GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI VE VERGİLENDİRİLMESİ

A. Sermaye Piyasası Kanunu’na Göre Gayrimenkul Yatırım Fonları   Gayrimenkul Yatırım Fonları, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 54’üncü maddesi kapsamında III-52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği ile düzenlenmiştir. Gayrimenkul Yatırım Fonu, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. Fon, bilgilendirme dokümanlarında belirtilmek kaydıyla, belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak ya da belirli bir sektörde faaliyet göstermek amacıyla kurulabileceği gibi amacında herhangi bir sınırlama olmaksızın da kurulabilir.

Fonların portföyünde yer alabilecek varlık ve işlemler aşağıdaki gibidir:   Gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar, Özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye'de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları, 7/8/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları, Vadeli mevduat ve katılma hesabı, Yatırım fonu katılma payları, Repo ve ters repo işlemleri, Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları, Varantlar ve sertifikalar, Takasbank para piyasası işlemleri, Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri, Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri, Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçları.   

Fon katılma payları sadece Nitelikli Yatırımcılara satılabilir. Katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içinde fon portföy değerinin en az 10.000.000 TL büyüklüğe ulaşması ve katılma payı sahiplerinden toplanan paraların III-52.3 sayılı Tebliğde belirtilen portföy sınırlamaları dahilinde yatırıma yönlendirilmesi zorunludur.

Fon portföyünde yer alan gayrimenkul yatırımlarının yönetiminde aşağıdaki portföy sınırlamalarına uyulur:   a) Fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Bu oranın hesaplanmasında; gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları, tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları, gayrimenkul sertifikaları ve diğer gayrimenkul yatırım fonlarının katılma payları da dikkate alınır. Şu kadar ki tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların paylarına, Fon toplam değerinin en fazla %20’si oranında yatırım yapılabilir. b) Tek başına fon toplam değerinin %20’sini aşan gayrimenkul yatırımlarının toplamı fon toplam değerinin %60’ını aşamaz. Yalnızca belirli bir gayrimenkule yatırım yapacak ya da belirli bir sektörde faaliyet gösterecek fonlar için bu sınırlama uygulanmaz. c) Üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı hakların değeri fon toplam değerinin %30’unu aşamaz.

Fonun malvarlığı kurucunun, portföy saklayıcısının ve portföy yöneticisinin malvarlığından ayrıdır. Fon malvarlığı; fon hesabına olması, içtüzük ve ihraç belgesinde hüküm bulunması şartıyla 23’üncü maddede belirtilen Kredi Sınırlaması hükümleri kapsamında kredi alınması ve koruma amaçlı türev araç işlemleri haricinde teminat gösterilemez ve rehnedilemez. Fon malvarlığı kurucunun ve portföy saklayıcısının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde dahi başka bir amaçla tasarruf edilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez. Kurucunun ve/veya portföy yöneticisinin üçüncü kişilere olan borçları ve yükümlülükleri ile fonun aynı üçüncü kişilerden olan alacakları birbirine karşı mahsup edilemez. Fonlar, III-52.3 sayılı Tebliğin 23’üncü maddesine istinaden son hesap dönemi itibarıyla hesaplanan fon toplam değerinin azami %50’si oranında kredi kullanabilirler. Fon ihraç belgesinde yer verilen esaslar çerçevesinde fon tarafından katılma payı sahiplerine kar dağıtabilir.

Fonlar, periyodik raporlarının ve finansal tablolarının hazırlanması ile bunların Kurula ve nitelikli yatırımcılara bildirimi II-14.2 sayılı Yatırım Fonlarının Finansal Raporlama Esaslarına İlişkin Tebliğ ile belirlenmiştir. Fonlar, II-14.2 sayılı Tebliğde yer verilen esaslara uygun olarak yıllık finansal tablo düzenlemekle yükümlüdürler. Şu kadar ki bir hesap dönemi içerisinde bir kereden fazla katılma payı fiyatı açıklayan gayrimenkul yatırım fonları ve girişim sermayesi yatırım fonları altı aylık ara dönem finansal tablo düzenlemekle de yükümlüdür. Konsolide finansal tablo hazırlama yükümlülüğü bulunan gayrimenkul yatırım fonları finansal tablo düzenleme dönemlerinde konsolide finansal tabloları ile birlikte konsolide olmayan/bireysel finansal tablolarını da hazırlamakla yükümlüdür. Fonların yıllık finansal tabloları, ilgili hesap veya varsa yatırım döneminin bitimini takip eden 60 gün içinde kamuya açıklanır. Fonların yıllık finansal tabloları bağımsız denetime tabidir. Bir hesap dönemi içinde bir kereden fazla katılma payı fiyatı açıklayan gayrimenkul yatırım fonlarının altı aylık ara dönem finansal tabloları ayrıca incelemeye (sınırlı bağımsız denetim) tabidir.

B. Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Vergilendirilmesi    1. Yatırım Fonları Yönünden Değerlendirilmesi 1.1.Kurumlar Vergisi Yönünden Değerlendirilmesi   Gayrimenkul Yatırım Fonları 5520 Sayılı Kurumlar Kanununun 2’nci maddesine göre kurumlar vergisi mükellefi kabul edilmekte olup, aynı Kanunun 5/1-d maddesine istinaden Türkiye'de kurulu Gayrimenkul Yatırım Fonlarının kazançları Kurumlar Vergisinden istisna edilmiştir. Ancak Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 15/3’üncü maddesine istinaden dağıtılsın veya dağıtılmasın Gayrimenkul Yatırım Fonları veya Ortaklıklarının kazançları, kurum bünyesinde %15 oranında vergi kesintisi yapılacağı hükme bağlanmış olup, 2009/14594 sayılı BKK’nın 1’inci maddesinin 10’uncu fıkrasına istinaden 03.02.2009 tarihinden itibaren vergi kesintisi oranı %0 olarak belirlenmiştir.

1.2. Katma Değer Vergisi Yönünden Değerlendirilmesi   Gayrimenkul yatırım fonlarının faaliyetlerine yönelik KDV Kanununda bir istisna bulunmamaktadır. Dolayısıyla Gayrimenkul Yatırım Fonlarının faaliyet konusuna giren tüm ticari işlemleri KDV’ye tabi bulunmaktadır. 1.3. Damga Vergisi Yönünden Değerlendirilmesi 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (2) sayılı tablonun “IV-Ticari ve medeni işlerle ilgili kağıtlar” başlıklı bölümünün 16.sırasına göre; “… yatırım fonlarının kuruluşlarına, pay devirlerine, sermaye artırımlarına ve süre uzatımlarına ilişkin düzenlenen kağıtlar” damga vergisinden istisnadır. Ayrıca 21’inci sırasında “Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ve gayrimenkul yatırım fonlarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri” damga vergisinden istisna edilmiştir.

1.4. Harçlar Kanunu Yönünden Değerlendirilmesi   492 sayılı Harçlar Kanununun 123’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında, anonim, eshamlı komandit ve limited şirketlerin kuruluş, pay devri, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev'i değişiklikleri nedeniyle yapılacak işlemlerin bu Kanunda yazılı harçlardan müstesna olduğu hüküm altına alınmıştır. Anonim, eshamlı komandit ve limited şirket şeklinde kurulmayan gayrimenkul yatırım fonlarının kuruluş, pay devri, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev'i değişiklikleri işlemlerine ilişkin olarak 492 sayılı Kanunda herhangi bir istisna hükmü bulunmamaktadır. Gayrimenkul yatırım fonlarının Gayrimenkul alış ve satışlarındaki tapuya tescil işlemi “binde 20” oranında tapu harcına tabidir.

1.5. Emlak Vergisi Yönünden Değerlendirilmesi   Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ait olan gayrimenkuller emlak vergisine tabidir. 1.6. Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi Yönünden Değerlendirilmesi Gayrimenkul yatırım fonlarının iştigal konusu menkul kıymet ya da sermaye piyasası araçlarının alım/satımı olmadığından, dolayısıyla söz konusu fonların faaliyetleri 6802 sayılı Kanunun 28 inci maddesinin ikinci fıkrası kapsamında bulunmadığından, bu fonların BSMV mükellefiyeti bulunmamaktadır.

2. Katılma Belgesi Sahipleri Yönünden Değerlendirilmesi   2.1. GYF Katılma Belgelerinin Elden Çıkarılmasında (Alım-Satım Kazancı) Vergilendirme Yatırım fonlarının katılma belgelerinin fona iade edilmesinden veya diğer şekillerde elden çıkarılmasından elde edilen kazançlardır. 2.1.1. Gerçek Kişiler Açısından Vergilendirme - Tam Mükellef Gayrimenkul Yatırım Fonu katılma belgelerinin bankalar ve aracı kurumlar vasıtasıyla yapılacak alım satımından veya fona iade edilmesinden elde edilen kazançlar 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun Geçici 67’nci maddesinin 1. fıkrasına istinaden ve 2010/ 926 sayılı BKK gereğince 01.10.2010 tarihinden itibaren % 10 oranında tevkifat uygulanacaktır. Geçici 67’nci maddenin 7’nci fıkrasına göre, bu gelirler tevkifata tabi olduğundan gerçek kişiler tarafından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecek, diğer gelirler nedeniyle verilecek beyannameye bu gelirler dahil edilmeyecektir.

2.1.1. Gerçek Kişiler Açısından Vergilendirme - Dar Mükellef   Gelir Vergisi Kanununun Geçici 67’nci maddesinin 1. fıkrası uyarınca ve 2010/926 sayılı BKK’ya göre 01.10.2010 tarihinden itibaren gayrimenkul yatırım fonu katılma belgelerinden elde edilen gelirler üzerinden dar mükellef gerçek kişiler için %10 oranında tevkifat yapılacaktır. Geçici 67’nci maddenin 7’nci fıkrasına göre, bu gelirler tevkifata tabi olduğundan dar mükellef gerçek kişiler tarafından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir. Gerçek Kişilerin Ticari Faaliyet Kapsamında Elde Ettiği Kazançlar Gerçek kişilerin (tam ve dar mükellefler) ticari faaliyet kapsamında elde ettikleri Geçici 67’nci madde kapsamında tevkifata tabi tutulan gelirleri ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmektedir. Dolayısıyla bu kazançlar ticari kazançlarla ilgili olarak verilen beyannameye dahil edilecek olup, Geçici 67’nci madde hükmü çerçevesinde tevkif edilen vergiler beyan edilen gelir üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilebilir.

2.1.2. Kurumlar Açısından Vergilendirme   Tam Mükellef Kurumlar Vergisi mükellefi olan tam mükellef kurumların Gayrimenkul Yatırım Fonu alım-satım kazancı ticarî faaliyet kapsamında elde edilen gelir olarak kurum kazancına dahil edilecektir. Geçici 67’nci madde hükümleri çerçevesinde tevkif edilen (Geç.67/1 md. %10) vergiler beyan edilen gelir üzerinden hesaplanan kurumlar vergisinden mahsup edilebilecektir. Dar Mükellef Dar mükellef kurumlar için fonun elden çıkarılmasından elde edilen kazanç üzerinden %10 tevkifat yapılacaktır. Söz konusu stopaj nihai vergi niteliğinde olup, Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67’nci maddesinin 7’nci fıkrası hükmü uyarınca bu kazançlar için beyanname verilmeyecektir. Geçici 67’nci madde kapsamında tevkifata tabi tutulan gelirlerin ticari faaliyet kapsamında elde edilmesi durumunda bu gelirler ticari kazançlarla ilgili olarak verilen beyannameye dahil edilecek olup, beyan edilen gelir üzerinden hesaplanan gelir vergisinden Geçici 67’nci maddeye istinaden tevkif edilen vergiler mahsup edilecektir.

2.2.1. Gerçek Kişiler Açısından Vergilendirme:   Tam Mükellef Tam mükellef gerçek kişilerin bu kapsamda elde edeceği kar payları üzerinden % 10 oranında stopaj uygulanacaktır. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun Menkul Sermaye İratlarında İstisnalara ilişkin 22’nci maddesinin 3’üncü fıkrasına istinaden tam mükellef kurumlardan elde edilen kâr paylarının yarısı gelir vergisinden istisna edilmiştir. Yine aynı Kanununun 86’ncı maddesinin 1’nci fıkrasının c bendine istinaden vergiye tâbi gelir toplamının 103’üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2017 yılı için 30.000 TL) aşmaması koşuluyla (istisna tutar hariç), Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan menkul sermaye iratları beyannameye dahil edilmeyecek olup; bu tutarın üzerinde elde edilen menkul sermaye iratları beyan edilecektir.

2.2.1. Gerçek Kişiler Açısından Vergilendirme:   Dar Mükellef Dar mükellef gerçek kişilerin bu kapsamda elde edeceği kar payları üzerinden % 10 oranında stopaj uygulanacaktır. Gelir Vergisi Kanununun 86’ıncı maddesinin 2’nci fıkrası gereğince, dar mükellef gerçek kişiler tarafından elde edilen ve tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan menkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecek olup, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde de bu gelirler beyan edilmeyecektir.

16.10.2017 2.2.2. Kurumlar Açısından Vergilendirme:   5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-a maddesine göre, Türkiye’de Kurumlar Vergisi mükellefi olan kurumların Gayrimenkul Yatırım Fonlarından elde ettikleri kâr payları iştirak kazancı istisnası kapsamında olmayıp, elde edilen kâr payları kurum kazancı olarak kurumlar vergisi beyannamesinde beyan edilecektir. Tam ve dar mükellef kurumların bu kazançları üzerinden elde edilen kar payları %10 oranında stopaja tabi tutulmaktadır. Dar mükellef kurumlar açısından stopaj nihai vergileme olup yıllık beyanname verilmez. 16.10.2017

Büyükdere Caddesi No:23 Kat:7 34381 Şişli / İSTANBUL / TÜRKİYE Tel: AS / NEXIA TÜRKİYE Adres: Büyükdere Caddesi No:23 Kat:7 34381 Şişli / İSTANBUL / TÜRKİYE Tel: 0212 225 68 78 Web: www.nexiaturkey.com.tr AS NEXIA TÜRKİYE