Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

İSTANBUL, 2009 ARAZ İ DE Ğ ERLEND İ RME’DE STRATEJ İ K PLANLAMA YAKLA Ş IMIMIZ İSTANBUL, 2009 GAYRİMENKUL GELİŞTİRME PROJELERİNDE.

Benzer bir sunumlar


... konulu sunumlar: "İSTANBUL, 2009 ARAZ İ DE Ğ ERLEND İ RME’DE STRATEJ İ K PLANLAMA YAKLA Ş IMIMIZ İSTANBUL, 2009 GAYRİMENKUL GELİŞTİRME PROJELERİNDE."— Sunum transkripti:

1 İSTANBUL, 2009 ARAZ İ DE Ğ ERLEND İ RME’DE STRATEJ İ K PLANLAMA YAKLA Ş IMIMIZ İSTANBUL, 2009 GAYRİMENKUL GELİŞTİRME PROJELERİNDE

2 SUNU PLANI A) Arazi Değerlendirirken 1. Pazar Alanı ve Rekabet 2. Konum ve Çevre 3. Şekil ve Büyüklük 4. Arazi koşulları 5. Yasal Sınırlamalar 6. Altyapı 7. İmar ve Yasal Çevre B) Konsept Değerlendirirken 1.Arazi Kullanım planı 2.m 2 inşaat tahmini ve yatırım planı analizi C) Ön Maliyet Değerlendirirken m 2 başına kabaca gelir tahmini

3 A) Arazi Değerlendirirken Pazar Alanı ve Rekabet •Amaç tasarılarının yapılması, •Mevcut uygulamaların GIS ortamında incelenmesi •Mevcut sözel bilgilerin toplanması •Rekabet koşullarının aranması •Çalışma orjininin temel kriterlerinin çıkartılması

4 A) Arazi Değerlendirirken Konum ve Çevre •Metropolitan alandaki anahtar konumlara yakınlık, •Çevre yerleşimin kalitesi •Mevcut ev/diğer yapılar •Okul ve dini yapılar •Park ve rekreasyon alanları •Kolaylıklar-avantajlar •Alışveriş Merkezleri •Kamu gelişimleri

5 A) Arazi Değerlendirirken Şekil ve büyüklük Arazi koşulları  Eğimler  Doğal bitki Örtüsü  İnşaat için gerekecek teraslama veya dolgu  Mevcut yapılar  Su ve drenaj düzeni  Toksik atıklar  Zemin özellikleri  Vahşi/tehlikeli hayvanlar  Özel arsa durumu(Sit vs.)

6 A) Arazi Değerlendirirken Yasal Sınırlamalar •Altyapı kolaylığı •Tapu kısıtlamaları •Arazide yürütülen mukaveleler Altyapı •Su •Kanalizasyon •Elektrik •Gaz •Telefon •Kablolu TV.

7 A) Arazi Değerlendirirken İmar ve Yasal Çevre •Geliştirme atmosferi •Kesinlikler/Belirsizlikler •Harçlar •Gelecek planlamalar •Gelecek yol genişlemeleri •Gerekli onaylar •Kamu onayı/ karşıtlığı •Onay Süreci

8 ARAZİ HAKKINDA BİLGİLERİN SUNUMU Arazi Geliştirme Raporlarımız, kurumlardan direk olarak alınan güncel, doğru Veriler kullanılarak CAD, CBS(Coğrafi Bilgi Sistemleri) ve RS(Uzaktan Algılama) disiplinlerinden faydalanılarak hazırlanmaktadır.

9 MERTER İÇİN HAZIRLANMIŞ ARAZİ GELİŞTİRME RAPORU VE PROJE KONSEPTİ

10 SUNU PLANI ARAZİ HAKKINDA BİLGİLERİN SUNUMU •KONUMU •KOMŞU BİLGİLERİ •KADASTRAL DURUMU •TAPU ŞERH BİLGİLERİ •JEOLOJİK YAPI DURUMU •TOPOĞRAFİK YAPI DURUMU •MEVZİ İMAR PLANI PROJE VE İNŞAAT KONSEPTİ SUNUMU

11 KONUMU KONUM BİLGİLERİ ALTYAPI DURUMU İ ç mesuyu, Atıksu, Doğalgaz ve Elektrik hatları mevcuttur. OTOBANA OLAN MESAFE E-5 Otoyola olan mesafe 400 mt dir.TEM Otobanına 13 km DENİZ KIYISINA OLAN MESAFE Zeytinburnu sahiline uzaklık 3,5km dir.Atak ö y Marinaya 4km mesafededir. HAVAALANINA OLAN MESAFE Atat ü rk Havaalanına 6 km mesafededir. HIZLI TREN İSTASYONUNA OLAN MESAFE Y ü r ü me mesafesindedir. İŞ MERKEZLERİNE MESAFE Mecidiyek ö ye16 km, Emin ö n ü -Topkapı Sarayına 12 km mesafededir.

12 ARSA VE ÇEVRESİNİN GENEL DEĞERLENDİRİLMESİ ARAZİ T Ü R Ü ARSA ADRES BELEDİYE ŞEHİR İSTANBUL MALİK BİLGİSİ MEVCUT KULLANIM DURUMU (X) MALSAHİBİ( ) KİRACI(X) BOŞ( ) MAHKEMELİK İNŞAAT YATIRIM T Ü R Ü ( ) SANAYİ( ) TİCARET(X) KONUT( ) KIRSAL Ç EVRE YAPILANMASI (X) SANAYİ(X) TİCARET(X) KONUT( ) KIRSAL YAPILANMA YOĞU NLUĞU (X) % 75'DEN FAZLA( ) % ARASI( ) % 25'DEN AZ YAPI İNŞAAT HIZI () HIZLI( ) NORMAL(X) DURGUN

13 ARSA VE ÇEVRESİNİN İLÇE HARİTASI

14 ÇEVRESİNİN PAZAR ANALİZİ ILCE ADI TOPLAM n ü f ü sERKEKKADIN TOPLAM HANE SAYISI Lise ve Dengi Mezun Toplam Sayı yaş arası Kadın Sayısı yaş arası Kadının t ü m n ü fusa oranı Okuma Yazma Bilme Oranı Ortaokul ve daha d ü ş ü k Eğitim D ü zeyi Lise ve Dengi Eğitim D ü zeyi Y ü ksek okul Eğitim D ü zeyi G Ü NG Ö REN %85%63%16%6% B.EVLER %84%62%16%7% BAĞCILAR %79%68%9%2% BAYRAMPAŞA %85%69%13%3% ZEYTİNBURNU %83%66%13%4% BAKIRK Ö Y %90%44%26%21% K. Ç ekmece %82%66%12%4% GAZİOSMANPAŞA %79%68%9%2% ESENLER %79%69%8%2%

15 ARSA VE ÇEVRESİNİN YOL AĞI HARİTASI

16 KOMŞU BİLGİLERİ(Kat Sayısına Göre Sınıflandırma)

17 KOMŞU BİLGİLERİ(Kat Sayısına Göre Sınıflandırmanın 3D Görünümü )İnşaat Öncesi

18 KOMŞU BİLGİLERİ(Kat Sayısına Göre Sınıflandırmanın 3D Görünümü )İnşaat Sonrası

19 KOMŞU BİLGİLERİ(Kullanım Türüne Göre Sınıflandırma)

20 KOMŞU BİLGİLERİ(Bölgenin Arası Değişim) 1996 tarihli Bölgenin Hava Fotoğrafı 2009 tarihli Bölgenin Uydu Görüntüsü

21 KOMŞU BİLGİLERİ KOMŞU BİLGİSİ PARSEL Ç EVRESİ Kuzey-Batı ve G ü ney-Doğu tarafında Konut İnşaatı yapılmaktadır. CEPHE SAYISI VE DURUMU 5 Cephesi vardır. 3 cephesi ana yola bakmaktadır. KUZEYDEKİ KOMŞU DURUMU Efes Pilsen Spor Tesisleri ve Devlet Lisesi bulunmaktadır. G Ü NEYDEKİ KOMŞU DURUMU E-5 Otoban Yolu, Saklı Vadi Villaları inşaatı bulunmaktadır. DOĞUDAKİ KOMŞU DURUMU Hızlı Tren İstasyonu, Green Park Hoteli BATIDAKİ KOMŞU DURUMU Villa ve L ü ks Konutlar mevcuttur.

22 KADASTRAL DURUMU Parsel Sınırı : m ² Park Alanı: m ² İmar Yolları:2.659 m ² Proje Alanı: m ² PAF TA NO ADA NO PARSEL ADEDİ ALANI (m2)CİNSİ-A Ç IKLAMA ARSA(İnşaat İzni Olan Toplam Arsa Alanı) PARK ve YOL ( Ç evre D ü zenleme Toplam Arsa Alanı) TOPLAM TOPLAM PROJE ALANI

23 TAPU ŞERH BİLGİLERİ Tapu Sicil Müdürlüğünden alınan bilgilere göre, gayrimenkul üzerinde İpotek, Haciz ve İflas Takyidat bilgileri bulunmaktadır. İflas Masasındaki ipotek ve haciz kaldırılmadan arsanın alınması mümkün değildir.

24 JEOLOJİK YAPI DURUMU Projenin jeolojik yapısı,kuzey b ö lgesi YD- Ö A(Yapay dolgu-İnce Dolgular sınıfı)olan gevşek blok, ç akıl, kum ve killi bir zemine sahip iken; geri kalan kısımlar G ü ng ö ren formasyonundadır(Kum mercekli Gri killer yapı, %10 ‘ dan fazla eğimli alanlar).İnşaat ö ncesi zemin et ü dlerinin binaların oturduğu zeminleri ile ilgili hassas jeolojik et ü d raporu alınmalıdır. Proje alanında dik kazı şevlerinde s ü reksizlik y ü zeyleri boyunca kama tipi veya blok tipi kaymalar oluşabilir. Bunlara karşı şev kademelendirilmesi yada şevi tutucu istinat gibi yapıları oluşturmak suretiyle ö nlemler alınabilir. Bunlara ilaveten temel zemininin ıslah edilmesi, temel ç ukurunda sıkıştırılmış gran ü ler malzemenin serilmesi ve/veya gerekiyorsa soruna çö z ü m olacak temel sistemlerinin(RADYAN TEMEL VS.) se ç ilmesi gibi ö nlemler de sayılabilir.

25 TOPOĞRAFİK YAPI DURUMU(Boykesit A-B) A B B A

26 TOPOĞRAFİK YAPI DURUMU(Arazi Yüzeyi)

27 MEVZİ İMAR PLANINA GÖRE İNŞAAT BİLGİLERİ 16/05/2001 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım imar planı ve 29/07/2003 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli İstanbul Büyük Şehir Belediyesi tasdikli planlarda belirtilmiş tarihli mevzi imar planına(M.İ.P.) göre toplam 29 adet m² yüzölçümlü parsele yapılabilecek toplam inşaat alanı m², yapı yükseklik sınırımız muhtelif olmakla beraber 33.50m-09.50m arasında değişmektedir. Toplam Arsa BilgileriToplam AlanToplam İnşaat BilgileriToplam Alan Toplam Parsel Alanı Toplam Konut Alanı Toplam Yeşil Alan Toplam Ticaret Alanı Toplam İmar Yol Alanı 2.659Toplam İnşaat Alanı m2 Toplam Proje Alanı Toplam Otopark Alanı Vaziyete uygun M.İ.P. yapıldığı, statik mimarisi hesaba katılmadığı, B ve C tipi blokların konutlarının birbirine çok yakın hatta bitişik nizam olduğu, rekreasyon alanlarını ve içindeki sosyal aktiviteleri belirlenmediği, bu alanın ihtiyacı olan en az 800 arabalık otopark alanı bırakılmadığı, havuz ve oyun parkları için planlama olmadığı görülmektedir.

28 MEVZİ İMAR PLANINA GÖRE YAPILABİLECEK İNŞAAT ALTERNATİFLERİ Toplam Birim SayılarıTip A (Adet)Tip B (Adet)Tip C (Adet)Toplam (Adet) 2+1 Sayısı(115m 2 ) Sayısı(145m 2 ) Sayısı(190m 2 ) Toplam Blok Sayısı Toplam Daire AlanlarıTip A (m 2 )Tip B (m 2 )Tip C (m 2 )Toplam 2+1 Alanı Alanı Alanı Toplam Satılabilir Alan Toplam İnşaat Alanı Kullanım Oranı95%93%94%94% * * 6% Apartman Ve Asansör Boşluğudur

29 MEVZİ İMAR PLANINDA BLOKLARIN 3D GÖRÜNÜMÜ

30 Nakit Akim Tablosu USD $ 000 olarak Toplam 2. Ceyrek 3. Ceyrek 4. Ceyrek 1. Ceyrek 2. Ceyrek 3. Ceyrek 4. Ceyrek 1. Ceyrek 2. Ceyrek 3. Ceyrek 4. Ceyrek 1. Ceyrek 2. Ceyrek 3. Ceyrek Satis Oranı 10%15%25% 20%5% 100% Kumulatif Satis Oranı 10%25%50%75%95%100% Insaat Oranı 10%15%20% 15% 100% Diğer Maliyet Oranı10%5%10% 15% 100% Kumulatif Insaat Oranı 10%25%45%65%85%100% Gelir Odeme Oranı 5%25%43%61%80%100% Sermaye Katilim Oranı15%16%19% 18%12%1% 100% Sermaye Odeme Oranı 20% 100% NAKİT AKIM TABLOSU(KÖTÜMSER)

31 NAKİT AKIM TABLOSU(BEKLENEN) Nakit Akim Tablosu USD $ 000 olarak Toplam 2. Ceyrek 3. Ceyrek 4. Ceyrek 1. Ceyrek 2. Ceyrek 3. Ceyrek 4. Ceyrek 1. Ceyrek 2. Ceyrek 3. Ceyrek 4. Ceyrek 1. Ceyrek 2. Ceyrek 3. Ceyrek Satis Oranı 5%15%20% 100% Kumulatif Satis Oranı 5%20%40%60%80%100% Insaat Oranı 10%15%20% 15% 100% Diğer Maliyet Oranı10%5%10% 15% 100% Kumulatif Insaat Oranı 10%25%45%65%85%100% Gelir Odeme Oranı 5%25%43%61%80%100% Sermaye Katilim Oranı97%3% 100% Sermaye Odeme Oranı 20% 100%

32


"İSTANBUL, 2009 ARAZ İ DE Ğ ERLEND İ RME’DE STRATEJ İ K PLANLAMA YAKLA Ş IMIMIZ İSTANBUL, 2009 GAYRİMENKUL GELİŞTİRME PROJELERİNDE." indir ppt

Benzer bir sunumlar


Google Reklamları