Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

Anayasamızın 35.maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkı temel haklardan olup, bu hak ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir. 1.

Benzer bir sunumlar


... konulu sunumlar: "Anayasamızın 35.maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkı temel haklardan olup, bu hak ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir. 1."— Sunum transkripti:

1 Anayasamızın 35.maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkı temel haklardan olup, bu hak ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir. 1

2 Kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkının kısıtlandırılması da ancak kamu yararı kararı ile olabilir ki, bu da kamulaştırma işlemini gündeme getirir. Anayasanın 46. maddesinde bu husus özel olarak düzenlenmiştir. Bu maddede yer alan şartlar söz konusu olduğunda bedeli peşin ödenmek kaydıyla kişinin mülkiyet hakkı isteği dışında kamulaştırma ile sona ermektedir.

3 Kişilerin mülkiyet haklarının sona ermesi halinde, karşılığını daha hızlı bir şekilde almaları ve haklarına daha çabuk ulaşabilmeleri amacıyla da 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda 4650 sayılı yasa ile yeni düzenlemeler kabul edilmiştir.

4 sayılı Maden Kanunu sayılı Petrol Kanunu sayılı Elektrik Piyasası Kanunu sayılı Doğalgaz Piyasası Kanunu sayılı Petrol Piyasası Kanunu 6- Petrolün Boru Hatları Transit Geçişine Dair Kanun 7- Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu 14

5 Madde 2- Madde kanun kapsamını belirtmektedir. Maddede sözü edilen kamu tüzelkişileri ile; Belediye, köy, üniversiteler, Yüksek Öğretim Kurulu, TRT, Atatürk Kültür Dil ve Tarih Yüksek Kurumu ve Kamu Kurumları kastedilmiştir. 5

6 Madde 4- Enerji nakil hattı, doğal gaz veya petrol boru hattı, kanalizasyon ve su isale hattı vb. gibi taşınmazın kullanımını kısıtlayan, ancak mülkiyet kamulaştırmasını gerektirmeyen hususlarda taşınmaz üzerinde irtifak hakkı tesis edilerek tapuya tescil edilir. Pilon yerlerinin ise mülkiyetinin kamulaştırılarak ilgili idare veya Hazine adına tescili gerekir. 6

7 Bedeline hükmedilen irtifak hakkının kamulaştırmayı yapan idare lehine tapu kaydına şerhine karar verilir. Ancak bunun istisnaları şunlardır; a) 3213 sayılı Maden Kanunu, b) 6326 sayılı Petrol Kanunu, c) 4646 sayılı Doğalgaz Piyasası Kanunu Gereğince irtifak hakkı Hazine adına tesis edilir, kullanım hakkının kamulaştırmayı yapan tüzel kişiye ait olduğuna karar verilir. 7

8 Arsada irtifak oranı; irtifaka konu alanın yüzölçümü X 50 / taşınmazın tamamının yüzölçümü 8

9 Arazide irtifak oranı; irtifaka konu alanın yüzölçümü X 35 / taşınmazın tamamının yüzölçümü. 9

10 Bu hesaplama en fazla olması gereken miktar olup, taşınmazın niteliği, yüzölçümü, geometrik durumu ve hattın (enerji nakil, boru hattı, su isale hattı, kanalizasyon vb) güzergahına göre bu oranı geçmemek üzere irtifak oranı belirlenir. Taşınmaz çok büyük yüzölçümlü ise ve irtifak tesis edilecek bölüm muhtesata uzak bir yerden geçiyor ve muhtesatta değer düşüklüğüne neden olmayacaksa muhtesat bedelini hesaplamaya dahil etmeye gerek yoktur. 10

11 Madde 7- İdare malik veya zilyedin adresini TAPU, VERGİ ve NÜFUS MÜDÜRLÜKLERİNİN HER BİRİNDEN AYRI AYRI sorarak tespit etmeli, ayrıca köylerde JANDARMA, emniyet teşkilatının bulunduğu yerlerde POLİS vasıtasıyla adres araştırması yapmalı, buna rağmen adresini tespit edemezse İLANEN TEBLİĞAT yoluna başvurmalıdır. Aksi halde yapılan ilanen tebliğ geçersizdir. İdarece konulan şerh 6 aylık süre dolduğu halde tapu müdürlüğünce re'sen silinmesi gerekir. Ancak buna rağmen Tapu Sicil Müdürlüğü şerhi silmez ise, Tapu Sicil Müdürlüğü hasım gösterilerek Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açılması gerekir. Ayrıca taşınmaza idarece fiilen el konulmamışsa, tapu kaydı üzerine konulan kamulaştırma şerhi el atma olarak kabul edilemez. 11

12 Madde 8- (Satın Alma Usulü)8.madde sadece tapulu taşınmazlarda uygulanır. İdare Kamulaştırma Kanununun 7 ve 8. maddelerindeki şartları yerine getirmeden Kamulaştırma Kanununun 10. maddesi uyarınca dava açması halinde, bu husus ön şart olduğundan ilgili belgeler tensiben istenilmeli, taraf teşkili sağlandıktan sonra tarafların beyanları dikkate alınarak karar verilmelidir. Şöyle ki; davalıların herhangi bir itirazı yoksa işin esasına girilerek sonocuna göre karar verilir, eğer davalılar koşullar yerine getirilmediğinden davanı reddini talep ederse dava bu nedenle reddedilmelidir. Ancak usul ekonomisi açısından bir kişi hakkında esasa girilmiş ise tamamı hakkında karar vermek uygun olacaktır. Ancak, bu şartlar yerine getirilmeden dava açıldığı halde, mahkemece bu durum ilk aşamada belirlenmeyip, ilan yapılıp, deliller toplanmış ve keşfe de gidilmişse artık işin esasına girildiğinden red kararı verilmemelidir. 12

13 Madde 27- -Acele kamulaştırma işlemi; taşınmazlara bedel tespiti ve tescil davasından önce el konulmasının gerekliliği halinde uygulanır. - Mahkemece acele el koyma kararıyla tespit edilen bedel, sonradan açılacak olan bedel tespiti ve tescil davasında değerlendirmede esas alınamaz, mutlaka yeniden keşif yapılarak rapor alınmalıdır. - Ancak, 10. maddeye göre açılmış olan davada 27.maddeye göre belirlenen bedel üzerinde iki taraf anlaşırsa dava kabul edilir. 13

14 - El koyma kararından sonra idare fiili olarak taşınmaza el koyabilir, bu el koyma yasaldır. El atmanın önlenmesi davası açılamaz. - Ancak 6 aylık makul süre içerisinde (7. maddedeki şerhin süresi esas alınmakta) kıymet takdiri dışındaki işlemler tamamlanarak bedel tespiti ve tescil davası açılmadığı takdirde, tapu maliki kamulaştırmasız el atma hükümleri çerçevesinde dava açabilir, yani idare gerekli işlemleri tamamlamadığı için işgalci durumuna düşer. 14

15 - Acele el koyma kararları tespit hükmündedir. Temyizi kabil kararlar değildir. - Davadan önce yapılan tebligat sonunda 27.maddedeki bedel üzerinden tarafların satın alma yoluyla uzlaşmalarında bir engel yoktur. -27.madde uyarınca yapılan tespit sonucu belirlenen bedelin, 10. madde gereğince açılan davada, sadece davalı tarafından kabul edilmesi yeterli olmayıp davacı idarece de kabul edilmesi gerekir. - Acele el koyma kararı nihai karar olmadığından kamlaştırmadan arta kalan kısımla ilgili karar verilip, bedel tespit edilemez. 15

16 Madde 37- Bu Kanundan doğan tüm anlaşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, - Taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde, - Basit yargılama usulü ile görülür. - 1 Ekim 2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK.nun 320. maddesi gereğince bir kez takipsiz bırakılabilir. - Ön inceleme yapılmaksızın esasa girilmesi gerekir. Gider avansı mutlaka peşin alınmalıdır. Kamulaştırma yasası kendine özgü usul kuralları bulunan bir yasa olduğundan, yargılamanın en kısa sürede sonuçlanmasını öngörmektedir. 16

17 Madde 14- Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında iştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır. İdarede paydaşlardan bir kısmı hakkında dava açabilir. Mahkeme davalıların payı oranında bedel tespit ederek pay oranında da tescil veya terkin hükmü kurmalıdır. Kamulaştırma yasasına özgü bir usul kuralıdır. Açılan davaların görülmesi sırasında, taşınmaz malın gerçek malikinin başka bir şahıs olduğu anlaşıldığı takdirde, gerçek malik davaya dahil edilmek suretiyle davaya devam olunur. Tapu malikinin daha önce öldüğü sabit olursa dava reddedilmez, ölü şahsın mirasçıları davaya dahil edilmek ve gerekli tebligatlar yapılmak suretiyle davaya devam edilir. 17

18 Madde 15- BİLİRKİŞİLER 18

19 KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN MAHKEMECE TESPİTİ VE TAŞINMAZ MALIN İDARE ADINA TESCİLİ (dava aşaması) Madde sayılı Kanuna ekli (I) nolu cetvelde yer alan Genel Bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin yaptığı kamulaştırmalarda tescil HAZİNE adına yapılır sayılı Maden Kanununun 46. maddesi, 6326 sayılı Petrol Kanununun 87/2-b maddesi gereğince kullanma hakkının davacı idareye ait olduğu belirtilerek irtifak hakkının Hazine adına tescil edilmesi gerekir, 4646 sayılı Doğalgaz Piyasası Kanununun 12/A maddesi gereğince kullanma hakkının davacı idareye ait olduğu belirtilerek irtifak hakkının Hazine adına tescil yapılar. 19

20 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanununun günü yürürlüğe giren 5496 sayılı Yasa ile değişik 15/C maddesi gereğince irtifak hakkının idare adına tesciline karar verilmesi gerekir, Karayolları Genel Müdürlüğünün yaptığı yol dışındaki mülkiyet kamulaştırmalarında tarihinde yürürlüğe giren 6001 sayılı yasa gereğince tescil idare adına yapılır tarihinde yürürlüğe giren 662 sayılı Kanun Hükmündeki Kararnamenin 58 ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 13/j maddeleri hükümleri gereğince DSİ harçtan muaf değildir. Tescil ise 56. madde gereğince idare adına yapılır. 20

21 Kimlik bilgileri eksik olan şahıslara 3561 s.y gereğince mutlaka kayyım atanır, yoksa taraf teşkili sağlanmamış olur. Mahkemece acele el koyma kararıyla tespit edilen bedel, sonradan açılacak olan bedel tespiti ve tescil davasında değerlendirmede esas alınamaz, mutlaka yeniden keşif yapılarak rapor alınmalıdır sayılı HMK.nun 320. maddesi gereğince 1 kez takipsiz bırakılabilir. Maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılması halinde birleştirilerek görülür. Önceden açılan kamulaştırmasız el atma davası varsa, ayrı usul kurallarına tabi oldukları için birleştirilmemeli, öncelikle tespit ve tescil davası sonuçlandırılmalı, diğer dava bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmelidir. 21

22 HÜKÜM FIKRASINDA YER ALMASI GEREKEN HUSUSLAR: 1-Davanın KABULÜNE, kamulaştırma bedelinin... TL olduğunun TESPİTİNE, önceden yatan bedel varsa (27.madde) mahsup edilmeli, ancak mutlaka toplam bedel karara yazılmalı, 4 ay içinde dava sonuçlanmaz ise, dava tarihi + 4 ay sonrası için karar tarihine kadar yasal faiz uygulanmasına karar verilmeli, faiz yürütürken acele el koyma bedeli mahsup edilmeli (Ödeme yazısı derhal yazılmalı, tapu kaydındaki terkin edilmemiş olan ipotek ve haciz şerhlerinin bedele yansıtılmasına karar verilerek, bankaya yazılan yazıda bildirilmeli) 22

23 2-Dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı idare adına TESCİLİNE veya TERKİNİNE (Karar tapu sicil müdürlüğüne bildirilecek, davalıların payı mutlaka dikkate alınmalı, kamulaştırılan alan üzerindeki davalılar payına hükmedilerek, pay oranında tescil ve terkin kararı verilmelidir) 23

24 3-Harç maktu alınmalı veya idarenin durumuna göre muafiyet kararı verilmeli, 4- Taraflar lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan Av. Asgari Ücret Tarifesi gereğince maktu vekalet ücretine hükmedilmeli, (tespit edilen bedelin düşük miktarda olması halinde taktiren maktu vekalet ücretinin altında vekalet ücreti taktir edilir) 5-Yargılama giderleri davacı idare üzerinde bırakılmalıdır. 24

25 Madde 25- Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında bu maddenin son fıkrası uyarınca mülkiyet idareye tescille geçeceğinden kamulaştırılan bina ve ağaç bedellerinden enkaz bedeli düşülmez. 25

26 Madde 18- Bu maddede, kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti üzerinde ihtilaf bulunması halinde yapılacak işlemlerin neler olduğu ve bedel tespitinin hangi esaslara göre yapılması gerektiği hükme bağlanmıştır. Gereksiz beklemelerin önlenmesi amacıyla 7. ve 8. maddedeki şartlar yerine getirilmeksizin dava açılır. Taraf teşkili açısından mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın tüm tarafları davaya dahil edilmelidir, taraflardan biri hazine olsa dahi durum değişmez) Taşınmaz üzerindeki muhtesatın 3. kişilere ait olduğu sabit ise muhtesat bedeli üçer aylık vadeli hesaba bloke edilmez. Derhal ilgilisine ödenir. 26

27 Madde 19- Madde metni oldukça sarih olup, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların kamulaştırma işleminin hangi usul ve esaslara göre yapılması gerektiği düzenlenmiştir. Burada dikkat edilmesi gereken hususlardan birisi tapuda kayıtlı olmayan ve kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmazın 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16. maddesinde sayılan kamu mallarından olduğunun belirlenmesi halinde Kamulaştırma Kanununun 30. maddesinin 1. fıkrası gereğince kamulaştırma işleminin yapılmasına gerek yoktur. Bu nitelikteki taşınmazlara yönelik açılan davaların reddine karar verilmesi gerekir. 27

28 Madde 30- Bu maddede bir idareye ait taşınmaz mal,kaynak ve irtifak haklarının diğer bir idare tarafından kamulaştırılamayacağı, aksi halde işlemin geçersiz olduğu esası getirilerek, bir idareye ait taşınmaz malın diğer idareye verilmesi yöntemi ve süreleri belirlenmiştir. Maddede açıklanan prosedürler yerine getirilmiş ve taraflar bedelde anlaşamamış ise kamulaştırmayı yapan idare tespit ve tescil davası açar ve 10. maddede belirtilen esaslar dairesinde bedel tespit edilir. 28

29 Madde 11-KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ ESASLARI Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırma tarihindeki niteliği (arsa/arazi) keşfe gidilmeden önce mutlaka belirlenmelidir. Bu nedenle, ilgili belediyede başkanlığından dava konusu taşınmazın uygulamalı imar planı (1/1000 ölçekli) içinde olup olmadığı, değilse belediye veya mücavir alan sınırları dâhilinde bulunup bulunmadığının, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığının ve etrafının meskûn olup olmadığının sorulması gerekir. 29

30 Bir taşınmaz 1/1000 ölçekli imar planı içinde ise arsadır. İmar planı içinde olmadığı taktirde; taşınmazın belediye veya mücavir alan sınırları dahilinde olmakla birlikte, belediye hizmetlerinden yararlanıyor olması ve etrafının meskun olması gerekir. Taşınmazın arsa sayılabilmesi için bu üç unsurun bir arada olmalıdır. Aksi halde arazi olarak değer biçilmesi gerekir. 30

31 Bununla birlikte köy yerleşim alanı içerisinde bulunan taşınmazların arsa olarak değerlendirilmesi söz konusu değildir. Köy içerisinde bulunan, tarım yapılamayacak kadar küçük olan veya üzerinde ev, ahır gibi yapıların bulunduğu taşınmazlar zemin itibariyle arazi olarak değerlendirilecektir. Ancak 11.maddenin i bendi gereğince bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin de dikkate alınması gerektiğinden gelir metoduna göre tespit edilen m2 birim fiyatına objektif değer artış oranı uygulanmak suretiyle taşınmazın gerçek değeri belirlenmelidir. Bunun yanı sıra bazı köyler belediye mücavir alanı içerisinde olabilir, bu durumda arsa olarak değerlendirmek mümkündür. 31

32 KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZ ARAZİ İSE; Taşınmazda ekilebilir net ürün geliri esas alınmak suretiyle değer biçilmelidir. Bunun için öncelikle taşınmazın bulunduğu yörede yetiştirilen münavebe ürünleri ve bunların dekar başına verim miktarlarının (kilogram olarak) İlçe Tarım Müdürlüğünden, değerlendirme tarihindeki (dava tarihi) ortalama toptan kilogram satış fiyatlarının da ilgili resmi kuruluşlardan (ilçe/il tarım müdürlüğü, borsalar vs) getirtilmesi gerekir. 32

33 Daha sonra da 15. maddede belirtildiği üzere zirai, mülk ve fen bilirkişilerinden oluşturulan heyet ile taşınmaz başında keşif yapılmalı, keşif sırasında dava konusu arazinin niteliği (kuru/sulu durumu, üzerinde ne ekili olduğu, nereden ne şekilde sulandığı ayrıntılı olarak) MUTLAKA MAHKEME GÖZLEMİ OLARAK KEŞİF ZAPTINA yazılmalıdır. Taşınmazın sulu veya kuru tarım arazisi olup olmadığının tespiti çok önemlidir. Sulu tarım arazisi olması için devlet eliyle sulanan arazi olması şart değildir, fiilen sulanan arazisi ise sulu tarım arazisi olarak kabul edilecektir. Bu nedenle keşif sırasında hakimin gözleminde bu durumun açıkça yazılması ve dinlenen ilgililerden sorularak tespit edilmesi gerekir. 33

34 Dava konusu taşınmazda mutat olarak ekilen ürünler tespit edilip, olduğu gibi kullanılması halinde elde edilecek net gelir belirlenerek bedel tespit edilmelidir. Net gelir; münavebe ürünlerinin dekara verim miktarları ile kilogram satış fiyatının çarpımından üretim masraflarının çıkartılması sonucu elde edilen gelirdir. Birden fazla yılda ekilen ürünlerin net geliri bulunup ortalamaları alındıktan sonra bunun kapitalizasyon faizine (Kapitalizasyon faizi; taşınmazın yıllık geliri ile gerçek satış bedeli arasındaki oran olarak tanımlanabilir. Bu oran düştükçe taşınmazın değeri artacaktır. Kapitalizasyon faizi ülkemizde bölgelere özgü % 3 ila 15 arasında değişmektedir.) bölünmesi ile 1 dekar arazinin değeri bulunur. 34

35 Taşınmaz üzerinde yonca ekili ise; yonca tesis bitkisi olduğundan yalnız yonca gelirine göre değer belirlemek esastır. Taşınmaz kapama meyve bahçesi niteliğinde ise üzerinde bulunan meyvenin net gelirine göre değeri belirlenir. Bu gelir ağaçların bedelini de kapsayacağından ayrıca ağaç bedeline hükmedilemez. Ancak; taşınmaz üzerindeki ağaçlar taşınmaza kapama bahçe niteliği kazandırmıyorsa, bu durumda zemine gelir metodu ile değer belirledikten sonra üzerindeki ağaçlara da yaş, cins ve verim durumlarına göre maktuen değer belirlenip zemin değerine ilavesi gerekir. 35

36 Kapama meyve bahçesi içerisinde tek tük başka ağaçlar da olabilir. Taşınmaza kapama meyve bahçesi olarak değer belirlenmişse, bu bedel içindeki tüm ağaçların bedelini de kapsar. (Meyve bahçeleri Kapama fındıklık, Kapama Antep fıstığı bahçesi, kapama kavaklık, kapama bağ, kapama kaysı bahçesi, kapama elma bahçesi, kapama kiraz bahçesi vb. olarak örneklendirilebilir). Taşınmazda seracılık yapıyorsa sera gelirine göre değer biçilmelidir. Bu şekilde değer biçilmesi durumunda sera tesisi de bu bedelin içindedir. Ayrıca tesis bedeline hükmedilmez. Bu durum sulama kuyuları için de geçerlidir. 36

37 Taşınmaz kuyudan sulanıyor ve su kuyusu olduğundan dolayı sulu olarak nitelendiriliyorsa, sulu tarım arazisi olarak belirlenen bedelde kuyunun da bedeli vardır. Ama kuyu sulama amaçlı değil de içme suyu veya hayvanları sulamak amaçlı ise kuyuya da ayrıca değer biçilmesi gerekir. Taşınmazın fotoğrafı veya kamera görüntüleri alınabilir. Bilirkişi raporlarının dosyada mevcut resmi verilere uygun hazırlanıp hazırlanmadığı mutlaka denetlenmeli, resmi verilerden ayrılmış ise gerekçesi açıklattırılmalıdır. 37

38 Bütün bunların yanı sıra taşınmazın bulunduğu mevki taşınmazın değerinin tespitinde çok önemli bir yer tutar. Şöyle ki; bir taşınmaz belediye mücavir alanına, yerleşim yerlerine, belediye veya imar sınırına yakın veya bitişik konumda ise bu hususlar taşınmazın değerini artıran çok önemli objektif ölçülerdir. Bu durumda, taşınmazın gelir metoduna göre tespit edilen bedeline ilave yapmak gerekir ki, buna da objektif değer artırıcı unsur denilir. Objektif değer artırıcı unsur oranının tespiti için taşınmazın yola, yerleşim birimlerine, mücavir alana, vs olan uzaklıkları ve konumu mahkemece yapılan gözlem ve bilirkişi raporunda açıkça belirtilmeli, muğlak ifadeler kullanılmamalıdır ki uygulanan oranın gerçekçi olup olmadığı ve denetimi mümkün olsun. 38

39 KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZ ARSA İSE; Arsalarda değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan satışlara göre değer biçilmesi gerekir. Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir. Bunun için taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için süre verilmeli, lüzumu halinde re’sen emsal celbi yoluna gidilmesi gerekir. 39

40 Dava konusu taşınmazın tapu kaydı ile bilirkişi kurullarınca incelenen ve değer biçmeye esas alınan emsal taşınmazların, bilirkişi raporlarında belirtilen tarihteki satışına ilişkin tapu kaydı, alıcı, satıcı, satış tarihi, satış bedeli ve yüzölçümünü gösterir şekilde Tapu Sicil Müdürlüğü’nden getirtilerek dosyaya konulmalıdır. Ayrıca değerlendirme tarihindeki dava konusu taşınmaz ile hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal kabul edilen taşınmazların, Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden sorularak getirtilmelidir. 40

41 Dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi; hükme esas alınan bilirkişi raporunda somut emsal kabul edilen taşınmazların ise, bilirkişilerce değerlendirmeye esas alınan satış tarihi itibariyle fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parselleri mi, yoksa imar planına dahil olmakla birlikte olduğu gibi bırakılan kadastro parselleri mi olduklarının ilgili Belediye İmar Müdürlüğü ile Tapu Sicil Müdürlüğünden ayrı ayrı sorularak getirtilmelidir. 41

42 Daha sonra da 15.maddede belirtildiği şekilde inşaat, mülk ve fen bilirkişilerinden oluşturulan heyet ile dava konusu taşınmaz ve emsal taşınmazların başında keşif yapılmalıdır. Keşif sırasında dava konusu taşınmaz emsallerin durumu konumu vs. görüldüğü kadarıyla MAHKEME GÖZLEMİ OLARAK KEŞİF ZAPTINA yazılmalıdır. Dava konusu taşınmaz ve emsal taşınmazların fotoğrafı veya kamera görüntüleri alınabilir. Fen bilirkişisince düzenlenen raporda kamulaştırılan veya el atılan taşınmazın krokisinin bilimsel verilere uygun olarak çizilmesi, dava konusu taşınmaz ile emsallerin birbirlerine uzaklıkları, dava konusu taşınmazın bilinen ve önemli kurum ve kuruluşlara uzaklığının gösterilmesi raporun denetlenmesi açısından önemlidir. 42

43 Arsalara, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre değer biçilmesi gerekir. Özel amaçlı satışlar, kamulaştırma nedeniyle yapılan satışlar, kamulaştırmanın anlaşma yolu ile yapılması halinde yapılan satışlar, kamulaştırma gününden sonra yapılan satışlar, kat mülkiyetine tabi bağımsız bir bölüm niteliğindeki daire, dükkan vs gibi taşınmaza ait satışlar, satışının muvazaalı olduğu anlaşılan veya iddia edilen satışlar emsal olarak alınamaz. 43

44 Bilirkişiler; dava konusu taşınmaz ve emsallerin özelliklerini ayrıntılı olarak belirtmeli, hangi emsalin niçin somut emsal olarak alındığı açıklanmalı ve emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönleri belirlendikten sonra dava konusu taşınmazın metrekare birim bedeli belirlenmelidir. Bu değerlendirme sırasında Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerleri de karşılaştırılmalı, çelişki varsa gerekçesi raporda açıklanmalıdır. 44

45 Mahkemece getirtilen Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergi değerlerine göre bilirkişilerce taşınmaz ve emsalin eksik ve üstün yönlerine yönelik yapılan oranlama da denetlenmelidir. Zaten emlak vergi değerleri bu oranlamanın denetimi açısından önemlidir. 45

46 Emsal karşılaştırması yapılırken Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) da dikkate alınmalıdır. Dava konusu taşınmaz ile emsal ikisi de kadastro parseli yada ikisi de imar parseli ise DOP kesilmez. Dava konusu taşınmaz kadastro parseli emsal imar parseli ise kıyaslama sonucu bulunan metrekare bedelinden İmar Kanununun 18/2 maddesi uyarınca % 40 oranında DOP kesilmek suretiyle metrekare bedeli belirlenmelidir. DOP oranı tarihinden önce % 35 iken, İmar Kanununda 5006 sayılı yasa ile yapılan değişiklikle bu tarihten itibaren % 40 olarak uygulanmaktadır. Kamulaştırılan taşınmaz imar parseli, emsal kadastro parseli ise; kamulaştırılan taşınmazdan hangi oranda DOP kesilmişse, kıyaslama sonucunda bulunan metrekare bedeline bu oranda ilave edilmek suretiyle metrekare bedeli belirlenmelidir. 46

47 YAPILARA DEĞER BİÇİLMESİ: Yapılara, değerlendirme tarihindeki Bayındırlık Resmi Birim Fiyatları ve Yapı Maliyet hesapları dikkate alınıp, yıpranma payları da düşülerek değer biçilmelidir. İlmi metotla ve resmi verilere göre rapor hazırlandıktan sonra, bu veriler raporlara eklenilmek suretiyle denetlenmeye elverişli olmalıdır. 47

48 Madde 12- KISMEN KAMULAŞTIRMA Bu madde de gayet sarih bir madde olup, kısmen kamulaştırılan tapulu taşınmazlara değer biçilmesi yöntemi düzenlenmiştir. Tapusuz taşınmazlarda kamulaştırmadan arta kalan kısımlarda değer artış ve azalışı olmaz. 48

49 Madde 17 - (Mülga madde: 24/04/ /21. md.) Zaman zamanda olsa önümüze çeşitli sebeplerle gelen yürürlükten kaldırılmış bu madde metnine göre, kamulaştırmayı yapan idarece kamulaştırma işlemlerinin adli ve idari yönden kesinleştiği, ancak malikinin ferağ vermediği takdirde bedel (takdir edilen ve varsa artırılan bedel) bankaya bloke edilerek açılan tescil davasında mahkeme iki tarafı davet eder, gelmemeleri halinde gıyaplarında belgeleri inceleyerek karar verir. Kamulaştırma işlemleri usulüne uygun şekilde tamamlanmış ise taşınmazın kamulaştırmayı yapan idare adına tesciline karar verir. Terkini gerekiyorsa talep halinde terkin edilir. 49

50 KAMULAŞTIRMADAN SONRA ALINAN TAPU KAYDININ İPTALİ Madde 36 - Kamulaştırma kanunları uyarınca gerekli işlemler tamamlanıp tapuda kayıtlı olanların idare adına intikallerinin yapılmasından, tapuda kayıtlı olmayanların tescillerinin sağlanmasından sonra, kamulaştırılan yer için herhangi bir nedenle gerçek ve tüzelkişiler adına yeniden tapu tesis edildiği takdirde, idarenin isteği üzerine hakim, evrak üzerinde ve lüzum gördüğü takdirde mahallinde inceleme yaparak sonraki kaydın iptali hakkında bir karar verir. Bu işlemler harca ve resme bağlı değildir. 50

51 Kamulaştırılmaksızın kamu hizmetine ayrılan taşınmazların bedel tespiti (KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA) BAZI KANUNLAR İLE 375 SAYILI KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMEDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN Kanun No. 6487Kabul Tarihi: 24/5/2013 MADDE 21 – 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun geçici 6 ncı maddesi başlığıyla birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “Kamulaştırılmaksızın kamu hizmetine ayrılan taşınmazların bedel tespiti……….. 51

52 TAPU SİCİLİNİN TUTULMASINDA DEVLETİN SORUMLULUĞU VE RÜCU Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararın anlamı, bu sicilin tutulmasında, görevlilerin bilerek veya bilmeyerek uygulanması gereken mevzuat hükümlerine aykırı işlemleri veya ihmalleri sonucu bir hakkın kaybına sebep olmalarıdır. Devletin sorumluluğunda kusur aranmaz. Devletin sorumluluğu için aranacak koşullar özetle, ortada tapu sicillerinin tutulmasından ötürü bir zararın olması, zararla tapu sicilinin tutulması arasında bir nedensellik bağının (illiyet bağının) bulunması ve zararın tapu sicilinin hukuka aykırı biçimde tutulmasından doğmasıdır. Tapu sicilinin tutulmasında hukuka aykırılık yoksa zaten Devletin sorumluluğu söz konusu olmaz. 52

53 TMK’NIN maddesinde kanun koyucu sicilin doğru tutulduğuna güvenenlerin, sicilin yolsuz tutulmasından dolayı uğradıkları zararların Devlet tarafından ödeneceği ilkesini koyarak, tapu siciline duyulan güvenin sürekliliğini sağlanması amaçlanmıştır. Devlet burada tapu sicilinin yolsuz tutulmasından dolayı zarara uğrayan aynî hak sahiplerine karşı olduğu kadar, sicilin doğru tutulduğuna güvenerek sicille ilişki kuran ve yolsuz tutulmasından dolayı zarara uğrayan iyiniyetli üçüncü kişilere karşı da sorumlu tutulmuştur. 53

54 Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin aynî hakları saptaması, herkese açık ve tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır. Devlet'in tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumluluğu, kusur da şart koşulmadığından, tamamen objektif nitelikte bir sorumluluktur. Devlet sorumludur. Bu nedenle de tapu sicilinin tutulmasından zarar gören kimse, ilk önce zarara sebebiyet veren memur aleyhine dâva açmak zorunda kalmaksızın, zararın tazminini doğrudan doğruya Devletten talep edebilecektir. 54

55 4721 sayılı TMK.nun 1007.maddesinde "Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder." hükmü yer almakta olup burada, devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Kusursuz sorumluluk, tapu siciline bağlı çıkarların ve ayni hakların yanlış tescili sonucu değişmesi ya da yitirilmesi ile bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü, sicillerin doğru tutulmasını üstlenen ve taahhüt eden devlet, gerçeğe aykırı ve dayanaksız kayıtlardan doğan zararları da ödemekle yükümlüdür. Kusurun varlığı ya da yokluğu, devletin sorumluluğu için önem taşımayıp sadece, Devletin memuruna rücuu sırasındaki iç ilişkide önemlidir. 55

56 1007.maddede düzenlenen objektif (kusursuz) sorumluluk halinin 6098 sayılı Borçlar Kanununun 41. ve devamı maddesinde düzenlenen haksız fiil sorumluluğu ile ilgisi bulunmadığından, aynı Kanunun 72.maddesindeki (818 sayılı yasanın 66.maddesi) zamanaşımı kurallarının uygulanma imkanı olmadığı gibi, TMK.nun maddesine dayanılarak açılan davalar için de, ayrıca zamanaşımı süresi belirlenmemiştir. Bu itibarla, 6098 sayılı Borçlar Kanununun 146. maddesindeki (818 sayılı yasanın 125.maddesi) 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanması esastır. 56


"Anayasamızın 35.maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkı temel haklardan olup, bu hak ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir. 1." indir ppt

Benzer bir sunumlar


Google Reklamları