ŞEHİRCİLİK ve İMAR

Planlama İçeriği ne olursa olsun, önceden belirlenmiş bir hedefe, yine önceden belirlenmiş sürede ulaşmak için izlenecek yön ve yöntemleri eylemidir. Yani planlama; gelecek için, geleceğe yönelik bir tahmin işlemidir.

Kentsel Planlama Sosyal ve ekonomik ihtiyaçlar göz önünde bulundurularak, birey ile çevresi arasında düzenli ilişkiler kurmasını sağlamak amacıyla, kentte yer alacak konut, çalışma, dinlenme ve bunun gibi fonksiyonların kent içindeki konumlarının belirlenerek kentlerin fiziksel gelişmesine yön verme olarak tanımlanabilir.

Kent Bölgeleri Tanımları ve Alan Kullanış Şartları Kullanım Bölgelemeleri Yükseklik Bölgelemeleri Yoğunluk Bölgelemeleri

A.)Kullanım Bölgelemesi Bir kentte imar palanı ve diğer imar kuralları yardımıyla oturma,sanayi,ticaret,dinlenme ve eğlenme, açık ve yeşil alan, kamu yapıları gibi çeşitli fonksiyon ve ihtiyaçlar için ayrı ayrı yerler gösterilmesi,bu amaçla kent toprağının eş fonksiyonlu bölgeciklere ayrılması olarak tanımlanır.

Başlıca kullanım bölgeleri: Oturma bölgeleri Ticaret bölgeleri Sanayi bölgeleri

B.)Yoğunluk Bölgelemesi Bir kentin çeşitli kesimlerini, olur verilebilecek en yüksek nüfus yoğunluğu sayısı açısından sınırlandırarak, her yoğunluk bölgeciği için, bu yoğunluk tavanının aşılmasını öngören kuralların konulması ve bunların uygulanmasıdır.

C.)Yükseklik Bölgelemesi Orta ve biraz yüksek yoğunluklu bölgelerde yapıların, özellikle caddeye bakan yükseklikleri sınırlanmakta ve belirli bir yükseklikte dondurulmaktadır. Yapı yükseklikleri çeşitli faktörler göz önünde bulundurularak düzenlenmektedir.

Bu faktörler: Işık ve hava durumuna göre cadde genişliği ve çevresindeki açık alanlar, Trafik kapasitesi açısından cadde genişliği, Binanın kübik(üç boyutlu küp) hacmi, çevre bağlantısı, Arsanın büyüklüğü ve yapının arsa, üzerinde kapladığı oran ve şekil, Yapıyı kullanacak kişi sayısı,

Parsellere Ait Tanımlar

Kadastro Parseli Kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunana mülkiyeti tescilli olan, kadastro idaresi tarafından planlama ebatları yazılarak tespit edilmiş en küçük arsa ve arazi parçasıdır.

Kadastro parseli imar parselinden daha büyük olduğundan, her kadastro parseli birden çok imar parseli içerebilir, fakat, yüz ölçümü ya da şekli elverişli olmadığından her kadastro parseli imar parseli durumuna sokulmayabilir.

İmar Parseli İmar kanununa, imar planı ve yönetmeliğine göre gerekli teknik ve kanuni işlemlerden sonra oluşmuş, üzerine bina(lar) yapılabilen, imar ve satma amacıyla kentin toprağının yasal olarak bölünebileceği en küçük birimdir.

Parsel Cephesi Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Köşe başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar parsel cephesidir. İki yolun eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir.

Parsel Derinliği Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların ortalamasıdır. Parsel derinliği, parselin arka yüzünün ön yüz doğrultusuna olan ortalama uzaklığıdır.

Ön Bahçe Parsel ön bahçe hattı ile inşaat cephe hattı arasında kalan parsel parçasıdır. Ön bahçe gerçekte yapının yola göre belli ölçüde geriye çekilmesinden doğmaktadır.

Arka Bahçe Işık ve hava sağlamak amacıyla parsel arka hattı ile bina arka cephe hattı arasında bırakılan parsel parçasıdır.

Yan Bahçe Yapı ile komşu parsel sınırı arasında kalan parsel parçasıdır.

Ön Yan ve Arka Bahçe Mesafeleri Binanın zemininde komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği mesafelerdir. İmar planları ile düzenlenirler

Yapı Düzenine Ait Tanımlar Taban Alanı(TA) Muadil Bina Alanı Taban Alanı Kat Sayısı(TAKS) İnşaat Alanı Muadil İnşaat Alanı İnşaat Alanı Kat Sayısı(KAKS) Yapı Yaklaşma Sınırı

İnşaat Nizamları

Ayrık Nizam Hiçbir yanından komşu parsellerdeki binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.

Blok Nizam İmar planı veya ilgili yönetmelikte cephe uzunluğu,değinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.

Bitişik Nizam Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.

İkili Blok Nizam Bir taraftan komşu parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan yapı nizamıdır.

Umumi Bina Resmi binalar, ibadet yerleri,özel eğitim,sağlık ve spor tesisleri,sinema tiyatro,otel,yurt,büro,garaj ve buna benzer mahsus binalardır.

İnşaatla İlgili Tanımlar Kat irtifakı Kat mülkiyeti Yapı Ruhsatı:İnşaatın yapımına başlama izin belgesidir. Yapı Kullanma İzin Belgesi:Yapı tamamlandıktan sonra belediye ve valiliklerce ana yapının bütün bağımsız bölümleri için verilen ve bağımsız bölümlerin amacına uygun kullanılabilir durumda ve projesine uygun inşaa edildiğini gösteren belgedir.

Şehir Planının İçeriği Arazi kullanma biçimlerinin yeri(oturma,ticaret,sanayi vb. işlevleri) Kültür ve eğlence yaşamı(parklar,oyun bahçeleri,spor tesisleri vb. işlevleri) Ulaşım(yollar,terminaller,oto parklar vb) Kamu hizmetlerine ayrılan yapılar(yönetim,sağlık,kültür tesisleri vb) Teknik altyapı Gecekondu önleme bölgeleri

Planlamanın Amacı Belediye ve mücavir alanlar ile bu alanların dışında kamu ve toplum yararını gerçekleştirecek hukuki çevrenin oluşturulmasıdır.

Planlama Süreci

Planın Hedeflerinin Belirlenmesi Planlamaya başlamadan önce öncelikle hedef planının ortaya konması gerekir.

Araştırma(Analiz) Planlama yapabilmek için ilk önce mevcut durumun tespit edilmesi gerekir.

Sentez(Değerlendirme) Analiz safhasında elde edilen bütün bilgiler değerlendirilerek kentin planlanmasına yönelik seçenekler ortaya çıkarılır.

Plan Yapma ve Karar Verme Plan,fiziksel yapı ve plan raporları açıklamalarıyla ortaya konur.

Geriye Dönüş(Feedback) Belirli sürelerle aksayan yönler, hesaplanamayan hususlar planda gözden geçirilir, gerekiyorsa revizyon(yenileme) veya değişiklik yapılır.

Şehir Planlarının Nitelikleri ve İlkeleri

Hukuk İlkesi Hukuk devleti ilkesi gereğince, imar planlarının ve bunların uygulanması amacıyla idarece yapılan düzenlemeler keyfi olmamalı,hukuk kurallarına uygun olmalıdır.

Genellik İlkesi Kentin gelecekteki gelişmesini ana çizgileriyle gösterir. Kentin genelini ilgilendirir. İmar planlarını yönlendiren ve şekillendiren yasa ve yönetmelik her yerleşme için uygulanmak zorundadır.

Açıklık İlkesi Kent planlarının açıklığı bir yandan planlama aşamasında halkın katkısını almakla, öte yandan onaylanmış bir kent planını halkın bilgisine sunmakla sağlanır.İdarece planlar askıya çıkarılmak zorundadır. Ayrıca vatandaşların talebi olduğu takdirde ilgili plan ve dokümanlar çoğaltılarak verilmek zorundadır.

Üst Düzeydeki Düzenlemeye Bağlılık İlkesi Planlar hiyerarşisine bağlı olması gerekir.

Kamu Yararı İlkesi Ülkedeki tüm insanların ortak çıkarları için yapılmalıdır. Belirli küçük grupların, bireylerin yayarına toplum yararını üstün tutması demektir.

Geniş Kapsamlılık İlkesi Planlar sadece fiziksel değil toplumsal ve ekonomik sorunları da kapsar.

Uzun Süreli Olma İlkesi Plan düşüncesi ileriye doğru bakmayı içerir. Kent planları da kentlerin geleceğini ilgilendiren uzun dönem içindeki gelişmesini denetim altına alan planlardır.

Zorunluluk İlkesi Kentte yaşayanlar,planı hazırlayanlar ve onaylayanlar dahil, herkes uymak zorundadır.

Nesnellik İlkesi Eşitlik ve adalet ilkelerine uygun olarak hazırlanması ve uygulanması demektir.

Esneklik İlkesi Kentler bağlı oldukları ülkelerin toplumsal ve ekonomik yapısındaki değişmelere paralel olarak değiştikçe onlar için hazırlanmış olan planları da yeni koşullara uydurulmasına olanak tanımak demektir.Esneklik planı tümüyle ortadan kaldırmayan, haklı gerekçelere dayanan, planın kendisini tamamlayıcı nitelikler taşımalıdır.

Bilimsellik İlkesi Planlar yapılırken bilimsel verilerin kullanılmasıdır.

3194 Sayılı İmar Kanuna Göre Planlama Kademeleri Üst Ölçek Planlar Alt Ölçek Planlar

Üst Ölçek Planlar Bölge Planları Çevre Düzeni Planı

Bölge Planları Sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri,faaliyetlerin ve altyapıların dağılımını belirlemek üzere gerek görüldüğü hallerde Kalkınma Bakanlığı tarafından yapılır veya yaptırılır.

Bölge Planları

Çevre Düzeni Planı Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm,ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır.

Çevre Düzeni Planı

Alt Ölçek İmar Planları Nazım İmar Planı Uygulama İmar Planı Diğer Yasalardaki Plan Kavramları

1.) Nazım İmar Planı Varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plan olarak tanımlanır.

Nazım İmar Planı

2.) Uygulama İmar Planı Tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanır.

Uygulama İmar Planı

Diğer Yasalardaki Plan Kavramları Islah İmar Planı(Belediyeler) Turizm Amaçlı Planlar Koruma Amaçlı İmar Planı Ulusal Park Geliştirme Alanları Revizyon İmar Planı Mevzii İmar Planı İlave İmar Planı

Islah İmar Planı Düzensiz ve sağlıksız biçimde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının, sınırları belli edilmek suretiyle, mevcut durumu da dikkate alınarak,dengeli,düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla yapılan imar planıdır.

Islah İmar Planı

Turizm Amaçlı İmar Planlar Turizm amaçlı uygulama imar planı, bölgelerinde nazım imar planlarında turizm kullanımına ayrılan alanlar ile sınırları nazım imar planına uygun olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca belirlenen turizme dönük kullanımların ağırlıklı olduğu alanlar için düzenlenen uygulama imar planlarıdır.

Turizm Amaçlı İmar Planı

Koruma Amaçlı İmar Planı Doğal sit alanlarında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Turizm alanlarında Kültür ve Turizm Bakanlığında; Arkeolojik sit alanı olarak belirlenmiş yerlerde mücavir alan sınırına göre ilgili belediye veya valilik tarafından yapılır.

Koruma Amaçlı İmar Planı

Ulusak Park Geliştirme Alanları Sınırları Orman ve Su İşleri Bakanlığı tarafından belirlenir.Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca koruma amaçlı imar planı olarak onaylanır.

Ulusal Park Geliştirme Planı

Revizyon İmar Planı Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen planlardır.

Revizyon İmar Planı

Mevzii İmar Planı Mevcut planın yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması ve yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, plan yapımına ait esaslara dair yönetmeliğin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan,yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dışında,planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan,raporuyla bir bütün olan imar planıdır.

Mevzii İmar Planı

İlave İmar Planı Yürürlükte bulunan planın ihtiyaca cevap vermediği durumlarda,mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik,bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanan plandır.

İlave İmar Planı

İmar Programları

İmar Programlarının Yararları Belediyelerin bir program içerisinde hareket etmelerini sağlar. Uygulaması gereken işler arasında zamanlama,maliyet,kaynak, teknik ve diğer imkanlar dikkate alınarak gerekli ilişkiler kurmaya, sorunlara ve dar boğazlara rasyonel çözüm yolları bulmaya sevk eder.

İmar Programı Düzenleme Esasları 5 yıllık imar programı, imar planlarının özüne ve hedefine uygun olmalıdır. 5 yıllık imar programları, varsa bir önceki programın devamı niteliğinde olmalı önceki programların bitiminden en az 6 ay önce hazırlanmalıdır. 5 yıllık imar programlarının belediye meclis kararlarında belirtilen hususları kapsaması gerekir ve yeni meclis kararı ile 5 yıllık imar programı arasında aykırılık ve tutarsızlık bulunmamalıdır.

5 yıllık imar programlarının düzenlenmesinde bulundurulması gereken hususlardan biride, programda yer alacak işlerin önceliklerinin mutlaka belediye meclisince saplanmasıdır. Belediyece, imar programları hazırlanırken, yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcilerinin görüşleri esas alınmak üzere meclis toplantısına katılır ve bu program içinde bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Belediyeler, onaylı imar programlarına gerekli hallerde ek program yapabilirler.

İmar Programlarında Yer Alan Ana Konular Kamulaştırma Uygulamaları Arsa Düzenlemesi Alt Yapı ve Üst Yapı Uygulamaları

İmar Planı Değişiklikleri

Kentsel Dönüşüm

Kentsel gelişmenin toplumsal, ekonomik ve mekansal olarak yeniden ele alındığı kentteki sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yıkıp yeniden yapma,canlandırma,sağlıklaştırma veya yeniden yapılandırma için proje üretilmesi ve uygulama yapılmasıdır. Özetle, kentsel dönüşüm bir kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi anlamına gelir.

Gecekondu dönüşüm/kentsel yenileme projelerinde “kent içinde kaçak yapılaşma alanları ile ekonomik ömrünü doldurmuş bulunan çöküntü alanlarının gerekli tüm kentsel ve sosyal donatı hizmetleri getirilerek olası tüm doğal afet riskleri de bertaraf edilecek şekilde yeniden fenni ve sıhhi standartlara haiz bir şekilde yapılandırılması” amaçlanmaktadır. Kentlerdeki çarpık yapılaşma ve yarattığı sorunların çağdaş şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına uygun olarak yeniden yapılandırılmasını sağlamak üzere kentsel dönüşüm projeleri gündeme gelmiştir.

Bu hususta yer alan düzenlemeler 5393 sayılı Belediye Kanunu 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu 5436 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 6303 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

Kentsel Dönüşümün Başlayacağı İller, Adana, Afyonkarahisar, Ağrı, AdanaAfyonkarahisar Amasya, Ankara,Aydın, AmasyaAnkara Balıkesir, Bilecik,Bitlis, Bolu, Bursa, BalıkesirBilecikBitlisBoluBursa Çanakkale, Denizli, Düzce, ÇanakkaleDüzce Edirne, Elazığ, Erzurum, EdirneElazığErzurum Gaziantep, Gaziantep Hakkari,Hatay, HakkariHatay İstanbul, İzmir, İstanbulİzmir Kahramanmaraş, Kırıkkale, Kırşehir, Kocaeli, KahramanmaraşKırıkkaleKırşehirKocaeli Malatya, Malatya Nevşehir, Nevşehir Samsun,Sinop, SamsunSinop Tekirdağ, Tunceli TekirdağTunceli Van