Satış Vaadi Sözleşmeleri Satış Vaadi Sözleşmeleri.

... konulu sunumlar: "Satış Vaadi Sözleşmeleri Satış Vaadi Sözleşmeleri."— Sunum transkripti:

1 Satış Vaadi Sözleşmeleri Satış Vaadi Sözleşmeleri

2  Resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. (TMK m. 706, TBK m. 237)  Taşınmaz satış vaadi, tek taraflı taahhüt şeklinde düzenlenemez (HGK 25.09.1995 1984/13 1985/729)

3 Teslimin önemi ve zamanaşımı  Bu davalarda zamanaşımı süresi on yıldır. (TBK m.146)  Taşınmaz, satış vaadini kabul eden kişiye teslim edilmiş ise 10 yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması (TMK’nın 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından) dinlenmez.

4  Satışı vaat edilen taşınmaz alıcıya teslim edilmişse sözleşmede bu hususun da belirtilmesinde yarar vardır.  Sözleşmede taşınmazın teslim edildiği belirtilmemişse “fiilen teslim edildiği” başka delillerle de ispatlanabilir.  Zamanaşımı, sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.

5 Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda iştirak çözülünceye kadar tescil istenemez  Elbirliği ortaklarından birinin ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde,  Sözleşme bir taahüt işlemi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır. (TMK m.701)

6  Böyle durumlarda Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre üçüncü kişilerin elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için dava açmak üzere yetki verilmesi talepleri kabul edilmemektedir.  Ancak buna rağmen açılmış bir dava sonucunda elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmüş ve tapuda infazı da yapılmış ise artık ifa olanağı doğmuştur.

7 İfa olanağı bulunmayan diğer haller  Sözleşmenin ifası için herhangi bir “süre tayin edilmesi” veya sözleşmenin ifasının bazı işlemlerin yapılması “şartına bağlanması” sözleşmenin ifasının bazı işlemlerin yapılması “şartına bağlanması”  Satışı vaat edilen taşınmazın tapu kaydında temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması  3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne,  Veya 5578 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun değişik 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi  Ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması hallerinde de ifa olanağı mevcut değildir.

8 3194 sayılı İmar Kanunu 18/son m. uyarınca  “Veraset yolu ile intikal eden,  Bu kanun hükümlerine göre şuyulandırılan,  Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile  Cebri icra yolu ile satılanlar hariç  İmar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.”

9  Yasanın bu hükmü ile çarpık yapılaşmanın önlenmesi amaçlanmaktadır.  Bu kural, kırsal kesimde köy ve beldelerin yerleşim yerlerinde uygulanmaz,  Genel olarak yerleşim yerleri dışındaki tarım arazilerinin korunması amacına yöneliktir.

10 5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda 5403 sayılı Kanunun 8. m. ile yapılan değişiklik gereğince  Asgari tarımsal arazi büyüklükleri;  Mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar,  Dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar,  Örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar  Marjinal tarım arazilerinde 2 hektar olarak yeniden belirlenmiştir.

11  Tarım arazileri bu miktarların altında ifraz edilemez, hisselendirilemez,  Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere “pay ve paydaş adedi artırılamaz.”

12 Taşınmaz mal değişim (Trampa) sözleşmeleri  Bir malın başka bir malla değiştirilmesi niteliğindedir. (TBK m. 282 vd.)  Değiştirilecek mallar taşınır veya taşınmaz mal olabilir.  Bu sözleşmeler Noterlerce düzenlenemez, tapu memuru önünde resmi senetle yapılması zorunludur.

13 Satış Vaadi Sözleşmesinin unsurları  1-Sözleşme konusu taşınmaz  2-Satış bedeli Satış bedeli belirtilmeyen sözleşmeler geçersizdir.

14  Satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil isteminin kabul edilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır.  Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise bu bedel 6098 sayılı TBK’nın 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

15 SVS’nin başka bir sözleşme ile karışık olarak yapılması  Bunun en çok rastlanılan örneği, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile birlikte yapılmasıdır. (TMK m. 1009)

16  Tapuda kayıtlı bir taşınmazın diğer bir kimse adına tescil olunabilmesi için bir hukuki sebebin varlığı gerekir.  Geçersiz bir sözleşmeyle para alınmış ve taşınmaz teslim edilmiş ise sözleşmenin tarafları verdiğini geri isteyebilir. (YİBK, 10.07.1940 Tarihli ve 2/77 sayılı)

17 Resmi şekil kuralının istisnaları  1-Başkasının arazisine bina yapılması veya ağaç yetiştirilmesi nedeniyle TMK m. 724, 725 ve 729 gereğince açılan temliken tescil davalarında,  2-İnanç sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında,  3-Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan davalarda,  4-Tapu tahsis belgelerine ve Belediye Meclisi tarafından verilen yetkiye dayalı olarak Belediye Encümen Kararları ile yapılan satışlar nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında,  5-Öncesi tapusuz olup halen tapuda kayıtlı bulanan taşınmazlar hakkında kadastro öncesi nedenlere (örneğin kadastro öncesi zilyetlik iddiasına) dayalı olarak açılan davalarda resmi şekilde düzenlenmiş bir sözleşme aranmaz.

18 Satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın temliki  Alacaklı, borçlunun rızası olmaksızın alacağını üçüncü bir kişiye temlik edebilir. (TBK m. 183)  Temlikin yazılı olması yeterlidir. ( BK m.184 )  Böyle durumlarda satış vaadi sözleşmeleri “temlik sözleşmesi” özelliğini kazanmaktadır.  Ülkemizde geçersiz sözleşmelerle yükleniciden bağımsız bölüm satın alınması çok yaygın olduğundan ve bu konuda herhangi bir yasal düzenleme bulunmadığından sorun alacağın temliki hükümleriyle çözüme kavuşturulmuştur. (1987/2 1988/2 sayılı YİBK)

19 Tapu siciline şerh edilebilme imkanı  Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür. (TMK m. 1009. ve Tapu Kanunu m. 26/5 )  Böylece, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır.

20  Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra 5 yıl içinde kayda işlenen; her türlü haciz, ipotek v.s. nitelikteki şerhler sözleşme alacaklısını bağlamaz.  Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup bu sürenin dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir.

21  Ancak TMK’da şerhin ne şekilde terkin edileceği belirtilmemiş, Tapu Sicil Tüzüğünün 69. maddesinde açıklanmıştır.  Buna göre 5 yıl dolmasına rağmen şerh kendiliğinden ortadan kalkmamaktadır.  Tapu siciline göre ise şerh ancak “tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin” (satış vaadi alacaklısının) veya yetkili makamın istemine ya da mahkeme kararına dayalı olarak yapılabilir. (TST m.69/1)  Tüzüğün bu maddesi Kanunun hükmüne açıkça aykırıdır.

22 Taşınmazın vaat borçlusu tarafından üçüncü kişiye devri halinde  Satış vaadine konu taşınmazın vaat borçlusu tarafından tapuda bir başka kimseye satışında yasal bir engel yoktur.  Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından bu hak kural olarak tapu ile sonradan malik olana karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.

23  Ancak, davalı üçüncü kişi taşınmazı edinirken iyiniyetle hareket etmemişse şahsi hak sahibi olan vaat alacaklısı mülkiyet hakkı sahibi olan tapu malikine karşı mülkiyetin iadesi için dava açabilir.  Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, şerhten sonra mülkiyet hakkını kazananın kötüniyetli malik olduğu karine olarak kabul edilir.

24 Kaçak yapıdan bağımsız bölüme temlik alınması halinde tescil istenemez  İmar Kanununa aykırı “kaçak” yapıların ekonomik bir değeri olmayıp yıkılmaları gerektiğinden kaçak binadan satış vaadi sözleşmesiyle satın alınmış olsa dahi,  Bu tür yerlerden bağımsız bölüm temlikine dayalı olarak açılan davaların reddi gerekir.  Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması mümkün değildir.

25

26 Yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları

27  Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak bir şekle tabi tutulmamıştır.  Ancak arsa sahibinin, “inşaat sözleşmesinde” aynı zamanda taşınmazdaki arsa paylarının bir kısmını yükleniciye satmayı vaat etmesi halinde sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunludur.  Sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış ve taraflarca yerine getirilmiş (ifa edilmiş) ise artık geçersizliğinden söz edilemez. (TMK m. 2)

28 Görevli mahkeme  28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunla;  -Konut satış sözleşmeleriyle,  -Devre tatil ve  -Uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri de kanun kapsamına alınmıştır.

29 Kanundaki tanımlara göre  Tüketici; ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, (m. 3/k)  Tüketici işlemi; mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi ifade eder. (m. 3/l)

30  6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 73. maddesinin (1) bendi gereğince de bu kanun uygulaması ile ilgili çıkacak her türlü ihtilaflara;  O yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa çekişmenin “tüketici mahkemesinde” görülmesi,  Aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması gerekmektedir.

31  Ülkemizde geçersiz sözleşmelerle yükleniciden bağımsız bölüm satın alınması çok yaygın olduğundan,  Ve yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından,  Bu tür uyuşmazlıklar bazı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ile çözüme kavuşturulmuştur.

32 30.09.1988 t.1987/2 1988/2 s. YİBBGK  (…..) SONUÇ :  “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine,

33  Bununla beraber;  a) Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi,  b) Satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onun malik gibi kullanmasına rağmen,  c) Satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin Medeni Kanunun 2.maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine….. karar verildi.”

34 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı YİBBGK Kararı  Üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan (aşağıda belirtilen koşullar gerçekleştiği takdirde) bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmektedir.

35  (…..) SONUÇ :  “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak Noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğuna, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin Tapu Memurunca düzenlenmesinin zorunlu bulunmadığına...karar verildi.”  Bu Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı yasalara uygun olarak inşa edilmiş yapılarda uygulanacaktır.

36 İnşaat sözleşmesinin feshi halinde  Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bazı durumlarda taraflarca açılan davalar sonucunda hükmen, bazen de iradi olarak feshedilmektedir.  Yani, yüklenicinin davacıya yaptığı temlik işlemine rağmen temlikin dayanağı olan inşaat sözleşmesi feshedilmektedir.  Bu halde de davacıya yapılan temlik işlemi hüküm ve sonuç meydana getirmez. Sadece bir taahhüt işlemi olarak yükleniciyi borçlandırır.  O yüzden davacı, yüklenicinin temliki işlemine dayanarak mülkiyet aktarımı isteminde bulunamaz.

37  Böyle durumlarda temlik alacaklısı davacı, akidi olan yükleniciden 6098 sayılı TBK’nın 112. (Eski BK’nın 96.) maddesine dayanarak sözleşmeye aykırılık sebebiyle tazminat isteyebilir.  Ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise bu vaziyetle mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.  Bu nedenle açılan davalarda; bilirkişilerden ek rapor alınarak davacının isteyebileceği müspet zararı (dava konusu taşınmazın rayiç değeri) hesaplattırılmalı, davalı yükleniciden tahsiline karar verilmelidir.

38 Bu Bölümün Sonu Bu Bölümün Sonu

39 Yükleniciden Temlik Şeması