzerinden kendi adına KURUMLAR VERGİSİ beyannamesi verir. Vergi sonrası kalan kazancı, ortaklara hisseleri nispetinde dağıtır. Eğer ortak; kurumlar vergisi mükellefi ise iş ortaklığından elde ettiği kazanç KURUM kazancıdır. Ancak, İŞTİRAK KAZANCI istisnasından faydalanır. Yani, iş ortaklığından elde ettiği kazancı 640-İştiraklerden temettü gelirleri Hesabına kaydeder. Ancak, beyan üzerinden iştirak kazancı olarak tekrar düşer. (KVK md.5/1.a.1) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANI İş ortaklığındaki gelir vergisi mükellefi olan ortakların kazancı ise; GVK 75/2. maddesi uyarınca MENKUL SERMAYE İRADI hükmündedir. Ortaklığın bitmesi akabinde, gerçek kişi ortaklara kazanç dağıtılırken GVK’nın 94/6-b maddesi hükmü uyarınca %15 oranında tevkifat yapılır. MSİ’nin yarısı mezkur kanunun 22. maddesi uyarınca istisnadır. Geri kalan yarısı 103. maddede belirtilen 2.gelir dilimini aşmıyorsa beyanname verilmez ve tevkifat nihai vergi yükü olarak kalır. (GVK md; 22, 75/2, 86/1-c, 94/6.b) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANI İş ortaklığında dikkat edilmesi gereken hususlardan biri de; faaliyet ZARARLA sonuçlanması halinde zararın, ortakların hisseleri nispetinde kendi beyanlarına aktaramayacakları olayıdır. Zira, KVK’nın 5/3. maddesi uyarınca; kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlar için yapılan giderler ve faaliyet zararları diğer kazançlardan oluşan matrahtan indirilemez. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANI ÖRNEK: A gerçek kişisi ile BC Ltd. Şti. %50’şer oranında hisse ile K Kamu kurumun yol yapım işi için KV mükellefi iş ortaklığı kurmuştur. İş 2015 yılının sonunda bitmiş ve ortaklık toplam 800.000 TL tutarında kazanç elde etmiştir. 1-İş ortaklığının vergilendirilmesi: İş ortaklığının kendisi (adi ortaklıktan farklı olarak) Kurumlar vergisi beyannamesi verecektir. Kazanç üzerinden toplam (800.000*0,20=) 160.000 TL kurumlar vergisi ödeyecektir. Vergi sonrası kalan kar: 800.000-160.000=640.000 TL dir. Her bir ortağa vergi sonrası isabet eden kazanç: 640.000/2=320.000 TL dir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

2-Ortak A gerçek kişinin vergilendirilmesi: A gerçek kişinin vergi sonrası kendisine kalan toplam 320.000 TL tutarındaki hissesi MENKUL SERMAYE İRADIDIR. Bu nedenle, iş ortaklığı üzerinden %15 oranı olan (320.000*0,15=) 48.000 TL tutarında tevkifat yaparak, geri kalan kısım olan (320.000-48.000=) 272.000 TL tutarını ortağa ödeyecektir. Ortağın, MSİ’sinin yarısı (GVK md.22) vergiden istisnadır. Geri kalan kısım (272.000/2=) 136.000 TL tutarı GVK’nın 103. maddesindeki 2. gelir dilimin üzerinde olması nedeniyle yıllık beyanname verilecektir. Beyannamede gelir vergisi 136.000 TL üzerinden hesaplanacak ama tevkif edilen vergi olan 48.000 TL nin tamamı hesaplanan vergiden mahsup edilecektir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

3-Ortak BC Ltd. Şti.’nin vergilendirilmesi: İş ortaklığından vergi sonrası aldığı toplam 320.000 TL tutarı iştiraklerden temettü gelirleri mahiyetindeki KURUM KAZANCIDIR. Ancak, iştirak kazancı olduğu için deftere gelir yazılan meblağ, beyan üzerinden tekrar indirilir. Kar dağıtımı sırasında tevkifat da yapılmaz. Kısaca, kar dağıtımından dolayı BC Ltd.Şti.’nin vergi yükü sıfırdır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İŞ ORTAKLIKLARININ HAKEDİŞLERİNDEN KESİLEN VERGİLERİN MAHSUBU İş ortaklığı adi ortaklıksa; adi ortaklık yıllık beyanname vermediği için ortaklar, hak edişlerden kesilen %3 oranındaki tevkifatın hisselerine isabet eden kısmını, işin bittiği yıldaki kendi YILLIK BEYANLARINDAN indirirler. İş ortaklığı kurumlar vergisi mükellefi ise; kendisi kurumlar vergisi beyannamesi verdiği için işin bittiği yılda kendi kazancı üzerinden hesaplanan vergiden indirir. Ortakların, kendi şahsi beyanlarında tevkifatı indirmeleri söz konusu değildir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ 1-KDV YÖNÜNDEN: İnşaat ruhsatı 03.07.2009 tarihinden ÖNCE alınmışsa, konutların alanı ne olursa olsun, üyelere teslim sırasında KDV hesaplanmayacaktır. Yüklenilen KDV’ler ise maliyet unsuru olarak dikkate alınacaktır. İnşaat ruhsatı; 03.07.2009 tarihinden SONRA alınmışsa KDVK’da genel hükümler geçerlidir. Yani, diğer müteahhitlerin konut teslimlerinde hangi hüküm uygulanıyorsa, konut yapı kooperatiflerinin teslimlerine de o hükümler uygulanır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ 2-KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN:(KVK Md. 4/k) Belli şartları sağlamaları halinde kurumlar vergisinden muaf olurlar; -Yapı ruhsatı kooperatif adına olmalı, -Arsa tapusu kooperatif adına tescil edilmeli, -Kooperatif yetkilileriyle veya bunlarla ilişkili olan kişilerle iş yapmamalı, işçi işveren ilişkisinde olmamalı, -Yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazançtan pay vermemeli, -Sermaye üzerinden kazanç dağıtmamalı, yedek akçelerin ortaklara dağıtmamalı, Sadece ortaklarla iş yapmalı(kendine ait arsayı kat karşılığı verebilir. Her hisseye bir konut veya işyeri verilmeli) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

YAPI DENETİM HİZMETLERİNDEN KDV TEVKİFATI 1- KENDİ ARSASINA İŞ YAPANLAR YÖNÜNDEN: Maliye Bakanlığı, KDVK’nın 9. maddesinden aldığı yetkiyi en son KDVGUT ile kullanmıştır. Bahse konu tebliğde; yapı denetim firmalarınca verilen yapı denetim hizmetlerinden dolayı hesaplanan KDV’nin 9/10’unu alıcılar keserek sorumlu sıfatıyla beyan edecektir. Sorumlular; hem KDV mükellefleri, hem de mükellef olmasalar bile tebliğde sayılan “belirlenmiş alıcılardır”. Bedel, kamu kurumları aracılığı ile ödense bile tevkifatı adına fatura düzenlenen alıcı yapacaktır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KENDİ ARSASINA İNŞAAT YAPAN MÜTEAHHİTLER Kendi arsasına inşaat yapan müteahhitler(yapı ruhsatının yapı sahibi bölümünde de kendi isimleri olduğundan); yapı denetim firmalarına hizmet karşılığı ödedikleri bedeller üzerinden hesaplanan KDV’nin 9/10’unun sorumlu sıfatıyla tevkif ederek 2 nolu KDV beyannamesi ile beyan edeceklerdir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

2-İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun’a göre; yapı denetim hizmeti, yapı sahibi(arsa sahibi) ile yapı denetim firması arasında yapılacak bir sözleşmeye göre yürütülmek zorundadır. Bu itibarla, yapı denetim firmasının hizmetleri karşılığı yapı sahibi(arsa sahibi) tarafından yapı denetim hesabına para yatırılması gerekmektedir. Ancak, uygulamada hizmet karşılığı yatırılan paraları; yapı sahipleri(arsa sahibi) değil, yapı müteahhitleri arsa sahipleri adına yapmaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

2-İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE Yapı denetim firmaları da, mevzuat gereği hizmet faturalarını yapı sahibi(arsa sahibi) adına kesmektedir. Bu nedenle, adına fatura kesilen arsa sahibi mükellef ise tevkifattan da o sorumludur. Fiilen ödemeyi müteahhidin yapması, onu sorumlu yapmaz. Arsa sahibi mükellef değilse, tevkifat da yoktur. Arsa sahibinin sorumlu olmaması için “belirlenmiş alıcılardan” da olmaması gerekir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE Örnek: A Şirketi aktifine kayıtlı arsayı kat karşılığı, B müteahhitlik şirketine vermiştir. Yapı denetim firmasına tüm ödemeleri B müteahhidi yapsa da tevkifatı A Şirketi yapacaktır. Arsa sahibi nihai tüketici ise tevkifat da yoktur. Nevşehir SMMM odası yapı sahibi olarak yapı denetim hizmeti satın alsa; KDV tevkifatı yapacaktır. Çünkü belirlenmiş alıcılardandır. (kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşu) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ARSA SAHİBİ ADINA YAPI DENETİM FİRMALARINA YAPILAN ÖDEMELERİN GİDER MAHİYETİ Yukarıda açıklandığı üzere, yasal mevzuat gereği yapı denetim hizmetlerinin bedeli, yapı(arsa) sahibi adına yapılmaktadır. Durum böyle olmakla birlikte, arsa sahipleri hiçbir şeye karışmamakta, ödemeleri yapı sahibi adına müteahhitler yapmaktadır. Ancak, FATURALAR yapı(arsa) sahibi adına kesilmektedir. İşte yapı sahibi adına düzenlenmekle birlikte, ödemeleri gerçekte müteahhitlerin yaptığı bedelleri, müteahhitler gider kaydedecek mi? Faturalardaki KDV’yi indirebilecek mi? Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Vergi idaresinin bu konudaki görüşü ekseriyetle olumsuzdur Vergi idaresinin bu konudaki görüşü ekseriyetle olumsuzdur. İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 22.06.2011 tarihli ve GVK 40-811 sayılı özelgesi ile, yine 05.09.2011 tarihli ve 1458 sayılı özelgesinde; müteahhidin kendi adına düzenlenmemiş hizmet faturalarını gider kaydedemeyeceği, dolayısıyla gideri kabul edilmeyen harcamalardaki KDV’nin de KDVK 30/d. maddesi uyarınca indirim konusu yapılamayacağı şeklindedir. Bu durumu, yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasında yapılan özel sözleşmelerin de değiştirmeyeceği belirtilmiştir. İdarenin bu görüşüne rağmen; yapı denetim firmalarına ödenen bedelleri gider yazmak isteyen mükelleflere önerimiz; hizmet bedellerini tevsik edici vesika olarak banka kanalıyla ödemeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine arsa sahibi adına müteahhit tarafından ayrıca para ödeneceği hususu eklenmelidir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İNDİRİMİ KONUSUNDA ÖZELLİK TAŞIYAN DURUMLAR 1) Kargoda, Postada Kaybolan Faturalar, Gider Kaydı ve KDV İndirimi Satıcı firmalar, faturanın kendilerinde kalan nüshasının fotokopisi üzerine “Aslı Gibidir” yazarak kaşeleyip imzalamakta, alıcılar ise satıcılar tarafından belirtilen şekilde onaylanan fatura fotokopilerini kayıtlarına intikal ettirmekte ve KDV’lerini indirim konusu yapmaktadırlar. Ancak, Maliye Bakanlığı, gider kaydı ve KDV indiriminin prensip olarak fatura asıllarına göre yapılması gerektiği, fatura asıllarının kaybedildiği durumlarda ise faturanın satıcılarda kalan nüshasının noter tasdikli fotokopilerine (Bu örnek üzerine, “Zayi olan aynı tarih ve sayıyı taşıyan fatura aslı yerine kullanılmak amacıyla tasdik edilmiştir.” şeklinde noterce şerh düşülmesi gerekir.) dayanılarak gider kaydı ve KDV indiriminin yapılabileceği görüşündedir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İNDİRİMİ KONUSUNDA ÖZELLİK TAŞIYAN DURUMLAR 2) KDV İndirim ve İadesinde Müteselsil Sorumluluk ve Kurtulma Yolları Mal veya hizmet alım-satımında satıcının KDV’yi Hazine'ye intikal ettirmediğinin tespit edilmesi halinde, bu satıcı tarafından doğrudan mal teslim edilen veya hizmet ifa edilen mükellefler, işlem bedeli üzerinden hesaplanan vergi ile sınırlı olmak üzere, Hazine'ye intikal etmeyen vergiden satıcı ile birlikte müteselsilen sorumlu olurlar. KDV Genel Uygulama Tebliği’nde yapılan açıklamalara göre, alıcıların KDV dahil toplam işlem bedelini; 5411 sayılı Bankalar Kanunu hükümlerine göre faaliyette bulunan bankalar vasıtasıyla ödemeleri ve bankaya yapılacak ödeme sırasında düzenlenecek belgede satıcının (veya adına hareket edenlerin) adı-soyadı (tüzel kişilerde unvanı) ile bankadaki hesap numarasını ve vergi kimlik numarasını doğru olarak yazdırmaları, - Ödemenin çekle yapılmış olması halinde çekin Türk Ticaret Kanununun 785. maddesinin (1) numaralı fıkrası kapsamında düzenlenmiş olması (ARTIK HAMİLİNE YAZILI ÇEKLERDE KABUL EDİLİYOR) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İNDİRİMİ KONUSUNDA ÖZELLİK TAŞIYAN DURUMLAR - Ödemenin kredi kartı (iade talebinde bulunan kişi veya kuruma ait), tapu devri, kamu kurum ve kuruluşları aracılığıyla (ön ödeme avansı şeklinde kamu kurum ve kuruluşlarının veznesine ödeme gibi) yapılması, - Ödemenin PTT yoluyla yapılması halinde, ödeme sırasında düzenlenecek belgenin ibrazı (satıcının veya adına hareket edenlerin adı- soyadı (tüzel kişilerde unvanı) ile banka hesap numarası ve vergi kimlik numarası doğru olarak yazdırılmak kaydıyla) halinde müteselsil sorumluluk uygulaması ile muhatap tutulmazlar. Bu çerçevede herhangi bir hesaba bağlı olmaksızın gönderilen havaleler, kasadan ödeme yapılması sorumluluğu kaldırmaz. Ayrıca dış ticaret sermaye şirketleri ve sektörel dış ticaret şirketleri gibi ihracata aracılık eden mükelleflerin bu uygulamadan yararlanabilmeleri için ihracatına aracılık ettikleri mükelleflerin de ödemelerini yukarıda belirtilen şekilde tevsik etmeleri gerekir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İNDİRİMİ KONUSUNDA ÖZELLİK TAŞIYAN DURUMLAR Ancak alıcı ile satıcı arasında muvazaaya dayanan bir işlem yapıldığının veya menfaat sağlayan doğrudan bir ilişkinin veya hısımlık, sermayesine katılma, organizasyon veya yönetimi içinde yer alma şeklinde dolaylı bir ilişkinin bulunduğunun vergi incelemesine yetkili olanlarca düzenlenmiş raporlarla tespit edilmesi halinde ödeme yukarıdaki şekilde tevsik edilmiş olsa bile müteselsil sorumluluk kalkmaz. Şirket ortağı veya çalışanlarına ait kredi kartı ile yapılan alımlar müteselsil sorumluluk uygulamasından kurtulmak için yeterli değildir. Senet mukabili yapılan ödemeler, müteselsil sorumluluk uygulamasından kurtulmak için yeterli değildir. Firmalar arasında mahsuplaşma yoluyla yapılan ödeme, müteselsil sorumluluk kapsamında yapılmış ödeme olarak kabul edilmesi mümkün bulunmamaktadır. (MB. GİB. İstanbul VDB’nin, 03.02.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.19.02-019.01-435 sayılı Özelgesi) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İNDİRİMİ KONUSUNDA ÖZELLİK TAŞIYAN DURUMLAR 3)İşi Bırakan Müteahhitlerin İndiremedikleri KDV Ne Olacak? Faaliyetini terk eden müteahhitlerce yüklenilip indirilemeyen KDV artık “indirilemeyecek KDV” haline dönüştüğünden, GVK ve KVK yönünden gider olarak dikkate alınabilir. 4) Arsa Sahibi Adına Yapılan Giderlerin Durumu ve KDV İndirimi Kat karşılığı inşaat işlerinde taraflar aralarında yaptıkları sözleşmelerle, karşılıklı yükümlülüklerini belirlemektedirler. Bu yükümlülüklerden birisi de, inşaatla ilgili olarak yapılacak giderlerin kim tarafından karşılanacağıdır. Tip sözleşme haline gelen ve genel kabul gören bu sözleşmelere, yapılan inşaatlara ilişkin olarak ilgili mevzuatları gereği arsa sahibi tarafından ödenmesi gereken bazı giderlerin (belediye, su idareleri, elektrik şirketlerine ve yapı denetim şirketlerine yapılan ödemeler) müteahhitler tarafından üstlenilmesi hususunda hükümler konulabilmektedir.  Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İNDİRİMİ KONUSUNDA ÖZELLİK TAŞIYAN DURUMLAR İlgili mevzuatı gereği arsa sahibi tarafından ödenmesi gereken giderlerin (belediye, su idareleri, elektrik şirketlerine ve yapı denetim şirketlerine yapılan ödemeler) taraflar arasında yapılan sözleşmeye istinaden müteahhit tarafından karşılanması halinde, bu giderlerin müteahhitler tarafından gelir ve kurumlar vergisi yönünden gider olarak dikkate alınıp alınamayacağı ve KDV’lerinin indirim konusu yapılıp yapılamayacağı konusunda tereddütlerle karşılaşılmaktadır. Maliye Bakanlığı’nın Görüşü ve Uygulaması Birinci Görüşü Vergi Usul Kanunu’nun 3. maddesine göre vergilendirmede olayın gerçek mahiyeti esas olduğundan, söz konusu ödemelerin yapı sahibi adına müteahhitler tarafından yapıldığının taraflar arasında düzenlenen ve bu hususlarında yer aldığı sözleşme veya banka dekontu  ile belgelendirilmesi halinde, bu ödemelerin GVK’nın 40. maddesine göre ticari kazancın tespitinde gider olarak dikkate alınması mümkün bulunmaktadır. (GİB, Ankara VDB.’nin, 10.07.2006 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.16.01 sayılı Özelgesi. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İNDİRİMİ KONUSUNDA ÖZELLİK TAŞIYAN DURUMLAR İkinci ve Son Görüşü (Mevcut Uygulama) Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhitler tarafından ödenen ancak  faturası arsa sahibi adına düzenlenmiş bulunan ve  inşa edilecek binanın ruhsatı için çeşitli kurumlara (belediye, su idaresi, elektrik idaresi, yapı denetim şirketi vb.) yapılan harç, katılım payı vb.  için ödenen bedellerin, ticari kazancın tespitinde gider veya maliyet olarak indirim konusu yapılması mümkün değildir. Ayrıca, ticari kazancın tespitinde dikkate alınacak giderlerin indirim konusu yapılabilmesi için giderlerin tevsike esas belgelerle belgelendirilmesi ve bu belgelerin mükellef adına düzenlenmesi gerekmektedir. Söz konusu ödemeler için arsa sahibi adına düzenlenecek fatura vb. belgelerde yer alan KDV’nin, müteahhitlerce ödenmiş olsa dahi indirim konusu yapılması veya gider olarak dikkate alınması mümkün değildir. (GİB. İstanbul VDB.’nin, 22.06.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 40-811 ve 22.03.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.34. 19.02-105[229-2012/VUK-1- . . .]-1120 sayılı Özelgeleri) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İNDİRİMİ KONUSUNDA ÖZELLİK TAŞIYAN DURUMLAR 5) Çalınan Mallarda KDV İndirimi Çalınan-kaybolan malların KDV Kanunu’nun 30/c maddesi kapsamında zayi olan mal olarak değerlendirilmesi gerekir. Malların çalındığının polis tutanağı, duruma göre mahkeme kararı ile ispat ve tevsik edilmesi halinde, Kanun’un 30/c maddesine göre malların zayi olduğunun kabul edilmesi ve bu mallar nedeniyle yüklenilen KDV’lerin indirilmemesi gerekir. Çünkü, çalınan mallar nedeniyle yüklenilen KDV’lerin Kanun’un 30/c maddesine göre indirilmesi mümkün değildir. Malların çalındığının ya da kaybolduğunun geçerli belgelerle ispat ve tevsik edilememesi halinde, malların çalınmadığı, belgesiz satıldığı kabul edilecektir. Bu durumda ise, kaybolduğu veya çalındığı iddia olunan malların emsal satış bedeli üzerinden hasılat yazılması ve KDV hesaplanması söz konusu olacaktır. 6) Binek Otomobile Ait İndirilemeyen KDV’nin Doğrudan Gider Yazılabileceği Binek otomobillerine ait olup indirilmesi mümkün olmayan KDV ve ÖTV, doğrudan gider olarak dikkate alınabileceği gibi, maliyete de dahil edilebilecektir. Maliye Bakanlığı’nın görüşü de bu doğrultudadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ASGARİ İŞCİLİK FARK PRİMLERİ GİDER YAZILABİLİR Mİ? Kayıt dışı istihdamla mücadele için başvurulan yöntemlerden birisi de, Asgari İşçilik Uygulamasıdır. Bu uygulamada, SGK'ya bildirilmesi gereken asgari çalışma gün sayısı ve/veya prime esas kazanç tespiti yapılır ve işveren tarafından fiilen yapılan bildirimle karşılaştırılır, SGK tarafından tespit edilen işçilik tutarı ile bildirilen işçilik tutarı arasında fark bulunması halinde, fark işçilik tutarı üzerinden hesaplanan primler işverenden tahsil edilir. Asgari İşçilik Uygulaması 5510 sayılı Kanunun 85. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, SGK, işverenin, işin emsaline, niteliğine, kapsam ve kapasitesine göre işin yürütümü açısından gerekli olan sigortalı sayısının çalışma süresinin veya prime esas kazanç tutarının altında bildirimde bulunduğunun tespiti halinde, işin yürütümü açısından gerekli olan asgari işçilik tutarı; yapılan işin niteliği, işyerinin büyüklüğü, benzer işletmelerde çalıştırılan sigortalı sayısı, ilgili meslek veya kamu kuruluşlarının görüşü gibi unsurlar dikkate alınarak tespit eder. Daha sonra, işveren tarafından yeterli işçilik bildirilmiş olup olmadığını araştırır. Yeterli işçiliğin bildirilmemiş olduğu anlaşılırsa, eksik bildirilen işçilik tutarı üzerinden hesaplanan prim tutarı, gecikme cezası ve gecikme zammı ile birlikte bir ay içinde ödenmek üzere işverene tebliğ edilir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ASGARİ İŞCİLİK FARK PRİMLERİ GİDER YAZILABİLİR Mİ? SGK Tarafından Hesaplanan Fark İşçilik Primleri Gelir/Kurumlar Vergisi Matrahının Tespitinde Gider Olarak Dikkate Alınabilir mi? 5510 sayılı Kanunun "Primlerin ödenmesi" başlıklı 88. maddesinin onbirinci fıkrasında, kuruma fiilen ödenmeyen prim tutarlarının, gelir vergisi ve kurumlar vergisi uygulamasında gider yazılamayacağı belirtilmiştir. Buna göre, işverenin eksik işçilik bildiriminde bulunması dolayısıyla SGK tarafından eksik işçilik tutarı üzerinden hesaplanan ve kesinleşen prim ödemeleri, işverenin işçisine yaptırdığı hizmetin karşılığı olarak fiilen ödediği ücret dolayısıyla yapılan bir prim ödemesi olmayıp, 5510 sayılı Kanunda yer alan bir düzenlemeden kaynaklanmaktadır. Dolayısıyla, eksik işçilik bildirimi dolayısıyla SGK tarafından eksik işçilik tutarı üzerinden hesaplanan primler, dönemine ve ait olduğu yıla bakılmaksızın, işveren tarafından fiilen ödendiği dönemde gider yazılabilecektir.  Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ASGARİ İŞCİLİK FARK PRİMLERİ GİDER YAZILABİLİR Mİ? Nitekim, Maliye Bakanlığı tarafından verilen bir özelgede de, “SSK priminin gider olarak dikkate alınabilmesi için bu primlerin SGK’ya fiilen ödenmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, eksik işçilik tutarı üzerinden hesaplanan sigorta primleri, dönemine ve ait olduğu yıla bakılmaksızın SGK’ya fiilen ödendiği tarihte gider yazılacaktır.” Şeklinde görüş bildirilmiştir (GİB. Mersin VDB.nin 05/08/2013 tarihli ve 18008620-2011-721-8-79 sayılı özelgesi). Fark İşçilik Primleri Nedeniyle Ödenen Para Cezaları, Gecikme Zam ve Faizleri Kurum Kazancından İndirilebilir Mi? SGK tarafından Asgari İşçilik Uygulaması nedeniyle re'sen tahakkuk ettirilen fark işçilik sigorta primlerine ilişkin olarak ödenen para cezaları ile gecikme zam ve faizlerinin GVK.nın 90 ve KVK.nın 11/d maddelerine göre gelir ve kurumlar vergisi yönünden safi kazancının tespitinde gider olarak dikkate alınması mümkün değildir.  Ödenen bu para cezaları ile gecikme zamları ve faizleri kanunen kabul edilmeyen gider olarak dikkate alınacaktır.  Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

ASGARİ İŞCİLİK FARK PRİMLERİ GİDER YAZILABİLİR Mİ? Fark İşçilik Primleri Fiilen Ödenen Ücret Olarak Değerlendirilip Vergilendirilebilir Mi? İşverenin eksik işçilik bildiriminde bulunması dolayısıyla Sosyal Güvenlik Kurumu Başkanlığı tarafından eksik işçilik tutarı üzerinden hesaplanan ve kesinleşen prim ödemeleri, işverenin işçisine yaptırdığı hizmetin karşılığı olarak fiilen ödediği ücret dolayısıyla yapılan bir prim ödemesi olmayıp Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanununda yer alan bir düzenlemeden kaynaklanmaktadır. Dolayısıyla 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu uyarınca eksik işçilik tutarı olarak ödenen primler üzerinde bir vergilendirme yapılmaması gerekmektedir. Vergi mevzuatına göre, nakden veya hesaben ücret ödemesi yapıldığı halde kayıtlara intikal ettirilmediğinin incelemeye yetkililerce tespit edilmesi halinde ise bu tutarlar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ilave vergi tarhına esas alınabilir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ Vergi incelemesinden amaç; defter, hesap ve kayıtlara dayanılarak ödenmesi gereken vergilerin doğruluğunu araştırmak, tespit etmek ve sağlamaktır. İnşaat işleriyle uğraşanların, incelemenin kanundan doğma bir husus olduğunu, incelemeyi yapanların kendilerine karşı bir husumetlerinin söz konusu olamayacağını düşünmeleri, hatta bir incelemede düzeltilen bazı yanlışlarının ileride daha büyük hataları önleyebileceğini kabul etmeleri gerekir. İnceleme elemanlarının da, yaptıkları incelemelerle yalnız Devlet adına birtakım hususları tespit ettikleri ve inşaat işleriyle uğraşan mükelleflerin aslında yalnız Devlete karşı sorumlu olduklarını unutmamaları ve kanunların tanıdığı izin oranında, mükelleflere yardımcı olmaları gerekir. Vergi incelemesi ile amaçlanan, yalnız işlem ve kayıtlarda yapılan hata ve hilelerin araştırılması ve meydana çıkarılması değil, kaynaklarını yok etmek suretiyle hata yapılmasını önleyici etkilerin de yaratılmasıdır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ Özel İnşaatlarda Vergi İncelemesi Daire ve işyeri inşaatı yapıp satanlarda vergi incelemesi; genellikle aşağıda belirtilen durumların saptanması amacına yöneliktir. - Satılan daire, kat ve dükkanların satış bedellerinin düşük gösterilmesi, - İnşaat maliyetlerinin doğru tespit edilmemesi, - Beyan döneminin kaydırılması, - Müteahhidin işletmeden çekmiş olduğu değerlerin ya da arsa sahibine vermiş olduğu bağımsız bölümlerin değerinin yanlış tespit edilmesi, - Apartman inşa edenin defter tutmaması veya vergi mükellefiyetini gizlemesi, - Genellik arz eden diğer durumlar. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ - Alıcı İfadelerine Başvurma İnceleme elemanlarının, özel inşaatlarla ilgili olarak vergi incelemesi yaparken başvurdukları yollardan biri de, alıcı durumunda olan kişi ve kuruluşların ifadelerine başvurarak, apartman dairesi veya dükkanların gerçek satış bedelini belirlemeye çalışmaktadır. Vergi incelemesinde alıcı ifadelerine başvurulması, incelemenin etkinliği bakımından, son derece önemli bir uygulamadır. Müteahhitle ilişkide bulunan, başka bir anlatımla, bizzat olayın içinde bulunan ve hep birden müteahhit aleyhine yanlış beyanda bulunacaklarının düşünülmesi olanağı bulunmayan daire ya da dükkan alıcılarının verdiği bilgilere maddi delil olarak itibar edilmesi zorunlu bulunmaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ Gerçekten de, alıcıların tümünün ifadesine başvurulmayıp, bir kısmının ifadesine başvurulması ve bu ifadesine başvurulanların da azınlıkta kalmaları halinde, azınlıkta kalanların ifadelerini tüm satışlar için esas almak TEŞMİL etmek son derece hatalı bir uygulama olacaktır. Bu gibi durumlarda, matrah farkının yalnızca ifadelerine başvurulanlarla ilgili olarak bulunması gerekir. Danıştay, azınlıkta kalan alıcı ifadelerinin çoğunlukla yaygınlaştırılamayacağı görüşündedir. Vergi incelemesinde, alıcı ifadelerine başvurulurken, müteahhitle alıcı arasında herhangi bir çekişmenin bulunup bulunmadığına dikkat etmek gerekir. Danıştay’da mükellef ile alıcı ya da alıcılar arasında bir nizanın (anlaşmazlığın) var olduğunun anlaşılması halinde, alıcıların iadelerine itibar edilemeyeceği yönünde kararlar vermiştir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ - İnşaat Maliyetlerinin Doğru Tespit Edilmemesi İnşaat Maliyetlerinin Olduğundan Düşük Gösterilmesi Özel inşaat işlerinde, mükelleflerin hasılatlarını rahatça belirleyebilme şansı, alışlarında da gerektiği kadar titiz davranmamaları sonucunu doğurabilmektedir. Ayrıca faturasız mal almak suretiyle KDV yönünden de bir avantaj sağlandığı düşünüldüğünde niçin inşaat maliyetlerinin olduğundan eksik olarak kayıtlara yansıtıldığı anlaşılmaktadır. Ayrıca özel inşaatlarda, işçilik giderlerinin belgelenemiyor olması da inşaatın gerçek maliyetinin kayıtlara yansımamasına neden olmaktadır. Vergi incelemesinde, maliyetlerin kayıtlara tam yansımadığı tespit edildiğinde, vergi inceleme elamanı, “vergilendirmede olayların gerçek mahiyeti esastır” temel prensibi ile kendiliğinden kayıtlara yansıtılamayan maliyetleri dikkate alabilir. Ancak bu tamamıyla inceleme elemanını takdirine ve tespitte kullanmış olduğu objektif kriterlere bağlıdır. Aksi takdirde belgesiz bir giderin kabulü söz konusu olamaz. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ İnşaat Maliyetlerinin Olduğundan Yüksek Gösterilmesi Özel inşaat işlerinde de aynı taahhüt işlerinde olduğu gibi naylon fatura almak, fazla tutarda akaryakıt ve nakliye gideri göstermek, stokta duran malzemeleri ya da devam eden inşaatlara ilişkin harcamaları, biten inşaatın maliyetine aktarma suretiyle, inşaat maliyetlerinin olduğundan yüksek gösterilmesi söz konusu olabilir. Beyan Döneminin Kaydırılması Daire ve dükkanlar satılmış olsa dahi, kar-zararın tespiti işin bitiminde yapılabilmekte ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunmasına göre izleyen yılın Mart ya da Nisan ayı içinde beyan edilmektedir. Çok sık rastlanmamakla birlikte, özel inşaat işi yapan mükellefler, inşaat fiilen bitmesine rağmen, inşaat sürüyormuş gibi kayıt yapmak suretiyle o inşaata ilişkin beyanını bir sonraki döneme kaydırabilmektedirler. Oysa, inşaatın tamamen bittiği tarihi sonradan tespit etmek çok güç değildir. İnşaata ilişkin belediyelerde yer alan kayıtlar, içinde oturanların yerleşim Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ tarihi, geçici oturma izni başvurusu, bu kişilerle yapılan sözleşmeler, adres kayıt sistemi ve bunun gibi birçok noktadan hareketle inşaatın fiilen bitim tarihi tespit edilebilmektedir. - Müteahhidin İşletmeden Çekmiş Olduğu ya da Arsa Sahibine Vermiş Olduğu Bağımsız Bölümlerin Değerinin Yanlış Tespit Edilmesi Yapmış olduğu inşaattaki bağımsız bölümleri satmak zorunda olmayan ve bir nevi gayrimenkul yatırımı yapan müteahhitlerin, bu bağımsız bölümleri kendi üzerine çektikleri karşılaşılan olaylardandır. Gerek gelir veya kurumlar vergisi matrahının, gerekse katma değer vergisi matrahının tespiti için, çekiş işlemlerinde değerlemelerin emsal bedelle yapılması gerekmektedir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ Genellik Arz Eden Diğer Durumlar İnceleme elemanı, özel inşaatlarda yukarıda belirtilen yönlerden yaptığı incelemelerin yanı sıra, müteahhidin bildiriminde yer alan bilgilerin defter kayıtlarına uygun olup olmadığını araştırır. Bu araştırma; bildirim, bilanço, mizan, defter kayıtları ve belgeler arası uygunluğun saptanmasına yönelik olup, daha sonra bilanço kalemlerinin ve ilgili hesapların incelenmesini içermektedir. Özellikle belgeler incelenirken, uydurma bir belge olup olmadığına dikkat edilir. Gerekirse karşıt inceleme yoluna başvurulur. İnceleme yapılırken, müteahhidin ihmal, unutma veya yeterince bilgi ve tecrübeye sahip olmaması sonucu yaptığı hataları da araştırılır. Bunlar; - Bilanço hataları: Bilançonun çıkarılıp düzenlenmesi sırasında yapılan hatalardır. - Değerleme hataları: Değerleme yapılırken VUK’un değerleme ile ilgili hükümlerine uyulmaması veya yanlış uygulanmasıdır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ - Kayıt hataları: Yapılan işlemlerin yanlış hesaplara kaydolunması veya belgelerdeki tutarların defterlere yanlış kaydedilmesidir. - Matematik hataları: Belge ve kayıtlardaki toplama, çıkarma, bölme ve çarpma hatalarından doğan yanlışlıklardır. - Unutma hataları: Bazı belgelerin defterlere kaydedilmemesidir. - Amortisman miktarındaki hatalar: Amortismana tabi kıymetler üzerinden yanlış amortisman ayrılmasıdır. - Diğer hatalar: Vergi kanunlarının yanlış anlaşılmasından, stopaj matrahının saptanmasından, beyanname düzenlenmesinden ve benzeri durumlardan ileri gelen hatalardır. Danıştay; maliyet ve satış kazancının tespit edilemediği durumlarda bina maliyetinin %25’inin, satış bedelinin ise % 20’sini safi kar olarak kabul etmektedir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ - Taahhüt Şeklinde Yapılan İnşaatlarda Vergi İncelemesi Taahhüt şeklindeki inşaat ve onarma işleriyle ilgili olarak yapılan vergi incelemesi, genellikle aşağıda belirtilen durumların saptanması amacına yöneliktir. - Malzeme sarfının ve inşaat giderlerinin saptanması, - İnşaat maliyetlerinin ya da giderlerin hangi yollarla yükseltildiği (sahte veya muhteviyatı itibariyle yanıltıcı belge kullanımı (naylon fatura kullanımı, akaryakıt ve nakliye giderlerinin olduğundan fazla gösterilmesi, bitmeyen inşaatta kullanılan malzemeye ilişkin faturaların biten işin maliyetine yansıtılması, hiç bir inşaatta kullanılmamış stokta duran malzemenin inşaat maliyetine yansıtılması), - İnşaat ve onarma işleriyle ilgili olarak defter tutulmaması veya vergi mükellefiyetinin gizlenmesi (Yıllara yaygın inşaat ve onarma işlerinde, alınan istihkakların % 20’si safi kar olarak kabul edilebilir.) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ - İncelenecek Mükellef Seçimi İncelenecek mükellef seçiminde (ihbar ve şikayet dışında) VERGİ DENETİM KURULUNA devredilen RİSK ANALİZ SİSTEMİNE göre seçim yapılacak (istisnalar olabilir). RİSK ANALİZ SİSTEMİ Tüm ekonomik faaliyetler, vergiyle ilgili veriler ve istatistikî bilgiler Bakanlık bünyesindeki “ulusal mali bilgi altyapısı” altında toplanmaktadır. Bu otomasyon projesinde; risk kriterleri sektör, bölge ve mükellef bazında tanımlanıp, ortalama standart değerden sapmalar dikkate alınarak her mükellefin risk puanları hesaplanır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ İNCELEME SEÇİMİNDE KRİTERLER NELER OLABİLİR? - Sektör Ortalamasının Altında Karlılık Oranı - Yüksek Genel Gider Veya KKEG - Düzeltme Beyanları - Sürekli Devir Kdv - Sürekli Zarar, - İlişkili Taraflarla Ticari İlişkiler - Stopaj Kdv Ve Muhtasarla Uyumsuzluklar - Yüksek Kasa Ve Ortaklar Cari Hesabı (Borçlu Cari, Açık Ödeme/Alış, alacaklı Cari Açık Satış Şüphesi ; Adat?) - İhbarlar - Çapraz İncelemeler, İstisna Uygulamaları - Banka Kredi Verileriyle ,Tapu Harcıyla Uyumsuzluklar, Tapu Kayıtlarındaki Yoğun Hareketler, Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ VERGİ İNCELEMESİ: Vergi incelemesi, mükelleflerinin haklarının ve yükümlülüklerinin ve sonuçlarının iyi bilinmesi gereken ciddi bir süreçtir. Gerek inceleme sırasında, gerekse sonrasında izlenecek yolda yapılacak hatalar, mükellefin yasal haklarını kaybetmesine ve ciddi maddi, manevi zararlara uğramasına yol açabilir. İNCELENECEK MÜKELLEFİN HAKLARI: 1)Kimlik İbrazı, Arama Kararı İbrazı: Mükellefin işyerindeki incelemelerde inceleme elemanının kimliğini isteme, (vuk 136) aramalı incelemelerde sulh yargıcının kararını görme hakkı vardır. 2)Konu Kapsam: İnceleme elemanından ,incelemenin konusu ve kapsamı hakkında bilgi alma hakkı (140/1) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ 3) İncelemeye Başlama Tutanağı : konu, kapsamın ,tarihin belirlendiği,4 örnek (bir vd,bir müklf,bir bşknlık (140/2)) 4) İnceleme Yeri : Prensip olarak mükellefin işyerinde (139/2) yapılır. İşyeri müsait olmaz veya imkansız olursa dairede yapılır. (işyeri faal. engellenmemesini isteme hakkı) (140/3) 5)Defter Belge İbraz Süresi Ve Ek Süre İsteme: Yasal süre 15 gündür. Ama zor durumlarda ek süre istenebilir. 6)Müşavir, Avukat, Temsilci Bulundurma Hakkı : Hesaplarla ilgili smm veya ymm ve avukat ve temsilci bulundurabilir. 7)Defter Ve Belgeleri İnceleme Sırasında Müfettişin Gözetiminde Kullanabilme Hakkı (140/9) 8) Bilgi Alma Hakkı Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ 9)İncelemenin Süresinde Bitirilmesini İsteme Hakkı: Tam incelemeler bir yıl, sınırlı incelemeler altı ayda bitirilir. Bitmezse idareden izinle altı ay uzar ama bu durum da mükellefe yazılı bildirilir. (140/6) 10) Tutanak: kendi açıklama ve yorumlarını yazdırma(141,bir örneğini alma) 11)İhtiyati Hacize İtiraz (7 Gün) 12)Raporun Mevzuata Uygunluğu: inceleme elemanı; kanun ,kararname, tüzük, yönetmelik ,genel tebliğ, sirküler ve aykırı rapor yazamaz. (140/5) Muktezalara ise; aykırı tenkitler raporda yazılır ama bunlar eğer gib tarafından verilen özelgeler veya bunlara paralel görüşler ise rapor okuma komisyonu ,muktezaya uygunluk kıstasını uygulayacaktır. (425 VUK Tebliği, 63 no sirk) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ 13) Rapor Değerlendirme Komisyonuyla Görüşme Hakkı: Mükellefin talebi halinde veya komisyon gerekli görür ise 14)Muhbirin Adını İsteme Hakkı: ihbar haksız çıkarsa (142) 15) Uzlaşma ,Dava Açma Hakları İNCELENEN MÜKELLEFİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ: 1)İncelemenin Yapılacağı Yer (257) İşyerinde çalışma yeri gösterme, resmi saatlerde çalışmanın sağlanması, işyerini gezdirip, istenilen yerleri gösterme 2)Defter Belge İbrazı Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ 3)İnceleme Süreciyle İlgili Sorumluluklar: - Her Türlü Bilgi Ve İzahatı Vermek (257), - 134 E Göre Fiili Envanter Yapılacak İse Gerekli Araç ,Gereç, personel Tahsisi - 148 E Göre İstenilen Bilgiler - 127/C Ye Göre Yoklamaya Yetkili Memurlar da Yasal Defter Belge Dışında Başka Deliller Görürse El Koyabilir. - Tutanak İmzasından İmtina Hallerinde Defterler Dairede Alıkonur(141/2) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ İNŞAAT ŞİRKETLERİNİN İNCELENMESİNDE ELEŞTİRİ KONUSU OLACAK HATALAR: - Hasılatla İlgili Hatalar - Maliyetle İlgili Hatalar - İstisna Uygulamalarıyla İlgili Hatalar - Özellikli İnşaat Modellerinde Hatalar - Kdv İle İlgili Hatalar - Dv İle İlgili Hatalar HASILAT TESPİTİYLE İLGİLİ HATALAR hasılat veya maliyetin doğru tespit edilemediği durumlarda inceleme elemanı resen takdir yetkisini kullanır : Geçmiş yargı kararlarında; - yıllara yaygın işlerde %20 si, - maliyetin %25 i, - satışın %20 si safi kar kabul edilmektedir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ MALİYET TESPİTİYLE İLGİLİ HATALAR - Alış –Verişin Bedeli Mutlaka Bankadan Ödenmeli, - Yoğun Alış Yapılan Satıcılar Nezdinde Gününde Çapraz İnceleme, maliye Kod Listesinden Sorgulama - Satıcının Altında İmalatçı Olması Güven Verir, - Alınan Malzemenin İmalatta Kullanılabilir Olması, - Satıcıya Bu Cins Ve Miktar Malın Girişi, - Nakliye İrsaliye Ve Faturası, - İç Denetime Direnç Gösteren Firmalarla İlişkiyi Durdurma, Maliyet Dağıtımının Önemi - Vergi Matrahının Tespiti Açısından ; Maliyetin Doğru Dağıtılmaması ; - İmal Edilen Bağımsız Birimlerin Bir Kısmının Stokta Kalması, - Düşük KDV Oranına Tabi Bölümlerin Maliyetine Fazla Pay Verilmesi, - İnşaatın Bir Kısmının Sabit Kıymet Olarak Aktifte Kalması, Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ MALİYET TESPİTİYLE İLGİLİ HATALAR - İlişkili Kişilere Satılan Birimlerin Maliyetinin Eksik Tespit Edilmesi Gibi Durumlarda Sıkıntı Yaratır. DOĞRUDAN GİDERLER: Arsa Maliyeti + İnşaat Malzemesi + İşçilik + Vergi, Resim Harç + Finansman DOLAYLI GİDERLER - Ortak Genel Giderler (Her bir İşe Yapılan Harcama Oranında) - Amortismanlar (Her bir İşte Kullanılan Gün Sayısına Göre) DOĞRUDAN GİDERLERİN DAĞITIMINDA; FİİLİ MALİYETE ULAŞMAYA ÇALIŞILMALIDIR. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ MAL ALIMI VE AKTİF ALIMI İLE İLGİLİ FİNANSMAN GİDERLERİ: - Emtia Alımında; aktife Girinceye Kadar ,Tahakkuk Eden Kur Farkı Ve Faizler Maliyete; Daha Sonrakiler Doğrudan gidere Atılır (Vuk Teb 238) - Danıştay Dava Daireleri 1988’’ İmalatla İlgili Finansman Gideri Doğduğu Dönemde Zarar Yazılır’’ - Maliye Görüşünde Israrlı , İnşaat İşi Tamamlanıncaya Kadar Maliyette Durması Uygun (çünkü İmalat Konusu, Binadır) - Sabit Kıymet Alımında; Kıymetin Alındığı Dönem Sonuna Kadar Tahakkuk Eden Faiz Ve Kur Farklarının Maliyete Atılması Zorunlu, daha Sonrakiler İhtiyaridir (VUK Teb 163) Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

BANKA KREDİSİ İLE KONUT ALIM-SATIMINDA TAPU HARCI Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması gerekmektedir. “Emlâk vergisi değeri” ifadesi; Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade etmektedir. Buna göre gayrimenkullerin devir ve iktisaplarında ödenecek olan tapu harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, gayrimenkulü devir alanın devredene ödeyeceği gerçek bedel üzerinden beyan edilmesi gerekir. Bu bedel en düşük olarak, devredilen gayrimenkulün emlak vergisi değeri olabilecek ancak; gerçek devir bedelinin emlak vergisi değerinden fazla olması halinde ise, tapu harcının bu gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanarak ödenmesi gerekecektir. Harcın ölçüsü ise, devir eden ve devir alan için ayrı ayrı olmak üzere devir bedeli üzerinden binde 20’dir. Buna göre, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplanması ve ödenmesi gerekmektedir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

BANKA KREDİSİ İLE KONUT ALIM-SATIMINDA TAPU HARCI Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki fark üzerinden hesaplanan harcın ikmalen veya re'sen tarh edilerek hem gayrimenkulü devreden hem de devir alandan ayrı ayrı tahsil edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, bu suretle tarh edilecek tapu harcı için, devreden ve devralan için ayrı ayrı harcın % 25’i oranında vergi ziyaı cezası kesilmesi de zorunludur. Öte yandan, bu şekilde eksik beyan edildiğinden bahisle tarh edilen tapu harcına, Vergi Usul Kanununun 112. maddesine göre, kendi vergi kanunlarında belirtilen ve tarhiyatın ilgili bulunduğu döneme ilişkin normal vade tarihinden itibaren, son yapılan tarhiyatın tahakkuk tarihine kadar geçen süreler için 6183 sayılı Kanuna göre tespit edilen gecikme zammı oranında gecikme faizi uygulanmaktadır. Gecikme faizinin de aynı süre içinde ödenmesi zorunludur. Gecikme faizinin hesaplanmasında ay kesirleri nazara alınmamakta olup, uzlaşılan vergilerde gecikme faizi; uzlaşılan vergi miktarına, tarhiyatın ilgili bulunduğu döneme ilişkin normal vade tarihinden itibaren uzlaşma tutanağının imzalandığı tarihe kadar geçen süre için uygulanmaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

BANKA KREDİSİ İLE KONUT ALIM-SATIMINDA TAPU HARCI Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik'de Konut Kredilerine İlişkin Olarak Yer Alan Düzenleme Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından 1.11.2006 tarih ve 26333 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik'de, bankalarca verilen kredilere ilişkin usul ve esaslar düzenlenmiştir. Söz konusu Yönetmeliğin "Konut, taşıt ve tüketici kredilerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 12/A maddesi ile konut kredilerine ilişkin bir sınırlama getirilerek, azami kredi tutarı, evin toplam ekspertiz değerinin %75'ini geçemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Bahsi geçen 12/A maddesinin ilgili bölümü de aynen aşağıdadır: "MADDE 12/A – (Ek:RG-31/12/2013-28868) (1) Tüketicilere, konut edinmeleri amacıyla kullandırılacak kredilerde ve taşıt kredileri hariç konut teminatlı kredilerde veya yapılacak finansal kiralama işlemlerinde, kredi tutarının teminat olarak alınan konutun değerine oranı yüzde yetmiş beşi aşamaz. Sınırlamaya konu krediler için teminat olarak alınan gayrimenkullerin değerlemesinin Kurul veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine yaptırılması ve sınırlamada bu değerlerin kullanılması zorunludur." Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

BANKA KREDİSİ İLE KONUT ALIM-SATIMINDA TAPU HARCI Konut Kredisi İle Gayrimenkul Alım-Satımında Tapu Harcı Uygulaması Öncelikle belirtmek gerekir ki, gayrimenkulün konut kredisi veya peşin ya da vadeli olarak satın alınmasının, tapu harcı yönünden herhangi bir farkı bulunmamaktadır. Gayrimenkulün konut kredisi ile satın alındığı durumlarda da, tapu harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, gayrimenkulü devir alanın devredene ödeyeceği gerçek bedel üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplanması ve ödenmesi gerekmektedir. Bu bedel en düşük olarak, devredilen gayrimenkulün emlak vergisi değeri olabilecek ancak; gerçek devir bedelinin emlak vergisi değerinden fazla olması halinde ise, tapu harcının bu gerçek devir bedeli üzerinden, devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplanması gerekecektir. Dolayısıyla, gayrimenkul banka kredisiyle de alınsa, tapu harcının gerçek devir bedeli üzerinden ödenmesi gerekir. Devir bedelinin bir kısmının banka kredisiyle bir kısmının ise nakit ya da banka havalesi ile ödenmesi halinde, bu şekilde ödenen tüm miktarların toplanması ve bu toplam üzerinden harç ödenmesi gerekir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

BANKA KREDİSİ İLE KONUT ALIM-SATIMINDA TAPU HARCI Konut Kredisi İle Gayrimenkul Alım-Satımında Maliye Bakanlığı'nın Uygulaması ve Mahkeme Kararları Maliye Bakanlığı, son yıllarda çok geniş çaplı bir tapu harcı incelemesi başlatmış olup, halen devam etmektedir. İncelemelerin konusu ise şudur: Ev alırken kredi kullananların çektikleri kredi miktarı bilgileri bankalardan alınıp, bu kişilerin evi tapuya tescil ederken beyan ettikleri değerle kıyaslanıyor. Eğer kredi miktarı daha yüksekse, evin gerçek değerinin altında beyan edildiği gerekçesiyle cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılıyor. Cezalı tarhiyatlara muhatap olanlar ise, olayı vergi mahkemelerine intikal ettirerek, yapılan tarhiyatların terkin edilmesini talep etmektedirler. Bugüne kadar bu konuda açılan davalar esas yönünden tamamen Maliye Bakanlığı lehine sonuçlanmakta, aleyhe sonuçlanan bir kaç dava ise usul yönünden bozulmaktadır. Yargı organları, konut kredisi ile gayrimenkul alım-satımında, banka kredisini bir kanuni ölçü olarak kabul etmektedir. Şu an 2010 yılından başlamak üzere banka kredisiyle ev alan, ancak evi değerinden düşük gösteren alıcılara ve satıcılara, ilk beyan edilen rakam ile tespit edilen gerçek satış bedeli (konut kredisi tutarı) arasındaki fark üzerinden geçmişe dönük cezalı tapu harcı tarhiyatları yapılmış ve yapılmaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

GÜNCEL VERGİ KONULARI Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

E-Defter , E-Fatura ve E-Arşiv Uygulamaları-1 2015 yılı başı itibariyle 20 bine ulaşan e-fatura ve e-defter kullanıcı sayısının, 454 sıra numaralı V.U.K.’nu Genel Tebliği ile birlikte 01 Ocak 2016 tarihi itibariyle 50 bin kişiye ulaşacağı tahmin edilmektedir.  1. Elektronik Defter ve Elektronik Fatura Kullanma Zorunluluğu Getirilen Mükellefler 14 Aralık 2012 tarihli Resmi Gazete‘ de yayımlanan 421 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile bazı mükellef gruplarına elektronik defter tutma ve elektronik fatura uygulamasına dahil olma zorunluluğu getirilmişti.  Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

E-Defter , E-Fatura ve E-Arşiv Uygulamaları-2 Bu Tebliğ ile 421 Sıra Numaralı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile zorunluluk getirilen mükelleflere ilave olarak aşağıda sayılan mükelleflere de elektronik defter tutma ve e-fatura uygulamasına geçme zorunluluğu getirilmiştir. a- 2014 veya müteakip hesap dönemleri brüt satış hasılatı 10 Milyon TL ve üzeri olan mükellefler. b- Özel Tüketim Vergisi Kanununa ekli I sayılı listedeki malların imali, ithali, teslimi vb. faaliyetleri nedeniyle Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK)’ndan lisans alan mükellefler. (Bayilik lisansı olanlar, münhasıran bu lisansa sahip olmaları nedeniyle bu bent kapsamında değerlendirilmeyecektir.) c- Özel Tüketim Vergisi Kanununa ekli III sayılı listedeki malları imal, inşa ve ithal eden mükellefler. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

E-Defter , E-Fatura ve E-Arşiv Uygulamaları-3 Buna ilaveten;  (a) bendindeki şartı, 2014 hesap döneminde sağlayan mükellefler 1 Ocak 2016 tarihinden itibaren, 2015 veya müteakip hesap dönemlerinde sağlayan mükellefler ise ilgili hesap dönemine ilişkin gelir/kurumlar vergisi beyannamesinin verileceği tarihi takip eden hesap döneminin başından itibaren; (b) ve (c) bentlerinde sayılanlardan 20 Haziran 2015 tarihinden önce lisans alan veya mükellefiyet tesis ettirenler 1 Ocak 2016 tarihinden itibaren, 20 Haziran 2015 tarihinden sonra lisans alan veya mükellefiyet tesis ettirenler ise, lisans aldıkları ya da mükellefiyet tesis ettirdikleri tarihi izleyen hesap döneminin başından itibaren elektronik fatura ve elektronik defter uygulamasına geçmek zorundadırlar. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İhracat İşlemlerinde e-Fatura e-Fatura uygulamasına kayıtlı olan mükelleflerden, Katma Değer Vergisi Kanununun Mal ve Hizmet İhracatı başlıklı 11 inci maddesi kapsamındaki mal ihracı ve yolcu beraberi eşya ihracı (Türkiye’de ikamet etmeyenlere KDV hesaplanarak yapılan satışlar) kapsamında fatura düzenleyecek olanlar, bahsi geçen faturalarını da 1 Ocak 2016 tarihinden itibaren e-fatura olarak düzenleyeceklerdir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

E- YOKLAMA-1 07.04.2015 gün ve 29319 sayılı  RG’de yayımlanarak yürürlüğe giren  6637 sayılı  yasanın  6. Maddesi ile “elektronik yoklama” vergi hukukumuza ihdas edilmiş bulunmaktadır.  Yasanın yürürlük tarihi yine 7.4.2015 tarihidir.  213 sayılı yasaya 132/A şeklinde yeni bir hüküm  ihdas edilmiştir. E-yoklama fişleri, yoklamaya yetkililer tarafından yoklama faaliyetinin amaç ve içeriğine göre belirlenmiş iş kuralları çerçevesinde, mobil cihazlar aracılığıyla elektronik ortamda oluşturulur. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

E –YOKLAMA-2 Bildiğimiz gibi, Gelir İdaresi kayıt dışı ekonomi ile mücadeleyi daha etkin kılmak amacıyla birçok proje yürütmektedir. Yürütülen bu projelerin önemli bir ayağı olan“Elektronik Yoklama Sistemini” oluşturmak yolu ile Gelir İdaresi şunları amaçlamaktadır; Her türlü veriyi analiz ederek raporlamayı, bu verileri yeni proje ve sistemlerle entegre etmeyi, mükelleflerin vergiye gönüllü uyumunu sağlayarak, vergi kayıp ve kaçağını en aza indirmeyi, mükellefin her türlü uyumsuzluk durumlarına hızlı ve etkili bir şekilde müdahaleyi, mükelleflerin vergiye gönüllü uyumunun sağlanmasında etkili bir işlevi olan mükellefe ait istenilen bilgilere her noktadan anlık olarak ulaşılabilmeyi, elektronik ön denetim talebinde bulunan kendi iç birimlerine doğrudan bilgi aktarımı sağlamayı, elektronik ön denetim ile personelin daha etkin ve verimli hizmet üretimini sağlamayı, GPS ile personelin hangi noktada olduğunu görerek veya güzergâhını belirleyerek, denetim ve koordinasyonda etkin olmayı, denetim kanıtı niteliğindeki görsel verilerin  (resim, video vs.) temini amaçlanmaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Yeni Nesil Ödeme Kaydedici Cihazlar Yazarkasa POS (yeni nesil ödeme kaydedici cihazlar) cihazı olarak bilinen hem yazarkasa hem POS cihazı olan ödeme kaydedici cihazları kullanma zorunluluğu yaygınlaşacak tır. - İşyerlerinde seyyar EFT-POS özelliği olan yeni nesil ödeme kaydedici cihazları kullanmayıp, sabit olarak basit veya bilgisayar bağlantılı ödeme kaydedici cihaz kullanan mükellefler, - Akaryakıt pompalarına bağlanan ödeme kaydedici cihaz kullanmak zorunda olan mükellefler, - İhtiyari olarak sinema giriş bileti veya yolcu taşıma bileti düzenleyen cihaz kullanan mükellefler, 01/01/2016 tarihinden itibaren yeni nesil ödeme kaydedici cihaz kullanmak zorundadırlar. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KDV İade Rehberleri Gelir İdaresi Başkanlığı, etkin ve verimli bir vergi sisteminin mükellef odaklı bir yaklaşım ve güçlü bir vergi idaresi ile sağlanabileceği gerçeğinden hareketle, mükelleflerin vergiye uyum maliyetini azaltmak ve vergiye gönüllü uyumu artırmak maksadıyla çalışmalar yapmaktadır. Bu kapsamda, KDV İade Süreçlerinin iyileştirilmesi ve hızlandırılmasını teminen, mükelleflerin iade taleplerinde takip etmeleri gereken yol  ve iade süreçlerine ilişkin olarak her bir iade hakkı doğuran işlem, iade türü (nakden/mahsuben) ve tutarına göre değişen 152 adet Katma Değer Vergisi İade Rehberi hazırlanmış olup, bu Rehberler Gelir İdaresi Başkanlığının Rehberler bölümünde yayınlamıştır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KDV İADESİ KONTROL RAPORUNUN (ÖZET RAPOR) İNTERNET VERGİ DAİRESİ ÜZERİNDEN GÖRÜNTÜLENMESİ KDV İadesi Kontrol Raporlarının (Özet Rapor), İnternet Vergi Dairesi üzerinden mükellefler tarafından görüntülenmesi uygulamasına 27.10.2015 tarihi itibariyle başlanılmıştır. Bu nedenle 01.07.2015 tarihinden sonra oluşan tüm KDV İadesi Kontrol Raporları vergi daireleri tarafından elektronik ortamda gönderilmesi durumunda, İnternet Vergi Dairesi / Diğer Dilekçe ve Talepler / KDV İade Kontrol Raporu Görüntüleme (Yeni) / KDV İade Kontrol Raporu (Özet) Görüntüleme menüsünden mükelleflerce görüntülenebilecektir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Tapu İşlemlerinde Gerçek Alım Satım Bedellerinin Beyan Edilmesi Tapu harcı 2015 yılı oranı binde 20 ‘dir. Yani gayrimenkulün tapu dairesindeki tapu devir işlemleri için taşınmazın asıl satış bedeli üzerinden binde 20 oranında tapu harcı ödenmesi gerekiyor. Tapu harcı ödemesi, hem satıcı olan mülk sahibi hem de alıcı ayrı ayrı olarak yapılıyor. Tapu işlemlerinde gayrimenkullerin gerçek alım-satım bedellerinin beyan edilmesi ve bu gerçek bedeller üzerinden tapu harcı ödenmesi, ayrıca beyanı gereken bir kazancın doğması halinde gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.  Doğru ve tam ödenmeyen tapu harçları alıcı ile satıcıdan ayrı ayrı cezalı olarak tahsil edilmektedir.  Harç Aslı + Vergi Ziyaı Cezası (%25) + Gecikme Faizi Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İndirimli Orana Tabi İşlemlerde İade Uygulaması-1 İade alacağının ait olduğu aylık dönemde mahsuben iadesinin talep edilmesi ihtiyaridir. Bu sebeple indirimli orana tabi işlemleri bulunan mükellefler hak kazandıkları iade miktarını cari yılın sonraki dönemlerinde mahsuba konu edebilecekleri gibi, bir sonraki yılda da Ocak-Kasım döneminde iade talep etmeleri şartıyla nakden veya mahsuben geri alabilirler. 2014 yılı İndirimli orana tabi iade alacağının son talep tarihi 2015/Kasım beyannamesinin verileceği 24.12.2015 tarihidir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

İndirimli Orana Tabi İşlemlerde İade Uygulaması-2 Ancak süresinde iade hakkını kullanmayan mükelleflerin, daha sonra düzeltme beyannameleri ile iade talebinde bulunmaları mümkün değildir. İzleyen yılın Ocak-Kasım dönemlerinde usulüne uygun olarak iade talebinde bulunan mükelleflerin de talep edilen iade tutarını artırmak amacıyla, sonraki yıllarda bu dönemlere ilişkin düzeltme beyannamesi vermek suretiyle iade talebinde bulunmaları söz konusu değildir. Ancak izleyen yıl içerisinde talep edilen iade tutarının, aynı yıl içerisinde düzeltme beyannamesi ile artırılması mümkün olup bu şekilde artırılan kısmın iadesi münhasıran vergi inceleme raporuna göre yerine getirilir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

VERGİ İNCELEMESİ Vergi idaresi, aşağıdaki nedenlerle mükelleflerin defter ve belgelerini inceleyebilir: • Bir konu genel olarak taranırken,  • Sektör incelemeleri sırasında,  • Karşıt incelemeler nedeniyle,  • Beyanname, ekleri ve dipnotlardaki tutarsızlıklar,  • Sahte ve muhteviyatı itibariyle yanıltıcı belge kullananlar listesine girmesi,  • Kasa hesabının şişkin olması,  • KKEG’lerin şişkin olması  • Yüksek ortaklar cari hesabının olması,  • Sürekli ve yüksek oranda devreden KDV,  • Sürekli yapılan hatalar ve düzeltme beyanları,  • İade talepleri,  • Sürekli zarar edilmesi,  • Karlılık oranının sektörel beklentiye uygun olmaması,  • Açıklamaların net, anlaşılır ve ikna edici olmaması,  • İhbar durumunda,  • Tesadüfen,  • Bankalar, borsa vb. kaynaklardan toplanan verilerin beyanlarınızla karşılaştırılması, Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Vergi İncelemelerinde Uyulacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik'te Değişiklik Yapılması Maliye Bakanlığı tarafından, 6 Kasım 2015 tarih ve 29524 sayılı Resmi Gazete’de Vergi İncelemelerinde Uyulacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik'te Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik yayımlanmıştır.  Yayımlanan Yönetmelik’te, çoğunlukla inceleme prosedürüne ilişkin  bazı değişiklikler yapılmış ve ilave hükümler getirilmiştir. Dokuz maddeden oluşan değişiklikler arasında, mükellefin özelge ibrazının nasıl dikkate alınacağı ve mükellefe yapılacak izahatlerin yanı sıra, büyük ölçekli mükelleflerin belirlenmesinde kullanılacak ölçütlerde yapılan güncellemelerde yer almaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Birinci Sınıf Tüccarların Gruplara Ayrılması ve İncelemelerin Yürütülmesi Birinci sınıf tüccarların gruplara ayrılması (YENİ) a) Birinci Grup: Bilançolarında yer alan rakamlardan net satışları ile aktif büyüklüğünün aritmetik ortalaması 50.000.000 TL’nin üzerinde olan (Eski: Yıllık iş hacmi 50.000.000 TL, aktif büyüklüğü 40.000.000 TL )şirketler veya öz sermaye büyüklüğü 15.000.000 TL’nin üzerinde olan şirketler ve bunlara ek olarak bu tutarlara bakılmaksızın bankalar, sigorta şirketleri, finansal kiralama şirketleri,faktoring ve finansman şirketleri, sermaye piyasası kurumları ile bireysel emeklilik veya sermaye piyasası faaliyetlerinde bulunmak veya 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanununda yer alan faaliyet konularından en az birini yürütmek üzere kurulan kuruluşlar ve finansal holding şirketleri. b) İkinci Grup: (a) bendinde belirtilenlerin dışında kalanlar. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Zarar Eden Mükellefler; Dikkat ! Vergi Denetim Kurulu bünyesindeki Risk Analiz Merkezince geliştirilen yeni program ile birlikte riskli mükellef ve illerin tespit edilebileceği açıklandı. Geliştirilen yazılımla her mükellefin, sektörün ve ilin risk puanlaması yapılabilecek. Son dönemdeki Vergi Usul Kanunu’ndaki  elektronik uygulamalara ait düzenlemelerle de ( e-defter, e-fatura, e-arşiv, e-tebligat ) vergi denetimindeki etkinliği artırmak ve kayıt Başta Gelir İdaresi Başkanlığı ve Sosyal Güvenlik Kurumu’na yapılan bildirimler olmak üzere, çeşitli kamu idarelerine mükellefler tarafından verilen bilgiler, Vergi Denetim Kurulu’nun Risk Analiz Merkezine aktarılarak mükelleflerin risk seviyesi kolayca tespit edilebilecek. Geliştirilen yazılımın 500’den fazla risk senaryosu test ederek tespitler yapabileceğini açıklayan Maliye Bakanı, yüksek riskli unsurlar olarak şunları sıraladı: ​Son 5 yıl içinde ikiden fazla zarar beyan etmek, 36 ay boyunca sürekli devreden KDV beyan etmek, Şirket ortakları ile yoğun ekonomik ilişki içerisinde bulunmak, Vergi cenneti olan ülkelerle yüksek alım-satımı olmak, Bu senaryolar tüm mükellefler için ayrı ayrı uygulanacağı gibi, her bir mükellef her bir senaryo itibarıyla risk puanı alırken, mükelleflerin kendi verileri benze ölçekli mükelleflerin verileri ve sektör verileri ile karşılaştırılarak genel risk puanı belirlenecek. Belirlenen bu risk puanlarına göre incelemede öncelikli mükellefler ayrıştırılacak.dışı ekonomi ile mücadele etmek amaçlanıyor. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Gerçek Kişilerin Gayrimenkul Satışları-1 Bir gerçek kişinin sahip olduğu gayrimenkulün satışı ile şirketlerin gayrimenkul satışı farklı vergilendirmeye tabidir. Şahıslar için, Maliye’nin yaygın anlayışı uyarınca; aynı yıl içinde iki veya daha fazla gayrimenkul satışı yapılması durumunda, şahsın ticari kazanç elde ettiği kabul edilerek, ağır yaptırımlar uygulanabilmektedir. Maliye, yaptığı açıklamalarda Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsurun “faaliyetteki devamlılık olduğunu” belirtmektedir. Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.  Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Gerçek Kişilerin Gayrimenkul Satışları-2 Eğer satış iki adetten az ise veya kazanç amacı güdülmüyor ise, şahısların sahip olduğu gayrimenkullerin, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak vergilenecektir.  Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç vergilendirilmeyecektir.  Ayrıca şahıslarca miras, bağış gibi herhangi bir bedel ödemeksizin gayrimenkul sahibi olunmuş ise, bu tür gayrimenkullerin satışında da hiçbir suretle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmayacaktır. Bu durumda, ister 5 yıl elde tutulsun istenirse bedelsiz iktisap tarihinden hemen sonra satılsın elde edilen kazanç vergi dışında kalacaktır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Geçmişe Yönelik Mükellefiyet Tesisi Geçmişe yönelik mükellefiyet tesis edilenlere elektronik beyanname ve bildirimleri vermemeleri nedeniyle kesilen özel usulsüzlük cezaları için 449 Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği Yayınlanmıştır. Bundan sonra geçmişe yönelik mükellefiyet tesis edilenlere elektronik ortamda beyanname ve bildirimlerin verilmemesi nedeniyle, söz konusu beyanname ve bildirim verilmeyen dönemlere ilişkin olarak Kanunun mükerrer 355 inci maddesi uyarınca özel usulsüzlük cezası veya 352 nci maddesi uyarınca usulsüzlük cezası kesilmeyecektir. Diğer taraftan, beyanname verilmemesi nedeniyle söz konusu mükellefler hakkında geçmişe yönelik olarak verginin tarh edilmesine, süresinde tahakkuk etmeyen vergiler için vergi ziyaı cezası kesilmesine ve işe başlamanın süresinde bildirilmemesi nedeniyle Kanunun 352/I-7 maddesi hükmü uyarınca usulsüzlük cezası kesilmesine yönelik işlemlerin yapılmasına devam edileceği tabiidir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Zamanaşımını Durdurma Amaçlı Takdire Sevkin Kanuna Aykırılığı-1 Zamanaşımı ile ilgili hükümler ise Vergi Usul Kanunu’nun 114 ve 374’üncü maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun’un 114’üncü maddesine göre, vergi alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından başlayarak beş yıl içinde tarh ve mükellefe tebliğ edilmeyen vergiler zamanaşımına uğramaktadır.  Ancak, bunun istisnası “vergi dairesi” tarafından “matrah tespiti” için takdir komisyonuna başvurulmasıdır. Böylece zamanaşımını durdurmakta, duran zamanaşımı takdir komisyonu kararının vergi dairesine gönderilmesini takip eden günden itibaren işlemeye devam etmektedir.  Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Zamanaşımını Durdurma Amaçlı Takdire Sevkin Kanuna Aykırılığı-2 Danıştay 4’üncü Dairesi 14.10.2014 tarihli, 2013/3222 Esas ve 2014/5621 Karar No’lu Kararı ile “zamanaşımını durdurmak amacıyla takdir komisyonuna sevk” hakkında önemli bir karar vermiştir.  Söz konusu Danıştay Kararı “hukukun üstünlüğü” ve “hukuki güvenliğin korunması” ilkelerinin uygulanmasına örnek teşkil etmektedir, çünkü; pratikte “zamanaşımını durdurmak amacıyla takdir komisyonuna sevk” kanun koyucunun iradesini aşmaktadır. Söz konusu takdire sevk işleminin amacı tamamen zamanaşımını durdurarak zaman kazanmak ve bu işlemi de takdir komisyonunun inceleme yetkisinin kullanmadan “vergi müfettişleri tarafından” yapılan hesaplamalara dayalı olarak yapılması değildir. Bu nedenle, benzer uygulama ile karşı karşıya kalmış olan mükelleflerin bu tür vergi tarhiyatları ve kesin cezaları uyuşmazlık konusu haline getirmek suretiyle haklarını savunma alternatifini değerlendirmelerinin kendileri lehine olacağı kanaatindeyiz.  Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Asgari Ücretin Net 1.300,00 TL Olması 1 Kasım 2015 tarihinde genel seçim yapıldı ve seçimden tek parti iktidarı çıktı. Bilindiği gibi asgari ücretin 1.300.-TL olacağı Başbakan tarafından açıklanmıştı. Asgari ücretin net 1.300.-TL olması halinde bunun devlete ve işverene ne kadar maliyet getireceğini ele alalım. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Asgari Ücretin Net 1.300,00 TL Olması Halinde İşverene Getirdiği Yükler Bugünkü Asgari ücret ile olması beklenen asgari ücret arasında işveren asgari ücretle çalışana doğrudan 300.-TL fazla ödeme yapacaktır. Ancak bu tutar çalışana ödenen tutardır. Bu tutara ilave olarak ise aylık kişi bazında 192.-TL vergi ve SGK yükü gelecektir. Aylık bazda çalışan kişi başı yük toplamda 492.-TL olmaktadır. Kıdem Tazminatında yaklaşık %40 oranında artış beklenmektedir. Asgari ücretin net 300.-TL artırılması halinde yıllık bazda yaklaşık 6 milyar dolar ile 10 milyar dolar arasında bir yük gelebilmektedir. Bu hesaplamalar yapılır iken işverenlerin asgari ücretin artışı nedeniyle gider yazabileceği tutarın ihmal edilmiştir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Nakit Sermaye Artımı Ve Vergi Avantajı-1 637 sayılı Kanun’un 8 inci maddesiyle, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 10. maddesinde değişiklik yapılarak, sermaye şirketlerinin nakit sermaye artırımları teşvik edilmektedir. Şirketlerin borç yerine öz kaynak kullanımı özendiren bu düzenlemeyle; sermaye şirketlerinin ödenmiş veya çıkarılmış sermaye tutarlarındaki nakdi sermaye artışları veya yeni kurulan sermaye şirketlerinde ödenmiş sermayenin nakit olarak karşılanan kısmı üzerinden TCMB tarafından açıklanan ticari kredilere uygulanan ağırlıklı yıllık ortalama faiz oranı dikkate alınarak, ilgili hesap döneminin sonuna kadar hesaplanan tutarın  %50’sinin ilgili hesap dönemine ait kurumlar vergisi matrahından indirilmesine olanak sağlanmaktadır. Düzenlemeden, finans, bankacılık ve sigortacılık sektörlerinde faaliyet gösteren kurumlar ile kamu iktisadi teşebbüsleri kapsam dışında bırakılmaktadır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Nakit Sermaye Artımı Ve Vergi Avantajı-2 Ayrıca düzenlemede, geçmiş yıllar karları, sermaye ve kar yedekleri gibi işletme özkaynakları içinde yer alan değerlerin sermayeye eklenmesi halinde işletmeye dışardan ilave nakdi bir kaynak girişi olmayacağı hususu dikkate alınarak, bilançoda yer alan öz sermaye kalemlerinin sermayeye eklenmesi nedeniyle kurumlar vergisi indiriminden yararlanılmasının önüne geçilmektedir. Benzer şekilde, ortaklarca veya ortaklarla ilişkili olan kişilerce kredi kullanılmak veya borç alınmak suretiyle gerçekleştirilen nakit sermaye artırılmalarına da indirim imkanı tanınmamaktadır. Belirtilen düzenlemeden faydalanan şirketler indirim hakkını sadece nakdi sermaye artışının yapıldığı yıl için değil her yıl için kullanabilecek; matrahın yetersiz olması nedeniyle indirilemeyen tutarlar sonraki dönemlere devredilebilecektir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Nakit Sermaye Artımı Ve Vergi Avantajı-3 Konuyu bir örnekle açıklamak gerekirse; A şirketinin 2015 Temmuz ayında 1.000.000 TL sermaye artırımı yaptığını kabul edelim. TCMB tarafından en son açıklanan ticari kredilere uygulanan ağırlıklı yıllık ortalama faiz oranını ise yüzde 16 olarak alalım. Bu veriler doğrultusunda hesaplamamız aşağıdaki şekilde olacaktır. Kurumlar Vergisi Matrahtan İndirilecek Tutar= Nakden Artırılan Sermaye Tutarı x TCMB Faiz Oranı x Süre (Ay) x İndirim oranı Öncelikle firmanın yararlanacağı yıllık indirim tutarını hesaplayalım; = 1.000.000 x 0,16 x %50 =  80.000 TL Söz konusu firmanın Temmuz ayında sermaye artırımı yaptığını dikkate aldığımızda yukarıda yer alan yıllık tutarın kıst dönem hesaplaması aşağıdaki şekilde olacaktır. (80.000/12 ay) x 6 ay = 40.000 TL. Bu tutarın kurumlar vergisi beyannamesinde net etkisi ise 40.000 x %20 = 8.000 TL olacaktır. Bu düzenleme 1 Temmuz 2015 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Rent A Car Firmalarının Araç Satışında KDV Ne Olacaktır ? KDV oranları, KDV Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesine ekli I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için % 18 olarak tespit edilmiştir. Söz konusu Bakanlar Kurulu Kararnamesine ekli I sayılı listenin 9 uncu sırasına göre, Türk Gümrük Tarife Cetvelinin 87.03 tarife pozisyonundaki binek otomobilleri ve esas itibariyle insan taşımak üzere imal edilmiş diğer motorlu taşıtlardan kullanılmış olanların teslimi %1 oranında KDV ye tabidir. Yine, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinde vergi indiriminin usul ve esasları belirlenmiş, 30 uncu maddesinin (b) bendinde ise faaliyetleri kısmen veya tamamen binek otomobillerinin kiralanması veya çeşitli şekillerde işletilmesi olanların bu amaçla kullandıkları hariç olmak üzere işletmelere ait binek otomobillerinin alış vesikalarında gösterilen katma değer vergisinin indirilemeyeceği hüküm altına alınmış bulunmaktadır. Ayrıca, 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesine ekli I sayılı listenin 9 uncu sırasında KDV Kanununun 30/b maddesine göre binek otomobillerinin alımında yüklenilen KDV yi indirim hakkı bulunan mükelleflerin, bu araçları tesliminde %18 oranında KDV uygulanacağı belirtilmiştir. Buna göre, faaliyet konusunun araç kiralamak, kiraya vermek, işletmek olan firmaların, KDV Kanununun 30/b maddesine göre binek otomobillerinin alımında yüklenmiş olduğu KDV yi indirim hakkı bulunduğundan söz konusu araç satışında % 18 KDV oranı uygulanması gerekmektedir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

KUR FARKLARI Yabancı paralı kıymetler için kayıtlı değerler ile elden çıkarıldığı günkü kuru arasındaki olumlu kur farkları cari dönemde 646-Kambiyo Kârı Hesabına alacak kaydedilir. Olumsuz kur farkları ise cari dönemdeki 656-Kambiyo Zararı Hesabına borç kaydedilir. 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 30.09.2015 EURO 2.8272 2.8075 2.9982 3.3941 DOLAR 2.3269 2.6134 2.6850 3.0251 Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Orta Vadeli Plan (2016-2018) Yüksek Planlama Kurulu 2016 – 2018 yıllarını kapsayan “Orta Vadeli Mali Planı (OVMP)” 11 Ekim 2015 tarih ve 29499 sayılı Resmi Gazete ile açıklandı. Hükümetlerin “Orta Vadeli Mali Planlar” hazırlayıp açıklaması, devletin mali yönetimindeki hedeflerini göstermektedir. OVMP’nin hazırlanıp açıklanması “Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu” gereğidir. Bu planlar ile devlet hem kendi kurumlarına hem de özel sektöre uygulayacağı mali politikalar hakkında genel bir çerçeve sunmaktadır. 11 Ekim 2014 tarihli Resmi Gazete ile 2015 – 2017 yıllarını kapsayan “Orta Vadeli Planı” açıklanmış ve Türkiye’nin 2015 – 2017 yılları arasındaki  3 yıllık büyüme oranı yüzde 5 civarında tespit edilmişti. Türkiye’nin gelecek 3 yıldaki büyüme oranı beklentisi %4,7’den %4,5’e, enflasyon oranı beklentisi ise %5,7’ye revize edilmiştir. Bu bakımdan, beklentilerde çok büyük değişiklikler olmamıştır. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

OVMP’deki Temel Gelir Politikaları Neler? - Adil ve etkin bir vergi sistemi oluşturulması hedefi için, vergi sisteminin özellikleri esas itibarıyla aşağıdaki gibi olmalıdır: ​İstihdam ve yatırımları teşvik edici,  Yurtiçi tasarruflar artırıcı, Bölgesel gelişmişlik farklarını azaltıcı, Ekonominin rekabet gücü geliştirici, Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Ovmp’deki Gelir Politikasına İlişkin Olarak İlke Ve Hedefler-1 - Vergi mevzuatının sade ve uyum sağlanabilir hale getirilmesine yönelik çalışmalar sürdürülecek,  - Vergilemede istikrar ve öngörülebilirlik esas alınacak, - Vergi düzenlemeleri mükellef güvenini ve haklarını artırma anlayışıyla toplumun ve ilgili tarafların katkıları alınarak gerçekleştirilecek, - AR-GE faaliyetlerini ve yüksek katma değerli ürünlerin geliştirilmesini destekleyen vergi politikalarının uygulanmasına devam edilecek, - Orta ve yüksek teknoloji ürünlerinin yurtiçindeki üretim kapasitesi ile ihracat içindeki payının artırılmasına yönelik çalışmalar sürdürülecek, - Tasarım kapasitesinin güçlendirilmesine yönelik desteklerin artırılması ve ilgili mevzuatın bu doğrultuda geliştirilmesine yönelik çalışmalar sürdürülecek, - Yurt içi tasarrufların artırılması ve bunların ekonomik sisteme dahil edilmesini özendirici vergisel düzenleme çalışmalarına devam edilecek, - Enerji tüketiminde tasarruf sağlanmasına yönelik çevreye duyarlı vergi politikalarının uygulanmasına devam edilecek, - Yatırım ortamının iyileştirilmesi kapsamında işlem maliyetlerinin azaltılmasına yönelik harç uygulamaları gözden geçirilmekte olup yatırımcılar üzerindeki mali yüklerin hafifletilmesine yönelik çalışmalara devam edilecek, - Kamu gelirlerinin kalitesinin artırılması kapsamında istisna, muafiyet ve indirimler nedeniyle oluşan vergi harcamalarının mali etkilerinin analiz edilmesi, sonuca göre gerekli düzenlemelerin yapılması ve vergi harcamaları konusunda kamuoyunun sürekli olarak bilgilendirilmesi çalışmaları sürdürülecek, Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Ovmp’deki Gelir Politikasına İlişkin Olarak İlke Ve Hedefler-2 - Kayıt dışılıkla mücadeleye kararlılıkla devam edilmek üzere; Denetim daha etkin hale getirilecek, Vergi İdaresi’nin uygulama kapasitesi ve bilişim altyapısı geliştirilecek, ​Kaçakçılıkla mücadelede kurumlar arası işbirliği veri paylaşımı yoluyla artırılacak ve toplumsal farkındalık yaygınlaştırılacak, - İstihdamının artırılması, işletmelerin ilave istihdam oluşturması ve kayıt dışı istihdamın engellenmesi için gerekli vergisel düzenlemeler yapılmaya devam edilecek, - İmalat sanayinin rekabet gücünün artırılması ve dünya ticaretinden daha fazla pay alabilmesi için istihdam, enerji ve hammadde girdi maliyetlerini azaltacak, hammadde güvenliğini sağlayacak, istihdam kalitesini yükseltecek vergi politikaları geliştirilecek, - KOBİ’lerin optimal işletme büyüklüğüne ulaştırılması, finansmana erişimlerinin kolaylaştırılması ve ucuzlatılması ile AR-GE kapasitelerinin artırılmasına yönelik çalışmalar sürdürülecek, - İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Programı kapsamında, vergisel düzenlemelerle rekabet gücü artırılarak finansal işlemlerin ülkemizde yapılmasının sağlanmasına, finansal kurum ve yatırımcılar için belirsizliği giderici ve uygulamada uzmanlaşmayı sağlayıcı tedbirler alınmasına yönelik çalışmalar sürdürülecek, - Yerel yönetim öz gelirlerinin artırılmasını ve bu gelirlerin genel vergi sistemi ile uyumunu sağlayacak mevzuat düzenlemelerinin yapılması çalışmalarına devam edilecek, - Tarımda katma değeri yüksek, sanayi girdisi olarak kullanılan ürünlerin üretiminin artırılması teşvik edilecek, tarımda ölçek ekonomisi ve tarımsal üretimin desteklenmesine yönelik vergi politikaları geliştirilecek, - Üretim faktörlerinin etkin dağılımının sağlanmasında vergi politikası etkili şekilde kullanılacak, - Avrupa Birliği'ne katılım sürecinde müktesebata uyum çalışmalarına devam edilecektir. Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

OVMP’de “Gelir” Hedefleri 2016 – 2018 döneminde “Merkezi Yönetim Bütçe Gelirleri” hedefleri aşağıdaki gibidir:  (Milyar TL) 2015 2016 2017 2018 Merkezi Yönetim Bütçe Gelirleri (Net) 452 525 571 619 Merkezi Yönetim Bütçesi Vergi Gelirleri (Net) 390 444 490 541 Yukarıda yer alan tutarlar dikkate alındığında 2016 – 2018 döneminde vergi oranlarındaki artış yıllar itibarıyla sırasıyla büyüme oranlarının neredeyse yaklaşık 3 kat fazla artışları göstermektedir. Vergi Gelirlerinde Yıldan Yıla Artış  (%) 2016 2017 2018 Merkezi Yönetim Bütçe Gelirleri Artışı 16,2% 8,8% 8,4% Merkezi Yönetim Bütçesi Vergi Gelirleri Artışı 13,8% 10,4% Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir

Nevzat ÖZTÜRK Yeminli Mali Müşavir TEŞEKKÜRLER Nevzat ÖZTÜRK Yeminli Mali Müşavir nevzatozturkymm@hotmail.com ozturknevzat50@hotmail.com 0 532 780 99 21 0 352 221 19 21 Nevzat ÖZTÜRK - Yeminli Mali Müşavir