Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

MİLAS HALK EĞİTİM MERKEZİ HAZIRLAYAN MİMAR SONER YURTSEVEN.

Benzer bir sunumlar


... konulu sunumlar: "MİLAS HALK EĞİTİM MERKEZİ HAZIRLAYAN MİMAR SONER YURTSEVEN."— Sunum transkripti:

1 MİLAS HALK EĞİTİM MERKEZİ HAZIRLAYAN MİMAR SONER YURTSEVEN

2 EMLAK DANIŞMANLIĞI KURSU KONULAR EMLAK İLE İLGİLİ TEMEL KAVRAMLAR HUKUKİ VE EKONOMİK BOYUTTA EMLAKÇILIK HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ KADASTRO GENEL TANIMLARI TAPU GENEL TANIMLARI ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR HALKLA İLİŞKİLERDE KULLANILAN İLETİŞİM ARAÇ VE ORTAMLARI DEĞERLEME EMLAK ALIM SATIM İŞLEMLERİ RESMİ YAZI İLE YAPILAN TAPU İŞLEMLERİ ve TÜZEL KİŞİLERİN GAYRİMENKUL TASARRUFLARI HARİTA VE İMAR UYGULAMALARI KENTLEŞME VE İMAR HUKUKU GAYRİMENKUL HUKUKU KIYMETLİ EVRAK HUKUKU DANIŞMANLIK SÖZLEŞMELERİ HALKLA İLİŞKİLERDE KURUMSAL İTİBAR EMLAK KOMİSYONCULUĞUNDA VERGİLENDİRME VE BİÇİMSEL VERGİ YÜKÜMLÜLÜĞÜ TAPUDA AKİTLİ VE AKİTSİZ İŞLEMLER TÜRKİYE'DEKİ KENTLEŞME VE İMAR SORUNLARI DAVRANIŞ BİLİMLERİ ve BEDEN DİLİ

3

4 EMLAK DANIŞMANLIĞI KURSU AMAÇ Bu program ile kursiyerlerin; a. Emlâkçilik faaliyetlerinin öngördüğü tüm işlemlerin usulüne uygun yapılabilmesi için gereken bilgi birikimine sahip olmaları, b. Emlâk pazarlama konusunda sektörün geçmişi, bugünü ve geleceğine ilişkin uygulamaları öğrenmeleri, c. Emlâkçilik hizmetlerinde halkla ilişkiler ve psikoloji kavramlarını her türlü iş ilişkilerinde kullanma yeteneğine haiz olmaları, d. Emlâkçilik hizmetlerinde tapu-sicil, kadastro, şehir planlama ile ilgili kavramları öğrenmeleri ve uygulamaları, e. Emlâkçilik hizmetlerinin her aşamasında karşılaşılabilecek kanun, kanun hükmünde kararname, tüzük, yönetmelik, genelge ve tebliğ gibi gayrimenkul mevzuatı hakkında yeterli bilgiye sahip olmaları, f. Mesleğin gerektirdiği ciddiyet çerçevesinde işin saygınlık ve sorumluluklarını kavramaları, g. Sektördeki diğer kişi ve kurumlar ile işbirliği yapmaları, h. Emlâkçilik mesleğinin gerektirdiği iş etiğine sahip olmaları beklenmektedir.

5 EMLAK İLE İLGİLİ TEMEL KAVRAMLAR – Emlak Mesleğinin Tanımı ve Konusu – Emlakçılığın Temel Kavramları – Emlakçılık Mesleğinin İlkeleri, AMaçları ve Etiği – Toplumun Emlakçıya ve Sektöre Bakış Açısı – TSE Emlakçılık Hizmetleri Mecburi Standart Tebliği – AB Müktesabatının Emlakçılık Mesleği için Getirdiği Düzenlemeler / Kriterler

6 Emlak Mesleğinin Tanımı ve Konusu Tanım:Bir işyerinde, düzenlenen süreli veya süresiz sözleşmeye dayanılarak yapı kooperatiflerinin kurulmasında ev, arsa, dükkan gibi taşınmaz malların satışı ve kiralanması konularında danışmanlık hizmeti veren kişidir.

7 Emlak Mesleğinin Tanımı ve Konusu Görevleri:Tapu sicil müdürlüklerinde satış, ipotek, miras yoluyla geçen mülkiyetlerle ilgili tüm işlemlere aracılık eder, Emlak alım satımı ile ilgili danışmanlık hizmeti verir, Noterlerde satış sözleşmesi yapılmasına yardımcı olur, Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması konusunda danışmanlık hizmeti verir, seçenekler ve karşılaştırılmalı örnekler sunar, Müşterileri adına beyanname doldurur, Proje yapımında pazarlamayı kolaylaştırıcı önerilerde bulunur, Kooperatif kurulmasına yardımcı olup pazar araştırması yapar, Kooperatife arsa ve üye bulma konusunda çalışmalar yapar, Kiracı adaylarının ekonomik ve sosyal durumunu öğrenip mülk sahibine veya vekiline bilgi verir, Kira sözleşmesi hazırlar.

8 Emlakçılığın Temel Kavramları Emlak Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir. Türk Dil Kurumu sözlüğüne bakıldığında ise emlak ev, arsa, bahçe ve bunun gibi taşınmazların ortak adı olarak tanımlanmaktadır ve zaman zaman gayrimenkul kavramı ile aynı kapsamda değerlendirilmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbirleriyle karıştırılmaktadır. Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade edilmektedir.Bu açıdan gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbiri ile karıştırılmakta hatta zaman zaman birbirinin yerine kullanılmaktadır. Geniş kapsamda ise gayrimenkuller; araziler, ağaçlar, madenler ve tüm doğal unsurları içerdiği gibi aynı zamanda binaları da içermektedir.

9 Emlakçılığın Temel Kavramları Emak Müşavirliği Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir. Bu açıdan, belli bir komisyon (hizmet bedeli) karşılığı emlak hizmetleri sunulması emlak müşavirliğinin temel iştigal alanlarından sayılmaktadır. Bu aşamada emlak müşavirleri, sunulan konuta ilişkin olarak tüm süreçleri belirlemek ve yönetmek ile mükellef aracılık hizmeti sunan, alıcı ile satıcıyı bir araya getiren, her iki taraf arasında oluşabilecek problemleri çözen ve bu hizmeti bir ücret karşılığı yapan bireyler olarak karşımıza çıkmaktadır.. Bir başka tanıma göre emlak müşavirliği (komisyonculuğu); taşınmaz mal alımı, satımı, kiralaması,değerlemesi ile uğraşan ve bu konularda verdiği danışmanlık hizmetlerine karşılık olarak bir komisyon ücreti alan, kişi ve kurumlara verilen genel isimdir. Her iki tanımda ortak nokta, emlak ve emlak ürünlerine ilişkin olarak bir hizmet sunmak ve bunun karşılığında bir komisyon (hizmet bedeli) almaktır.

10 Emlakçılığın Temel Kavramları Emlak Yöneticiliği Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir. Bu kapsamda emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir.

11 Emlakçılığın Temel Kavramları Emlak Finansmanı Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir.

12 Emlakçılığın Temel Kavramları Emlak Değerleme Emlak değerleme, bir taşınmazın esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmaları içermektedir. Bu kapsamda emlak ve emlak ürünlerinin piyasa koşullarında doğru fiyatının belirlenmesi, emlak kazancının tahminine yönelik analizlerin yapılması ve bu süreçte yaşanabilecek risklerin tahmin edilmesi emlak değerlemenin temel çalışma alanıdır. Emlak değerleme, fayda ve maliyet esaslı olarak emlak yatırımlarını doğru bir şekilde hesaplamaktadır ve bu alanda çalışan bireylere emlak eksperi tanımı da yapılabilmektedir.

13 Emlakçılığın Temel Kavramları Emlak Pazarlaması Emlak ve emlağa ilişkin ürünlerin sahipliğinin devredilmesi süreçleri olarak adlandırılan emlak pazarlaması; ürün, fiyat, tutundurma ve dağıtım stratejileri belirlenerek, tüketici ihtiyaç ve isteklerini tatmin etmeye yönelik olarak talep yaratılması ve talebin satın alma faaliyetleri ile desteklenmesi sürecini ifade etmektedir. Emlak pazarlamasında temel amaç, emlağın tüm tutundurma araçları yoluyla hedef kitleye duyurulması ve satış sürecinin başlamasıdır.

14 Emlakçılığın Temel Kavramları Arazi ve Mülkiyet Emlak ve emlak sektörü analizlerinde karşımıza çıkan önemli bir kavram, mülkiyet kavramıdır. Mülkiyet, sahiplik kavramını temel alarak tüm menfaatler, yararlar ve hakları içermektedir. Medeni Kanun 704. madde kapsamında araziler, gayrimenkul sayıldığından dolayı, tapu siciline kayıt edilmektedir. Taşınmaz mülkiyet üzerinde menfaat ve maddi kazanç hakkı, tapu senedi ile beyan edilmektedir. Tapu kütüğünde yasa gereği iki hak mevcuttur. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Üst hakkı, arazinin altında ve üstünde herhangi bir yapı oluşturma ve mülkiyet hakkına sahip olma hakkını açıklamaktadır. Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinden kaynakların bir diğer araziye aktarılmasını kapsamaktadır.

15 Emlakçılığın Temel Kavramları Emlak Ürünlerinin Özellikleri Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır. Bunlar: Fiziksel olma özelliği Yasal olma özelliği Ekonomik bir değer sunma özelliği olmak üzere üç maddede incelenmektedir. Fiziksel olma özelliği, emlak ürünlerinin somut özelliğinden (bina, arazi v.b) kaynaklanmaktadır ve yukarıda belirtilen tüm emlak ürünleri fiziksel özellik taşımaktadır. Yasal olma özelliği ise emlak ürünlerinin hukuki temellere bağlı kalarak, alım ve satımının gerçekleştirilmesini ifade etmektedir. Ekonomik bir değer sunma özelliği ise emlak ürünlerinin değerli bir yatırım aracı olarak algılanması anlamına gelmektedir ve bu kapsamda ekonomik bir değer sunmaktadır.

16 Emlakçılık Mesleğinin İlkeleri, AMaçları ve Etiği Toplumun Emlakçıya ve Sektöre Bakış Açısı Toplumdaki birey ve ihtiyaç sahibi kurum ve kimliklerin emlakçıya ve sektöre bakış açısı rasyonel değildir.Bu noktada emlakçı gerek donanım gerekse teşhizaç noktasında hazır bulundurmalıdır.Meslek etiği açısından emlak danışmanlığı hizmetleri kurum kamu kurumları arasında belii bir yasal mevzuat içerisinde ilerlmektedir.

17 Emlakçılığın Temel Kavramları Fiziki yapı ile ilgili kurallar İş yerinin açılması ve işletilmesi için zorunlu olan her türlü izin, ruhsat vb. belge alınmış olmalı ve bu belgeler iş yerinde kolay görülebilecek bir yere asılmalıdır. İş yeri, kat mülkiyeti kanununun belirlediği bağımsız bölüm niteliklerine sahip en az 30 m2 ‘lik bir bölüm olmalı; iş yerinde bir idari büro ve bir toplantı odası olmak üzere iki bölüm ile müşterek ve münferit kullanma özelliğinde TS 8357’ye uygun tuvalet (WC) - lavabo bulunmalıdır. Ancak iş hanı, iş merkezi, pasaj vb. yerlerde ortak kullanıma ayrılmış yeter sayıda tuvalet (WC) – lavabo var ise bu iş yerlerinde tuvalet (WC) - lavabo şartı aranmaz. İş yerinde içme ve kullanma suyu TS 266’ya uygun olmalıdır. İş yerinde hizmetin nitelik ve yoğunluğuna uygun miktar ve özellikte masa, dolap, koltuk vb. malzeme bulunmalıdır. İş yeri, işin yürütülebilmesi ve alım – satım, kiralama vb. işlemlerin öngörülen formattaki veri tabanına kayıt edilebilmesi için gerekli donanıma sahip olmalıdır. Bu donanımlar; iş yeri içinde dışarıdan görülebilecek şekilde yerleştirilmiş ilan tahtaları, panolar ile telefon, faks ve tercihen evrak kopyalama makinesi, bilgisayar, yazıcı, internet site ve adresi, kamera vb. araç gereçlerdir.

18 Emlakçılığın Temel Kavramları İş yerinde; tek veya bir grup bina veya arsa için işin niteliğine göre arsa/bina/konut tanıtma levhası, vaziyet planı, resim, fotoğraf bulunmalı ve tercihen tanıtımı yapılacak emlak iki veya üç boyutlu görüntü ihtiva eden çizim, broşür ve maketler kullanılarak doğrudan veya bilgisayar vb. görüntü sistemleri ile teşhir edilmelidir. İş yerinde hizmetin yürütülmesinde kullanılmak üzere, müşterilerin de yararlanabileceği bir taşıt bulunmalı veya kiralanmış olmalıdır.

19 Emlakçılığın Temel Kavramları Emlak müşaviri faaliyet alanı Emlak müşaviri faaliyet alanına giren iş ve işlemler genel olarak aşağıdaki şekildedir: Gayrımenkul / taşınmaz reklamı veya aracılık hizmetleri kapsamında; - Her türlü taşınmaz mülkiyeti devir işlemleri (alım - satım, trampa, hibe, taşınmaz satış vaadi vb.) - Taşınmaz kullanımının devri işlemleri (kira ve hasılat kirası vb.) - Kampanyalı olanlarda dahil olmak üzere tanıtıcı reklam ve diğer tanıtım yolları ile topluca pazarlama işlemleri vb. faaliyetlerin yerine getirilmesi.

20 Emlakçılığın Temel Kavramları Vekâlet hizmetleri kapsamında (danışmanlık ve bu kapsamdaki işleri yapma veya yaptırma / takip etme hizmetlerine konu iş ve işlemlerde aracılık yapılarak yalnızca taraflara verilen danışmanlık hizmetleri, - Eksperlik hizmetleri, - İpotek tesisi, - Kat irtifakı kurma, - Kat mülkiyeti kurma, - İfraz ve tevhit, - Cins değişikliği, - Taksim (paylaşım), - Tashih (düzeltme), - Aplikasyon, - İlgili kurumlardan imar durum belgesi çıkarma, - Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma, - Vergi muafiyeti belgesi alma, - Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma, - Emlak beyannamesi düzenleme.

21 Emlakçılığın Temel Kavramları Aracılık ve vekâlet işlerinin hazırlık ve ifa edilmesi süresinde yapacakları diğer faaliyetler; - Yardımcı elemanların/müşteri temsilcisinin iş dağılımı, - Alan çalışması yapılması, - Yayınların incelenmesi, - Müşteri portföyünün arz, talep yönünden değerlendirilmesi, - Emlak kayıtlarının bilgisayar ortamında güncelleştirilmesi, - Taşınmazın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesinin sağlanması,

22 HUKUKİ VE EKONOMİK BOYUTTA EMLAKÇILIK 1 Emlak Komisyonculuğu ve Aracılık 2 Emlak Komisyonculuğunda Borç İlişkileri 3 Emlak Komisyonculuğu ve Tüketici Hukuku 4 Emlak Komisyonculuğu ve Franchising

23 HUKUKİ VE EKONOMİK BOYUTTA EMLAKÇILIK Emlak Komisyonculuğu ve Aracılık Emlak komisyoncusu, gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşmesi yaparak taşınmazın alımı, satımı, rehin gibi aynı hak tesisi gibi tüm hukuki ve teknik işlemleri ve kiralanması konusunda aracılık eden ve kiralama sonrası hizmetleri yerine getiren, bu konularda gerektiğinde danışmanlık, bilirkişilik ve ekspertizliğini yapan ve bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname gibi belgeleri doldurabilen, bu iş ve işlemleri kendi adına açılmış bir işi yerinde yapan kişi veya kuruluşa "Emlak komisyoncusu" deniyor

24 HUKUKİ VE EKONOMİK BOYUTTA EMLAKÇILIK Emlak komisyoncusunun görevleri nelerdir? - Müşteri temsilcisi ve yardımcı elemanların iş dağılımı, - Alan çalışması, - Yayınların emlak ilanlarının sayfalarının incelenmesi, - Müşteri portföyünde arz, talep yönünden değerlendirilmesi, - Emlak kayıtlarının bilgisayar ortamında güncelleştirilmesi, - Taşınmazın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesinin sağlanması, - Taşınmazda oturan varsa göstermek için randevuların alınması, pazarlama stratejisinin hazırlanması, - Yazılı ve görsel pazarlama teklifleri hazırlanması, - İlan verilecek gayrimenkulün belirlenmesi, - Taşınmazın pazarlamasındaki gidişat konusunda periyodik olarak müşteriye bilgi verilmesi, - Diğer emlak komisyoncularıyla ortak çalışmaların yürütülmesi, - Tarafların bir araya getirilmesi, - Tapu işlerine ilişkin randevuları alıp işlerin takip edilmesi,

25 HUKUKİ VE EKONOMİK BOYUTTA EMLAKÇILIK - Satış, - Pazarlama, - İpotek, - Kat irtifakı, - Kat mülkiyeti kurma, ifraz (ayırma) ve tevhit (birleştirme), - Trampa(takas), - Cins değişikliği, - Hibe (bağışlama) - Taksim (paylaşım), - Tashih (düzeltme), - Aplikasyon (yer gösterme), - Harita ve belediyelerden bölge imar planı çıkarma, - Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma, - Vergi muafiyeti belgesini alma, - Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma, - Emlak beyannamesi düzenleme, - Noterden satıs vaadi sözleşmesi yapma, - Kira akdi sözleşmesi yapma.

26 HUKUKİ VE EKONOMİK BOYUTTA EMLAKÇILIK Emlak Komisyonculuğunda Borç İlişkileri Taşınmaz tellallığı sözleşmesinin yazılı şekil şartına bağlanmasının nedeni, konusu taşınmaz olan sözleşmelerin, genel olarak yüksek parasal değerler ifade etmesinden ötürü, olası “asılsız aracılık iddiaları” v.b. iddialarla bu hakkın kötüye kullanma kapılarını kapatmaya yöneliktir. Bundan başka taşınmazlardaki ayni hak geçişlerini düzenleyen sözleşmeler, bir takım ağırlaştırılmış şekil şartlarına tabi tutulduğundan, taşınmazla ilgili bulunan tellallık sözleşmesi de yazılı şekil şartına tabi tutulmuştur.

27 HUKUKİ VE EKONOMİK BOYUTTA EMLAKÇILIK Emlak Komisyonculuğunda Borç İlişkileri Tellallık sözleşmesinin zorunlu unsurlarından birisi de tellalın aracılık hizmetini bir ücret karşılığında yapmış veya yapacak olmasının kararlaştırılmasıdır. Eğer tellala ödenecek ücret, sözleşmede miktar veya oran olarak kesin veya belirlenebilir şekilde yer almamışsa bu taktirde, o iş için var ise tarife böyle bir tarife yok ise mevcut mahalli teamüle göre ücretin kapsamı belirlenebilir. Bu arada uygulama açısından önem taşıyan, şu hususu da vurgulamakta yarar görmekteyiz: Yargıtay’ın kökleşmiş kararlarına göre, tellallık sözleşmesine konu taşınmaz satislarında; eğer sözleşmede gösterilen bedel tapuda gösterilen bedelden daha yüksek bir rakama işaret ediyorsa, bu taktirde tellallık ücretinin belirlenmesine esas oluşturmak üzere, sözleşmede yazılı satış bedeline itibar edilmektedir.

28 HUKUKİ VE EKONOMİK BOYUTTA EMLAKÇILIK Emlak Komisyonculuğunda Borç İlişkileri Tellalık sözleşmesinden taraflar için haklar ve borçların doğacağı çok belirgindir. tellal, görevini yaparken tıpkı bir vekil gibi, aracılık ettiği kişilere ve onların haklarına karşı, tam bir iyi niyet, özen ve sadakat göstermek zorundadır.

29 HUKUKİ VE EKONOMİK BOYUTTA EMLAKÇILIK Emlak Komisyonculuğu ve Tüketici Hukuku Emlak Komisyonculuğu Sektörü, tüketici hukuku alanına yeni girmiş bir sektördür. Önceden tüketici kanunu içerisinde sayılmadığından genel mahkemelerde genel hukuka göre görülen bu sektörde yaşanan ihtilaflar, 6502 sayılı kanunda açıkça isminin zikredilmesiyle tüketici hukuku kapsamı içerisine alınmıştır. Hemen hemen her tüketicinin, bir gayrimenkul satın alırken veya kiralarken karşılaştığı emlakçılarla yaptıkları sözleşme ve işlemlerin önemsenmesi gerekmektedir. Zira, hafife alma durumlarında karşılaşılan tazminatlar kişi bütçesine oldukça zarar verebilmektedir.

30 HUKUKİ VE EKONOMİK BOYUTTA EMLAKÇILIK Emlak Komisyonculuğu ve Tüketici Hukuku Diğer yandan emlakçıların da sözleşmelerini tüketici hukukuna uygun kurması, tüketicileri yeteri kadar bilgilendirmesi, verilen hizmetin karşılığında ücret talep edip edemeyeceğini belirleyici olacaktır. Zira yanlış ve gerekli şekle uyulmadan yapılan geçersiz sözleşme ve belgelerle hizmet verilmesi emeği boşa çıkartabilecek ve komisyonunun kazanılmasına engel teşkil edecektir. Eski belge ve sözleşmelerin hala geçerli olduğunu sanan ve kendisini güvende hisseden emlakçılar ise yanılgı içerisinde olduğunu muhakkak bir kaç dava sonra anlayacaklardır. Bu sebeple artık emlakçıların kurumsal çalışması ve tüketici hukuku danışmanı edinmeleri gerekmektedir.

31 HUKUKİ VE EKONOMİK BOYUTTA EMLAKÇILIK Emlak Komisyonculuğu ve Franchising Emlak müşaviri faaliyet alanına giren iş ve işlemler genel olarak aşağıdaki şekildedir: Gayrımenkul / taşınmaz reklamı veya aracılık hizmetleri kapsamında; - Her türlü taşınmaz mülkiyeti devir işlemleri (alım - satım, trampa, hibe, taşınmaz satış vaadi vb.) - Taşınmaz kullanımının devri işlemleri (kira ve hasılat kirası vb.) - Kampanyalı olanlarda dahil olmak üzere tanıtıcı reklam ve diğer tanıtım yolları ile topluca pazarlama işlemleri vb. faaliyetlerin yerine getirilmesi noktasInda kurumsal FRANCHISING sistemi kurumsal kimlik icin cok onemlidir

32 HUKUKİ VE EKONOMİK BOYUTTA EMLAKÇILIK Emlak Komisyonculuğu ve Franchising isim, marka veya sistemi kullanma hakkı karşılığında franchisor’a ödediği başlangıç bedeli anlamına geliyor. türkçe karşılığı ile “giriş bedeli” anlamına gelmektedir.markatürkçe 1 Sistem / marka 2 Disiplin / destek 3 Bedel

33 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ 1 Halkla İlişkilerin Tanımı ve Terimleri 2 Halkla İlişkilerin Amacı ve İlkeleri 3 Sosyolojinin Tanımı ve Önemi 4 Sosyolojinin Bakış Açısı ve Alt Dalları 5 Bilimsel Araştırma İlkeleri 6 Müşteri İlişkileri Yönetimi

34 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Tanımı ve Terimleri Halkla ilişkiler halkın veya kamunun ilgisini çekerek onu harekete geçirmek ve istenilen yola yöneltmektir. Halkla ilişkiler kişinin ya da bir kurumun halkla ilgisini geliştirme ve anlama yolunda çabadır. Halkla ilişkiler, belirlenmiş hedef kitlelerini etkilemek için hazırlanmış planlı, inandırıcı haberleşme çabasıdır. Halkla ilişkiler bir kuruluşun; çalışanlara, müşterilere, bağıntılı olduğu kişilere sevdirme ve saydırma sanatıdır.

35 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Tanımı ve Terimleri Tanımlardan çıkan sonuçlar ; 1-Halkla ilişkiler karşılıklıdır. İlişkide bulunulan kitleye bir şeyler verilmekte ve ondan bir şeyler alınmaktadır. 2-Halkla ilişkileri bünyesinde bulunduran işletmenin beklentisi, hedef kitlenin güven ve ilgisini kazanmaktır. 3-Hedef kitlenin güven ve ilgisini değerlendirmek gerekir. Böylece sonuçların ne derece yararlı olduğu görülür. Yeni usul ve çabalara girilecekse kusur ve noksanlar giderilir. 4-Amaç hedef kitleyi etkilemektir. Onu belirli bir eyleme yönlendirmektir. Böylece verici ve alıcı kitle arasında karşılıklı ve sürekli bir akım vardır. Tanımlardan çıkan sonuçlar gösteriyor ki; halkla ilişkilerin özünde insan kavramı, insanların birbirleriyle iletişimi vardır.

36 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Tanımı ve Terimleri GÖRGÜ KURALLARI a- Hoşgörülü ve iyimser olmak. b- Olgun bir kişiliğe sahip olmak için çaba göstermek. c- İletişim kolaylığı sağlayan araçları kurallarına uygun kullanmak. d- Verilen sözü tutmak. e- Ziyaretin kısa ve zamanlı olmasına özen göstermek. f- Giyime önem vermek.

37 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Tanımı ve Terimleri YÜZYÜZE İLİŞKİLER 1- Konuşma sanatı 2- İnandırıcılık 3- Görünüş ve davranışın önemi

38 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Tanımı ve Terimleri MESLEKİ AÇIDAN İLİŞKİLER İş hayatındaki mesleki ilişkiler insanların işiyle ilgili olarak karşılaştıkları kişi veya gruplarla olan ilişkileridir. Mesleki açıdan ilişkilerde, işyerinde çalışanların yeterli bilgiye ve beceriye sahip olması gerekir. Ayrıca görünüş ve davranışa önem verilmesi başarı için şarttır. Ancak müşteriler açısından bunlar yeterli değildir. İşyerinin düzeni ilk izlenim olarak müşterileri etkiler. Etkili konuşma teknikleri kullanılmalıdır. Acele ve heyecanlı konuşulmamalıdır. Sözü gereksiz yere uzatmamak gerekir. İkna edici konuşulmalı, konuşurken müşterinin yüzüne bakılmalıdır. Müşteriye güven verilmeli ve kesinlikle aldatılmamalıdır.

39 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Tanımı ve Terimleri DEĞİŞİK KİŞİLİKLERE SAHİP MÜŞTERİLERE KARŞI GÖSTERİLMESİ GEREKEN DAVRANIŞLAR İşletmede çalışanlar, değişik kişiliklere sahip müşterilerle karşılaşırlar. Nazik ve anlayışlı müşteriler yanında öfkeli, kaba, görgüsüz müşteri tipiyle karşılaşabilirler. Farklı müşteri tipine göre gösterilecek davranışlarda farklıdır. Çalışanlar müşterilerin kişiliklerini anlamalı ve ilişkilerinde kişiliklerine uygun şekilde davranmayı bilmelidir. Şüpheci müşteri insanların bencil ve çıkarcı olduklarını menfaatleri için kendisine zarar vermeye çalıştıklarını ve aldatılacağını düşünür.

40 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Tanımı ve Terimleri Dalgın ve unutkan müşterilere önemli konuları hatırlatmak onları memnun edebilir. Örneğin oturdukları yerden kalktıklarında bir şey unutup unutmadıklarını hatırlatmak yerinde olur. İyimser müşteri her şeyin iyi tarafını görür, hoşgörülüdür. Küçük sorunları kendine dert etmez. Bu tip müşterilere hizmet etmek çok kolay ve rahattır. Bu müşterilerin iyi niyetinden yararlanarak hizmetin kalitesini düşürmemek gerekir. Kötümser müşteri her şeyin kötü tarafını görür, her şeyde bir kusur bulur. Bu tip müşterileri memnun etmek oldukça zordur, çok gayret gösterilmeli, işletmeci sabırlı olmalıdır. Titiz müşteri her şeyin en iyisini ister. En küçük kusurları affetmez. İyi hizmeti takdir eder. Titiz müşteriyi tatmin etmek kolay değildir. Mümkünse uzman ve yetenekli çalışanlar hizmet vermelidir.

41 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Tanımı ve Terimleri İnatçı müşteri isteğinin mutlaka yerine getirilmesini ister. Örneğin: Satın alacağı evin fiyatını indirmekte çok ısrar eder. Çalışanlar çok sabırlı ve anlayışlı olmalıdırlar. Sinirli müşteri, en küçük bir aksaklık veya hata karşısında isteklerinin yerine getirilmemesi durumunda hemen sinirlenir, bağırıp çağırıp tartışabilir. Bu tür davranışları istemeden yaparlar. Yaptıklarından dolayı daha sonra pişman olurlar. Bu tip müşterilerle tartışmaya girilmemeli onları sinirlendirecek davranışlardan kaçınılmalıdır. Sinirlenen müşteri karşısında görevliler sakin olmalıdır. ‘Öfkeyle kalkan zararla oturur.’ Atasözünü unutmamalı soğukkanlı davranmalıdırlar. Çalışanlar değişik özellikleri açıklanan müşteri tiplerinin özelliklerine göre davranmalıdır, onlara anlayış ve saygı göstermelidir. Müşterilerin davranışları ters gelse bile görevliler sevgi ve saygı göstermeye, güler yüzlü olmaya devam etmelidir.

42 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Amacı ve İlkeleri 1 İki Yönlü İlişki Kurmak Daha önce incelendiği gibi Halkla İlişkiler, reklamcılık ve propagandadan farklı olarak iki yönlü ilişkiyi gerekli kılar Bir yandan bilinçli bir halkla ilişkiler kampanyası ile kamuoyuna gerekli ve yeterli bilgiler sunarak onun ilgi ve desteği kazanılırken, öte yandan halkın işletmelerden beklentileri, istek ve tepkileri anlaşılmaya çalışılmalıdır 2 Doğru Bilgi Vermek Halkla İlişkilerini her aşamasında dürüst davranmak, araştırma ve değerlendirmede, mesajların ve programların hazırlanmasında, plânların uygulanmasında dürüstlükten ayrılmamak, çalışmalar başarı oranını arttırır Kamuoyunun inanç ve desteğinin kazanılması halka doğru bilgi vermekle olasıdır Halkla İlişkiler sanatında yalnız gerçeğin yeri vardır, gerçek olan duyurulur ve tanıtılır

43 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Amacı ve İlkeleri 3 İnandırıcılık Sosyologlar, toplumlara iş yaptırmak için üç yol olduğundan söz ederler Zor kullanmak, para harcamak ve inandırmak Zor kullanmak, kullanılan zorluğun ağırlığına göre, zamanla her türlü direnci kırabilecek bir yoldur Ancak, kullanılan baskı ortadan kalktıktan sonra her şey eski haline dönüşeceğine göre, zora baş vurmanın uzun vadede yararlı olacağını düşünmek mümkün değildir Para içinde aynı şey söylenebilir Paranın açamayacağı kapı olmayacağı görüşü ancak para yettiği sürece doğru olabilir Para bittiği zaman, yaptırılan işler duracağı gibi, bozulan moral değerlerini tamir etmekte imkansızlaşacak yani ortaya çıkan zararlar önceki faydaları silip süpürecek kadar büyük olacaktır Öyleyse uzun vadede en yararlı çare inandırma, ikna etme yoludur İnandırıcılık ilkesi halkla ilişkilerin en zor çalışmasıdır Başkalarını etkilemek, görüşlerini değiştirmek büyük bir ikna yeteneği gerektirir Büyük ve ünlü bir firmanın topluma ilettiği mesajların inandırıcılığı, tanınmamış bir firmanın mesajlarına göre her zaman daha güçlüdür Bir mesajın inandırıcı olması için verilen bilgi ile elde edilen sonucun birbirine uyması gerekir

44 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Amacı ve İlkeleri 4 Sabırlı Çalışmak Halkla ilişkiler devamlı olan ve sabırla çalışma isteyen bir eylemdir Çünkü birkaç günde saygı, sevgi ve nüfuz kazanılmaz Güven ve dostluk zaman içinde gerçekleşir Dostluk; karşılıklı tanışma, yardımlaşma ve uzun süren bir arkadaşlık sonunda kazanılır Sağlam dostluğun kazanılması nasıl zamana bağlı ise, iyi bir Halkla İlişkilerin kurulabilmesi de zaman ve sabırlı çalışmaya bağlıdır Halkla İlişkiler plânlı ve programlı bir çalışmadır Kamuoyunda etkinlik yaratmak kolay bir iş değildirÖnce geniş boyutlu araştırma gerektirir Toplumun tutum ve davranışları, alışkanlık ve gelenekleri, nelerden hoşlanıp hoşlanmadığı öncelikle araştırılmalıdır Bir başka anlatımla Halkla İlişkiler, sonuçları uzun dönemde alınan bir çabadır ve sabırlı bir bekleyiş ister

45 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Amacı ve İlkeleri 5 Yaygın Sorumluluk Halkla ilişkiler çalışması işletmede sadece Halkla ilişkiler Bölümünün ya da işletmede görev alan bir iki Halkla ilişkiler Uzmanının yapacağı çalışma değildir Genel bir tanımla Halkla İlişkiler, sorumluluğu işletmenin Genel Müdüründen tabanda çalışan işçisine kadar herkesin omuzundadır Telefondaki santral memurundan, kapıdaki danışman ve bekçiye, veznedeki görevliden işçiye kadar tüm yönetici ve iş gören kesimi Halkla İlişkiler konusunda kendisini sorumlu hissetmelidir Bunun sağlanması için Herkes kendi kapısının önünü süpürünce şehir temiz olur sözü gereğince hareket edilmelidir

46 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Amacı ve İlkeleri 6 Açıklık Modern işletmecilik anlayışı şeffaf yönetimi benimser Bir benzetme yapmak gerekirse işletme camdan bir ev olmalıdır Yapılan işlerde şeffaflık modern işletmeciliğin uyması gereken prensiplerdendir İşletmenin örgüt yapısı, ekonomik gücü, Pazar alanları ve diğer çalışmaları olduğu gibi halka açıklanmalıdır 7 Yineleme ve Süreklilik Halkla İlişkilerde hedef kitleyi etkilemek ve iletilen mesajları kalıcı kılmak için tıpkı reklamcılıkta olduğu gibi yineleme yöntemini uygulamalıdır Amaç, hedef kitlenin iletilen mesajı belleğine geçirmesi ve kolay kolay unutmamasıdır Yineleme aynı zamanda pedagojik bir yöntemdir Kişiler yinelenen mesajları beyin merkezine yerleştirir ve küçük simgeler kullandığında mesajı anımsar

47 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ Halkla İlişkilerin Amacı ve İlkeleri 8 Firma İmajı Firma imajı, çeşitli kuruluşlar hakkında insanların kafalarında oluşan düşünsen resimler anlamına gelirBu resimler dolaylı ya da dolaysız algılar ve deneyimler sonucunda oluşmaktadır Yani kişilerin kuruluşlar hakkında duydukları, gördükleri ya da doğrudan kuruluşla ilişki kurduklarında edindikleri kanının görüntüsü firma imajı olmaktadır Eğer bir firma kamuoyunda güvenilir, dürüst ve topluma yararlı hizmetler yaptığı izlenimini yaratmışsa, o firmanın kriz dönemlerinde toplum ve devleti yanında bulma ve kurtulma şansı çok yüksektir

48 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Sosyolojinin Tanımı ve Önemi Sosyoloji toplumun oluşum, işleyiş ve gelişim yasalarını, toplumsal yapı ve kuramların doğuşunu, gelişimini ve toplumların yapı ve işlevlerini etkileyen etmenleri inceleyen bilim dalıdır. Sosyolojinin Konusu: Toplumsal gruplar, toplumsal kurumlar, nüfus, yerleşme şekli, gelenekler, görenekler, inançlar ve bunlar arasındaki doğan toplumsal olaylar sosyolojinin konusu içine girer.

49 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Sosyolojinin Tanımı ve Önemi Sosyolojinin Özellikleri: · Toplumsal yaşamın koşullarını objektif olarak ve toplumsal bütünlük içinde inceler. Bu alandaki yasaları bulmaya çalışır. · Kişisel sorunlarla değil, kişilerin birbirini etkilemesi sonucu oluşan standartlaşmış davranış biçimleri ile ilgilenir. Standartlaşmış davranış biçimleri toplumsal olayları verir. · Toplumsal davranışın her zaman aynı kalan yinelenmeleri üzerinde durur; onları inceler. · Toplumsal olay ve olguların nasıl doğmakta ve hangi nedenlerle değişmekte olduklarını araştırır. · Gözlenebileni saptamak, toplumsal gelişme ve değişmenin nedenlerini ortaya çıkarmak amacındadır. Olması gerekenin değil, olanın bilimidir. · En iyi toplum şeklinin hangisi olduğunu araştırmaz. Toplumu ele alırken değer yargılarını kullanmaz.

50 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Sosyolojinin Tanımı ve Önemi Sosyolojinin Amaçları: Toplumları nesnel ve somut koşulları içinde anlamak Toplumsal değişmenin nedenlerini ve doğrultusunu açıklamak Toplumsal olaylardan hareketle genellemelere varmak İnsanlara kendi toplumlarının değişme süreci üzerinde etkili olma olanağını sağlamak.

51 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Sosyolojinin Bakış Açısı ve Alt Dalları – Bilgi Sosyolojisi – Ekonomi Sosyolojisi – Sanayi Sosyolojisi – Koy Sosyolojisi – Din Sosyolojisi – Hukuk Sosyolojisi – Siyaset Sosyolojisi – Egitim Sosyolojisi – Uygulamali Sosyolojisi

52 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Sosyolojinin Bakış Açısı ve Alt Dalları Bilgi Sosyolojisi Bilgi sosyolojisinin temel konusu uygarlık, kültür, toplum, sınıf ve grup tiplerine göre öncelikli bilgi türlerinin ve biçimlerinin araştırılmasıdır. Bilgi sosyolojisi ayrıca, değişik toplum yapılarına göre, bilginin ve bilgiyi oluşturan ve yayan kişinin rolleri, bilginin yayılması ve biçimlerinin toplumsal anlamı, bilgi türleri gibi konularla ilgilenir. Ekonomi Sosyolojisi Ekonomi dalındaki bilgilerden de faydalanarak; teknoloji, gelir dağılımı, tüketim ve farklılaşması, iş bölümü, ulusal düzeyde karar mekanizmaları ve yapısı gibi konularla ilgilenir.

53 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Sosyolojinin Bakış Açısı ve Alt Dalları Sanayi Sosyolojisi Çalışma ya da iş sosyolojisi olarak da nitelenen sanayi sosyolojisi; örgüt sosyolojisi, psikoloji, sosyal psikoloji, iş idaresi, ekonomi gibi birçok sosyal bilimin ve bu bilimlerin özel dallarından bir çoğunun çeşitli düzeylerde kurdukları ilişkileri kapsamakta ve toplumsal gerçeğin bir bütünlüğü açısından, bunları toplumun yapısına göreli olarak bir sentez haline getirmeye çalışmaktadır. Bir sanayi sistemini konu olarak inceleyen sanayi sosyolojisi; iş yerinin yapısı, güvenliği, sendikalaşma hareketleri, verimlilik, işçi-işveren ilişkileri, sanayi ve toplum ilişkileri gibi konuları inceler. Son zamanlarda sanayi sosyolojisi ile ilgili çalışmaların boş zamanların değerlendirilmesi konusuna giderek daha fazla yer ayırdığı da görülmektedir.

54 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Sosyolojinin Bakış Açısı ve Alt Dalları Kent Sosyolojisi Kent Sosyolojisi kentlerin oluşumu, konutları, kent yaşamının insan ve toplum üzerine etkileri, kentsel yaşam, kentsel yaşamın doğurduğu sorunlar, kentlerin yerleşim düzeni, yeni kentlerin kuruluşu ve gelişmesi, kentsel imajların gruplara göre değişimi gibi çeşitli konuları inceleyen bir özel sosyoloji dalıdır. Köy (Kırsal) Sosyolojisi Sosyolojinin bir diğer alt dalı olan Köy Sosyolojisi ile tarım kesiminin sorunları, toplumsal değişme (kırsal alanda), teknolojik değişmenin yarattığı sorunlar, değer sistemlerindeki değişmeler, kasaba-köy-şehir ilişkileri, köyde liderlik sorunu, köyün genel yönetim sorunları gibi konularla ilgilenmektedir.

55 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Sosyolojinin Bakış Açısı ve Alt Dalları Din Sosyolojisi İlk din sosyolojisi çalışmaları günümüz azgelişmiş toplumlardaki dinlerin ya da geçmişteki toplumların dinlerinin incelenmesine yönelik olmuştur. Din sosyolojisi, bugün daha çok din ve dinsel pratikler ile diğer toplumsal etken ve kurumlar arasındaki karşılıklı ilişkileri incelemeye yönelmiş bulunmaktadır. Dinin toplumdaki yeri ve diğer toplumsal kuram ve oluşumlar üzerindeki etkileri, teknolojik,ekonomik ve toplumsal değişmenin dinsel pratikleri belirleme biçimleri, sanayileşme ve kentleşme ile dinsel pratikler arasındaki ilişkiler, dinsel otoritenin toplumsal rolü ve gücü kültür ve uygarlıkların dinsel temelleri, din sosyolojisinin ele aldığı konular arasındadır.

56 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Sosyolojinin Bakış Açısı ve Alt Dalları Hukuk (Tüze) Sosyolojisi Hukuk ile hukuk toplumbilimi aynı şeyi incelerler. Toplumbilimci, hukuk kurallarını belli bir toplumsal durumun anlatımı olarak alıp inceler; çünkü her toplum, özellikle çağdaş toplum yaşamının bütün yönlerini hukuk düzeninde yansıtır. Hukuk insanların bir arada yaşamaları zorunluluğunun doğal sonuçlarından biridir. Hukuk belirli bir toplumda, birey grupların toplumsal ilişkileri ve eylemleri üzerinde normatif, emredici ve yaptırımcı bir etki yapar. Toplum tarafından meşru olarak kabul edilen ve kurallarla belirginleşen bir toplumsal kontrol mekanizmasıdır. Hukuk sosyolojisi, özellikle, hukuk, ahlak ve halkın görenek ve kurallarını ayırdetmede, yükümlülük düşüncesinin gelişiminde, suçluluk, ailenin evrimi ve boşanma, yetki ve sorumluluk alanlarında önemli sonuçlar almış bulunmaktadır.

57 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Sosyolojinin Bakış Açısı ve Alt Dalları Eğitim Sosyolojisi Eğitim sosyolojisi bir yandan sosyo-ekonomik kalkınmada eğitimin, özellikle de teknik eğitimin oynadığı rol ve ülkenin nüfus yapısının özelliklerine uygun bir eğitim planlamasına duyulan ihtiyaç konularıyla ilgilenmektedir. Diğer yandan da eğitim sosyolojisi, aşağı yukarı bütün ülkelerin anayasa ve yasalarında belirtilen, sosyal adalet, eğitimde fırsat eşitliği ve bölgeler arası dengesizliklerin giderilmesi gibi çağın zorunlu kıldığı temel toplumsal ilkeleri belirlemeye çalışır. Bu şekilde eğitim sosyolojisi, belirgin bir toplumsal yapı içindeki eğitim sorunlarına ilişkin araştırmalar yapan bir disiplindir. Doğal olarak her kültürün eğitim sorunu değişiktir. Toplumun kültürüne uygun bir eğitim politikasının belirlenmesi de eğitim sosyolojisinin ilgi alanının temelini oluşturmaktadır.

58 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Sosyolojinin Bakış Açısı ve Alt Dalları – Uygulamalı ve Klinik Sosyoloji – sosyolojik bilgi ve pratiğin birlikte kullanılmasıdır. Burada sosyoloji artık bir sorun çözme aracıdır. Örneğin, birçok endüstriyel işletme sosyologları işletme içindeki sorunları belirlemek amacıyla istihdam etmektedir. Aynı şekilde hükümetler de toplumsal sorunlar hakkında bilgi edinmek amacıyla sosyologları kullanmaktadırlar. Uygulamalı sosyolojinin bir grubunda ise sosyologlar, değişime bizzat katılarak çözümler getirme çabasındadırlar.

59 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Sosyolojinin Bakış Açısı ve Alt Dalları – Bilimsel Araştırma İlkeleri – Nesnellik (objektiflik), – Doğruluk ve tekrar, – Basitlik ve açıklık, – Sınırlılık.

60 HALKLA İLİŞKİLER VE SOSYOLOJİ – Müşteri İlişkileri Yönetimi – emlakçılar açısından önemi büyüktür. Müşteri İlişkileri Yönetimi, kolay ve hızlı bir şekilde verilerinize ulaşabilmenizi sağlayan araçlarla performansınıza olumlu yönde etki eder. Müşterilerle ilk ilişki kurduğunuz andan satışın gerçekleştiği ana kadar geçen zamandaki satış döngüsünü görebileceğiniz Müşteri İlişkileri Yönetimi, müşteri temsilcilerinin, süreci doğru değerlendirmelerine ve yönetmelerine yardımcı olur.

61 KADASTRO GENEL TANIMLARI – Ayırma (ifraz) – Birleştirme (Tevhit) – Yola Terk – Yoldan İhdas – Cins Değişikliği – İrtifak Hakkı – Kamulaştırma

62 KADASTRO GENEL TANIMLARI – Ayirma Ifraz – Parselasyon niteliğinde olan ayırma (ifraz); imar parsellerini oluşturmak amacıyla ve parseller içerisinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark vb. kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini kapsayacak şekilde yapılan ayırma işlemidir. Parselasyon niteliğinde olmayan ayırma (ifraz); kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan ve yalnızca bir parselin birden fazla parçalara ayrılmasi işlemidir.

63 KADASTRO GENEL TANIMLARI – Birleştirme (Tevhit) – Tapuları ayrı olan, birbirine sınırı bulunan arsa veya arazi parsellerinin tek tapu altında toplanması işlemidir. Büyük bir alanda kurulacak olan bir tesis veya uygulanacak bir projeye her zaman büyük boyutta arazi veya arsa bulunamayabilir, böyle bir durumda bölünmüş durumdaki araziler birleştirme işlemine tabi tutularak büyük bir parsel elde edilebilir. Bu işlem için öncelikle tapu kadastro müdürlüğüne başvurulur, buradan ilgili belediyeye veya il idare kuruluna görüş sorulur, eğer belediye veya il idare kurulundan onay verilirse son aşama olarak tapu sicil müdürlüğüne müracaat edilir ve birleştirme işlemi sonuçlandırılır.

64 KADASTRO GENEL TANIMLARI – Yola Terk taşınmaz sahiplerinin bedelli ya da bedelsiz bir şekilde taşınmazının bir kısmını ya da tamamını kamu yararına terk etmesi durumudur. Yani; belediye bir yol çalışması yapacak ve yolu genişletecek ise ve sizin araziniz, arsanız bu yol üzerinde ise bir kısmını ya da tamamını belediye hiçbir bedel ödemeksizin elinizden alabilir. Buna da yola terk denir. Yola terk işleminde tapu kütüğü kaydından yola terk edilmiş kısmın yüzölçümü düşülür. Fakat daha sonra yola terk olarak alınmış kısım ihtiyaç olmaması durumunda taşınmaz sahibine tekrar iade edilmez. Terk işlemi bedelli dahi olsa resmi senet düzenlemeye gerek yoktur. Ancak bir bedel ödenmekle beraber terkin edilecek kısmın belediye adına tescili ve bu tescilden sonra sicilden terkini isteniyorsa, satış hükümleri uygulanarak resmi senet düzenlenir.

65 KADASTRO GENEL TANIMLARI – Yoldan Ihdas – Yolun kapanması nedeniyle oluşan taşınmaz malın, düzenlenecek haritaya göre yoldan ayrılarak, bir parsel numarası altında ilgilisine göre belediye, köy, Karayolları Genel Müdürlüğü veya Hazine adına tescili işlemini ifade ediyor.

66 KADASTRO GENEL TANIMLARI – Cins Degisikligi – Bir taşınmazın yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale;bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya; arsa veya arazi iken, bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işle cins değişikliği olarak karşımıza çıkıyor.

67 KADASTRO GENEL TANIMLARI – İrtifak Hakkı – komşu durumdaki taşınmaz mallar üzerinde başka bir taşınmaz yararına sağlanan yükümlülük niteliğindedir. Yükümlü taşınmaz malın malikini, diğerinin belirli eylemlerine katlanmaya veya mülkiyetine özgü bazı haklarını kullanmaktan sakınmaya zorlar. İrtifak hakkının kurulması için Tapu Siciline tesçil şarttır.

68 KADASTRO GENEL TANIMLARI – Kamulastirma – özel mülkiyete konu olan bir taşınmaza; devlete ait kurum ve kuruluşlarca kamu yararı ilkesi çerçevesinde el konulması işlemi olarak tanımlanmaktadır. Kamulaştırma; özel mülkiyete konu olan taşınmazın bir kısmı veya tamamı üzerinde gerçekleştirilebilir. Kamulaştırma söz konusu olduğunda; devletin, kamulaştırılan taşınmazın bedelini ilgili kişiye ödemesi gerekmektedir.

69 TAPU GENEL TANIMLARI – Tapu Kavramı – bir bölgedeki özel arsaların kaydıdır; – bu arsalar sistematik şekilde numaralandırılır, – her birinin çevresi ve parsel tanımlayıcısı büyük ölçekli haritalarda gösterilir, – hem haritada hem de kayıt defterinde bu arsanın niteliği, büyüklüğü, değeri ve onunla ilgili hukukî haklar belirtilir.

70 TAPU GENEL TANIMLARI – Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü ve Tapu Sicil Müdürlükleri Hakkında Genel Bilgiler – tapu sicillerinin düzenli bir biçimde tutulmasını, taşınmazlarla ilgili her türlü akitli ve akitsiz tapu işlemleri ile tescil işlerinin yapılmasını, siciller üzerindeki değişikliklerin takibini, denetlenmesini, sicil ve belgelerin arşivlenerek korunmasını sağlamak. – kadastrosunu yapmak – Büyük ölçekli kadastral ve topografik haritaların üretilmesi amacı ile jeodezik altyapı, havadan fotoğraf alımı, 1/5000 ve daha üst ölçekli fotogrametrik ve yersel harita üretim hizmetlerini yapmak veya yaptırmak, kontrol etmek, denetlemek ve temel prensipleri tespit etmek. – Mekansal bilgi sistemi altyapısını ve harita üretim izleme merkezini oluşturmak – Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin ülkedeki tapu ve kadastro ile ilgili işlemlerini yapmak

71 TAPU GENEL TANIMLARI – Tapu Siciline Başvuru Tapu sicil müdürlüklerine yapılacak başvuruların bizzat hak sahipleri veya yetkili vekilleri tarafından yapılması gerekir. Başvuru için dilekçe yazmaya gerek yoktur. Sözlü yapılacak başvuru müdürlükçe başvuru fişi düzenlenerek yazılı hale getirilir. Başvuru fişi, tapu sicil müdürlüklerine yapılan ilk başvuru anında düzenlenen matbu (basılı) bir belgedir. İki nüsha düzenlenerek birisi ilgilisine verilir. Diğeri belgelerle birlikte müdürlükte alıkonur. Vatandaşın getirdiği belgelerde eksiklik varsa başvuru fişinin arkasına eksik belgeler yazılır. İşlem için gün verilmişse başvuru fişi üzerinde verilen gün belirtilir. Tapu sicil müdürlüğüne müracaat eden kimseleri ilk başvuru anında mutlaka başvuru fişi düzenlenmesini ve bir nüshasının kendilerine verilmesini istemeleri gerekir.

72 TAPU GENEL TANIMLARI – Tapu Sicilinin İncelenmesi – tapu sicilini inceleyip örnekler alamaz. Çünkü tapu sicilini inceleyebilmek, bilgi ve belge örneği alabilmek için söz konusu taşınmaz malla ilgili olmak gerekir. Başka bir anlatımla, hukuki yararı olan kişi bunu ispat ettiği sürece tapu kayıtlarını inceleyebilir, bilgi ve belge örneği alabilir.

73 TAPU GENEL TANIMLARI – Bilgi ve Kayıt Örneklerinin İstenmesi İlgililerce tapu sicilinden sözlü bilgi alınması her hangi bir harç ve vergiye tabi değildir. Ancak gayrimenkul kayıt örneği ya da dosyada mevcut diğer belge örneklerinin alınması harca tabidir. Kayıt örneği bir sayfa olsa dahi tek sayfada geçen her taşınmaz için ayrı, harç hesaplanır. Eğer birden çok sayfa örneği veriliyorsa her sayfa için ayrı harç hesaplanır.

74 TAPU GENEL TANIMLARI – Tapu ve Kadastro Harçları ve Damga Vergisi – Emlak ve gayrimenkul işlemlerinde hizmet bedeli olarak karşımıza çıkan harçlardan biri de tapu harcıdır. Tapu harcı, taşınmaz alım – satım işlemleri sırasında vatandaştan tahsil edilen tapu hizmetlerinin bedeli olarak alınıyor.

75 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR – Konut Alanları – Yerleşme ve gelişme alanlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan alanlardır. Ancak, yol boyu ticaret bölgesi olarak teşekkül etmiş konut alanlarında bulunan parsellerin yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekanlarında, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalathane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkan, kuaför, terzi, muayenehane, lokanta, pastahane, anaokulu, kreş gibi konut dışı hizmetler verilebilir.

76 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR – Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları İçerisinde motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır.

77 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR – Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları – konut dışı kentsel çalışma alanları, atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlar olarak ifade ediliyor.

78 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR – Tarihi ve Doğal Çevrenin Korunması – Kentsel ve kırsal alanlardaki doğal ve yapay değerlerin bir bütün olarak, özellikle doğal güzelliklerin, çağbilim değerlerinin yapıtlarının geliştirilerek korunmasına, kamuca benimsenmiş bir yönelti olarak çalışılması.

79 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR Parsellere ve Yapı Düzenine Ait Tanımlar Yapı inşa aşamasında karşılaşılan terimler ve bunların anlamları, Plansız Alanlar Tip İmar Yönetmeliği kapsamında açıklanıyor. Yönetmelik hükümlerine göre, özel çevre koruma alanlarına, kıyı alanları, sit alanları ve orman alanları gibi korunan alanlara ilişkin planlarda emsal, TAKS, yapı yaklaşma mesafeleri ve kat adedi belirlenmeden uygulama yapılamıyor, ruhsat düzenlenemiyor.

80 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR – Parsellere ve Yapı Düzenine Ait Tanımlar – Taban alanı: Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dahil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır. – Taban alanı kat sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır. Uygulama imar planında çekme mesafeleri verilip TAKS verilmemiş ise çekme mesafelerine, bina cephe hatlarına ve ilgili imar yönetmeliklerine göre uygulama yapılır.

81 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR – Parsellere ve Yapı Düzenine Ait Tanımlar – Yapı inşaat alanı: Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanları dahil yapının inşa edilen bütün katlarının alanıdır.

82 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR Parsellere ve Yapı Düzenine Ait Tanımlar – Kat alanı kat sayısı (KAKS) (Emsal): Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. İmar planlarında emsal hesabının, brüt veya net parsele göre belirleneceğine ilişkin hüküm bulunmaması halinde uygulamalar net imar parseli alanına göre yapılır. Emsalin brüt alandan belirlenmesi halinde kamuya ayrılan alanların bedelsiz terk edilmesi şarttır. Kamuya ayrılan kısımları bedelsiz terk edilmeyen alanlarda parselin brüt alanı üzerinden emsal hesabı yapılarak ruhsat düzenlenemez.

83 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR – Parsellere ve Yapı Düzenine Ait Tanımlar – Zemin terası: İrtibatlı olduğu katın seviyesini aşmayan, tabi zeminden veya tesviye edilmiş zeminden itibaren en fazla (1.50) m. yükseklikte olan, bağımsız bölümlerin parçası veya binanın ortak alanı olarak kullanılan, döşeme altında kalan kısmı doldurularak kapatılan veya duvar ile çevrilerek gerektiğinde depo olarak kullanılabilen, parsel sınırlarına yan ve arka bahçelerde 3.00 m.’den, ön bahçelerde imar planında veya ilgili idarelerin imar yönetmeliklerinde aksine bir hüküm yok ise 3.00 m.’den fazla yaklaşmayan teraslardır.

84 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR – Parsellere ve Yapı Düzenine Ait Tanımlar – Yapı yaklaşma sınırı: Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır. – Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki en fazla yaklaşabileceği sınırdır. – Tabii zemin: Arazinin hafredilmemiş ve doldurulmamış halidir. – Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur –. Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.

85 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR – Parsellere ve Yapı Düzenine Ait Tanımlar – Kat yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir. Bodrum kat: Zemin katın altındaki katlardır. Zemin kat. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre alttaki kattır. Asma kat: İç yüksekliği en az 5.50 m. olan ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlanan kattır. Normal kat: Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır. Son kat: Çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır. Ayrık nizam: Hiç bir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır. Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.

86 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR – Parsellere ve Yapı Düzenine Ait Tanımlar Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır. Bitişik nizam binalarda ortak alandan arka bahçeye çıkış sağlanır. Kırmızı kot: İmar planında gösterilen yolun gerekli hesaplar yapıldıktan sonra kullanıma hazır halini ifade eder. Dere kret kotu: Su taşkın seviyesine esas, dere kenarlarına inşa edilen duvar veya düzenlenmiş veya yükseltilmiş zeminin üst kotudur Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Kuranglez: Parsel sınırı içinde kalmak ve binaya bitişik olmak şartıyla binaların tabii zemin altında kalan bölümlerine doğal ışık ve havalandırma sağlamak amacıyla en az 0.80 m. en fazla 1.20 m. genişlikte olabilen ışıklıklardır. Yapı Nizamı: Uygulama imar planı ile belirlenen ayrık nizam, blok nizam ve bitişik nizamdan biridir. İfraz hattı: Parselleri birbirinden ayırmak ve arazi ve arsa düzenlemesine esas olmak üzere uygulama imar planında yapı adası veya parsel üzerinde belirtilen hattır.

87 ŞEHİR PLANLAMASI İLE İLGİLİ TANIMLAR – Parsellere ve Yapı Düzenine Ait Tanımlar – Kademe hattı: Uygulama imar planında birden fazla kat adedi veya bina yüksekliği veya yapı yoğunluğu ya da yapı nizamı yahut da kullanma kararı verilen imar parselleri ile bu durumdaki yapı adalarında, parselin veya adanın farklı yapılaşma ve kullanım kararını haiz alanlarının sınırlarını belirleyen hattır. – Çatı piyesi: Çatı eğimi içerisinde, çatı arasında kalmak şartıyla, altındaki bağımsız bölüme ait ve bu bölümle içeriden irtibatlı yapılan mekânlardır.


"MİLAS HALK EĞİTİM MERKEZİ HAZIRLAYAN MİMAR SONER YURTSEVEN." indir ppt

Benzer bir sunumlar


Google Reklamları