Eşya Hukuku-2 Yrd. Doç. Dr. İsmayıl İsmayıllı

... konulu sunumlar: "Eşya Hukuku-2 Yrd. Doç. Dr. İsmayıl İsmayıllı"— Sunum transkripti:

1 Eşya Hukuku-2 Yrd. Doç. Dr. İsmayıl İsmayıllı
Taşınmaz Mülkiyetinin kazanılması ve kaybı

2 Taşınmaz mülkiyeti Taşınmaz ile Taşınmaz Eşya kavramı
Tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazlar(MM m.704): Arazi Bağımsız ve sürekli haklar Kat mülkiyetinin bağımsız bölümleri Taşınmaz olmadıkları halde taşınmaz olarak işlem görenler( gemiler ve d.) Madenler 3213 sayılı Maden kanununa tabidir (eski MK taşınmaz olarak işlem görürdüler) Petrol kaynakları da 6326 sayılı Petrol Kanunu tarafından özel olarak düzenlenmiştir.

3 Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
1. Aslen kazanma - Devren kazanma Bir kişiden diğerine geçtiğinde devren kazanma olur. Doğrudan kazanıldığı hallerde aslen kazanma olur(işgal, cebri müzayede, kazandırıcı zamanaşımı) 2. Tescille kazanma - Tescilden önce kazanma Kural: Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. İstisna: Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırmada mülkiyet tescilden önce kazanılır.(MK 704). Diğer kanunlara öngörülen hallerde mevcuttur.

4 Taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılması
Tescilin geçerli sonuç doğurabilmesi her şeyden önce şekle uygun olarak yapılan muteber bir “kazanma sebebi”ne dayanması ve talepte bulunan kişinin “tasarruf yetkisi”ne haiz olması gerekir. Kazanma sebebi mülkiyeti devir borcunu doğuran bir hukuki ilişki olarak anlaşılır. Her tür sözleşme kazanma sebebi olabilir, yenilik doğuran haklar, ölüme bağlı tasarruflar kazanma sebebi olabilir. N: Soyut borç ikrarı kazanma sebebi teşkil edip etmeyeceği tartışmalıdır.

5 Mülkiyeti Nakil Borcu Doğuran Sözleşmelerde Şekil
Kural: Resmi şekildir. (MK m.706) Soru: Resmi şeklin kapsamına neler dahildir? ‘Miras paylaşma’ ve ‘Ölünceye kadar bakma’ sözleşmesinin ne şekilde yapılacağı tartışmalıdır İstisna: Ölüme bağlı tasarruflar Eşlerin mal rejimi sözleşmeleri Bir ticaret şirketine taşınmazın sermaye olarak konulması taahhüdü Mirasçıların birbirlerine karşı yaptıkları temlik taahhütler İhtiyari aleni müzayede (açık artırmalarda) Yapı kooperatiflerinin ortaklarına taşınmaz taahhüdü Ödüllü yarışma ödül olarak bir taşınmaz öngörülmüşse (Yarg.) Adi ortaklıklarda ortaklara özgülemek için ortaklığı yönetenin kazandığı taşınmazın devir için resmi şekil gerekli görmemiştir (Yarg.)

6 Vekaletnamenin şekli Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren sözleşmelerde vekâletin nasıl olacağına dair herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle vekaletin şekil şartına tabi olup olmayacağı tartışılmalıdır Bir kimsenin tüm taşınmazlarıyla ilgili tasarrufta bulunabilmesi için bir başkasına verdiği yetki genel vekâlet sözleşmesi ile sağlanır. Malik, sadece belirli bir taşınmazın mülkiyetinin devri ile ilgili vekâlet sözleşmesi de yapabilir. Öyle ise özel yetki söz konusu olur. Soru: genel vekaletname yeterlidir mi?

7 Şekle Aykırılığın Sonuçları
Şekle uyulmaksızın yapılan satışlar (satışlara “haricen satış” ) açısından durum ne olacaktır? Kural: Yargıtay uygulaması kesin hükümsüz olduğu yönündedir. İstisna: İyiniyetli III kişiye devir edilmişse(MK M1023) Zamanaşımı ile kazanma söz konusu olmuşsa Şekil noksanlığını ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması teşkil ederse

8 Şekle aykırılığın sonuçları
Ödemezlik defi: Ödediği bedel kendine ödeninceye kadar taşınmazın zilyetliğini muhafaza edebilir. Ecrimsil talep Uygulanacak zamanaşımı

9 Yargıtay 1940 tarihli kararında
Bu sözleşme ile satıcı resmi memur huzurunda resmi senet düzenleme ve ferağ işlemlerini yapmayı, aksi takdirde aldığı bedeli iadeyi taahhüt etmektedir. Satıcının bedeli iade borcu sebepsiz zenginleşmeden değil, taahhüt ettiği edimi ifa etmemekten doğduğu için GENEL zamanaşımına tabidir. Satıcının iade borcunun zamanaşımı bedeli aldığı tarihten değil, satıcının ferağdan imtina tarihinden başlar. Bu durumda satıcı taşınmazın zilyetliğinin iadesini her zaman talep edebilir. Ancak bu talebi satış bedelini alıcıya iadesine bağlıdır. İyiniyetli haksız zilyet sayılacağından malı kullandığı ve semerelendirdiği için kendisinden bir tazminat istenemez.

10 İnançlı Temlik Tarif: Bir taşınmaz mülkiyetini devreden malikin, devralanın bu taşınmazı belli bir amaç için kullandıktan sonra, tekrar kendisine veya onun belirleyeceği üçüncü bir şahsa geri temlik edeceği inancıyla, taşınmaz mülkiyetini devretmesine “inançlı temlik” denir. Mülkiyeti tekrar geri nakledeceğine inanılan yeni malik, malik olmanın tüm yetkilerine haiz bulunur. Mülkiyeti geri nakledeceğine ilişkin taahhüdünün geçerli olabilmesi resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Tescil hiçbir şarta bağlanamayacağı için bu durum ancak “vefa hakkı” ile sağlanabilir. İnançlı temlikler, daha çok kredi temini amacıyla yapılmaktadır. Örneğin: Almanyadaki işçi İzmirdeki arkadaşına para göndererek ev almasını istemiş. Ancak vekaletname olmadığından arkadaşı evi kendi adına almışsa “doktrine göre satıcı ile arkadaşı arasındaki tescil inançlı bir işlem olarak geçerlidir ve hukukumuzda temsil ve vekalet işlemleri geçerlilik koşuluna bağlı olmadığından işçi arkadaşına karşı tescile zorlama davası açabilir”

11 Muvazaa Taşınmaz mülkiyetinin devrinde “muvazaa” ya devir işleminin “taraflarında” veya işlemin “türünde” ya da işlemin “bedelinde” olabilir.  ‘Basit (adi) muvazaa’ - “nitelikli (mevsuf) muvazaa” Soru: Tarafların sözleşmede semeni düşük göstermeleri, sözleşmenin muvazaa sebebiyle geçersizliği neticesini doğur mu? “Taraflar arasında muvazaa iddiası ancak yazılı delille mirasçılarca ise her türlü delil ile ısbat edilebilir”. Ancak miras bırakan hangi vasıtalarla muvazaayı kanıtlamak zorunda ise, mirasçılar da ayni vasıtalarla kanıtlamalıdır. Malikin alacaklıdan mal kaçırmak için taşınmazını üçüncü bir kişiye muvazaalı devri halinde, alacaklı MK 1023 ve İİK 227 göre iptal davası açabilir.

12 Nam-ı Müstear Tarif: Taşınmaz mülkiyetinin naklinde, mülkiyetin asıl nakledilmek istenen kişi adına değil de, bu kişi gizlenerek üçüncü bir kişi adına tescil edilmesine “nam-ı müstear” adı verilir. Bugün tapuda böyle bir işlem yapılması mümkün değildir. (Nam-ı müstear tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senette taraf teşkil eden kişinin mülkiyeti kendi adına fakat başka birinin hesabına iktisap ettiği hallerde söz konusu olabilir.)  Bugün iki şekilde olabilir: Alıcı şahıs başkasının adına hareket etmekte ve bunu satıcıdan gizlemektedir. Burada “dolaylı temsil” söz konusudur. İnançlı temlik ile mülkiyeti belli bir şahsa temlik etmekte o da sonra esas alıcıya taşınmaz mülkiyetini nakletmeyi taahhüt etmektedir. Her iki halde de tapu tashihi davası ile mülkiyetin geçirilmesi mümkün değildir. Vekalet sözleşmesi kapsamında sorumlu olur (Eğer vekil kötü ifa ile taşınmazı başkasına devrederse, üçüncü şahıs iyi niyetli ise tapu tashihi davası açılamaz. Kötüniyetli ise açılabilir.)

13 Taşınmaz satış vaadi Tarif: Bu sözleşmeyle taraflar, birbirinden taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını taahhüt ettikleri bir ön sözleşmedir. Resmi şekil ve istisnası: Şekle tabidir (Noterler, resen düzenleme suretiyle veya tapu memuru tarafından yapılır.) BK m. 29 Şartları: Bedel ve taşınmazın belirlenebilir olması (esaslı unsurlar) Tasarruf yetkisi aranmaz

14 Tapuya şerh edilirse şerhin etkisi “5 yıl”dır.
Soru: Bir taşınmazın birden fazla kişiye satış vaadi söz konusu olursa bu durumda hakim nasıl karar vermesi gerekir. Soru: A B ile noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmeyi satmayı vaat etmiş ama C’ye satarak onun adına tescil etmiştir. Tapuya şerh edilirse şerhin etkisi “5 yıl”dır. Taşınmaz satış vaadinden doğan tescil davaları “zilyetlik alıcıya devredilmişse zamanaşımına tabi olmaz, aksi takdirde 10 yıllık zamanaşımına tabidir” Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde “doktrindeki hakim fikrin aksine yargıya göre alacaklı malike karşı doğrudan tescile zorlama davası açabilir”.

15 Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine “dayanarak doğrudan tescile zorlama davası açılması, doktrine göre hukuk tekniğine uygun değildir”. Soru: Alıcıya karşı dava açılabilir mi Taşınmaz satış vaadi “775 sayılı gecekondu kanununa göre belediyeye verilen taşınmazlar tahsis tarihinden itibaren 20 yıl geçtikten sonra satış vaadine konu teşkil edebilir. Bir taşınmaz için birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılsa ve biri tapuya şerh edilmiş olsa “şerh edilen hakkını ancak kendisinden sonrakilere ileri sürebilir, kendinden öncekilere süremez”. Satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar temlik edilebilir. Devralan da cebri tescil davası açabilir. Malik birden fazla kişi ile satış vaadi sözleşmesi yapmışsa “önce yapılmış olana öncelik tanımak gerekir”.

16 Tapusuz Taşınmazlarda Mülkiyetin Nakli
Tapuya tescil işlevini “yalnızca tapuya kayıtlı taşınmazlar bakımından yerine getirebilir”. Tapusuz taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkı Medeni Kanunun kabulünden önce doğmuş olabileceği gibi bu tarihten sonra işgal ve ihya suretiyle veya zamanaşımı ile kazanılmış olabilir. Tapusuz taşınmaza dair borçlandırıcı işlem yapılabilir. Bu durumda bu sözleşmenin şekil şartlarına uyması gerekir. Taşınır gibi işlem görülmesi yönündeki görüşlerin Medeni Kanunun taşınır ve taşınmaz ayrımı ile bağdaşmayacağı kanaati hakimdir.

17 Tescilden önce kazanma
Tescilsiz iktisap hukukumuzda bir istisna olduğundan, bunun kanun tarafından açıkça öngörülmüş olması gerekir. Tescilsiz iktisapta taşınmaz mülkiyeti tescilden önce kazanılsa da, bir an önce tescil şarttır. Çünkü taşınmaz üzerinde; Tasarrufi işlemler, ancak tescilden sonra yapılabilir.  İyi niyetli üçüncü şahısların malı iktisabından korur. Bu şekilde yapılacak tescil kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir.

18 I. MK m. 705’de belirtilenler:
Miras Mahkeme Kararı Cebri icra İşgal Kamulaştırma II. Diğer kanunlarda kazanma halleri:

19 1. Miras: Mirasçılar, miras bırakanın ölümü ile, terekeye dahil tüm mallar üzerinde mülkiyet hakkını kazanırlar. (külli halefiyet prensibinin bir sonucudur) Mirasçılar, açıklayıcı mahiyette tescili, mahkemeden alacakları veraset senedinin tapu memuruna ibrazıyla sağlarlar.  Ölüme bağlı tasarrufla bir taşınmaz vasiyet edilmişse, lehine vasiyet yapılan sadece mirasçılara karşı “şahsi bir alacak hakkı kazanmış olur”.

20 2. Mahkeme kararı ile Taşınmaz mülkiyetinin belli bir şahsa intikal ettiğini içeren yenilik doğurucu bir mahkeme kararı ile de taşınmaz mülkiyeti, tescilden önce iktisap edilebilir. Geçerli bir borçlandırıcı işlem ile mülkiyeti devir borcu altına giren malik borcunu yerine getirmezse alacaklı mülkiyetin kendisine hükmen geçirilmesini isteyebilir. Resmi şekilde yapılmış bağışlama, ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelere dayanarak taşınmaz mülkiyetinin intikaline karar verilmesi mahkemeden “cebri tescil davası” ile talep edilebilir (MK 716).

21 3. Cebri icra: Haczedilmiş, rehnedilmiş veya iflas masasına girmiş olan bir taşınmazın icra vasıtası ile açık artırma ile satımıyla mülkiyet tescilden önce, alıcıya intikal eder. İhaleyi kazanan alıcı, icra memurundan aldığı bir belge ile tapuda açıklayıcı nitelikte tescili talep edebilir. İflas masasındaki taşınmazlar pazarlık usulü ile de satılabilir.

22 4. İşgal Bir kimsenin, bir taşınmaz üzerinde malik olma iradesi ile zilyetlik kurmasına işgal denir. Sadece, maliki bulunmayan taşınmaz üzerinde işgal yoluyla mülkiyet hakkı kazanılabilir, fakat her maliki olmayan taşınmazda işgal yoluyla malik olunmaz. Tapulu taşınmazlar işgal yoluyla “ancak sahipsiz iseler iktisap olunabilir”. Tapulu taşınmazlarda malikin terkin istemi ile sahipsiz hale geldikten sonra işgal edilebilir. İşgal yolu ile iktisapta “bir zilyetlik süresi aranmaz”. İşgalle birlikte “mülkiyet hakkı kazanılmakta, zamanaşımı gerekmemektedir”. Devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan araziler işgal yoluyla değil, imar ve ihya yoluyla kazanılabilir. Bugünkü hukukumuz “sahipsiz tapusuz arazinin işgal yoluyla iktisabına imkan tanımıyor”. 

23 İmar ve ihya Tarıma elverişli olmayan arazilerin emek ve masraf yapılarak tarla ve bahçe ziraatine uygun hale getirilmesidir. İhyanın işgalden farkı, işgale konu taşınmazların zaten tarıma elverişli araziler olması ve işgal tamamlandığında taşınmazın iktisap edilmiş olmasıdır. KK 17 göre ihya ile iktisabın koşulları -İhya edilen arazinin devletin hüküm ve tasarrufunda olan bir arazi olması -Orman sayılmayan, bir kamu hizmetine tahsis edilmeyen bir arazi olması -Bu arazinin il, ilçe ve kasabaların imar planı dışında olması -Bu arazinin emek ve masraf sarfedilerek tarıma elverişli hale getirilmesi

24 5. Kamulaştırma Devletin egemenlik hakkına dayanarak kamu yararının gerektirdiği hallerde, idari bir tasarrufla, özel mülkiyete konu taşınmazların mülkiyetini iktisap etmelerine “kamulaştırma” denir. Kural olarak kamulaştırılan tapulu bir taşınmazın mülkiyeti idareye; “kamulaştırma satınalma yolu ile yapılmamışsa, mahkemenin vereceği tescil kararı ile geçer”. Kamulaştırılan tapusuz bir taşınmazın mülkiyeti de idareye “idarenin talebi üzerine Asliye Hukuk Mahkemesince verilen tescil kararı ile intikal eder”. Kamulaştırma halinde malike, malına karşılık bir bedel ödenir. Ancak “Kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkının sınırlanması” karşılıksızdır. Malik “tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde Kamulaştırma kararına karşı idari yargıda iptal davası, bedele karşı da adli yargıda bedel artırma davası açabilir”.

25 Kamulaştırılan taşınmazı malikinin geri alma hakkı,  -Kamulaştırılan arazi üzerinde “5 yıl” içinde kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmamış olması halinde à1 yıl içinde veya -İdarenin kamulaştırma kararından rücu ettiğini malike bildirmiş olması halinde tebliğden itibaren 3 ay içinde kullanılabilir. Kamulaştırılan taşınmazlar üzerindeki “her türlü hak sona ermekle birlikte intifa hakkı ve rehin hakları kamulaştırma bedeli üzerinde mevcudiyetini muhafaza eder”.

26 Kamulaştırma: Kamulaştırma kararının kesinleşmesi ile birlikte, idare mülkiyet hakkını “aslen kazanmış” olur. İstimlak kararı ile birlikte sadece mülkiyet hakkı değil, taşınmaz üzerindeki diğer haklar da sona erer. 1956 YİBK göre bir taşınmaz bir kamulaştırma kararı olmadan fiilen bir kamu hizmetine tahsis olunmuş ise “bununla mülkiyet hakkı sona ermiş olmaz ve malik mülkiyet hakkından kaynaklanan ayni davaları idareye karşı açabilir” 1961 tarihli kararında ise mülkiyet hakkı sona erer. 1961 tarihli 221 sayılı kanuna göre bir taşınmaz kamulaştırma kararı olmadan bir kamu hizmetine tahsis edilmiş ise bu kanunun yürürlüğünden önceki tahsislerde “fiili tahsis tarihindeki rayiç bedellerini talep edebileceklerini kabul ediyor”.  4650 sayılı kanun ile kamulaştırma kanununda yapılmış olan değişiklik ile “idarenin kamulaştırılan taşınmaza acele el koyma yetkisi kaldırılmıştır”.

27 Diğer kanunlarda kazanma halleri
MK m. 54.- Tüzel kişinin malvarlığının kamu kurum veya kuruluşuna geçmesi. MK m Vakfa özgülenen taşınmazın mülkiyetinin vakfa geçmesi. MK m. 256 mal rejimi sonucu meydana gelen mülkiyet değişikliği Ticaret ortaklarının birleşmesi Yeni Arazi Oluşumu.

28 Yeni Arazi Oluşumu MK m. 708 göre, yeni arazi teşekkülü yoluyla mülkiyeti kazanma hakkını yalnızca devlete tanımıştır. Yeni teşekkül eden arazinin; Yeni arazi oluşması (arazinin kayması veya kamuya ait suların yer değiştirmesi) Sahipsiz yerde oluşması Yeni oluşan arazinin toprağı da sahipsiz yerden gelmiş olmalıdır Oluşan arazinin yararlanılmaya elverişli olması Bu çeşit arazinin kendi taşınmazından ayrıldığını iddia eden şahıslar, geri verilmesini talep edebilirler. 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Tabii hadiselerle arazi kayması, toprağın yer değiştirmesi sınır değişikliğini gerektirmemektedir.

29 Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı İle kazanılması
Kanunda belirtilen sürece devam eden ve itiraza uğramayan zilyetliğine dayanarak, bir malın mülkiyetini kazanmaya “zamanaşımı ile edinme” denir. İyileştirme ve istikrar sağlama fonksiyonu vardır Medeni Kanunda ikiye ayrılarak düzenlenmiştir: Olağan zamanaşımı (sicile dayanan zamanaşımı) Olağanüstü zamanaşımı (sicil dışı zamanaşşımı)

30 Olağan zamanaşımı Tapu sicilinde yolsuz olarak taşınmaz maliki gözüken kişi, bu taşınmazı malik sıfatıyla 10 yıl çekişmesiz olarak iyiniyetle zilyetliğinde bulundurursa, o taşınmazın mülkiyet hakkını iktisap eder. Buna “sicil zamanaşımı” veya “adi zamanaşımı” da denir. Yolsuz tescil + İyiniyet + zilyetlik + 10 yıl = Tescil Koşulları: 1-Taşınmaza ilişkin koşul: Sadece “tapuya kayıtlı” ve özel mülkiyete konu olabilen taşınmazlar bu yolla iktisap edilebilir. Devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan orman arazisi başkasının adına tapuya kayıt edilse dahi bu yolla kazanılamaz.  Soru: sürekli ve bağımsız haklar olağan zamanaşımı ile kazanılabilir mi? 2-Şahsa İlişkin Koşul: Mülkiyeti kazanacak kişinin adının geçerli bir hukuki sebep olmaksızın mülkiyet sütünunda malik olarak yazılması “yolsuz tescil”gerekir. Bu şahıslar kendileri 10 yılda, bunlardan “iyiniyetle satın alan iyi niyetli kişiler tescil anında mülkiyeti kazanırlar”.

31 3-Zilyetliğe İlişkin Koşul:
Yolsuz kayıt sahibinin herşeyden önce taşınmaza “malik sıfatıyla zilyet” olması gerekir. Fer’i zilyetlik kazandırmaz. Süre: Yolsuz kayıt sahibinin taşınmaz üzerinde, “iyiniyete dayanan zilyetliği 10 yıl boyunca sürmelidir Zilyetliğin Çekişmesiz Olması: dava açılmamış olmalıdır Gerçek malikin yapacağı ihbar veya üçüncü bir şahsın kaydın yolsuzluğunu bildirmesi, yolsuz kayıt sahibini kötüniyetli duruma getirir. Zilyetlik Sürelerinin Birleştirilmesi: Kazandırıcı zamanaşımından istifade edebilme imkanına sahip “her zilyet, kendinden önceki aynı şartlara sahip zilyetlerin, zilyetlik süresini kendi zilyetlik süresine ekleyebilir”. Soru: Mirasbırakanın kötüniyetli olması mirasçıları nasıl etkiler?

32 Hükmü: Soru: Çifte tapu nedir?
Çifte tapu halinde “doktrine göre iyiniyet halinde olağan, iyiniyetli olmama halinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı söz konusu olabilir” Olağan kazandırıcı zamanaşımının sayılan koşulları gerçekleştiği anda eski malik mülkiyet hakkını kaybeder. Adına yolsuz kayıt olan, mülkiyet hakkını kayıt anından itibaren yani geçmişe etkili olarak kazanır. Aslen kazanma olmasına rağmen geriye etkili olduğu için eski malik zamanında mevcut sınırlı ayni haklar varlığını sürdürür.

33 Olağanüstü Zamanaşımı
Uygulanacak hükümler: Kadastrosu yapılmış yerler MK m. 713’e tabidir Kadastrosu yapılmış amma tapusuz taşınmaz ise, KK m.14 Kadastrosu yapılmamış tapulu taşınmazlar MK m. 713’e tabidir Kadastrosu yapılmamış ve tapusuz ise MK m.713’e tabidir KK m. 14Yüzölçümlü ile ilgili olarak getirilen sınırlamalar MK 713’deki itirazlar hepsine uygulanır Not: kamu mülkiyeti sadece imar ve ihya ile kazanılabilir.

34 Olağanüstü Zamanaşımı
Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan veya kayıtlı olsa bile kütükten malikin kim olduğu tespit edilemeyen veya maliki 20 yıl önce ölmüş (Anayasa mahkemesinin kararı ile iptal edilmiş, ) veya gaipliğine karar verilmiş taşınmazların, “malik sıfatıyla 20 yıl çekişmesiz zilyedi bulunan kişinin, bu taşınmazların mülkiyetini kazanması” söz konusudur. MK 713 göre taşınmaz mülkiyeti “kazandırıcı zamanaşımı koşulları oluştuğu anda kazanılır”. Bu koşulların ispatı iktisap iddiasında bulunan zilyede düşer.

35 Taşınmaza ilişkin koşul
1. Özel mülkiyete elverişli olmalı: Hakim taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmadığını re’sen araştırır. Tapuya kayıtlı olmasa dahi “özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımına konu olamazlar”. (Hazine adına kaydı yapılan araziler veya vakıflara ait araziler” kazandırıcı zamanaşımına konu olamaz) İmar ve ihyanın şartları nedir? Soru: A komşusu M’nin mirasçısı olmadığını bildiğine göre M’nin ölümünden sonra ona ait taşınmazını 20 yıl kullanmış daha sonra mahkemeden olağanüstü zamanaşımı şartlarının gerçekleşmesine dayanarak tescil talebinde bulunmuştur. Hakim olarak nasıl karar verirdiniz. Neden?

36 Taşınmaza ilişkin koşul
2. Malikin tapuda belli olmaması: i-Tapusuz taşınmazlarda bu şarta kendiliğinden mevcuttur. ii-Tapuya kayıtlı taşınmazlar, Kanunda gaiplik zikredilmektedir Soru: gaiplik durumunda 20 yıllık süre hangi andan başlar? Tapu sicilinden “malikinin kim olduğu anlaşılamayanlar” Birden fazla tapu kaydı var ve birbiriyle çelişiyorsa Üzerinde yolsuz kayıt bulunan kötüniyetli kişi ise

37 Zilyetliğe ilişkin koşul
Malik sıfatıyla zilyetlik Davasız ve aralıksız zilyetlik Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında zilyetlik koşulunun “gerçekleştiği her türlü delil ile kanıtlanabilir”. Malik hakkında gaiplik kararı verilmiş taşınmazlarda gereken zilyetlik süresi “taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet tesisinden itibaren başlar” Malik sıfatıyla zilyedin, zilyetliğinin en az “20 yıl”, nizasız, fasılasız devam etmiş olması ve bunu kanıtlaması gerekir. Yargıtay: malik sıfatıyla zilyet ibaresi bir kimsenin tasarruf ettiği gayri menkulde malik olduğu ve ileride de malik olacağı inancı ile zilyet olması şeklinde anlamak icap eder.

38 Zilyetliğe ilişkin koşul
Soru: zilyetlik sıfatının değişmesi zilyetlik süresini nasıl etkiler? Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında “zilyedin iyi veya kötü niyetli oluşunun önemi yoktur, kötüniyetli olsa dahi mülkiyeti kazanır”. “Mirasçılar birbirleri aleyhine kazandırıcı zamanaşımından istifade edemezler”. Mirasçılar arasında olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı “mümkün değildir”. Kadastro kanunu olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı “ile iktisapta zilyetlik süresini tapulu taşınmazların haricen iktisabı halinde 10 yıla indirmiştir”. Kadastro Kanununa göre “tapulu bir araziyi haricen iktisap eden zilyet, kadastro tespiti sırasında en az 10 yıldan beri nizasız, fasılasız bu araziye malik sıfatı ile zilyet ise onun mülkiyetini zilyetlik yoluyla kazanır” KK 13.

39 Kadastro Yapılırken Uygulanacak Hükümler
Tapulu taşınmazlarda kadastro yapılırken KK m.13 Kayıtlı kişi ve ya kişinin mirasçılarından başka biri zilyet bulunuyorsa tapulama teknisyeninin huzurunda muvafakat (noter tarafından tastik edilen beyan ve ya noter onaylı satış vaadi sözleşmeside olabilir) vermeleri halinde zilyed adına tespit ve tescil yapılır. Kayıtlı kişi ve ya kişinin mirasçılarından başka biri zilyet bulunuyorsa geçerli şekilde edindiğini ve 10 yıl çekişmesiz aralıksız malik sıfatıyla zilyet olduğunu ispat ederse Tapu sahibi kim olduğu anlaşılmıyorsa 20yıl çekişmesiz aralıksız malik sıfatıyla zilyet olma aranır Tapusuz taşınmazlarda kadastro yapılırken KK m.14 Bu kazanılması için MK 713/1 şartları ile beraber arazilerin yüzölçümü sulu toprakta 40 dönüm, kuru toprakta 100 dönüm aşması halinde kanunda aranan belge ve kayıtlarda ispat aranır Olağanüstü zamanaşımına dayanarak tescil durumunda ilan süresi beklenmez fakat 10 yıl içinde dava açılabilir.

40 c-Zilyedin tescil davası açması ve “üç aylık” ilan süresinin itirazsız geçmesi:
Hakimin aralıklarla vereceği en az “4 ilan”ın sonuncusundan itibaren geçecek “3 ay” içinde bir itiraz olmaz veya yapılan itiraz reddedilirse. ilanlardan birinin yerel gazetede yapılması gerekir. Diğerlerini hakim takdir eder. Taşınmaz ister tapulu ister tapusuz olsun husumetin “hazineye” ve “ilgili kamu tüzel kişileri” aleyhine veya varsa tapuda “malik görünen kişinin mirasçılarına” yöneltilmesi zorunludur. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile iktisapta ilgililer 3 aylık ilan süresi içinde doktrindeki hakim görüşe göre “sadece zamanaşımı koşullarının gerçekleşmediğine ilişkin itirazları ileri sürebilirler”. Olağanüstü zilyetlik ile mülkiyetin kazanılması “tescilsiz iktisap”tır, mahkeme hükmü tespit niteliğindedir. Koşullar gerçekleştiği anda mülkiyet kazanılmış olur. 

41 Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı
Taşınmaz mülkiyetinin “mutlak kaybı” halinde, taşınmaz üzerinde bir şahsa ait mülkiyet hakkı sona ererken, bir başkasının onu kazanması söz konusu değildir. “Nisbi kayıp” halinde, taşınmaz mülkiyeti bir şahıstan diğerine intikal etmektedir.  Mutlak kaybı: a)Taşınmazın tamamen yok olması: Bir taşınmazın doğal olaylar sonucu tamamen ve devamlı olarak yok, telef olması ile üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer haklar da sona erer.  b)Taşınmaz mülkiyetinin terki: Malikin mülkiyet hakkından feragat etmesiyle mülkiyet hakkı sona erer. Feragat malikin tapu siciline yapacağı terkin beyanı ile gerçekleşebilir.

42 Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı
Terk beyanında bulunan şahsın “tasarruf yetkisine” sahip olması gerektiğinden, tapu sicilinde yolsuz olarak malik gözüken şahsın, terkin beyanıyla taşınmaz mülkiyeti sona ermiş olmaz. Tapusuz taşınmazlarda terkin söz konusu olmaz. Taşınmaz maliki tapu kütüğündeki adına olan kaydı terkin ettirmiş ise taşınmaz üzerindeki “mülkiyet hakkı mutlak olarak sona ermiştir”.  Taşınmaz üzerinde diğer haklar sona ermez.. Soru: paylı mülkiyette paydaş terkin ederse mülkiyet hakkı sona erer mi?

43 Kamulaştırma Kamulaştırmada mülkiyet rızai tescil veya mahkeme kararı ile sona erer. Taşınmaz üzerindeki bütün haklar sona erer. Soru: Kamu idaresinin kamulaştırmadan fiili el koyma durumunda mülkiyet sona erer mi? Oğuzman diyor ki…. Yargıtay ise… Anayasa mahkemesi malikin hak talebini 20 yılla sınırlayan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 38. maddesi iptal etmiştir. Soru: ecrimsil talep edilebilir mi?

44