AĞAOĞLU GRUBU EĞİTİM ÇALIŞMASI

... konulu sunumlar: "AĞAOĞLU GRUBU EĞİTİM ÇALIŞMASI"— Sunum transkripti:

1 AĞAOĞLU GRUBU EĞİTİM ÇALIŞMASI
İNŞAAT İŞLETMELERİNDE VERGİ İNCELEMELERİ NUR EKESAN

2 DENETİMDE ÜÇLÜ YAPI : TİCARET KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN SONRA;
1)Vergi yasaları ve Kara Para mevzuatı yönünden VERGİ MÜFETTİŞLERİ,YMM ler 2) Bakanlar Kurulunun belirleyeceği ciro,aktif büyüklüğü ve personel sayısı (Taslakta 200 mil,150 mil,500 kişi ) sınırının üzerinde olan firmalar BAĞIMSIZ DENETÇİLER, 3) İşlemlerin ,TTK na ve ikincil mevzuata uygunluğu yönünden GÜMRÜK VE TİCARET BAKANLIĞI MÜFETTİŞLERİ

3 GÜMRÜK VE TİCARET BAKANLIĞI TEFTİŞİ
28/8/2012 gün ve sayılı RG de yayınlanan yönetmelik Gizli dahi olsa her türlü elektronik defter,kayıt ,dosya ,belge 2 – 10 işgünü içinde ibraz edilecek. (en az üç yüz gün adli para cezası) TÜM VARLIK,KAYNAK,GELİR VE GİDERLERİN GERÇEK olduğuna ve bunların kayıtlara UYGUN olarak kaydedildiğini incelerler (MD 7/2) (10 yıl inceleme zamanaşımı) SONUÇ: (Md 9) 1)Hukuki sorumluluk varsa ortaklar ve Genel Kurulun bilgisine sunar 2)Kamu düzenine ve işletme konusuna aykırı işlemler veya hazırlıklar,muvazaalı işlemlerin tespiti halinde şirketin feshi için Rapor düzenler

4 3)Denetim sırasında KAMU adına soruşturma ve kovuşturmayı
gerektiren bir suç tespit ederse yetkili makamlara (SAVCILIK gibi) bildirir. (TCK 155 Güveni kötüye kullanma: 1-7 yıl, TCK158 Ticari dolandırıcılık 2-7 yıl,TCK 164 yanlış bilgi 6ay-3 yıl) 4)idari para cezası talep eder 5)Diğer Bakanlık kurul,kurum ve kuruluşların (MALİYE ,SGK gibi) görev alanına giren konuları ,yetkili birimlere bildirir.

5 VERGİ İNCELEMESİ YAPAN BİRİMDE DEĞİŞİKLİK
tarihinden itibaren, (646 sayılıKHK) bütün birimler doğrudan Bakana bağlı olarak ,tek çatı altında, (Vergi Denetim Kurulu) toplandı. 29 ilde 40 Başkanlık halinde örgütlendi. Büyük ölçekli mükellefler (ciro aktif veya öz sermaye esaslar ile bankalar ve finansman, sigorta şirketleri, SPK’ na tabi şirketler) Organize Vergi Kaçakçılığı Örtülü Sermaye, Transfer Fiyatlaması (FİRMALARA YAZILAR GİTMEYE,RAPORLAR İSTENİLMEYE BAŞLANDI), Yurtdışı kazanç Küçük Orta Ölçekli Mükellefler

6 VERGİ İNCELEMESİNE MÜKELLEF SEÇİMİNDE DEĞİŞİKLİK
İncelenecek mükellef seçiminde (ihbar ve şikayet dışında) merkezden RİSK ANALİZ SİSTEMİNE göre seçim yapılacak (istisna olabilir) Vergi müfettişlerinin merkezden verilenler dışında,doğrudan ve kendiliğinden inceleme seçme insiyatifi azalmıştır .(çapraz incelemelerde bile tam incelemeye geçiş için yeni onay gerekiyor)

7 RİSK ANALİZİ SİSTEMİ Tüm ekonomik faaliyetler, vergiyle ilgili veriler ve istatistikî bilgiler Bakanlık bünyesindeki “ulusal mali bilgi altyapısı” altında toplanmaktadır. Bu otomasyon projesinde; risk kriterleri sektör, bölge ve mükellef bazında tanımlanıp, ortalama standart değerden sapmalar dikkate alınarak her mükellefin risk puanları hesaplanır.

8 ‘’KDVİRA’’ SİSTEMİ 2010 YILI OCAK AYINDAN BU YANA BAKANLIK ,
KENDİ VERİ TABANINDAKİ BİLGİLERLE+GÜMRÜK+BANKA VERİLERİNİ ENTEGRE ETMEKTE , ÇAPRAZ KONTROL VE VERİ KARŞILAŞTIRMASI YOLUYLA KDV İNCELEMELERİNİ SONUÇLANDIRMAKTADIR.

9 2013 İNCELEME PLANINDA İNŞAAT İŞLERİ VAR
‘’Kayıtdışıyla Mücadele Eylem Planı’’nda İNŞAAT MÜTEAHHİDİ GERÇEK KİŞİVE İNŞAAT ŞİRKETLERİ, TAŞERONLAR, İNŞAAT MALZEMESİ ÜRETİCİ VE SATICILARI, MİMAR VE ŞEHİR PLANCILARI, YAPI KOOPERATİFLERİ yeralıyor .

10 TABGİS GELİYOR Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Tapu Bilgi sistemi elektronik ortama aktarılıyor . Ayrıca Belediye Başkanlıklarındaki sicil ve kütükler de elektronik ortama yazılıyor . Bu işlemler 2013 içinde bitirilecek Böylece Vergi müfettişleri; BİRDEN FAZLA İNŞAAT YAPAN ,DAİRE ALAN ,SATAN,KİRALAYAN MÜKELLEFLERİ BU KAYITLARDAN TESPİT EDECEK,

11 DİĞER GÜNDEM MADDELERİ
2013 yılı sonuna kadar ; GELİR VERGİSİ YASASININ YENİDEN YAZILMASI,GELİR VE KURUMLAR VERGİLERİNİN TEK METİNDE TOPLANMASI, VERGİ USUL KANUNUNUN YENİDEN YAZILMASI, TRANSFER FİYATLANDIRMASI İLE İLGİLİ TEREDDÜTLERİN GİDERİLMESİ,İNDİRİMLİ KDV İADESİ İLE İLGİLİ SIKINTILARIN ÇÖZÜMÜ BAKANLIĞIN ÖNCELİKLİ KONULARI ARASINDADIR

12 FİRMA SEÇİMİ KRİTERİ ÖRNEKLERİ
Sektör karlılık oranının altındaki mükellefler Sürekli zarar beyan eden yükümlüler Sürekli devir KDV beyan eden firmalar Yüklü ortak cari hesabı (borçu c/h kayıtsız çıkış;alacaklı c/h kayıtsız giriş, yüklü kasa ve banka hesabı bakiyeleri Transfer fiyatlaması verileri ve Raporlar, Sigortalı çalışan sayısı..

13 Kardeş taşeron firmalarla çalışan GYO lar,
Büyük şehirlerde KENTSEL rantlar, Kurumlar vergisi ve KDV İSTİSNASININ İHLAL şartları (AMACA UYGUN KULLANIM, İŞLETMEDEN ÇEKME ,TİCARETİNİ YAPMA,DOĞAN ZARARIN %75 TEN FAZLASINI İNDİRME)

14 İNŞAAT FİRMALARINDA İNCELEME SEÇİMİ
Büyük ,lüks ,markalı inşaat projeleri, Sektör karlılık oranı altında gayrı safi karlılık oranı beyan edenler, Yüksek devir KDV ve iade KDV, İhbar ve istihbarat, İstisna uygulamaları,kat karşılığı,hasılat paylaşımı, Şirket banka hesaplarındaki olağan dışı hareketler,

15 VERGİ İNCELEMESİ USULÜNDE DEĞİŞİKLİK (Vergi Usul Kanunu 140.madde)
İncelemeye 10 gün içinde başlanır Vergi İncelemesi başlangıcında üç örnek tutanak düzenlenir. (1 mükellef, 1 birim, 1 daire) Defterler tutanakla teslim alınır. Esas prensip, inceleme işyerinde yapılır. Zaruri durum olursa veya mükellef isterse defterler daireye getirilir. Edinilen bilgiler, işten ayrılınması halinde bile ifşa edilemez İş sırasında veya bitiminde tutanak düzenlenir. Rapor değerlendirme komisyonundan çıktıktan sonra15 gün içinde defterler tutanakla iade edilir.

16 İNCELENEN MÜKELLEFLERİN HAKLARI
Vergi kanunlarıyla ilgili kararname, tüzük, yönetmelik, genel tebliğ ve sirkülere aykırı rapor düzenlenemez. (Özelgeye dikkat) Tam inceleme en fazla bir yıl, sınırlı inceleme 6 ayda bitirilir. 6 ay ek süre alınır ise mükellefe yazıyla bildirilir.(Yasal süredir,uyulmaz ise kanuna aykırılık iddia edilebilir) Raporlar, Değerlendirme Komisyonu veya Merkezi Değerlendirme Komisyonunda değerlendirilir. İnceleme tutanağını incelemek ve her türlü ifade ve itirazı tutanağa kaydettirme hakkı vardır.

17 Defter ve belgelerin ibrazı için 15 gün yasal süre talep edilebilir
İnceleme konusu hakkında bilgi alma hakkı vardır, Genel Tebliğ ve sirkülerlerde oluşan görüş değişikliği geriye yürümez, özelgelerde yanılma hali uygulanır. (VUK 369) Yetkili YMM;SMM veya yasal temsilci bulundurma hakkı Gerektiğinde mükellef lehine düzeltmeler yaparlar. Vergi müfettişleri,hem mükellefin hem de kamunun hak ve hukukunu gözetmek; nazik, kibar, ölçülü, saydam, tarafsız, hesap verilebilir, öngörülebilir olma prensiplerine uyarlar. (Yönetmelik md 5/1)

18 İNCELEME DEĞİŞİKLİKLERİNİN MUHTEMEL ETKİLERİ
Torba yasadan yararlanmayan mükellefler ve sonrası dönemler için inceleme ihtimali yüksektir……(varlık barışının etkisinden de söz edilmeli) Vergi Denetim Kurulunun yeniden yapılanması sonucunda yeni yapı oluşuncaya kadar uygulamada doğacak sıkıntılar mükellefleri etkileyebilir. Orta vadede daha objektif kriterlere göre inceleme seçimi yapılacağından , genel sektör ve mükellef profili dışına çıkan firmaların inceleme görme ihtimali yükselecektir. İnceleme sayısında artış, derinliğinde azalma beklenebilir. İnceleme elemanlarının ,incelenen mükelleflerin haklarıyla ilgili daha hassas davranması ,ilişkileri olumlu etkileyebilir.

19 Sirküler ve Tebliğlere aykırı Rapor yazılamayacak olması , okuma komisyonlarının yetkileri mükellef açısından inceleme sonucunun daha kestirilebilir olmasını sağlayacaktır. Farklı altyapıdan gelen denetim elemanları ile ,yeni müfettiş yardımcılarının bir araya geleceği yapıda uyum sıkıntısı doğar ise bunun ,müfettişlerin moral durumu ve incelemeler üzerinde olumsuz etkileri de olabilir. YENİ ALINAN VERGİ MÜFETTİŞLERİNİN EĞİTİM VE ADAPTASYON SÜRECİNDE YAŞANACAK SIKINTILAR (mevcut kadro 5000 kişi) (289 KİŞİ ALINDI 400 KİŞİ ALINACAK)

20 İNŞAAT İŞLERİ İNCELENMESİNDE ELEŞTİRİ KONUSU OLABİLECEK KONULAR
1) HASILAT GİZLEME VEYA DÜŞÜKLÜĞÜ ELEŞTİRİSİ Banka kayıtları, alıcı ifadeleri ) (Danıştay;tercih,kat,cephe gibi faktörler nedeniyle teşmil edilemez), kurumsal firmaların emsal satışları, tapu kayıtları, avans ve ortak cari hesaplar, yüksek ve orantısız devir KDV’ler, reklamlar, hasılat paylaşımı esasına göre arsa tahsisi yapan Belediye, TOKİ ve benzeri kuruluş kayıtları, kredili konut satışlar….. Vuk taki ekonomik delil kapsamına giren her şey

21 2) YÜKSEK MALİYET ELEŞTİRİSİ
Kullanılmayan malzemenin sarf edilmiş gösterilmesi, (randıman incelemesi KDV İADESİNDE DE HESAP SIKINTISI )(,İNŞAAT RUHSATINDAKİ BİRİM MKARE FİYAT BİLGİSİ,İNŞAAT MÜHENDİSLERİ ODASI VERİLERİ Bayındırlık inşaat m2 birim fiyatları, emsal projelerdeki sarflar, satıcıların ifadeleri ve koda girmeleri, Arsalar için emlak vergisi rayiç bedelleri, genel giderlerinin yüksekliği (nakliyat, hafriyat, akaryakıt vb.)……. 1991,1996 yargı kararları,2005 özelge (İstanbul)inşaatta safi kar =HASILATIN %20 Sİ,MALİYETİN %25 idir.

22 KARŞILAŞILABİLECEK CEZALAR VE ÇÖZÜMLER
Sahte Belge kullanımı; 3-5 YIL hapis cezası,üç kat vergi ziyaı cezası,gecikme faizi Muhteviyatı itibariyle yanıltıcı belge kullanımı;18 ay-3 yıl hapis cezası,üç kat vergi ziyaı cezası,gecikme faizi Diğer haller; bir kat vergi ziyaı cezası ,gecikme faizi; usulsüzlük ve özel usulsüzlük ÇÖZÜM YOLLARI: ,VUK 376 (usulsüzlükte 1/3,vergi ziyaında ½ indirim),TARHİYAT ÖNCESİ UZLAŞMA,UZLAŞMA,İHTİLAF VE ÖDEME

23 3) KDV İNCELEMELERİ 1)TESLİM TARİHİ 2) İNDİRİMLİ ORAN 3)İNDİRİM KDV Dönem kayması ile ilgili olarak iskan; elektrik, doğalgaz kayıtları KDV yi doğuran olay –teslim-ile KV doğuran olayın –iktisaden tasarruf hakkının devri- farkı) (BAŞKA DELİL YOKSA, FATURA, EN GEÇ YAPI KULL İZİN TARİHİNDE DEĞİL AMA KAT MÜLKİYETİ TAPU TARİHİNDE KESİLMELİDİR.) KDV TAPU HARCI MATRAHINA DAHİL DEĞİLİDİR. 1997/5 İÇ GNLGE

24 İhale makamlarından gelen bilgiler
Oran ile ilgili fiili tespit ve yoklamalar m2 ve faydalı alan (kat bahçeleri, çift kapı daireler+apart otel ünitesi)(örnek:iç yüzde ile red+KV iade +denetim elemanı üzerine kdv +ek kv) Alıcı ifadeleri, satış sözleşmeleri, KDV istisnası şartlarının ihlali olasılığı (17/4-r)

25 KDV İADE İNCELEMELERİ VE İNDİRİMLİ ORAN
İade talebi fiili teslim dönemidir.(fatura önce olursa o dönemdir AMA ERKEN FATURA DURUMUNDA İADE YİNE TESLİME BAĞLI)(Teslim:Alıcının tasarrufuna terk,tutanak,yoklama,faturalı abonelik) Genel gider ve ATİK ten yüklenilen KDV ,iadeye konu işlemle genel oranın çarpımından fazla olamaz, Konut teslimlerinde ,YERİNDE İNŞA EDİLMEYEN EŞYAYA(Beyaz eşya )genel oran uygulanır.İndirim hakkı var,iadeye konu olmaz. Ortak sosyal alanlar için harcamalar indirim var,iadeye dahil değil. Konutları kendi kendine fatura ederse nihai tüketiciye teslim olmadığından,iade için üçüncü şahsa satış beklenir.(oysa düşük, bedelsizde emsal bedel üzerinden kdv alıyoruz:çelişki) Bina altındaki otopark harcaması da iadeye konu edilir. Teras bahçesi ve çatı terası, balkonlar bir konuta ait değilse,faydalı alan dışındadır,bunlar ve 150 m2 nin hesabında dikkate alınmaz. Bir konuta aitse 2 M2 üstü dahil değildir.

26 TEŞVİK BELGELİ YATIRIMLARDA KDV İADESİ
YENİ TEŞVİK MEVZUATINA GÖRE YATIRIM DEĞERİ 500 MİLYON TL NİN ÜZERİNDEKİ, BÜYÜK VE STRATEJİK YATIRIMLARDA İSTİSNAİ OLARAK BİNA VE İNŞAAT YATIRIMLARINA AİT KDV DE İADE EDİLİR. İADE TANIMLANMIŞ AMA İSTİSNA DEĞİL, BU NEDENLE DE FATURAYI İNŞAATÇI KDV Lİ KESECEK ,YATIRIMCI İADE BAŞVURUSUNDA BULUNACAK

27 4) DAMGA VERGİSİ Sözleşmeler ile faturaların eşleşmesi, alt taşeronlara ödemenin makbuz ile karşılaştırılması, kâğıtların kaç örnek düzenlendiği, Hasılat paylaşımı sözleşmesi de DV tabi ,ama GYO tarafsa ona isabet eden bölüm istisnadır. Sözleşmelerin teklif kabul şeklinde düzenlenmesi de DV sonucunu doğurur.

28 5) YURTDIŞI İNŞAAT 5 ÖNEMLİ NOKTA: 1)işyeri ve daimi temsilci 2) Karın hesaplara intikali,3)Ortaklara kar dağıtımı 4)İşçi ücreti 5)Değerleme Ortakların banka hesapları, çalışan işçilerin hesapları, işlerin sonuçlanıp sonuçlanmadığına ilişkin belgeler (bağımsız denetim raporu, ilgili ülke makamlarının resmi yazısı (TESCİL), sonuçlanan işlerle ilgili şube hesaplarının kapanışı,kazanç üzerinde tasarruf edilebildiği anda kayda intikal etmelidir) Yurtdışında işyeri ve daimi temsilci (ÇİFTE VERGİ ANLAŞMALARI; işletmeyle baglantı,sabit,faaliyetin buradn yurtlmesi md 5 ) varlığına ilişkin kanıtlar saklanmalıdır.Genel giderden yurtdışına isabet eden kısma ait KDV maliyete atılmalıdır. Yurtdışı giderler yurtiçi hesaplara gider yazılmaz.İnşaat devam ederken getirilen dövizin kur farkları istisnadır ,ama bittikten sonraki kur farkının merkezde genel hükümlere göre beyan GEREKİR(6 Nolu KV teb).Her işten gelen para bağımsız değerlenir .

29 Kazancın Türkiyeye transferi ama DAB a bağlanması şart değil ama, faaliyet bitip ,iş kapandığı zaman Türkiyedeki genel hesaplara intikal ettirilmelidir. Yurtdışına mal ve makine ihracından doğan dövize bağlı alacaklar ,ticari alacak gibi değerlenmelidir.Sermaye alacaklarının değerlenip gelir yazılması gerekmez. İnşaat için alınan döviz kredisinin kur farkları ve faizi,inşaat bitiminde kredi kadar kısmın Türkiye deki işletmeye geri getirilmesi kaydıyla ,merkezde gider yazılmaya başlanır.(1 nolu kv teb) Türkiye de ifa edilen ve yurtdışında yararlanılan mühendislik ,mimarlık ve tasarım gibi hizmetlerden ( teknik hizmetler inşaat işiyle birlikte veya yurtdışında işyeri açılarak verilirse tamamı istisnadır Tanım 6 nolu tebl) sağlanan kazancın %50 sine kadar KV İSTİSNASI,

30 Yurtdışı inşaatlarda çalışan işçiler
BORDRO YURTDIŞINDA TUTULUYOR VE VERGİLEME YIRTDIŞINDA YAPILIYOR VE ,BU ÜCRET GİDERİ YURTDIŞINDA MASRAF YAZILIYOR İSE STOPAJ YAPILMAZ YİNE ÜCRETLERİN ORADA TAHAKKUKU , VERGİLENMESİ VE MASRAF KAYDEDİMESİ HALİNDE TÜRKİYEDEKİ BANKAYA TRANSFER EDİLSE VE ÖDENSE DE STOPAJ YOK (1996 MUKTEZA) AMA,TÜRKİYEDE ŞİRKET MERKEZİ HESAPLARINA MASRAF KAYDI VE MERKEZDEN ÖDEME HALİNDE STOPAJ VAR. YURTDIŞINDAKİ İŞÇİYE ORADA ÖDEME YAPILMASI,ANCAK ONUN PARASININ EMANETEN BURAYA GETİRİLİP TÜRKİYEDEKİ BANKASINA ÖDENMESİ DE MÜMKÜN

31 6) YILLARA SARİ İNŞAAT ONARMA İŞİ
İşin bitim tarihi=Geçici kabul tarihi =idarenin onay tarihi (ödeme gecikse bile)(Örnek:mühendislerin itibari kabul tarihi =muvakkat geçici kabul dür diye rapor düzenlenmiş)veyafiili tamamlama tarihi veya işin bırakılma tarihi veya (bitmeyen işlerde) tasfiye kararının İdareye bildirim tarihi Kısım kısım yapılan işlerde KDV herbir kısmın idarece onaylandığı tarihtir. Taahhüdün varlığı, işin başlangıcından itibaren yıllara yaygın olduğu biliniyor ise stopaj ilk yıldan itibaren başlar,ortak giderlerin dağılımı (harcamalar oranında,amortisman kullanılan gün oranında)arızi gelir (kur farkı,faiz)beyan zamanı,iş bitimi (geçici kabul ) Müteahhidin aldığı işi devretmesi halinde , yenisi vergilenir,eskisinin sadece komisyon geliri vardır

32 7) KAT KARŞILIĞI VE HASILAT PAYLAŞIMI
İdare =trampa ( YRGTY;Çift tipli karma sözleşme)İlk baştan yanlış ,hukukta düzenlenmeli Şirketlerin arsalarını kat karşılığı vermesi KV Yönüyle ticari kazanç kapsamındadır. Kısmi bölünme ile hisse satışı veya hâsılat paylaşımı modelleri ile istisnadan yararlanmak için önerilebilir, KÖTÜ HABER)(ANCAK İDARENİN 18/4/2012 GÖRÜŞÜ NEGATİF ’İRTİFAKIN KURULMASI,RUHSATIN ALINMASI,TAPULARIN DAĞITIMI ORGANİZASYONDUR’’). SÖZLEŞMELERDE BU HUSUSLARA DİKKAT! 60 nolu sirküler Kdv doğuşu;müteahhhidin bağımsız bölüm tesliminde eşzamanlı doğar.AMA ARSA TAPUSU ÖNCE OLMAMALI (MALİYE YORUMU) Arsanın satış değeri,katların arsa payı dahil emsal satış bedelidir

33 KAT KARŞILIĞINDA SON YORUM
KAT KARŞILIĞINDA KURUMLAR VE KDV: Bakanlık aynı işlemden doğsa bile Kurumlar vergisi ve KDV istisnaları için farklı yorumlar yapmaktadır. Kat karşılığı işlemler ticari organizasyon kapsamında olduğu için Kurumlar Vergisi istisnasından yararlanamaz denilmekte, AMA ,KDV AÇISINDAN 15/8 TARİHLİ İZMİR VDBŞK MUKTEZASI İSTİSNA UYGULANACAĞINA AÇIKLIK GETİRMEKTEDİR. OYSA 60 NO SİRKÜLER 1.8 DE ‘’İKTİSADİ İŞL DAHİL OLMASI HALİNDE ALINAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLER (ARSA PAYI DAHİL )KARŞILIĞINDA GENEL ORANDA KDV KESİLİR’’ DENİLMEKTEYDİ.

34 HASILAT PAYLAŞIMI Arsanın müteahhide kat karş devrinde (İSTİSNA YOKSA) kdv ,katların devrinde doğuyor.(Alınacak bağımsız bölümlerin arsa payı dahil emsal bedeli üzerinden) (VUK 267/2 maliyet +%5) .(SATIŞ YOKSA %5 Mİ TAKDİR Mİ?) EĞER SÖZLEŞME DİKKATLİ DÜZENLENİR İSE KURUM AÇISINDAN KV YÖNÜNDEN İSTİSNA ŞARTLARI İHLAL EDİLMEYEBİLİR,ŞAHIS AÇISINDAN TİCARİ KAZANÇ DOĞMAYABİLİR (SÖZLEŞME MUVAZAA OLMAMALI-AKTİF PAZARLAMADA ADİ ORTAKLIK İHTİMALİ VAR+ KARMA KAT KARŞILIĞI MODELİ SIKINTILI) Arsa sahibi gerçek kişi ise onun adına yapılan masraflar(yapı denetimi,harç gibi)KKEG;arsa sahibi kuruma fatura edilebilir Arazinin beş yıl içinde parsellenerek satılması ticari faaliyettir. Parselasyonun tapu siciline tescil tarihi önemli.

35 8)ADİ ORTAKLIKLAR Tüzel kişiliği yoktur ama ortaklar vergi yükümlüsüdür.KDV ve muhtasar yönünden mükellefiyeti olmalıdır.(İş ortaklığı KV mükellefi) Ama iş ortaklığında makine teçhizat alım ve geri dönüşünde veya kiralamasında EMSAL BEDEL ile devir (KV+KDV) Ortak kurum açısından iştirak kazancıdır. İş bitiminde zararı ortaklar indiremez,bitse de müteselsil sorumluluk sürer. ADİ ORT da ZARAR İŞ BİTİMİNDE HİSSELER ORANINDA ORTAKLARA DAĞITILIR.AMA DEVİR KDV KALIRSA GİDERE ATILIR.KDV İADESİ ORTAKLARIN VERGİ BORCUNA MAHSUBEN ALINABİLİR. ÇEKİLEN FON FAZLALARI ADATLANDIRILMAZ.ÖNEMLİ MİKTARDA MAKİNA TEÇHİZAT ,ZARAR ,DEVİR KDV ,ADİ ORT AVJ

36 9)KURUMLAR VERGİSİ İSTİSNASI (KVK 5/1)
. Faaliyet Konusu ,taşınmaz ticareti olanlar yararlanamaz( merkez Depo,şube binaları hariç) (düzenli kira ticaret sayılabilir) (TTK ULTRA VİRES SONRASI?FİİLİ DURUM ÖNE ÇIKIYOR.) . AKTİFE Giriş Tarihinden itibaren(yarım alınan binalarda tamamlanmak kaydıyla) cins tashih tarihi ,fiili kullanım,iskan izin tarihlerinden hangisi önceyse;bölünme devir hallerinde ilk firmadaki iktisap tarihi)730 gün, .İnşa halindeki bina satışında sadece arsa yararlanır . Gayrımenkul satış vaadi ,satış değildir,(ASIL OLAN TAPUDA TESCİLDİR) AMA iki seneden önce gm satış vaadi yapılır ve PARA TAMAMEN TAHSİL EDİLİRSE MUVAZAA İDDİA EDİLEBİLİR.(2 yıl hesabında) İlerideki fiyat farkları yararlananmayabilir. İstisna konusu hasılat ,bağlı değer iktisabında kullanılamaz

37 10)GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
Halka açılma şartını (3 ay %25)yerine getirmeyen firmalarda ,istisna hakkının kaybedilmesi, GYO lar ile çalışan kardeş müteahhit firmalarla olan ilişkide transfer fiyatlaması riski, GYO ların kurum ortaklarının iştirak kazancı istisnasından yararlanmaması (KVK 5 /1-a) (gerçek kişi ortaklar ile kurum ortaklar arasında %20 nihai vergi yükü farkı var) Gerçek kişinin bir yıl tutarak satması durumu da avantajlıdır. Esas faaliyet dışındaki mevduat,repo,borsa işlemi gibi kazançlardan kesilen stopajlar ,GVK Geç 67 ye göre iade konusu yapılabilir. Münhasıran gayrımenkul portföyüne ilişkin alım satım ve satış vaadi sözleşmesi istisnadır DİĞER işlemler DV tabi

38 11) 6322 sayılı YASA VE İNŞAAT Türkiye de ifa edilen ve yurtdışında yararlanılan mühendislik ,mimarlık ve tasarım gibi hizmetlerden ( teknik hizmetler inşaat işiyle birlikte veya yurtdışında işyeri açılarak verilirse tamamı istisnadır Tanım 6 nolu tebl) sağlanan kazancın %50 sine kadar KV İSTİSNASI, Arsanın yeri veya konutun değeri/bulunduğu yer dikkate alınarak farklı KDV oranı uygulamak için Bakanlar Kuruluna yetki(yapı ruhsatı tarihi veya kamu iştiraki kuruluşlarınca ihale tarihi Haziran öncesi olanlar hariç) Değeri 500 mil TL yi aşan teşvikli büyük yatırım projelerine (inşaat harcaması dahil) KDV iadesi Özkaynaklarının üzerinde borçlanmalarda finansman giderinin (vade farkı ,kmsyon dahil) %10 KKEG (2013 ten itibaren)

39 SEKTÖRDEKİ GÜNCEL KONULAR VE MUHTEMEL VERGİ SORUNLARI
MÜTEKABİLİYET: Yabancı şirket ve şahısların satın aldıkları arsaları kat karşılığı ve hasılat paylaşımı ile vermeleri veya doğrudan satmaları halinde vergi nasıl alınacak, (KVK 27 özel beyan ;15 gün içinde adına hareket eden kimse,GVK 101 münferit beyanname)Türkiye deki alıcının stopaj sorumluluğu var mı?KDV ne olacak?Çifte vergileme anlaşmaları??Kurum ve gerçek kişide istisnadan yararlanma hakkı var . 2/ B ARAZİLERİ; Alan kişi devredebilecek mi,kat karşılığı verebilecek mi?Bu durumda iktisap değeri ve İKTİSAP TARİHİ? KENTSEL DÖNÜŞÜM; Binalarını terk eden malikler aldıkları daireleri satarlar ise tüccar sayılacaklar mı?Yıkım ve çevre düzenleme masraflarını müteahhit maliyete mi atacak?

40 SORU –CEVAP: 1)DÖVİZLİ AVANSLAR DEĞERLENİR Mİ?
Vergi Usul Kanunu 280 maddesi dövizli alacak ve borçların değerlenmesi gerektiği yazılı ,AMA AVANSLARIN ALACAK – BORÇ OLDUĞU tartışmalı Kanunda açık hüküm yok ama,Tebliğ ve muktezalara göre değerlenmesi gerekir(KVK 1 nolu Tebliğ ;örtülü sermaye açısından avanslar = borç ve alacaktır.Muktezalar da dövizli borç ve alacakların değerlenmesi gerektiği yazılıdır.Yargı ise ağırlıklı olarak ‘’ sipariş gerçekleştiği sürece ,bunun borç olamayacağı’’ görüşündedir

41 2)Mal alımı ve aktif alımı ile ilgili finansman giderleri:
EMTİA ALIMINDA;AKTİFE GİRİNCEYE KADAR ,TAHAKKUK EDEN KUR FARKI VE FAİZLER MALİYETE ;DAHA SONRAKİLER DOĞRUDANGİDERE ATILIR (VUK TEB 238) DANIŞTAY DAVA DAİRELERİ 1988’’ İMALATLA İLGİLİ FİNANSMAN GİDERİ DOĞDUĞU DÖNEMDE ZARAR YAZILIR’’ MALİYE GÖRÜŞÜNDE ISRARLI , İNŞAAT İŞİ TAMAMLANINCAYA KADAR MALİYETTE DURMASI UYGUN(ÇÜNKÜ İMALAT KONUSU, BİNADIR) SABİT KIYMET ALIMINDA ;KIYMETİN ALINDIĞI DÖNEM OLURSONUNA KADAR TAHAKKUK EDEN FAİZ VE KUR FARKLARININ MALİYETE ATILMASI ZORUNLU,DAHA SONRAKİLER İHTİYARİ (VUK TEB 163)

42 3) 150 M2 HESABINDA FAYDALI ALAN ( 9 ve 30 NOLU KDV GENEL TEBLİĞİ)
Net alan=faydalı alan=temiz alan Duvarlardan 2.5X2 = 5 cm sıva payı düşülür,balkon ,kömürlük,garaj,asansör dahil (prensip) AMA BİNA İÇERİSİNDEKİ (,KÖMÜRLÜK,DEPO,SIĞINAK ,KAPICI DAİRESİ,ASANSÖR,YAKIT DEPOSU,GENEL GİRİŞ ORTAK KULLANIM ALANLARI HARİÇ KONUTLARDAKİ BALKON VE TERASLARIN 2 M2 Sİ HARİÇ GARAJLAR:BİNA İÇERİSİNDE İSE 2,3 ARABA BİLE OLSA (İZDÜŞÜMÜ ŞART DEĞİL) ;BİNA DIŞINDA İSE 18 M2 LİK BÖLÜMÜ HARİÇ

43 HAVUZ ,SOSYAL KLÜP,ÇOCUK PARKI GİBİ SOSYAL ALANLAR:
İKİ GÖRÜŞ :1) DİĞER ORTAK ALANLAR GİBİ DEĞERLENDİRİLİR 2)SOSYAL AMAÇ TAŞIMAZ, TADAD EDİLMEMİŞTİR. KAT BAHÇELERİ VE TERASLAR:EĞER DAİREDEN ÇIKIŞ KAPISI YOK İSE ORTAK ALAN KABUL EDİLEBİLİR.AMA , TİCARİ İCAPLARA UYGUN OLMALI TAŞINABİLİR EŞYA; SPLİT KLİMA,MOBİLYA,BEYAZ EŞYA İÇİN GENEL ORAN UYGULANIR,İNDİRİM YAPILIR, AMA İADEYE KONU EDİLMEZ.

44 DUBLEX VE İKİZ EVLER: Vuk 3/B ‘’İktisadi ticari icaplara uygun olmayan+olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan durumu iddai eden ispatla mükellef YAPI KULLANIM İZİN BELGESİ,PROJE,TADİLAT RUHSATI VAR MI? BİRİMLER BİRBİRİNE BAGLI MI ,TAMAMALAYICI MI (MUTFAK,WC ?) ALANLAR AYNI KİŞİ VE AKRABA MI? REZİDANSLAR VE HOME OFİSLER: Asıl olan proje ve inşaat ruhsatında +tapu kaydında konut olmasıdır.Daha sonra ofis olarak kullanılması,teslim anında konut olduğu gerçeğini değiştirmez.

45 ÖNEMLİ KONULAR: KONUT TESLİMİNDEN SONRA ÇIKAN KUR FARKI VE VADE FARKLARI DA KONUTUN TABİ OLDUĞU ORANDA KDV YE TABİ (GT 105/E) HENÜZ İNŞAATI TAMAMLANMAMIŞ YERLER (TAPU SENEDİNDE VEYA İSKAN RUHSATINDA KONUT OLMAK VE 150 M2 NİN ALTINDA OLMAK KAYDIYLA)CİNS TASHİHİ YAPILMASA BİLE KONUT SAYILIR ,İNDİRİMLİ KDV AVM NİN AKTİFİNDE YER ALDIĞI ŞİRKET HİSSELERİNİN SATIŞI ‘’PEÇELEMEDİR’’ RAPORU VAR GM SATIŞ VAADİ İLE DAİRE ALAN ŞAHIS TAPU ALMADAN SATAR İSE NE OLACAK?

46 KNUNEN KABUL EDİLMEYEN GİDERİN KDV Sİ
KDV mad 30 /d’’KKEG ye ait KDV indirim yapılmaz.’’ Mad 58 ‘’Vergiye tabi işlemler üzerinden hesaplanan KDV ,GV ve KV matrahı yönünden gider yazılamaz’’ DOLAYISIYLA KKEG YE AİT KDV DE KKEG dir

47 İNŞAAT TAMAMLANMADAN TESLİM
KV açısından vergiyi doğuran olay ,gelirin tahakkuku KDV açısından teslimdir SATIŞ VAADİ SÖZL.:karşılıklı vaad,taahhüt var,satış ve teslim yok, SATIŞ SÖZLEŞMESİ: Edimler tanımlanıyor,henüz vergiyi doğuran olay yok İNŞAAT SÜRERKEN KAT İRTİFAKLI TAPU DEVRİ:Satış sözleşmesindeki edim henüz gerçekleşmemiştir ,VERGİ YOK İNŞAAT SÜRERKEN KAT MÜLKİYETLİ TAPU (iskan alınmış cins tashihi yapılmış)DEVRİ:13/4/2011 TARİHLİ ANKARA ÖZELGESİ ‘’ TESLİMDİR’’ YORUMU VAR. TARTIŞMALI

48 KV AÇISINDAN İKTİSADİ TASARRUF HAKKININ DEVRİ KABUL EDİLMELİDİR
KV AÇISINDAN İKTİSADİ TASARRUF HAKKININ DEVRİ KABUL EDİLMELİDİR.BU DA SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE YAZILI ŞARTLARDA TAPU SİCİLİNE KAYITİLE GERÇEKLEŞTİĞİ KABUL EDİLİR. KDV AÇISINDAN ‘’TESLİM’’ FİİLİ ,EKONOMİK TASARRUF HAKKI DEVRİNDEN ÖNCEYSE; (BU DURUM ,FİİLİ KULLANIM,FATURA (10/B),AİDAT ,SU,GAZ,TEL,İKAMETGAH,TESLİM TUTANAĞI ,KAT MÜLKİYETİ,İSKAN GİBİ DELİLLERLE HANGİSİ ÖNCEYSE TESPİT EDİLEBİLİR) KDV ÖNCEDEN TAHAKKUK ETTİRİLMELİDİR.

49 KUR FARKI VE FAİZ GELİRLERİNİN DURUMU
Yargı organı kararlarında yıllara sari inşaatta ,hasılatın değerlendirilmesi sonucu elde edilen faiz (kur farkı ) gelirleri İNŞAAT BİTİMİ SIRASINDA VERGİLENİR. Maliye Bakanlığı ;bu gelirler ÖZSERMAYENİN PARÇASIDIR VE TİCARİ KAZANCA DAHİLDİR ,elde edildiği yılda vergilenir,inşaatın bitmesi beklenilmez.

50 MALZEME ALIŞLARINDA NELERE DİKKAT EDELİM?
ALIŞ –VERİŞİN BEDELİ MUTLAKA BANKADAN ÖDENMELİ, YOĞUN ALIŞ YAPILAN SATICILAR NEZDİNDE GÜNÜNDE ÇAPRAZ İNCELEME,MALİYE KOD LİSTESİNDEN SORGULAMA SATICININ ALTINDA İMALATÇI OLMASI GÜVEN VERİR, ALINAN MALZEMENİN İMALATTA KULLANILABİLİR OLMASI, SATICIYA BU CİNS VE MİKTAR MALIN GİRİŞİ, NAKLİYE İRSALİYE VE FATURASI, İÇ DENETİME DİRENÇ GÖSTEREN FİRMALARLA İLŞKİYİ DURDURMA,

51 MALİYET DAĞITIMININ ÖNEMİ
VERGİ MATRAHININ TESPİTİ AÇISINDAN ; MALİYETİN DOĞRU DAĞITILMAMASI ; İMAL EDİLEN BAĞIMSIZ BİRİMLERİN BİR KISMININ STOKTA KALMASI, DÜŞÜK KDV ORANINA TABİ BÖLÜMLERİN MALİYETİNE FAZLA PAY VERİLMESİ, İNŞAATIN BİR KISMININ SABİT KIYMET OLARAK AKTİFTE KALMASI, İLİŞKİLİ KİŞİLERE SATILAN BİRİMLERİN MALİYETİNİN EKSİK TESPİT EDİLMESİ GİBİ DURUMLARDA SIKINTI YARATIR.

52 MALİYET TESPİTİ VE DAĞITIMI
İKTİSADİ İŞLETMELRE DAHİL GM LER MALİYET BEDELİYLE DEĞERLENİR(269) İNŞA EDİLEN BİNALARDA İNŞA VE İMAL GİDERLERİ ,MALİYET BEDELİ YERİNE GEÇER (VUK ) MEVCUT BİR BİNAYI ALARAK YIKILMASINDAN VE TESVİYESİNDEN DOĞAN GİDERLER DE ARSA MALİYETİNE EKLENİR

53 DOĞRUDAN GİDERLER: ARSA MALİYETİ+İNŞAAT MALZEMESİ+İŞÇİLİK+VERGİ ,RESİM HARÇ+FİNANSMAN DOLAYLI GİDERLER ORTAK GENEL GİDERLER (HERBİR İŞE YAPLIAN HARCAMA ORANINDA) AMORTİSMANLAR (HERBİR İŞTE KULLANILAN GÜN SAYISINA GÖRE) DOĞRUDAN GİDERLERİN DAĞITIMINDA ;FİİLİ MALİYETE ULAŞMAYA ÇALIŞILMALIDIR.

54 BETON ,ÇİMENTO,DEMİR GİBİ MALZEMELERDEN M3,M2,KG HESABIYLA ,PROJE VE YAPI DENETİM RAPORLARI ESAS ALINARAK, ARSA DAN DÜŞEN M2 PAYI ESAS ALINARAK, İŞÇİLİK M2 ESAS ALINARAK, FİİLEN KULLANILAN MALZEMELER (AVM YE HARCANAN DEKORASYON MALZEMESİ,HER TİP DAİREYE KULLANILAN MALZEME ,KONFERANS SALONU KOLTUKLARI)GİBİ FİİLİ KULLANIM YERLERİNE DAĞITILMALIDIR

55 TEŞEKKÜRLER….. NUR EKESAN