ARAZİ DEĞERLENDİRME’DE STRATEJİK PLANLAMA YAKLAŞIMIMIZ İSTANBUL, 2009

... konulu sunumlar: "ARAZİ DEĞERLENDİRME’DE STRATEJİK PLANLAMA YAKLAŞIMIMIZ İSTANBUL, 2009"— Sunum transkripti:

1 ARAZİ DEĞERLENDİRME’DE STRATEJİK PLANLAMA YAKLAŞIMIMIZ İSTANBUL, 2009
GAYRİMENKUL GELİŞTİRME PROJELERİNDE ARAZİ DEĞERLENDİRME’DE STRATEJİK PLANLAMA YAKLAŞIMIMIZ İSTANBUL, 2009

2 A) Arazi Değerlendirirken
SUNU PLANI A) Arazi Değerlendirirken 1. Pazar Alanı ve Rekabet 2. Konum ve Çevre 3. Şekil ve Büyüklük 4. Arazi koşulları 5. Yasal Sınırlamalar 6. Altyapı 7. İmar ve Yasal Çevre B) Konsept Değerlendirirken 1.Arazi Kullanım planı 2.m2 inşaat tahmini ve yatırım planı analizi C) Ön Maliyet Değerlendirirken m2 başına kabaca gelir tahmini

3 A) Arazi Değerlendirirken
Pazar Alanı ve Rekabet Amaç tasarılarının yapılması, Mevcut uygulamaların GIS ortamında incelenmesi Mevcut sözel bilgilerin toplanması Rekabet koşullarının aranması Çalışma orjininin temel kriterlerinin çıkartılması

4 A) Arazi Değerlendirirken
Konum ve Çevre Metropolitan alandaki anahtar konumlara yakınlık, Çevre yerleşimin kalitesi Mevcut ev/diğer yapılar Okul ve dini yapılar Park ve rekreasyon alanları Kolaylıklar-avantajlar Alışveriş Merkezleri Kamu gelişimleri

5 A) Arazi Değerlendirirken
Şekil ve büyüklük Arazi koşulları Eğimler Doğal bitki Örtüsü İnşaat için gerekecek teraslama veya dolgu Mevcut yapılar Su ve drenaj düzeni Toksik atıklar Zemin özellikleri Vahşi/tehlikeli hayvanlar Özel arsa durumu(Sit vs.)

6 A) Arazi Değerlendirirken
Yasal Sınırlamalar Altyapı kolaylığı Tapu kısıtlamaları Arazide yürütülen mukaveleler Altyapı Su Kanalizasyon Elektrik Gaz Telefon Kablolu TV.

7 A) Arazi Değerlendirirken
İmar ve Yasal Çevre Geliştirme atmosferi Kesinlikler/Belirsizlikler Harçlar Gelecek planlamalar Gelecek yol genişlemeleri Gerekli onaylar Kamu onayı/ karşıtlığı Onay Süreci

8 ARAZİ HAKKINDA BİLGİLERİN SUNUMU
Arazi Geliştirme Raporlarımız, kurumlardan direk olarak alınan güncel, doğru Veriler kullanılarak CAD, CBS(Coğrafi Bilgi Sistemleri) ve RS(Uzaktan Algılama) disiplinlerinden faydalanılarak hazırlanmaktadır.

9 MERTER İÇİN HAZIRLANMIŞ ARAZİ GELİŞTİRME RAPORU VE PROJE KONSEPTİ

10 ARAZİ HAKKINDA BİLGİLERİN SUNUMU PROJE VE İNŞAAT KONSEPTİ SUNUMU
SUNU PLANI ARAZİ HAKKINDA BİLGİLERİN SUNUMU KONUMU KOMŞU BİLGİLERİ KADASTRAL DURUMU TAPU ŞERH BİLGİLERİ JEOLOJİK YAPI DURUMU TOPOĞRAFİK YAPI DURUMU MEVZİ İMAR PLANI PROJE VE İNŞAAT KONSEPTİ SUNUMU

11 KONUMU KONUM BİLGİLERİ
ALTYAPI DURUMU  İçmesuyu, Atıksu, Doğalgaz ve Elektrik hatları mevcuttur. OTOBANA OLAN MESAFE  E-5 Otoyola olan mesafe 400 mt dir.TEM Otobanına 13 km DENİZ KIYISINA OLAN MESAFE Zeytinburnu sahiline uzaklık 3,5km dir.Ataköy Marinaya 4km mesafededir. HAVAALANINA OLAN MESAFE Atatürk Havaalanına 6 km mesafededir. HIZLI TREN İSTASYONUNA OLAN MESAFE Yürüme mesafesindedir. İŞ MERKEZLERİNE MESAFE Mecidiyeköye16 km, Eminönü-Topkapı Sarayına 12 km mesafededir.

12 ARSA VE ÇEVRESİNİN GENEL DEĞERLENDİRİLMESİ
ARAZİ TÜRÜ ARSA ADRES BELEDİYE ŞEHİR İSTANBUL MALİK BİLGİSİ MEVCUT KULLANIM DURUMU (X) MALSAHİBİ ( ) KİRACI (X) BOŞ ( ) MAHKEMELİK İNŞAAT YATIRIM TÜRÜ ( ) SANAYİ ( ) TİCARET (X) KONUT ( ) KIRSAL ÇEVRE YAPILANMASI (X) SANAYİ (X) TİCARET YAPILANMA YOĞU NLUĞU (X) % 75'DEN FAZLA ( ) % ARASI ( ) % 25'DEN AZ YAPI İNŞAAT HIZI () HIZLI ( ) NORMAL (X) DURGUN

13 ARSA VE ÇEVRESİNİN İLÇE HARİTASI

14 ÇEVRESİNİN PAZAR ANALİZİ
ILCE ADI TOPLAM nüfüs ERKEK KADIN TOPLAM HANE SAYISI Lise ve Dengi Mezun Toplam Sayı yaş arası Kadın Sayısı yaş arası Kadının tüm nüfusa oranı Okuma Yazma Bilme Oranı Ortaokul ve daha düşük Eğitim Düzeyi Lise ve Dengi Eğitim Düzeyi Yüksek okul Eğitim Düzeyi GÜNGÖREN 272950 136671 136279 70794 43298 108571 40% 85% 63% 16% 6% B.EVLER 478623 238633 239990 122415 77728 190873 84% 62% 7% BAĞCILAR 556519 285825 270694 126610 51785 201923 36% 79% 68% 9% 2% BAYRAMPAŞA 246006 127887 118119 61358 31283 93797 38% 69% 13% 3% ZEYTİNBURNU 247669 126977 120692 61813 32128 95356 39% 83% 66% 4% BAKIRKÖY 208398 102149 106249 61342 53587 93959 45% 90% 44% 26% 21% K.Çekmece 594524 301247 293277 145521 71854 226234 82% 12% GAZİOSMANPAŞA 752389 384984 367405 174112 66883 275879 37% ESENLER 380709 198187 182522 86553 31696 134672 35% 8%

15 ARSA VE ÇEVRESİNİN YOL AĞI HARİTASI

16 KOMŞU BİLGİLERİ(Kat Sayısına Göre Sınıflandırma)

17 KOMŞU BİLGİLERİ(Kat Sayısına Göre Sınıflandırmanın 3D Görünümü )İnşaat Öncesi

18 KOMŞU BİLGİLERİ(Kat Sayısına Göre Sınıflandırmanın 3D Görünümü )İnşaat Sonrası

19 KOMŞU BİLGİLERİ(Kullanım Türüne Göre Sınıflandırma)

20 2009 tarihli Bölgenin Uydu Görüntüsü
KOMŞU BİLGİLERİ(Bölgenin Arası Değişim) 2009 tarihli Bölgenin Uydu Görüntüsü 1996 tarihli Bölgenin Hava Fotoğrafı

21 KOMŞU BİLGİLERİ KOMŞU BİLGİSİ
PARSEL ÇEVRESİ  Kuzey-Batı ve Güney-Doğu tarafında Konut İnşaatı yapılmaktadır. CEPHE SAYISI VE DURUMU  5 Cephesi vardır. 3 cephesi ana yola bakmaktadır. KUZEYDEKİ KOMŞU DURUMU Efes Pilsen Spor Tesisleri ve Devlet Lisesi bulunmaktadır. GÜNEYDEKİ KOMŞU DURUMU E-5 Otoban Yolu, Saklı Vadi Villaları inşaatı bulunmaktadır. DOĞUDAKİ KOMŞU DURUMU Hızlı Tren İstasyonu, Green Park Hoteli BATIDAKİ KOMŞU DURUMU Villa ve Lüks Konutlar mevcuttur.

22 KADASTRAL DURUMU ARSA(İnşaat İzni Olan Toplam Arsa Alanı)
PAFTA NO ADA NO PARSEL ADEDİ ALANI (m2) CİNSİ-AÇIKLAMA 72 29 54.967 ARSA(İnşaat İzni Olan Toplam Arsa Alanı) 1073 22.755 PARK ve YOL (Çevre Düzenleme Toplam Arsa Alanı) TOPLAM 77.722  TOPLAM PROJE ALANI Parsel Sınırı : m² Park Alanı : m² İmar Yolları :2.659 m² Proje Alanı : m²

23 Tapu Sicil Müdürlüğünden alınan
TAPU ŞERH BİLGİLERİ Tapu Sicil Müdürlüğünden alınan bilgilere göre, gayrimenkul üzerinde İpotek, Haciz ve İflas Takyidat bilgileri bulunmaktadır. İflas Masasındaki ipotek ve haciz kaldırılmadan arsanın alınması mümkün değildir.

24 JEOLOJİK YAPI DURUMU Projenin jeolojik yapısı,kuzey bölgesi YD-ÖA(Yapay dolgu-İnce Dolgular sınıfı)olan gevşek blok,çakıl, kum ve killi bir zemine sahip iken; geri kalan kısımlar Güngören formasyonundadır(Kum mercekli Gri killer yapı, %10 ‘dan fazla eğimli alanlar).İnşaat öncesi zemin etüdlerinin binaların oturduğu zeminleri ile ilgili hassas jeolojik etüd raporu alınmalıdır. Proje alanında dik kazı şevlerinde süreksizlik yüzeyleri boyunca kama tipi veya blok tipi kaymalar oluşabilir. Bunlara karşı şev kademelendirilmesi yada şevi tutucu istinat gibi yapıları oluşturmak suretiyle önlemler alınabilir. Bunlara ilaveten temel zemininin ıslah edilmesi, temel çukurunda sıkıştırılmış granüler malzemenin serilmesi ve/veya gerekiyorsa soruna çözüm olacak temel sistemlerinin(RADYAN TEMEL VS.) seçilmesi gibi önlemler de sayılabilir.

25 TOPOĞRAFİK YAPI DURUMU(Boykesit A-B)

26 TOPOĞRAFİK YAPI DURUMU(Arazi Yüzeyi)

27 Toplam İnşaat Bilgileri
MEVZİ İMAR PLANINA GÖRE İNŞAAT BİLGİLERİ 16/05/2001 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım imar planı ve 29/07/2003 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli İstanbul Büyük Şehir Belediyesi tasdikli planlarda belirtilmiş tarihli mevzi imar planına(M.İ.P.) göre toplam 29 adet m² yüzölçümlü parsele yapılabilecek toplam inşaat alanı m² , yapı yükseklik sınırımız muhtelif olmakla beraber 33.50m-09.50m arasında değişmektedir. Vaziyete uygun M.İ.P. yapıldığı, statik mimarisi hesaba katılmadığı, B ve C tipi blokların konutlarının birbirine çok yakın hatta bitişik nizam olduğu, rekreasyon alanlarını ve içindeki sosyal aktiviteleri belirlenmediği, bu alanın ihtiyacı olan en az 800 arabalık otopark alanı bırakılmadığı, havuz ve oyun parkları için planlama olmadığı görülmektedir. Toplam Arsa Bilgileri Toplam Alan Toplam İnşaat Bilgileri Toplam Parsel Alanı 54.967 Toplam Konut Alanı Toplam Yeşil Alan 20.096 Toplam Ticaret Alanı 3.849 Toplam İmar Yol Alanı 2.659 Toplam İnşaat Alanı m2 Toplam Proje Alanı 77.722 Toplam Otopark Alanı 5.959

28 Toplam Satılabilir Alan
MEVZİ İMAR PLANINA GÖRE YAPILABİLECEK İNŞAAT ALTERNATİFLERİ Toplam Birim Sayıları Tip A (Adet) Tip B (Adet) Tip C (Adet) Toplam (Adet) 2+1 Sayısı(115m2) 80 145 27 252 3+1 Sayısı(145m2) - 290 36 326 4+1 Sayısı(190m2) 160 18 178 Toplam 240 435 81 756 Blok Sayısı 7 17 9 33 Toplam Daire Alanları Tip A (m2) Tip B (m2) Tip C (m2) Toplam 2+1 Alanı 9.200 16.675 3.105 28.980 3+1 Alanı - 41.180 5.220 46.400 4+1 Alanı 30.240 3.546 33.786 Toplam Satılabilir Alan 39.440 57.855 11.871 Toplam İnşaat Alanı 41.360 62.060 12.672 Kullanım Oranı 95% 93% 94% 94%* *6% Apartman Ve Asansör Boşluğudur

29 MEVZİ İMAR PLANINDA BLOKLARIN 3D GÖRÜNÜMÜ
A TİPİ B TİPİ C TİPİ

30 NAKİT AKIM TABLOSU(KÖTÜMSER)
Nakit Akim Tablosu USD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 $ 000 olarak 2006 2007 2008 2009 Toplam 2. Ceyrek 3. Ceyrek 4. Ceyrek 1. Ceyrek Satis Oranı 10% 15% 25% 20% 5% 100% Kumulatif Satis Oranı 50% 75% 95% Insaat Oranı Diğer Maliyet Oranı Kumulatif Insaat Oranı 45% 65% 85% Gelir Odeme Oranı 43% 61% 80% Sermaye Katilim Oranı 16% 19% 18% 12% 1% Sermaye Odeme Oranı

31 NAKİT AKIM TABLOSU(BEKLENEN)
Nakit Akim Tablosu USD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 $ 000 olarak 2006 2007 2008 2009 Toplam 2. Ceyrek 3. Ceyrek 4. Ceyrek 1. Ceyrek Satis Oranı 5% 15% 20% 100% Kumulatif Satis Oranı 40% 60% 80% Insaat Oranı 10% Diğer Maliyet Oranı Kumulatif Insaat Oranı 25% 45% 65% 85% Gelir Odeme Oranı 43% 61% Sermaye Katilim Oranı 97% 3% Sermaye Odeme Oranı

32 3D UÇUŞ