Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı

... konulu sunumlar: "Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı"— Sunum transkripti:

1

2 Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı
MADDE 718.- Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Sadece arazi üzerindeki mülkiyete yöneliktir.

3 Taşınmazın yatay kapsamı
MK m. 719 Taşınmazın sınırları, tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plândaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz.

4 TAPUDA KAYITLI KADASTROSU YAPILMIŞ TAŞINMALARDA SINIR.
Plan ve sınır işaretleri ile belirlenir. Soru: Plan nedir? Plandaki yanlışlıkların düzeltilmesi için davası açılabilir(1025) Plana gösterilen sınırlar hakkında TMK m uygulanır. Kural: aslolan plan sınırıdır. İstisna: Heyelan bölgesi. Soru: Sınırı belirlenemiyorsa malik ne yapabilir. MK m. 720 ile 749 (sınırın belirlenmesi ile sınırlık konulması)

5 Tapuda kayıtlı kadastrosu yapılmış olmayan taşınmalarda sınır.
MK’ da hüküm yoksa Tapu k-n 30 uygulanır. 3402 saylı kanuna göre kadastro yapılırken m. 20 uygulanır. Söz konusu kanunun 32. maddesine göre 20. madde kadastro dışında da uygulanır. Mahalline uygulanabilir plan ve haritaya öncelik verilir Plan ve haritaya dayanmayan ve sabit sınırlı olmayan taşınmazlar, kayıt ve belgelerdeki miktarlar esas alınarak sınır tespiti yapılır, ancak bunların kayıtları, fiziki yapıları ve konumları itibarı ile belli bir yeri kapsıyorsa tespit o sınırlar esas alınarak yapılır. Plan ve haritaya dayanmayan ve sabit sınırlı olan taşınmazlar mahalline uygulanabilen kayıt ve belgelerdeki sınırlar esas alınarak sınır ve yüzölçümü tespit olunur. Tapusuz taşınmazlarda sınır: Sınır belirlenemiyorsa komşulara göre tespit edilebilir veya ilgili belge, tanık, bilirkişi beyanı gibi çeşitli delillerle mahkemece takdir edilir

6 Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı
MK m.718 göre, taşınmazların dikey kapsamı “malik için kullanmada faideli olma kriterine göre tespit olunur”. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Malikin arazisinin kendisi için faydalı olacak yeraltı ve hava sahası dışında, başkalarının faaliyetlerini engellemesi mümkün değildir Yararlı olma ölçüsü objektif olarak teknik imkanlara ve hukuki mevzuata göre belirlenir. Aktif yetki Koruyucu yetki

7 C-Taşınmaz Mülkiyetinin Maddi Kapsamı
Dikey ve yatay kapsamdan bağımsızdır. Dikey ve yatay kapsamın içinde bulunan mallardan hangileri mülkiyetin kapsamına dahildir.? MK m. 718 , göre Arazi üzerindeki yapıların, dikilen şeylerin ve kaynakların, taşınmaz mülkiyetine dahildir “Taşınır inşaat, taşkın inşaat, üst hakkına konu binalar, mecralar, yeraltı suları, bu kuralın istisnalarıdır” Yapılar Dikilen şeyler bitkiler Kaynaklar.

8 Arazide inşa olunan şey: Yapılar.
Arazinin mülkiyeti yapıları kapsar.(MK 718.2) Üst toprağa tabidir (Superficies solo cedit) Yapı Kavramı: Taşınır inşaat arzın bütünleyici parçası sayılmaz. Arz üzerinde devamlı kalmak üzere yapılan inşaat ise MK 684 de belirtilen koşullar aranmaksızın arzın mülkiyetine dahil olur.  Nelerin kapsamında yapılar olduğunu m. Medeni Kanunun 728. maddesi esas alınarak belirlenebilir.

9 Haksız inşaat (Yapı) Haksız inşaat üç şekilde ortaya çıkar
Yapıyı malikin başkasına ait malzemeyle kendi arazisinde yapmış olması Yapıyı malzeme sahibinin başkasının arazisinde yapmış olması Yapıyı malzeme ve arazi sahibi olmayan 3-cü kişinin yapmış olması

10 Arzın maliki başkasının inşaat malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapması
i-İnşaatın kaldırılmasını talep edebilir Malzemenin iadesini talep edebilmesi için iki şartın varlığı aranır. Bunda malikin “iyi niyeti rol oynamaz”.  Malzeme malikinin “rızası” dışında malzeme kullanılmış olması Malzemenin sökülmesinin aşırı bir “zarar”a sebep olmaması. Eğer aşırı bir zarara sebep olacaksa inşaatın kaldırılıp malzemenin verilmesini talep edemez. ii-Tazminat isteyebilir: Tazminat talebinin “kapsamı, arsa malikinin iyi veya kötüniyetli olup olmamasına göre değişir”. -İyiniyetli ise Muhik (malzeme değerine eşit) -Kötüniyetli ise Tam tazminat.  Örneğin: Arsa sahibi çaldığı inşaat malzemesi ile bir ev inşa etmiş ve malzeme sahibi tazminat davası açmış ise “ödenecek tazminat tam bir tazminattır”. Karşı tarafın bu yüzden uğrayacağı tüm maddi zararları kapsar.

11 iii-Arsanın mülkiyetinin kendine devrini talep edebilir: Bu yetki sadece yeni yapılan binalar için ve özel mülkiyete konu olabilecek arsalar için kullanılır. Koşulları:  Malzeme malikinin iyiniyetli olması İnşaatın değerinin arsanın değerinden fazla olması. Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya talep reddedilmiş olmalıdır Malzeme sahibi tazminat talep etmemiş olmalıdır. Bu şartlar gerçekleşmişse, malzeme maliki tek taraflı irade beyanı ile arsa malikine karşı bu hakkını kullanır. Malzeme malikinin bu hakkı “yenilik doğuran hak niteliğindedir”. Haksız inşaat arsa maliki tarafından yapıldığı ve malzeme malikinin arsanın mülkiyetini talep ettiği hallerde “arsa karşılığı ödenecek tazminat muhik bir tazminat olmalıdır”. Eğer malik bunu kabul etmezse malzeme maliki mülkiyetin kendisine devri için dava açabilir. 

12 Malzeme sahibini başkasının arazisi üzerine inşaat yapması
i-Arsa malikinin hakları:  Arsa maliki “İnşaatın kaldırılmasını talep edebilir”. Şartları:   -İnşaat kendi “rızası ile yapılmamış” olmasıdır. -İnşaatın kaldırılması “aşırı bir zarara sebep olmaması”. YİBK göre haricen satın alınan arsa üzerine yapılmışsa malikin rızası var kabul edilir. Soru: Yakın akrabalık ilişkisi varsa rızanın varlığı kabul edilebilir mi? Eğer arazi maliki, kötüniyetli malzeme malikine, malzemenin en az değerini tazmin ederse malikin kaldırma talebi kabul olunmalıdır. Arsa maliki “inşaatın yıkılmasını, inşaat kendi rızası ile yapılmış ve inşaatın yıkılması fahiş bir zarara neden olsa bile talep edebilir ancak bu halde malzeme malikine malzemeler karşılığı tazminat ödemesi gerekir” Not: Gecekondu kanununun kapsamına giren bir arsada yapılmışsa, GK 21’e göre uyuşmazlık çözülür.

13 Malzeme malikinin hakları:
Tazminat talebi: Malzeme maliki iyiniyetli ise yani başkasının arazisine inşaat yaptığını bilmiyorsa ve bilecek durumda değilse veya arsa malikinin rızası ile hareket ediyorsa veya hal ve şartlara göre bu rızanın olduğu varsayılabiliyorsa arsa malikinden “muhik bir tazminat” isteyebilir MK 723. Eğer arsa sahibi kötü niyetli ise yani inşaatı gördüğü halde ses çıkarmamışsa tazminat miktarı yükseltilmelidir.  Malzeme maliki kötüniyetli ise arsa malikinin ödeyeceği tazminat, malzemenin en az kıymetini geçmeyebilir MK Tapulu bir taşınmaza inşaat yapanın kötüniyeti karine olarak kabul edilir.  Soru: malzeme sahibi yapının sökülmesini talep edebilir mi?

14 Arsanın mülkiyetini malzeme sahibini mülkiyetine geçirilmesini talep hakkı
Her iki tarafta talepte bulunabilir: Malzeme maliki inşaatı yaparken “iyiniyetle hareket etmiş ve binanın kıymeti arsanın kıymetinden daha fazla ise” arsanın mülkiyetinin kendisine devrini arsa malikinden talep edebilir. Çifte yolsuz tapuya dayanarak taşınmaz mülkiyetinin iktisabı geçersizse de, eğer alıcı taşınmaz üzerinde inşaat yapmışsa, iyiniyetli sayılır. Haksız inşaat malzeme maliki tarafından yapılmış ise malzeme maliki “inşaatın yıkılıp malzemenin iadesini talep edemez”. Neden? Tapulu bir araziyi kiracısından haricen alıp üzerine inşaat yapan kişi “arsanın mülkiyetinin kendisine devrini talep edemez”. Haricen aldığı arsa üzerine ev yapmış, fakat malik arsayı başkasına temlik etmiş ise “Yargıtaya göre malzeme sahibi arsanın mülkiyetini, ancak iktisap eden kötüniyetli ise talep edebilir”. 

15 Yapıyı bir III kişinin yapmış olması
1)Arazi malikinin hakları. Sökülüp kaldırılmasını ve zarar varsa değen zararın ödenmesini talep edebilir. 2)Malzeme malikinin haklar. Malzeme maliki, arsa malikinden malzemenin kendisine iadesini talep edebilir. Malzeme malikinin iyiniyetli ve binanın değerinin arsanın değerinden fazla olması halinde arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir. Arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir 3)Yapıyı yapanın hakları: . İnşaatı yapan üçüncü şahısta sebepsiz zenginleşme ve vekaletsiz işgörme hükümlerine göre arsa malikinden tazminat isteyebilir. Ust toprağa tabidir kuralın istisnası: i)Ust hakkı ii)Mecralar iii)Taşkın inşaat iv)İmar kanunu m.18 durum

16 Üst hakkı( inşaat hakkı)
MADDE 726.- Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. MADDE 826.- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.

17 Niteliği ve Özelliği Tanım: başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşaat yapma ve yapıların üzerinde mülkiyet hakkı kazanma imkanı sağlayan irtifak hakkıdır. Niteliği itibariyle bir irtifak hakkıdır. Yapı üzerinde mülkiyet hakkı verir. Soru: üst hakkının sağladığı mülkiyet hakkının normal mülkiyetten farkı nedir? Yapı üzerindeki mülkiyet hakkı irtifak hakkına ayrılmaz şekilde bağlıdır, onun kaderine tabidir. Bağımsız bölümler üst hakkının konusu değildir.

18 Mecralar MK m Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır Soru: Mecra nedir? Mecralar: Üstünden geçtiği taşınmazın mülkiyetine tabi olan mecralar (geçtikleri taşınmaz için tahsis edilmiş) Tranzit mecralar (İşletme ile arasında teknik bir bağlılık olacak ve geçtiği taşınmaza tahsis edilmemiş olacaktır.)

19 Kurulması Anlaşma ile; Mecraları geçirme ve ya tesisatı inşa hususunda irtitak hakkı olacak (bu ust hakkıdır). Kanun Hükmü ile; Mecraları geçirme ve tesisat inşa etme hakkı komşuluk ilişkisine (744)dayanmalıdır. Bu da bir irtifak hakkıdır. Mecra irtifakı ile komşuluk ilişkisi gereği olmadan mecra geçirme ve muhafaza yetkisi veren irtifak hakkı kurulabilir. Soru: Mecralar işletmenin mi, işletmenin bulunduğu taşınmazın mı yoksa işletmenin sahibinin mülkiyetine mi dahil edilmelidir? kapsamındadır? Soru: mecra hangi andan kurulmuş olur?

20 MADDE 725.- Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

21 Taşkın yapı (inşaat) MK m ’ nin bir diğer istisnası taşkın yapıdır (MK m. 725) Taşınmaz malikinin yükümlülüğü: Malik izin vermeyi taahhüt etmişse (irtifak hakkı yoksa taahhüt sadece taahhütte bulunanı bağlar) Taahhüt yoksa: 15 gün içinde itiraz olması Yapıyı yapanın iyiniyetli olması Durum ve koşullar yapının kalmasını haklı göstermesi gerekiyor

22 Taşan kısmın hukuki durumu
Kural: taşan kısım yapıyı yapan taşınmazın bütünleyici parçası olur. MK m.725 uygulanabilmesi için hem arazi hem yapı maliki ayni kişi olmalıdır Taşan kısım için irtifak hakkı tesis edilmelidir. Hangi irtifak ?(779) İrtifak hakkı bulunmuyor, fakat arazi malikinin katlanma yükümlülüğü söz konusu ise, seçimlik bir altına girer. Soru: inşaatın arazideki diğer yapı ile bağlantısı olmaması durumunda hangi kurallar uygunalmalıdır?

23 Arazi Üzerine Dikilen Bitkiler
Arazi üzerine devamlı olarak kalması için “dikilen bitkiler de arzın mülkiyetine tabidir”. Taşınır bitki olmaması halinde söz konusu olur. Örneğin: Zeytin ağaçları “daimi nitelikleri sebebiyle, arzın mülkiyetine tabi olur”. Kavak ağaçları ise taşınır bitki kabul edilir. Bu niteliğinden dolayı arazi üzerinde tesis edilecek rehin hakları bunları kapsamayabilir. Çünkü taşınır niteliğindeki “bitkiler arzın mülkiyetine tabi değildir”.  Bir arazi üzerindeki bitkiler “başkası tarafından dikilmiş ise bunlara haksız inşaat hükümleri uygulanır” MK 729.

24 Arazi Üzerine Dikilen Bitkiler
Bitkilerin dal ve köklerinin “komşu araziye taşmaları halinde taşkın yapı hükümleri uygulanmaz”. “Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir”. Komşu arazideki “dal ve köklerin kendi ekin ve binasının üzerinden geçmesine katlanıyorsa, bu dalların üzerindeki meyvalardan faydalanabilir” MK 740

25 Kaynaklar Kavram: toprak sathına çıkan suyu ifade eder.
Doğal kaynaklar arazi malikinin mülkiyetine aittir Özel kanun veya yerel adete göre başkaları da yaralanabilir() Jeotermal kaynaklar ve doğal mineral sular özel kanuna tabidir. Nehirler, çaylar ve ırmaklar özel mülkiyet dışındadır. Yer altı sular devletin tasarrufundadır(MK 756/3) Kaynak üzerindeki haklarının korunması MK 758

26 Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları
Anayasanın 35. Maddesinin son fıkrası, “mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz” denilerek taşınma mülkiyetinin kullanımı konusunda bir çerçeve çizmiştir. Bunun dışında bazı diğer kanun hükümleri çeşitli kısıtlamalar ortaya koymuştur. Taşınmazın somut durumu bu kısıtlamalar göz önünde tutularak belirlenir.

27 Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları
I.MALİKİN HUKUKİ İŞLEMLERİNDEN DOĞAN KISITLAMALAR Malik, mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri bir üçüncü kişi lehine kısıtlayabilir. Sınırlı ayni haklar bu tarzda bir kısıtlama teşkil eder. Devir hakkının kısıtlamaları : Malik mülkiyetini devir yetkisini de kısıtlayabilir (MK m ; Alım, Geri Alım ve Önalım Hakları) II. KANUNDAN DOĞAN KISITLAMALAR Kamu hukukundan doğan kısıtlamalar Özel hukuktan doğan kısıtlamalar

28 1)Şerhedilmiş alım hakkı (MK m.736):
Tarif: Hak sahibine tek taraflı bir beyanla bir taşınmazın alıcısı olma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Tek taraflı beyanla alım hakkı kullanılınca , muhatap ile alım hakkı sahibi arasında, alım sözleşmesindeki hükümlere göre bir satış ilişkisi doğar. Alım hakkı tabu siciline şerh verilmemişse, hak sadece alım sözleşmesi yapan malike ve külli haleflerine karşı kullanılabilir Bu sözleşme resmi şekle tabidir. Alım hakkının en çok on yıl için kararlaştırılabileceğini ve kanunda belirtilen süreyle de şerh edilebileceğini belirtmiştir. Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan alım hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Alım hakkı şerhinin, eşyaya bağlı borç ilişkisi yaratarak taşınmaz mülkiyetinin kısıtlanmasının teşkil eder.

29 2) Şerhedilmiş geri-alım hakkı
Tarif: Geri alım hakkı taşınmazı başkasına devretmiş olan kimseye, tek taraflı irade beyanı ile o taşınmazı geri alabilme yetkisi sağlayan bir yenilik doğuran haktır. Resmi şekle tabidir(TBK m. 237) Geri alım hakkı bir taşınmazın satıcısına tanınmış bir çeşit alım hakkı niteliğindedir. Bu sebeple alım hakkındaki şartlar burada göze alınacaktır. Geri alım hakkı tapu siciline şerh verilmemişse, hak sadece bu hakkı tanıyan kişiye ve külli haleflerine karşı kullanılabilir. Şerh verilmişse “bu şerhte gösterilen süre içinde taşınmazın herhangi bir malikine karşı ileri sürülebilir”(MK m. 736). Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan alım hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Alım hakkının bir kişiye devri resmi sözleşme olmadan geçerli olmaz.

30 3) Şerhedilmiş ön alım hakkı
Tarif: Ön alım hakkı taşınmaz malikinin, taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde ön alım hakkı sahibine tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren yenlik doğuran bir haktır. Adi yazılı şekle tabidir(TBK m. 237/f.3) TBK m maddelerinde yer alan hükümler sözleşmeden doğan ön alım hakkına da uygulanacaktır (MK m. 735/f.3 ) Ön alım hakkı niteliği itibarıyla, kullanılması şartta bağlı bir alım hakkı sayılabilir. Bu şart, taşınmazın bir üçüncü kişiye satılmasıdır. Satış sözleşmesi eğer hükümsüz veya yok hükmünde ise ön alım hakkı kullanılmayacaktır. Satışa eşdeğer her türlü işlemi de ön alım hakkının kullanılması için yeterli görmüştür.

31 Ön Alım Hakkının Kullanılmasının Sonuçları
Ön alım davası yenilik doğuran bir dava, karar yenilik doğuran bir karardır. Ön alım hakkı kullanılarak dava açılması davacı ve davalı taraflar arasında kurduğu düşünülen satış ilişkisinin hükümleri ön alım anlaşmasında bir kayıt olup olmamasına göre değişir. ön alım hakkına adi(basit) ön alım (adi şufa) hakkı - nitelikli ön alım(mevsuf şufa) hakkı Ön alım hakkı tapu siciline şerh verilmişse, hak sadece ön alım sözleşmesini yapan malike ve külli haleflerine karşı kullanılabilir. Fakat önalım hakkı şerh verilmişse, dava açılıp hak kullanılırken kim malikse ön alım davası ona karşı açılır. Ön alım hakkı kullanılıp satış ilişkisi doğduktan sonra taşınmazın maliki değişirse, bu takdirde şerhin MK. m. 1009/f.2’de belirtilen munzam etkisi(ayni etki) ön alım hakkı taşınmazın mülkiyetini yeni malikten devralması imkanı sağlar.

32 Ön alım hakkının kullanılmasında süreler
Önalım hakkı dava yolu ile zamanında kullanılması gereken bir haktır. Ön alım hakkı, ister şerh verilmiş olsun ister olmasın, bu hakkı doğuran sözleşmede kararlaştırılan süre ile sınırlıdır. Süre en fazla on yıl olabilmektedir(TBK m. 238). Şayet bu süre içinde bir satış yapılıp hakkın kullanılması imkanı doğmazsa, ön alım hakkı düşer. Ön alım hakkı, buna ait şerhte belirtilen süre içinde ve en fazla şerh tarihinden itibaren on yıl içinde şerhin etkisinde yararlanır(MK. m. 735). Ön alım hakkı en fazla on yıl için tanınabileceğinden, on yıllık şerh süresi ancak başlangıçta şerh verildiğinde kullanılabilir(TBK. m. 238) Ön alım hakkı, yukarıdaki süreler içinde üçüncü kişiye yapılan satış ya da satışa eş değer işlemin alıcı veya satıcı tarafından ön alım hakkı sahibine noter aracılığı ile bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve herhalde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yolu ile kullanılmak gerekir(TBK m. 241, TBK m. 733/f. son). Bu süreler hak düşürücü süre(sukutu hak müddeti)dir.

33 II. KANUNDAN DOĞAN KISITLAMALAR
Çeşitli kanun hükümleri, taşınmaz mülkiyetini bazı yönlerden kısıtlamaktadır. Kısıtlamaları, kamu yararını koruma amacı güden kamu hukuk kısıtlamaları ile bir veya birkaç kişinin yararını korumak amacı güden özel hukuk kısıtlamaları olarak ayırmak gerekir. Her iki kısıtlamanın da ortak vasfı, bir kanun hükmüne dayanmaları ve tapu siciline tescil edilmelerine gerek kalmadan mevcut olmalarıdır(MK. m. 731/f.1). Buna karşılık, kamu hukuku kısıtlamaları kişiler arası anlaşmalarla bertaraf edilemezken(MK m. 731/f. son), özel hukuk kısıtlamaları yapılacak bir resmi senet ve bunun tapuya şerhi ile herkese karşı etkiye sahip olacak bir şekilde ortadan kaldırılması ve değiştirilmesi mümkündür.

34 I-Kamu Hukukuna Dayanan Kısıtlamalar
A-Kamu Hukukuna Dayanan Kısıtlamalar MK’ un 754. Maddesi genel olarak kamu hukukuna ilişkin kısıtlamalar hakkında aşağıdaki düzenlemeyi kabul etmiştir. “Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tabidir.”

35 Kamu Hukukuna Dayanan Kısıtlamalar
1)Kazı ve yapı yaparken uyulacak kurallar MK’ un 739. Maddesi “kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel kanunlarla belirlenir.” Hükmünü koymuştur. 2)Dikilecek şeylerde uyulacak hükümler MK’ un 741. maddesine göre de “komşu taşınmaz maliklerinin bitki dikerken uymak zorunda oldukları kurallar özel kanunlarla belirlenir.” Hükmünü koymuştur. 3)Araziye sınırlık koyma mecburiyeti MK’ un 749. maddesine göre “arazinin sınırlıklarla çevirme yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.” Bu mecburiyette kamu hukukuna dayanır. 4)Toprağın iyileştirilmesi MK m. 755 göre Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir.

36 II-Özel hukuk kısıtlamaları
MK’ un 731. ve izleyen maddelerinde “Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları” başlığı altında esas itibariyle özel hukuk kısıtlamaları karakteri taşıyan hükümler yer almaktadır. Bunun dışında MK m. 194, MK m. 199, MK m.223/2, MK m. 652, m. 240, MK m. 720, MK m. 724, MK m. 725/f. 2 ve MK m. 698 maddeleri de çeşitli sınırlamalar getirmektedir. a)Doğrudan doğruya kısıtlama- dolaylı kısıtlama ayrımı: Maliki mülkiyete ait bazı yetkileri kullanmama veya başkasının kullanmasına müsaade yükümlülüğüne doğrudan doğruya kısıtlama denir(MK. m. 747). Bir kişiye taşınmaz malikine karşı yenilik doğuran hak tanınmasına ve bu hakkın kullanılması halinde malik olan kişinin o kişi lehine mülkiyeti devir veya bir sınırlı ayni hak kurma borcu altına girmesine dolayısıyla kısıtlamalar denilmektedir b)Sınırlandırılan yetkiye göre ayrım: Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarını, mülkiyet hakkını oluşturan yetkilerden sınırlandırılan yetkiye göre, kullanma ve yararlanma hakkının kısıtlamaları, tasarruf yetkisinin kısıtlamaları şeklinde bir ayrıma tabi tutmakta mümkündür. c) Korunan kişilere göre ayrım:

37 Paylı mülkiyete yasal ön alım hakkı
Niteliği: Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarında birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarda bu payın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır(MK m. 732) Sözleşmeden doğan ön alın bakımından herhangi bir satış veya ekonomik olarak satışa eşdeğer bir işlem ön alım hakkının kullanılmasına yol açarken, yasal ön alım ancak paydaş olmayan bir kimseye yapılan satışta kullanılabilir. Ön alım hakkı, alıcıya dava açılarak kullanılabilir(MK m.734/f. 1). Hakkın dava dışında kullanılması mümkün değildir.

38 Sözleşmeden doğan ön alım hakkının kullanılmasından doğan sonuç ile esas itibariyle aynı esaslara tabidir. Noter aracılığı ile bildirilir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinde üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Şayet paydaşlarda bir kısmı ön alım hakkını kullanır, diğerleri kullanmazsa, sadece kullananlar nazara alınır. Soru: paydaşlarda bir kısmı veya hepsi ön alım hakkını kullanırsa o zaman alınan pay paydaşlar arasında nasıl bölünür? MK. m. 733/f. 2 uyarınca resmi şekilde yapılacak bir sözleşme veya tapuya verilen bir şerh ile vazgeçilebilir.

39 3)Komşular lehine konulmuş kısıtlamalar
Taşınmazın kullanılma tarzına ait kısıtlamalar Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar Komşu araziye ait ağaçların kök ve dallarının kendi arazisine geçmesine katlanma yükümlülüğü: Suların akış tarzına engel olmama yükümlülüğü Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü Zorunlu geçit: Geçit irtifakı kurma yükümlülüğü: Zorunlu su: Kaynak irtifakı kurma yükümlülüğü: Komşuluk için gerekli şeylere ve masraflara katılma yükümlülüğü:

40 a)Taşınmazın kullanılma tarzına ait kısıtlamalar
MK m. 737 Herkes, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaşınmakla yükümlüdür.  katlanılabilecekten fazla rahatsızlık verilmesi Taşkınlığın olup olmaması hakim takdir edecektir. Taşkınlık halleri sadece kanunda belirtilenlerle sınırlı değildir. (manevi veya olumsuz fiil şeklinde de olabilir)

41 b)Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar
MK m. 738’ in 1. fıkrası: Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Kendi arazisinde yapılan faaliyetler bakımından bir sınırlandırma getirilmektedir Sınırı ihlal ederse taşkın yapıya dair hükümler uygulanır. Kaynağın kesilmesi ve kirletilmesi durumunda MK 757 ve 758 uygulanır.

42 c)Komşu araziye ait ağaçların kök ve dallarının kendi arazisine geçmesine katlanma yükümlülüğü
MK M. 740 zarar vermiyorsa katlanmak zorundadır. Zarar verirse kesilmesini talep edebilir veya kesebilir Araziye ait ağaçların kök ve dallarının kendi arazisine geçmesine katlanan kimse bunları toplama hakkına haizdir. Zarar aranmaz. Fakat bu eklenti ve bina üzerindeki dallara aittir

43 d)Suların akış tarzına engel olmama yükümlülüğü
Üst taraftaki arazi maliki, alt taraftaki araziye akan suların doğal akış tarzını değiştirmez(MK m. 742/f. 2) İhtiyacı olan kadar kullanabilir Zarara neden olsa bile doğal şekilde akan suların akışına engel olmaması gerekir Amma akışı temin etmek için önlemler almak zorunda değildir.

44 e)Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü
Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür(MK m. 744). Şartları: Mecra geçirilmesi zorunlu olması Başka yerden geçirilmesinin imkansız veya aşırı ölçüde masraflı olması Zararın tamamıyla peşin ödenmiş olması Mecra geçirilmesi komşuluk ilişkisine dayanmalıdır. Komşu sayılmayanlar anlaşarak geçirebilirler. MK m. 745

45 f)Zorunlu geçit: Geçit irtifakı kurma yükümlülüğü:
MK m. 747’ ye göre, genel yola çıkmak için yeterli bir geçidi bulunmayan taşınmaz sahibi, tam bir bedel karşılığında komşularından kendisine geçmek için geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Hakkın niteliği Şartları Yola çıkmak için geçit bulunmaması veya ihtiyacı karşılamaması Başka komşudan talep edilmesi gerekmemelidir Denkleştirme bedeli ödemelidir. En az zarar görecek komşular seçilmelidir. Soru: kamu hüküm ve tasarrufunda bulunan arazilerden geçit hakkı talep edilebilir mi? Diğer sınırlı ayni haklar karşısında önceliği vardır…

46 g)Zorunlu su: Kaynak irtifakı kurma yükümlülüğü:
MK m. 761 su ihtiyacı bulunan komşu lehine bir kaynak irtifakı kurma yükümlülüğünü kabul etmiştir. Şartları: Kaynak sahibinin kendi ihtiyacından fazla suyu bulunmalıdır. Gerekli suyu aşırı zahmet ve giderlere katlanmaksızın sağlama imkanı bulunmamalıdır. Gerekli bedeli ödemelidir. İrtifak kurulduktan sonra irtifakın gereğine uymalıdır. Engel olamaz ve her türlü kolaylığı sağlamalıdır

47 h)Komşuluk için gerekli şeylere ve masraflara katılma yükümlülüğü:
MK m. 750’ de “Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.”

48 4)Herkesin yararlanabileceği kısıtlamalar:
a)Orman ve meralara girme: MK m. 751’ de Bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer'asına girebilir Oralarda yetişen yabani meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel adetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir. Özel mülkiyete ait araziler için söz konusudur.

49 b)Düşen şeylerin aranması:
MK m. 752’ Başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır. Söz konusu şeyler talepte bulunan kişinin mülkiyetinde bulunmalı ve kusuru bulunmamalıdır Arazi maliki, uğradığı zararı talep edebilir .(hapis hakkı) Arazi maliki izin vermezse sorumlu olur.

50 c)Zorunluluk hali: Unsurları:
MK m. 753 Unsurları: Kişiye/mala yönelmiş zarar veya tehlikenin derhal meydana gelecek nitelikte olması Zarar/tehlikeden korunmak için üçüncü kişinin malına zarar vermek kaçınılmaz ve elverişli olmalı Önlenmek istenen zarar/tehlikenin verilen zarardan daha büyük olması Yapılan saldırı veya tehlike ile ilişkisiz üçüncü kişinin malına tecavüz edilmesi

51 Taşınmaz malikin sorumluluğu
BK m. 730 (objektif bir sorumluluk hali öngörülmüştür) Eski hale getirme Tehlikenin giderilmesi Tazminat Şartları: 1. Sorumlu tutulabilecek kimseler Soru: sınırlı ayni hak sahipleri ve diğer kullananlar sorumlu olur mu?) 2. Mülkiyet hakkının yasal kısıtlamalara aykırı kullanılmış olması 3. Zarar doğmuş olması 4. Nedensellik bağının bulunması gerekir Soru: Kamu tüzel kişiler MK m. 730’dan yaralanabilirler mi?

52