Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı MK m. 718 sadece arazi üzerindeki mülkiyete yöneliktir. Mülkiyet: Yatay olarak sınırları içindeki sahayı (Yatay), Mülkiyet toprak üzerindeki hava tabakası ve arz katmanları/ toprak tabakasını (Dikey), Mülkiyetin kapsama alına dahi olan şeyleri de (Madde) ihtiva eder.

Taşınmazın yatay kapsamı MK m. 719 Madde sadece kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazları dikkate almaktadır. Konu üç başlık altında incelenmelidir: Kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazlar Tapuya kayıtlı olan fakat Kadastrosu yapılmamış taşınmazlar Tapusuz taşınmazlar

Tapuda Kayıtlı Kadastrosu Yapılmış Taşınmalarda Sınır (3/1). Arazi, ayırdedici araçlarla sınırlı belirlenip ferdileştrilmiş yeryüzü parçasıdır. Soru: Sınır nasıl belirlenir. Plan ve arz üzerindeki sınır işaretleri ile belirlenir. Plan, yetki kişilerce ölçüm sonucu hazırlanan taşınmazın hukuki ve fiili durumlarını belirli bir ölçüye bağlı olarak gösteren geometrik haritalardır. Karine : aslolan plan sınırıdır. İstisna: Heyelan bölgesi.

Tapuda Kayıtlı Kadastrosu Yapılmış Taşınmalarda Sınır (3/2). Plandaki yanlışlıkların düzeltilmesi için davası açılabilir (TMK m. 1025) Düzeltme davası durumu bilen ve ya bilmesi gereken malike veya onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Kadastro tutanakları ile belirlenen sınırlara, tutanak kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra itiraz olunmaz… Plana gösterilen sınırlar hakkında iyiniyetli üçüncü kişiler korunur (TMK m.1023) Sadece taşınmazın yüzölçümüne ve sınırlarına dair bilgiler bu kapsamda korunur.

Sınırları belirleme yükümlülüğü (3/3) MK m. 720 Komşudan plan düzeltilmesi ve ya gerekirse arz üzerinde işaretler koymak suretiyle sınırlı belirlemesini talep edebilir. Dava açabilir ve BK m. 113’ün imkanlarından yararlanabilir. MK m. 720 MK m. 749 ile karıştırılmamalıdır. Sınırlılıklar üzerinde paylı mülkiyet söz konusudur (MK m. 721)

Tapuda kayıtlı kadastrosu yapılmış olmayan taşınmalarda sınır (2/1) MK’ da hüküm yoktur. Tapu Kanunun 30. maddesi göre … ‘Eskiden beri bilinen malum ve muayyen hududa itibar olunur.’ Yargıtay uygulaması, ihtilaflı olan sınırlar tapudaki kayıtlardan belirlenmediği hallerde özelikle değişebilir ve genişleyebilir sınırların tapu kayıtlarındaki tesis tarihi gözetilerek belirlenebilir sınırlardan hareket edilerek, sabi sınırlarla bağlantı kesilmeyecek şekilde tapuda yazılı yüzölçümüne göre belirlenmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Tapuda kayıtlı kadastrosu yapılmış olmayan taşınmalarda sınır (2/2) 3402 saylı kanuna göre kadastro yapılırken m. 20 uygulanır. Söz konusu kanunun 32. maddesine göre 20. madde kadastro dışında da uygulanır. Mahalline uygulanabilir plan ve haritaya öncelik verilir Plan ve haritaya dayanmayan ve sabit sınırlı olan taşınmazlar mahalline uygulanabilen kayıt ve belgelerdeki sınırlar kayıt sahibi tarafından kullanılıyorsa belgelerdeki sınır esas alınır. Plan ve haritaya dayanmayan ve sabit sınırlı olmayan taşınmazlar, kayıt ve belgelerdeki miktarlar esas alınarak sınır tespiti yapılır, ancak bunların kayıtları, fiziki yapıları ve konumları itibarı ile belli bir yeri kapsıyorsa tespit o sınırlar esas alınarak yapılır.

Tapusuz taşınmazlarda sınır: Sınır belirlenemiyorsa komşulara göre tespit edilebilir veya ilgili belge, tanık, bilirkişi beyanı gibi çeşitli delillerle mahkemece takdir edilir.

Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı MK m.718 göre, taşınmazların dikey kapsamı “malik için kullanmada faideli olma kriterine göre tespit olunur”. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Malikin arazisinin kendisi için faydalı olacak yeraltı ve hava sahası dışında, başkalarının faaliyetlerini engellemesi mümkün değildir Yararlı olma ölçüsü objektif olarak teknik imkanlara ve hukuki mevzuata göre belirlenir. Aktif yetki Koruyucu yetki

C-Taşınmaz Mülkiyetinin Maddi Kapsamı Dikey ve yatay kapsamdan bağımsızdır. Dikey ve yatay kapsamın içinde bulunan mallardan hangileri mülkiyetin kapsamına dahildir.? MK m. 718 , göre Arazi üzerindeki yapıların, dikilen şeylerin ve kaynakların, taşınmaz mülkiyetine dahildir “Taşınır inşaat, taşkın inşaat, üst hakkına konu binalar, mecralar, yeraltı suları, bu kuralın istisnalarıdır” Yapılar Dikilen şeyler bitkiler Kaynaklar.

Arazide inşa olunan şey: Yapılar. Arazinin mülkiyeti yapıları kapsar.(MK 718.2) Üst toprağa tabidir (Superficies solo cedit) Yapı Kavramı: Taşınır inşaat arzın bütünleyici parçası sayılmaz. Arz üzerinde devamlı kalmak üzere yapılan inşaat ise MK 684 de belirtilen koşullar aranmaksızın arzın mülkiyetine dahil olur.  Nelerin 718.2 kapsamında yapılar olduğunu m. Medeni Kanunun 728. maddesi esas alınarak belirlenebilir.

Haksız inşaat (Yapı) Haksız inşaat üç şekilde ortaya çıkar Yapıyı malikin başkasına ait malzemeyle kendi arazisinde yapmış olması Yapıyı malzeme sahibinin başkasının arazisinde yapmış olması Yapıyı malzeme ve arazi sahibi olmayan 3-cü kişinin yapmış olması 775 sayılı Gecekondu kanunu (m. 21) 6188 sayılı Bina Yapımını Teşvik ve İzinsiz Yapılan Binalar Hakkında KANUN (m. 18, 26) 2981sayılı Kanun (9 c.)

Arazi malikinin başkasının malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapması (3/1) i-İnşaatın kaldırılmasını talep edebilir Malzemenin iadesini talep edebilmesi için iki şartın varlığı aranır. Bunda malikin “iyi niyeti rol oynamaz”.  Malzeme malikinin “rızası” dışında malzeme kullanılmış olması Malzemenin sökülmesinin aşırı bir “zarar”a sebep olmaması. Eğer aşırı bir zarara sebep olacaksa inşaatın kaldırılıp malzemenin verilmesini talep edemez.

Arazi malikinin başkasının malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapması (3/2) ii-Tazminat isteyebilir: Tazminat talebinin “kapsamı, arsa malikinin iyi veya kötüniyetli olup olmamasına göre değişir”. -İyiniyetli ise Muhik (malzeme değerine eşit) -Kötüniyetli ise Tam tazminat.  Mesela: Arsa sahibi çaldığı inşaat malzemesi ile bir ev inşa etmiş ve malzeme sahibi tazminat davası açmış ise “ödenecek tazminat tam bir tazminattır”. Karşı tarafın bu yüzden uğrayacağı tüm maddi zararları kapsar.

Arazi malikinin başkasının malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapması (3/3) iii-Arsanın mülkiyetinin kendine devrini talep edebilir: Bu yetki sadece yeni yapılan binalar için ve özel mülkiyete konu olabilecek arsalar için kullanılır. Koşulları:  Malzeme malikinin iyiniyetli olması İnşaatın değerinin arsanın değerinden fazla olması. Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya talep reddedilmiş olmalıdır Malzeme sahibi tazminat talep etmemiş olmalıdır. Bu şartlar gerçekleşmişse, malzeme maliki tek taraflı irade beyanı ile arsa malikine karşı bu hakkını kullanır. Malzeme malikinin bu hakkı “yenilik doğuran hak niteliğindedir”. Haksız inşaat arsa maliki tarafından yapıldığı ve malzeme malikinin arsanın mülkiyetini talep ettiği hallerde “arsa karşılığı ödenecek tazminat muhik bir tazminat olmalıdır”. Eğer malik bunu kabul etmezse malzeme maliki mülkiyetin kendisine devri için dava açabilir. 

Malzeme sahibini başkasının arazisi üzerine inşaat yapması i-Arsa malikinin hakları:  Arsa maliki “İnşaatın kaldırılmasını talep edebilir”. Tazminat talep edebilir. Arazinin mülkiyetin malzeme sahibine geçmesine talep edebilir. ii. Malzeme sahibini hakları Tazminat talebi Not: Gecekondu kanununun kapsamına giren bir arsada yapılmışsa, GK 21’e göre uyuşmazlık çözülür.

Arsa sahibini yapının sökülüp kaldırılmasını talep hakkı Şartları:   -İnşaat kendi “rızası ile yapılmamış” olmasıdır. -İnşaatın kaldırılması “aşırı bir zarara sebep olmaması”. YİBK göre haricen satın alınan arsa üzerine yapılmışsa malikin rızası var kabul edilir. Soru: Yakın akrabalık ilişkisi varsa rızanın varlığı kabul edilebilir mi? Eğer arazi maliki, kötüniyetli malzeme malikine, malzemenin en az değerini tazmin ederse malikin kaldırma talebi kabul olunmalıdır. Arsa maliki “inşaatın yıkılmasını, inşaat kendi rızası ile yapılmış ve inşaatın yıkılması fahiş bir zarara neden olsa bile talep edebilir ancak bu halde malzeme malikine malzemeler karşılığı tazminat ödemesi gerekir”

Malzeme malikinin tazminat hakkı Malzeme maliki iyiniyetli ise yani başkasının arazisine inşaat yaptığını bilmiyorsa ve bilecek durumda değilse veya arsa malikinin rızası ile hareket ediyorsa veya hal ve şartlara göre bu rızanın olduğu varsayılabiliyorsa arsa malikinden “muhik bir tazminat” isteyebilir MK 723. Eğer arsa sahibi kötü niyetli ise yani inşaatı gördüğü halde ses çıkarmamışsa tazminat miktarı yükseltilmelidir.  Malzeme maliki kötüniyetli ise arsa malikinin ödeyeceği tazminat, malzemenin en az kıymetini geçmeyebilir MK 722. Tapulu bir taşınmaza inşaat yapanın kötüniyeti karine olarak kabul edilir.  Soru: malzeme sahibi yapının sökülmesini talep edebilir mi?

Arsanın mülkiyetini malzeme sahibini mülkiyetine geçirilmesini talep hakkı Her iki tarafta talepte bulunabilir: Malzeme maliki inşaatı yaparken “iyiniyetle hareket etmiş ve binanın kıymeti arsanın kıymetinden daha fazla ise” arsanın mülkiyetinin kendisine devrini arsa malikinden talep edebilir. Çifte yolsuz tapuya dayanarak taşınmaz mülkiyetinin iktisabı geçersizse de, eğer alıcı taşınmaz üzerinde inşaat yapmışsa, iyiniyetli sayılır. Tapulu bir araziyi kiracısından haricen alıp üzerine inşaat yapan kişi “arsanın mülkiyetinin kendisine devrini talep edemez”. Haricen aldığı arsa üzerine ev yapmış, fakat malik arsayı başkasına temlik etmiş ise “Yargıtaya göre malzeme sahibi arsanın mülkiyetini, ancak iktisap eden kötüniyetli ise talep edebilir”. 

Yapıyı bir III kişinin yapmış olması 1)Arazi malikinin hakları. Sökülüp kaldırılmasını ve zarar varsa değen zararın ödenmesini talep edebilir. 2)Malzeme malikinin haklar. Malzeme maliki, arsa malikinden malzemenin kendisine iadesini talep edebilir. Malzeme malikinin iyiniyetli ve binanın değerinin arsanın değerinden fazla olması halinde arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir. Arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir 3)Yapıyı yapanın hakları: İnşaatı yapan üçüncü şahısta sebepsiz zenginleşme ve vekaletsiz işgörme hükümlerine göre arsa malikinden tazminat isteyebilir.

Üst toprağa tabidir kuralın istisnası: i)Ust hakkı ii)Mecralar iii)Taşkın inşaat iv) Taşınır yapı v)İmar kanunu m.18 durum

Üst hakkı( inşaat hakkı) MADDE 726.- Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. MADDE 826.- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.

Niteliği ve Özelliği Tanım: başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşaat yapma ve yapıların üzerinde mülkiyet hakkı kazanma imkanı sağlayan irtifak hakkıdır. Niteliği itibariyle bir irtifak hakkıdır. Yapı üzerinde mülkiyet hakkı verir. Soru: üst hakkının sağladığı mülkiyet hakkının normal mülkiyetten farkı nedir? Yapı üzerindeki mülkiyet hakkı irtifak hakkına ayrılmaz şekilde bağlıdır, onun kaderine tabidir. Bağımsız bölümler üst hakkının konusu değildir.

Mecralar MK m.727.1 Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır Soru: Mecra nedir? Mecralar: Üstünden geçtiği taşınmazın mülkiyetine tabi olan mecralar (geçtikleri taşınmaz için tahsis edilmiş) Tranzit mecralar (İşletme ile arasında teknik bir bağlılık olacak ve geçtiği taşınmaza tahsis edilmemiş olacaktır.)

Kurulması Anlaşma ile; Mecraları geçirme ve ya tesisatı inşa hususunda irtitak hakkı olacak (bu ust hakkıdır). Kanun Hükmü ile; Mecraları geçirme ve tesisat inşa etme hakkı komşuluk ilişkisine (744)dayanmalıdır. Bu da bir irtifak hakkıdır. Mecra irtifakı ile komşuluk ilişkisi gereği olmadan mecra geçirme ve muhafaza yetkisi veren irtifak hakkı kurulabilir. Soru: Mecralar işletmenin mi, işletmenin bulunduğu taşınmazın mı yoksa işletmenin sahibinin mülkiyetine mi dahil edilmelidir? kapsamındadır? Soru: Mecra hangi andan kurulmuş olur?

Taşkın yapı (inşaat) MK m. 718.2’ nin bir diğer istisnası taşkın yapıdır (MK m. 725) Taşınmaz malikinin yükümlülüğü: Malik izin vermeyi taahhüt etmişse (irtifak hakkı yoksa taahhüt sadece taahhütte bulunanı bağlar) Taahhüt yoksa: 15 gün içinde itiraz olması Yapıyı yapanın iyiniyetli olması Durum ve koşullar yapının kalmasını haklı göstermesi gerekiyor

Taşan kısmın hukuki durumu Kural: Taşan kısım yapıyı yapan taşınmazın bütünleyici parçası olur. MK m. 725 uygulanabilmesi için hem arazi hem yapı maliki ayni kişi olmalıdır Taşan kısım için irtifak hakkı tesis edilmelidir. Hangi irtifak ?(779) İrtifak hakkı bulunmuyor, fakat arazi malikinin katlanma yükümlülüğü söz konusu ise, seçimlik bir altına girer. Soru: inşaatın arazideki diğer yapı ile bağlantısı olmaması durumunda hangi kurallar uygunlanmalıdır?

Arazi Üzerine Dikilen Bitkiler Arazi üzerine devamlı olarak kalması için “dikilen bitkiler de arzın mülkiyetine tabidir”. Taşınır bitki olmaması halinde söz konusu olur. Örneğin: Zeytin ağaçları “daimi nitelikleri sebebiyle, arzın mülkiyetine tabi olur”. Kavak ağaçları ise taşınır bitki kabul edilir. Bu niteliğinden dolayı arazi üzerinde tesis edilecek rehin hakları bunları kapsamayabilir. Çünkü taşınır niteliğindeki “bitkiler arzın mülkiyetine tabi değildir”.  Bir arazi üzerindeki bitkiler “başkası tarafından dikilmiş ise bunlara haksız inşaat hükümleri uygulanır” MK 729.

Arazi Üzerine Dikilen Bitkiler Bitkilerin dal ve köklerinin “komşu araziye taşmaları halinde taşkın yapı hükümleri uygulanmaz”. “Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir”. Komşu arazideki “dal ve köklerin kendi ekin ve binasının üzerinden geçmesine katlanıyorsa, bu dalların üzerindeki meyvalardan faydalanabilir” MK 740

Kaynaklar Kavram: toprak sathına çıkan suyu ifade eder. Doğal kaynaklar arazi malikinin mülkiyetine aittir Özel kanun veya yerel adete göre başkaları da yaralanabilir() Jeotermal kaynaklar ve doğal mineral sular özel kanuna tabidir. Nehirler, çaylar ve ırmaklar özel mülkiyet dışındadır. Yer altı sular devletin tasarrufundadır(MK 756/3) Kaynak üzerindeki haklarının korunması MK 758