Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

YTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü İnşaat Mühendisliği /Yapı İşletmesi A.B.D. İnşaat Projelerinin Geliştirilmesi & Yatırım Yönetimi (Fizibilite) Hazırlanması.

Benzer bir sunumlar


... konulu sunumlar: "YTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü İnşaat Mühendisliği /Yapı İşletmesi A.B.D. İnşaat Projelerinin Geliştirilmesi & Yatırım Yönetimi (Fizibilite) Hazırlanması."— Sunum transkripti:

1 YTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü İnşaat Mühendisliği /Yapı İşletmesi A.B.D. İnşaat Projelerinin Geliştirilmesi & Yatırım Yönetimi (Fizibilite) Hazırlanması M. Emre Çamlıbel Soyak Holding CEO

2 Soyak/ Hizmete Özel Belge YATIRIM PROJESİ KAVRAMI Yatırım; belirli bir zamanda bir kereye mahsus olmak üzere yapılan ve birbirini takip eden devrelerde gelir elde etme olanağı veren harcamadır. Yatırım projesi ise, daha önce belirtilen yatırımlar ve bu yatırımlara sağlanacak yararları önceden saptamak üzere yapılan bir plan olarak ortaya çıkmaktadır. Yatırım, projeye belirli ve uzun ömürlü bir kapasite yaratmalı, Ekonomiden fiziki girdiler (hammadde, iş gücü, sermaye malları gibi) almalı, İç ve dış ekonomilere mal ve hizmet arz etmeli.

3 Soyak/ Hizmete Özel Belge YATIRIM PROJESİNİN AŞAMALARI Yatırım davranışlarını etkileyen ve yatırım kararında kriter olarak kabul edilecek olan amaçların belirlenmesi, Durum analizi yapmak suretiyle olası problemleri teşhis etmek, problemlerin boyutlarını ve sınırlarını çizmek suretiyle problemleri tanımlamak, Yatırım projesinin planlama aşaması. Bu aşama, üç kısımdan oluşmaktadır;  Alternatif çözüm tedbirlerinin aranması,  Alternatifin tahmini,  Değerleme aşaması.

4 Soyak/ Hizmete Özel Belge YATIRIM TİPLERİ Üretime ilişkin yatırımlar: Kuruluş yatırımları İşletme ( Sürdürme ) yatırımları Onarım İyileştirme Güncelleme yatırımları Yenileme Genişletme Koruma

5 Soyak/ Hizmete Özel Belge YATIRIM PROJESİNDEN BEKLENENLER Yatırım projesi ile mevcut kapasite büyütülür veya yeni bir üretim kapasitesi kurulur. Ekonomiden işgücü, sermaye ve doğal kaynakları talep edecek ve kullanacaktır. Belli bir üretim teknolojisinin uygulanmasına neden olacaktır. Yatırım projeleri işletmelerde; Riski azaltır, İktisadi faydayı arttırır, İşletmeciliği yükseltir, Ülkede bilinmeyen alanlarda üretim imkanları sağlar, En az riskli kaynaklara üretim önceliği sağlar.

6 Soyak/ Hizmete Özel Belge Yatırım Projelerini Hazırlama ve Değerlendirme Gerekliliği Ekonomik büyümenin temeli olan yatırımların bir ekonomide ne denli önemli değişmelere yol açan dinamik faktörler olduğu, onların "çoğaltan ya da çarpan" ve "hızlandıran" etkileri ile özetlenebilir. Yatırımların çoğaltan etkisi, bir ekonomide yatırımlar için yapılan harcamaların kendilerinden kat kat fazla oranda milli gelirde bir artış sağladığını ifade eder.

7 Soyak/ Hizmete Özel Belge FİZİBİLİTE RAPORU HAZIRLANMASI Yapılabilirlik ( Fizibilite ) raporunun amaçları; Optimum kaynak kullanımını sağlamak. Bu açıdan fizibilite etüdü doğru yatırım alanının kapısını açan ve yol gösteren bir rehberdir, Planlanan işletmenin kuruluş kararını kesinleştirmek, İşletmenin hangi büyüklükte ve nerede kurulacağını belirlemek,

8 Soyak/ Hizmete Özel Belge FİZİBİLİTE RAPORU HAZIRLANMASI İşletmenin kurulması için iç ve dış finansmana ihtiyaç varsa, kredi sağlamayı beklediği bankalara ve öteki kuruluşlara ön-proje sunmak, İşletme, yatırım indirimi, kredi ve döviz tahsisi gibi hükümetçe verilen yatırımı teşvik ve diğer imtiyazlardan yararlanacaksa, ilgili kurumlara projeyi tanıtmak, Projenin uygulanması döneminde karşılaşılması muhtemel güçlükleri önceden görmek ve gerekli tedbirleri almak.

9 Soyak/ Hizmete Özel Belge Fizibilite Bölümleri Giriş; Yatırımcı ve yatırım ile ilgili genel bilgiler, Ekonomik etüt, Teknik etüt, Mali etüt, Sonuç ve istek.

10 Soyak/ Hizmete Özel Belge YATIRIM PROJELERİNİN AŞAMALARI

11 Soyak/ Hizmete Özel Belge YATIRIM PROJESİ HAZIRLANMASINDA ÖN ARAŞTIRMA Yatırım ihtiyacının saptanması, Yatırım ihtiyacının somut duruma getirilmesi, Alternatif yatırım mallarının saptanması, Gerekli belgelerin toplanması (yatırım mallarına ilişkin), Yatırım mallarına yönelik olarak ön kontrolün yapılması.

12 Soyak/ Hizmete Özel Belge Ekonomik Etüt Piyasa araştırması ve talep tahmini, İşletme büyüklüğünün seçimi (kapasite seçimi), Maksimum kapasite Normal kapasite Fiili kapasite Optimum kapasite: Ünite başına sabit ve değişir maliyetler toplamının minimum olduğu kapasite Kapasite kullanım oranı = fiili kapasite / normal kapasite İşletmenin kuruluş yerinin seçimi.

13 Soyak/ Hizmete Özel Belge Kapasite seçiminin önemi; Ölçek ekonomisi (Üretim kapasitesi arttıkça, azalan birim maliyetleri ifade eder). Kapasite seçimini etkileyen faktörler; Bir yatırım projesi hazırlanırken, kapasitenin belirlenmesi çeşitli faktörlere bağlı olduğundan kapasitenin belirlenmesi zor olmaktadır.

14 Soyak/ Hizmete Özel Belge Maliyetler Kapasite seçiminde doğru karar verilebilmesi, her şeyden önce işletmenin değişik kapasitelerdeki maliyet fonksiyonlarının bilinmesine bağlıdır. C=f(Q) olarak ifade edilen maliyet fonksiyonu; Üretim faktörlerinin miktarlarında ve fiyatlarındaki değişmelere bağlı olarak maliyetlerde de değişme olacaktır. Maliyetlerin kapasite seçimi üzerindeki etkileri kısa ve uzun dönemde farklıdır.

15 Soyak/ Hizmete Özel Belge Kısa dönemde maliyetler Yatırım yapısında, kadrolarında herhangi bir değişikliğin yapılmadığı dönemdir. Yani, üretim tesisinin genişletilmesi ya da yenilenmesi söz konusu değildir. Toplam sabit maliyetler; Üretim seviyesine bağlı olmayan yatırımlardır. Toplam değişir maliyetler; Üretimi gerçekleştirebilmek için kullanılan ve üretim miktarına bağlı olarak değişen maliyetlerdir.

16 Soyak/ Hizmete Özel Belge Kısa dönemde maliyetler Birim maliyetler ise; Ortalama sabit maliyet = Toplam sabit maliyet / Üretim miktarı Ortalama değişir maliyet = Toplam değişir maliyet / Üretim miktarı Ortalama toplam maliyet = Toplam maliyet / Üretim miktarı

17 Soyak/ Hizmete Özel Belge Uzun dönemde maliyetler Uzun dönem, üretim donanımının ekonomik ömrünü doldurarak yenilenme zamanının geldiği, yani teçhizatın değiştiği bir dönemdir. Bütün maliyetler değişkendir. Bu dönem içinde üretim teknolojisi yenilendiğinden ve kapasite arttığından, birim başına ortalama maliyetler azalır.

18 Soyak/ Hizmete Özel Belge Kuruluş yeri seçimi Hedef pazara yakınlık Hammadde kaynaklarına yakınlık İşgücü Yöntemler;  Faktör karşılaştırma (scoring) yöntemi,  Maliyetleri karşılaştırma yöntemi,  Kazançları karşılaştırma yöntemi,  Kârlılıkları karşılaştırma yöntemi.

19 Soyak/ Hizmete Özel Belge Üretim programının belirlenmesi Makine ve donanım seçimi İş gücü ihtiyaçlarının belirlenmesi

20 Soyak/ Hizmete Özel Belge Teknik Etüt Ürünün teknik tasarımının belirlenmesi, Üretim yöntemi ve teknoloji seçimi; Seçimin gerekçesi, elde ediliş biçimi (lisans, satın alma, ortak girişim), alternatif teknolojiler ve maliyetleri, İşgücü ihtiyacının belirlenmesi; Vasıflı ve vasıfsız işgücü ihtiyacı, denetçi ve yönetici elemanlar, eğitim ihtiyacı, üretim öncesi ve işletme dönemine ait işçi ihtiyacı ve maliyetleri, İş akım şemaları ile şantiye içi yerleşme düzeninin ve bina ihtiyaçlarının belirlenmesi; Üretim alanı yer gereksiniminin teknik büroların ve yardımcı hizmet binalarının saptanması, İmalat planlarının hazırlanması; İmalatın kim tarafından, nasıl yapılacağı ve maliyeti, Yapım malzemesi ihtiyacının belirlenmesi, İnşaat dönemine ait maliyetlerin hesaplanması.

21 Soyak/ Hizmete Özel Belge Mali Etüt Projenin toplam maliyetlerinin hesaplanması, İnşaat sermayesi ihtiyacının, toplam yatırım finansmanının ve sermaye yapısının belirlenmesi, İnşaat dönemi gelirlerinin hesaplanması, Yatırımın tamamlanması sonucunda toplam gelir ve giderlerin tahmin edilmesi ve tahmini kârlılığının belirlenmesi, Projenin mali yönden değerlendirilmesi.

22 Soyak/ Hizmete Özel Belge Sonuç ve İstek Proje ile ilgili olanların amaçları doğrultusunda karar verilmesine olanak sağlayacak istekler ve değerlendirmelerden oluşacaktır. İstenilenler belirtilerek, projeye uygulanacak önlemlere yer verilecektir.

23 Soyak/ Hizmete Özel Belge NET BUGÜNKÜ DEĞER (NBD) (Net Present Value; NPV ) Gelecekte oluşacak nakit akışlarının bugünkü değere çekilmiş değerleridir. Net bugünkü değer, uzun zamanlı projelerin finansal olarak değerinin biçilmesi için kullanılan standart bir metottur. Bugünkü değer yöntemiyle bulunan bütün değerlerin toplamının alınmasıyla elde edilir. Pozitif değer çıkması, kazancımızın, yatırımımızdan yüksek olacağını (kârlı), negatif değer çıkması yatırım giderlerinin, getiriden fazla olacağının göstergesidir (zarar). Sıfıra eşit olması ise projenin başa baş noktasında olduğunun göstergesidir.

24 Soyak/ Hizmete Özel Belge İÇSEL VERİMLİLİK ORANI (Internal Rate of Return; IRR) Anaparanın kazanımındaki geri dönüş hızının yıllık etkili bileşenidir. Sayısal olarak nakit akış serilerinin net bugünkü değer sonuçlarının indirim hızıdır. Yatırımın onun hayatı sonunda geri ödemeyi sağlayacak orandır. Yani bu marjinal oran, net bugünkü değeri “0” 'layan değerdir. IRR de proje seçiminde önemli bir sayısal göstergedir. Projeye yapılacak harcamalarla, getirileri arasında yapılan matematiksel işlemlerle (öncekilerine göre biraz daha kompleks) yüzdeli bir değer bularak, projenin getirisi analiz edilir.

25 Soyak/ Hizmete Özel Belge YATIRIMIN GERİ DONÜŞÜ (Return of Investment; ROI) Sermayenin, beklenen ortalama yıllık kazancının yüzdesel ifadesidir. Kâr, girdilerin amortismanlar ve harcamalar düşüldükten sonra ve vergiden önceki halidir. ROI, aslında bir tür fayda maliyet analizidir. Tekniktir ve yapılan yatırımın geri dönüşünün hesaplanması için belli metotları içerir. ROI = (Ortalama Yıllık Net Gelir / Yatırım Tutarı) x 100

26 Soyak/ Hizmete Özel Belge FAYDA / MALİYET ORANI ( F/M ) (Benefit / Cost Ratio ; BCR) Projeden elde edilecek faydaların, projeye yapılacak yatırım değerine bölünmesiyle bulunur. Birbirine yakın sürede bitebilecek projelerin seçiminde önemli bir göstergedir.  F/M oranı (BCR), 1'den büyükse; Projenin getirisinin, yatırımından yüksek olduğu anlaşılır. "F/M Oranı 2.5 olarak bulundu" demek, projenize yatırdığınız 1 TL'niz size 2.5 TL olarak dönecek demektir.  F/M oranı 1'den küçükse; Projenin yatırım harcamaları, getirisinden fazla olacak demektir.  F/M oranı 1 ise; Proje başabaş noktasında demektir.

27 Soyak/ Hizmete Özel Belge GERİ ÖDEME SÜRESİ Geri Ödeme Süresi; Projenin getirilerinin toplamının, yatırım bedellerini geçtiği zamana verilen addır. Bir diğer ifadeyle projenin KÂRa geçtiği andır. (Başabaş Noktası) Birden fazla projeyi karşılaştırırken hızlı geri dönüş sağlayacak projenin seçimi doğru olacaktır. Bu da Geri Ödeme Süresi “küçük” olan projenin daha iyi olduğunun göstergesidir.

28 Soyak/ Hizmete Özel Belge FIRSAT MALİYETİ ( Opportunity Cost ) Fırsat maliyeti; Projelerden birini seçip, bir diğerinden elde edebileceğiniz faydalardan vazgeçmenizle (fırsatı kaçırmakla) oluşan maliyete verilen addır. Yeteri kadar kaynağınız olmadığı dönemde "Hayır" demek zorunda kaldığınız iş fırsatları bu maliyete bir örnektir

29 Soyak/ Hizmete Özel Belge Gayrimenkul Sektörünün Temel Göstergeleri Konut sektörü göstergeleri; Ruhsat adetleri, İskan adetleri, Konut kredisi hacmi, Konut kredisi adetleri.

30 Soyak/ Hizmete Özel Belge Konut Konut İnşaatı Bilgileri (bin adet) (*) Yıllık Gayrimenkul Alış Satış Bilgileri (bin adet) (**) Gayrimenkul Satışı Konut İpoteği Yapı Ruhsatı Yapı Kullanım İzni (*) TUİK’ten alınmıştır. (**) Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden alınmıştır eylül konut kredi adedi 210 bin bin 2008 haziran 388 bin

31 Soyak/ Hizmete Özel Belge Ofis Sektörü Göstergeleri Boşluk oranı Emilim ( Sunulan – Kullanılan m², ünite) Toplam stok m² Ortalama kira Bunların yanında ülkenin ve dünyanın genel ekonomik gidişatı da ele alınır.

32 Soyak/ Hizmete Özel BelgeOfis

33 AVM sektörü göstergeleri Toplam kiralanabilir alan, Hane halkı tüketim alışkanlıkları, 1000 kişiye düşen kiralanabilir alan, Yeni yapılacak olan yatırımlar, Mevcut AVM’lerin tipleri ve türleri.

34 Soyak/ Hizmete Özel Belge AVM

35 AVM

36 Arsanın Bulunması Pazar Araştırması – Sosyal, Ekonomik ve demografik analizler – En doğru zaman? Konsept İş programı / Nakit akışı Proje Geliştirme Finansal Analiz Proje Yapım Pazarlama ve Satış İletişim Onaylar, izinler Teslim Teslim Teslim Sonrası Hizmet Yönetim / İşletim Sözleşme Risk Yönetimi Kriz Yönetimi Müşteri İlişkileri Yönetimi İK Yönetimi Bilgi Yönetimi Uyuşmazlık Yönetimi Fikir – Ön Fizibilite / Hedef kitle Arazi mi, Arsa mı? İmar Etüdleri

37 Soyak/ Hizmete Özel Belge Gayri Menkul Projeleri Geliştirme Modelleri Ortaklık (Ortak şirket, İş ortaklığı (JV)) Hasılat Paylaşımı Kat Karşılığı Yap – İşlet - Devret Yap - İşlet Kiralama Kamu Özel Sektör İşbirliği

38 Soyak/ Hizmete Özel Belge Proje Geliştirmeden Önce; Sektör / Kurum irdelenir, Yasal / Politik durum irdelenir, ( Güçlü - Zayıf Analizleri - SWOT) Şehrin gelişimine bakılır.

39 Soyak/ Hizmete Özel Belge Yapılaşma Şartları Yapı İnşaat Alanı (Brüt İnşaat Alanı): Bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki piyesler dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar, bina dışında tertiplenen yangın merdivenleri hariç, ortak alanlar bu alana dahildir. T.A.K.S (Taban Alanı Kat Sayısı): Yapının taban alanının, imar parseli alanına oranıdır. İmar planı üzerinde yazılı taban alanı katsayısı o imar adasındaki imar parselinde yapılacak inşaatın toprak üzerinde kaplayacağı en büyük bina sahasını gösterir. TAKS 1.00’ den büyük olamaz.

40 Soyak/ Hizmete Özel Belge Yapılaşma Şartları K.A.K.S. (Kat Alanı Kat Sayısı): Yapı inşaat alanının imar parseli alanına oranıdır. İmar planı üzerinde yazılı kat alanı katsayısı, o imar adasındaki imar parselinde yapılacak binanın inşaat alanları toplamını gösterir. Bina inşaat alanı imar planı üzerinde yazılı kat alanı katsayısı ile belirtilmiş miktardan fazla olamaz. Çoğu zaman TAKS ile birlikte verilir ve binanın olası kat yüksekliği buradan hesaplanır. Emsal (İnşaat Yoğunluğu): Yapı inşaat alanının imar parseline oranıdır. Çoğu zaman KAKS olarak da değerlendirilir. Genellikle h max ile birlikte verilir ve bina yüksekliği buradan hesaplanır.

41 Soyak/ Hizmete Özel Belge Yapılaşma Şartları H max (Maksimum Yapı Yüksekliği): İmar parseli içerisinde yapılacak olan yapıların olabileceği maksimum yüksekliği gösterir. Normal kat yüksekliği = h; Genelde 3.0 m alınır.

42 Soyak/ Hizmete Özel Belge Örnek m² bir arsanız olduğunu düşünün TAKS = 0.2, KAKS = 2 olsun Bu ne anlama gelir?; 1500 x 0.2 = 300m² arsa üzerine oturacak binanın taban alanı 1500 x 2 = 3000m² arsa üzerindeki binanın toplam kat inşaat alanı 3000 / 300 = 10 kat kat sayısı  Bu arsa üzerine 300m² taban alanlı, 10 katlı bir bina yapabilirsiniz. Eğer plan notlarında aksi bir hüküm yok ise;  200m² taban alanlı 15 katlı bir bina yapabilirsiniz  200m² taban alanlı 10 katlı ve 100m² taban alanlı 10 katlı iki ayrı bina yapabilirsiniz.

43 Soyak/ Hizmete Özel Belge Örnek 2 Yine 2000m² bir arsanız olduğunu düşünün KAKS = Emsal = 2, H max = 30m, h = 3m olsun Bu ne anlama gelir?; 2000 x 2 = 4000m² arsa üzerindeki binanın toplam inşaat alanı H max / h = 30 / 3 = 10 kat kat sayısı  Bu arsa üzerine 4000m² inşaat alanı olan en fazla 10 katlı bir bina yapabilirsiniz. Eğer plan notlarında aksi bir hüküm yok ise ve TAKS=0.25 ise;  Taban Alanı = 0.25 x 2000 = 500 m 2  300m² taban alanlı 10 katlı ve 200m² taban alanlı 5 katlı iki ayrı bina yapabilirsiniz.  200m² taban alanlı 20 katlı bir bina yapamazsınız

44 Soyak/ Hizmete Özel Belge Arazi Değerlendirme Faktörleri Pazar alanı ve rekabet 2.Konum ve çevre Metropoliten alandaki konumu, Çevre yerleşimin kalitesi, durumu, Mevcut ev/diğer yapılar, Okul, sosyal tesisler, dini yapılar, Yeşil alanlar, Ulaşım, bağlantılar, Kolaylıklar – Avantajlar, Ticaret, Kamu gelişimleri.

45 Soyak/ Hizmete Özel Belge 3.Arazi koşulları Şekil ve büyüklük Eğimler Doğal bitki örtüsü Teraslama veya dolgu Mevcut yapılar Atıklar Zemin özellikleri Vahşi/tehlikeli yaratıklar 4.Altyapı Su ve drenaj düzeni Kanalizasyon Elektrik Gaz Telefon Kablolu TV Yüksek gerilim hattı Arazi Değerlendirme Faktörleri -2-

46 Soyak/ Hizmete Özel Belge 5.İmar ve Yasal Çevre Yasal Sınırlamalar Planlar İmar durumu (TAKS, KAKS, Emsal, h max.) Plan notları, açıklamalar, hükümler Özel arsa durumu (Sit vs.) Tapu kısıtlamaları Arazide yürütülen mukaveleler Geliştirme atmosferi Kesinlikler / Belirsizlikler Harçlar Gelecek planlamalar Gelecek yol genişlemeleri Gerekli onaylar (Kamu onayı) Onay Süreci Arazi Değerlendirme Faktörleri -3-

47 Soyak/ Hizmete Özel Belge Proje Maliyeti İnşaat Maliyeti Malzeme, işçilik, ekipman, sigorta, şantiye işletme, yapı denetim, iş güvenliği, yeşil bina vb. Arsa maliyeti Arsa bedeli, tapu harcı, ipotek harcı, damga vergisi vb. Mevzuat Maliyetleri Ruhsat, iskan, tapu, damga vergisi, emlak vergisi vb. Proje Planlama Maliyeti Projeler, danışmanlar, etüd, laboratuvar vb. Pazarlama / Satış / İletişim Maliyetleri Satış ofisi, reklam, danışman, PR, lansman, promosyon, maket, dokümanlar vb. Teslim Sonrası Maliyetler Tamir, bakım onarım vb. Finansman Maliyeti Kredi faizi, alternatif kazanç kaybı vb. Yönetim Maliyeti Maaşlar, ofis, kira, kırtasiye vb.

48 Soyak/ Hizmete Özel Belge 48 Mimari Sunuş (Brief)  İmar durumu,  Bölge sosyal yapısı,  Finansal koşullar,  Konum, doğrultusunda projenin hedeflerini karşılamak üzere, geliştiricinin;  Amaçlarını,  Kaynaklarını,  Finansal,  Fiziksel,  Zamansal parametrelerini,  Tasarıma ilişkin konsept tasarım kriterlerini içermelidir.

49 Soyak/ Hizmete Özel Belge 49 Ruhsat Alınması İmar durumu ile ilgili bilgilerin tedarik edilmesi, Arsanın imar planındaki durumuna uygun hale getirilmesi, Ruhsat başvuru ekinde olması gereken bilgi ve belgelerin tedarik edilmesi, Meslek odaları onaylarının alınması, İlgili kurumların onay ve görüşlerinin alınması (Sivil Savunma, İtfaiye, Ulaştırma, Milli Eğitim, Hava Kuvvetleri, İski, Diğer), Belediye onaylarının alınması, Tapuda kat irtifakının tesis edilmesi.

50 Soyak/ Hizmete Özel Belge 50 Üretim Maliyet İzleme Proje keşif bütçesine göre imalat maliyetlerinin belirlenmesi, Bağlantısı yapılan maliyetlerin sözleşmeler, ek protokoller, sipariş formları ve hak edişler doğrultusunda güncelleştirilmesi, Bağlantısı yapılmayan imalatın son yapılan bağlantı birim fiyatlarına göre güncellenmesi, Toplam (bağlantısı yapılan + yapılmayan) imalat maliyetinin belirlenmesi, Keşif bütçesindeki maliyetlerle güncel imalat maliyetlerinin karşılaştırılması, sapmaların belirlenmesi.

51 Soyak/ Hizmete Özel Belge GAYRIMENKUL GELİŞTİRME SEKTÖRÜNDE KULLANILAN SÖZLEŞME TİPLERİ Ana sözleşme / ihale sözleşmesi Fidic Azami kâr paylaşımı sözleşmesi Arsa karşılığı hasıla paylaşımı Anahtar teslimi ve götürü bedel Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Satış vaadi sözleşmesi Kiralama sözleşmesi

52 Soyak/ Hizmete Özel Belge SÖZLEŞMELER HUKUKUNA HAKİM OLAN İLKELER Sözleşme özgürlüğü ilkesi Eşitlik ilkesi Nisbilik (ilişkililik) ve üçüncü kişi aleyhine borç kurulamaması ilkesi Sözleşmelerin rızailiği ilkesi Dürüstlük ilkesi Kusurlu sorumluluk ilkesi Sözleşmelerde ivazlılık (karşılık) ilkesi Hakimin takdir yetkisine sahip olması ilkesi

53 Soyak/ Hizmete Özel Belge Konut Sektöründe Pazarlama & Satış Pazarlama stratejisi geliştirmek Müşteri temas noktalarını yönetmek Reklam faaliyetleri hazırlamak Tanıtım ve promosyon faaliyetleri gerçekleştirmek ve yönetmek Fiyatlandırma Satış süreci

54 Soyak/ Hizmete Özel Belge Konut ve Ticari Gayrimenkuller Arasındaki Temel Farklar K-M; Kurum - Müşteri (B to C; Business to Customer) Hafta sonu Duygusal Aile Mülkiyet devri Süreç kısa K-K; Kurum - Kurum (B to B; Business to Business) Hafta içi Mantıklı Çalışma arkadaşları Mülkiyet devri yok Süreç uzun Kârlılık, Verimlilik, Sürdürülebilirlik

55 Soyak/ Hizmete Özel Belge Pazarlama Stratejisinin Belirlenmesi Brokers; Kurum içi ( In house ) Kurum dışı ( Out source ) Reklam Faaliyetleri; Gazete, dergi Billboard, megaboard, digiboard TV, radyo vb. Internet ve Mobil mecra Mailing Web sitesi Markalama & Konumlandırma İsim, logo Farklı, kuvvetli yönler Temalar ( yeşil bina, akıllı bina vb.)

56 Soyak/ Hizmete Özel Belge Kira Şartlarının & Bedellerinin Belirlenmesi Teslim şartları (şap & sıva, yarı dekorasyonlu, tam dekorasyonlu vb.) Kiralama tipi; Brüt kira (işletme, bakım onarım masrafları geliştiriciye ait) Net kira (net kira, net-net kira, triple net kira ) Masraf Paylaşımlı kira (bakım onarım, masrafları paylaşılır)

57 Soyak/ Hizmete Özel Belge Kiralama Stratejisinin & Hedef Kiracıların Belirlenmesi Tek kiracı, Çoklu kiracı Kat kat kiralama, Katları bölerek kiralama İsteğe göre yapım ( Build to suit ) Finans sektörü, otomotiv sektörü, telekominikasyon sektörü vb..

58 Soyak/ Hizmete Özel Belge Kira Sözleşmesinde Olması Gerekenler Kiralanan alanın bina içindeki yeri Ölçüsü ve ölçümleme kriterleri Büyüme opsiyonları ( varsa ) Kiralama dönemi Yenileme şartları İmtiyazlar Kira bedeli / m² Kiraya dahil olan servisler Binanın çalışma saatleri Geliştiricinin / kiracının bakım ve onarım yükümlülükleri Kira artış şartları Otopark, depo kullanım alanları ( varsa ) Alt kiralama şartları


"YTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü İnşaat Mühendisliği /Yapı İşletmesi A.B.D. İnşaat Projelerinin Geliştirilmesi & Yatırım Yönetimi (Fizibilite) Hazırlanması." indir ppt

Benzer bir sunumlar


Google Reklamları