Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

PFD Consulting 1 GAYRİMENKUL FİNANSMANI Metin ERDOĞDU İstanbul Ticaret Üniversitesi.

Benzer bir sunumlar


... konulu sunumlar: "PFD Consulting 1 GAYRİMENKUL FİNANSMANI Metin ERDOĞDU İstanbul Ticaret Üniversitesi."— Sunum transkripti:

1 PFD Consulting 1 GAYRİMENKUL FİNANSMANI Metin ERDOĞDU İstanbul Ticaret Üniversitesi

2 PFD Consulting 2 Seminer Başlıkları  PROJE FİNANSMANI TEMEL BİLGİLERİ  DÜNYA ‘da ve TÜRKİYE ‘de GAYRİMENKUL FİNANSMANI  ULUSLARARASI AKTÖRLER ve BEKLENTİLERİ  FİNANSMAN MÜHENDİSLİĞİ

3 PFD Consulting 3 Neden Yatırım Yapılır?  Nakit Kazancı İçin (Cash Flow)  Değer Artışı İçin (Appreciation)  Vergi Avantajı İçin (Tax Benefit)

4 PFD Consulting 4 Finansman Kaynakları 7 Geliştirme Bedeli (Seed Money) 7 Öz Sermaye (Equity) 7% %30 7 Borç (Debt) 7% %80 7 Borç veren, kredi akışını başlatmadan önce, öz kaynağın belirlenen ölçüde harcanmasını ister. Örneğin proje için konan öz sermaye tutarının %X ini harcandıktan sonra kredi akışı başlatılır… 7 Kalan öz sermaye tutarı akışı için : pari passu ile kredi akışları paralelinde

5 PFD Consulting 5 Projeye Kredi ve Öz Kaynak Verenlerin Beklenti Mukayesesi 4 Net İşletme Gelirinin Paylaşımı qKredi Veren : Kayıtlı Borç Ödemesi qÖz Kaynak Veren : Nakit Akış 4 Getirinin/Alacağın Garantisi qKredi Veren : Piyasa Koşullarında Kesin ve Risksiz qÖz Kaynak Veren : Yüksek Risk Yüksek Getiri 4 Getirinin Öncelik Talebi q Kredi Veren İlk Önceliğe Sahip 4 İpotekte Öncelik q Kredi Veren İlk Önceliğe Sahip qSubordinated loans - İkincil önceliğe sahip kredi

6 PFD Consulting 6 Geleneksek Kredi Teminatı Nedir? Enstrümanları Nelerdir?  Gayrimenkul İpoteği (100/250)  Teminat Mektubu  Şahsi Kefalet  Finansman Senedi/Müşteri Çeki (100/125)  İşletme Rehni

7 PFD Consulting 7 Ödeme Şekillerine Göre Kredi Çeşitleri Doğrusal Krediler (Straight Loans) Amortize Krediler (Amortized Loan) Balon Ödeme Kredileri (Balloon Payment Loans) Açık Uçlu Krediler (Open-End Loans) Ayarlanabilir Oranlı İpotek Kredileri (Adjustable-Rate Mortgages ARMs) Artan Ödemeli İpotek Kredileri (Graduated-Payment Mortgage GPM) Değer Artışı Paylaşımlı İpotek Kredileri (Shared-Appreciation Mortgage SAM) - Tefecilik Kanunu Geri dönüş-Anüite İpotek Kredileri (Reverse-Annuity Mortgage RAM)

8 PFD Consulting 8 Usury Law Aşırı Faizcilik / Tefecilik Kanunu * Faiz “Paranın Fiyatı”, “Sermayenin Kirası” dır * Serbest Pazar ekonomisinde serbest faiz olur mu? * ABD ‘de Kredi kullanıcılarını korumak amaçlı aşırı faizcilik kanunu * Maksimum faiz oranı belirlenir kimse yukarısına çıkamaz

9 PFD Consulting 9 ABD’deki İpotek Karşılığı Kredi Uygulaması Organizasyonu  Birincil Kredi Pazarları Primary Mortgage Markets  İkincil Kredi Pazarları Secondary Mortgage Markets  Kredi Garanti Mekanizması Securitisations

10 PFD Consulting 10 ABD Devletinin İpotekli Krediye Etkisi c Federal Reserve System - Fed 7 Para akışını ve faiz oranlarını kontrol eder 7 12 Fed bölgesi, Fed bölge bankası 7 Tüm bankalar üyedir ve her biri mevduatlarının belirli oranlarını tutmak zorunda 7 Üyeler Fed bölge bankasından kredi alabilirler 7 Bu esnada kredi oranları kontrol altına alınır c Federal National Mortgage Association FNMA “Fannie Mae” 7Özel kuruluş fakat başkanını Devlet atıyor 7İpotekli krediye garantörlük verir, Securitisation 7Secondary Mortgage Markets c Government National Mortgage Association GNMA “Ginnie Mae” c Federal Home Loan Mortgage Corporation FHLMC “Freddie Mac” c FHA - Insured Loans c VA - Guaranteed Loans

11 PFD Consulting 11 Türkiye de Gayrimenkul Finansmanı Müşteri/Kullanıcı/Alıcı Finansmanı >< Projenin Finansmanı Müşteri Finansmanı Banka Kredileri Batılı Piyasalar da İşleyiş: Gayrimenkul = Lokomotif Sektör Mortgage Banking / İpotek Bankacılığı 2005 TL den Sıfır Atılmasının Gayrimenkul Piyasasına Yansıması Yabancılara gayrimenkul alabilmesi AB müzakere tarihi alınması AB Katılım Öncesi Fon: 1.05 milyar € Piyasa dalgalanması …

12 PFD Consulting 12 Here's what the glossary says:glossary Project Financing: A loan structure which relies for its repayment primarily on the Project’s Cashflow with the Project’s Assets, rights, and interests held as secondary security or Collateral. Geleneksel Borçlanma (Conventional Loan- Direct Financing) – Full recourse (tam teminatlı) Proje Finansmanı (Project Financing) – Non-recourse, Limited recourse (sınırlı teminatlı) – Nakit akış’a endekslidir ve garantör mekanizmalar kullanılır – Başarı:Proje Finansmanı>Şirket Varlıkları – Yeni bir şirket (Project Company, SPV) Tanım: Projenin ihtiyaç duyduğu maddi kaynakların, yaratıcı bir organizasyon ile gelirlere endeksli ve risk paylaşımlı olarak tedariki Proje Finansmanı Nedir?

13 PFD Consulting 13 Tarihsel Perspektif Yıl 1299 English Crown >< Frescobaldi (Italian Merchant Bank) Devon Silver Mines Koşul: Borç veren 1 yıl işletmesine sahip olacak Borç alan hiçbir garanti sunmuyor; ürün kalitesi, hacmi vb Bu yöntemin günümüz adı: Production Payment Loan 1970 ‘ler de US de PURPA. Public Utility Regulatatory Act..purchase price for electricity

14 PFD Consulting 14 Tarihsel Perspektif 1980 ‘ler ….Innovations in Project Finance …. Project Finance for manufacturing facilities…. Dünyada ilk General Electric Capital Cooperation (GECC) PF grubunu kurdu. … specialized in financing the construction and operation of industrial facilities…. İlk proje: 105 milyon$ limited recourse project financing => Bev-Pak Inc. Beverage container plant in Monticello, Indiana USA. Dakikada 3200 adet kutu-can, 2 milyar adet yılda Yatırım başlamadan daha ucuz ve kaliteli kutu sağlamak için Coca-Cola, Pepsi ve Miller ile anlaşıyor. Bu ilk tecrübe ile proje finansmanı endüstri sektöründe de yer bulmaya başlıyor.

15 PFD Consulting 15 Nerelerde Kullanılır? Tüm Dünyada, Kamu/Özel Sektör Projeleri Elektrik Üretimi Petrol, Gaz Madencilik İçme suyu/atık su: yeni/modernizasyon Telekomünikasyon Oto yollar/paralı yollar Demiryolu ve Metro Ticari/Endüstri : Yeni Fabrika, Yenileme, Ticari Gayrimenkul Kamu Hizmetleri; hastane, okul, hava alanı, sokak aydınlatmaları, hapishane, PPP = BOT & DBFO

16 PFD Consulting 16 Avantajları / Dezavantajları Proje Finansmanı (PF) / Geleneksel Borç (GB) PF maliyeti GB dan daha yüksektir. Credit supports/enhancements/risks PF zahmetlidir PF uzmanlık ister GB ile sadece teminat limitleriniz kapsamında proje geliştirirsiniz GB da proje yanlış giderse tüm risk sizdedir. PF proje yanlış gitse dahi paydaşlarınız (Stakeholders) hep yanınızda GB alabilme yeteneğine sahip firmanın PF ına ihtiyacı? PKD>ŞV

17 PFD Consulting 17 PROJE FİNANSMANI ORGANİZASYONEL YAPISI ve PROJE PAYDAŞLARI

18 PFD Consulting 18

19 PFD Consulting 19 Risklerin Belirlenmesi ve Kontrolü Neden önemli? Ne zaman yapılmalı? Riski bölmek ve yaymak. Pazar Araştırması ve Finansal Analizin Önemi (+/- %5-20 yanılma payı) 3 Temel Risk Kategorisi /PC Kontrolünde /PC Kontrolü Dışında /Finans Danışmanı Kontrolünde

20 PFD Consulting 20 PC Kontrolündeki Riskler İşletme Riski (Operating/Performance Risk) –Teknik (technical) : 3 şart –Maliyet (cost) : during the operation…cost guarantee.. –Yönetim (management): Key man insuarance, labour contract, management agreement, training agreement Sponsorların Riski (Sponsor-Participant-Credit Risk) PC ortakları –Finansal, teknik bilgi, tecrübe zayıflık –JV ve çapraz garanti Dizayn-Mühendislik Riski (Engineering Risk) –A professional Indemnity Insuarance Tamamlanma Riski (Completion Risk) –Yapım ve işletme aşamasının sonun kadar, ekonomik ömür –Completion Guarantee, turnkey –Stanby facility in “E. “ bank account

21 PFD Consulting 21 PC Kontrolü Dışındaki Riskler Tedarik Riski (Supply Risk): supply assuarance Pazar Riski (Market/Sales/Price Risk) –Business risks proje paydaşlarına yayılır –Long term contract, off take Taşıma /Altyapı Riski (Transport/Infrastructure Risk) –Elektrik, yol, su, taşıma ….. FOB contracts Çevre Riski (Environmental Risk) Politik Risk (Political Risk) –Savaş, terör, vergi, gümrük, çevre vb.. –En yüksek politik riskin olduğu ülke? John D. Finnerty ye göre…. Force Majeure Risk –İnşaat veya operasyon aşamasında; Grev, yangın, deprem vb..insuarance payments… Yabancı Para Riski (Foreign Exchange Risk): hedge, swap

22 PFD Consulting 22 Finans Danışmanı Kontrolündeki Riskler Sendikasyon veya Garanti Riski (Syndication or Underwriting Risk) –Lead Manager, co-manager, underwriting, public syndication Faiz Oranı Riski (Funding-Interest Rate Risk) –Fiks, değişken Hukuki Dökümantasyon Riski (Legal Risk) –Profesyonel hukuk danışmanlığı, Title Insuarance PARANIN EL İLE TEMASI RİSKİNİ NASIL AŞILIR? “ E. ”

23 PFD Consulting 23 Uluslararası Finans Kaynağına Başvuru Adımları Projenin Ön Tanıtım dosyası hazırlanır ve uluslaraarası kredi kuruluşunun Türkiye ofisi var ise buraya, yok ise uluslararası merkezine başvurulur. Hazırlanan Ön Tanıtım dosyası kredi kuruluşu tarafından incelenir ve değerlendirmeye değer bulunduğunda ise “Kapsamlı Dosya” proje sahibinden istenir. Uluslararası kredi kuruluşu gerek kendi uzmanları gerekse danışmanları vasıtasıyla projeyi ve proje talebinde bulunan şirketi yerinde inceler. Bu inceleme bir dizi soru ve cevap süreci ile devam eder ve başvuru dosyası tamamlanır. Kredi talebi uluslar arası finans kuruluşunun yönetim kurulunda onaylanmasını takiben kredi paketinin detayları görüşülüp imza aşamasına gelinir. Proje yatırım sürecine paralel olarak kredi aşamalı olarak sunulur, gerek yatırım gerekse işletme sürecinde proje uluslar arası finans kuruluşu tarafından gözetim altında tutulur.

24 PFD Consulting 24 Projenin Değerlendirilmesi Proje değerlendirme ekibi tipik olarak, finansman konusunda deneyimli ve projenin yapılacağı ülke hakkında bilgi sahibi bir yatırım görevlisi, uygun teknik bilgi ve deneyime sahip bir mühendis ve bir çevre uzmanından oluşur. Bu ekip projenin teknik, mali, ekonomik ve çevre ile ilgili yönlerini tümüyle değerlendirmekle sorumludur. Bu süreç projenin gerçekleştirileceği bölgede yerinde inceleme ve projeyi destekleyen taraflarla kapsamlı görüşmeleri içerir. Ekip, merkeze döndükten sonra, görüş ve tavsiyelerini üst yönetimine bildirir. İlgili departman projenin finansmanını uygun görürse, Hukuk Bölümü gerekli dokümanları hazırlar. Çözümlenmemiş sorular şirket, hükümet veya ilgili finansman kuruluşları ile müzakere edilir.

25 PFD Consulting 25 Fonların Kullanımı ve Projenin İzlenmesi Fonlar taraflar arasındaki bu yasal anlaşmaya uygun olarak kullanılır. Finansal Kuruluş yaptığı yatırımları yakından izler, belirli zaman aralıklarında proje yöneticileri ile görüşmeler yapar, projeyi yerinde incelemek için heyetler gönderir ve her üç ayda bir yatırımı etkileyebilecek faktörler konusunda bilgi de içeren gelişme raporları ister. Ayrıca, bağımsız mali müşavirler tarafından denetlenmiş yıllık mali raporların da kuruma gönderilmesi gerekir. Final Yatırım tamamen kendini geri ödediğinde ya da FK kendi hissesini satarak yatırımdan çıktığında dosya kapanır.

26 PFD Consulting 26 Bölüm 1: Projenin Ayrıntılı Tanımı Projeyi destekleyen kuruluşların geçmişi, mali bilgiler de dahil olmak üzere işleri hakkında bilgi Teklif edilen yönetim organizasyonu, yöneticilerin isim ve özgeçmişleri Teknik düzenlemelerin ve diğer dış desteklerin (yönetim, üretim,pazarlama, finansman, v.b.) tarifi Bölüm 2: Sponsorluk, Yönetim ve Destek Bilgileri Kapsamlı Başvuru Dosyası - IFC

27 PFD Consulting 27 Bölüm 3 :Pazar ve Satışlar Hedeflenen pazar – yerel, ulusal, bölgesel veya ihracat Üretim miktarı, birim fiyatlar, satış hedefleri ve pazar payı projeksiyonları Ürünün potansiyel kullanıcıları ve kullanılacak dağıtım yöntem ve kanalları Mevcut üreticiler, gelecekteki rekabet durumu ve pazarın eşdeğer ürünlerle doyurulma olasılığı Ürünleri etkileyebilecek gümrük tarife korumaları veya ithalat kısıtlamaları Pazar potansiyelini belirleyecek kritik etkenler

28 PFD Consulting 28 Bölüm 4:Teknik Fizibilite, İşgücü, Hammadde Kaynakları ve Çevre: İmalat sürecinin kısa tarifi Özel teknik zorluklar hakkında görüşler, know-how ve özel beceri gereksinimleri Makine ve teçhizatın satın alınabileceği kaynaklar İşgücü ve altyapı olanakları (ulaşım, iletişim, elektrik, su, v.b.) Tahmini işletme giderlerinin ana harcama kalemlerine göre dağılımı Gerekli hammaddenin kaynağı, maliyeti ve kalitesi ve destek sanayilerle ilişkiler Gerekli hammaddeler üzerindeki ithal kısıtlamaları Projenin kurulması teklif edilen yerin, tedarikçiler, pazar, altyapı ve işgücü yönünden değerlendirmesi Teklif edilen proje tesisinin büyüklüğünün diğer bilinen tesislerle karşılaştırılması Oluşabilecek çevre sorunları ve bu sorunların nasıl çözümleneceği

29 PFD Consulting 29 Bölüm 5. Yatırım Gereksinimleri, Proje Finansmanı ve Karlılık Tahmini toplam proje maliyetinin arsa, inşaat, makine ve teçhizat ve işletme sermayesi olarak dağılımı Teklif edilen finansman yapısı, tahmini finansman kaynakları ve sermaye ve borç finansmanının koşulları Finansmanın tipi (kredi, sermaye yatırımı, kısmi sermaye yatırımı veya finansman ürünlerinin bir bileşimi) ve miktarı Mali tablo projeksiyonları, beklenen karlılık ve yatırımın geri dönüşü hakkında bilgi Karlılığı belirleyen kritik unsurlar

30 PFD Consulting 30 Bölüm 6. Hükümet desteği ve yasal düzenlemeler Projenin hükümetin ekonomik kalkınma ve yatırım programı içindeki yeri Projeye hükümetçe sağlanacak özel teşvik ve destekler Projenin ekonomik kalkınmaya beklenen katkısı Kambiyo kontrolleri ve ülkeye sermaye giriş çıkışı konusundaki yasal düzenlemelerin özeti

31 PFD Consulting 31 Bölüm 7. Projenin hazırlanması ve tamamlanması süreci için öngörülen takvim Proje gerçekleştirme planı- iş zaman diyagramı Yatırım teklifinin sunulması ile başlayan bu ilk irtibat ve gözden geçirmeden sonra Finansal Kuruluş projeyi değerlendirmek için daha detaylı bir fizibilite veya iş planı isteyebilir.

32 PFD Consulting 32 Finansman Teknikleri Ground Lease ( Arazi Kiralama) –Kat Karşılığına Alternatif –Aylık Belirlenen Kira –‘n’ Periyodun Sonunda Projenin ‘n%’ Devri –Örnek –Üst Hakkı Option (Opsiyon) –Satın alma –Kiralama –Due-Dilligence Leasehold (Mevcut Getirilerinin Teminat Sayılması) –Örnek, Maslak Ofis Projesi Percent of Income (Gelirin Oransal Satımı) –Örnek,Tercihli JV Girişimi Sale and Leaseback (Sat ve Geri Kirala)

33 PFD Consulting 33 Finansman Teknikleri Glue Transaction (Birleştirici) –Glue Person Future Rents (Gelecek Getiriler) –Gelecek Getirilerin Peşin Peşin Alınması Bartering (Nakit Ödeme Yerine Ürün İle Takas) –Kat Karşılığı Factoring - Forfaiting (Alacakların Satılması) Leasing (Finansal Kiralama)

34 PFD Consulting 34 Finansman Mühendisi Kimdir ? Görevi nedir ? Proje için önemi nedir? Dikkat etmesi gereken hususlar nelerdir? Finansal Fizibilite Etüdü nasıl yapılır? Öz Kaynak/Borç Dengesi nasıl sağlanır?

35 PFD Consulting 35 Finansman Mühendisi Taktikleri Amaç ve Hedeflerin Tanımlanması Ev Ödevi / “Blind or Open” Karşı Tarafın İsteği ve İlk Temas Kontrol Etmek / Sahip Olmak Bir Kaynak / Çok Kaynak Kazan/Kazan “win/win” Senaryo Havuç Taktiği (Daha fazlası ancak benim koşullarımda) Salam Taktiği


"PFD Consulting 1 GAYRİMENKUL FİNANSMANI Metin ERDOĞDU İstanbul Ticaret Üniversitesi." indir ppt

Benzer bir sunumlar


Google Reklamları