PUANLAMA YÖNTEMİ Prof. Dr. Hülya DEMİR

Herhangi bir taşınmazın değerini kesin olarak belirlemek olanaklı değildir. Bir taşınmazın değeri, genelde konum itibari ile o taşınmazın sahip olduğu özellikler ile doğrudan ilişkilidir. Değişik kriterlerin dikkate alınması ile parsele ait yaklaşık değer belirlenebilir.

Değer dağılımında esas alınacak birim rayiç bedel olabileceği gibi, bir puanlama ile elde edilecek bir veya birden fazla değişkenle ilgili değerler de olabilir. Bu amaçla dikkate alınacak değer ölçütleri formüle edilerek tavan ve taban puanları tespit edilir ve her bir taşınmaz değerini yansıtan bir değer katsayısı hesaplanır. Bu değer katsayıları, taşınmazları değer bakımından birbirlerine göre durumlarını gösterir ve esas alınarak gerektiğinde kolayca piyasa değerine dönüştürülür. Böyle bir değerleme yöntemi “nominal” değerlendirme olarak adlandırılmaktadır

Bir taşınmazın değerini etkileyebilecek ölçütler ve bunların formüle edilmesinde; En iyi koşullardaki birim metrekare değerinin maksimum 100 olduğu kabul edilir. Buna bağlı olarak her bir faktör %100 üzerinden iyilik derecesine göre puanlandırılır.

Taşınmaz değerine etki eden faktörlerin sayısı kesin olarak sınırlandırılamaz. Bu nedenle her bir taşınmaz değerine etki eden faktörlerin, her birisinin etki derecesine bağlı olarak, nominal anlamda sayısal bir değişken ile ifade edilmesi olanaklı olabilir.

Her bir taşınmazın bir veya birden fazla değişkenle ilgili değeri aşağıdaki eşitlik ile belirlenebilir. Bu eşitlik her bir taşınmazın toplam nominal (saymaca) değerini yansıtır. V : Toplam nominal değer f : Faktör değeri (Puan) w : Faktör ağırlığı k : Toplam faktör sayısı

Değişken “f” taşınmaz değerine etki eden faktörleri temsil etmektedir. “f” değeri belirlenen faktörün taşınmaz üzerindeki etkisidir. “f” puan değeri 1–10 ya da 1–100 arasında bir değer olabilir. Her bir faktör taşınmaz değerini farklı ağırlıkta “w” etkilemektedir.

Şekil ve Büyüklük İmar planı ya da yönetmeliklerde belirlenen yapılanma koşulları yerine getirildikten sonra parsele konumlandırılan yapılar genelde parsel şekli ile aynı biçimde olur. Yapı ve kullanım alanının istenen biçim ve büyüklükte olabilmesi de parsel şeklinin düzgünlüğüne bağlıdır. Yapının yerleştirileceği parsel büyüdükçe, şekilden kaynaklanan olumsuzluklar giderilebilir, ancak parsel küçük ise, imar verilerine uygun çekmeler sonucunda kalan yapı alanı verimli yapı alanı için yetersiz kalabilir.

Parsel için en uygun olan geometri, boyu eninin 1,5 katını aşmayan dörtgen şekillerdir. Sınır noktaları arasındaki açı 90 dereceye ne kadar yakınsa şekli o denli düzgün olur. Kısa mesafeli cephelerin etkisini gidermek için, kırıklar arasında genelleştirme yapılır. fş= Parsel şekil puanı Sn=Parsel sınır nokta sayısı fş= (1/Sn)*400

Taşınmaz türüne göre değeri farklı büyüklükte etkileyebilir. Eğim Taşınmaz türüne göre değeri farklı büyüklükte etkileyebilir. Eğimin büyük olması, fazla kazı yapılması, istinat duvarı maliyeti vb. yönünden yapı maliyeti oldukça yükseltir. Öte yandan bodrum katlar hariç E ile kazanılan imar hakkarında ise eğim bir kazançtır. fe= Eğim puanı etaşınmaz= Değerleme yapılacak taşınmazın eğimi fe= 100*(1- etaşınmaz) ya da fe= 100 * (etaşınmaz/emaxbölge)

Taşınmazın sahip olduğu kullanım alanıdır. Kullanılabilir Alan Taşınmazın sahip olduğu kullanım alanıdır. Kullanım alanı, taşınmazın fiziksel ya da yasal hiçbir kısıtlılıkla karşılaşılmadan yararlanılan alanıdır. fk= Kullanılabilir alan puanı Ak= Kullanılabilir alan Ap= Parsel alanı fk= 100 * (Ak/Ap)

Gürültü Bu etmenin puanlanmasında gürültü merkezlerini gösteren bir gürültü haritasının hazırlanması gereklidir. Bu merkezlerle taşınmazlar arasındaki uzaklık hesaplanır ve her taşınmazın gürültü puanı 0-100 arasında bir puanla belirlenir.

Pis koku Bu etmenin puanlanmasında pis koku merkezlerini gösteren bir pis koku haritasının hazırlanması gereklidir. Bu merkezlerle taşınmazlar arasındaki uzaklık hesaplanır ve her taşınmazın pis koku puanı 0-100 arasında bir puanla belirlenir.

Suç merkezlerine uzaklık Bu etmenin puanlanmasında suç merkezlerini gösteren bir suç merkezi haritasının hazırlanması gereklidir. Bu merkezlerle taşınmazlar arasındaki uzaklık hesaplanır ve her taşınmazın suç merkezlerine uzaklık puanı 0-100 arasında bir puanla belirlenir.

Eğitim, sağlık, Kültür, Alışveriş Merkezleri ve Genel Kamusal Hizmet Tesislerine Uzaklık Taşınmaz merkezlerinden bu tesis ve alanlara olan uzaklık arttıkça değerde düşme görülür. Her bir tesisin değer üzerine etkisi aynı değildir. Eğitim ve sağlık merkezleri diğerlerine oranla işlevsel yönü olan yerlerdir ve değer üzerine etkileri daha fazladır. Bu etmen, her bir parsel ile ilgili merkezler arasındaki en kısa yollar dikkate alınarak hesaplanan uzaklıklar dikkate alınarak puanlandırılır.

İmar planı verileri ve yapılanma koşullarıdır. fy= Yapılanma puanı K= Kat adedi X= yörede izin verilen en çok kat adedi eTAKS= Taban alanı katsayısı puanı fy= 100 * (K/X) fTAKS=100 * (etaşınmaz, TAKS/emaxbölge, TAKS)

Altyapı Tesislerinden Yararlanma Olanağı Taşınmaz, diğer taşınmazlar için olanaklı olmayan bazı kamu hizmetlerinden ya da altyapı olanaklarından yararlanabilir. Puanlama var olan tesisler için 100, yoksa 0 değeri verilerek yapılır. fa= Altyapı kamusal hizmet puanı n= Bölgede var olan maksimum kamusal tesis ya da altyapı tesis sayısı fa= Σ ftaşınmaz / n

Manzara Halihazır haritalar yardımıyla yapılan yükseklik analizi ile taşınmazın görüş alanı, parselin etrafını görebildiği daire dilimleri biçiminde belirlenir. Görüşe olanak veren bu daire parçalarının alanları ayrı ayrı bulunduktan sonra, bu alanların toplamı daire alanına bölünür. Dairenin yüzde kaçlık kısmının, çevresini taradığı hesaplanarak etmene ilişkin puan bulunur.

fm= Manzara puanı i= Bir taşınmazın olanak verdiği ardışık bakı kesimleri numaraları Ai= Alan Ad= Daire alanı fm= ((A1+A2+…+An)/Ad)*100

Tüm bu işlemler sonunda taşınmaz toplam nominal değeri (taşınmaz birim puanı) aşağıdaki biçimde hesaplanır: V : Toplam nominal değer f : Faktör değeri (Puan) w : Faktör ağırlığı k : Toplam faktör sayısı

Taşınmaz değerlerine yönelik çalışmalardan birinde birim parsel değere etki eden faktörler ve ağırlıkları aşağıdaki biçimde belirlenmiştir:

Değerleme Faktörü Ağırlık % KAMU HİZMETLERİNİN MEVCUT OLUŞU 88 RUHSATLI KAT ADEDİ 82 MANZARA 85 CADDEYE ÇIKIŞ 79 ÍMAR ADASI ÍÇERÍSÍNDEKÍ KONUM 81 PARSEL KULLANIM ALANI ÇEVRE CEPHE 75 PARSEL ŞEKLİ 70 ŞEHİR MERKEZÍNE OLAN UZAKLIK 69 KULLANILABÍLÍR ALAN ŞEHRÍN ZARARLI BÖLGELERÍNE OLAN MESAFE EĞİTİM MERKEZLERÍNE OLAN UZAKLIK 64 KARAYOLUNA OLAN MESAFE 60 TOPRAĞIN CİNSÎ 59 ALIŞ-VERÍŞ MERKEZÍNE OLAN MESAFE 61 GÜRÜLTÜ 66 SAĞLIK SERVİSLERÍNE OLAN MESAFE YEŞİL ALANLARA OLAN MESAFE 58 TOPOĞRAFYA İBADET MERKEZÍNE OLAN MESAFE 44 MEVCUT KAYNAKLAR 56 ÇOCUK BAHÇESÍNE OLAN MESAFE 51 OTO PARK SAHASINA OLAN MESAFE DENİZ YOLUNA OLAN MESAFE 33 DEMİRYOLUNA OLAN MESAFE 37 İTFAİYE’YE OLAN MESAFE 38 KARAKOLA OLAN MESAFE 39